老年住宅建設(shè)項目可行性實施報告

1、什么是老年住宅62、老年住宅的分類72.1進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類76、國外老年住宅市場的狀況17專論：市消費(fèi)者委員會最近針對老年人投資消費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)查的分析報告2、產(chǎn)品發(fā)展趨勢86人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益1、什么是老年住宅老年公寓、干休所、老人院（養(yǎng)老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人這個定義的容是為了和老年人公共建筑相區(qū)分，老年人的公共建筑是指除了老年居住建筑以外，為了解決老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為的要求A、老年醫(yī)療保健方面建筑：老年病醫(yī)院、老年康復(fù)中心、保健站、老年門診所老年人居住建筑和老年人公共建筑共同組成老年建筑，在本課題中我們研究的——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點(diǎn)，社不同的老年住宅有其各自的設(shè)計原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長2、老年住宅的分類2.1進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨(dú)立的生活就可以選擇獨(dú)立生活的方式。這種方式的代表環(huán)境是兩種：老年公寓和老年聚的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個人關(guān)照，老年之家，受保護(hù)照料等。如果老人日常生活活動諸如洗澡、穿衣、吃護(hù)理院是為康復(fù)期病人以與慢性和長期患病的人們提供24小時護(hù)理照料施，它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理院各有專長。如果老人需成日常生活活動，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長期或慢性病，選擇護(hù)理院居住是合適的。護(hù)理院的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理設(shè)施，康如果老人身體健康，現(xiàn)在可以獨(dú)立生活，希望在今后生活的每一個階段都得到照料，即生活服務(wù)有保障，可以選擇連續(xù)照料退休社區(qū)居住。一般個人付給社連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動、服務(wù)、醫(yī)療照料。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時的輔助活躍老年社區(qū)是一個年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會活動的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約55歲的年輕老人以與希望住家在一個有很多娛通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨(dú)立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。社區(qū)活動有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。相應(yīng)的社區(qū)面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場、散步和自長遠(yuǎn)的、戰(zhàn)略性的指導(dǎo)思想，不能把城市建設(shè)、環(huán)境作為一個綜合的整體來看待。因此，這些大量的對中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設(shè)施，對老年人的居住與活動卻帶來不便和不利。如何創(chuàng)造適宜老人的居住與活動環(huán)境，提高老人的生活質(zhì)量是一系列新的課題。歐美的一些發(fā)達(dá)國家和日本等，比我國步中所占比例為標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計出的幾個“老人大國”都是發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的表一..世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況全世界發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展中國家年份從總體上說，發(fā)達(dá)國家的老年住宅經(jīng)歷三個發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合隨著生活水平的提高和健康狀況的改善，人的壽命大大延長生活不能自理的老人存活下來?？梢钥隙ǖ卣f，人。每個國家都希望為老百姓提供合適的住房。如何為老年人提供住房？過去是在對老人的視力，體力和巧力等功能下降情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對找出的不政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟(jì)和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔專門為老年人設(shè)計和建造住房的想法很難實現(xiàn)，于是就想，可否在一棟一般住宅里，拿出幾個單元來做老齡住宅，同時在住棟設(shè)有專門為老人服務(wù)的設(shè)施，而且不能同子在一起生活。如果子也在同一棟樓里，則比住在單獨(dú)的老齡住宅大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，于是，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應(yīng)運(yùn)而生。所謂通用住宅（圖1c就是在設(shè)計和建造時，就把老年人的需要考慮進(jìn)去自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去，而是逐有這些考慮的實現(xiàn)當(dāng)然要增加投資，但據(jù)日本估計，全部考慮這些要求，所增建筑和城市三個方面開展工作。因為建筑和城市是針對各種人的，所以20年前這個指針設(shè)計，貸款時可享受優(yōu)惠，公營住宅還可獲得補(bǔ)助金。這種能適應(yīng)人解決老年人的住房問題，對每個國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)都具有重大的意義。日本在發(fā)展老年住宅的過程中，通過政府的資金支持和政策支持等方面的配合，制定并執(zhí)行有效的住房政策，保證每個家庭包括低收入家庭都能獲得住房得機(jī)會，使國民得居住生活能充分體現(xiàn)與日本的經(jīng)濟(jì)實力相吻合的優(yōu)質(zhì)住宅和良好的住宅環(huán)境。這些與目前中國的情況比較相似，其最值得借鑒的有明確了中央政府和地方政府在住宅供應(yīng)方面的責(zé)任。法律規(guī)定地方政府要經(jīng)常注意管轄地區(qū)的住宅狀況。為解決低收入者住房問題建設(shè)公營住宅，國家在必通過財政融資撥款，民間融資，以綜合開發(fā)的形式，成片改造舊城區(qū)和開發(fā)新長期低息的住宅資金，為解決日本國民的住房問題，特別是對穩(wěn)定金融市場的利率和資金，發(fā)揮了巨大作用，金融公庫與住宅公團(tuán)、公營住宅被稱為日本住財政補(bǔ)貼和融資制度是日本建設(shè)省指導(dǎo)和管理住宅建設(shè)的重要途徑，不僅個人能申請，地方政府如住宅建設(shè)資金短缺也可向公庫或公團(tuán)申請，而且民營企業(yè)也可以通過公庫的中長期低息貸款進(jìn)行各種項目的住宅建設(shè)。對一些特殊性質(zhì)的住宅如老齡住宅、節(jié)能住宅、新結(jié)構(gòu)體系的住宅等，還可以申請?zhí)厥獾呢斦以谶€貸期的數(shù)額可在個人所得中扣除，個人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動產(chǎn)取得稅、固定資一是政府調(diào)控和指導(dǎo)的力度大，通產(chǎn)省負(fù)責(zé)住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面的工作，建設(shè)省側(cè)重住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)方面的協(xié)調(diào)，對涉與多部門需要協(xié)調(diào)和決策的，則先由二是突出重點(diǎn)，每個五年計劃都確定了一兩個住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)研究的重向和目標(biāo)，從高層住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生三是財政金融強(qiáng)有力的支持，調(diào)動企業(yè)開發(fā)應(yīng)用新產(chǎn)品和新技術(shù)的積極性，降商品化生產(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，日本對住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)套都比較齊全。在住宅單體設(shè)計、平面布局上注重多樣化，滿足不同住戶的需為了全面提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量，日本創(chuàng)立了優(yōu)良住宅部品認(rèn)定制度，的核心就是對住宅部品的外觀、質(zhì)量、安全性、耐久性、使用性、易施工安全性、價格與供應(yīng)條件等，由建設(shè)省指定的日本住宅優(yōu)良部品認(rèn)定中心進(jìn)行綜合審查。為了保證認(rèn)證的公正性、權(quán)威性，優(yōu)良部品認(rèn)定有一套從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、性能測試、專家評價、機(jī)構(gòu)認(rèn)定、推廣普與、售后服務(wù)、保險賠償?shù)确矫娴姆椒?.3老年住宅的可行性參考指標(biāo)我國的老齡化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步，未富先老，所以，解決老齡問老年社會工作創(chuàng)造良好的物質(zhì)基礎(chǔ)成為全面實施社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的第三步發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所施無論是從數(shù)量還是從質(zhì)量、服務(wù)上都無法滿足老年人；另外一方面，國家無法提供如此巨大的一筆資金來進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施的修建。所以，當(dāng)我國進(jìn)入到真正支持資金投向老年住宅的建設(shè)，并根據(jù)區(qū)域市場對老年住宅產(chǎn)品需求的大小來出臺《老年人建筑設(shè)計規(guī)》來規(guī)新建或是改建的6、國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統(tǒng)個人主義的影響注重發(fā)展展老年社區(qū)。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念與尊老愛幼的社會風(fēng)尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上的老年家是因為人口老化較嚴(yán)重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以與私人企業(yè)如積水社，均對老人居住的住宅設(shè)計花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以A、多代家庭組屋辦法（Multi-TierFamil先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達(dá)售價兄弟姐妹）分別申請組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟建屋局有鑒于一般民眾購買力增強(qiáng)，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有因為組屋價格比一般房屋市場的價格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動中心，社區(qū)老人服務(wù)與設(shè)施網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項老人XX是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對經(jīng)驗僅次于日本。二次大的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因為XX政府在鼓勵年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠XX近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和廈，把這些大廈納入新屋，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計可容納多類社會服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門與志愿機(jī)構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心與診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設(shè)計①“家有長者”優(yōu)先配屋計劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請新市鎮(zhèn)公共屋同一棟大廈的其中兩個獨(dú)立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋與自置居所貸款計劃，若申請人與年長親人一并申請，為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個屋主聯(lián)絡(luò)主任計劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵他們參與中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。今后如何強(qiáng)化老人自立生活與支持家庭與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單美國人意識到銀發(fā)美國給產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)會，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計，排在前30名的輔生活機(jī)構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000。比如排居第三的Marriott，美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵、監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個方面：一政府給老人的醫(yī)療保險和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們在護(hù)理院入住的部分開銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。護(hù)理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評估中達(dá)標(biāo)。政府的主管部門每年對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險和醫(yī)療補(bǔ)助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實際用的是納稅人的錢，因此每一個納稅人都有權(quán)要求政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取鼓勵和監(jiān)督措對輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項目，也要符合規(guī)定一方面是政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面撥款給監(jiān)察員項目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護(hù)老人的合法權(quán)益，以與監(jiān)督改善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會的營利機(jī)構(gòu)這一事實，值得我們仔細(xì)研究和探衛(wèi)生間，住宅部必須是無障礙設(shè)計，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以德國的老年住宅分為兩種體系。社會住宅體系里的老年住宅，部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽訂提供服務(wù)的合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款的融資條件，養(yǎng)老院體系里的老年住宅，以生活能夠自理的老人為居住對象，是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設(shè)計者把社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住房問題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長在國，老年住宅這個特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的速發(fā)展的程度。如果根據(jù)國外老年住宅的演進(jìn)過程來預(yù)測國老年住宅的發(fā)展，的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制、加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)個，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人％，15-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.360.00%40.00%20.00%0.00%的老年人解決住房問題。據(jù)估計，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍自理程度式助福利院理半自理托老或不能所半自理護(hù)理或不能院.老年設(shè)施綜合體2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人90.00%80.00%40.00%購買商品房購買經(jīng)濟(jì)適用房購買原有公房租用商品房2.10%4.60%市37.10%鎮(zhèn)64.70%4.20%4.70%縣95.50%這是住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計的本質(zhì)上來說，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來說，純粹作為老年住宅來發(fā)展的樓盤國有兩個，一個是的頤年園——中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是的東方太陽城——目前入房地產(chǎn)項目。嘉德置地集團(tuán)旗下嘉茂基金將在中國成立住宅發(fā)展基金，該基目的投資。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名的跨國房地產(chǎn)投資信托：國正在運(yùn)行的房地產(chǎn)投資信托有中煤信托投資公司和國際信托推出的針對經(jīng)濟(jì)適用房的信托計劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)融資的上真正意義上的老年住宅在國的發(fā)展是非常有限的，所以擁有設(shè)計與建設(shè)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)非常少，從這方面來說，國外一些知名的建筑事務(wù)所和專門建設(shè)、經(jīng)與大型醫(yī)院合作設(shè)立護(hù)理醫(yī)療中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中2002年，建設(shè)部根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加2.3老年住宅開發(fā)的障礙、難點(diǎn)以與應(yīng)對策略分析老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到多年以來，老齡產(chǎn)業(yè)涉與的許多領(lǐng)域均具有社會循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場經(jīng)濟(jì)軌道運(yùn)行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。同時，老齡產(chǎn)業(yè)作為相對薄弱的新興產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的起步時（1）制度對策，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制和機(jī)制。為此，一方面要建立和完善社會保障制度，這是形成老齡產(chǎn)業(yè)市場需求的重要基礎(chǔ)。另建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場機(jī)制為主要的資源配置手段，推動老（2）法律對策，即建立和完善促進(jìn)老齡產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要遵守一系列老年社會保障的法律，積極維護(hù)老年人口的合法權(quán)益，又要為維護(hù)自身利益和規(guī)自身發(fā)展，尋求必要的法律制度保障。政府的宏觀管理與調(diào)控，也應(yīng)有法可依。因此目前應(yīng)盡快出臺諸如《老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理發(fā)行社會福利彩票，發(fā)行老齡產(chǎn)業(yè)的股票和債券、接納社會捐贈等方式，為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展籌措資金。針對一些與老年福利和老年救助有關(guān)的老齡產(chǎn)業(yè)，還可以根據(jù)具體情況，采取一些特殊的支持政策。特別需要注意的是，為了避免政出多門可能導(dǎo)致的各項政策的相互抵觸和沖突，政府在政策的制定和實施過程中，應(yīng)該由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成政策合力，并納入到老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展最后，應(yīng)注意老齡產(chǎn)業(yè)各項戰(zhàn)略對策的互促與互補(bǔ)。在制度和法規(guī)建設(shè)尚不完備、市場化發(fā)育尚不充分的條件下，老齡產(chǎn)業(yè)應(yīng)以政府的宏觀政策調(diào)控為主要指導(dǎo)。隨著改革的推進(jìn)，制度和法規(guī)不斷完善，市場的基本規(guī)則和必要政策，均已納入制度和法規(guī)中而被固定下來，將長期、規(guī)、客觀地發(fā)揮作用。這時的政策則更多是針對一些具體情況而實施的較為靈活的、應(yīng)變性、臨時性的調(diào)控處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，是市場化運(yùn)行的必然要求和重要標(biāo)志。能否獲得合理的利潤，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對象和其中的一些服務(wù)容，具有社會福利的特點(diǎn)。因此，發(fā)展老處理這一關(guān)系的基本原則是，應(yīng)允許所有從事老齡產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實體合法盈利，對于這些利潤，可以通過政策或法規(guī)的引導(dǎo)，使之“取之于老齡產(chǎn)持或干預(yù)。這樣，既調(diào)動了全社會參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會福利我國的養(yǎng)老設(shè)施，過去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來，福利會化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提這是目前國比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機(jī)構(gòu)的背景，在經(jīng)營方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤，國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤，具有壽險公司的經(jīng)營性質(zhì)。國外目前存老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營a、自住型老年公寓（Independent-living不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括b、陪助型老年公寓（Assisted-living向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個人生活方面的需c、特護(hù)型老年公寓（acute-care除了上面兩種類型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房根據(jù)中國老齡科研中心的調(diào)查：對于國入住公寓的老年人來說，對服務(wù)的要求治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書報、陪伴老人、代理購物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)容。在價格方面，老年人入住老年住宅的時候，最先考慮到的是一次性交納費(fèi)用的承擔(dān)能力，如房屋總價；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費(fèi)用、提供服務(wù)的收費(fèi)方式、交通有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，國真正有規(guī)模、能夠通過經(jīng)營產(chǎn)生利潤的卻充。輔助生活在一個爭取最大限度滿足個人獨(dú)立、隱私和選擇的環(huán)境中結(jié)合了住所、生活服務(wù)和簡單的醫(yī)療護(hù)理。盡管參加輔助生活的老人可能無法獨(dú)立生活，但他們的健康狀況還不需要護(hù)理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。這些老人可以和輔助人員一道分擔(dān)日常生活活動的風(fēng)險和責(zé)任，在輔助人員的幫助下享受個人生活的獨(dú)立和自由。輔助生活機(jī)構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價格法規(guī)的制約，同時也不提供護(hù)理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。無論是私人經(jīng)營還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務(wù)對象大多是個人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為輔助生活的宗旨是在老人需要時向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健移位和入廁。服務(wù)還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂和交通。盡管輔助生活輔助生活服務(wù)可以由獨(dú)立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分，由靠近或?qū)儆趯ｉT護(hù)理院的自成一體的居住機(jī)構(gòu)提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴(kuò)展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的這是一種集中經(jīng)營模式，與傳統(tǒng)的老年公寓、養(yǎng)老院相比，在結(jié)構(gòu)上溶入社區(qū)之中，在功能上尊重社區(qū)自主，在容上重視社區(qū)文化休閑，在實施上運(yùn)用社區(qū)各項資源，倡導(dǎo)一種更積極主動的生活方式，真正達(dá)到“只要在此生活，生命休閑、醫(yī)療、購物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)化素質(zhì)相對較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群很多開發(fā)商認(rèn)為，老年住宅的建設(shè)費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用是普通住宅的五倍，物業(yè)管理的難度可想而知。根據(jù)國老年人的特殊性，物業(yè)管理要包括社區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以與婚介中心4.1老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式老年住宅物業(yè)管理所涉與的容之多、圍之廣是其他物業(yè)所不能與的，在目前經(jīng)驗少的情況下，開發(fā)商不可能獨(dú)自承擔(dān)所有的服務(wù)容，可以選擇將服務(wù)容外包給引進(jìn)社區(qū)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，也可以采用物業(yè)管理公司與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的方式來進(jìn)4.2老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)造成現(xiàn)在占決大多數(shù)的老人消費(fèi)能力弱，而且消費(fèi)觀念老舊。正是因為利潤薄弱，沒人肯介入，才造成了老年住宅產(chǎn)品的空白，所以，市場上僅有的產(chǎn)品銷售看好是肯定的。但是，我們要認(rèn)識到，目前的消費(fèi)力的確是非常有限，需求在有限的發(fā)展歷程中，嘗試以銷售方式回收利潤并獲取成功的不過兩家，從他們的操作模式中，不難發(fā)現(xiàn)，老年住宅無論是在設(shè)計、宣傳、銷售乃至資金回開發(fā)商要在老年住宅產(chǎn)品中獲取發(fā)展，根源還在于要打開更多的籌資渠道，才口）或765歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會。老年人口系數(shù)是指一定時點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度老年人口系?shù)人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結(jié)構(gòu)的日益普遍，使我國面臨的養(yǎng)老壓力越撫養(yǎng)比：是指社會養(yǎng)老保險供款一代人與領(lǐng)款一代人的比例。按照目前人口數(shù)％；％，％；.占總?cè)丝?8.58%占總?cè)丝?4.51%占總?cè)丝?.48%占總?cè)丝?.48%占總?cè)丝?.88%.市人口老齡化的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國的平均水平，在全國居于領(lǐng)先地位。市老年伴隨市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不斷加強(qiáng)，即60歲以上人口成為老年型人口的地區(qū)。各區(qū)縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東父母年邁有病、第三代需要老人看護(hù)、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。這種居住模式老人獨(dú)立居住。現(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種家庭模式更適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，相互間干擾少，使家庭關(guān)系簡單化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔(dān)社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。但是，當(dāng)老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨(dú)和生活的與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式市中普遍受到歡迎的居住模式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限定，往往在老年服務(wù)設(shè)施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設(shè)施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以與設(shè)計等從目前老年人居住情況來看，29.8％居住在城鎮(zhèn)，70.2％居住在鄉(xiāng)村。在有老年人與其子女或親屬一起居住，成為主要生活方式，但是不能忽視的是，只有2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.4%，購買經(jīng)家庭占6.2%和5.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房5.6%和4.2%,購買原公有住房的戶分別為可以看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居從以上數(shù)據(jù)中可以看出，我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速.下80+下269上子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以與社會保險和救濟(jì)。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市亦按此辦理。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到4000億元人其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從城市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購專論：市消費(fèi)者委員會最近針對老年人投資消費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)查的分析報告以離退休金為主要收入來源，收入較穩(wěn)定、但不高。有些老人在效益不好的企業(yè)退休后，收入較少，常被醫(yī)療費(fèi)用所拖累，收入只用于生活基本開銷，其它[分析]老人月收入在500-1000元比較集中，其他檔相當(dāng)平均，說明了現(xiàn)階段大活開支和保健為主，穿、用方面的消費(fèi)則減少?，F(xiàn)階段老年人的消費(fèi)觀念也在老年人收入保障是整個老年服務(wù)體系中首當(dāng)其沖、至關(guān)重要的組成部分，因為它是老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂、老有所居的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。能否切實保障老年人穩(wěn)定的收入，這不僅關(guān)系到老年人切身利益和安渡老年消費(fèi)是一個純消費(fèi)階段，這是老年消費(fèi)的性質(zhì)特征。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費(fèi)者，部分老年人還可能會再參加一段時間的社會勞動，但相當(dāng)部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著更加漫長的純消費(fèi)年數(shù)，這是老年消費(fèi)口的消費(fèi)年限。平均預(yù)期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段這樣，作為老齡人口的純消費(fèi)年限就超出了低齡純消費(fèi)人口的消費(fèi)年限。對于女性老年人口而主，純消費(fèi)年限不僅比低齡人口，而且比男性老年人口的純消老年消費(fèi)是一種自主消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的行為特征。與低齡消費(fèi)其消費(fèi)意志主要通過父母來體現(xiàn)不同，老年消費(fèi)在意志上是自主的，老年即使到了高齡，行動不便，消費(fèi)行動可能會發(fā)生障礙，需要別人幫助方可完成時，只要老人獨(dú)立思考的能力依然存在，老年消費(fèi)意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進(jìn)入社會，他們的消費(fèi)實際上是一種依賴消費(fèi)。而作為純消費(fèi)人口的老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，這是老年消費(fèi)的思想特征。當(dāng)然，這種成熟的消費(fèi)觀與新時代的消費(fèi)觀相比較顯得相兼顧家庭，個人消費(fèi)還富有犧牲性，但老年人口的這種消費(fèi)觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費(fèi)傾向，不會輕易改變與放棄，反過來這會使老年型商品市場變老年消費(fèi)對商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的要求高于一般消費(fèi)，這是老年消費(fèi)的質(zhì)量特征。目前，商品市場常常以經(jīng)濟(jì)效益來確定商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，在服務(wù)質(zhì)量上對老年消費(fèi)者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費(fèi)質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費(fèi)起到了抑制作用，許多老年人因為在消費(fèi)中曾經(jīng)遭遇冷淡或搶白，由此而產(chǎn)生害怕消費(fèi)、躲避消費(fèi)的心理，在行動上則表現(xiàn)為不進(jìn)行消費(fèi)或只進(jìn)老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大，這是老年消費(fèi)的在特征。大致是低齡老人以休閑性消費(fèi)為主，高齡老人以服務(wù)性消費(fèi)為主。隨著老人所處營銷方式的轉(zhuǎn)變。由于老年消費(fèi)是一種自主性消費(fèi)，老人的消費(fèi)觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會感到陌生，認(rèn)同接受也會有一個過程，在對老年住宅進(jìn)行營銷推廣的時候就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)：在營銷手法上，避免使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更容易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風(fēng)格上，避免浮夸，樓書和賣場設(shè)計都應(yīng)保持踏實、簡練、穩(wěn)重的風(fēng)格；在銷售人員的配備上，使用年紀(jì)稍大、社會經(jīng)驗足的銷售人員，實施耐心的引導(dǎo)式銷售。從長遠(yuǎn)來看，市場經(jīng)濟(jì)是一個多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點(diǎn)的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費(fèi)觀的接受質(zhì)量要快得多，也容提高產(chǎn)品的品質(zhì)。針對老年消費(fèi)的質(zhì)量特征，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點(diǎn)，對商品不安全不買，太復(fù)雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費(fèi)中就不針對老年消費(fèi)中休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大的特點(diǎn)，以悠閑生活和優(yōu)在購房行為的誘因分析中可見，植根于中國傳統(tǒng)文化的居住習(xí)慣對購房行為的事實上，無論是老年購房者或是替父母購房的年輕購房者，在實施購房行為的時候或多或少地受到中國傳統(tǒng)文化的影響，這種影響既有正面的推動，也有負(fù)面的影響。因此，對中國傳統(tǒng)文化對老年住宅消費(fèi)者的影響研究更有利于透視析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。這種對安其二，中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造在正面推動的同時，中國傳統(tǒng)文化也對老年住宅的消費(fèi)產(chǎn)生負(fù)面的影響，主要一方面，現(xiàn)在大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒繞膝”的傳統(tǒng)思想，即使實際生活中有諸多的不方便，但是依然愿意和子女住在一起，享受天倫之樂，另一方面，從子女的角度出發(fā)，中國傳統(tǒng)文化主子女要親自照顧父母才為“孝直接產(chǎn)生人們對老年住宅產(chǎn)品的不認(rèn)同，阻礙老年住宅產(chǎn)品的推廣和普與。但是隨著社會的發(fā)展，物質(zhì)生活水平的提高以與居住觀念的轉(zhuǎn)變，中國傳統(tǒng)文化的消極作用將會漸漸弱化，人們將會從更現(xiàn)實的角度審視老年住宅產(chǎn)品的存在界上第一個老齡社會國家。在這些國家中老齡住宅大致有無障礙專住型老齡住三種不同的建筑形態(tài)不但在表現(xiàn)形式、建筑設(shè)計、服務(wù)功能上存在差別，在實際操作以與效果上也各有優(yōu)劣，在對老年住宅進(jìn)行全面綜合研究時，有必要對三種不同的建筑形態(tài)進(jìn)行優(yōu)劣分析，并在比較分析的基礎(chǔ)上探討一種更臻完善無障礙專住型老齡住宅無障礙專住型老齡住宅通用住宅.根據(jù)老人特建筑具有獨(dú)房屋設(shè)計具計已經(jīng)隱含或可加載在以簡便地順利向老人住究.將老年人住宅融入一般筑中按一定專門針對老年人的專用設(shè)計必不可少，但是大量、細(xì)致的專用設(shè)計必將加大建筑的成本，導(dǎo)致最終售價的提高，拔高了產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群定位，增大了銷售的壓力。另一個重要的問題是專用設(shè)計的一次性建成和階段性加載的選擇，一在建筑設(shè)計上將老年住宅獨(dú)立出來還是混合在一起是一個關(guān)鍵問題。獨(dú)立建筑可以保證住戶的獨(dú)立性，不受干擾而且便于統(tǒng)一管理，但是就老年人心理特點(diǎn)而言，集中居住又極易造成老年人的孤離感和遺棄感，不利于健康居住氛圍的形成；混合居住可以消除孤離感，但是卻難以顧與老年住宅的特殊需要，而且拋開住宅的功能性價值，建筑形態(tài)對于老年住宅的情感性價值也起到?jīng)Q定性作用。在住宅的情感性價值上，老年住宅產(chǎn)品需要的一種淡雅、和諧、交流，充滿關(guān)懷和生氣的居住氛圍，如何建筑布局、建筑設(shè)計、建筑色彩等方面消除老在對已有建筑形態(tài)的分析研究的基礎(chǔ)上，我們有必要通過總結(jié)設(shè)計出一種既適合老年人居住，又利于開發(fā)獲利的新型建筑形態(tài)，為此，我們經(jīng)過研究提出以齡住宅獨(dú)立性、專用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，而且在項目選址、建筑設(shè)計上都取得了很大的主動性。其次，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂中②老年住宅社區(qū)的功能多樣化年輕人設(shè)置的活動消費(fèi)空間。在老年社區(qū)的規(guī)劃中，導(dǎo)入度假概念，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂社區(qū)轉(zhuǎn)變，使社區(qū)不單具有老少康樂的功能，而且康樂生活，提高了社區(qū)的生活品位；二、為年輕一輩提供節(jié)日度假的空間，將探望老人和悠閑度假結(jié)合在一起，有效地消除了老年人獨(dú)立居住的孤離感和遺棄感；三、度假區(qū)與居住區(qū)的設(shè)立既保證了老年住宅的相對獨(dú)立，也滿足了老要體現(xiàn)在各個細(xì)部針對老年人特征的專用設(shè)計上。而所有的專用設(shè)計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)的不應(yīng)該過于沉悶，而要多于變化，穩(wěn)重中體現(xiàn)出一種生氣與活力，營造一種充向鄰里之間，因此，在對老年住宅進(jìn)行設(shè)計時，應(yīng)充分考慮到老年人的這種心理需要，在單體設(shè)計上更多地考慮住戶之間交流的功能，以形成融洽的鄰里關(guān)系。在這一方面，萬科的“情景洋房”和“連院別墅”具有獨(dú)到的優(yōu)勢，強(qiáng)化其在這一方面的設(shè)計，對戶型進(jìn)行改良升級，使其更利于老年人居住，將可受老年住宅產(chǎn)品的設(shè)計依據(jù)從根本上說，就是老年人的居住生活特征，只有對老年人的生理、心理進(jìn)行深入的了解研究，才能設(shè)計出真正適宜老年人居住的住步入老年以后，人在心理和生理上隨著年齡的增加而發(fā)生與青壯年完全不同的老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象，手臂也不象青壯年人伸老年人身體的運(yùn)動能力下降。關(guān)節(jié)活動的圍變小了；腳力、背力、握力、腕力視覺的敏感度降低，對明暗度感覺能力下降，適應(yīng)時間加長；焦點(diǎn)調(diào)節(jié)能力下降，老花眼加重；水晶體部散光，混濁變黃，對色差的識別能力降低；在辨別聽覺能力衰退。老年人聽力明顯下降，語言的辨別能力不足一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總希望繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。希望與自己經(jīng)常接觸的老朋友，老同事們保持聯(lián)系，否則會顯得孤適應(yīng)新事物需要時間，有時也懶得思考，思維的適應(yīng)性和邏輯性減少，辨別事步入老年后，通常閑暇時間增多了，隨著年齡的增長，生理能力的衰退（特別需要社會提供服務(wù)，并獲得關(guān)照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特征，可將老社會和家庭作出貢獻(xiàn)。他們?nèi)杂凶约旱娜松繕?biāo)和生活目標(biāo)，通常會為自己的某種目標(biāo)全力追求。一般地，住宅設(shè)計對老人來說就是要設(shè)法提高老人生活動調(diào)整設(shè)計尺寸運(yùn)動能力下降感覺功能退化依賴性增強(qiáng)要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅移動。家具、器具和設(shè)備要配置在便要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門最在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室的時間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗老年人害怕孤單是一個普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會加強(qiáng)社會交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時，既要創(chuàng)造一個未被疏遠(yuǎn)的感覺，同時又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨(dú)立居住部分，同時又加強(qiáng)了聯(lián)系和年輕一代對老人的關(guān)懷和照顧。這類住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨(dú)立使用的部分。即使到了年老高壽時，也應(yīng)當(dāng)保留一個自己的空間，并適當(dāng)保留更老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計，便于增添設(shè)漸漸成為過去，同時隨著社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨(dú)自生活，因此要求有獨(dú)立的住房設(shè)施。我們現(xiàn)行的一般設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)并不一定適用于老年人住房。其最大不同點(diǎn)之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而造成的二人戶或單人戶；之二是由于年老身體機(jī)能退化必須有專門的設(shè)計措施與設(shè)備。此外，某些基本的心理學(xué)和社會學(xué)原則在老年人住房設(shè)計規(guī)劃時也應(yīng)遵守。人們上了年紀(jì)，通常并不愿割斷他們與家庭和鄰里的聯(lián)系，而生活在一個全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個人活動，還要求參與社區(qū)的活動。設(shè)個人愛好習(xí)慣、社會接觸與文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的盡可能在樓外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身從環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。在就本課題進(jìn)行訪談?wù){(diào)研時，幾乎所有的已入住老年社區(qū)的老人都表示，良好的生活環(huán)境是他們購買住宅的主要誘因。這種從城向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬場地周邊活動安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外場地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場或為青年與成年人所活躍出人的娛樂生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往在規(guī)劃設(shè)計上，也應(yīng)該從老年住宅的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系單體設(shè)計以別墅、多層為主，主要是從老年人行動不便的生理特征考慮，樓高另一方面，在單體設(shè)計上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧.與子女同住的單元住宅應(yīng)盡可能分門出入，客廳的設(shè)計既要可以滿會客、看電視、聊天等娛樂交往活動的需要，又可兼作餐廳，這樣，可避免家庭成員之間因工作、學(xué)習(xí)、休息、娛樂與習(xí)慣的不同相互干擾，同時也便于生老年人因為身體機(jī)能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多，因此應(yīng)該在臥室設(shè)立.作為專用設(shè)計載體的室設(shè)計自然成為了老年住宅設(shè)計的重中之重。因此，從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設(shè)計、電器照明設(shè)計，乃至門窗的選擇等等細(xì)便老年人行動和健康的設(shè)施，如取消房間之間的階梯，樓梯降低臺階，增加適老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部突出部位，應(yīng)避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地而鋪設(shè)應(yīng)保證平坦，樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于一些身體不便的老人來說，上下樓梯在現(xiàn)在的住宅設(shè)計中，躍層、錯層都是很流行的做法，但對老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。住宅的臺階，尤其是設(shè)在起居室和臥室之多次的上下臺階會給老年人造成不必要的身體損耗。如果在臥室和衛(wèi)生間之間設(shè)有臺階就更加危險，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全包括衛(wèi)生間與陽臺外的地面高差。普通住宅設(shè)計中為防止衛(wèi)生間地面水外溢而陽臺是日常晾曬衣服、被褥的地方，同時也是能必須考慮老年人移動的方便性，取消陽臺外地面的高差。關(guān)于陽臺向房間滲入雨水的問題，如果采用封閉陽臺則不存在問題；如果采用不封閉陽臺，高差需設(shè)計推拉門、折疊門時，也應(yīng)使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃?xì)庠罹?。廚房如果沒有安裝燃?xì)庑孤┖突馂?zāi)自動報警裝置，則應(yīng)老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。為防止冬.涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便與暖風(fēng)一體式、坐便與溫水沖洗一體式三種?？筛鶕?jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標(biāo)識，以免老年人操作不單腿站立等不穩(wěn)定姿勢的地方設(shè)置扶手。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時扶手的高度、材質(zhì)和形狀應(yīng)根據(jù)使用特點(diǎn)來選扦，安裝必須堅固、可靠以確保扶手可根據(jù)具體情況進(jìn)行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀察窗的門能出現(xiàn)的意外。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應(yīng)注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室光線的明亮。開啟點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙?。平開門應(yīng)采用杠桿式把手把手。杠桿式把手要向側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門與破裂時傷人。戶門與出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應(yīng)設(shè)置老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進(jìn)行，電氣設(shè)計的首要容。應(yīng)選用操作安全簡單，具有防止誤操作900-1050mm左右。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電廚房與衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。廚房與衛(wèi)生間的采暖溫度不應(yīng)低于其他房間，如感到浴室不夠溫暖，可采用電加熱設(shè)備，但應(yīng)注意客廳、臥室和餐廳均應(yīng)留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時注意老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險，因此應(yīng)根據(jù)照明用途和場所適當(dāng)配置照明器具。同時應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的老年人對亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。用輔助照明所采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開關(guān)。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。所有照明開老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應(yīng)通過裝修材料或色彩等的變化來達(dá)到容易識在設(shè)計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮老年住宅的物業(yè)管理是老年住宅建設(shè)的重要組成部分，其涵的多樣性和特殊性此，老年住宅的物業(yè)管理與一般住宅物業(yè)管理最大的不同點(diǎn)在于對社區(qū)服務(wù)的提供與管理所占的比重增大，另一方面，在社區(qū)文化上，由于良好的社區(qū)文化對老年人的居住健康起到由關(guān)重要的作用，所以對社區(qū)文化的營造也成為了老老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設(shè)的聯(lián)系緊密，其中的關(guān)系既體現(xiàn)了老年住宅物業(yè)管理的豐富涵和區(qū)別。因此，對老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設(shè)的關(guān)系老年住宅社區(qū)對服務(wù)產(chǎn)品的需求量大，定制式和菜單式的社區(qū)服務(wù)上升到了老年人生活基本需要的層面上，因此，以社區(qū)服務(wù)為主的物業(yè)管理也從社區(qū)的補(bǔ)充成分上升到了必要成分的地位，常規(guī)性物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)兩者缺一不可，理維護(hù)，而是管理與服務(wù)并重。物業(yè)管理的主要收入來源也由單純的物業(yè)管理費(fèi)，變?yōu)楣芾硎召M(fèi)和服務(wù)收費(fèi)等多種渠道，而且，隨著服務(wù)容的多樣化，服務(wù)產(chǎn)品的盈利比例將會逐漸加大，成為物業(yè)管理收入的主要來源。實際上，為居隨著生活水平的提高以與老年社區(qū)規(guī)模的增大，為老年人設(shè)引入社區(qū)外的第三方專業(yè)服務(wù)單位勢在必然，這也是解決物業(yè)管理公司過小或過于龐雜的有效方法。而外來單位的引入，就使物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生常規(guī)物業(yè)管理包括了對物業(yè)、設(shè)備的檢修、維護(hù)，工作，與一般住宅的物業(yè)管理相近，再次不作贅述。其最大的不同點(diǎn)就是老年保潔方面，要提高服務(wù)的質(zhì)量，增加保潔的次數(shù)，出來要防止外來對老年人的盈利性服務(wù)：指為社區(qū)那老人提供的特定的有償性服務(wù)，例如鐘點(diǎn)服務(wù)，特殊非盈利性服務(wù)：指與社會福利機(jī)構(gòu)、義工團(tuán)體或醫(yī)院、學(xué)校等合作的，以的形式為老人提供的無償服務(wù)。例如由福利機(jī)構(gòu)家務(wù)服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心可以定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住所，幫助他們做瑣碎的家庭雜事。服務(wù)人員通常是由受過訓(xùn)練的下崗女職工來做的。她們的照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性里的老人或不能買菜做飯以與需要此類幫助的高齡老人。老人們不僅可以享用菜"會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。一般來說探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們懂得老人的需求并且愿意作為一個好的傾聽者。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對老人就顯得更加重要。定期探望這一服務(wù)項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到服務(wù)。很多獨(dú)居的老人害怕自己在家病了或傷了沒有人知道。通過每天確定的時間打給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和與時發(fā)現(xiàn)問題。如果確認(rèn)的時間老人打算外出，他或她一般事先通知確認(rèn)服務(wù)的志愿者。如果在確認(rèn)的時間老人家里的沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。確認(rèn)服務(wù)可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供“生活在線”服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，允許老人通過活在線”的工作人員就會打給老人家里。如果沒有人應(yīng)答，他們就會打給老人機(jī)把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。有的社區(qū)老年食堂。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。老年食堂不僅滿足老有時，聚會比飯菜本身更重要。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚法律服務(wù)。老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財產(chǎn)等法律服務(wù)與日俱增。很多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進(jìn)行再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項目，這些工作可以是全日制和半日制的。發(fā)揮那老人日托中心。如果有的老人不能在家獨(dú)立居住，但又不愿意去養(yǎng)老設(shè)施，去咨詢服務(wù)。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最好的尊重和保護(hù)。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加對于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來確定。無論是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實際需求設(shè)置，并且對服務(wù)質(zhì)量和顧客的滿意度實施有效的老年人行動不便，大部分時間在社區(qū)度過，對良好社區(qū)文化的需求與感受比年輕人要大；從心理健康的角度來說，活躍、健康的居住氛圍也可有效地緩解老年人情感依賴性和孤獨(dú)感，故此，老年住宅社區(qū)的文化營造比一般的住宅社區(qū)在物業(yè)管理工作中，應(yīng)摒棄“社區(qū)文化可有可無，只為營銷”的偏見，將社區(qū)文化的營造作為工作的重點(diǎn)，主動關(guān)懷老年人的文化需要，經(jīng)常性或定期舉辦的老人參與到社區(qū)管理當(dāng)中，提倡老有所為，共同營造“健康、和諧、活潑”老年社會的來臨老年人收入水平21”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場經(jīng)濟(jì)條件下大、閑暇時間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來越多，傳我國的人口現(xiàn)狀，成為了老年住宅需求增大的在宏觀因素，為老年住.隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的逐步提高已是不言而喻，構(gòu)的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補(bǔ)貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構(gòu)成中去。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅 中高端消費(fèi)市場的老年人（兩老）月總收入情況隨著社會保障制度的強(qiáng)制性實施和人們保險意識的增強(qiáng)，未平將會大大提高。在解除了醫(yī)療、養(yǎng)老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面20.9%的人不太滿意。對住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人。對住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因為環(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。希望能夠改善住房狀況的老年人主要是居住在城區(qū)、多子另外，一些標(biāo)準(zhǔn)很低的簡易樓、砌塊樓、磚拱樓以與設(shè)施不全、年代久遠(yuǎn)的住老年社會的來臨老年人居住現(xiàn)狀老年人收入水平社會居住觀念的改變老年福利水平老年福利水平子女改善父母居住狀況的需求子女改善父母居住狀況的需求庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國老齡科研人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居??；現(xiàn)與子女同住的子女同住?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理老年人尤其是高齡老人，他們希望盡可能長時間地自立生活下去，同時又希望路電視等通訊功能；家務(wù)管理、社區(qū)服務(wù)預(yù)約的網(wǎng)絡(luò)功能。在他們年老體衰時安全性，通過對老年住宅的特殊設(shè)計，彌補(bǔ)老年人生理功能上的欠缺。住宅的設(shè)計要充分的考慮到老年人的身心特點(diǎn)，而且還能向老年人提供緊急情況時的老年住宅選址要盡可能考慮交通方便，周圍沒有噪聲干擾，環(huán)境清靜優(yōu)雅，公老年住宅中的設(shè)備一定要充分考慮使老年人方便、舒適、安全。因此，在住宅的出入口處、樓梯、電梯、臥室、廁所、浴室等老年人經(jīng)?；顒拥膱鏊?，要求有防滑設(shè)施、無門檻、無階梯、無落差，出入處無坡度。住宅的公共設(shè)施上要有緊急呼救設(shè)備、防火防煙的防火門，標(biāo)志明顯的通道。廁所采用西式的座式老年人的臥室要求通風(fēng)好，采光好，室的裝飾要符合老年人的心理，避免大紅大綠色彩對比強(qiáng)烈，應(yīng)該體現(xiàn)幽靜典雅的特色。室的家具避免棱角突出，避免于照顧老人。但又有各自獨(dú)立的空間。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該注意到這種住房的特子女以為改善父母居住狀況為目的而購買養(yǎng)老專用的老年住宅年輕的一輩因為工作的緣故，在購房時均盡量選擇靠近城市中心，但是這樣的地方卻未必適合老年人居住。隨著年齡的增大，對生活環(huán)境的要求逐漸提高，為父母的健康長壽考慮，購置環(huán)境優(yōu)美，空氣清新的老年住宅以改善父母的居老年住宅社區(qū)的專業(yè)服務(wù)，能為父母提供更科學(xué)、細(xì)致的照顧社區(qū)活動可以豐富父母的生活，以彌補(bǔ)因為工作繁忙而對父母的陪護(hù)不足老年住房（含老年公寓）要納入國家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房檔次、設(shè)計、結(jié)構(gòu)以與住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國市場需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)在近期的城市發(fā)展和舊城改造計劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計劃。要對老年住房進(jìn)行有計劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對住房的需求。對于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要與時予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以與價位的高低，都要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時，也要發(fā)展適量高收入者的首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項財政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵和吸引國外有實力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會的力量，建立老年人事業(yè)基金會，以與開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個人籌措資金方面，要得到銀行的女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔(dān)保合同，當(dāng)老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。這是目前國外一些國家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有。這些貸款辦法，為老年人住房提供了保證。還可以采這兩個制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國外經(jīng)驗，從我國的實際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動和鼓勵單位和個人積極投法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)2、產(chǎn)品發(fā)展趨勢隨著我國社會老年化程度的加深，人們將對老年住宅產(chǎn)品有而后，隨著市場的進(jìn)一步發(fā)展，需求的進(jìn)一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)為了滿足老年住宅對環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻