武穴龍洲公司武月項(xiàng)目溝通稿916

武穴龍洲公司武月項(xiàng)目2021年9月9日溝通篇房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（第三季度）本報(bào)告由武漢雅魯藏布市場(chǎng)部提供謹(jǐn)呈123456潛在項(xiàng)目解析營銷推廣建議在售項(xiàng)目解析城市規(guī)劃解析問卷調(diào)查解析項(xiàng)目地塊解析工程地塊情況本案地塊現(xiàn)狀工程四周環(huán)境中港外國語學(xué)校武穴物流民房長江棉業(yè)武穴新客運(yùn)站武月國際大酒店江家林糧站武穴市第三實(shí)驗(yàn)中學(xué)工程區(qū)域四至中心城區(qū)城東新區(qū)楊林組團(tuán)黃黃高速本工程地塊位于武穴市城東新區(qū)，根據(jù)武穴市十二五規(guī)劃，未來將向城東開展，而本工程處于城東與中心城區(qū)交界，政府規(guī)劃所帶的利益也必將使得本工程區(qū)域首當(dāng)其沖；城東新區(qū)是連接中心城區(qū)與楊林組團(tuán)、石佛組團(tuán)的主要樞紐；從中心城區(qū)去武漢或江西等地上黃黃高速，都需經(jīng)過城東新區(qū)；因此從城市開展方向和交通通達(dá)方向來分析，城東新區(qū)地段優(yōu)勢(shì)都較為明顯；城市開展方向交通通達(dá)方向SWOT分析S1：規(guī)劃優(yōu)勢(shì)根據(jù)政府十二五規(guī)劃，城東新區(qū)將定位成為武穴市新的行政中心，數(shù)個(gè)行政大樓正在緊密施工，局部大樓已經(jīng)竣工，而本工程位于武穴城東新區(qū)，可以承接城東新區(qū)開展之勢(shì)來提升工程知名度推廣工程。Strength優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析S2：交通優(yōu)勢(shì)根據(jù)武穴交通規(guī)劃得知，橫向交通主要由刊江大道、永寧大道、廣濟(jì)大道和沿江大道組成，其中刊江大道是連接中心城區(qū)和大金、石佛的主要樞紐，來往車輛較多，交通便利。武穴新客運(yùn)站位于本工程對(duì)面，這就決定了本工程所在位置將是城東新區(qū)的核心交通樞紐中心，未來交通便利，而且商業(yè)配套和生活配套都將會(huì)圍繞該位置向四周開展，因此新客運(yùn)站能較好的帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升和消費(fèi)的推動(dòng)，而本工程是處在未來交通和商業(yè)的核心地段，能更好的表達(dá)本工程的價(jià)值。本案Strength優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析S3：廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)目前武穴市還沒有真正的大型廣場(chǎng)，而當(dāng)?shù)厥忻褫^喜歡齊聚廣場(chǎng)休閑娛樂，根據(jù)城東新區(qū)規(guī)劃，將在城東中心區(qū)建一個(gè)市民廣場(chǎng)，總占地約7萬方，定位以休閑、集會(huì)和觀瞻為主，而本工程剛好位于市民廣場(chǎng)附近，因此市民廣場(chǎng)將成為本工程獨(dú)一無二的賣點(diǎn)，也能提升市民對(duì)城東新區(qū)的向往性。Strength優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析S4：“星級(jí)〞配套優(yōu)勢(shì)工程與刊江大道間隔著武月國際大酒店，該酒店為準(zhǔn)五星級(jí)大酒店，有著星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理和效勞，緊挨酒店旁有條小道可直通本工程，讓本工程也可共享星級(jí)物業(yè)管理的效勞配套，可大大提升本工程的檔次和價(jià)值。武月國際大酒店Strength優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析S5：競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)目前城東中心區(qū)還沒有其他商品房工程開工，而本工程做為城東中心區(qū)首個(gè)住宅工程，現(xiàn)階段周邊無任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，可獨(dú)享向往城東居住的客戶資源和區(qū)域規(guī)劃資源。S6：客戶優(yōu)勢(shì)現(xiàn)階段武穴中心城區(qū)住宅銷售價(jià)格偏高，促使局部客戶外流，而城東新區(qū)開展目前尚處于初級(jí)階段，價(jià)格相對(duì)不高，必然會(huì)吸附較多因價(jià)格較高而外流的客戶。S7：潛力優(yōu)勢(shì)隨著十二五規(guī)劃和未來行政大樓的搬遷，將會(huì)有較多的公務(wù)員考慮在城東中心區(qū)置業(yè)，這將是本工程的重要客群之一，根據(jù)雅魯藏布對(duì)三、四線城市的新區(qū)規(guī)劃研究結(jié)果顯示，首先入住新區(qū)的根本上都是公務(wù)員為主，他們不僅是因?yàn)楦纳谱》啃枨?，還看到該區(qū)域未來的升值潛力。Strength優(yōu)勢(shì)分析SWOT分析W1：開展不成熟城東中心區(qū)目前雖然多出施工，但多為行政大樓，周邊生活配套和商業(yè)配套設(shè)施匱乏，人口較少，尚處于初級(jí)開展階段，將會(huì)給本工程銷售帶來較大的制約性，而且也無法表達(dá)工程的最大價(jià)值。行政大樓〔建設(shè)中〕周邊環(huán)境Weakness劣勢(shì)分析SWOT分析W2：地塊自身劣勢(shì)工程規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)種類單一，無法打造生活配套完善的居住小區(qū)，而且地塊內(nèi)無任何自然資源，無法表達(dá)工程價(jià)值最大化，也很難樹立區(qū)域標(biāo)桿形象。W3：工程區(qū)域劣勢(shì)本工程為城東中心城區(qū)首個(gè)住宅工程，也是現(xiàn)階段城東中心區(qū)唯一一個(gè)住宅工程，獨(dú)木難支，不僅很難形成板塊效應(yīng)，還無法擴(kuò)大輻射范圍和提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來吸附更多的置業(yè)客群。Weakness劣勢(shì)分析Opportunity時(shí)機(jī)分析O1：本工程位于城東新區(qū)，根據(jù)武穴市開展方向，城東新區(qū)將是未來開展的重點(diǎn)區(qū)域，人口也會(huì)往城東聚集，必將產(chǎn)生較大的住房需求；O2：新建市民廣場(chǎng)就位于本工程周邊，該廣場(chǎng)的落成必然提升武穴市民對(duì)城東新區(qū)的向往性和期望值；O3：在黃岡所有縣市當(dāng)中，武穴目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格偏高，導(dǎo)致大量客戶外流，而本工程處于剛起步的城東新區(qū)，現(xiàn)階段價(jià)格較低，必將吸附較多的客群；SWOT分析工程分析總述工程地塊優(yōu)勢(shì)明顯：地理位置較好，離中心城區(qū)僅5分鐘車程，又是連接楊林組團(tuán)和石佛組團(tuán)的主要紐帶，交通通達(dá)性較好，而且新市民廣場(chǎng)的落成將大大提升市民對(duì)城東新區(qū)的認(rèn)可程度，也間接的帶動(dòng)了區(qū)域的價(jià)值；工程地塊劣勢(shì)突出：工程周邊人口密度較低，配套設(shè)施匱乏，周邊整體環(huán)境雜亂，而且工程規(guī)模不大，周邊又無任何自然資源，無法打造高端工程；雅魯藏布認(rèn)為，本工程地段相對(duì)而言有較大的優(yōu)勢(shì)，但由于地塊自身內(nèi)部條件有限，而且現(xiàn)階段外部條件不成熟，因此可以借政府重點(diǎn)打造城東新區(qū)之勢(shì)，來提升區(qū)域潛力和客戶期望值，并為本工程后期營銷做鋪墊。關(guān)鍵詞：借勢(shì)123456潛在項(xiàng)目解析營銷推廣建議在售項(xiàng)目解析城市規(guī)劃解析問卷調(diào)查解析項(xiàng)目地塊解析問卷調(diào)查解析根據(jù)對(duì)武穴房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究需求，我司在武穴中心城區(qū)做了一次簡單問卷訪問調(diào)查，即在步行街、小區(qū)門口等地隨機(jī)抽取50名群眾做問卷訪問調(diào)查，以下是此次訪問內(nèi)容和結(jié)果。1.你是否知道城東新區(qū)的開展規(guī)劃？在中心城區(qū)所做的50份問卷中，有46人知道城東新區(qū)開展規(guī)劃，占比到達(dá)92%，不知道的有4人，占比8%。由此可以看出城東新區(qū)的的規(guī)劃建設(shè)已被當(dāng)?shù)囟鄶?shù)人認(rèn)知。問卷調(diào)查解析2.你對(duì)城東新區(qū)印象如何？

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，僅有18%的被調(diào)查者共9人對(duì)城東新區(qū)印象良好，印象一般占34%，有17人，印象不好的有24人，占比48%。據(jù)被訪者了解，由于城東新區(qū)位于中心城區(qū)的邊緣，開展較慢，城市配套匱乏嚴(yán)重，所以在民眾心中形象較低。問卷調(diào)查解析3.你是否會(huì)選擇到城東新區(qū)居??？

50份問卷統(tǒng)計(jì)，有9份選擇會(huì)到城東新區(qū)居住，占比為17%，27份約52%選擇了不會(huì)，剩下16份那么可以考慮，為31%。由于城東新區(qū)開展較晚，生活配套設(shè)施匱乏，人氣和商業(yè)氣氛淡薄，所以多數(shù)居民對(duì)此地的居住感沒有認(rèn)同，在后期銷售的時(shí)間，我們應(yīng)該盡量借政府未來規(guī)劃之勢(shì)，突出新市民廣場(chǎng)的特點(diǎn)，來改變民眾對(duì)城東新區(qū)印象。問卷調(diào)查解析4.如果你要置業(yè)，會(huì)選擇哪種社區(qū)？根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，在50人中84%共42人會(huì)選擇居住大型社區(qū)，而選擇小型社區(qū)的僅有8人，占比16%。以上數(shù)據(jù)可以看出大多數(shù)民眾傾向于大型社區(qū)，這與現(xiàn)階段武穴大規(guī)模工程較少有關(guān)，建議本工程在宣傳和銷售中就應(yīng)當(dāng)弱化工程因小而給人帶來的意向型抗性。問卷調(diào)查解析5.你是否喜歡居住小區(qū)附近有廣場(chǎng)設(shè)施？據(jù)統(tǒng)計(jì)，喜歡小區(qū)附近有廣場(chǎng)的有32人，占64%，不喜歡的有8人，占16%，無所謂的有10人，占20%。由以上數(shù)據(jù)看出，武穴市民對(duì)廣場(chǎng)的渴望程度，那么本工程應(yīng)當(dāng)加大宣傳本工程旁正在建設(shè)中的市民廣場(chǎng)，以提高本工程的附加值和心理認(rèn)知感。問卷調(diào)查解析6.你認(rèn)為城東新區(qū)住宅銷售價(jià)格為多少？〔單位：元/平方米〕在50位被訪者中有31人認(rèn)為城東新區(qū)的價(jià)格應(yīng)該在2500以下，有15人認(rèn)為2500-3500，僅4人的認(rèn)為3000-3500，而認(rèn)為在3500以上的為0。由以上統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)我們可以看出目前民眾對(duì)本區(qū)域沒有居住認(rèn)同感，所以對(duì)住宅的心理價(jià)位也較低，我們應(yīng)該結(jié)合政府對(duì)城東新區(qū)的規(guī)劃，來加大宣傳城東新區(qū)的宜居性，來消除民眾的心理因素。問卷調(diào)查解析武穴城東新區(qū)的的規(guī)劃建設(shè)已被多數(shù)人認(rèn)知；大多數(shù)民眾對(duì)城東新區(qū)的印象不佳，現(xiàn)階段愿意到該區(qū)域居住的比例較??；武穴市民在置業(yè)選擇上更傾向于大規(guī)模社區(qū)；市民普遍喜歡到廣場(chǎng)休閑娛樂，對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)可度較高；大多數(shù)群眾對(duì)城東新區(qū)住宅的心理價(jià)位還比較偏低，主要集中在3000元/平方米以下。問卷調(diào)查解析123456潛在項(xiàng)目解析營銷推廣建議在售項(xiàng)目解析城市規(guī)劃解析問卷調(diào)查解析項(xiàng)目地塊解析武穴位于長江中游北岸,大別山南麓,鄂東邊緣,四周與蘄春、黃梅、陽新、江西省的九江、瑞昌等地為鄰。地扼吳頭楚尾,歷來是鄂、皖、贛毗連地段的“三省七縣通衢〞。武穴是長江中游北岸深水良港,素有“入楚第一門〞、“鄂東門戶〞之稱。地理區(qū)位本案城市性質(zhì)武穴市地處長江經(jīng)濟(jì)帶的開發(fā)主軸線上，是鄂東、皖西、贛北地區(qū)城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的中介點(diǎn)，并且具有明顯的省際邊界、長江沿岸、大別山南緣的“三邊〞特點(diǎn)；武穴港是長江北岸武漢——安慶400多公里之間唯一的深水港；城市濱江臨湖，水系密布，湖港眾多，生態(tài)環(huán)境條件優(yōu)越，構(gòu)成了濃郁的濱江城市風(fēng)貌特色；武穴城市性質(zhì)為：武穴市中心城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，以開展醫(yī)藥、機(jī)械工業(yè)為主的新型濱江園林城市。城區(qū)各組團(tuán)職能分工武穴市城區(qū)現(xiàn)轄武穴、刊江、田鎮(zhèn)、龍坪四個(gè)辦事處和石佛寺鎮(zhèn)、萬丈湖農(nóng)場(chǎng)，結(jié)構(gòu)形式為中心小組團(tuán)，布局上呈帶狀沿長江東西面局，即中心城區(qū)+龍坪組團(tuán)+田鎮(zhèn)組團(tuán)+石佛寺組團(tuán)；空間結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃本案本案全市行政區(qū)劃為4個(gè)辦事處、8個(gè)鎮(zhèn),轄325個(gè)村,76.6萬人。其中農(nóng)業(yè)人口為49.55萬人，非農(nóng)業(yè)人口為27.04萬人，常住人口為64.42萬人。從人口組成分析，武穴市約有12萬人在外務(wù)工，均有一定的經(jīng)濟(jì)根底，是市場(chǎng)的重要客群之一，也是推動(dòng)市場(chǎng)開展的主要?jiǎng)恿χ?；人口現(xiàn)狀城東新區(qū)規(guī)劃圖市民廣場(chǎng)效果圖城東新區(qū)規(guī)劃以城東新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，城東新區(qū)南至刊江大道，北至武山湖，西至明珠路〔5號(hào)路〕，東達(dá)入市口，總面積4.79平方公里，首期規(guī)劃建設(shè)面積1.56平方公里，以“三區(qū)〞、“二心〞、“二軸〞、“四組團(tuán)〞為核心，即“三區(qū)〞為中心區(qū)、商貿(mào)區(qū)、居住區(qū)；“二心〞為建設(shè)行政效勞中心和市民廣場(chǎng)中心；“二軸〞為21號(hào)路景觀軸和南北中心綠化軸；“四組團(tuán)〞為西北居住組團(tuán)，東北居住組團(tuán)，西南居住組團(tuán)，東南行政辦公居住組團(tuán)；沿江布置兩處季節(jié)性的濱江綠地，規(guī)劃市民廣場(chǎng)、市政廣場(chǎng)兩處綠化廣場(chǎng)，其中以市民廣場(chǎng)為重點(diǎn)，位于城東新區(qū)的核心區(qū)，面積68410㎡，南北長約420m,東西寬約135m。由主題形象區(qū)、市民休閑區(qū)和集會(huì)廣場(chǎng)區(qū)組成，融集會(huì)、休閑、觀瞻等多功能于一體，既表達(dá)簡潔大氣的廣場(chǎng)形象，又為市民提供休閑活動(dòng)場(chǎng)所；配合老城區(qū)組團(tuán)以“5橫12縱〞、楊林組團(tuán)以“5橫7縱〞干路〔公路〕為主骨架的方格網(wǎng)型結(jié)構(gòu)路網(wǎng)；在城東入城路口附近布置大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)。按每5萬人左右設(shè)置一處大型農(nóng)貿(mào)、日用工業(yè)品市場(chǎng)。每1.5萬人設(shè)置一處中型集貿(mào)市場(chǎng)；城東新區(qū)規(guī)劃小結(jié)綜合武穴市城市規(guī)劃和城東規(guī)劃信息我們可以看出政府在未來會(huì)對(duì)城東片區(qū)予以傾斜，加大此區(qū)域建設(shè)和治理力度；城東新區(qū)將成為本片區(qū)乃至整個(gè)中心城區(qū)的建設(shè)重點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)讓城東區(qū)域成為整個(gè)武穴關(guān)注焦點(diǎn)，為本區(qū)域注入新的活力，刺激片區(qū)經(jīng)濟(jì)以及人口的增長和聚集；完善工業(yè)園和居民小區(qū)的商業(yè)，生活配套設(shè)施；增加兩處濱江綠地和新建兩個(gè)大型休閑廣場(chǎng)；以及清理改造水系，植樹造林等一系列舉措，都說明政府著眼于把城東地區(qū)打造成區(qū)域內(nèi)最正確生態(tài)宜居片區(qū)；以上三點(diǎn)充分說明此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，也為本工程帶來了絕佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，但目前政府執(zhí)行力度不夠，開展時(shí)間點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)道路規(guī)劃、市政配套規(guī)劃等難以滿足新區(qū)規(guī)劃要求和房地產(chǎn)居住要求，這是政府長期目標(biāo)與短期目標(biāo)之間的矛盾，因此區(qū)域未來開展時(shí)間不明確。123456潛在項(xiàng)目解析營銷推廣建議在售項(xiàng)目解析城市規(guī)劃解析問卷調(diào)查解析項(xiàng)目地塊解析吳楚時(shí)代城3600元/㎡香江廣場(chǎng)3400元/㎡新城國際花園3680元/㎡錦繡樂園3300元/㎡洪武·明星城3600元/㎡格林華府3500元/㎡龍洲·新天地3700元/㎡在售工程分布圖明珠豪苑錦繡前程貳品2860元/㎡本案在售未售在售工程一覽體量分析武穴市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售樓盤不多，僅有9個(gè)〔2個(gè)樓盤體量未知〕；10萬方以下的小型住宅工程有3個(gè)；10-20萬方的中大型住宅工程有4個(gè)；武穴市現(xiàn)階段房地產(chǎn)在售工程不多，多數(shù)工程為小盤，體量稍大的盤也僅有吳楚時(shí)代城、明珠豪苑和新城國際花園，但體量也在20萬方以下；價(jià)格分析從各在售工程售價(jià)來看，武穴市整體房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間在3300-3500元之間，價(jià)差較?。诲\繡前程貳品和龍洲·新天地分別處于武穴市最高價(jià)和最低價(jià)，分別為2860元/平米、3700元/平米；武穴商品房價(jià)格上漲較快，2021年年初時(shí)價(jià)格尚處于3000元/平米左右，而僅過半年時(shí)間，目前單方價(jià)格已上漲500元左右，房地產(chǎn)開展速度較快；由于武穴是個(gè)縣級(jí)市，絕大局部客戶都為本地或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，多為關(guān)系客戶購房，因此實(shí)際武穴的成交均價(jià)要比對(duì)外報(bào)價(jià)低200-300元/平米；老城區(qū)：實(shí)際成交價(jià)格為3300-3500元/平米城東新區(qū)：實(shí)際成交價(jià)格為3000-3300元/平米從區(qū)域價(jià)格差異分析，由于老城區(qū)商業(yè)、居住氣氛濃厚，周邊配套成熟，土地稀缺，因此相對(duì)于城東新區(qū)價(jià)格較高，但總體差價(jià)不大；城東新區(qū)價(jià)格已有趕超老城區(qū)的趨勢(shì)，而且武穴價(jià)格相對(duì)較高的都是體量較大的工程，而小工程價(jià)格都相對(duì)較低；價(jià)格遞減從黃岡各縣市住宅銷售均價(jià)比照得知，武穴銷售均價(jià)排列第二，是僅次于黃州；根據(jù)雅魯藏布對(duì)鄂東南片區(qū)縣級(jí)城市的研究了解，住宅價(jià)格可分為1500元/平米、2500元/平米和3500元/平米三個(gè)階段，而武穴市場(chǎng)價(jià)格已上升到“第三次預(yù)警線〞，未來2年內(nèi)上漲幅度不大；由于武穴中心城區(qū)住宅銷售價(jià)格偏高，導(dǎo)致較多的客戶“望洋興嘆〞或外流,這對(duì)本工程而言都將是一個(gè)良好的契機(jī)；產(chǎn)品分析從目前在售各工程產(chǎn)品來看，高層產(chǎn)品占居市場(chǎng)主體地位，多層產(chǎn)品已逐漸根本退出武穴房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)，反映了武穴市房地產(chǎn)行業(yè)正逐布走向標(biāo)準(zhǔn)化以及武穴市土地市場(chǎng)的日益稀缺；從市場(chǎng)主力戶型來看，以二房〔90m2-100m2〕和三房〔110m2-140m2〕的中大戶型為主，其中三房比例最大，約達(dá)65%；以上說明武穴市房地產(chǎn)剛性需求潛力較大；產(chǎn)品分析售況分析推廣分析根據(jù)武穴市各在售樓盤推廣來看，大多工程僅僅停留在單張、圍墻等較為常規(guī)和普遍的推廣形式上，手段較為單一；有代理商進(jìn)駐的工程推廣手段相對(duì)豐富一點(diǎn)，如吳楚時(shí)代城和龍洲·新天地，其余無代理商的工程〔除新城國際花園外〕推廣僅靠單張和圍墻；促銷分析經(jīng)過對(duì)以上各在售樓盤的粗略比較，我司根據(jù)依據(jù)各工程整體綜合情況，從競(jìng)爭(zhēng)樓盤中劃分出與本工程將可能產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有二個(gè)：吳楚時(shí)代城、新城國際花園。主要通過區(qū)位、規(guī)模、配套、環(huán)境、產(chǎn)品、價(jià)格、景觀等因素考慮與本工程進(jìn)行比照分析；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手---吳楚時(shí)代城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手---吳楚時(shí)代城從以上與吳楚時(shí)代城工程的比照分析可以看出：吳楚時(shí)代城，定位高端，小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型購物中心、商務(wù)中心、獨(dú)具特色的立體廣場(chǎng)、多功能地下停車場(chǎng)、配套設(shè)施齊全。戶型有７０㎡--１６０㎡的兩房到四房多種戶型可供選擇，產(chǎn)品規(guī)格精細(xì)化，客戶選擇空間大。采用網(wǎng)絡(luò)、單張、圍墻、道旗、電子屏幕等營銷推廣力度大。而本工程因體量和地理位置的因素，在物業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)配套規(guī)劃上受到限制，且對(duì)手又與本工程距離較近，綜而論之，本工程可以與對(duì)手在市場(chǎng)定位，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上走差異化路線，建筑風(fēng)格上與之區(qū)分，突出武月國際大酒店和市民廣場(chǎng)〔規(guī)劃中〕來增加工程賣點(diǎn)和提升工程品質(zhì)，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手---新城國際花園競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手---新城國際花園從以上與新城國際花園工程的比照分析可以看出：新城國際花園組合商業(yè)、辦公、居住、教育、購物和娛樂，多層和高層相結(jié)合，產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化，定位于城市綜合體，突出景觀設(shè)計(jì)，突出一個(gè)“大而全〞。但其本身也存在缺乏，工程被街道分割，整體性被破壞，市場(chǎng)定位不清晰，客戶群體混雜，生活喜好偏差較大，對(duì)后期居住氣氛有一定影響。另開發(fā)商武穴市東磁房地產(chǎn)開發(fā)有浙江東磁地產(chǎn)背景，實(shí)力雄厚。針對(duì)對(duì)手以上優(yōu)勢(shì)，我們可以采取以下攻防策略：防：選擇“小而精〞的錯(cuò)位規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，從整體規(guī)劃到產(chǎn)品設(shè)計(jì)，工程品質(zhì)上追求精益求精，扭轉(zhuǎn)工程因規(guī)模小而受到制約的不利因素；攻：精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和客戶群體的選擇，獨(dú)特的規(guī)劃，利用緊鄰的市民廣場(chǎng)，來突出本工程特點(diǎn)，獲取市民的認(rèn)可。另新客運(yùn)站位于本工程對(duì)面，預(yù)示本工程位置未來將成為城東新區(qū)的交通樞紐中心，無論是商業(yè)還是住宅，未來開展?jié)摿Χ驾^大。典型工程——新城國際花園主力戶型剖析A型兩房兩廳一衛(wèi)

面積94-98㎡優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；主臥及陽臺(tái)南向，通風(fēng)采光俱佳；空間無明顯浪費(fèi)，利用率高；劣勢(shì)：餐廳采光效果不佳；衛(wèi)生間通風(fēng)條件較差；B型三房兩廳一衛(wèi)

面積100-115㎡優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；主臥、客廳、書房均南向，通風(fēng)采光效果好；空間無明顯浪費(fèi)，利用高率；劣勢(shì)：餐廳采光效果不佳；動(dòng)靜、干濕分區(qū)不明顯；典型工程——吳楚時(shí)代城主力戶型剖析C3戶型三室兩廳一衛(wèi)

面積93.52㎡優(yōu)勢(shì)：94平米小三房設(shè)計(jì)，戶型緊湊；主臥、書房南向，通風(fēng)采光佳；動(dòng)靜、干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：戶型結(jié)構(gòu)不夠規(guī)整；入口處過道空間浪費(fèi)嚴(yán)重；餐廳采光效果較差；B1戶型四房兩廳兩衛(wèi)

面積157.3㎡優(yōu)勢(shì)：戶型方正，結(jié)構(gòu)規(guī)整；主臥、書房均有陽臺(tái)設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光效果好；動(dòng)靜、干濕分區(qū)明顯；劣勢(shì)：餐廳采光條件較差；過道狹長，空間浪費(fèi)嚴(yán)重；衛(wèi)生間過于狹長，使用不便；在售工程分析123456潛在項(xiàng)目解析營銷推廣建議在售項(xiàng)目解析城市規(guī)劃解析問卷調(diào)查解析項(xiàng)目地塊解析1234預(yù)售工程分布圖567本案潛在工程一覽潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手劃分通過以上各潛在工程根本情況的比照，我司依據(jù)工程：地段、交通、規(guī)模、環(huán)境、入市節(jié)點(diǎn)等因素從中劃分出未來對(duì)可能本工程威脅較大的一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有二個(gè)：云海福地、金地陽光城。一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－云海福地一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－云海福地從以上與云海福地工程的粗略比照分析可以看出：云海福地?fù)碛械囟蝺?yōu)勢(shì)，位于刊江大道與明珠路交匯處以西，周邊人氣和商業(yè)氣氛相對(duì)本工程要較為旺盛，其占地約3萬方，而且與本工程同處于同一主干道旁，在規(guī)模要優(yōu)于本工程。而本工程因背靠武月國際大酒店和緊鄰新客運(yùn)站，在鬧中取靜的居住環(huán)境和地段上要優(yōu)于對(duì)方，另對(duì)手工程土地屬性變更尚存在問題，所以對(duì)于云海福地工程，可以從以下兩方面考慮：１．突出本工程緊鄰新客運(yùn)站，是未來城東新區(qū)的集散地，地段升值潛力大，并輔以新建的市民廣場(chǎng)，來提升工程價(jià)值。２．對(duì)方工程土地性質(zhì)有問題，蓄客時(shí)間較長，開工時(shí)間尚不確定，降低了客戶對(duì)該工程的信心，導(dǎo)致大量客戶流失，為本工程提供了一個(gè)良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)遇。一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－金地陽光城一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手－金地陽光城從以上與金地陽光城工程的粗略比照分析可以看出：金地陽光城靠近于中心城區(qū)，周邊生活配套設(shè)施較為完善，居住氣氛濃厚，交通便利，但也有其不可回避的硬傷，占地僅為8千方，且為商住樓的性質(zhì)，所以居住環(huán)境和氣氛欠佳。另工程拆遷尚有2/3未完成。與之相比，本工程規(guī)模要略優(yōu)于對(duì)方，而且緊鄰待建中的人民休閑廣場(chǎng)，有武月國酒為其阻隔外圍噪音等營造出一個(gè)都市中不可多得的優(yōu)雅清凈的宜居之地，未來周邊的開展機(jī)遇都要優(yōu)于對(duì)手，所以本工程應(yīng)該著重從這三點(diǎn)來規(guī)劃和宣傳，躲避其自身的缺乏，來贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過調(diào)查，目前武穴市城區(qū)約有7個(gè)新工程待開發(fā)或正在開發(fā)，多數(shù)分布于老城區(qū)，但單個(gè)工程開發(fā)面積均不大，這也說明舊城改造難度大，老城區(qū)土地稀缺；從工程工程進(jìn)度來看，云海福地和世錦大廈可能要先于本工程入市，從而提前占據(jù)市場(chǎng)，將不利于本工程銷售，而亞興國際城和金地陽光城預(yù)計(jì)與本工程同期開發(fā)，從銷售角度來看，將會(huì)成為本工程的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；從2021年武穴市住房用地供給方案得知，2021年武穴新增住房用地20公頃，市場(chǎng)供給突然增大，屆時(shí)將對(duì)本工程銷售價(jià)格及銷售壓力形成較大影響；預(yù)售工程分析123456潛