關(guān)于武漢高端住宅寫字樓酒店市場(chǎng)調(diào)查綜合調(diào)研報(bào)告

關(guān)于武漢高端住宅寫字樓酒店市場(chǎng)調(diào)查綜合調(diào)研報(bào)告關(guān)于武漢高端住宅寫字樓酒店市場(chǎng)調(diào)查綜合調(diào)研報(bào)告

第一局部總論3

一、報(bào)告說明3

二、工程市場(chǎng)研究與調(diào)查工作組織4

1、調(diào)查目的4

2、調(diào)查工作內(nèi)容及工作量4

3、市場(chǎng)調(diào)查與研究主要方法6

三、工程市場(chǎng)調(diào)查的主要結(jié)論與建議7

第二局部工程概況與工程地塊市場(chǎng)特性分析9

一、工程名稱9

二、工程區(qū)位9

三、工程地塊特點(diǎn)9

四、工程微觀環(huán)境調(diào)查與分析11

1、交通條件11

2、自然景觀環(huán)境11

3、人文環(huán)境12

4、根底設(shè)施配套14

五、工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)意圖14

六、工程地塊市場(chǎng)特性分析評(píng)價(jià)14

1、地段評(píng)價(jià)14

2、生活環(huán)境評(píng)價(jià)17

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)價(jià)17

七、針對(duì)工程地段特征的物業(yè)形態(tài)研究與分析20

第三局部房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查趨勢(shì)分析21

一、武漢市經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢(shì)分析21

二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征與開展趨勢(shì)分析25

1、市場(chǎng)總體特點(diǎn)26

2、政策環(huán)境分析27

3、市場(chǎng)環(huán)境分析29

第四局部武漢市高檔高層寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析32

一、武漢市高檔寫字樓開展?fàn)顩r32

1、武漢市寫字樓區(qū)域市場(chǎng)分析32

2、武漢市寫字樓片區(qū)市場(chǎng)開展?fàn)顩r33

3、武漢市在售寫字樓根本情況33

二、典型樣本調(diào)查分析39

1、典型調(diào)查樣本綜合評(píng)價(jià)39

2、典型樣本個(gè)案調(diào)查分析39

〔1〕凱旋門廣場(chǎng)39

〔2〕中商廣場(chǎng)寫字樓43

〔3〕世紀(jì)廣場(chǎng)45

〔4〕瑞通廣場(chǎng)47

〔5〕世紀(jì)貿(mào)易大廈50

〔6〕泰合廣場(chǎng)51

〔7〕建銀大廈54

〔8〕招銀大廈55

〔9〕新世界國(guó)貿(mào)大廈56

〔10〕湖北電力大廈58

三、高檔寫字樓開發(fā)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間分析59

第五局部武漢市高級(jí)酒店賓館物業(yè)調(diào)查與分析61

一、武漢市高級(jí)酒店賓館物業(yè)調(diào)查分析61

1、武漢市高級(jí)酒店賓館物業(yè)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)61

2、武漢市賓館酒店的分布狀況62

3、武漢市高級(jí)賓館酒店物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況65

二、武漢市高級(jí)賓館酒店典型樣本調(diào)查與分析70

1、香格里拉大飯店70

2、華美達(dá)天祿酒店71

3、新華諾富特酒店73

4、最正確西方五月花大酒店74

5、天安假日酒店75

6、亞洲大酒店76

7、濱湖大廈78

三、賓館酒店開發(fā)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間分析79

1、賓館酒店業(yè)細(xì)分市場(chǎng)研究79

2、賓館酒店物業(yè)開發(fā)的耦合因子分析81

3、工程預(yù)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)82

第六局部武漢市酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店調(diào)查與分析83

一、酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店83

1、酒店式公寓83

2、產(chǎn)權(quán)式酒店85

二、酒店式公寓物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析88

1、國(guó)內(nèi)酒店式公寓市場(chǎng)開展情況88

2、武漢酒店式公寓市場(chǎng)根本狀況89

3、武漢酒店式公寓市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析90

4、酒店式公寓開發(fā)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間分析92

三、產(chǎn)權(quán)式酒店物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析93

1、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)開展現(xiàn)狀93

2、武漢產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)開展?fàn)顩r分析94

3、產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間分析96

第七局部工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)分析與建議98

一、工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)分析98

1、SWOT分析98

2、NMN矩陣分析100

二、工程定位及開發(fā)經(jīng)營(yíng)結(jié)論與建議101

第一局部總論

一、報(bào)告說明

根據(jù)公司的要求，圍繞工程特性，把握市場(chǎng)趨勢(shì)與時(shí)機(jī)，我們?cè)诖_定該工程所需信息類型、收集途徑以及數(shù)據(jù)處理過程中定量和定性分析方法的根底上，進(jìn)行相關(guān)信息收集、信息處理和信息分析，提出市場(chǎng)分析的結(jié)論與建議，以求為工程總體決策與運(yùn)作提供市場(chǎng)依據(jù)。本報(bào)告的根本思路與工程方案流程如下列圖：

二、工程市場(chǎng)研究與調(diào)查工作組織

1、調(diào)查目的

1〕調(diào)查分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和開展趨勢(shì)，尋求工程開展的市場(chǎng)時(shí)機(jī)；

2〕挖掘工程地塊市場(chǎng)價(jià)值，尋求可進(jìn)取的市場(chǎng)空間；

3〕提出引導(dǎo)市場(chǎng)需求并具有差異性特征的產(chǎn)品建議以及工程后期的運(yùn)作思路；

4〕找準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，以期實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的最優(yōu)化組合和開發(fā)利潤(rùn)的最大化；

5〕為工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。

總之，工程調(diào)查工作是為了解決7個(gè)問題〔5W2H〕：

Where〔地點(diǎn)〕城市、區(qū)域、區(qū)片、地塊、地塊周邊環(huán)境

When〔時(shí)間〕歷史、文脈、時(shí)機(jī)、周期

What〔什么產(chǎn)品〕總體風(fēng)格、文化、品味、品質(zhì)

Who〔賣給誰〕目標(biāo)顧客群、需求內(nèi)容、購置心理、購置力

Why〔根據(jù)是什么〕市場(chǎng)背景、政策環(huán)境、企業(yè)實(shí)力

Houch〔價(jià)格〕價(jià)格組合

Ho2。呈梯形狀分布，兩面臨街，潛在商業(yè)價(jià)值較大，地勢(shì)東低西高，地塊上根本沒有其他建筑物和構(gòu)筑物，拆遷量小。如圖：

地質(zhì)

從現(xiàn)實(shí)地理位置以及周邊建筑物推測(cè)，工程所在地地質(zhì)條件較好，土壤持力層承載能力強(qiáng)。具體情況需根據(jù)地質(zhì)部門勘探結(jié)論而定。

土地等級(jí)

本工程地塊為Ⅲ級(jí)綜合用地，Ⅳ級(jí)商業(yè)用地，Ⅱ級(jí)住宅用地，規(guī)劃土地用途為居住生活用地。

四、工程微觀環(huán)境調(diào)查與分析

工程的微觀環(huán)境指直接影響樓宇本身的因素，它的細(xì)化直接影響到工程的定位、營(yíng)銷推廣等細(xì)節(jié)。以下我們將對(duì)工程地塊的自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、根底配套設(shè)施環(huán)境等方面入手，對(duì)工程所處的微觀環(huán)境進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)，挖掘出工程地塊的最大市場(chǎng)價(jià)值，為后期的工程定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)提供參考依據(jù)。

1、交通條件

本工程臨近武漢市內(nèi)環(huán)線，與梨園廣場(chǎng)停車場(chǎng)僅隔路之遙，交通比擬便利，道路交通網(wǎng)比擬成熟。

〔1〕主要交通干道

A．東西干道

徐東大街：武漢長(zhǎng)江二橋延長(zhǎng)線路，市內(nèi)一級(jí)主干道，西通漢口，東連東湖。

B．南北干道

東湖路：武昌主要景觀道路，北通徐東大街，南通洪山路。

中北路：武昌主要干道，北接徐東大街，南達(dá)中南路。

〔2〕主要公交車及其線路

多路公汽經(jīng)本工程毗鄰的梨園廣場(chǎng)。

主要公交線路：

1、8路電車和36、515、537、552、573路、旅游專線1路、旅游專線3路等。

2、自然景觀環(huán)境

本工程乃武漢市親水地產(chǎn)資源中極稀有高價(jià)值地塊。

本工程地塊處于全國(guó)著名的東湖風(fēng)景區(qū)，對(duì)望郁郁蔥蔥的梨園廣場(chǎng)和的綠樹成蔭的東湖鳥語林，距浩瀚廣闊的東湖僅有XXXX年甚至上百年的物質(zhì)、文化等多方面歷史沉淀。工程在經(jīng)濟(jì)區(qū)域帶的性質(zhì)上，屬于長(zhǎng)江二橋橋梁經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的老城新區(qū)。該工程緊鄰東湖，東湖及其周邊的洪山、珞珈山、磨山、鳳凰山、南望山、瑜珈山、馬鞍山是武漢市的地理文脈標(biāo)志；東湖之濱110年歷史的武漢大學(xué)及后來興起的一大批高校是武漢市知識(shí)與技術(shù)密集的象征；該工程地塊鄰近湖北省博物館，湖北省博物館是楚文化稀世珍品的聚集，它與東湖風(fēng)景區(qū)中的楚天臺(tái)相互輝映出楚文化深厚、久遠(yuǎn)、精深、豪氣的光輝；該工程地塊鄰近省政府所在地楚地之都市片區(qū)，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，人文薈萃，文化底蘊(yùn)深厚。

〔4〕城市規(guī)劃

東湖居住新城規(guī)劃總面積為11.57平方公里，大的范圍在東湖和沙湖之間。未來，其居住人口將到達(dá)11萬人，即1平方公里1萬人舒適度。在整個(gè)區(qū)域內(nèi)，道路總長(zhǎng)為60公里，區(qū)域公交線路網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng)39公里，公交站點(diǎn)300米覆蓋率到達(dá)90％。東湖居住新城離市區(qū)近，是武漢著名的風(fēng)景區(qū)，周邊環(huán)境好