職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫-1

職業(yè)資格-估價理論與方法真題庫_11、單選題下列有關房地產(chǎn)專業(yè)與非專業(yè)估價的區(qū)別，表述錯誤的是()。A、

專業(yè)估價由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成B、

專業(yè)估價提供專業(yè)意見C、

非專業(yè)估價具有公信力（江南博哥）D、

專業(yè)估價承擔法律責任正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。選項C錯誤，和非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價具有公信力，承擔法律責任。而非專業(yè)估價不具有公信力2、單選題下列關于報酬率的求取說法，錯誤的是()。A、

報酬率是投資回報與投入資本的比率B、

報酬率與投資風險正相關，風險大的，報酬率也高，反之就低C、

在實際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值D、

當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要高于其他較長期投資的報酬率正確答案：

D

參考解析：考點:報酬率的實質(zhì)。當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率。3、單選題目前，我國土地使用權出讓不正確的方式是()。A、

招標B、

拍賣C、

掛牌和協(xié)議D、

自由買賣正確答案：

D

參考解析：考點:國有建設用地使用權出讓的需要。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。4、單選題下列有關房地產(chǎn)估價的稱謂及定義，表述錯誤的是()。A、

國內(nèi)外有關房地產(chǎn)估價的稱謂及定義不盡相同B、

中國香港地區(qū)習慣上稱房地產(chǎn)估價為物業(yè)估值或物業(yè)估價C、

中國臺灣地區(qū)習慣上稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)估價D、

美國通常稱房地產(chǎn)估價為不動產(chǎn)鑒定評價正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。美國大多稱為RealEstateAppraisal。將Appraisal定義為得出一種價值意見的行為或過程；日本和韓國通常稱為不動產(chǎn)鑒定評價。5、單選題在建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。A、

掛牌底價B、

正常市場價格C、

競買人可承受的最高價D、

最可能的成交價正確答案：

C

參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價；而如果是政府部門委托估價，則是掛牌底價。6、單選題()是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率，即將無風險報酬率和風險報酬率的每一部分予以加總得到報酬率。A、

市場提取法B、

累加法C、

投資報酬率排序插入法D、

線性插入法正確答案：

B

參考解析：考點:報酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率，即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率。7、單選題一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。A、

第（1）、（3）種情況B、

第（3）、（4）、（5）種情況C、

第（2）、（4）種情況D、

第（2）、（4）、（5）種情況正確答案：

D

參考解析：本題考查的是名義價格和實際價格。（1）名義價格與實際價格相同；（3）由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。8、單選題某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的55%，通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為5%和7%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是()。A、

5.5%B、

5.9%C、

6.0%D、

6.3%正確答案：

B

參考解析：考點:投資組合技術。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。9、單選題一般來講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格總的趨勢是（）。A、

上漲B、

下跌C、

保持相對穩(wěn)定D、

先漲后跌正確答案：

A

參考解析：本題考查的是人口因素。隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。10、單選題某宗房地產(chǎn)的年凈收益的5萬元，某人現(xiàn)有資金20萬元，自有資金資本化率為10%，抵押貸款常數(shù)為8%，則該房地產(chǎn)的價格為()萬元。A、

21B、

54C、

57.5D、

62.5正確答案：

C

參考解析：考點:投資組合技術。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5萬元。自有資金＋抵押貸款金額。11、單選題現(xiàn)實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（）方面的制約。A、

建筑技術B、

土地權利設置C、

相鄰關系D、

房地產(chǎn)使用管制正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)權益因素。使用管制主要指農(nóng)用地轉為建設用地，以及對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的規(guī)定，屬于房地產(chǎn)使用管制。12、單選題某機構欲測算某類房地產(chǎn)綜合資本化率，已知購買該類房地產(chǎn)，通常的抵押貸款占60%，抵押貸款年利率為6.5%，貸款期限為25年，按月等額還本付息。經(jīng)過測算得出購買者的自有資金資本化率為8%。這該類房地產(chǎn)綜合資本化率為()。A、

8.04%B、

8.06%C、

6.43%D、

6.50%正確答案：

B

參考解析：考點:投資組合技術。RM＝{6.5%/12＋6.5%/12/[（1＋6.5%/12）25×12－1]}×12＝8.1%；RO＝60%×8.1%＋（1－60%）×8%＝8.06%。13、單選題下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A、

上調(diào)住房抵押貸款利率B、

收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C、

開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D、

增加土地供應正確答案：

B

參考解析：本題考查的是金融制度政策。選項A上調(diào)貸款利率，增加購買成本負擔，減少購買，從而導致房地產(chǎn)價格下降；選項C開征持有環(huán)節(jié)稅，對擠壓房地產(chǎn)泡沫，很給力，導致價格下降；選項D增加供給，降低價格。14、單選題某宗房地產(chǎn)每年凈收益為500萬元，建筑物價值為2000萬元，建筑物資本化率為8%，土地資本化率為6%。該土地的價值是()。A、

5667B、

6333C、

7667D、

8333正確答案：

A

參考解析：考點:剩余技術。土地價值＝（500－2000×8%）/6%＝5667（萬元）。15、單選題下列關于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A、

現(xiàn)狀價值為市場價值B、

投資價值屬于非市場價值C、

市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D、

同一估價對象可能有不同類型的價值正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值?，F(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。16、單選題某宗地存在商業(yè)寫字樓，房地產(chǎn)年凈收益為500萬元，該寫字樓建筑物價值為3000萬元，已知綜合資本化率為11%，則該房地產(chǎn)土地價值為()。A、

1500B、

1545C、

2500D、

2945正確答案：

B

參考解析：考點:收益法總結。土地價值=房地產(chǎn)收益/綜合資本化率-建筑物價值=500/11%-3000=1545.45萬元。17、單選題下列關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（）。A、

在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲B、

增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲C、

在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D、

嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降正確答案：

A

參考解析：本題考查的是稅收制度政策。選項B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格下降。選項C在買方市場下，增加賣方的稅收通常不會使房地產(chǎn)價格下降。選項D嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格上升。18、單選題收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()。A、

收益能夠量化B、

風險能夠量化C、

收益或風險其中之一可以量化D、

收益和風險均能量化正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預測。19、單選題下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（）。A、

原始價值高于賬面價值B、

投資價值高于市場價值C、

謹慎價值低于市場價值D、

快速變現(xiàn)價值低于市場價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關備抵項目后的余額。20、單選題運用收益法估價的首要步驟是()。A、

測算收益期或持有期B、

測算未來收益C、

確定報酬率或資本化率.收益乘數(shù)D、

選擇具體估價方法正確答案：

D

參考解析：本題考查的是收益法概述。運用收益法估價一般分為以下5個步驟：（1）選擇具體估價方法，即是選用報酬資本化法還是直接資本化法，報酬資本化中是選用持有加轉售模式還是全剩余壽命模式；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；（5）計算收益價值。21、單選題下列關于比較價格、成本價格和收益價格關系的表述中，正確的是（）。A、

在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格B、

在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格C、

在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格（未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比較價格或收益價格D、

比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價正確答案：

C

參考解析：本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A，正常市場狀態(tài)下，比較價值與收益價值基本一致；選項B，市場存在泡沫時，比較價值大于收益價值；選項D，收益價值傾向于最高買價，成本價值傾向于最低賣價，比較價值傾向于成交價格。22、單選題某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為()萬元。A、

159.56B、

168.75C、

169.39D、

277.70正確答案：

B

參考解析：考點:凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（萬元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格＝A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（萬元）。23、單選題下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是（）。A、

商業(yè)用房B、

住宅C、

寫字樓D、

工業(yè)用房正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。24、單選題已知某宗收益性房地產(chǎn)在40年建設用地使用權、報酬率為10%下的價格為3500元/平方米。則該房地產(chǎn)在50年建設用地使用權、報酬率在8.5%下的價格為()元/平方米。A、

2179.47B、

3893.01C、

4139.51D、

1044.79正確答案：

C

參考解析：考點:不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算。3500×10%（1+10%）40[（1+8.5%）50-1]/{8.5%（1+8.5%）50[（1+10%）40-1]}=4139.51元/平方米。25、單選題根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》，下列有關房地產(chǎn)行政管理的需要，表述正確的是()。A、

采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價B、

基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時間的制約C、

房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價D、

房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)正確答案：

A

參考解析：考點:房地產(chǎn)行政管理的需要。選項B錯誤，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布；選項C錯誤，房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報；選項D錯誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。26、單選題根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，房地產(chǎn)估價評估機構出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)估價機構并處()的罰款。A、

1萬元以上3萬元以下B、

3萬元以上5萬元以下C、

5萬元以上10萬元以下D、

5萬元以上20萬元以下正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價評估機構出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)估價機構并處5萬元以上20萬元以下的罰款。27、單選題下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導致房地產(chǎn)市場價格上升的是（）。A、

降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率B、

增加土地有效供給C、

降低契稅D、

提高購房貸款利率正確答案：

C

參考解析：本題考查的是稅收制度政策。選項A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可能導致價格下降；選項B增加有效供給，結果是價格的下降，這是供給規(guī)律作用的結果；選項D提高購房者貸款利率，將抑制需求，導致價格下跌。選項C降低契稅，使購房者成本減低，需求增加，價格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機成本降低，刺激投資導致價格上升。28、單選題下列關于凈收益按一定比率遞減公式的說法中，錯誤的是()。A、

有效毛收入與運營費用逐年遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞減的公式計算估價對象的收益價值B、

凈收益按一定比率遞減公式中，有效毛收入的折現(xiàn)值與運營費用的折現(xiàn)值必然是相減的C、

收益期為有限年時，凈收益按一定比率遞減公式的假設前提之一是報酬率不等于零D、

收益期為無限年時，凈收益按一定比率遞減公式的假設前提之一是報酬率大于零正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益按一定比率遞減的公式。選項A錯誤，如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。29、單選題下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是（）。A、

朝向B、

樓層C、

方位D、

交通條件正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。交通條件因素和位置因素是平行的關系。房地產(chǎn)區(qū)位因素中的位置包括方位、與相關場所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。30、單選題評估承租人權益價值的，收益期為()。A、

有效租賃期限B、

初始租賃期限C、

剩余租賃期限D、

最終租賃期限正確答案：

C

參考解析：考點:收益期和持有期的測算。評估承租人權益價值的，收益期為剩余租賃期限。31、單選題下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是（）。A、

居民收入增加B、

房產(chǎn)稅征收C、

人民幣升值D、

居民消費價格指數(shù)上升正確答案：

B

參考解析：本題考查的是經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率和匯率等。選項B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。32、單選題某公司2年前與某房地產(chǎn)所有權人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡。現(xiàn)在市場上相似的寫字樓月租金為1800元/㎡。假設折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權益價值為()萬元。A、

2045.77B、

2250.34C、

2409.61D、

2190.55正確答案：

A

參考解析：考點:凈收益測算應注意的問題。V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]，其中A＝（1800－1500）×800×12＝288萬；Y＝10%；n＝15－2＝13。V＝288/10%[1－1/（1＋10%）13]＝2045.77萬元。33、單選題下列不屬于影響某套住房價格的實物因素的是（）。A、

裝修B、

戶型C、

層高D、

樓層正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。選項D是區(qū)位因素。34、單選題承租人權益價值的計算方法，利用的是()。A、

收入損失資本化法B、

超額費用資本化法C、

直接資本化法D、

成本節(jié)約資本化法正確答案：

D

參考解析：考點:凈收益測算應注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計算承租人的權益價值。35、單選題土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了（）對土地價值的影響。A、

土地區(qū)位B、

土地形狀C、

土地面積D、

地勢起伏正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后，利用價值提高，地價隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。36、單選題()是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。A、

毛租金乘數(shù)法B、

潛在毛租金乘數(shù)法C、

有效毛收入乘數(shù)法D、

凈收益乘數(shù)法正確答案：

C

參考解析：考點:收益乘數(shù)法的種類。有效毛收人乘數(shù)法是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。37、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設用地使用權，委托房地產(chǎn)估價機構評估其可接受的最高價，該估價應采用的價值類型為（）。A、

市場價值B、

投資價值C、

謹慎價值D、

在用價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。投資價值是針對特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價，就是建立在個別判斷基礎上的，屬于投資價值。38、單選題有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7％，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為()萬元（收益可視為無限年）。A、

3B、

4C、

5D、

6正確答案：

A

參考解析：考點:收益法總結。該宗房地產(chǎn)的凈收益為：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（萬元），設土地的凈收益為AL，建筑物的凈收益為7－AL，則AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（萬元）。39、單選題決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是（）。A、

相關物品的價格水平B、

該種房地產(chǎn)的價格水平C、

房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期D、

消費者對未來的預期正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)供給。決定房地產(chǎn)需求量和供給量的共同因素是該種房地產(chǎn)的價格水平。40、單選題某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%。該房地產(chǎn)的價值為()萬元。A、

489.99B、

495.53C、

695.53D、

800.00正確答案：

C

參考解析：本題考查的是投資組合技術。建筑物收益=200×12%=24（萬元）；土地收益=60-24=36（萬元）；土地價值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（萬元）；房地產(chǎn)價值=200+495.53=695.53（萬元）。41、單選題房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。A、

使用價值B、

交換價值C、

投資價值D、

賬面價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。42、單選題某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為()萬元。A、

521B、

533C、

695D、

711正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運營費用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；43、單選題房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于（）。A、

市場價值B、

清算價值C、

快速變現(xiàn)價值D、

投資價值正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。44、單選題某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權益價值為()萬元。A、

98.8B、

592.81C、

691.61D、

667.22正確答案：

A

參考解析：本題考查的是凈收益測算應注意的問題。年租金優(yōu)惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；還有18年租期，報酬率為6%；承租人權益價值＝＝98.8（萬元）。45、單選題對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是（）。A、

謹慎價值B、

市場價值C、

殘余價值D、

快速變現(xiàn)價值正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。一般市場價值在價值類型中評估值最大。46、單選題己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2。若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2。A、

3816B、

3899C、

4087D、

4920正確答案：

D

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的。先算年收益，解得a＝326.97。再用年收益轉變?yōu)樾枰嬎愕哪昶诘氖找鎯r格注意：報酬率如果不同，就帶入各自不同的報酬率。參見教材P224。47、單選題根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務范圍按照()劃分。A、

行政區(qū)域B、

估價目的C、

估價對象規(guī)模D、

價值類型正確答案：

B

參考解析：考點:估價當事人。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構的業(yè)務范圍根據(jù)估價目的劃分，應當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務，但不受地域范圍的限制。48、單選題高層建筑物地價分攤，屬于()。A、

房地產(chǎn)咨詢業(yè)務B、

房地產(chǎn)價值分配業(yè)務C、

房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務D、

相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于價值分配的業(yè)務范疇。49、單選題采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2，土地重新取得單價為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為（）元/m2。A、

3700B、

4040C、

4250D、

5300正確答案：

C

參考解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價＝2100/2＝1050（元/m2），單價＝3200＋1050＝4250（元/m2）。50、單選題中國臺灣地區(qū)《不動產(chǎn)估價師》規(guī)定，領有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實際從事估價業(yè)務達()年以上的估價經(jīng)驗者，得以申請發(fā)給開業(yè)證書。A、

1B、

2C、

3D、

4正確答案：

B

參考解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。中國臺灣地區(qū)《不動產(chǎn)估價師》規(guī)定，領有不動產(chǎn)估價師證書，并具有實際從事估價業(yè)務達二年以上的估價經(jīng)驗者，得以申請發(fā)給開業(yè)證書。51、單選題當住房供應結構調(diào)整，重點發(fā)展經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模，提高其在建設總量中的比重，則會導致商品住房的價格()。A、

上升B、

下降C、

平穩(wěn)D、

無影響正確答案：

B

參考解析：本題考查的是有關規(guī)劃和計劃。住房建設總量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。參見教材P142。@##52、單選題報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是()。A、

報酬率是投資回收與投入資本的比率B、

風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高C、

當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D、

當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是報酬率的實質(zhì)。報酬率是投資回報與所投入資金的關系，選項A說成了投資回收。投資回收只是保本。風險大，風險報酬高。二者是正比關系。選項B，能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當降低，選項C，土地投資可靠，風險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。53、單選題房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構和估價人員應當站在()的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A、

委托人B、

估價報告預期使用者C、

管理部門D、

中立正確答案：

D

參考解析：考點:獨立客觀公正原則。房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構和估價人員應當站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格。54、單選題下列選項中，最適合采用成本法估價的房地產(chǎn)是()。A、

商鋪B、

商品住宅C、

在建工程D、

酒店正確答案：

C

參考解析：考點:成本法適用的估價對象。選項A、B適合比較法，或者收益法；選項D適合收益法。55、單選題下列選項中，不能作為判定權利類型及歸屬的依據(jù)的是()。A、

不動產(chǎn)登記薄B、

權屬證書C、

有關合同（如租賃合同）D、

規(guī)劃條件正確答案：

D

參考解析：考點:合法原則。依法判定的權利類型及歸屬，一般應以不動產(chǎn)登記薄、權屬證書以及有關合同等為依據(jù)。56、單選題某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低為()萬元，最高為()萬元。A、

30，60B、

30，80C、

60，100D、

80，100正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格構成。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6～10倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低＝1000元／畝×100畝×6＝60（萬元）。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最高＝1000元／畝×100畝×10＝100（萬元）。57、單選題()原則要求估價結果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。A、

估價對象B、

價值時點C、

估價程序D、

估價原則正確答案：

B

參考解析：考點:價值時點原則。價值時點原則要求估價結果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。58、單選題王某取得一宗面積為10000平方米的住宅用地的土地使用權，樓面地價為2000元／m2，容積率為3，受讓人需按照受讓價格的3％繳納契稅，則王某的土地成本為()萬元。A、

2000B、

5820C、

6000D、

6180正確答案：

D

參考解析：考點:土地成本。土地成本為：2000×3×10000×（1＋3％）＝6180（萬元）。59、單選題下列估價中，價值時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是()。A、

因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B、

因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估C、

因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D、

因房屋征收補償?shù)男枰瑢τ糜诋a(chǎn)權調(diào)換的期房進行估價正確答案：

D

參考解析：考點:價值時點原則。選項A，價值時點還是原來的估價結果對應的時間（在過去）；選項B，價值時點在現(xiàn)在，而估價對象是過去和現(xiàn)在的價值差；選項C，價值時點和估價對象都是現(xiàn)在。60、單選題下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，不屬于建設成本的是()。A、

基礎設施建設費B、

公共配套設施建設費C、

開發(fā)期間稅費D、

臨時安置費正確答案：

D

參考解析：考點:建設成本。建設成本包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費、開發(fā)期間稅費。選項D屬于土地成本。61、單選題()要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。A、

差異原則B、

類似原則C、

替代原則D、

可比原則正確答案：

C

參考解析：考點:替代原則。替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。62、單選題某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元／㎡，正常開發(fā)成本為1500元／㎡，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為100元／㎡，銷售稅費為300元/㎡，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后地價為()元／㎡。A、

1840B、

3300C、

3000D、

2840正確答案：

B

參考解析：考點:適用于新開發(fā)建設的房地產(chǎn)的基本公式。開發(fā)完成后的地價＝土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝（1000＋1500）×（1＋6％＋5%＋5%）＋100＋300＝3300（元／㎡）。63、單選題相似的房地產(chǎn)之間之所以價格相互牽制、相互接近，是因為相似的房地產(chǎn)之間具有()。A、

異質(zhì)性B、

排他性C、

替代性D、

互補性正確答案：

C

參考解析：考點:替代原則。相似房地產(chǎn)之間價格相互牽掣，使它們的價格相互接近。64、單選題重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常()重建成本。A、

低于B、

等于C、

高于D、

高于或等于正確答案：

A

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方式。重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。重置成本通常低于重建成本。65、單選題比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以()為基礎的。A、

收益遞增遞減原理B、

均衡原理C、

適合原理D、

替代原理正確答案：

D

參考解析：考點:替代原則。整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。66、單選題因技術革新、設計優(yōu)化等原因導致建筑物落伍陳舊，而引起的建筑物價值減損，屬于()。A、

自然折舊B、

物質(zhì)折舊C、

功能折舊D、

經(jīng)濟折舊正確答案：

C

參考解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形耗損，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。67、單選題某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為()。A、

維持現(xiàn)狀B、

裝修改造C、

拆除建筑物作為空地轉讓D、

新建較高標準的辦公樓正確答案：

B

參考解析：考點:最高最佳利用原則。（1）裝修改造后的價值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，說明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理；排除A；（2）拆除建筑物作為空地轉讓的價值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），說明不可行、不經(jīng)濟、不合理，排除C；（3）將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不經(jīng)濟、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。68、單選題由于住宅內(nèi)沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等原因，導致住宅在出租時，租金低于市場租金，此情況屬于()。A、

功能缺乏折舊B、

功能落后折舊C、

功能過剩折舊D、

外部折舊正確答案：

A

參考解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。功能缺乏折舊：是因建筑物中某些部件、設施設備、功能等缺乏造成的建筑物價值減損。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣（北方地區(qū)）、燃氣、電話線路、有線電視等；辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。69、單選題一個估價項目中的估價目的，取決于()。A、

估價師的經(jīng)驗判斷B、

估價機構的定位C、

估價報告使用者的預期D、

估價委托人對估價的實際需要正確答案：

D

參考解析：考點:估價目的。估價目的是指估價委托人對估價報告的預期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。70、單選題下列引起房地產(chǎn)貶值的因素中，屬于功能折舊的是()。A、

寫字樓層高偏低B、

廠房受酸雨腐蝕C、

住宅庫存量過大D、

在建工程基礎不均勻沉降正確答案：

A

參考解析：考點:建筑物折舊的含義和原因。功能折舊也稱為無形損耗，是因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致建筑物功能不足或過剩的原因可能是科學技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。71、單選題以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟原理是()。A、

最佳使用原理B、

適合原理C、

均衡原理D、

收益遞減原理正確答案：

B

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。72、單選題下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是()。A、

了解某宗房地產(chǎn)的承租人權益價值B、

了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內(nèi)的企業(yè)價值C、

了解某宗房地產(chǎn)應納房產(chǎn)稅的稅額D、

了解某宗房地產(chǎn)應納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)稅收的需要。前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應的納稅稅率計算的，不需要進行房地產(chǎn)估價。房產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅，計稅的依據(jù)是房地產(chǎn)價值，或是租金水平，都是需要房地產(chǎn)評估服務的。本題的綜合性較強。73、單選題某宗房地產(chǎn)通過計算：新用途的房地產(chǎn)價值－改變用途的必要支出及應得利潤＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值時，應以()為前提進行估價。A、

維持現(xiàn)狀B、

裝飾裝修改造C、

改變用途D、

重新利用正確答案：

C

參考解析：考點:最高最佳利用原則。認為現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估價。74、單選題某經(jīng)過年數(shù)為25年的零售中心，其內(nèi)部進行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護較好，那么該建筑物的有效年齡()。A、

等于25年B、

小于25年C、

大于25年D、

可能等于也可能大于25年正確答案：

B

參考解析：該零售中心經(jīng)過了年數(shù)為25年的正常使用，但其內(nèi)部進行了重新裝修，而且建筑物的維修養(yǎng)護較好。這說明該建筑物的物理結構并未受到影響，但其外表和內(nèi)部裝飾可能得到了更新或提升。因此，其有效年齡可能大于或等于其年數(shù)，答案為D。75、單選題下列有關房地產(chǎn)估價原則，描述錯誤的是()。A、

抵押價值評估要遵循謹慎原則B、

抵押價值評估要遵循合法原則C、

嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立、客觀、公正原則D、

投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則正確答案：

D

參考解析：考點:房地產(chǎn)估價原則的主要原則。投資價值的評估，可以增加主要原則（獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹慎原則）之外的其他適用的估價原則。76、單選題建筑物的年齡有實際年齡和有效年數(shù)，它們之間的關系為()。A、

有效年齡等于實際年齡B、

有效年齡短于實際年齡C、

有效年齡長于實際年齡D、

有效年齡可能短于或長于實際年齡正確答案：

D

參考解析：考點:年限法。建筑物的有效年齡可能等于也可能小于或大于其實際年齡。77、單選題關于價值時點的說法，錯誤的是()。A、

價值時點可以是過去.現(xiàn)在或將來B、

價值時點是由估價目的決定的C、

價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致D、

價值時點與實地查勘日期可以不一致正確答案：

C

參考解析：本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀況對應的時點一致。78、單選題某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價格為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為()年。A、

29B、

39C、

40D、

45正確答案：

B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。V＝C（1－d×t）＝C[1－（1－S）/N×t]，75000＝1000×100×[1－（1－2.5%）/N×10]，得N＝39年。（1）年折舊＝1000×100×（1－2.5%）/N；（2）10年折舊額＝100000-75000＝25000；（3）年折舊＝2500；令（1）＝（3），推出N＝39（年）。79、單選題某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應按()進行估價。A、

超市用途B、

社會平均收益C、

地價加房價D、

服裝店用途正確答案：

D

參考解析：考點:最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。80、單選題某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為()。A、

78.40%B、

82.00%C、

82.70%D、

85.60%正確答案：

B

參考解析：建筑物當前的成新率可以通過以下公式計算：成新率=建筑面積×單位建筑面積的重置成本×(1-年折舊率)×(1-殘值率)/建筑面積將數(shù)值帶入公式，可得該建筑物當前的成新率為：$82.00\%=120\times3200\times(1-2\%\times(1-4\%)/9$因此，答案為B。81、單選題某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價格為8000元/平方米，土地市場單價為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為()。A、

5000B、

4800C、

5500D、

4380正確答案：

A

參考解析：考點:最高最佳利用原則。（8000×5000-5000×3000）/5000=5000（元/平方米）。82、單選題在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設用地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設用地使用權期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置成本為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為()萬元。A、

5850B、

6125C、

6510D、

6675正確答案：

D

參考解析：考點:市場提取法。舊的房地價格＝土地重新購建成本＋建筑物重新購建成本－建筑物折舊＝3000＋4500×（1－11/60）＝6675（萬元）。土地使用權早于建筑物經(jīng)濟壽命到期。但是因為建設用地使用權期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償，計算折舊期限的時候，按照建筑物經(jīng)濟壽命算。83、單選題<p>某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元。如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應是（）。</p>A、

維持現(xiàn)狀B、

改變用途C、

重新裝修D、

重新開發(fā)正確答案：

B

84、單選題下列關于建筑物折舊的說法中，錯誤的是()。A、

可修復的項目的物質(zhì)折舊，將修復成本作為折舊額B、

短壽命項目，按照建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額C、

功能折舊存在不可修復的狀況D、

功能過剩的折舊一般都是不可修復的正確答案：

B

參考解析：考點:分解法。短壽命項目分別根據(jù)各自的重新購建成本、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計算折舊。85、單選題下列有關“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當?shù)氖?)。A、

兩者區(qū)位相近B、

兩者用途相近C、

兩者權利性質(zhì)相同D、

兩者檔次相當正確答案：

B

參考解析：本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應相同。86、單選題某建筑物的建筑面積為500m2，重置價格為3600元/m2，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝修的重置價格為600元/m2，平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的物質(zhì)折舊額為()萬元。A、

75.6B、

77.6C、

80.6D、

87.6正確答案：

B

參考解析：考點:分解法。門窗等損壞的修復費用＝2（萬元）；裝飾裝修的折舊額＝600×500×3/5＝18（萬元）；設備的折舊額＝60×1/15×10＝40（萬元）；長壽命項目的折舊額＝（3600×500－20000－600×500－600000）×1/50×10＝17.6（萬元）；該建筑物的物質(zhì)折舊額＝2＋18＋40＋17.6＝77.6（萬元）。87、單選題估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1500m2，現(xiàn)為空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的為()。A、

建筑面積1500m2，一年前出售，售價為2000元/m2，位于同一工業(yè)區(qū)B、

建筑面積10000m2，近期租出，年租200萬，位于同一工業(yè)區(qū)C、

建筑面積500m2，近期租出，年租10萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D、

建筑面積2000m2，近期租出，年租20萬元，位于同一工業(yè)區(qū)正確答案：

D

參考解析：考點:選取可比實例的要求。主要從以下四個方面考慮：（1）可比實例房地產(chǎn)應與估價對象房地產(chǎn)規(guī)模相當，根據(jù)0.5≤可比實例/估價對象規(guī)?！?，可得出750≤估價對象規(guī)?！?000，排除選項BC；（2）可比實例的交易方式應適合估價目的，排除選項A；（3）可比實例的成交日期應接近價值時點，排除選項A；（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格。88、單選題某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為()萬元。（建筑物報酬率為10%）A、

11.80B、

16.07C、

23.57D、

31.07正確答案：

D

參考解析：考點:分解法。無效成本＝1500×（4.1－3.6）/0.1×10＝7.5（萬元），收益損失的現(xiàn)值＝2.5/10%×（1－1/1.130）＝23.57（萬元），功能過剩折舊＝31.07萬元。89、單選題下列選項中，不屬于建立比較基礎應進行的工作是()。A、

統(tǒng)一財產(chǎn)范圍B、

統(tǒng)一付款方式C、

統(tǒng)一稅費負擔D、

統(tǒng)一成交日期正確答案：

D

參考解析：考點:統(tǒng)一財產(chǎn)范圍。建立比較基礎一般要做以下工作：統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一融資條件；統(tǒng)一稅費負擔；統(tǒng)一計價單位。選項D，屬于市場況調(diào)整。90、單選題估價上的折舊注重的是()。A、

原始取得價值的減價修正B、

資產(chǎn)市場價值的真實減損C、

重置價值的攤銷與回收D、

原始取得價值的攤銷與回收正確答案：

B

參考解析：考點:求取建筑物折舊應注意的問題。估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分攤、補償或回收。91、單選題關于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是()。A、

確定價值時點在先，得出評估價值在后B、

得出評估價值在先，確定價值時點在后C、

確定價值時點與得出評估價值應同時進行D、

確定價值時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以正確答案：

A

參考解析：考點:價值時點。價值時點在先，評估價值在后。92、單選題某國有建設用地上建造的商場，出讓年限為40年，土地使用權屆滿時，土地及地上建筑物由國家無償收回。建設期3年，商場建筑物經(jīng)濟壽命60年。用成本法估算該商場價值時，計算建筑物折舊時，應該選取的總折舊年限為()年。A、

37B、

40C、

57D、

60正確答案：

A