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職業(yè)資格-開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)_21、單選題()業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本(含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi))、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi),現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。A、
開(kāi)發(fā)—銷售B、
開(kāi)發(fā)—持有出租—出售(江南博哥)C、
購(gòu)買—持有出租—出售D、
購(gòu)買—更新改造—出售正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。購(gòu)買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購(gòu)買成本含購(gòu)買價(jià)格和購(gòu)買稅費(fèi)、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費(fèi),現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。2、單選題對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析,當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí),項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元,則其中最敏感的因素是()。A、
地價(jià)B、
建造成本C、
貸款利率D、
資本化率正確答案:
D
參考解析:本題考查的是敏感性分析的概念。要看利潤(rùn)的變化率,不是看利潤(rùn)的值是多少。本題中由于計(jì)算利潤(rùn)的變化率,分母不變,分子大的利潤(rùn)變化率大。3、單選題關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法,錯(cuò)誤的是()。A、
現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B、
現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C、
現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D、
由于存在資金時(shí)間價(jià)值,不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):資金時(shí)間價(jià)值的概念。由于資金時(shí)間價(jià)值的存在,同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值。4、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積2000㎡,土地總價(jià)2600萬(wàn)元,如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡,預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為12000元/㎡,則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為()。A、
1.4B、
1.5C、
1.6D、
1.7正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):盈虧平衡分析的基本原理。土地費(fèi)用為固定成本,容積率平衡點(diǎn)=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。5、單選題某筆總額10萬(wàn)元,按月付息的貸款,每月支付利息為400元,則該筆貸款的年利率為()。A、
1.2%B、
4.80%C、
4.91%D、
5.82%正確答案:
B
參考解析:本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。本題由于是按月付息,故年付息400×12=4800(元),年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。6、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000㎡,規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/㎡,假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出,則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為()元/㎡。A、
5377.78B、
6277.78C、
6722.22D、
7847.22正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):盈虧平衡分析的基本原理。總建筑面積=15000×3=45000(平方米),可銷售面積=45000×80%=36000(平方米),設(shè)盈虧平衡點(diǎn)銷售單價(jià)為X,36000X=8000×10000+4500×45000,X=7847.22(元/平方米)。7、單選題銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款,若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%,則名義年利率是()。A、
7.02%B、
7.04%C、
7.50%D、
7.85%正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。解法一:按公式計(jì)算解法二:帶有技術(shù)含量的排除法。當(dāng)每年的計(jì)算周期數(shù)大于1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率。則可以排除選項(xiàng)CD。8、單選題()是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下,保持滿足預(yù)期收益水平,所能承受的最高土地取得價(jià)格。A、
最低土地取得價(jià)格B、
最高土地取得價(jià)格C、
最高工程費(fèi)用D、
最高購(gòu)買價(jià)格正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售額和其他費(fèi)用不變條件下,保持滿足預(yù)期收益水平,所能承受的最高土地取得價(jià)格。9、單選題若名義率為10%,通貨膨脹為4%,則實(shí)際利率為()。A、
5.77%B、
6.00%C、
12.00%D、
14.40%正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。解法一:實(shí)際利率=[(1+r)/(1+Rd)]-1=[(1+10%)/(1+4%)]-1=5.77%。解法二:帶有技術(shù)含量的猜測(cè)法。有通貨膨脹的存在,實(shí)際利率定會(huì)小于名義利率,因此,選項(xiàng)CD可直接排除。10、單選題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中,不包括()。A、
最低租售價(jià)格B、
最低租售數(shù)量C、
最低建安成本D、
最高土地取得價(jià)格正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。收入項(xiàng)目求其最低值,成本項(xiàng)目求其最高值。11、單選題當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí),實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是()。A、
名義利率大于實(shí)際利率B、
實(shí)際利率大于名義利率C、
名義利率等于實(shí)際利率D、
實(shí)際利率小于名義利率正確答案:
B
參考解析:本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。當(dāng)計(jì)算周期等于1年,實(shí)際利率等于名義利率,只有當(dāng)計(jì)算周期與利率標(biāo)明的時(shí)間單位不一致時(shí),才出現(xiàn)名義利率和實(shí)際利率的概念和區(qū)別。本題計(jì)息周期短于1年,說(shuō)明計(jì)息周期數(shù)大于1。當(dāng)每年的計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率。12、單選題下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性因素中,屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是()。A、
建安工程費(fèi)B、
土地費(fèi)用C、
空置率D、
容積率正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素包括購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項(xiàng)ABD均為開(kāi)發(fā)投資的不確定性因素。13、單選題經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同,現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會(huì)有很大差異,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),現(xiàn)金流入通常不包括()。A、
補(bǔ)貼收入B、
出租收入C、
銷售收入D、
其他經(jīng)營(yíng)收入正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。14、單選題下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中,正確的是()。A、
空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B、
通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約,可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C、
權(quán)益投資比率高,意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D、
金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率正確答案:
A
參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素。選項(xiàng)A正確,空置率提高,可導(dǎo)致有效毛租金收入減少;選項(xiàng)B錯(cuò)誤,可以通過(guò)簽訂長(zhǎng)期合約來(lái)減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng),但仍不能排除通貨膨脹的影響;選項(xiàng)C錯(cuò)誤,權(quán)益投資比率高,意味著自有資金所占比例高,則風(fēng)險(xiǎn)?。贿x項(xiàng)D錯(cuò)誤,金融機(jī)構(gòu)通常要求投資權(quán)益比率不得低于某一要求的比率。15、單選題現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為()。A、
現(xiàn)金流量B、
現(xiàn)金流入C、
現(xiàn)金流出D、
凈現(xiàn)金流量正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):現(xiàn)金流量的概念?,F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。16、單選題反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況的報(bào)表是()。A、
損益表B、
資產(chǎn)負(fù)債表C、
利潤(rùn)分配表D、
現(xiàn)金流量表正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):基本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況。17、單選題物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是()。A、
收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B、
未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C、
資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D、
時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)正確答案:
B
參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。18、單選題()從投資者整體的角度出發(fā),以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出,用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。A、
全部投資現(xiàn)金流量表B、
資本金現(xiàn)金流量表C、
投資者各方現(xiàn)金流量表D、
投資計(jì)劃與資金籌措表正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):基本報(bào)表。資本金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā),以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ),把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出,用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。19、單選題某家庭于2010年為購(gòu)買總價(jià)為100萬(wàn)元的住房,成功申請(qǐng)了總額為70萬(wàn)元、期限為30年、前2年固定利率為7.5%的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款,則該家庭前兩年執(zhí)行固定利率期間的月還款額為()元。A、
4375B、
4894C、
4990D、
4790正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。前兩年執(zhí)行固定利率期間的月還款額為:A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。20、單選題某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%,銀行貸款利率為5.5%,國(guó)債收益率為3%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.3。那么,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。A、
5.7%B、
6.6%C、
7.9%D、
9.4%正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):資本資產(chǎn)定價(jià)模型。預(yù)期收益率R=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)=3%+0.3×(15%-3%)=6.6%。21、單選題下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中,房地產(chǎn)投資信托基金常采用的模式是()。A、
開(kāi)發(fā)—持有出租—出售B、
購(gòu)買—持有出租—出售C、
購(gòu)買—更新改造—出售D、
購(gòu)買—更新改造—出租—出售正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量。許多房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買新建成的收益性房地產(chǎn),然后持有并出租經(jīng)營(yíng),并在未來(lái)的某個(gè)時(shí)點(diǎn)將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去,形成了購(gòu)買—持有出租—出售模式。這種模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用,房地產(chǎn)投資信托基金也常采用這種模式。22、單選題對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是()。A、
銷售收入B、
開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C、
營(yíng)業(yè)稅金及附加D、
借款本金償還正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):基本報(bào)表。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來(lái)源,以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ),用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo),考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力,為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。選項(xiàng)D出現(xiàn)在資本金現(xiàn)金流量表。23、單選題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元,期限為3年,年利率為8%的抵押貸款,到期一次還本付息,則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息()萬(wàn)元。A、
1.99B、
7.30C、
8.53D、
9.00正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。I=F-P=P(1+i)n-P,按月計(jì)算:I=1000×(1+8%/12)12×3-1000=270.23(萬(wàn)元),按季計(jì)算:I=1000×(1+8%/4)4×3-1000=268.24(萬(wàn)元),利息差=270.23-268.24=1.99(萬(wàn)元)。24、單選題現(xiàn)金流量表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的()分析。A、
財(cái)務(wù)盈利能力B、
清償能力C、
資金平衡情況D、
營(yíng)運(yùn)能力正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):基本報(bào)表?,F(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期(年、半年、季度、月)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出,用以計(jì)算各項(xiàng)動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。25、單選題某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為12.0%,若銀行的存、貸款年利率分別為3.5%和6.5%,通貨膨脹率為3.0%,則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是()。A、
8.74%B、
12.00%C、
12.32%D、
15.02%正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。實(shí)際收益率i=[(1+r)/(1+Rd)]-1=[(1+12%)/(1+3%)]-1=8.74%。26、單選題編制資金使用計(jì)劃,應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的(),要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況。A、
數(shù)額B、
用途C、
發(fā)生時(shí)間D、
付款特點(diǎn)正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):資金使用計(jì)劃。編制資金使用計(jì)劃,應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn),要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的具體情況27、單選題銀行為某家庭提供了期限為15年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款,若該筆貸款的實(shí)際年利率為6.25%,則名義年利率是()。A、
6.02%B、
6.08%C、
6.50%D、
6.85%正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):名義利率與實(shí)際利率。根據(jù)i=(1+r/m)m-1,6.25%=(1+r/12)12-1,求得r=6.08%。28、單選題下列費(fèi)用中,不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是()。A、
審計(jì)費(fèi)B、
利息C、
外匯匯兌凈損失D、
融資代理費(fèi)正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):投資估算。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要為借款或債券的利息,還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。選項(xiàng)A屬于管理費(fèi)用。29、單選題某家庭購(gòu)買一套建筑面積為100m2的商品住宅,單價(jià)為12500元/m2,首付款為總房?jī)r(jià)的30%,其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付,已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為20年,公積金貸款的最高限額為30萬(wàn)元,則公積金貸款部分的按月等額還款額為()元。A、
1833.23B、
1817.94C、
1243.57D、
1342.86正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。總房?jī)r(jià)=12500×100=125(萬(wàn)元),貸款總額=125×70%=87.5(萬(wàn)元),P=30萬(wàn)元,n=12×20=240,i=4%/12,A=300000×4%/12÷[1-1/(1+4%/12)240]=1817.94元。30、單選題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算中,下列屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的是()。A、
土地費(fèi)用B、
前期工程費(fèi)C、
勘察設(shè)計(jì)費(fèi)D、
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。31、單選題等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達(dá)式是()。A、
AB、
BC、
CD、
D正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。等額序列支付資金回收系數(shù),其含義是已知P求A。32、單選題()是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A、
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B、
小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)C、
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D、
“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)正確答案:
C
參考解析:本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)?;A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。33、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬(wàn)元,期限為3年,年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息,到期后一次償還本金,則該企業(yè)支付的本息總額是()萬(wàn)元。A、
8160B、
8180C、
8260D、
8280正確答案:
A
參考解析:本題考查的是復(fù)利計(jì)算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=8160(萬(wàn)元)。34、單選題建筑安裝工程費(fèi)不包括建筑物的()。A、
建筑工程費(fèi)用B、
設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用C、
安裝工程費(fèi)用D、
公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)三大類。建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。選項(xiàng)D是和建筑安裝工程費(fèi)平行的概念,沒(méi)有包含關(guān)系。35、單選題對(duì)于系數(shù)1/(1+i)n,我們稱為()。A、
一次支付終值系數(shù)B、
一次支付現(xiàn)值系數(shù)C、
等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)D、
等額序列支付資金回收系數(shù)正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。1/(1+i)n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。36、單選題下列資金中,屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是()。A、
回收固定資產(chǎn)余值B、
開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C、
長(zhǎng)期借款D、
凈轉(zhuǎn)售收入正確答案:
B
參考解析:本題考查的是基本報(bào)表。選項(xiàng)B是流出項(xiàng)目,其它的是流入項(xiàng)目。37、單選題資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為()。A、
現(xiàn)值B、
終值C、
年值D、
時(shí)值正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):資金等效值的概念。通常情況下,在資金等效值計(jì)算的過(guò)程中,人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值,把資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值,而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。38、單選題單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用計(jì)入()。A、
管理費(fèi)用B、
其他費(fèi)用C、
銷售費(fèi)用D、
前期費(fèi)用正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):投資估算。單獨(dú)設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)的銷售機(jī)構(gòu)的費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用。39、單選題單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大,若把兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái),便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消,從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低,要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)()。A、
正的協(xié)方差B、
負(fù)的協(xié)方差C、
標(biāo)準(zhǔn)協(xié)方差D、
絕對(duì)協(xié)方差正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):投資組合理論。單一項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)很大,若把這兩個(gè)投資項(xiàng)目組合起來(lái),便可以將兩者的風(fēng)險(xiǎn)變化相互抵消,從而把組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低,要達(dá)到這個(gè)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差,但這個(gè)條件很難達(dá)到。40、單選題在進(jìn)行費(fèi)用估算時(shí),管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的()估算。A、
3%~5%B、
5%~8%C、
2%~7%D、
2%~3%正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):投資估算。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3%~5%估算。41、單選題下列關(guān)于資金等效值概念的表述中,正確的是()。A、
時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B、
終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C、
不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D、
資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):資金等效值的概念。選項(xiàng)A錯(cuò)誤,現(xiàn)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額;選項(xiàng)B錯(cuò)誤,終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額;選項(xiàng)C錯(cuò)誤,不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。42、單選題下列房地產(chǎn)投資方式中,屬于直接投資形式的是()。A、
購(gòu)買房地產(chǎn)股票B、
購(gòu)買商鋪C、
購(gòu)買房地產(chǎn)債券D、
購(gòu)買住房抵押支持證券正確答案:
B
參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。選項(xiàng)ACD均屬于房地產(chǎn)間接投資。43、單選題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行貸款8000萬(wàn)元,期限為3年,年利率為10%。若該筆貸款的還款方式是期間按半年付息,到期后一次償還本金,則該企業(yè)支付的利息總額是()萬(wàn)元。A、
2540B、
2648C、
2720D、
2400正確答案:
D
參考解析:本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。企業(yè)支付的本息總額=8000×10%÷2×6=2400(萬(wàn)元)。44、單選題某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房,平均每間客房的面積為40㎡??偨ㄖ娣e為6800㎡。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡,每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為()萬(wàn)元。A、
1800B、
2040C、
2100D、
2380正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。以每間客房為單位,不是按平米,14×150=2100(萬(wàn)元),如按每平米,是概算指標(biāo)法。45、單選題某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元,年租金增長(zhǎng)率為6%,租金在每年末支付,若年利率為6%,則第5年年末的租金是()元。A、
14945.16B、
15841.87C、
26764.51D、
28370.38正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。46、單選題在酒店項(xiàng)目可行性研究階段,用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來(lái)估算一座酒店的總投資,屬于()。A、
單元估算法B、
單位指標(biāo)估算法C、
概算指標(biāo)法D、
工程量近似匡算法正確答案:
A
參考解析:本題考查的是房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。47、單選題某建設(shè)項(xiàng)目,建設(shè)期為3年,建設(shè)期第一年貸款400萬(wàn)元,第二年貸款500萬(wàn)元,第三年貸款300萬(wàn)元,貸款均為年初發(fā)放,年利率為12%,采用復(fù)利法計(jì)算建設(shè)期的貸款利息,則第三年末貸款的復(fù)本利和為()萬(wàn)元A、
1525.17B、
1375.17C、
1489.17D、
1625.17正確答案:
A
參考解析:本題考查的是復(fù)利計(jì)算。F=400(F/P,12%,3)+500(F/P,12%,2)+300(F/P,12%,1)=400×1.4049+500×1.2544+300×1.12=1525.16(萬(wàn)元)。48、單選題()的分析與選擇主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等,對(duì)出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。A、
融資方式與資金結(jié)構(gòu)B、
合作方式C、
開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)D、
產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等,對(duì)出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。49、單選題李某向銀行申請(qǐng)了一筆貸款,若年利率為8%,期限為10年,首月還款額為4500元,月還款額等比增長(zhǎng)率為0.5%,則該家庭第6年最后一個(gè)月的月還款額是()元。A、
5545.45B、
6412.14C、
6585.45D、
6625.26正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率,第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量A1已知,則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為At=A1×(1+s)t-1,則A72=4500×(1+0.5%)72-1=6412.14元。50、單選題()階段,根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求,結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查,在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立可供選擇的開(kāi)發(fā)方案,進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較,采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,評(píng)選出合理的方案。A、
編制可行性研究報(bào)告B、
調(diào)查研究C、
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)D、
方案選擇和優(yōu)化正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):可行性研究的步驟。方案選擇和優(yōu)化階段:根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)的要求,結(jié)合市場(chǎng)和資源調(diào)查,在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案,進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較,會(huì)同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn),采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法,評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性,進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開(kāi)發(fā)進(jìn)度。51、單選題銀行為某家庭提供年利率為6%,按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款,每月的還款額為7000元,則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的利息是()元。A、
1836.21B、
1810.39C、
1784.45D、
1795.36正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利計(jì)算。根據(jù)公式:P=A/i×[1-1/(1+i)n],第五年第11個(gè)月月末,尚未償還本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367242.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367242.71×6%/12=1836.21(元)。52、單選題開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛方式獲取土地使用權(quán)時(shí),需要繳納()。A、
所得稅B、
增值稅C、
契稅D、
房產(chǎn)稅正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):土地費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛方式獲取土地使用權(quán)時(shí),需要繳納契稅。53、單選題趙某購(gòu)買一套商品住宅,成交價(jià)格為50萬(wàn)元,首期付款為房?jī)r(jià)的30%,余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年,貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還。若第6年初趙某決定提前償還全部貸款余額,此時(shí)的貸款余額為()元。A、
172858B、
182786C、
192858D、
201006正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。實(shí)質(zhì):貸款余額=第6年至第10年的年值,折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。第一步,已知貸款P,先求出月還款額A。P=50×(1-30%)=35(萬(wàn)元),i月=6%/12=0.5%,n=10×12=120第二步,把第六年到第十年的年值(月供),折現(xiàn)到第五年年末,已知n=10×12=120,m=5×12=60,n-m=60,P=A/i×[1-1/(1+i)n]=3886/0.5%×[1-1/(1+0.5%)60]=201005.53元。54、單選題以下各項(xiàng)中,不屬于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)的是()。A、
時(shí)間類參數(shù)B、
資金類參數(shù)C、
融資類參數(shù)D、
評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):選擇基礎(chǔ)參數(shù)。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時(shí)間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。55、單選題某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為125萬(wàn)元的一套住宅。該家庭月收入為20000元,準(zhǔn)備用月收入的40%來(lái)支付抵押貸款月還款額。已知貸款期限為10年,按月等額償還,年貸款利率為6%。則該家庭的首付款額是()元。A、
529412.37B、
83265.38C、
87867.78D、
91022.12正確答案:
A
參考解析:本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。月還款A(yù)=20000×40%=8000(元),i=6%/12=0.5%,n=10×12=120,可負(fù)擔(dān)的貸款額P=A/i×[1-1/(1+i)^n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)^120]=720587.63(元),首付款=1250000-720587.63=529412.37(元)。56、單選題可行性研究?jī)?nèi)容中,屬于環(huán)境影響評(píng)價(jià)內(nèi)容的是()。A、
環(huán)境保護(hù)投資估算B、
估算年管理費(fèi)用支出情況C、
市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)D、
項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):可行性研究的內(nèi)容??尚行匝芯?jī)?nèi)容中,環(huán)境影響評(píng)價(jià)主要內(nèi)容包括:建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀,主要污染源和污染物,項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化,設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn),控制污染與生態(tài)變化的初步方案,環(huán)境保護(hù)投資估算,環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析,存在問(wèn)題及建議。57、單選題趙某購(gòu)買一套商品住宅,成交價(jià)格為50萬(wàn)元,首期付款為房?jī)r(jià)的30%,余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年,貸款年利率為6%,采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額,此時(shí)的貸款余額為()元。A、
172858B、
182786C、
192858D、
201006正確答案:
D
參考解析:本題考查的是復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用。實(shí)質(zhì):貸款余額=第6年至第10年的年值,折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。第一步,已知貸款P,先求出月還款額A。P=50×(1-30%)=35(萬(wàn)元),i月=6%12=0.5%,n=10×12=120。A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5%(1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886(元)。第二步,把第六年到第十年的年值(月供)折現(xiàn)到第五年年末。已知n=10×12=120,m=5×12=60,n-m=60Pm=A×[(1+i)n-m-1]/i(1+i)n-m=3886×[(1+0.5%)120-60-1]/[0.5%×(1+0.5%)120-60]=201006(元)。58、單選題分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論,在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定是()階段需要解決的問(wèn)題。A、
投資機(jī)會(huì)研究B、
初步可行性研究C、
詳細(xì)可行性研究D、
項(xiàng)目評(píng)估與決策正確答案:
B
參考解析:本題考查的是可行性研究的工作階段。初步可行性研究階段主要解決的問(wèn)題包括:(1)分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論,在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定;(2)是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要;(3)有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。59、單選題我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在()利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))。A、
紐約同業(yè)拆放B、
香港同業(yè)拆放C、
倫敦同業(yè)拆放D、
新加坡同業(yè)拆放正確答案:
C
參考解析:本題考查的是利息與利率。我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))。60、單選題可行性研究的依據(jù)不包括()。A、
國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃B、
施工組織設(shè)計(jì)C、
國(guó)家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)D、
城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn)正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):可行性研究的依據(jù)。選項(xiàng)B不屬于可行性研究的依據(jù)??尚行匝芯康囊罁?jù)主要有下列方面:(1)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī);(2)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;(3)國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn);(4)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見(jiàn);(5)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū),國(guó)土資源行政主管部門出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓文件;(6)環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn);(7)交通行政主管部門出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn);(8)自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料;(9)有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料;(10)國(guó)家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo);(11)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。61、單選題可行性研究的依據(jù)不包括()。A、
6.22%B、
8.2%C、
8.3%D、
9.7%正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):投資組合理論。利用公式,收益率=2.5%+0.6×(12%-2.5%)=8.2%。62、單選題下列征收補(bǔ)償費(fèi)中,不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是()。A、
房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)B、
搬遷補(bǔ)償費(fèi)C、
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)D、
土地補(bǔ)償費(fèi)正確答案:
D
參考解析:本題考查的是土地費(fèi)用。選項(xiàng)D是對(duì)集體土地進(jìn)行征收時(shí)才會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。63、單選題投資者所要求的最低利率是()。A、
同業(yè)拆放利率B、
存款利率C、
貸款利率D、
基礎(chǔ)利率正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):利息與利率?;A(chǔ)利率是投資者所要求的最低利率。@##64、單選題如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%,國(guó)家債券的收益率為10%,而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4,則房地產(chǎn)投資評(píng)估模型中所用的折現(xiàn)率為()。A、
8%B、
4%C、
14%D、
12%正確答案:
C
參考解析:方法一:公式作法折現(xiàn)率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率+市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)×(市場(chǎng)的平均收益率-無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率)=10%+0.4×(20%-10%)=14%。方法二:帶有技術(shù)含量的排除法該折現(xiàn)率一定大于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率,即大于10%,選項(xiàng)AB可立即排除。65、單選題采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí),是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與最低的可接受收益率(ic)進(jìn)行比較,判別標(biāo)準(zhǔn)是()。A、
若△IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)B、
若△IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)C、
若△IRR<ic,則投資大的方案為優(yōu)D、
若△IRR<ic,則方案間無(wú)法直接比較正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率,以投資大的方案為最優(yōu);如果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率,以投資小的方案為最優(yōu)。66、單選題下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中,屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù)的是()。A、
出租率B、
貸款利率C、
基準(zhǔn)收益率D、
資本金投入比例正確答案:
C
參考解析:本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。A選項(xiàng)屬于收益相關(guān)參數(shù);B、D選項(xiàng)屬于融資相關(guān)參數(shù)。67、單選題下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的說(shuō)法中,錯(cuò)誤的是()。A、
在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上B、
一般來(lái)說(shuō),對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%~45%C、
利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù),對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于2D、
償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,該指標(biāo)值應(yīng)該大于2正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):償債備付率。償債備付率指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值,表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。償債備付率對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目,商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15~1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時(shí),表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù),需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。68、單選題()是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下,將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。A、
保證B、
抵押C、
質(zhì)押D、
雙方協(xié)議擔(dān)保正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下,將財(cái)產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。69、單選題趙某以12000元/㎡的價(jià)格購(gòu)買了230㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng),購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還,年利率為10%,每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元,則其償債備付率為()。A、
0.12B、
0.21C、
1.26D、
2.05正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):償債備付率。230×12000/10000=276(萬(wàn)元),貸款總額=276×60%=165.6(萬(wàn)元),P=165.6,n=10,i=10%,A=P×i/【1-1/(1+i)n】=165.6×10%/【1-1/(1+10%)10】=26.95。償債備付率=可用于還本付息的資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金=34/26.95=1.26。70、單選題關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法,正確的是()。A、
擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B、
金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C、
最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋設(shè)定的質(zhì)押D、
貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)正確答案:
B
參考解析:本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。選項(xiàng)A擔(dān)保只能降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn),不能確保貸款得以足額償還;選項(xiàng)C常見(jiàn)的是以土地房屋設(shè)定的抵押;選項(xiàng)D質(zhì)押轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證的占有權(quán)。71、單選題相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō),()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A、
投資利潤(rùn)率B、
投資回報(bào)率C、
資本金利潤(rùn)率D、
資本金凈利潤(rùn)率正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō),投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。72、單選題國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是()。A、
15%B、
20%C、
35%D、
40%正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是35%。73、單選題某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng),資本金為100萬(wàn)元,其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為()。A、
10%B、
11.27%C、
14.18%D、
22.55%正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。A=200×10%(1+10%)10/[(1+10)10-1]=32.55(萬(wàn)元),32.55-200×10%=12.55(萬(wàn)元),則(10+12.55)÷100=22.55%。74、單選題新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括()。A、
政府政策性資金B(yǎng)、
國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金C、
個(gè)人入股的資金D、
資產(chǎn)變現(xiàn)的資金正確答案:
D
參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案。新設(shè)項(xiàng)目法人項(xiàng)目資本金籌措渠道,包括政府政策性資金、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金、國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人入股的資金。75、單選題某投資者于2014年1月以500萬(wàn)元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng),其中200萬(wàn)元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款,其余由投資者以現(xiàn)金支付,2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬(wàn)元,空置和收租損失為毛租金收入的10%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的30%,寫字樓年增值率為3%,則2015年該寫字樓的投資回報(bào)率為()。A、
12.39%B、
15.38%C、
16.25%D、
21.13%正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。年還本付息額A=P×i/【1-1/(1+i)n】=200×7.5%/【1-1/(1+7.5%)30】=16.934萬(wàn)元,投資者權(quán)益增加=16.934-200×7.5%=1.934萬(wàn)元,年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60萬(wàn)元,稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬(wàn)元,所得稅=(60-16.934+1.934)×25%=11.25萬(wàn)元,稅后現(xiàn)金流=43.066-11.25=31.816萬(wàn)元。寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額=500×3%=15萬(wàn)元,投資回報(bào)率=(31.816+1.934+15)/300=16.25%。76、單選題房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn)是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系,都是以()為核心。A、
資金B(yǎng)、
金融機(jī)構(gòu)C、
房地產(chǎn)項(xiàng)目D、
利率高低正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的概念。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目融資的特點(diǎn),是在融資過(guò)程中的存儲(chǔ)、信貸關(guān)系,都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為核心。77、單選題以下各項(xiàng)中,不屬于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券的是()。A、
抵押貸款傳遞證券B、
抵押貸款轉(zhuǎn)換債權(quán)C、
抵押貸款直付債券D、
抵押貸款擔(dān)保債務(wù)正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型:抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。78、單選題商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括()。A、
開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售B、
借款人賴賬不還C、
借款人拖延還款D、
房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡正確答案:
D
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國(guó)個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長(zhǎng)等因素,個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性,將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人兩方面。與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn),主要涉及開(kāi)發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問(wèn)題。來(lái)源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn),則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力,以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。選項(xiàng)D屬于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。79、單選題個(gè)人住房抵押貸款屬于()。A、
權(quán)益融資B、
債務(wù)融資C、
直接投資D、
間接投資正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務(wù),直接融資與間接融資是另一種分類方式。80、單選題當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)()時(shí),為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A、
50%B、
60%C、
80%D、
90%正確答案:
B
參考解析:本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)60%的,即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款,對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款,銀行一般不予發(fā)放貸款。81、單選題甲、乙物業(yè)2016年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2017年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%,乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是()。A、
甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B、
乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C、
甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D、
難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小正確答案:
B
參考解析:第一步:計(jì)算兩物業(yè)的期望值(加權(quán)平均值)甲物業(yè)的期望值=1200×50%+1000×50%=1100乙物業(yè)的期望值=1300×50%+900×50%=1100第二步:計(jì)算兩物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差另一種解法:帶有技術(shù)含量的定性分析1200和1000與1100的偏差,一定比1300和900比1100的偏離程度小,所以計(jì)算出的標(biāo)準(zhǔn)差一定前者小,所以前者風(fēng)險(xiǎn)小。82、單選題目前,AAA級(jí)企業(yè)的信用等級(jí)系數(shù)的取值為()。A、
30%B、
50%C、
70%D、
90%正確答案:
A
參考解析:本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。主體信用等級(jí)系數(shù):AAA-30%,AA-50%,A-70%,BBB-90%;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù):AAA-80%,AA-70%,A-60%,BBB-50%。83、單選題房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)管理中,可采取的措施不包括()。A、
提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平B、
提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平C、
吸引個(gè)體投資者參與D、
制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)及其管理。房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險(xiǎn)管理的主要舉措包括:(1)提升專業(yè)化經(jīng)營(yíng)水平;(2)提升規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平;(3)吸引機(jī)構(gòu)投資者參與;(4)制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略;(5)建立優(yōu)秀的管理隊(duì)伍。84、單選題關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金功能的說(shuō)法中,不正確的是()。A、
REITs對(duì)于購(gòu)買數(shù)額進(jìn)行了硬性的下限規(guī)定B、
REITs以股票的形式來(lái)籌集資金,能夠隨時(shí)在股票市場(chǎng)上變現(xiàn),便于投資者控制投資數(shù)額和投資范圍C、
REITs能抵押通貨膨脹的不利影響D、
REITs將單一的銀行貸款融資形式向機(jī)構(gòu)投資者.個(gè)人投資者融資轉(zhuǎn)變,吸引資本市場(chǎng)的資金不斷流入房地產(chǎn)市場(chǎng)正確答案:
A
參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs對(duì)于購(gòu)買數(shù)額沒(méi)有硬性的下限規(guī)定,從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)要優(yōu)于其他普通股票形式。85、單選題由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目拖期而導(dǎo)致的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A、
操作風(fēng)險(xiǎn)B、
信用風(fēng)險(xiǎn)C、
管理風(fēng)險(xiǎn)D、
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正確答案:
B
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)抵押貸款。由于目前我國(guó)個(gè)人資信體系不完善、貸款期限長(zhǎng)等因素,個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)存在較多的不確定性,將面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)涉及開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人兩方面。與開(kāi)發(fā)商相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn),主要涉及開(kāi)發(fā)商欺詐、項(xiàng)目拖期、質(zhì)量糾紛、違法預(yù)售等問(wèn)題。來(lái)源于購(gòu)房人的信用風(fēng)險(xiǎn),則包括自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力,以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還。86、單選題房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源,通常是銷售收入或()。A、
租金收入B、
土地出讓收入C、
房地產(chǎn)抵押貸款D、
凈經(jīng)營(yíng)收入正確答案:
C
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款資金來(lái)源,通常是銷售收入或房地產(chǎn)抵押貸款。87、單選題在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)中,上市融資渠道屬于()。A、
私人權(quán)益融資B、
私人債務(wù)融資C、
公開(kāi)權(quán)益融資D、
公開(kāi)債務(wù)融資正確答案:
C
參考解析:本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)。上市融資渠道屬于公開(kāi)市場(chǎng)融資,同時(shí)也屬于權(quán)益融資。88、單選題以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí),貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的()。A、
50%B、
60%C、
70%D、
80%正確答案:
C
參考解析:本題考查的是土地儲(chǔ)備貸款。以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放,貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。89、單選題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,如果不能如期取得政府的相關(guān)許可,則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨()。A、
政策風(fēng)險(xiǎn)B、
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C、
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D、
信用風(fēng)險(xiǎn)正確答案:
A
參考解析:考點(diǎn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策、法律、法規(guī)的變化或行業(yè)發(fā)展、管理不規(guī)范而給投資乃至最終給貸款者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資受到多種政策因素的影響和制約,例如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費(fèi)政策、住房政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策等。90、單選題()是通過(guò)合理的方式估計(jì)出擬上市公
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