職業(yè)資格-開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)-14

職業(yè)資格-開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題庫(kù)_141、判斷題同一購(gòu)物中心，所有租戶的營(yíng)業(yè)時(shí)間都必須一致。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。同（江南博哥）一購(gòu)物中心的租戶之間，營(yíng)業(yè)時(shí)間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致，制定該條款目的在于授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定整個(gè)購(gòu)物中心統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間，以方便物業(yè)管理工作，統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間一般以購(gòu)物中心內(nèi)的主要租戶為準(zhǔn)，次要租戶可以適當(dāng)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間但不能超過(guò)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間。2、判斷題根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上公用建筑空間。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是寫字樓租金的確定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。3、判斷題在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。4、判斷題及時(shí)對(duì)話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和政府部門之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系。及時(shí)對(duì)話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理人員和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。5、判斷題對(duì)于建筑物內(nèi)主要設(shè)備的更新工作如供熱或空調(diào)系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員可以根據(jù)實(shí)際情況自行作出決策。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)。對(duì)于建筑物內(nèi)主要設(shè)備的更新工作如供熱或空調(diào)系統(tǒng)的更新，物業(yè)管理人員必須征得業(yè)主的同意。6、判斷題寫字樓物業(yè)管理、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理均屬于收益性物業(yè)管理。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。在收益性物業(yè)管理中，可以進(jìn)一步分為寫字樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)及倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。7、判斷題物業(yè)管理人員的市場(chǎng)宣傳，以強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引承租人是比較可取的。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳。為使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平，物業(yè)管理人員還要進(jìn)行市場(chǎng)宣傳工作。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶，因?yàn)閷?duì)于某些物業(yè)如收益性物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等來(lái)說(shuō)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性可能并不十分重要。8、判斷題由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。9、判斷題房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，社會(huì)環(huán)境的主要影響因素包括人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭收入及其分布、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境中，社會(huì)環(huán)境的主要影響因素包括人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等10、判斷題由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。11、判斷題房地產(chǎn)估價(jià)師主要是利用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易，并在辦理交易手續(xù)的過(guò)程中提供專業(yè)服務(wù)。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要是利用自己的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易，并在辦理交易手續(xù)的過(guò)程中提供專業(yè)服務(wù)。12、判斷題我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益通常包括一定期限的土地所有權(quán)和永久的房屋所有權(quán)。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。在我國(guó)土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由一定期限的土地使用權(quán)和永久的房屋所有權(quán)組成。13、判斷題房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，使之不可能像證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)及期貨市場(chǎng)等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供需均衡。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全性，使之不可能像證券市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)及期貨市場(chǎng)等一樣在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到市場(chǎng)供需均衡。14、判斷題各國(guó)普遍采取“對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼”的方式來(lái)解決住房保障。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。各國(guó)普遍采取的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式。15、判斷題房地產(chǎn)市場(chǎng)因存在“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性?！笆袌?chǎng)失靈”是政府進(jìn)行干預(yù)的最重要前提。16、判斷題房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段。房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。17、判斷題權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施。權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。18、判斷題房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分是最常見(jiàn)的劃分方式。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，表明其對(duì)地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，人們認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，也多從地域概念開(kāi)始，因此按地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見(jiàn)的是按城市劃分19、判斷題住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)。住房可支付性指數(shù)是指中位數(shù)收入水平的家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格之比。20、判斷題在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期。在房地產(chǎn)自然周期的上升階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是先下滑后上升的。21、判斷題房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不均衡主要表現(xiàn)為不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

A

參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要性。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。22、判斷題我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。()A、

正確B、

錯(cuò)誤正確答案：

B

參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)。我國(guó)新建商品房市場(chǎng)銷售量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)為商品房銷售面積，指報(bào)告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積（即雙方簽署的正式買賣合同中所確定的建筑面積），由現(xiàn)房銷售建筑面積和期房銷售建筑面積兩部分組成。不考慮是否竣工，是否交付使用。23、簡(jiǎn)答題已知某家庭2006年12月31日為購(gòu)買價(jià)值100萬(wàn)元的住宅，申請(qǐng)了相當(dāng)于房?jī)r(jià)50%的住房抵押貸款，期限為15年、年利率為8%、按月等額還本付息。2017年1月1日，該家庭由于某種財(cái)務(wù)需要擬申請(qǐng)二次住房抵押貸款（又稱“加按”，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的30%發(fā)放）。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格年上漲率為6%，問(wèn)該家庭申請(qǐng)加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：（1）2017年1月1日，住房的市場(chǎng)價(jià)值V=100×（1+6%）10=179.08萬(wàn)元；（2）第一次抵押貸款時(shí)，每月等額還本付息額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=100×50%×8%/12（1+8%/12）180/[（1+8%/12）180-1]=0.477826萬(wàn)元=4778.26元；（3）2018年1月1日尚未償還的第一次抵押貸款價(jià)值VM=A/i×[1-1/（1+i）n]=4778.26/(8%/12)×[1-1/（1+8%/12）60]=23.57萬(wàn)元；（4）該家庭擁有的住房權(quán)益價(jià)值VE=V-VM=179.08-23.57=155.51萬(wàn)元；（5）第二次抵押可獲得的最大抵押貸款額為155.51×30%=46.65萬(wàn)元。24、簡(jiǎn)答題某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為20000元，如果其月收入的35%可以用來(lái)支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：該家庭每月用于住房支出的數(shù)額A=20000×35%=7000（元），i=6%/12=0.5%，n=10×12=120（月）。最高貸款額P=A/i×[1-1/（1+i）n]，P=7000/0.5%×[1-1/（1+0.5%）120]=630514.17（元）。25、簡(jiǎn)答題王某擬購(gòu)買一套面積為120㎡、單價(jià)為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為多少萬(wàn)元請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第一步：計(jì)算出貸款總額P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（萬(wàn)元）第二步：計(jì)算出商業(yè)貸款的總額P1＝65.52－20＝45.52（萬(wàn)元）第三步：計(jì)算出商業(yè)貸款的月還款額A1。i1=7.2%/12=0.6%，n=20×12=240，A1=P1×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=45.52×0.6%(1+0.6%)240/[(1+0.6%)240-1]=0.3584（萬(wàn)元）。26、簡(jiǎn)答題王某購(gòu)買一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30％，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6％，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為多少元請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值。第一步，已知貸款P，先求出月還款額AP=50×（1-30%）=35（萬(wàn)元）=350000（萬(wàn)元）i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5%(1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折現(xiàn)到第五年年末已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（萬(wàn)元）27、簡(jiǎn)答題已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是多少。請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。已知r=15%，i=（1+15%/4）4-1=15.87%。28、簡(jiǎn)答題某家庭于2004年購(gòu)買了總價(jià)為22萬(wàn)美元的住房，成功申請(qǐng)了總額為18萬(wàn)美元，期限為30年，前3年固定利率為7.5%的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款，2007年以后調(diào)整利率為9%，問(wèn)該家庭在前三年和后幾年的月還款額分別為多少？請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第一步：前3年銀行固定利率期每月還款計(jì)算（單利且只還利息不還本金）第二步：2007年初調(diào)整利率后（負(fù)利率且必須等額還本付息）29、簡(jiǎn)答題某家庭以4000元/m2的價(jià)格，購(gòu)買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住宅抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬(wàn)元，問(wèn)從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額是多少？請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第二步，計(jì)算出第6年年初（也就是第五年年末）償還的本金部分，在第6到第15年內(nèi)減少的月還款額第三步，計(jì)算從第6年開(kāi)始抵押貸款月還款額第三步，計(jì)算從第6年開(kāi)始抵押貸款月還款額30、簡(jiǎn)答題將一筆資金按年利率6%存入銀行，以復(fù)利計(jì)息，要在5年后本利和為100萬(wàn)元，則現(xiàn)在應(yīng)存款多少元？請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：P＝F（P/F，i，n）＝F/（1＋i）n＝100÷（1＋6%）5＝74.73（萬(wàn)元）31、簡(jiǎn)答題將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按單利計(jì)算，則三年后的本利和為多少？請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。Fn=P+P×i×n=1000+1000×6%×3=1180。@##32、簡(jiǎn)答題將1000元存入銀行，年利率為6%，如果按復(fù)利計(jì)算，則三年后的本利和為多少？請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：本題考查的是單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息。Fn=P（1+i）n=1000×（1+6%）3=1191.02。@##33、簡(jiǎn)答題某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問(wèn)題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為1800萬(wàn)元、2400萬(wàn)元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10%，折現(xiàn)率為10%。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。請(qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：【甲方案的現(xiàn)金流量表】【乙方案的現(xiàn)金流量表】甲方案的等額年費(fèi)用為672.19萬(wàn)元，乙方案的等額年費(fèi)用為595.94萬(wàn)元，由于乙方案的等額年費(fèi)用低，故應(yīng)選用乙方案。34、簡(jiǎn)答題某購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬(wàn)元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第1年投資8100萬(wàn)元，其中資本金為5400萬(wàn)元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬(wàn)元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開(kāi)發(fā)商將購(gòu)物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7%，按年付息、到期還本。購(gòu)物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10%。預(yù)計(jì)購(gòu)物中心的出租率為95%，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬(wàn)元。購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35%。開(kāi)發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營(yíng)收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：（1）若開(kāi)發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購(gòu)物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元/m2（精確到個(gè)位）（2）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.現(xiàn)金流出項(xiàng)目的計(jì)算1）第1年年初：投資8100萬(wàn)元，其中自有資金5400萬(wàn)元，貸款為2700萬(wàn)元2）第2年年初：投資5400萬(wàn)元，全部為貸款3）到第2年末，一次性本利清F＝2700×（1＋9%）2＋5400×（1＋9%）＝9093.87（萬(wàn)元）由于項(xiàng)目全部出租經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有銷售收入，所以償還甲銀行的本利總計(jì)9093.87萬(wàn)元的貸款，必須全部通過(guò)向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款為償還，所以在第3年年初向乙銀行申請(qǐng)的貸款本金為9093.87萬(wàn)元4）乙銀行貸款期限為3年，年利率為7%，按年付息，到期還本第三、四年末的付息額：9093.87×7%＝636.57（萬(wàn)元）第五年末的還本付息額：9093.87＋636.57＝9730.44（萬(wàn)元）2.現(xiàn)金流入項(xiàng)目的計(jì)算1）設(shè)年最低基礎(chǔ)租金為A萬(wàn)元/m2年基礎(chǔ)租金：15000×70%×95%A＝9975A（萬(wàn)元）年百分比租金：10000×10%＝1000（萬(wàn)元）第3、4、5年末的凈經(jīng)營(yíng)收入＝（1000＋9975A）×（1－35%）＝650＋6483.75A（萬(wàn)元）3.第5年末的轉(zhuǎn)售收入：9.5×（650＋6483.75A）＝6175＋61595.63A（萬(wàn)元）自有資金現(xiàn)金流量表（常規(guī)表示方法）第2年末償還第一次貸款本息合計(jì)為9093.87萬(wàn)元，但由于全部用第二次貸款的金額來(lái)償還，沒(méi)有現(xiàn)金還款部分，故第2年末的還本付息額應(yīng)為0。自有資金現(xiàn)金流量表（特殊表示方法）第2年末償還第一次貸款本息合計(jì)為9093.87萬(wàn)元，如果在現(xiàn)金流入項(xiàng)中加入貸款一項(xiàng)，則第2年末的還本付息就填9093.87。當(dāng)凈現(xiàn)值為零時(shí)，可得出年最低基礎(chǔ)租金A的值，折現(xiàn)率就用自有資金目標(biāo)收益率20%。NPV＝-5400＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）3＋（6483.75A＋13.43）/（1＋20%）4＋（68079.38A－2905.44）/（1＋20%）5＝0-5400＋（3752.17A＋7.77）＋（3126.81A＋6.48）＋（27359.58A－1167.63）＝06553.38＝34238.56AA＝0.1914（萬(wàn)元/m2）即：1914元/m2【第2小題解答】全部投資現(xiàn)金流量表將A＝0.1914代入表中全部投資現(xiàn)金流量表已知全部投資的目標(biāo)收益率為13%。i＝13%時(shí)NPV1＝-8100－5400/（1＋13%）＋1891/（1＋13%）3＋1891/（1＋13%）4＋19855.4/（1＋13%）5＝368.30i＝14%時(shí)NPV2＝-8100－5400/（1＋14%）＋1891/（1＋14%）3＋1891/（1＋14%）4＋19855.4/（1＋14%）5＝-128.57FIRR＝13%＋（14%－13%）×368.30/（368.30＋128.57）＝13.74%35、簡(jiǎn)答題某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.五年后可供購(gòu)房的資金來(lái)源有三筆：（這些錢不會(huì)放到家中，而是放到銀行中生息）1）目前的購(gòu)房積蓄款（P-F）F1＝500000×（1＋0.25%）60＝580808.39（元）2）5年間月工資收入的50%（等比遞增的年值換算為終值）3）5年間另一房屋出租的月租金（等額零存整村，實(shí)質(zhì)A-F）五年后可用于購(gòu)房的資金總額F＝F1＋F2＋F3＝580808.39＋449360.09＋64646.71＝1094815.19（元）2.可購(gòu)住房總價(jià)：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可購(gòu)住房單價(jià)：2189603.40÷120＝18246.92（元/平米）36、簡(jiǎn)答題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地面積66667m2，容積率為2.0，土地取得成本為60000萬(wàn)元。項(xiàng)目可出售面積為120000m2，其中：高層住宅60000m2；多層住宅50000m2；商鋪10000m2。各類房屋的綜合造價(jià)分別為：高層住宅3800元/m2；多層住宅2700元/m2；商鋪3000元/m2；其他不可售建筑物的綜合造價(jià)按上述三類房屋的加權(quán)單位綜合造價(jià)計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬(wàn)元。各類房屋預(yù)計(jì)銷售均價(jià)分別為：高層住宅9500元/m2；多層住宅12000元/m2；商鋪26000元/m2。銷售費(fèi)用為銷售收入的2%；銷售稅費(fèi)為銷售收入的6.5%。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)及其與預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)的比率。請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：假定該項(xiàng)目的保本加權(quán)銷售均價(jià)為A元/m2則銷售收入=120000A銷售費(fèi)用=銷售收入×2%=120000A×2%=2400A銷售稅費(fèi)=銷售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A建筑面積=項(xiàng)目占地面積×容積率=66667×2=133334m2可出售面積中，高層、多層、商鋪所占的比例分別為：60000/120000=50%50000/120000=41.67%10000/120000=8.33%不可出售建筑面積=133334-120000=13334m2不可售建筑物綜合造價(jià)=（3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%）=3274.99元/m2該項(xiàng)目造價(jià)=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872萬(wàn)元土地取得成本=60000萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用=8000萬(wàn)元當(dāng)保本時(shí)，銷售收入-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)=土地取得成本+該項(xiàng)目造價(jià)+財(cái)務(wù)費(fèi)用（120000A-2400A-7800A）/10000=60000+43666.872+8000A=10170.023保本加權(quán)銷售均價(jià)為10170.023元/m2預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2保本加權(quán)銷售均價(jià)與預(yù)計(jì)加權(quán)銷售均價(jià)的比值為：10170.023/11916.2=0.853537、簡(jiǎn)答題某市擬拍賣一宗面積為13.33萬(wàn)m2、容積率為2.56的商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%、項(xiàng)目要求配置3萬(wàn)m2的公共租賃住房，政府以6000元/m2的價(jià)格回購(gòu)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲參與該項(xiàng)目的競(jìng)買，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的建造費(fèi)用為3800元/m2，期間費(fèi)用為5500萬(wàn)元，商品住房的銷售均價(jià)為8500元/m2，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%（配建的公共租賃住房免征營(yíng)業(yè)稅及附加），如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目要求的稅前最低利潤(rùn)為8000萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)能接受的最高樓面地價(jià)水平。請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：假設(shè)企業(yè)能接受的最高樓面地價(jià)為A元/m2（不包括契稅），1.建筑面積＝13.33×2.56＝34.1248（萬(wàn)m2）2.銷售收入由兩部分組成：商品住房銷售收入＋配套公租房回購(gòu)收入＝（34.1248－3）×8500（1－5.5%）＋3×6000＝268009.956（萬(wàn)元）3.總成本＝34.1248（1.04A＋3800）＋5500＝35.48979A＋135174.24.利潤(rùn)＝銷售收入－銷售稅費(fèi)－總成本8000＝268009.956－35.48979A－135174.2A＝3517.512（元/平米）38、簡(jiǎn)答題王某以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了10間建筑面積均為80m2的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000元/m2的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第15年末以15000元/m2的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元/m2的價(jià)格全部賣掉（每次賣房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅）。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/月·m2（按建筑面積計(jì)）不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。（1）完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。（2）列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不要求計(jì)算結(jié)果）。請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：【第一問(wèn)解答】完成自有資金現(xiàn)金流量表1.總購(gòu)房款：1.2×10×80＝960（萬(wàn)元）2.自有資金：960×40%＝384（萬(wàn)元）3.貸款資金：960×60%＝576（萬(wàn)元）4.購(gòu)房代理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用：960×1.5%＝14.4（萬(wàn)元）5.抵押貸款年還本付息額：P＝576（萬(wàn)元）i＝7.5%，n＝10A＝P（A/P，i，n）＝576×7.5%×（1+7.5%）10/[（1＋7.5%）10－1]＝83.92（萬(wàn)元）6.辦證費(fèi)用及裝修費(fèi)用：960×（3%＋0.3%）＋40＝71.68（萬(wàn)元）7.年毛租金收入：第3年初一第10年初：200×80×10×12＝192（萬(wàn)元）第11年初一第15年初：200×80×8×12＝153.6（萬(wàn)元）第16年初一第20年初：200×80×5×12＝96（萬(wàn)元）8.年運(yùn)營(yíng)成本：第3年末—第10年初：192×25%＝48（萬(wàn)元）第11年末—第15年初：153.6×25%＝38.4（萬(wàn)元）第16年末—第20年初：96×25%＝24（萬(wàn)元）9.凈轉(zhuǎn)售收入：第10年末：1.3×2×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝193.86（萬(wàn)元）第15年末：1.5×3×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝335.52（萬(wàn)元）第20年末：1.6×5×80×（1－5.5%－1%－0.3%）＝596.48（萬(wàn)元）自有資金現(xiàn)金流量表（表格項(xiàng)目已給定）【第二問(wèn)解答】39、簡(jiǎn)答題某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂(lè)等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬(wàn)元（不包括貸款利息），其中自有資金占35%，其余投資來(lái)源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬(wàn)元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬(wàn)元，其中3250萬(wàn)元為自有資金；第三年投入資金12750萬(wàn)元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開(kāi)始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬(wàn)元、12600萬(wàn)元、21650萬(wàn)元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開(kāi)始出租，出租率為90%，租金為3000元/m2．年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20%；服務(wù)用房的殘值為20萬(wàn)元。假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開(kāi)始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10%、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：第一問(wèn)解答借款計(jì)劃的原理：借款＝當(dāng)年投資-自有資金-預(yù)售收入1）銷售收入第一年末:無(wú)銷售收入第二年末：7750萬(wàn)元第三年末：12600萬(wàn)元第四年末：21650萬(wàn)元2）借款第1年初：無(wú)借款第2年初：13250-3250＝10000（萬(wàn)元）第3年年初：12750-7750＝5000（萬(wàn)元）3）第4年還款情況第4年年初（3年末）需還款；10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（萬(wàn)元）可用第3年末銷售收入12600萬(wàn)元償還，不足金額為：17600-12600＝5000（萬(wàn)元）可繼續(xù)計(jì)息，留到第5年初（第4年末）償還4）第5年初（第4年末）還款情況：第5年初需償還本息5000×（1+10%）＝5500（萬(wàn)元）由于第5年初（第4年末）有21650萬(wàn)元的銷售收入，故可全額償還5500萬(wàn)元借款計(jì)劃與還款計(jì)劃第二問(wèn)解答：（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（萬(wàn)元）（2）第5-40年年末運(yùn)營(yíng)成本估算：1350×20%＝270（萬(wàn)元）全部投資現(xiàn)金流量表當(dāng)求內(nèi)部收益率只能采用試算法與插值法當(dāng)i1＝15%時(shí)NPV1＝-9000＋＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11＝450.52（萬(wàn)元）由于NPV大于零，所以必須增大I當(dāng)i2＝16%時(shí)NPV2＝-9000＋＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64i1＝15%，NPV1＝450.52（萬(wàn)元）i2＝16%，NPV2＝-398.64（萬(wàn)元）第三問(wèn)解答自有資金現(xiàn)金流量表40、簡(jiǎn)答題(2017年真題)計(jì)算題（二）某市擬將一占地面積100畝，需拆除房屋建筑面積60000m2的棚戶區(qū)，改造成規(guī)劃容積率為2.6的住宅項(xiàng)目。改造后的住宅項(xiàng)目需按拆除房屋建筑面積的1.2倍配建保障性住房，其余為可售商品住宅，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年。據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目的前期工程費(fèi)為800萬(wàn)元，于第1年全部投入；建安成本為3200元/m2，各年投入比例分別為25%、40%、35%；其他建設(shè)費(fèi)用1120萬(wàn)元，各年投入比例與建安成本相同；管理費(fèi)用為990萬(wàn)元，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)每年平均投入；銷售費(fèi)用為1200萬(wàn)元，各年投入比例為20%、50%、30%。保障性住房在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，由政府以6000元/m2的價(jià)格一次性回購(gòu)，不考慮土增值稅、增值稅和稅金及附加。商品住宅的銷售均價(jià)為9000元/m2，開(kāi)工當(dāng)年開(kāi)始銷售，各年銷售比例分別為20%、60%、20%，增值稅和稅金及附加為銷售收入的5.5%；土地增值稅按銷售收入的1%預(yù)征（不考慮最終清算的影響）。土地交易的契稅稅率為4%，若某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求該投資項(xiàng)目的所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率不低于10%，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)在參與該項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)時(shí)可以承受的土地最高競(jìng)買單價(jià)是多少？（土地費(fèi)用發(fā)生在第1年初，其他所有收支均發(fā)生在年末，土地價(jià)格以萬(wàn)元/畝表示）（12分）（與2013年真題計(jì)算題第二題類似）請(qǐng)輸入答案,該題沒(méi)有正確答案請(qǐng)自行判斷..0/500正確答案：

參考解析：1.面積計(jì)算（1）土地面積：100畝＝66666.67（m2）；（2）建筑面積：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。保障性住房建筑面積：60000×1.2＝72000（m2）；商品住房建筑面積：1733