關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷

關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展形勢的判斷陳嘯天中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會市場委員會副秘書長中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理2012年10月目錄關(guān)于2012年以來的觀點回顧關(guān)于當(dāng)前行業(yè)走勢迷茫的理解關(guān)于當(dāng)前行業(yè)信息混亂的定義Part1Part3Part2關(guān)于行業(yè)未來發(fā)展的展望Part4PART

12012年以來CRIC觀點回顧2011年回顧一：市場博弈焦點從房價向地價轉(zhuǎn)移，博弈的性質(zhì)也就從絕對博弈變成相對博弈2010年一季度二季度三季度四季度1月10日二套房首付不得低于40%4月14日二套房首付不低于50%北京率先出臺限購政策6月14日二套房認定既認房又認貸9月29日三套房停貸建議重點城市限購11月1日取消房貸七折利率4月1日制定房價控制目標(biāo)5月1日一房一價1月26日二套房首付不低于60%一二線城市全面限購既限增量又限存量7月12日三四線城市要求限購10月29日溫家寶/李克強：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果2012年溫家寶總理5次重要講話財政部、住建部、央行各部委分別表態(tài)調(diào)控初期：市場化手段為主政策力度較輕調(diào)控第一階段：博弈雙方：政府和企業(yè)博弈焦點：房價博弈性質(zhì)：絕對博弈調(diào)控第二階段：博弈雙方：中央和地方博弈焦點：地價博弈性質(zhì)：相對博弈一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度回顧回顧二：盡管市場回暖，但基于多方面因素變動，行業(yè)內(nèi)的供求關(guān)系將主導(dǎo)6、7、8三個月市場向好，9-12月份將由于系統(tǒng)外政治、經(jīng)濟因素主導(dǎo)而再度進入震蕩期，即季度性行情的結(jié)論2012年15個典型城市年月度成交量走勢（單位：萬平米）注：監(jiān)測城市包括上海、南京、北京、天津、廣州、寧波、揚州、長春、大連、蘭州、青島、長沙、廈門、福州短期3個月內(nèi)，價格可控，成交量進一步攀升9月之后市場走勢兩大極端6-8月市場持續(xù)上行源于系統(tǒng)內(nèi)因素：剛性需求度過積蓄期，再次入市市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，部分改善需求入市9-12月市場走勢將在逐漸受到系統(tǒng)外因素：

經(jīng)濟因素：宏觀經(jīng)濟走勢能否啟穩(wěn)

政治因素：中共十大八政府換屆后新領(lǐng)導(dǎo)班子對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度有無轉(zhuǎn)變回顧2012年5月研究觀點回顧三：本輪調(diào)控已經(jīng)徹底改寫了十年地產(chǎn)黃金周期的基本發(fā)展特征，行業(yè)從性質(zhì)上來看已經(jīng)發(fā)生了三個本質(zhì)的回歸，我們面對的仍然是寒冬行業(yè)發(fā)展的驅(qū)動力——由“專業(yè)創(chuàng)新”向“資源增值”回歸！行業(yè)發(fā)展的法則——由“市場管理”向“行政管理”回歸！行業(yè)發(fā)展的主體——由“民企”向“央企”回歸！凜冬的心態(tài)，狼性的生存！回顧回顧四：從最近的市場成交來看，9月份并沒有延續(xù)8月份增長勢頭，國慶黃金周的表現(xiàn)更是遠低于去年同期城市物業(yè)類型9月30-10月7日同比2011年成交套數(shù)成交面積套數(shù)同比面積同比上海商品住宅873

/60.7%/北京商品住宅437/-51.9%/廣州商品住宅1077

/-61.8%/長春商品住宅3253.54-25.5%-21.9%長沙商品住宅133914.04-58.6%-58.4%大連商品住宅1071.03386.4%254.5%南京商品住宅5926.42-26.4%-17.3%青島商品住宅8418.40-39.2%-57.7%廈門商品住宅155216.37214.8%210.2%揚州商品住宅1131.33-71.8%-70.0%深圳商品房342

/-88.7%/成都商品房/6.40/-14.3%杭州商品房7567.39-18.8%-24.1%合肥商品房5874.02-59.7%-66.5%三亞商品房690.61475.0%178.2%深圳商品房3743.37-87.7%-87.1%蘇州商品房7648.48-57.4%-52.2%無錫商品房5305.05-51.3%-60.0%武漢商品房192718.04-0.5%1.8%重慶商品房167014.95-64.0%-63.3%揚州商品住宅1131.33-71.8%-70.0%2012年國慶黃金周典型城市成交情況一覽（萬平方米）2012年1-9月14個典型城市商品住宅成交走勢（萬平方米）14個典型城市：上海、南京、北京、天津、廣州、寧波、揚州、長春、大連、蘭州、青島、長沙、廈門、福州回落連月上漲9月市場表現(xiàn)：自二季度開始的連月上漲態(tài)勢暫時停止，市場從9月份開始或再度進入震蕩期國慶黃金周表現(xiàn)：全國主要城市住宅簽約套數(shù)同比2011年出現(xiàn)大幅下降，主要房企市場表現(xiàn)均不理想，各地房展會對成交的推動作用也不明顯回顧PART

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關(guān)于當(dāng)前行業(yè)信息混亂的定義房地產(chǎn)數(shù)據(jù)混亂：城市數(shù)據(jù)與典型企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反，甚至城市內(nèi)部一線二線與三四線走向逆反城市能級1-8月總成交面積（萬平方米）同比增幅一線2229+17%二線5174+15%三四線1839-1%2012年1-8月典型城市商品住宅成交情況一線城市（4個）：北京、上海、廣州、深圳二線城市（10個）：南京、杭州、蘇州、寧波、青島、沈陽、大連、武漢、重慶、長沙三四線城市（10個）：常州、東莞、連云港、惠州、江陰、泉州、蕪湖、徐州、煙臺、漳州數(shù)據(jù)亂象二：一線二線與三四線走向逆反！數(shù)據(jù)亂象一：城市數(shù)據(jù)與企業(yè)數(shù)據(jù)的走向逆反！2012年1-8月典型企業(yè)和典型城市成交金額走勢（億元）典型企業(yè)（12個）：保利、碧桂園、富力、恒大、華潤、金地、龍湖、綠城、世茂、萬科、雅居樂、中海典型城市（26個）：北京、長春、長沙、常州、成都、大連、廣州、貴陽、?？凇⒑贾?、合肥、濟南、蘭州、南昌、南寧、寧波、青島、上海、深圳、沈陽、蘇州、太原、天津、無錫、武漢、廈門下行上行持平下行行業(yè)信息混亂政策預(yù)期混亂：政策信號正面和負面的交雜在一塊，尤其是關(guān)于政策的輿論傳播更是混亂不堪時間城市調(diào)整政策方式1月中山調(diào)整住房限價廈門調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)重慶房產(chǎn)稅起征點提高2月從化購房落戶天津調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)蕪湖購房補貼（叫停）上海調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上海房產(chǎn)稅稅率分界線下調(diào)上海居住證3年可購二套（叫停）4月武漢等五城市放寬公積金貸款5月?lián)P州購房獎勵(住建部確認)營口地方財政出資5000萬補貼公務(wù)員買房廈門三類人群的現(xiàn)有住房不計入家庭住房套數(shù)(主動辟謠)福建放寬戶籍政策(沒有政策明文）

湖南利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費等措施首套房購買（未經(jīng)證實）6月河南認房不認貸，利率7折優(yōu)惠（叫停）上海單身外地人士首套購房受限東莞公積金貸款政策將收緊，既認房又認貸7月珠海放松雙限令（叫停）8月寧波住房公積金最高可貸額度調(diào)至80萬9月深圳住房公積金最高可貸額度調(diào)至90萬北京限購審核升級北京戶籍居民購房須持二代身份證各地政策：“暗松”與“收緊”同上演典型事件——湖北房產(chǎn)稅試點政策三日三變8月20日國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布信息稱，湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被征稅，不過稅率不會太高。8月21日湖南對房產(chǎn)稅傳聞矢口否認，湖北省地稅局則證實了房產(chǎn)稅傳聞。8月22日湖北省地稅局再次出面，又全盤推翻了前一日論調(diào)，稱目前從事的工作和房產(chǎn)稅無關(guān)。市場對政策預(yù)期異常敏感，稍有風(fēng)吹草動便草木皆兵，各種傳聞層出不窮，各地政策制定部門的態(tài)度反復(fù)多變更加劇了“政策信息混亂”的局面行業(yè)信息混亂市場預(yù)期混亂：在未來走勢預(yù)期上，“看多”與“看空”更是輪番上陣看空？？看多？？謝國忠:樓市回暖是假象房價下跌至少持續(xù)3年國世平：中國房地產(chǎn)今年將繼續(xù)下挫牛刀：泡沫破滅很多樓盤都將跌去50%茅于軾：房地產(chǎn)是經(jīng)濟最大危險房價可能降60%王良智：房地產(chǎn)白銀30年不過是偽專家意淫李耀智：深圳下半年樓市成交價格將上漲4%，全年漲幅約為5%董藩：某些城市房價還不夠高楊朝淅：樓市價格必然會上漲任志強：明年三月房價會暴漲！陳寶存：白銀三十年中國未來五年的地價和房價會翻番…………行業(yè)信息混亂站在房地產(chǎn)行業(yè)新舊十年的轉(zhuǎn)折點上，面對行業(yè)、市場出現(xiàn)的信息亂象，很多問題需要重新梳理判斷持續(xù)火爆十年之久的房地產(chǎn)業(yè)變得撲朔迷離？主導(dǎo)下一階段房地產(chǎn)市場？下一個十年中國房地產(chǎn)還有希望？新十年新舊十年轉(zhuǎn)折中，我們需要思考WHYWHATWETHER看多看空收緊暗松明緊市場跌企業(yè)業(yè)績增漲…………………………企業(yè)業(yè)績下跌PART

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關(guān)于當(dāng)前行業(yè)走勢迷茫的理解四大背景變化三大關(guān)系調(diào)整決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離！將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從！四大背景變化——決定了當(dāng)前行業(yè)走向的撲朔迷離；三大關(guān)系調(diào)整——將決定房地產(chǎn)業(yè)的何去何從！類別指標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月投資固定資產(chǎn)投資累計額（億元）211894786575592108924150710184312217958固定資產(chǎn)投資累計增幅（%）21.520.920.220.120.420.420.2出口出口總額（億美元）1498.71144.21655.91631.71811.21802.01769.41779.7出口總額增幅（%）-0.618.48.84.915.311.31.02.7消費社會消費品零售總額累計增幅（%）14.714.814.714.514.414.214.12012年以來宏觀經(jīng)濟三架馬車月度走勢宏觀經(jīng)濟持續(xù)處于下降通道，保增長成為目前的首要任務(wù)溫家寶總理于“2012夏季達沃斯論壇”上表示：2002年到2010年，國內(nèi)年均增長到10.7%。但是，今年上半年GDP增長創(chuàng)新低，8月份的數(shù)據(jù)我們?nèi)詻]看到好轉(zhuǎn)趨勢。行業(yè)四大背景變化經(jīng)濟增長存疑：前十年的快速增長趨勢明顯放緩，2012年二季度GDP增速7.6%，已經(jīng)是08年金融危機結(jié)束以來的最低水平，經(jīng)濟形勢前景不明朗2002-2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值年度增速情況一覽2009-2012上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值季度增速情況一覽政策調(diào)控成真：市場調(diào)控逐年升級，調(diào)控手段從“空調(diào)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢嬲{(diào)”房地產(chǎn)市場調(diào)控脈絡(luò)市場投機熱情高漲炒樓花炒預(yù)售普遍全民投資房產(chǎn)初現(xiàn)房價持續(xù)高漲08年金融危機國家救市市場需求再度井噴一線城市房價創(chuàng)歷史新高二三線城市房價普漲04年:完善交易制度05-06年:財稅政策07年:差別化信貸政策10年至今:限購政策★禁止期房轉(zhuǎn)讓★非普通住宅2年征營業(yè)稅★非普通住宅3%契稅★營業(yè)稅二轉(zhuǎn)五★二套房貸新政★限購（48個城市）★限貸（所有城市）★限價（部分城市）背景行業(yè)四大背景變化企業(yè)路徑分化：當(dāng)企業(yè)規(guī)模化到一定階段之后，規(guī)?；⒗麧櫥?、還是均衡發(fā)展成為企業(yè)開始思考的路徑抉擇問題企業(yè)規(guī)模逐漸壯大，行業(yè)集中度不斷提升，企業(yè)未來發(fā)展將何去何從？規(guī)?；?？均衡發(fā)展？利潤化？

2012年前三季度2011年前三季度2010年前三季度TOP10企業(yè)14.06%12.58%10.48%TOP20企業(yè)19.25%17.11%14.46%2012年前三季度企業(yè)銷售金額集中度同比變化過去十年（2002年-2011年）——萬科：從44億成長到1215億，翻了27倍！中海：從40億港幣成長到870億港幣，翻了近22倍！金地：從8.6億成長到309億，翻了近36倍！……行業(yè)四大背景變化需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變：市場需求開始由“單一的剛性需求主導(dǎo)”向“多元化需求并重”的方向轉(zhuǎn)變剛需剛需投資改善過去現(xiàn)在單一剛需主導(dǎo)多元化需求并重“政府、企業(yè)”與“消費者”間的相互培養(yǎng)、相互促進行業(yè)四大背景變化政府：管理能力企業(yè)：專業(yè)能力消費者需求認知能力中央與地方（政府）：本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化，目前正進入第三輪調(diào)整周期，這也必將對房地產(chǎn)業(yè)再次帶來全局性的影響中央兩次分權(quán)：八十年代初期：農(nóng)村改革，設(shè)立經(jīng)濟特區(qū)等八十年代后期到九十年代初：“南巡講話”，海南房地產(chǎn)泡沫等中央兩次收權(quán)1994年的分稅制1998年的金融改革當(dāng)前階段的調(diào)整當(dāng)前中國經(jīng)濟出現(xiàn)諸多不確定性，社會面臨諸多矛盾的時機第一輪關(guān)系調(diào)整第二輪關(guān)系調(diào)整第三輪關(guān)系調(diào)整（當(dāng)前階段）中央與地方的關(guān)系，本質(zhì)上就是收權(quán)與放權(quán)的變化！行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整企業(yè)與政府：地方政府出于構(gòu)建長期的、穩(wěn)定的財政收入結(jié)構(gòu)出發(fā)，開始形成對規(guī)模化及品牌化企業(yè)、非純住宅性質(zhì)供地結(jié)構(gòu)以及長期深耕企業(yè)的三個維度的轉(zhuǎn)變規(guī)模與品牌長期發(fā)展性土地結(jié)構(gòu)規(guī)模與品牌政府在選擇合作企業(yè)中，更傾向于選擇規(guī)模大，品牌影響力高的企業(yè)，規(guī)模小的企業(yè)受歡迎程度以不如從前土地結(jié)構(gòu)2009年開始，地方政府出讓的土地結(jié)構(gòu)中至少含有一半的非住宅用地，一般性開發(fā)商都急切希望的純住宅用地急劇減少123長期發(fā)展性當(dāng)前地方政府更愿意將土地出讓給能在當(dāng)?shù)亻L期經(jīng)營的企業(yè)三方面表現(xiàn)123行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整消費者與企業(yè)：一方面隨著消費者對于品牌和品質(zhì)的認知能力提升及行業(yè)調(diào)控加深，導(dǎo)致行業(yè)集中度進一步提升；另一方面非市場因素的導(dǎo)向回歸，也導(dǎo)致需求的風(fēng)險意識大大強于以往需求結(jié)構(gòu)發(fā)生重要轉(zhuǎn)變，其主要特征是——行業(yè)集中度的進一步提升消費者對于品牌和品質(zhì)的認知能力提升，導(dǎo)致行業(yè)越是調(diào)控消費行為越是往規(guī)?；推放拼笃髽I(yè)靠攏風(fēng)險規(guī)避意識加強由于消費結(jié)構(gòu)的變化因素以及這些年政策調(diào)控導(dǎo)向的原因，需求導(dǎo)向的市場因素全面讓位于行政因素最初支撐行業(yè)的高速發(fā)展的剛需消費者已經(jīng)進入社會中堅結(jié)構(gòu)，并且早期置業(yè)受益較大，同時收入始終處于上升通道，開始變成改善型及投資性的需求結(jié)構(gòu)該部分客戶群體一方面對于房地產(chǎn)市場及產(chǎn)品具有相當(dāng)辨識能力，同時經(jīng)歷多輪調(diào)控對風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)姆婪兑庾R。兩方面變化12行業(yè)三大關(guān)系調(diào)整因此，四大基礎(chǔ)背景的巨變及三大關(guān)系的調(diào)整，使當(dāng)前市場走勢進入迷離期，行業(yè)信息進入混沌期市場走勢——迷離期行業(yè)信息——混沌期四大背景變化經(jīng)濟增長存疑政策調(diào)控成真企業(yè)路徑分化需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?nèi)箨P(guān)系調(diào)整中央與地方（政府）企業(yè)與政府消費者與企業(yè)站在新舊十年的重大交匯點，我們對房地產(chǎn)業(yè)向上的預(yù)期仍在！PART

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關(guān)于行業(yè)未來發(fā)展的展望過往的十年2000年以來年度全國商品房銷售面積走勢（單位：億平方米）本屆政府執(zhí)政以來，房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷四輪調(diào)控，但正是在此背景下，市場交易量依然走在單邊向上的軌跡中，究其原因是城市（鎮(zhèn)）化的推動第一輪調(diào)控第二輪調(diào)控第三輪調(diào)控第四輪調(diào)控禁止期房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅營業(yè)稅二轉(zhuǎn)五契稅二套房貸限購限貸2012年市場已有起色2012年一季度以來，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)起色顯著，先行的銷售量指標(biāo)自3月以來逐月回升，而更能反映行業(yè)景氣程度的投資、新開工指標(biāo)在8月也已探底成功指標(biāo)名稱2012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-08商品住宅銷售面積累計增速-16.00-15.50-14.90-13.50-11.20-7.50-4.80商品住宅銷售額累計增速-24.70-17.50-13.50-10.60-6.50-1.102.302012年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)銷售指標(biāo)增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局指標(biāo)名稱2012-022012-032012-042012-052012-062012-072012-08房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速27.8023.5018.7018.5016.6015.4015.60商品住宅新開工面積累計增速0.00-5.20-7.90-8.20-10.70-13.40-11.102012年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)指標(biāo)增速走勢數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局投資建設(shè)走勢相對銷售量滯后半年左右銷售量跌幅自3月起逐月收窄8月銷售金額增速已率先返正8月投資增速、新開工面積增速環(huán)比一同觸底兩大指標(biāo)增速自2011年7-8月以來首次呈現(xiàn)環(huán)比上漲房地產(chǎn)市場的未來：依然是城市(鎮(zhèn))化李克強：城市(鎮(zhèn))化是中國最大的內(nèi)需潛力，是未來經(jīng)濟發(fā)展的重要依靠5月3日9月19日9月12日3月7日中國致力于推動科學(xué)發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，把城市(鎮(zhèn))化作為現(xiàn)代化建設(shè)的重大戰(zhàn)略。中歐城市(鎮(zhèn))化伙伴關(guān)系高層會議開幕式城市(鎮(zhèn))化是中國最大的內(nèi)需潛力所在，是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要依靠。省部級領(lǐng)導(dǎo)干部推進城市(鎮(zhèn))化建設(shè)研討班學(xué)員座談會面向未來，我們將著力推進經(jīng)濟創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，把發(fā)展的戰(zhàn)略基點放在擴大國內(nèi)需求上，推動工業(yè)化、城市(鎮(zhèn))化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。中國國際投資貿(mào)易洽談會暨第三屆中阿經(jīng)貿(mào)論壇中部地區(qū)崛起正在發(fā)力，對全國大局具有重要作用，要努力走出工業(yè)化、城市(鎮(zhèn))化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展的路子。十一屆全國人大五次會議湖北代表團審議城市(鎮(zhèn))化不僅可以擴大投資，而且能夠促進消費，對擴大內(nèi)需具有重要推動作用。中央經(jīng)濟工作會議2011年12月271978年以來中國城鎮(zhèn)化率發(fā)展走勢（單位：%）過往的十年2011年我國平均城鎮(zhèn)化率剛好達到50%，中國居住在城鎮(zhèn)中的人口為總數(shù)的一半；城鎮(zhèn)化進程本身就是創(chuàng)造購房需求的過程，以城鎮(zhèn)化率每年推進1個百分點計算，即每年新增1400萬城市人口，大約9億平方米的剛性需求2011年城鎮(zhèn)化率仍在50%以下的部分省份省份平均城市化率海南49.1%山東48.3%湖北46.0%山西46.0%陜西43.5%湖南43.2%江西43.2%河北43.0%安徽42.1%廣西39.2%四川38.7%河南37.7%云南34.0%貴州29.9%房地產(chǎn)市場的未來：貴陽奇跡是如何締造的貴陽世紀(jì)城開發(fā)商：世紀(jì)金源物業(yè)類型：綜合社區(qū)開盤日期：08年1月建筑面積：600萬㎡主力戶型：110-130預(yù)計入住人口：12萬貴陽花果園開發(fā)商：宏立城物業(yè)類型：綜合社區(qū)開盤日期：10年11月建筑面積：560萬㎡主力戶型：65-135預(yù)計入住人口：36萬2010年，貴陽世紀(jì)城項目年銷售面積138萬平方米，占貴陽全市銷售面積的22%，是蘭州市的1.5倍2011年，貴陽花果園項目年銷售面積101萬平方米，占貴陽全市銷售面積的18%，是南