職業(yè)資格-開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)-2

職業(yè)資格-開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)_21、單選題()業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本（含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A、

開(kāi)發(fā)—銷售B、

開(kāi)發(fā)—持有出租—出售（江南博哥）C、

購(gòu)買—持有出租—出售D、

購(gòu)買—更新改造—出售正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。2、單選題對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是()。A、

地價(jià)B、

建造成本C、

貸款利率D、

資本化率正確答案：

D

參考解析：本題考查的是敏感性分析的概念。要看利潤(rùn)的變化率，不是看利潤(rùn)的值是多少。本題中由于計(jì)算利潤(rùn)的變化率，分母不變，分子大的利潤(rùn)變化率大。3、單選題關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A、

現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B、

現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C、

現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D、

由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):資金時(shí)間價(jià)值的概念。由于資金時(shí)間價(jià)值的存在，同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。4、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡，土地總價(jià)2600萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元／㎡，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元／㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A、

1.4B、

1.5C、

1.6D、

1.7正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=2600÷[（12000-4500）×0.2]=1.7。5、單選題某筆總額10萬(wàn)元，按月付息的貸款，每月支付利息為400元，則該筆貸款的年利率為()。A、

1.2%B、

4.80%C、

4.91%D、

5.82%正確答案：

B

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。本題由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。6、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為()元/㎡。A、

5377.78B、

6277.78C、

6722.22D、

7847.22正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):盈虧平衡分析的基本原理。總建筑面積＝15000×3＝45000（平方米），可銷售面積＝45000×80%＝36000（平方米），設(shè)盈虧平衡點(diǎn)銷售單價(jià)為X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。7、單選題銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是()。A、

7.02%B、

7.04%C、

7.50%D、

7.85%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。解法一：按公式計(jì)算解法二：帶有技術(shù)含量的排除法。當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。則可以排除選項(xiàng)CD。8、單選題()是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。A、

最低土地取得價(jià)格B、

最高土地取得價(jià)格C、

最高工程費(fèi)用D、

最高購(gòu)買價(jià)格正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。9、單選題若名義率為10%，通貨膨脹為4%，則實(shí)際利率為()。A、

5.77%B、

6.00%C、

12.00%D、

14.40%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。解法一：實(shí)際利率=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+10%）/（1+4%）]-1=5.77%。解法二：帶有技術(shù)含量的猜測(cè)法。有通貨膨脹的存在，實(shí)際利率定會(huì)小于名義利率，因此，選項(xiàng)CD可直接排除。10、單選題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括()。A、

最低租售價(jià)格B、

最低租售數(shù)量C、

最低建安成本D、

最高土地取得價(jià)格正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。收入項(xiàng)目求其最低值，成本項(xiàng)目求其最高值。11、單選題當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是()。A、

名義利率大于實(shí)際利率B、

實(shí)際利率大于名義利率C、

名義利率等于實(shí)際利率D、

實(shí)際利率小于名義利率正確答案：

B

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。當(dāng)計(jì)算周期等于1年，實(shí)際利率等于名義利率，只有當(dāng)計(jì)算周期與利率標(biāo)明的時(shí)間單位不一致時(shí)，才出現(xiàn)名義利率和實(shí)際利率的概念和區(qū)別。本題計(jì)息周期短于1年，說(shuō)明計(jì)息周期數(shù)大于1。當(dāng)每年的計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。12、單選題下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是()。A、

建安工程費(fèi)B、

土地費(fèi)用C、

空置率D、

容積率正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項(xiàng)ABD均為開(kāi)發(fā)投資的不確定性因素。13、單選題經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同，現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括()。A、

補(bǔ)貼收入B、

出租收入C、

銷售收入D、

其他經(jīng)營(yíng)收入正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。14、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是()。A、

空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B、

通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C、

權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D、

金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。選項(xiàng)A正確，空置率提高，可導(dǎo)致有效毛租金收入減少；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，可以通過(guò)簽訂長(zhǎng)期合約來(lái)減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但仍不能排除通貨膨脹的影響；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，權(quán)益投資比率高，意味著自有資金所占比例高，則風(fēng)險(xiǎn)?。贿x項(xiàng)D錯(cuò)誤，金融機(jī)構(gòu)通常要求投資權(quán)益比率不得低于某一要求的比率。15、單選題現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為()。A、

現(xiàn)金流量B、

現(xiàn)金流入C、

現(xiàn)金流出D、

凈現(xiàn)金流量正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。16、單選題反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況的報(bào)表是()。A、

損益表B、

資產(chǎn)負(fù)債表C、

利潤(rùn)分配表D、

現(xiàn)金流量表正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):基本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。17、單選題物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是()。A、

收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B、

未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C、

資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D、

時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。18、單選題()從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。A、

全部投資現(xiàn)金流量表B、

資本金現(xiàn)金流量表C、

投資者各方現(xiàn)金流量表D、

投資計(jì)劃與資金籌措表正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。19、單選題某家庭于2010年為購(gòu)買總價(jià)為100萬(wàn)元的住房，成功申請(qǐng)了總額為70萬(wàn)元、期限為30年、前2年固定利率為7.5%的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款，則該家庭前兩年執(zhí)行固定利率期間的月還款額為()元。A、

4375B、

4894C、

4990D、

4790正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。前兩年執(zhí)行固定利率期間的月還款額為：A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。20、單選題某投資市場(chǎng)的平均收益率為15％，銀行貸款利率為5.5％，國(guó)債收益率為3％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.3。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。A、

5.7%B、

6.6%C、

7.9%D、

9.4％正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):資本資產(chǎn)定價(jià)模型。預(yù)期收益率R＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）=3％+0.3×（15％-3％）=6.6％。21、單選題下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，房地產(chǎn)投資信托基金常采用的模式是()。A、

開(kāi)發(fā)—持有出租—出售B、

購(gòu)買—持有出租—出售C、

購(gòu)買—更新改造—出售D、

購(gòu)買—更新改造—出租—出售正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。許多房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買新建成的收益性房地產(chǎn)，然后持有并出租經(jīng)營(yíng)，并在未來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去，形成了購(gòu)買—持有出租—出售模式。這種模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用，房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。22、單選題對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是()。A、

銷售收入B、

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C、

營(yíng)業(yè)稅金及附加D、

借款本金償還正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。選項(xiàng)D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。23、單選題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息()萬(wàn)元。A、

1.99B、

7.30C、

8.53D、

9.00正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月計(jì)算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（萬(wàn)元），按季計(jì)算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（萬(wàn)元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（萬(wàn)元）。24、單選題現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。A、

財(cái)務(wù)盈利能力B、

清償能力C、

資金平衡情況D、

營(yíng)運(yùn)能力正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):基本報(bào)表?，F(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。25、單選題某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12.0%，若銀行的存、貸款年利率分別為3.5％和6.5%，通貨膨脹率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是()。A、

8.74%B、

12.00%C、

12.32%D、

15.02%正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際收益率i=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+12%）/（1+3%）]-1=8.74%。26、單選題編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的()，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A、

數(shù)額B、

用途C、

發(fā)生時(shí)間D、

付款特點(diǎn)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃，應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況27、單選題銀行為某家庭提供了期限為15年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款，若該筆貸款的實(shí)際年利率為6.25％，則名義年利率是()。A、

6.02%B、

6.08%C、

6.50%D、

6.85%正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。根據(jù)i=(1+r/m)m-1，6.25%=(1+r/12)12-1，求得r=6.08%。28、單選題下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A、

審計(jì)費(fèi)B、

利息C、

外匯匯兌凈損失D、

融資代理費(fèi)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):投資估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。選項(xiàng)A屬于管理費(fèi)用。29、單選題某家庭購(gòu)買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為12500元/m2，首付款為總房?jī)r(jià)的30%，其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為30萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為()元。A、

1833.23B、

1817.94C、

1243.57D、

1342.86正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。總房?jī)r(jià)＝12500×100＝125（萬(wàn)元），貸款總額＝125×70%＝87.5（萬(wàn)元），P=30萬(wàn)元，n=12×20=240，i=4%/12，A=300000×4%/12÷[1-1/(1+4%/12)240]=1817.94元。30、單選題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中，下列屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的是()。A、

土地費(fèi)用B、

前期工程費(fèi)C、

勘察設(shè)計(jì)費(fèi)D、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。31、單選題等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達(dá)式是()。A、

AB、

BC、

CD、

D正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。等額序列支付資金回收系數(shù)，其含義是已知P求A。32、單選題()是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A、

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、

小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、

“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。33、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是()萬(wàn)元。A、

8160B、

8180C、

8260D、

8280正確答案：

A

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=8160（萬(wàn)元）。34、單選題建筑安裝工程費(fèi)不包括建筑物的()。A、

建筑工程費(fèi)用B、

設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用C、

安裝工程費(fèi)用D、

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)三大類。建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。選項(xiàng)D是和建筑安裝工程費(fèi)平行的概念，沒(méi)有包含關(guān)系。35、單選題對(duì)于系數(shù)1/（1+i）n，我們稱為()。A、

一次支付終值系數(shù)B、

一次支付現(xiàn)值系數(shù)C、

等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)D、

等額序列支付資金回收系數(shù)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。1/（1+i）n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。36、單選題下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是()。A、

回收固定資產(chǎn)余值B、

開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C、

長(zhǎng)期借款D、

凈轉(zhuǎn)售收入正確答案：

B

參考解析：本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)B是流出項(xiàng)目，其它的是流入項(xiàng)目。37、單選題資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為()。A、

現(xiàn)值B、

終值C、

年值D、

時(shí)值正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):資金等效值的概念。通常情況下，在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值，把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值，而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。38、單選題單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用計(jì)入()。A、

管理費(fèi)用B、

其他費(fèi)用C、

銷售費(fèi)用D、

前期費(fèi)用正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):投資估算。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用。39、單選題單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，若把兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)()。A、

正的協(xié)方差B、

負(fù)的協(xié)方差C、

標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差D、

絕對(duì)協(xié)方差正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):投資組合理論。單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大，若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái)，便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消，從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。40、單選題在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí)，管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的()估算。A、

3％～5%B、

5％～8%C、

2％～7％D、

2％～3％正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):投資估算。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3％～5%估算。41、單選題下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是()。A、

時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B、

終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C、

不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D、

資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):資金等效值的概念。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額；選項(xiàng)B錯(cuò)誤，終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額；選項(xiàng)C錯(cuò)誤，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。42、單選題下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A、

購(gòu)買房地產(chǎn)股票B、

購(gòu)買商鋪C、

購(gòu)買房地產(chǎn)債券D、

購(gòu)買住房抵押支持證券正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項(xiàng)ACD均屬于房地產(chǎn)間接投資。43、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款8000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為10%。若該筆貸款的還款方式是期間按半年付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的利息總額是()萬(wàn)元。A、

2540B、

2648C、

2720D、

2400正確答案：

D

參考解析：本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。企業(yè)支付的本息總額=8000×10%÷2×6=2400（萬(wàn)元）。44、單選題某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡?？偨ㄖ娣e為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為()萬(wàn)元。A、

1800B、

2040C、

2100D、

2380正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。以每間客房為單位，不是按平米，14×150＝2100（萬(wàn)元），如按每平米，是概算指標(biāo)法。45、單選題某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。A、

14945.16B、

15841.87C、

26764.51D、

28370.38正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。46、單選題在酒店項(xiàng)目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資，屬于()。A、

單元估算法B、

單位指標(biāo)估算法C、

概算指標(biāo)法D、

工程量近似匡算法正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。47、單選題某建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年，建設(shè)期第一年貸款400萬(wàn)元，第二年貸款500萬(wàn)元，第三年貸款300萬(wàn)元，貸款均為年初發(fā)放，年利率為12%，采用復(fù)利法計(jì)算建設(shè)期的貸款利息，則第三年末貸款的復(fù)本利和為()萬(wàn)元A、

1525.17B、

1375.17C、

1489.17D、

1625.17正確答案：

A

參考解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。F＝400（F/P，12%，3）＋500（F/P，12%，2）＋300（F/P，12%，1）＝400×1.4049＋500×1.2544＋300×1.12＝1525.16（萬(wàn)元）。48、單選題()的分析與選擇主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。A、

融資方式與資金結(jié)構(gòu)B、

合作方式C、

開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)D、

產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。49、單選題李某向銀行申請(qǐng)了一筆貸款，若年利率為8％，期限為10年，首月還款額為4500元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.5%，則該家庭第6年最后一個(gè)月的月還款額是()元。A、

5545.45B、

6412.14C、

6585.45D、

6625.26正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為At=A1×（1+s）t-1，則A72=4500×（1+0.5%）72-1=6412.14元。50、單選題()階段，根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。A、

編制可行性研究報(bào)告B、

調(diào)查研究C、

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)D、

方案選擇和優(yōu)化正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):可行性研究的步驟。方案選擇和優(yōu)化階段：根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求，結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會(huì)同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。51、單選題銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的利息是()元。A、

1836.21B、

1810.39C、

1784.45D、

1795.36正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/（1+i）n]，第五年第11個(gè)月月末，尚未償還本金為P=7000/（6%/12）×[1-1/（1+6%/12）5×12+1]=367242.71（元）。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367242.71×6%/12=1836.21（元）。52、單選題開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛方式獲取土地使用權(quán)時(shí)，需要繳納()。A、

所得稅B、

增值稅C、

契稅D、

房產(chǎn)稅正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):土地費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛方式獲取土地使用權(quán)時(shí)，需要繳納契稅。53、單選題趙某購(gòu)買一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第6年初趙某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為()元。A、

172858B、

182786C、

192858D、

201006正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。實(shí)質(zhì)：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。第一步，已知貸款P，先求出月還款額A。P＝50×（1-30%）＝35（萬(wàn)元），i月＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末，已知n＝10×12＝120，m＝5×12＝60，n－m＝60，P=A/i×[1-1/(1+i)n]=3886/0.5%×[1-1/(1+0.5%)60]=201005.53元。54、單選題以下各項(xiàng)中，不屬于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)的是()。A、

時(shí)間類參數(shù)B、

資金類參數(shù)C、

融資類參數(shù)D、

評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):選擇基礎(chǔ)參數(shù)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時(shí)間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。55、單選題某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為125萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為20000元，準(zhǔn)備用月收入的40%來(lái)支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是()元。A、

529412.37B、

83265.38C、

87867.78D、

91022.12正確答案：

A

參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月還款A(yù)＝20000×40%＝8000（元），i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可負(fù)擔(dān)的貸款額P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63（元），首付款＝1250000－720587.63＝529412.37（元）。56、單選題可行性研究?jī)?nèi)容中，屬于環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容的是()。A、

環(huán)境保護(hù)投資估算B、

估算年管理費(fèi)用支出情況C、

市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)D、

項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):可行性研究的內(nèi)容?？尚行匝芯?jī)?nèi)容中，環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問(wèn)題及建議。57、單選題趙某購(gòu)買一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為()元。A、

172858B、

182786C、

192858D、

201006正確答案：

D

參考解析：本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。實(shí)質(zhì)：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。第一步，已知貸款P，先求出月還款額A。P=50×（1-30%）=35（萬(wàn)元），i月=6%12=0.5%，n=10×12=120。A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）。第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折現(xiàn)到第五年年末。已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pm=A×[（1+i）n-m-1]/i（1+i）n-m=3886×[（1+0.5%）120-60-1]/[0.5%×（1+0.5%）120-60]=201006（元）。58、單選題分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定是()階段需要解決的問(wèn)題。A、

投資機(jī)會(huì)研究B、

初步可行性研究C、

詳細(xì)可行性研究D、

項(xiàng)目評(píng)估與決策正確答案：

B

參考解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段主要解決的問(wèn)題包括：（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；（3）有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。59、單選題我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在（）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）。A、

紐約同業(yè)拆放B、

香港同業(yè)拆放C、

倫敦同業(yè)拆放D、

新加坡同業(yè)拆放正確答案：

C

參考解析：本題考查的是利息與利率。我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)）。60、單選題可行性研究的依據(jù)不包括()。A、

國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃B、

施工組織設(shè)計(jì)C、

國(guó)家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)D、

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):可行性研究的依據(jù)。選項(xiàng)B不屬于可行性研究的依據(jù)?？尚行匝芯康囊罁?jù)主要有下列方面：（1）國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)；（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（3）國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；（4）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)；（5）《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓文件；（6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；（7）交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)；（8）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；（9）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（10）國(guó)家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；（11）項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。61、單選題可行性研究的依據(jù)不包括()。A、

6.22%B、

8.2%C、

8.3％D、

9.7％正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):投資組合理論。利用公式，收益率=2.5%+0.6×（12%-2.5%）=8.2％。62、單選題下列征收補(bǔ)償費(fèi)中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是（）。A、

房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B、

搬遷補(bǔ)償費(fèi)C、

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D、

土地補(bǔ)償費(fèi)正確答案：

D

參考解析：本題考查的是土地費(fèi)用。選項(xiàng)D是對(duì)集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。63、單選題投資者所要求的最低利率是()。A、

同業(yè)拆放利率B、

存款利率C、

貸款利率D、

基礎(chǔ)利率正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):利息與利率?；A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。@##64、單選題如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為（）。A、

8%B、

4%C、

14%D、

12%正確答案：

C

參考解析：方法一：公式作法折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率＋市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×（市場(chǎng)的平均收益率－無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率）＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%。方法二：帶有技術(shù)含量的排除法該折現(xiàn)率一定大于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率，即大于10%，選項(xiàng)AB可立即排除。65、單選題采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是()。A、

若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B、

若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C、

若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D、

若△IRR＜ic，則方案間無(wú)法直接比較正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu)；如果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。66、單選題下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。A、

出租率B、

貸款利率C、

基準(zhǔn)收益率D、

資本金投入比例正確答案：

C

參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。A選項(xiàng)屬于收益相關(guān)參數(shù)；B、D選項(xiàng)屬于融資相關(guān)參數(shù)。67、單選題下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是()。A、

在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上B、

一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%C、

利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2D、

償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。償債備付率對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。68、單選題()是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。A、

保證B、

抵押C、

質(zhì)押D、

雙方協(xié)議擔(dān)保正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。69、單選題趙某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元,則其償債備付率為()。A、

0.12B、

0.21C、

1.26D、

2.05正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):償債備付率。230×12000/10000=276（萬(wàn)元），貸款總額=276×60%=165.6（萬(wàn)元），P=165.6，n=10，i=10%，A=P×i/【1-1/（1+i）n】=165.6×10%/【1-1/（1+10%）10】=26.95。償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金=34/26.95=1.26。70、單選題關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法，正確的是()。A、

擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B、

金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C、

最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋設(shè)定的質(zhì)押D、

貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)正確答案：

B

參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)A擔(dān)保只能降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，不能確保貸款得以足額償還；選項(xiàng)C常見(jiàn)的是以土地房屋設(shè)定的抵押；選項(xiàng)D質(zhì)押轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證的占有權(quán)。71、單選題相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A、

投資利潤(rùn)率B、

投資回報(bào)率C、

資本金利潤(rùn)率D、

資本金凈利潤(rùn)率正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。72、單選題國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是()。A、

15%B、

20%C、

35%D、

40％正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35％。73、單選題某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為()。A、

10%B、

11.27%C、

14.18%D、

22.55%正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。A=200×10％（1+10％）10／[（1+10）10-1]=32.55（萬(wàn)元），32.55-200×10％=12.55（萬(wàn)元），則（10+12.55）÷100=22.55％。74、單選題新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括()。A、

政府政策性資金B(yǎng)、

國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金C、

個(gè)人入股的資金D、

資產(chǎn)變現(xiàn)的資金正確答案：

D

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。75、單選題某投資者于2014年1月以500萬(wàn)元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中200萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報(bào)率為()。A、

12.39%B、

15.38%C、

16.25%D、

21.13%正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。年還本付息額A=P×i/【1-1/（1+i）n】=200×7.5%/【1-1/（1+7.5%）30】=16.934萬(wàn)元，投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬(wàn)元，年有效毛收入=100×（1-10%-30%）=60萬(wàn)元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬(wàn)元，所得稅=（60－16.934+1.934）×25%=11.25萬(wàn)元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬(wàn)元。寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額=500×3%=15萬(wàn)元，投資回報(bào)率=（31.816+1.934+15）/300=16.25%。76、單選題房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以()為核心。A、

資金B(yǎng)、

金融機(jī)構(gòu)C、

房地產(chǎn)項(xiàng)目D、

利率高低正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)，是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。77、單選題以下各項(xiàng)中，不屬于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券的是()。A、

抵押貸款傳遞證券B、

抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)C、

抵押貸款直付債券D、

抵押貸款擔(dān)保債務(wù)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。78、單選題商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A、

開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售B、

借款人賴賬不還C、

借款人拖延還款D、

房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡正確答案：

D

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國(guó)個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長(zhǎng)等因素，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人兩方面。與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開(kāi)發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問(wèn)題。來(lái)源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。選項(xiàng)D屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。79、單選題個(gè)人住房抵押貸款屬于()。A、

權(quán)益融資B、

債務(wù)融資C、

直接投資D、

間接投資正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務(wù)，直接融資與間接融資是另一種分類方式。80、單選題當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)()時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A、

50%B、

60%C、

80%D、

90％正確答案：

B

參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60％的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。81、單選題甲、乙物業(yè)2016年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2017年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A、

甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B、

乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C、

甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D、

難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小正確答案：

B

參考解析：第一步：計(jì)算兩物業(yè)的期望值（加權(quán)平均值）甲物業(yè)的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100乙物業(yè)的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100第二步：計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差另一種解法：帶有技術(shù)含量的定性分析1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程度小，所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小，所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。82、單選題目前，AAA級(jí)企業(yè)的信用等級(jí)系數(shù)的取值為()。A、

30%B、

50%C、

70%D、

90%正確答案：

A

參考解析：本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。主體信用等級(jí)系數(shù)：AAA-30%，AA-50%，A-70%，BBB-90%；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)：AAA-80%，AA-70%，A-60%，BBB-50%。83、單選題房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理中，可采取的措施不包括()。A、

提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平B、

提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平C、

吸引個(gè)體投資者參與D、

制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)管理的主要舉措包括：（1）提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平；（2）提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平；（3）吸引機(jī)構(gòu)投資者參與；（4）制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；（5）建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍。84、單選題關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金功能的說(shuō)法中，不正確的是()。A、

REITs對(duì)于購(gòu)買數(shù)額進(jìn)行了硬性的下限規(guī)定B、

REITs以股票的形式來(lái)籌集資金，能夠隨時(shí)在股票市場(chǎng)上變現(xiàn)，便于投資者控制投資數(shù)額和投資范圍C、

REITs能抵押通貨膨脹的不利影響D、

REITs將單一的銀行貸款融資形式向機(jī)構(gòu)投資者.個(gè)人投資者融資轉(zhuǎn)變，吸引資本市場(chǎng)的資金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs對(duì)于購(gòu)買數(shù)額沒(méi)有硬性的下限規(guī)定，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)要優(yōu)于其他普通股票形式。85、單選題由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目拖期而導(dǎo)致的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A、

操作風(fēng)險(xiǎn)B、

信用風(fēng)險(xiǎn)C、

管理風(fēng)險(xiǎn)D、

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

B

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國(guó)個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長(zhǎng)等因素，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性，將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人兩方面。與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)，主要涉及開(kāi)發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問(wèn)題。來(lái)源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。86、單選題房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或()。A、

租金收入B、

土地出讓收入C、

房地產(chǎn)抵押貸款D、

凈經(jīng)營(yíng)收入正確答案：

C

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源，通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。87、單選題在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中，上市融資渠道屬于()。A、

私人權(quán)益融資B、

私人債務(wù)融資C、

公開(kāi)權(quán)益融資D、

公開(kāi)債務(wù)融資正確答案：

C

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)。上市融資渠道屬于公開(kāi)市場(chǎng)融資，同時(shí)也屬于權(quán)益融資。88、單選題以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的()。A、

50%B、

60%C、

70%D、

80%正確答案：

C

參考解析：本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。89、單選題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨()。A、

政策風(fēng)險(xiǎn)B、

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C、

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D、

信用風(fēng)險(xiǎn)正確答案：

A

參考解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約，例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等。90、單選題()是通過(guò)合理的方式估計(jì)出擬上市公