職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)-1

職業(yè)資格-開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)_11、單選題房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資，關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是()。A、

土地不會(huì)毀損B、

地上建筑物有耐久性C、

變現(xiàn)性差D、

土地使用期年限較長(zhǎng)（江南博哥）正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資概述。選項(xiàng)C變現(xiàn)性差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是房地產(chǎn)適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資的原因。本題屬于典型的文不對(duì)題。土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長(zhǎng)；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此，房地產(chǎn)投資非常適合作為一種長(zhǎng)期投資。2、單選題在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將()與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。A、

成本利潤(rùn)率B、

銷售利潤(rùn)率C、

資本金利潤(rùn)率D、

投資利潤(rùn)率正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):投資利潤(rùn)率。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將投資利潤(rùn)率與行業(yè)平均利潤(rùn)率對(duì)比，以判斷項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。3、單選題從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，投資者需要適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有()特性。A、

適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B、

需要適時(shí)的更新改造C、

存在效益外溢和轉(zhuǎn)移D、

易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)投資的特性之一是需要適時(shí)的更新改造，從持有房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，必須努力使所投資的房地產(chǎn)始終能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利的地位。這就要求投資者適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，以適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化。4、單選題方案經(jīng)濟(jì)比選存在的關(guān)系不包括()。A、

互斥關(guān)系B、

獨(dú)立關(guān)系C、

相關(guān)關(guān)系D、

獨(dú)立互斥關(guān)系正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。在各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。5、單選題()一般多是指對(duì)便利品的購(gòu)買，消費(fèi)者不需要花時(shí)間進(jìn)行選擇，也不需要經(jīng)過(guò)搜集信息、評(píng)價(jià)產(chǎn)品特點(diǎn)等復(fù)雜過(guò)程，因而，其購(gòu)買行為最簡(jiǎn)單。A、

尋求多樣化購(gòu)買行為B、

習(xí)慣性購(gòu)買行為C、

化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為D、

復(fù)雜購(gòu)買行為正確答案：

B

參考解析：本題考查的是消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程。習(xí)慣性購(gòu)買行為，一般多是指對(duì)便利品的購(gòu)買，消費(fèi)者不需要花時(shí)間進(jìn)行選擇，也不需要經(jīng)過(guò)搜集信息、評(píng)價(jià)產(chǎn)品特點(diǎn)等復(fù)雜過(guò)程，因而，其購(gòu)買行為最簡(jiǎn)單。6、單選題()是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。A、

流動(dòng)比率B、

速動(dòng)比率C、

利息備付率D、

資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):速動(dòng)比率。速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。7、多選題從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)周期變化的情況出現(xiàn)在()。A、

第一階段B、

第二階段前段C、

第二階段后段D、

第三階段E、

第四階段正確答案：

A

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場(chǎng)好，再會(huì)有投資）；在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化（預(yù)期市場(chǎng)不好，先不投資）。8、單選題某項(xiàng)置業(yè)投資的年限是10年，那么對(duì)10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價(jià)格的預(yù)測(cè)就要困難得多，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確程度也會(huì)差很多，這反映的是()風(fēng)險(xiǎn)。A、

通貨膨脹B、

未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C、

時(shí)間D、

持有期正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。持有期風(fēng)險(xiǎn)是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，投資項(xiàng)目的壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定因素就越多。9、多選題房地產(chǎn)泡沫的成因主要有()。A、

土地的稀缺性B、

投機(jī)需求膨脹C、

開發(fā)商之間的博弈D、

開發(fā)資金的易得性E、

金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸正確答案：

A

B

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有以下三個(gè)方面：（1）土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；（2）投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；（3）金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。過(guò)度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差、開發(fā)商之間的博奔和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。10、單選題在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在()以上。A、

100%B、

150%C、

200%D、

250%正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):流動(dòng)比率。在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上。11、多選題從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，()等指標(biāo)都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。A、

房?jī)r(jià)收入比B、

實(shí)際價(jià)格／理論價(jià)格C、

房?jī)r(jià)租金比D、

收入租金比E、

住房市場(chǎng)指數(shù)正確答案：

A

B

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開發(fā)。從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房?jī)r(jià)收入比”、“房?jī)r(jià)租金比”等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程序。12、單選題利息備付率通常按()計(jì)算。A、

月B、

日C、

季D、

年正確答案：

D

參考解析：本題考查的是利息備付率。利息備付率通常按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算。13、多選題政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有()A、

加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入B、

調(diào)整銀行貸款利率C、

調(diào)整公共住房政策D、

調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E、

加快城市化進(jìn)程正確答案：

B

C

D

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。選項(xiàng)B為金融政策，選項(xiàng)C為住房政策，選項(xiàng)D為稅收政策。宏觀調(diào)控的方向不明，不能直接選擇AE，而且AE內(nèi)容宏觀太模糊，不能稱之為手段。14、單選題對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，()指標(biāo)應(yīng)大于2。A、

利息備付率B、

償債備付率C、

流動(dòng)比率D、

速動(dòng)比率正確答案：

A

參考解析：本題考查的是利息備付率。當(dāng)利息備付率小于2時(shí)，表示項(xiàng)目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。償債備付率介于1.15～1.35之間；對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，200%并不是最理想的流動(dòng)比率，其流動(dòng)比率相對(duì)較低；一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，其速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%。15、多選題政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施有()。A、

健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度B、

推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)C、

調(diào)整銀行貸款利率D、

規(guī)范交易程序E、

加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理正確答案：

B

D

E

參考解析：本題考查的是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施：推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)；規(guī)范交易程序；加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理。16、單選題張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是()。A、

8.17%B、

13.62%C、

14.00%D、

23.33%正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。初始現(xiàn)金投資：100×60%=60（萬(wàn)元），貸款P=100×40%=40（萬(wàn)元），i=7.5%，n=10。本質(zhì)：P～A。17、多選題影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有()。A、

社會(huì)因素B、

經(jīng)濟(jì)因素C、

資源因素D、

政策因素E、

技術(shù)因素正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的影響因素中，社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素。18、單選題對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb＇）之間的關(guān)系是()。A、

Pb＜Pb＇B、

Pb≤Pb＇C、

Pb=Pb＇D、

Pb＞Pb＇正確答案：

D

參考解析：本題考查的是靜態(tài)投資回收期。由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以動(dòng)態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。19、多選題下列選項(xiàng)中，屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的有()。A、

普通住宅B、

公寓市場(chǎng)C、

休閑旅游設(shè)施D、

倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)E、

工業(yè)寫字樓正確答案：

D

E

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的用途，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)分解為若干子市場(chǎng)，如工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)包括標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)等。選項(xiàng)AB屬于居住物業(yè)市場(chǎng)。20、單選題已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期()。A、

3.625B、

4.2C、

4.84D、

5.125正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)投資回收期。21、多選題房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)，下列市場(chǎng)類型屬于二級(jí)市場(chǎng)的包括()。A、

國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)B、

土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)C、

新建商品房租售市場(chǎng)D、

存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)E、

一手房市場(chǎng)正確答案：

B

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。通常將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)），更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。22、單選題如果某項(xiàng)目FNPV大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力()。A、

達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求B、

超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求C、

未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求D、

達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，等于零，說(shuō)明正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求。23、多選題在下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)的有()。A、

房?jī)r(jià)租金比B、

房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)C、

平均建設(shè)周期D、

吸納率E、

開發(fā)投資杠桿率正確答案：

A

E

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。選項(xiàng)BD屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)；選項(xiàng)C屬于供給指標(biāo)。市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)包括土地轉(zhuǎn)化率、開發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)、房?jī)r(jià)租金比、量?jī)r(jià)彈性、個(gè)人住房抵押貸款還款收入比、住房市場(chǎng)指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)。24、單選題某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為()。A、

2013年6月1日至2016年2月1日B、

2013年6月1日至2016年8月1日C、

2014年8月1日至2016年2月1日D、

2014年8月1日至2016年8月1日正確答案：

B

參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選取計(jì)算期時(shí)，出售時(shí)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購(gòu)買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的時(shí)間周期，包括準(zhǔn)備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時(shí)間周期。25、多選題房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，產(chǎn)生的影響有()。A、

產(chǎn)生負(fù)外部性B、

產(chǎn)生正外部性C、

影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展D、

導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)E、

導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問(wèn)題正確答案：

A

C

D

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，會(huì)導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問(wèn)題，也會(huì)導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。26、單選題城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按()征收。A、

土地出讓金B(yǎng)、

占用面積C、

經(jīng)營(yíng)收入D、

銷售收入正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級(jí)、用途按占用面積征收。27、單選題影響消費(fèi)者行為的主要因素不包括()。A、

心理因素B、

個(gè)人因素C、

社會(huì)文化因素D、

環(huán)境因素正確答案：

D

參考解析：本題考查的是影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素包括社會(huì)文化因素、個(gè)人因素、心理因素。28、單選題某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為()萬(wàn)元。（2014年真題）A、

1482.75B、

1755.00C、

1932.75D、

2205.00正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。29、多選題下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的描述，正確的有()。A、

房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B、

在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C、

房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期均衡價(jià)格D、

在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率E、

在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的正確答案：

A

B

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，供求平衡點(diǎn)不是長(zhǎng)期均衡價(jià)格，而是長(zhǎng)期平均空置率；選項(xiàng)D，轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長(zhǎng)大于供給增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長(zhǎng)小于供給增長(zhǎng)；選項(xiàng)E錯(cuò)誤，租金和空置率非同向變動(dòng)。30、單選題資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化，使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績(jī)效，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資面臨()。A、

利率風(fēng)險(xiǎn)B、

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C、

未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。然而，即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。31、多選題在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期進(jìn)入第四階段時(shí)，下列關(guān)于需求、供給和租金的變化水平描述正確的有()。A、

供給高增長(zhǎng)B、

需求高增長(zhǎng)C、

租金增長(zhǎng)率開始下滑D、

租金增長(zhǎng)率開始上漲E、

需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)正確答案：

A

C

E

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。自然周期的第四階段始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)水平并向下運(yùn)動(dòng)，此時(shí)供給增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)，在該階段，如果物業(yè)租金缺乏競(jìng)爭(zhēng)力或不及時(shí)下調(diào)租金的話，就可能很快失去市場(chǎng)份額，租金收入甚至?xí)档街荒苤Ц段飿I(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的水平。32、單選題在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是()。A、

建造費(fèi)用B、

融資費(fèi)用C、

其他工程費(fèi)用D、

專業(yè)人員費(fèi)用正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。33、多選題宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的擴(kuò)張過(guò)程包括()。A、

繁榮B、

衰退C、

蕭條D、

復(fù)蘇E、

重生正確答案：

A

D

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇，其中，復(fù)蘇和繁榮兩個(gè)階段構(gòu)成擴(kuò)張過(guò)程。34、單選題某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為25000㎡，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為9000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用為3750萬(wàn)元，銷售均價(jià)為7500元，則該項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率為()。A、

32%B、

38.97%C、

44.08%D、

26.98%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入，銷售利潤(rùn)=銷售收入-總開發(fā)成本=7500×25000/10000-（9000+3750）=6000（萬(wàn)元），銷售利潤(rùn)率=60000/（7500×25000/10000）=32%。35、單選題下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是()。A、

學(xué)習(xí)B、

經(jīng)濟(jì)狀況C、

對(duì)渠道的信賴度D、

購(gòu)買動(dòng)機(jī)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。選項(xiàng)A屬于心理因素，選項(xiàng)B屬于個(gè)人因素，選項(xiàng)D屬于心理因素。36、單選題在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，靜態(tài)投資回收期肯定小于()。A、

基準(zhǔn)回收期B、

項(xiàng)目開發(fā)期C、

項(xiàng)目銷售期D、

動(dòng)態(tài)投資回收期正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):動(dòng)態(tài)投資回收期。在考慮時(shí)間價(jià)值因素后，項(xiàng)目獲得的凈收益在價(jià)值上會(huì)逐年遞減，因此，對(duì)于同一個(gè)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于其靜態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于也可能小于基準(zhǔn)回收期，而動(dòng)態(tài)投資回收期與項(xiàng)目開發(fā)期和項(xiàng)目銷售期沒有必然聯(lián)系。37、單選題下列影響購(gòu)房者購(gòu)買行為的因素中，屬于心理因素的是()。A、

生活方式B、

受教育程度C、

購(gòu)買動(dòng)機(jī)D、

自我形象正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):影響消費(fèi)者購(gòu)買行為的主要因素。選項(xiàng)ABD均為個(gè)人因素。38、單選題動(dòng)態(tài)投資回收期是反映()的重要指標(biāo)。A、

開發(fā)項(xiàng)目投資成本大小B、

開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力C、

開發(fā)項(xiàng)目資金流動(dòng)速度D、

開發(fā)項(xiàng)目資金實(shí)力正確答案：

B

參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。39、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議7天內(nèi)，如果不滿意可以無(wú)條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是()。A、

形象差異化戰(zhàn)略B、

人員差別化戰(zhàn)略C、

服務(wù)差別化戰(zhàn)略D、

產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易體現(xiàn)。40、單選題假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是()。A、

16.67%B、

16.71%C、

16.80%D、

17.00%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。41、單選題某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化，將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是()。A、

避強(qiáng)定位方式B、

二次定位方式C、

對(duì)抗性定位方式D、

產(chǎn)品差別化方式正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)定位。市場(chǎng)定位主要有三種方式：避強(qiáng)定位，指避開強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定位方式；對(duì)抗性定位，指與最強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“對(duì)著干”的定位方式；重新定位，指對(duì)銷路少、市場(chǎng)反應(yīng)差的產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。42、單選題某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為15%，內(nèi)部收益率為14%，實(shí)際收益率為12%，銀行貸款利率為8%，則通貨膨脹率是()。A、

1.78%B、

2.68%C、

3.70%D、

6.48%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式：（1+名義收益率）=（1+實(shí)際收益率）（1+通貨膨脹率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=1.78％。43、單選題在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用越來(lái)越近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是()。A、

簡(jiǎn)單平均法B、

移動(dòng)平均法C、

加權(quán)移動(dòng)平均法D、

時(shí)間序列分析法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。移動(dòng)平均法是引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢(shì)和接近實(shí)際。44、單選題下列選項(xiàng)中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計(jì)算期的是()。A、

準(zhǔn)備期B、

建造期C、

銷售期D、

經(jīng)營(yíng)期正確答案：

D

參考解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計(jì)算期為項(xiàng)目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準(zhǔn)備期和建造期。45、單選題下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是()。A、

指數(shù)平滑法B、

市場(chǎng)因子推演法C、

德爾菲法D、

銷售人員意見綜合法正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。46、單選題投資者要提高()以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。A、

期望投資回報(bào)率B、

平均收益率C、

基準(zhǔn)收益率D、

內(nèi)部收益率正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報(bào)率。以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。47、單選題投資者要提高()以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。A、

期望投資回報(bào)率B、

平均收益率C、

基準(zhǔn)收益率D、

內(nèi)部收益率正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):通貨膨脹的影響。投資者要提高期望投資回報(bào)率。以抵消通貨膨脹的影響，因?yàn)橥顿Y者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報(bào)率。48、單選題下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的是()。A、

現(xiàn)金回報(bào)率B、

投資回收期C、

資本金利潤(rùn)率D、

資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中，清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、償債備付率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。49、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是()。A、

有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)B、

服務(wù)市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)C、

有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)D、

服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)由大至小的順序是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。50、單選題下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是()。A、

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B、

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C、

投資利潤(rùn)率D、

動(dòng)態(tài)投資回收期正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資回報(bào)率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期。51、單選題房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的()。A、

增量供給B、

存量供給C、

潛在供給D、

總量供給正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資，屬于中短期投資，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。52、單選題以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過(guò)投資項(xiàng)目的()組合來(lái)分散投資風(fēng)險(xiǎn)。A、

地理區(qū)域B、

時(shí)間分布C、

物業(yè)類型D、

收益形式正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):投資組合理論。大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布、時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議中，要求在中國(guó)內(nèi)地的投資不能超過(guò)其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長(zhǎng)的香港天安中國(guó)投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。53、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于()。A、

試探性調(diào)查B、

描述性調(diào)查C、

創(chuàng)新性調(diào)查D、

因果性調(diào)查正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。調(diào)查項(xiàng)目分為三類：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，因果性調(diào)查，即檢驗(yàn)因果關(guān)系。54、單選題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)外收支凈額之和為()。A、

利潤(rùn)總額B、

投資利潤(rùn)C(jī)、

稅后利潤(rùn)D、

可分配利潤(rùn)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額。55、單選題()資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。A、

一手B、

基礎(chǔ)C、

原始D、

二手正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。56、單選題()是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出。A、

期間費(fèi)用B、

財(cái)務(wù)費(fèi)用C、

管理費(fèi)用D、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):投資與成本。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）、增值稅、稅金及附加、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。57、單選題()包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。A、

競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B、

消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查C、

市場(chǎng)需求容量調(diào)查D、

市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查正確答案：

D

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型。58、單選題生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的()稱為完全成本。A、

營(yíng)業(yè)成本B、

銷售費(fèi)用C、

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D、

資金成本正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):投資與成本。生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成本，亦稱完全成本。59、單選題調(diào)查了解消費(fèi)者的情況及購(gòu)買行為，使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛好、心理、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)、針對(duì)不同的消費(fèi)者和市場(chǎng)，采取不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，屬于()。A、

競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B、

技術(shù)發(fā)展調(diào)查C、

國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查D、

消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查，調(diào)查了解消費(fèi)者的情況及購(gòu)買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費(fèi)者的愛好、心理、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、習(xí)慣等，以便正確細(xì)分市場(chǎng)和選擇目標(biāo)市場(chǎng)、針對(duì)不同的消費(fèi)者和市場(chǎng)，采取不同的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。60、單選題有三個(gè)互斥方案，不可以采用的比選方法為()。A、

差額投資內(nèi)部收益率B、

凈現(xiàn)值C、

內(nèi)部收益率D、

等額年值正確答案：

C

參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法?；コ夥桨覆荒苡脙?nèi)部收益率這個(gè)提標(biāo)。對(duì)于壽命期相同的互斥方案的選擇，可以采用凈現(xiàn)值、凈年值、凈將來(lái)值，也可以采用追加投資收益率法等差額法進(jìn)行評(píng)選。61、單選題下述各項(xiàng)，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是()。A、

相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B、

吸納率分析C、

相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D、

改變用途數(shù)量正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。選項(xiàng)ACD屬于供給分析。62、單選題某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金和累計(jì)凈現(xiàn)金流如下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年。A、

3.09B、

3.48C、

3.83D、

3.92正確答案：

D

參考解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1）+。63、單選題分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法不包括()。A、

購(gòu)買者意圖調(diào)查法B、

市場(chǎng)規(guī)模分析法C、

專家意見法D、

相關(guān)分析法正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。分析市場(chǎng)趨勢(shì)的方法主要有：購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、專家意見法、時(shí)間序列分析法、相關(guān)分析法。64、單選題某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為()萬(wàn)元。A、

28.73B、

29.11C、

344.74D、

349.31正確答案：

B

參考解析：65、單選題時(shí)間序列分析法中，既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)的方法是()。A、

簡(jiǎn)單平均法B、

移動(dòng)平均法C、

加權(quán)移動(dòng)平均法D、

指數(shù)平滑法正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析。簡(jiǎn)單平均法在時(shí)間序列比較平穩(wěn)，即隨時(shí)間變化各期實(shí)際銷售量增減變化不大時(shí)可以采用，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)，因此一般在要求不太高的情況下適用。66、單選題某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬(wàn)元。A、

1482.75B、

1755.00C、

1932.75D、

2205.00正確答案：

A

參考解析：本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。67、單選題()實(shí)際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同時(shí)可以判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。A、

指數(shù)平滑法B、

加權(quán)移動(dòng)平均法C、

回歸分析法D、

市場(chǎng)因子推演法正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)趨勢(shì)分析?；貧w分析法實(shí)際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同時(shí)可以判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。68、單選題房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A、

銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/銷售收入B、

銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/總開發(fā)價(jià)值C、

銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/總開發(fā)成本D、

銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資正確答案：

A

參考解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/銷售收入×100%。69、單選題某市2016年住宅的預(yù)測(cè)銷售為500萬(wàn)平方米，實(shí)際銷售為650萬(wàn)平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2017年住宅銷售量為()萬(wàn)平方米。A、

500.0B、

537.5C、

612.5D、

650.0正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)×前期實(shí)際銷售量+（1－平滑指數(shù)）×前期預(yù)測(cè)值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。70、單選題傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即()。A、

可逆性和可延期性B、

不可逆性和可延期性C、

不可逆性和不可延期性D、

可逆性和不可延期性正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)。傳統(tǒng)投資決策方法隱含兩種假定，即可逆性和不可延期性。71、單選題潛在購(gòu)買者一般具有的特點(diǎn)不包括()。A、

興趣B、

收入C、

支出D、

途徑正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。潛在購(gòu)買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。72、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個(gè)方案，經(jīng)測(cè)算，三個(gè)方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬(wàn)元，E乙=1800萬(wàn)元，E丙=2200萬(wàn)元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為§甲=890萬(wàn)元，§乙=910萬(wàn)元，§丙=1200萬(wàn)元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險(xiǎn)從小到大排列順序正確的是()。A、

乙<丙<甲B、

甲<乙<丙C、

丙<甲<乙D、

乙<甲<丙正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E（NPV），V甲=890／1500=0.59，V乙=910／1800=0.51，V丙=1200／2200=0.55。73、單選題()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。A、

市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B、

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)C、

利率風(fēng)險(xiǎn)D、

或然損失風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。74、單選題下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于間接投資形式的是()。A、

購(gòu)買房地產(chǎn)股票B、

購(gòu)買商鋪C、

購(gòu)買土地D、

購(gòu)買買已建成的房地產(chǎn)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資包括投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券，投資房地產(chǎn)投資信托基金，購(gòu)買住房抵押支持證券。75、單選題市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從六類產(chǎn)品層次、()類空間層次與三類時(shí)間層次上進(jìn)行分析。A、

三B、

四C、

五D、

六正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)一般需要從六類產(chǎn)品層次、五類空間層次與三類時(shí)間層次上進(jìn)行分析76、單選題假如市場(chǎng)的整體平均收益率是10%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率為5%,，一個(gè)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()。A、

8.5%B、

4.5%C、

5%D、

7.5%正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):投資組合理論。預(yù)期收益率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率+系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（市場(chǎng)整體平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。77、單選題某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬(wàn)戶，戶均年可支配收入為5萬(wàn)元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購(gòu)房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是()萬(wàn)㎡。A、

1260B、

1380C、

1440D、

2100正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)潛量即市場(chǎng)需求的上限。120×15%×80＝1440萬(wàn)平方米。市場(chǎng)潛量是針對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量（客體數(shù)量）而言的，所以是指房子的面積，而不是購(gòu)買者的數(shù)量。78、單選題甲、乙物業(yè)2014年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2015年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。A、

甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B、

乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C、

甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D、

難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。第一步，計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）、物業(yè)甲的價(jià)值的期望值：1200×50%＋1000×50%＝1100。物業(yè)乙的價(jià)值的期望值：1300×50%＋900×50%＝1000。第二步，計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差。甲的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1200－1100）2×0.5＋（1000－1100）2×0.5]0.5＝100。乙的標(biāo)準(zhǔn)差=[（1300－1100）2×0.5＋（900－1100）2×0.5]0.5＝200。甲乙物業(yè)價(jià)值的期望值相同，則比較標(biāo)準(zhǔn)差小的風(fēng)險(xiǎn)小，甲的標(biāo)準(zhǔn)差小。另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析，1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900與1100的偏差程度小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小。79、單選題已經(jīng)購(gòu)買了某產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合形成了該產(chǎn)品的()。A、

有效市場(chǎng)B、

滲透市場(chǎng)C、

服務(wù)市場(chǎng)D、

潛在市場(chǎng)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。滲透市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。選項(xiàng)A，有效市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合；選項(xiàng)C，服務(wù)市場(chǎng)（也稱為目標(biāo)市場(chǎng)）是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)；選項(xiàng)D，潛在市場(chǎng)是對(duì)某種特定商品有某種程度興趣的消費(fèi)者。80、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為6000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元、-1200萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為()萬(wàn)元。A、

3400B、

4000C、

6000D、

3040正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040萬(wàn)元。81、單選題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為6000萬(wàn)元、4000萬(wàn)元、-1200萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為()萬(wàn)元。A、

3400B、

4000C、

6000D、

3040正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040萬(wàn)元。82、單選題對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其()的風(fēng)險(xiǎn)因素。A、

影響重要性B、

變動(dòng)可能性C、

發(fā)生經(jīng)常性D、

類型歸屬性正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，主要是針對(duì)可判斷其變動(dòng)可能性的風(fēng)險(xiǎn)因素。83、單選題房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來(lái)分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。A、

觀察法B、

實(shí)驗(yàn)法C、

討論法D、

問(wèn)卷調(diào)查法正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的步驟。觀察法是指由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對(duì)象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對(duì)其進(jìn)行考察并搜集資料。例如，市場(chǎng)調(diào)查人員到新建商品房項(xiàng)目的售樓處去觀察房屋銷售狀況和樣板房狀況。84、單選題下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是()。A、

解析法對(duì)隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B、

蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C、

解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D、

蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2～3個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，而解析法能夠分析更多個(gè)隨機(jī)變量的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。解析法主要用于解決一些簡(jiǎn)單的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，比如只有一個(gè)或少數(shù)因素是隨機(jī)變量，一般不多于2～3個(gè)變量的情況；當(dāng)項(xiàng)目評(píng)估中有若干個(gè)變動(dòng)因素，每個(gè)因素又有多種甚至無(wú)限多種取值時(shí)，就需要采用蒙特卡洛模擬法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。85、單選題下列各項(xiàng)中，()是收集一手資料時(shí)常普遍采用的調(diào)查方法。A、

電話B、

座談C、

問(wèn)卷D、

郵寄正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的步驟。收集一手資料時(shí)常采用的調(diào)查方法有觀察法、訪問(wèn)法、問(wèn)卷法、實(shí)驗(yàn)法，問(wèn)卷是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。86、單選題判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素中，檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)屬于()階段的工作。A、

風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B、

風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C、

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D、

風(fēng)險(xiǎn)決策正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段主要包括判定風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、概率分布情況、風(fēng)險(xiǎn)估算三項(xiàng)內(nèi)容。D無(wú)風(fēng)險(xiǎn)決策這一單獨(dú)的階段。87、單選題()是通過(guò)集體座談的方式了解被訪問(wèn)者想法、收集信息資料的方法。A、

實(shí)驗(yàn)法B、

觀察法C、

集體訪問(wèn)D、

結(jié)構(gòu)式訪問(wèn)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。集體訪問(wèn)法是通過(guò)集體座談的方式了解被訪問(wèn)者想法、收集資料的方法。88、單選題臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。A、

利潤(rùn)為零時(shí)B、

利潤(rùn)最大時(shí)C、

允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)D、

允許的最高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。89、單選題通過(guò)()，企業(yè)可針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營(yíng)銷手段，制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買和新市場(chǎng)開發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)。A、

競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查B、

消費(fèi)者行為調(diào)查C、

市場(chǎng)需求容量調(diào)查D、

市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容。通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查，企業(yè)可針對(duì)不同的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運(yùn)用企業(yè)可以控制的營(yíng)銷手段，制定有效的市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略，促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)買和新市場(chǎng)開發(fā)，以達(dá)到企業(yè)預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)。90、單選題確定型決策的決策過(guò)程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作()。A、

固定性決策B、

標(biāo)準(zhǔn)化決策C、

程序化決策D、

科學(xué)性決策正確答案：

C

參考解析：本題考查的是決策的方法。確定型決策的決策過(guò)程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱作程序化決策。91、單選題企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、正確制定市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提是()。A、

市場(chǎng)調(diào)查B、

市場(chǎng)細(xì)分C、

市場(chǎng)分析D、

市場(chǎng)定位正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容