株洲神農(nóng)城項(xiàng)目城市綜合體可行性報(bào)告

目錄：市場(chǎng)論證篇工程地位分析工程關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值分析工程生存的根本經(jīng)濟(jì)根底分析行業(yè)〔產(chǎn)業(yè)〕宏觀開(kāi)展分析城市開(kāi)展對(duì)工程的驅(qū)動(dòng)分析工程開(kāi)發(fā)價(jià)值分析工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)分析株洲消費(fèi)市場(chǎng)分析國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)成功案例分析寧波天一廣場(chǎng)寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)11、市場(chǎng)論證結(jié)論工程開(kāi)發(fā)篇工程規(guī)劃定位工程規(guī)劃理念工程規(guī)劃設(shè)計(jì)工程規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)方案工程開(kāi)發(fā)預(yù)算投資論證篇工程的開(kāi)發(fā)投入工程的經(jīng)營(yíng)投入工程的市場(chǎng)規(guī)劃工程的經(jīng)營(yíng)思路工程運(yùn)營(yíng)資源配置工程運(yùn)營(yíng)本錢(qián)工程收益測(cè)算工程開(kāi)發(fā)資金分析分期開(kāi)發(fā)資金分析資金回籠分析工程的風(fēng)險(xiǎn)控制與評(píng)估工程前瞻市場(chǎng)不確定風(fēng)險(xiǎn)工程操作模式帶來(lái)的資金與開(kāi)展空間風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論四、綜合評(píng)估篇一、市場(chǎng)論證篇1、工程地位與受關(guān)注度的強(qiáng)力支撐炎帝廣場(chǎng)位于株洲市天元區(qū)天臺(tái)山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，工程地處株洲城市開(kāi)展的戰(zhàn)略性位置，是新老城區(qū)交通主軸和開(kāi)發(fā)區(qū)綠化主軸的交匯點(diǎn)，由于株洲市委、市政府等相關(guān)行政辦公機(jī)構(gòu)多座落于此，使本工程成為株洲形象名副其實(shí)的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標(biāo)性建筑、天臺(tái)公園得天獨(dú)厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化大都會(huì)的綜合城市屬性效應(yīng)，促使市民、政府與社會(huì)各界對(duì)本工程的開(kāi)發(fā)保持著一貫的高度關(guān)注。本工程的成功開(kāi)發(fā)勢(shì)必極大提升城市公共空間質(zhì)量、弘揚(yáng)炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區(qū)超大綜合商業(yè)中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產(chǎn)生重大影響，有著廣泛的積極意義。炎帝廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)工程是株洲市委、市政府列入工作方案的重點(diǎn)工程，更是天元區(qū)委、區(qū)政府高度關(guān)注的重點(diǎn)工程，這些在政府行文與報(bào)告中可充分表達(dá)與認(rèn)證。因此，工程獨(dú)特的受重視地位與社會(huì)各界賦予本工程的高關(guān)注度使本工程成功開(kāi)發(fā)的原始動(dòng)力，從而也為本工程的開(kāi)發(fā)成功提供了理想的外部生存環(huán)境。

2、工程關(guān)聯(lián)的文化價(jià)值支撐炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻(xiàn)記載葬于湖南株洲炎陵縣〔炎陵縣因此而得名〕。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實(shí)質(zhì)是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實(shí)踐精神、百折不撓的創(chuàng)造精神、造福于民的務(wù)實(shí)精神、自強(qiáng)不息的進(jìn)取精神，隨著中華民族的形成、開(kāi)展和壯大，其內(nèi)涵也在不斷的豐富與擴(kuò)大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學(xué)和人們的人生觀、價(jià)值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優(yōu)秀傳統(tǒng)和穩(wěn)定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。炎帝陵風(fēng)景區(qū)現(xiàn)為全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育示范基地，2002年被授予4A景區(qū)稱(chēng)號(hào)，2006年6月“炎帝陵祭典〞入選第一批國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。炎帝廣場(chǎng)以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場(chǎng)推廣，同時(shí)借助炎帝為工程注入了豐富的文化內(nèi)涵。商業(yè)地產(chǎn)工程的通病是市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，繁榮期短且高位運(yùn)行不穩(wěn)定，同時(shí)衰退較快；這一方面有工程開(kāi)發(fā)的先天缺乏、同時(shí)也有經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行的缺陷有關(guān)，此外，商業(yè)地產(chǎn)缺乏品牌高度與核心競(jìng)爭(zhēng)力是其致命的根源，本工程借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊(yùn)與內(nèi)涵的核心競(jìng)爭(zhēng)力、防止了工程開(kāi)發(fā)的先天缺陷，為工程的良好運(yùn)營(yíng)與健康開(kāi)展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業(yè)內(nèi)涵與經(jīng)營(yíng)元素，開(kāi)發(fā)更多具有工程特色的產(chǎn)業(yè)升級(jí)板塊與業(yè)態(tài)品種；這不僅拓展了工程自身市場(chǎng)生存與開(kāi)展空間、提高了綜合抗險(xiǎn)能力，同時(shí)極大的挖掘與開(kāi)發(fā)了旅游、文化與商業(yè)效應(yīng)，帶來(lái)不可估量的商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值回報(bào)。3、工程生存的根本經(jīng)濟(jì)根底分析2021年株洲全市年末總戶(hù)數(shù)113.6萬(wàn)戶(hù)，總?cè)丝?81.2萬(wàn)人，常住人口371萬(wàn)人，其中市區(qū)年末總戶(hù)數(shù)30.4萬(wàn)戶(hù)，總?cè)丝?7.8萬(wàn)人，常住人口96.2萬(wàn)人。全市總?cè)丝谥杏谐擎?zhèn)人口186萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口195.2萬(wàn)人；城鎮(zhèn)化率為48.8%，提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。人口增加，人口基數(shù)大，推動(dòng)著株洲房地產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展，加快了房地產(chǎn)的快速消化。株洲居民可支配收入及消費(fèi)支出分析2021年株洲城鎮(zhèn)居民可支配收入15911元，增長(zhǎng)17.8%。其中城市居民人均可支配收入16403元，增長(zhǎng)13.3%，據(jù)湖南全省第二位，天元區(qū)2021年常駐人口到達(dá)22.3萬(wàn)，戶(hù)籍人口14.85萬(wàn)，工程所在地處天元區(qū)與株洲城區(qū)的核心地帶，工程半徑5公里輻射區(qū)內(nèi)保守估計(jì)常駐人口20萬(wàn)人，可支配收入38億元，構(gòu)建了本工程的根本生存市場(chǎng)——消費(fèi)市場(chǎng)。由于工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)〔位于未來(lái)的市行政中心核心區(qū)域〕明顯，同時(shí)戰(zhàn)略地位得天獨(dú)厚〔距即將啟動(dòng)的株洲新火車(chē)站僅4公里〕，龐大的消費(fèi)潛力孕育了廣闊的市場(chǎng)前景，為工程的生存立足提供了直接依據(jù)。株洲消費(fèi)市場(chǎng)無(wú)論從市場(chǎng)供給來(lái)說(shuō)，還是從消費(fèi)品的選擇面來(lái)說(shuō)，目前大多還是中低檔的消費(fèi)用品，主要用以滿(mǎn)足居民最根本的衣食住行的功能和日常要求。城市中高檔消費(fèi)的氣氛尚未顯現(xiàn)，缺少高檔次的商場(chǎng)，有限的星級(jí)的酒店也成為局部富人的重要消費(fèi)場(chǎng)所。高端客戶(hù)更愿意到長(zhǎng)沙甚至去廣州進(jìn)行消費(fèi)購(gòu)物。調(diào)查數(shù)據(jù)標(biāo)明:2021年，株洲走向長(zhǎng)沙與廣州的外出消費(fèi)到達(dá)了3.2萬(wàn)人次，平均消費(fèi)2250元/人次，消費(fèi)總支出七千余萬(wàn)，外流現(xiàn)象非常嚴(yán)重，而且近幾年的消費(fèi)外流調(diào)查顯示，這種局面有加大的趨勢(shì)。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，消費(fèi)者的消費(fèi)需求也在不斷發(fā)生變化，市場(chǎng)呼喚業(yè)態(tài)齊全、功能完善、獨(dú)具品味、特色，效勞優(yōu)良、充滿(mǎn)人文氣氛、滿(mǎn)足各種需求的綜合型商業(yè)圈閃亮登臺(tái)，而本工程正是基于市場(chǎng)需求、滿(mǎn)足需要的同時(shí)引導(dǎo)城市消費(fèi)新觀念的商業(yè)航母；此外，株洲城市的開(kāi)展是建立在各大工廠(chǎng)的生活區(qū)的根底上〔這是這一城市的特性〕，隨著時(shí)間的推移，原有的工廠(chǎng)生活區(qū)在周邊環(huán)境、房屋品質(zhì)等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民的生活需求，因此大局部有消費(fèi)能力的株洲市民都選擇在其它區(qū)域進(jìn)行二次置業(yè)，提升居住的品質(zhì)與舒適度?；谶@種獨(dú)特的城市屬性，在工程規(guī)劃與開(kāi)發(fā)方面為工程提供了科學(xué)的開(kāi)發(fā)方向與開(kāi)發(fā)深度。敢于花錢(qián)是湖南人的普遍消費(fèi)性格。對(duì)于株洲來(lái)說(shuō)，由于其獨(dú)特的區(qū)域中心的地位，因此更會(huì)聚了周邊地區(qū)的高端消費(fèi)者到此消費(fèi)。本地為數(shù)不多的高端消費(fèi)場(chǎng)所，大局部消費(fèi)者都是來(lái)自周邊區(qū)縣的高端客戶(hù)，這些獨(dú)特的消費(fèi)畸形現(xiàn)象從側(cè)面印證了：如假設(shè)工程成功開(kāi)發(fā)，在滿(mǎn)足需要的同時(shí)，工程在一定時(shí)期內(nèi)將處于非常有利的主導(dǎo)地位。株洲消費(fèi)及經(jīng)濟(jì)和其他城市比擬作為中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，2021年株洲接待外來(lái)游客817.6萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入48.6億元，平均600元/人次，增長(zhǎng)19.9%，這是一個(gè)充滿(mǎn)了希望的旅游大市場(chǎng)。本工程取名炎帝廣場(chǎng)，坐擁炎帝神像與東方神龍鐵塔兩大株洲地標(biāo)性建筑，同時(shí)具有豐富的文化產(chǎn)品與旅游元素，借助先天優(yōu)勢(shì)，如果成功開(kāi)發(fā)文化、旅游的附屬價(jià)值，實(shí)現(xiàn)文化與商業(yè)的完美嫁接，豐富工程經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵，勢(shì)必能夠借旅游的東風(fēng)，不僅有力的推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)工程與株洲旅游經(jīng)濟(jì)的有機(jī)分流，同時(shí)為工程的開(kāi)展與長(zhǎng)期繁榮注入獨(dú)具特色的競(jìng)爭(zhēng)力，也為工程順利躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供了又一保障。4、行業(yè)〔產(chǎn)業(yè)〕宏觀開(kāi)展支撐2021年，世界經(jīng)濟(jì)是極不尋常的一年，從北美到歐洲，從東南亞到非洲，世界經(jīng)濟(jì)幾乎到了崩潰的邊緣，從股票、期貨、石油、房產(chǎn)、黃金到金融，投資者普遍充滿(mǎn)了悲觀的情緒，受出口退稅、人民幣升值、國(guó)家宏觀調(diào)控、石油漲價(jià)，人力本錢(qián)上升等綜合影響，中國(guó)的制造業(yè)與包括中國(guó)在內(nèi)的全球住宅地產(chǎn)都不同程度感受到寒風(fēng)刺骨，整個(gè)住宅地產(chǎn)一片低迷，受中國(guó)制造業(yè)與全球經(jīng)濟(jì)低迷的整體影響，國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了前所未有的困境，而商業(yè)地產(chǎn)卻在寒風(fēng)凜冽中破冰而出，煥發(fā)出一片生機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)不僅沒(méi)有放慢腳步，反而加快了事業(yè)推進(jìn)的步伐，繼成功占有一線(xiàn)城市市場(chǎng)外，目前正在向諸如蘇州、唐山、無(wú)錫等二線(xiàn)城市快速推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)生命力旺盛的原因分析，深層次探究有以下幾個(gè)：(1)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體持健康、較快的開(kāi)展勢(shì)頭，這為消費(fèi)者與投資者帶來(lái)了信心和保障；〔2〕、中國(guó)經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)近三十年的快速增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民的收入得到大幅提高，有了一定的經(jīng)濟(jì)根底，提供了廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)；(3)、受出口市場(chǎng)的影響，各行業(yè)越發(fā)重視刺激內(nèi)需，因此，區(qū)域經(jīng)濟(jì)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)相對(duì)有了較大的開(kāi)展，行業(yè)市場(chǎng)較前幾年變得理智與冷靜，行業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展變得秩序與標(biāo)準(zhǔn)，變得科學(xué)、成熟與健康；(4)、越來(lái)越多的閑置資金成為投資者最大的擔(dān)憂(yōu)，這為商業(yè)地產(chǎn)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展提供了有力的支撐與先決條件；(5)、中國(guó)經(jīng)歷了假設(shè)干行業(yè)的洗牌與整頓，商業(yè)地產(chǎn)與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)無(wú)論從規(guī)劃、定位、籌劃、功能、營(yíng)銷(xiāo)、管理、競(jìng)爭(zhēng)與綜合效益等都有大幅的提高，無(wú)論從投資、運(yùn)營(yíng)與收益都變得更加專(zhuān)業(yè)、成熟與理智，贏得了社會(huì)的肯定與認(rèn)可；(6)、越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)，不僅推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的大幅跨越、解決了當(dāng)?shù)氐拿裆?、推?dòng)了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益、文化等各方面的開(kāi)展，而且推動(dòng)了行業(yè)內(nèi)部更深層的變革，刺激著更多優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的誕生，催生商業(yè)地產(chǎn)的不斷進(jìn)步與開(kāi)展?！?〕、隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，消費(fèi)者的需求也在不斷改變，消費(fèi)觀念與價(jià)值取向也在不斷更新，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)環(huán)境與層次有了更高的要求，市場(chǎng)、行業(yè)需要滿(mǎn)足消費(fèi)需求并引領(lǐng)消費(fèi)走向的新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，這些都為商業(yè)地產(chǎn)的全線(xiàn)繁榮提供了良好的生存條件與開(kāi)展平臺(tái)。株洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在投資慣性、土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)等綜合因素影響下快速增長(zhǎng)，全年的增速根本上保持在兩位數(shù)的增長(zhǎng).一、二、三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比分別增長(zhǎng)26.9%、45%和34.3%。從7月份開(kāi)始，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)由前期強(qiáng)勢(shì)明顯趨緩到11月份又開(kāi)始走強(qiáng)。全年有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)的企業(yè)209家，比上年同期增加22家。以九天置業(yè)等14家企業(yè)完成投資過(guò)億元。1—12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資81.4億元，同比增長(zhǎng)40.6%，比上年同期提高10個(gè)百分點(diǎn)。高于全省平均增長(zhǎng)速度21.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售放緩。2021年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房屋銷(xiāo)售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有133家企業(yè)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售總量超過(guò)去年335萬(wàn)平方米。全年實(shí)現(xiàn)商品房屋銷(xiāo)售面積354.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.8%，比去年同期55.5%增幅回落近50個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售313.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.4%。商品住房銷(xiāo)售均價(jià)2471元/平方米，商品房屋銷(xiāo)售面積天元區(qū)居總量第一，占34.1%。2021年4-5月份，株洲市商品住房銷(xiāo)售均價(jià)為2471元/平米，同比增長(zhǎng)7.20%，環(huán)比增長(zhǎng)2.96%，其中天元區(qū)價(jià)格較高，均價(jià)為2763元/平米。株洲房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)判斷五大有利因素：一、各國(guó)相繼救市，有助于抑制金融風(fēng)暴的進(jìn)一步惡化，能夠進(jìn)一步減輕株洲市經(jīng)濟(jì)和樓市面臨的外部壓力，而危機(jī)中也暗藏機(jī)遇；二、中央一系列促內(nèi)需政策的實(shí)施，釋放出“保增長(zhǎng)〞的強(qiáng)烈信號(hào)，而拉動(dòng)投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代；三、積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策也標(biāo)志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調(diào)控開(kāi)始明確轉(zhuǎn)向，株洲市也相繼制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。偏暖的政策將為行業(yè)開(kāi)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；四、09年是株洲根底建設(shè)年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資敲定了30%的增長(zhǎng)目標(biāo)，這意味著占投資拉動(dòng)超過(guò)二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個(gè)合理的增長(zhǎng)速度，在新一輪的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中，株洲市也將增加保障性住房供給，投資1.2億元的首個(gè)廉租示范小區(qū)今年開(kāi)工建設(shè)；潛力需求仍然存在。目前株洲市人口中的上世紀(jì)六十、七十和八十年代的人群將成為購(gòu)房的主力軍，需求帶來(lái)的推動(dòng)作用在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將存在。更現(xiàn)實(shí)的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)的雙重功能，成長(zhǎng)空間巨大。分析：中國(guó)房地產(chǎn)〔住宅地產(chǎn)〕從八十年代中期的萌芽、九十年代的繁榮、新世紀(jì)初至05年前的輝煌、再至后來(lái)的調(diào)控期與行業(yè)洗牌思考期，歷經(jīng)二十余年的開(kāi)展，大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)時(shí)期：起步期、開(kāi)展期、繁榮期、宏觀調(diào)控與自身調(diào)整期、以及目前正在經(jīng)歷的理智生產(chǎn)、穩(wěn)健推進(jìn)期，雖然去年爆發(fā)了席圈全球的金融危機(jī)并涉及了世界經(jīng)濟(jì)，雖然世界經(jīng)濟(jì)在低谷運(yùn)行還將持續(xù)一定時(shí)期〔世界多個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)，包括高盛公司與蘭德公司的調(diào)研分析都不約而同地積極預(yù)測(cè)：世界經(jīng)濟(jì)將在明年下半年整體復(fù)蘇〕，但經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的大潮流不可改變，隨著各國(guó)政府各種積極刺激方案的實(shí)施，全球經(jīng)濟(jì)正逐漸回暖，來(lái)自中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示：中國(guó)上半年GDP增長(zhǎng)7.2%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將到達(dá)8%。據(jù)此，結(jié)合經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)律與中國(guó)特有的國(guó)情可以預(yù)料：未來(lái)20年中國(guó)房地產(chǎn)必將進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)、行業(yè)整體再繁榮期，這些，不僅為工程的開(kāi)發(fā)提供了積極的佐證，同時(shí)也為本工程最終實(shí)施提供良好的外部大環(huán)境。5、城市開(kāi)展對(duì)工程的驅(qū)動(dòng)株洲現(xiàn)轄炎陵、茶陵、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣市和蘆淞、石峰、荷塘、天元四區(qū)以及國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，總面積11400平方公里，其中市區(qū)面積450平方公里。總?cè)丝?81萬(wàn)，其中市區(qū)人口98萬(wàn)。多年來(lái)，出口創(chuàng)匯一直居湖南省首位，是中國(guó)33個(gè)外貿(mào)綜合出口商品基地之一。株洲是我國(guó)工業(yè)重點(diǎn)建設(shè)城市，是長(zhǎng)株潭一體化的物流中心，工業(yè)中心，交通位置極其重要，同時(shí)是我國(guó)南方最大的交通樞紐，有聯(lián)系華東、華南、西南的經(jīng)濟(jì)紐帶城市之譽(yù)。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線(xiàn)和106、320國(guó)道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國(guó)家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)，。2021年全市生產(chǎn)總值完成909.5億元，增長(zhǎng)13.4%。經(jīng)濟(jì)增幅位于長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、湘潭之后，居全省第四位，經(jīng)濟(jì)仍處在持續(xù)增長(zhǎng)期的較高平臺(tái)上運(yùn)行。全市經(jīng)濟(jì)總量三年連續(xù)跨越600億、700億元和900億元三個(gè)臺(tái)階。全市人均GDP到達(dá)24563元，居全省第二位。

長(zhǎng)株潭城市各城市經(jīng)濟(jì)比照城市國(guó)民生產(chǎn)總值時(shí)間2006年2007年2021年長(zhǎng)沙179021903000株洲605748909.5湘潭422523 654通過(guò)對(duì)長(zhǎng)株潭三市近三年的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)比照，株洲的國(guó)民生產(chǎn)總值和消費(fèi)支出處于第二位，消費(fèi)能力強(qiáng)。株洲GDP歷年來(lái)保持著10%以上的增長(zhǎng)速度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展形成有力支撐。株洲人口分析年份總?cè)丝凇踩f(wàn)〕常住人口〔萬(wàn)〕市區(qū)人口〔萬(wàn)〕2021年381.2萬(wàn)37197.8萬(wàn)2007年380369.679.5人口調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2006、2007年株洲人口保持在380萬(wàn)，人口基數(shù)根本穩(wěn)定，2021年增加了19萬(wàn)，接近原基數(shù)的四分之一，這說(shuō)明：一、城市化的推進(jìn)，促生了城市人口的快速增長(zhǎng)，二、長(zhǎng)株潭一體化背景下株洲的綜合競(jìng)爭(zhēng)力到達(dá)明顯提升，三、2021年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，中國(guó)大多城市受到不同程度的涉及，但株州作為老工業(yè)城市，綜合抗風(fēng)險(xiǎn)的能力在經(jīng)濟(jì)浪潮中得到印證，城市特性?xún)?yōu)勢(shì)得到展現(xiàn)。株洲人口的不斷增加，加快了房地產(chǎn)的快速消化，為工程的深層次開(kāi)發(fā)與板塊升級(jí)打下堅(jiān)實(shí)的購(gòu)置力根底。株洲城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展總結(jié)：〔1〕、株洲城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市化進(jìn)程逐步加快，城市整體規(guī)劃開(kāi)展以天元區(qū)為重點(diǎn)〔工程所在地〕，工程處于城市的核心地帶，有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；〔2〕、株洲是一個(gè)工業(yè)興旺的城市，工業(yè)帶動(dòng)物流業(yè)的開(kāi)展，產(chǎn)生大量的私企業(yè)主，中高端消費(fèi)即將形成，催生工程早日投入市場(chǎng)；〔3〕、工業(yè)成為株洲的主要經(jīng)濟(jì)支柱，消費(fèi)群體呈現(xiàn)兩極分化中間階層力量薄弱，出現(xiàn)消費(fèi)畸形，工程功能的完善有利于覆蓋主要的消費(fèi)全體以及潛在的消費(fèi)市場(chǎng)；〔4〕、株洲雖然城市開(kāi)展不夠快，同時(shí)第二產(chǎn)業(yè)興旺，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后，但是近幾年國(guó)家的開(kāi)展規(guī)劃及政策給株洲帶來(lái)了很大的機(jī)遇，株洲各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)持續(xù)和穩(wěn)定的增長(zhǎng)保證了株洲有能力將這些規(guī)劃按方案實(shí)施。可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)中長(zhǎng)期內(nèi)株洲將有機(jī)大的開(kāi)展變化，并逐步提升到相當(dāng)?shù)某鞘兴??！?〕、長(zhǎng)株潭一體化將有力推動(dòng)株洲城市的開(kāi)展，天元區(qū)將成為未來(lái)株洲的中央商務(wù)核心區(qū)域，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹曛薜谌a(chǎn)業(yè)提升的有力區(qū)域。政府也給予了該區(qū)域各個(gè)方面支持力度，相關(guān)的根底建設(shè)已見(jiàn)雛形，本工程所屬的區(qū)域開(kāi)展前景非常看好，有利于工程的落地與拓展。6、工程開(kāi)發(fā)價(jià)值的核心支撐〔1〕巨大的商業(yè)價(jià)值支撐工程位于株洲市行政中心與經(jīng)濟(jì)中心的核心地帶，能夠形成中心市場(chǎng)的強(qiáng)力輻射效應(yīng)，有巨大的市場(chǎng)潛力。工程定位于立足株洲、帶動(dòng)長(zhǎng)株潭、影響湖南、輻射全國(guó)的集休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游、體驗(yàn)、展覽、效勞八大功能為一體的城市綜合商業(yè)群，工程自身具備的業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)、功能優(yōu)勢(shì)、品味優(yōu)勢(shì)、特色優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、效勞優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)、與先天等八大優(yōu)勢(shì)使工程整體處于極具競(jìng)爭(zhēng)力的主導(dǎo)地位，工程涵蓋的諸如：購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、公寓、停車(chē)場(chǎng)、高檔酒店、高端住宅、中心公園、博物館、圖書(shū)館、商業(yè)街、歌劇院、休閑走廊、游樂(lè)場(chǎng)等諸多商業(yè)元素不僅自身能夠產(chǎn)生不菲的商業(yè)價(jià)值外，通過(guò)相互關(guān)聯(lián)與支持衍生難以想象的商業(yè)預(yù)期收益，更重要的是，如果運(yùn)作得當(dāng)、在品牌建設(shè)上做好文章，通過(guò)銷(xiāo)售、出租方式的工程短期收益以及相疊加商業(yè)運(yùn)營(yíng)與工程升級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的中長(zhǎng)期收益將是難以估量的商業(yè)回報(bào)，據(jù)此，開(kāi)發(fā)本工程的商業(yè)目的也因此得以實(shí)現(xiàn)?！?〕獨(dú)特的文化價(jià)值支撐中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)共同的通病，那就是開(kāi)發(fā)前瘦身〔對(duì)預(yù)定的規(guī)劃做出不應(yīng)有的裁減〕，經(jīng)營(yíng)時(shí)缺乏耐心〔過(guò)于注重短期收益，或者受到資金壓力時(shí)盲目調(diào)整運(yùn)作手段，致使利益受損〕,建設(shè)品牌缺乏專(zhuān)心，與人合作缺乏誠(chéng)心〔股東之間、經(jīng)營(yíng)者與產(chǎn)權(quán)人之間〕，對(duì)社會(huì)與消費(fèi)者的承諾缺乏恒心。造成的結(jié)果是：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，市場(chǎng)成熟慢，生命周期短，品牌衰退快，經(jīng)濟(jì)效益差，遺留問(wèn)題多。究其原因，大致有以下幾種因素：①、開(kāi)發(fā)商實(shí)力的欠缺，對(duì)工程缺乏應(yīng)有的理解與把握，受到資金壓力與其它制約，無(wú)法保證工程良好運(yùn)行，致使長(zhǎng)期利益受損或失去；②、沒(méi)有做好功課，促使工程盲目上馬，缺乏應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)支撐，導(dǎo)致工程最終潰敗；③、缺乏成熟的投資心態(tài)，違背產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與運(yùn)行規(guī)律，致使工程長(zhǎng)期在低谷運(yùn)行，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、產(chǎn)權(quán)人多方利益受損，掐斷了工程的活力與生機(jī)；④、缺乏專(zhuān)業(yè)的操作水準(zhǔn)，無(wú)法結(jié)合工程特性為工程設(shè)計(jì)符合自身開(kāi)展的成長(zhǎng)路線(xiàn)，無(wú)法到達(dá)預(yù)期的價(jià)值回報(bào)；⑤、缺乏打造商業(yè)知名品牌的開(kāi)發(fā)高度與經(jīng)營(yíng)思想，從而就無(wú)法保證工程的中長(zhǎng)期健康開(kāi)展與自身應(yīng)有開(kāi)展空間。炎帝廣場(chǎng)工程有機(jī)的借用了炎帝文化的屬性，通過(guò)炎帝文化的傳播優(yōu)勢(shì)不僅提升了品牌影響，同時(shí)通過(guò)文化嫁接，賦予商業(yè)工程應(yīng)有的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力。文化的生命力是最為長(zhǎng)久的，何況是中華民族的始祖文化。此外，因此而產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)勢(shì)必為工程帶來(lái)良好的開(kāi)展機(jī)遇，使工程得到獨(dú)特的開(kāi)展平臺(tái)；因此文化價(jià)值是本工程商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生的催化劑，是工程賴(lài)以生存的根本保證與強(qiáng)力支撐?！?〕工程的附加價(jià)值支撐作為復(fù)合地產(chǎn)模式的城市綜合體工程，大多具有清晰的業(yè)態(tài)，有獨(dú)特的商業(yè)定位與特有的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有比擬完善的功能配置與支持系統(tǒng)，這些不僅為工程提供了更廣闊的生存空間，使工程在開(kāi)發(fā)伊始合理的躲避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)使工程的盈利方式多樣化，經(jīng)營(yíng)層次多元化，使工程在整體上形成良好的聯(lián)動(dòng)與互補(bǔ)，促使工程的經(jīng)濟(jì)價(jià)值實(shí)現(xiàn)多渠道化。本工程作為城市綜合體的一個(gè)代表，本身具有超大型商圈的固有屬性與類(lèi)同價(jià)值，但作為在開(kāi)發(fā)上有獨(dú)特定位——文化、休閑與商業(yè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)廣場(chǎng)，具有其它城市綜合體不具備的附屬價(jià)值，這些附屬價(jià)值有的在工程開(kāi)發(fā)時(shí)就可以展現(xiàn)〔統(tǒng)一規(guī)劃，分級(jí)開(kāi)發(fā)〕，有的在工程投入運(yùn)營(yíng)時(shí)方可表達(dá)，但客觀上，在確定本工程開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)為商業(yè)產(chǎn)品注入了增值或價(jià)值延伸功能。具體到本工程，它的附加價(jià)值主要表達(dá)為：工程直接表達(dá)的自身商業(yè)價(jià)值；工程由文化衍生的其它商業(yè)價(jià)值；工程自身的文化價(jià)值；=4\*GB3④、工程的品牌價(jià)值；⑤、工程功能互動(dòng)而延伸的增加價(jià)值；⑥、工程梯次、升級(jí)開(kāi)發(fā)而帶來(lái)的次生價(jià)值=7\*GB3⑦、工程經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作過(guò)程中所帶來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值；=8\*GB3⑧、工程綜合的社會(huì)人文價(jià)值基于此，保證了工程對(duì)行業(yè)、市場(chǎng)的良好融入與切入，能夠找到自己的開(kāi)展方向，為工程的快速成長(zhǎng)與成熟注入了強(qiáng)大內(nèi)力?！?〕工程的品牌價(jià)值支撐品牌是企業(yè)的第二生命，同樣，品牌也是一個(gè)工程的第二生命，它代表著工程的競(jìng)爭(zhēng)制高點(diǎn)與核心競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)，從某個(gè)角度講，品牌決定了工程的中遠(yuǎn)期市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)的根本與終極競(jìng)爭(zhēng)就是品牌力的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)對(duì)行業(yè)的總結(jié)，也可以從我們身邊發(fā)現(xiàn)：成功的商業(yè)地產(chǎn)與復(fù)合地產(chǎn)工程都具有一個(gè)成熟的自身品牌，沃爾瑪，家樂(lè)福，大潤(rùn)發(fā)，好又多，萬(wàn)達(dá)……，再深層次研究，可以發(fā)現(xiàn)：國(guó)外商業(yè)巨頭進(jìn)入中國(guó)，幾乎全是租賃物業(yè)，他們不用開(kāi)發(fā)工程，玩的是“借殼上市〞，“殼〞就是他的品牌，“市〞就是市場(chǎng)，他們積累了幾百年，甚至更久，有了一個(gè)成功或者成熟的自身品牌，消費(fèi)者通過(guò)品牌識(shí)別，不僅可以明白它的屬性，還可以對(duì)它的產(chǎn)品、價(jià)格、品質(zhì)、效勞做出識(shí)別，他們的商業(yè)已走上了成熟的生產(chǎn)線(xiàn)模式；國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)還處于行業(yè)開(kāi)展的初級(jí)階段，需要通過(guò)工程的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)占領(lǐng)屬于自己的市場(chǎng)，還處于資金積累、專(zhuān)業(yè)積累、市場(chǎng)推廣、品牌積累的原始階段。萬(wàn)達(dá)也不例外，只是他做的更專(zhuān)業(yè)，投入的更多，對(duì)市場(chǎng)的占有率到達(dá)了一個(gè)較高的高度，形成了一定的品牌識(shí)別與品牌輻射能力，所以它的工程有一定的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力，目前也走了生產(chǎn)線(xiàn)模式。由此，我們得到：作為一個(gè)有中長(zhǎng)遠(yuǎn)追求的商業(yè)與復(fù)合地產(chǎn)締造者，作為一個(gè)對(duì)自己負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)工程自身負(fù)責(zé)的開(kāi)發(fā)者與運(yùn)營(yíng)者都應(yīng)首先注重品牌建設(shè)與推廣的重要性，只有這樣，工程開(kāi)發(fā)才可以獲得成功，才可以在行業(yè)做的持久，才可以追求大的成就。炎帝廣場(chǎng)可以充分利用炎帝文化的內(nèi)涵，通過(guò)這種“同根共祖〞的人文識(shí)別，通過(guò)與商業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)業(yè)態(tài)的互動(dòng)，促成真正的商業(yè)集群效應(yīng)。炎帝文化是獨(dú)一無(wú)二的，炎帝廣場(chǎng)也是獨(dú)一無(wú)二的，這些為品牌的建立與傳播找到了主線(xiàn)與方向，所以商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)就要在內(nèi)涵、展示方式、表達(dá)手段、經(jīng)營(yíng)手法、品牌建設(shè)策略上下功夫，表達(dá)它應(yīng)有的品牌價(jià)值，通過(guò)品牌建設(shè)、提升與完善最終樹(shù)立一個(gè)帶動(dòng)整體綜合效應(yīng)、刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)大的開(kāi)展、獲得良好社會(huì)價(jià)值回報(bào)的知名品牌，因此，我們認(rèn)定：炎帝廣場(chǎng)的品牌是獨(dú)一無(wú)二的，它的影響力、傳播力、輻射力、領(lǐng)導(dǎo)力、拉動(dòng)力、競(jìng)爭(zhēng)力也是獨(dú)一無(wú)二的，同樣，工程假設(shè)成功開(kāi)發(fā)并能夠?qū)I(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，它的品牌價(jià)值也是獨(dú)一無(wú)二的?！?〕工程的其它價(jià)值支撐本工程的規(guī)模、品位、特色、業(yè)態(tài)、功能、運(yùn)營(yíng)在定位與操作諸單元上將到達(dá)一個(gè)新的高度，勢(shì)必將工程整體優(yōu)勢(shì)與潛在影響力開(kāi)發(fā)與挖掘出來(lái)，因此而呈現(xiàn)的價(jià)值鏈效應(yīng)也是多重的，比方：由于工程本身的屬性與特性而表達(dá)的人文與社會(huì)價(jià)值，本工程投入運(yùn)營(yíng)后將在交通上表達(dá)它應(yīng)有的交通分流價(jià)值；由于本工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)的獨(dú)特性而對(duì)整個(gè)株洲市城市形象與綜合影響力的傳播價(jià)值，此外，對(duì)于旗濱自身來(lái)講，開(kāi)發(fā)的過(guò)程不僅是印證的過(guò)程、追逐成功的過(guò)程，也是學(xué)習(xí)、探索、積累的過(guò)程。通過(guò)工程的開(kāi)發(fā)不僅可以完善自身、增強(qiáng)實(shí)力、積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也為旗濱在行業(yè)的推進(jìn)與產(chǎn)業(yè)的持續(xù)投入帶來(lái)借鑒與提升價(jià)值。7、工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)支撐株洲現(xiàn)有商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心北起七一路，南抵徐家橋大市場(chǎng)，東毗鐵西路，西臨湘江。依托中心廣場(chǎng)商圈及蘆淞市場(chǎng)群，效勞于本地及周邊市縣，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)輻射及桂北、贛西、云貴乃至鄂豫陜等地。此區(qū)域內(nèi)包括大型購(gòu)物中心與超市〔已建的株百、蘆淞超市、國(guó)美、規(guī)劃中在建的中鴻人和廣場(chǎng)等〕、大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)〔蘆淞服裝批發(fā)市場(chǎng)群〕、大型文化市場(chǎng)〔圖書(shū)城、千金文化廣場(chǎng)〕、大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)〔鐘鼓嶺大市場(chǎng)、徐家橋大市場(chǎng)〕、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〔江南商城〕、三星級(jí)賓館〔國(guó)賓、金龍、金德以及株洲賓館等〕。同時(shí)，中心商圈已經(jīng)形成一個(gè)成熟的市場(chǎng)群，其定位主要為購(gòu)物休閑、文化娛樂(lè)、商務(wù)及專(zhuān)業(yè)批發(fā)。區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心〔即城市商業(yè)副中心〕主要以滿(mǎn)足本區(qū)居民消費(fèi)為主，依據(jù)本區(qū)區(qū)域位置與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)吸引外來(lái)顧客，著力突出商圈效應(yīng)。在株洲市整體規(guī)劃中，擬設(shè)置區(qū)域商業(yè)中心5個(gè)，即荷塘區(qū)以紅旗廣場(chǎng)為中心的紅旗商業(yè)中心、石峰區(qū)以響石廣場(chǎng)為中心的響石商業(yè)中心、以淥口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)(淥口鎮(zhèn))為中心的淥口商業(yè)中心、天元區(qū)以天臺(tái)路和湖南工業(yè)大學(xué)新校區(qū)為中心的天臺(tái)商業(yè)中心〔炎帝廣場(chǎng)〕以及在馬家河鎮(zhèn)一帶以規(guī)劃中新火車(chē)站為中心的新馬商業(yè)中心。河西將規(guī)劃成為一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心。株洲現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)：響石廣場(chǎng)，紅旗廣場(chǎng)，長(zhǎng)江廣場(chǎng)，炎帝廣場(chǎng)，中心廣場(chǎng)及蘆淞市場(chǎng)群。經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)與產(chǎn)權(quán)出讓相結(jié)合。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前中心廣場(chǎng)、長(zhǎng)江廣場(chǎng)及蘆淞商圈良好，其他一般。本工程的優(yōu)勢(shì)：本工程有八大優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)工程地處長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化交通樞紐位置的株洲市，天元區(qū)又是未來(lái)株洲行政與辦公中心，工程同時(shí)距株洲新火車(chē)站4公里，有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠形成強(qiáng)力的市場(chǎng)輻射，帶來(lái)可觀的人氣與商機(jī)。業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)炎帝廣場(chǎng)工程作為株洲未來(lái)商業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)的超大型城市綜合體工程，不僅能夠滿(mǎn)足目標(biāo)人群與潛在消費(fèi)人群的生活與消費(fèi)需要，而且由于工程本身具有的文化、休閑、旅游、體驗(yàn)等其它獨(dú)特資源，使工程在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品位打造與特色提煉上有更豐富的關(guān)聯(lián)與互動(dòng)，各業(yè)態(tài)之間又相互支撐與補(bǔ)充，形成良好的產(chǎn)業(yè)鏈綜合效應(yīng)，不僅為工程帶來(lái)廣闊的生存空間，也為工程帶來(lái)良好的投資回報(bào)。功能優(yōu)勢(shì)〔株洲〕區(qū)域內(nèi)，同業(yè)態(tài)的商業(yè)工程大多只具有傳統(tǒng)的商業(yè)功能，在國(guó)內(nèi)，大型商業(yè)綜合體工程大都在品位與特色突出的根底上做到功能的完善與強(qiáng)力互補(bǔ)，而本工程不僅具有傳統(tǒng)商業(yè)的購(gòu)物功能外，利用自身優(yōu)勢(shì)，在文化、休閑、旅游、體驗(yàn)、效勞、娛樂(lè)、商務(wù)等板塊做足文章，以求到達(dá)更大的市場(chǎng)覆蓋，實(shí)現(xiàn)品牌的快速提升，獲得更豐厚、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的綜合回報(bào)。內(nèi)涵優(yōu)勢(shì)本工程充分利用了炎帝文化的推動(dòng)作用，通過(guò)產(chǎn)業(yè)互動(dòng)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，促使文化屬性與商業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)完美嫁接，從而為工程注入了豐富的內(nèi)涵，文化價(jià)值的支撐與借助力量是區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)工程不具備的，也是國(guó)內(nèi)目前其它成功商業(yè)工程所缺少的，內(nèi)涵的優(yōu)勢(shì)對(duì)于本工程來(lái)講主要表達(dá)在三個(gè)方面：炎帝文化自身具有的歷史、民族及文化專(zhuān)屬價(jià)值；通過(guò)文化而衍生的商業(yè)及其它價(jià)值；因?yàn)槲幕陨砭哂械某瑥?qiáng)生命力給工程自身帶來(lái)的生命力與競(jìng)爭(zhēng)力?；诖?，工程由于具有獨(dú)特的文化元素，從而為工程帶來(lái)了生存開(kāi)展優(yōu)勢(shì)與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。品牌優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)工程大多市場(chǎng)培育周期較長(zhǎng)，品牌建設(shè)過(guò)程較慢，品牌競(jìng)爭(zhēng)期較短，有的直至退出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也沒(méi)有一個(gè)像樣的品牌識(shí)別。品牌力不強(qiáng)也是商業(yè)地產(chǎn)工程缺乏競(jìng)爭(zhēng)與生存空間的主要根源。為了建設(shè)好自身品牌，開(kāi)發(fā)商不僅投入了大量的時(shí)間與資金等其它資源，商業(yè)運(yùn)營(yíng)者也是大傷腦筋。萬(wàn)丈高樓平地起，沒(méi)有借力的地方怎么跳躍??？本工程由于搭上炎帝這一海內(nèi)皆知的歷史遺產(chǎn)傳播快車(chē)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)操作，使品牌能夠在短期內(nèi)到達(dá)應(yīng)有的認(rèn)知與相應(yīng)的高度?！驹诰奕思珙^，又何必平地而起？因此，品牌打造的成功是這個(gè)工程最終開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵，也是工程進(jìn)入成熟期后中長(zhǎng)期生存與開(kāi)展的有力保障。運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)使用期相對(duì)住宅及工業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較短，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的出讓國(guó)家與地方政府都有不同程度的限制，由于商業(yè)地產(chǎn)特有的價(jià)值及屬性，造就了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的不同。商業(yè)地產(chǎn)工程的運(yùn)營(yíng)模式目前主要有三種：自持產(chǎn)權(quán)、租賃經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)打包、委托經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)權(quán)共持，合作經(jīng)營(yíng)；結(jié)合本工程的特點(diǎn)與實(shí)際狀況，為了合理躲避市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，擺脫經(jīng)營(yíng)中的各種壓力，實(shí)現(xiàn)工程最大的商業(yè)回報(bào)，可采取如下經(jīng)營(yíng)策略：統(tǒng)一規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)，合理操作、確保成功，先期運(yùn)營(yíng)、中期銷(xiāo)售、后期升級(jí)，市場(chǎng)建設(shè)先走、品牌打造伴行。深度優(yōu)勢(shì)本工程有四個(gè)層面的縱深：①、開(kāi)發(fā)資源的縱深，工程有充分的土地及其它可利用自然資源，支持工程的深度開(kāi)發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)，能夠提供不同的產(chǎn)品組合；②、業(yè)態(tài)的縱深與功能的縱深，這直接帶來(lái)消費(fèi)深度的縱深；③、市場(chǎng)生存空間與品牌提升價(jià)值空間的縱深，有利于工程的持續(xù)繁榮，培養(yǎng)各界及投資者對(duì)工程的持續(xù)關(guān)注與開(kāi)展信心；④、商業(yè)價(jià)值與其它綜合價(jià)值的縱深——工程運(yùn)營(yíng)后，商業(yè)租金及銷(xiāo)售收入、工程相關(guān)功能所顯現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值表達(dá)、工程所帶動(dòng)的社會(huì)、人文與其它綜合效益都是不可估量的投資回報(bào)。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)本工程的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在六個(gè)方面：①、工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)帶來(lái)的市場(chǎng)熱啟動(dòng)優(yōu)勢(shì)；②、工程由于文化背景所產(chǎn)生的潛在市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)；③、工程由于開(kāi)發(fā)、定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能配置、專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)等自身實(shí)力決定而帶來(lái)的生存優(yōu)勢(shì)；④、工程由于綜合條件而決定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；⑤、工程由于綜合效應(yīng)而產(chǎn)生的品牌輻射優(yōu)勢(shì)；⑥、工程由于開(kāi)發(fā)深度而帶來(lái)的生命力優(yōu)勢(shì)。六大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)奠定了工程的生存和開(kāi)展空間，保證了工程中遠(yuǎn)期的可持續(xù)性繁榮。8、招商論證〔經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)分析〕為從經(jīng)營(yíng)層面對(duì)工程進(jìn)行評(píng)估，我們與國(guó)內(nèi)主要商家進(jìn)行了必要溝通，進(jìn)行了意向招商測(cè)試，目前具備一定意向的商家反應(yīng)訊息如下：類(lèi)別品牌名稱(chēng)需求面積可承受租金連鎖超市樂(lè)購(gòu)27000-35000平米元/㎡易初蓮花25000-28000平米元/㎡連鎖百貨主題超市百盛30000-350001.3元/㎡左右連鎖餐飲肯德基280-400--麥當(dāng)勞280-400--必勝客280-400--東方280-400--薩利亞600--思得克600--棒約翰200-300--連鎖咖啡真鍋200-300--上島400-1200--迪歐400-1200--歐索米羅400-1200連鎖量坂式KTV上海歌城30001元/平米好樂(lè)迪30001元/平米連鎖火鍋小肥羊300-600--德莊300-600--傣妹4.6-6肥牛火鍋--要得--連鎖電器賣(mài)場(chǎng)國(guó)美5000--蘇寧--宏圖三胞鐘表勞力士，歐米茄，浪琴，NIKE，雷達(dá)，ADIDAS，天梭，梅花，帝陀，精工，斯沃琪，西鐵城，卡西歐，DISNEY扣率8-9%眼鏡寶島，紅星200珠寶周生生，周大福，老廟，老鳳祥金4-5%鉆飾8-9%招商市場(chǎng)分析〔1〕重點(diǎn)商家可承受的租金水平根本在1-1.5元/平米之間。〔2〕局部珠寶等品牌接受的扣率在6-9%之間。〔3〕對(duì)株洲城市的經(jīng)濟(jì)能力認(rèn)可，有局部品牌已經(jīng)在株洲開(kāi)店。〔4〕對(duì)工程的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景比擬看好?！?〕租金仍是他們關(guān)注的敏感話(huà)題9、株洲消費(fèi)市場(chǎng)分析本市消費(fèi)能力對(duì)工程的拉動(dòng)：本市居民全年消費(fèi)支出約120億，其中住房、醫(yī)療、教育支出占30%以上的比重，其他日常生活支出約占50%以上，與本工程聯(lián)系的消費(fèi)支出比例約30%，約近36億，假設(shè)本工程占據(jù)市場(chǎng)20-30%的份額，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)7-10億左右。消費(fèi)者調(diào)查2021年6月5日——2021年6月20日，我們對(duì)株洲消費(fèi)市場(chǎng)做了比擬深入的調(diào)查，本次調(diào)查發(fā)出問(wèn)卷810份，有效問(wèn)卷780份，采用隨機(jī)采訪(fǎng)和專(zhuān)項(xiàng)采訪(fǎng)的方式，填寫(xiě)調(diào)查問(wèn)題的方式。針對(duì)工程中高檔定位特性，訪(fǎng)問(wèn)地點(diǎn)主要選擇在株洲市人流較集中的中高檔商業(yè)中心、休閑廣場(chǎng)以及局部企事業(yè)單位。消費(fèi)者調(diào)研分析：〔1〕消費(fèi)金額根本在200-400元左右，且頻率較低；〔2)消費(fèi)場(chǎng)所看重商業(yè)環(huán)境、商品品類(lèi)、消費(fèi)環(huán)境；(3)主要為中低端消費(fèi)場(chǎng)所，高端消費(fèi)走向長(zhǎng)沙或廣州(4)對(duì)中高端物業(yè)需求有一定的市場(chǎng)空間。10、國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)的成功案例經(jīng)營(yíng)模式分析國(guó)內(nèi)目前成功的大型商圈很多，現(xiàn)引入具有代表性的，并對(duì)本工程有參考價(jià)值的兩例給與解讀。案例一：寧波天一廣場(chǎng)工程概況天一廣場(chǎng)總投資14億元，占地20萬(wàn)平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米，主體建筑由22座具有歐陸風(fēng)情的現(xiàn)代建筑群組成。整個(gè)區(qū)域由美國(guó)摩爾摩達(dá)設(shè)計(jì)師事務(wù)所和寧波建筑設(shè)計(jì)院聯(lián)合設(shè)計(jì)。包括十個(gè)大型商業(yè)區(qū)和一個(gè)中心廣場(chǎng)。中心廣場(chǎng)面積3.5萬(wàn)平方米，景觀水域6000平方米，同時(shí)設(shè)有總長(zhǎng)200多米、最高噴水40米的亞洲第一音樂(lè)噴泉和高20米、寬60米的大屏幕水幕電影。廣場(chǎng)建筑以2-4層低層為主，充分表達(dá)現(xiàn)代商業(yè)氣派為特點(diǎn)，中央以3.6公頃綠地廣場(chǎng)為依托，綴以一條南北相向的水街，一池碧水，點(diǎn)綴著幾幢精致通透的建筑，優(yōu)雅的環(huán)境，豐富的景觀，使CBD廣場(chǎng)的商業(yè)氣氛更富情趣。廣場(chǎng)更以表達(dá)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過(guò)露天舞臺(tái)安排演出，展賣(mài)宣傳等商業(yè)文化活動(dòng)，為寧波市民提供了一個(gè)開(kāi)放的、參與性較強(qiáng)的城市客廳。同時(shí)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、文化于一體的天一廣場(chǎng)是華東地區(qū)最大的商貿(mào)休閑廣場(chǎng)。建于廣場(chǎng)內(nèi)的水景系統(tǒng)總長(zhǎng)達(dá)200米，擁有亞洲最大的音樂(lè)噴泉和超大屏幕水幕電影。在配套設(shè)施方面，整個(gè)廣場(chǎng)有31部自動(dòng)扶梯和1200個(gè)停車(chē)位，并裝置了通訊智能化和遠(yuǎn)程紅外防盜等系統(tǒng)。區(qū)位分析地理位置寧波天一廣場(chǎng)坐落在寧波最繁華的商業(yè)中心，東起日新街，西至開(kāi)明街，北沿中山路，南臨藥行街。周邊環(huán)境天一廣場(chǎng)四周的主體建筑由22幢風(fēng)格迥異，及具特色的低層建筑組成，使3.5萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)更加寬廣，氣勢(shì)恢弘，還使廣場(chǎng)周?chē)母邩峭宫F(xiàn)出來(lái)。距天一不到1公里就是寧波城隍廟，現(xiàn)擁有新老商城、美食城、國(guó)泰工藝品一條街以及商業(yè)步行街和亞細(xì)亞商場(chǎng)，規(guī)劃面積10萬(wàn)平方米，建筑面積7萬(wàn)多平方米，已成為集商貿(mào)、美食、旅游于一體的市區(qū)繁華地區(qū)。交通情況天一廣場(chǎng)周邊的公共交通十分便捷，公交站點(diǎn)分布密集，讓所有去或來(lái)天一的人都暢通無(wú)阻。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)涵括：百貨、超市、娛樂(lè)、效勞、餐飲、服裝、電子、數(shù)碼、酒店等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與特色業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)分析天一廣場(chǎng)是目前國(guó)內(nèi)最大的“一站式〞購(gòu)物商業(yè)廣場(chǎng)，有10個(gè)商業(yè)區(qū)，分別是超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、美食區(qū)和綜合區(qū)，集中了大、中、小300多家商店。其中精品區(qū)會(huì)聚了一批世界著名品牌。天一廣場(chǎng)具備了“吃、行、娛、購(gòu)、游〞等根本旅游要素內(nèi)容，是寧波市中心最具活力、最時(shí)尚的商業(yè)廣場(chǎng)和最新的商業(yè)形態(tài)，同時(shí)，還有亞洲第一音樂(lè)噴泉和大屏幕水幕電影，是顧客購(gòu)物的天堂，游客旅游休閑的好去處。被譽(yù)為寧波的商業(yè)航母，是寧波城一張亮麗的名片。經(jīng)營(yíng)狀況案例分析：天一廣場(chǎng)自2002年10月1日開(kāi)業(yè)以來(lái)，無(wú)論從任何層面來(lái)看，它都已經(jīng)取得了完美成功，在寧波的商業(yè)地位難以動(dòng)搖。作為一個(gè)成功的案例，我們對(duì)其成功之處做了如下總結(jié)：①、選址正確：天一廣場(chǎng)選址在寧波中心地區(qū)，位于城隍廟、鼓樓附近，靠近三江口，而該地區(qū)甚至整個(gè)城市都沒(méi)有標(biāo)志性建筑物跟大型購(gòu)物中心，恰恰給了天一這樣具有標(biāo)志性建筑的大型購(gòu)物中心一個(gè)開(kāi)展空間；②、業(yè)態(tài)分布合理、功能齊全：本案整體比例協(xié)調(diào)合理，包含了超市區(qū)、百貨區(qū)、精品區(qū)、服裝區(qū)、兒童區(qū)、數(shù)碼區(qū)、酒店區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、美食區(qū)等幾乎所有的功能，滿(mǎn)足了消費(fèi)者多方位的需求。同時(shí)引進(jìn)了樂(lè)購(gòu)、銀泰、國(guó)際購(gòu)物中心、新石浦等不同類(lèi)型的商家入駐天一廣場(chǎng)，為它增添無(wú)限的光榮，形成經(jīng)營(yíng)中獨(dú)有的亮點(diǎn)；獨(dú)特的品位、準(zhǔn)確的定位帶給本工程一定的借鑒經(jīng)驗(yàn)；交通條件較好：道路暢通無(wú)阻、多條公交路線(xiàn)，為天一帶來(lái)了各種類(lèi)型的消費(fèi)群體；市場(chǎng)觸覺(jué)敏銳：對(duì)市場(chǎng)的前瞻評(píng)估與消費(fèi)把握非常到位，不僅有中短期具體經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)際表達(dá)，而且有清晰的工程中長(zhǎng)期開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃，保證了工程良好運(yùn)行與可持續(xù)性開(kāi)展。案例二：寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程概況：寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州新城區(qū)，東林天童北路、南抵貿(mào)城中路、西至寧南北路、北靠四明中路，總投資超過(guò)三十億元，總占地面積21萬(wàn)平方米，總建筑面積52萬(wàn)平方米，其中商業(yè)局部27萬(wàn)平方米，由7棟單體建筑及連接主體局部的2層商業(yè)步行街構(gòu)成，是寧波市“中提升〞戰(zhàn)略的重要功能性工程之一，也是寧波市目前投資最大、占地面積最廣、停車(chē)位最多的商業(yè)廣場(chǎng)。業(yè)態(tài)規(guī)劃：寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)聚集了大型超級(jí)市場(chǎng)、建材超市、數(shù)碼廣場(chǎng)、娛樂(lè)廣場(chǎng)、電影美食廣場(chǎng)、家居廣場(chǎng)、國(guó)際百貨等多種商業(yè)形態(tài)，聚集了沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、喜百度、蘇寧電器、石浦大酒店、神采飛揚(yáng)游樂(lè)園、大歌星KTV、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、銀泰百貨、吉盛偉邦家居等十一家主力店，還有美國(guó)百勝餐飲集團(tuán)下屬的必勝客、肯德基以及麥當(dāng)勞等近200家境內(nèi)外知名品牌店。經(jīng)營(yíng)狀況寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)工程自2006年12月22日開(kāi)業(yè)以來(lái)，工程運(yùn)營(yíng)良好，年稅收上億元，目前已成為寧波最具藝術(shù)與城市景觀價(jià)值的地標(biāo)性建筑之一，也是寧波城市開(kāi)展的一大航標(biāo)，寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已成為寧波乃至長(zhǎng)江三角洲城市商業(yè)領(lǐng)域中又一商業(yè)巨擎。商鋪?zhàn)饨?鋪面租金,15-25元/天/平方米，大型商鋪?zhàn)饨穑?-6元/天/平方米；商鋪出租率：100%，配套公寓銷(xiāo)售均價(jià)：15200/平方米案例解析寧波萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)兩年多來(lái)，相對(duì)于寧波現(xiàn)有商圈，各項(xiàng)業(yè)績(jī)都獲得了巨大的成功，收到了良好的商業(yè)及社會(huì)回報(bào)。寧波萬(wàn)達(dá)的成功有其萬(wàn)達(dá)必然成功的決定元素〔這一點(diǎn)不可能在短期內(nèi)復(fù)制〕，也有其它商業(yè)圈可以借鑒的成功之處：①、選址正確：工程選址鄞州新城區(qū)，市場(chǎng)調(diào)研充分，生存與開(kāi)展空間界定合理，對(duì)城市未來(lái)開(kāi)展的趨勢(shì)做到了充分把握，為工程生存開(kāi)展找到理想的市場(chǎng)支持，占領(lǐng)了市場(chǎng)制高點(diǎn)，對(duì)市場(chǎng)前瞻性準(zhǔn)確預(yù)測(cè)為本工程帶來(lái)珍貴的借鑒；②、業(yè)態(tài)規(guī)劃合理、功能配置完善：本案特色板塊與品位優(yōu)勢(shì)突出，輔助業(yè)態(tài)與主力業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，功能配置不僅考慮到工程自身的需要，同時(shí)充分結(jié)合了新城區(qū)的商業(yè)需要，能夠?qū)χ苯邮袌?chǎng)與潛在市場(chǎng)形成強(qiáng)力輻射，保證了工程自身生存與開(kāi)展需要；③、交通便利：解決銷(xiāo)售首先解決人氣，解決人氣首先要解決交通，寧波萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程準(zhǔn)確的把握了這一市場(chǎng)推廣手段，工程雖然地處鄞州新城區(qū)，但交通卻十分便利；。④、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為知名商業(yè)地產(chǎn)品牌，經(jīng)歷多年的開(kāi)展，獲得了良好的品牌積累，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌領(lǐng)導(dǎo)力與輻射力已上升到一個(gè)新的高度，他們的產(chǎn)業(yè)推進(jìn)已走向了克隆、復(fù)制運(yùn)作手段的生產(chǎn)線(xiàn)模式，這是國(guó)內(nèi)同行所不具備的，品牌的影響力有力的支持了工程的市場(chǎng)擴(kuò)張。這為本工程帶來(lái)了警示：一個(gè)商業(yè)工程要開(kāi)發(fā)成功，一定要在商業(yè)價(jià)值追逐的同時(shí)加快并完善自己的品牌建設(shè)，以保持后手，去贏得下次開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)藏與先機(jī)；⑤、萬(wàn)達(dá)商業(yè)歷經(jīng)多年開(kāi)展，已成功積累了商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)優(yōu)勢(shì)資源，這其中最重要的就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的深刻理解、專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、龐大而專(zhuān)業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)，經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)業(yè)與高素質(zhì)人才的疊加有力的支撐了萬(wàn)達(dá)神話(huà)的燦爛演繹。11、市場(chǎng)論證結(jié)論：通過(guò)以上綜合市場(chǎng)分析與成功案例解析析，我們可以作出以下判斷：本工程有充分的生存與開(kāi)展空間，有廣闊的市場(chǎng)前景，工程具備多項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)條件，有旺盛的生命力與極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，能夠促使工程在中長(zhǎng)期內(nèi)健康運(yùn)行，是一個(gè)蘊(yùn)藏極大商機(jī)的優(yōu)質(zhì)工程，滿(mǎn)足各種工程開(kāi)發(fā)所需的市場(chǎng)根底與先決條件。二、工程開(kāi)發(fā)篇1、工程規(guī)劃定位：打造新株州—株州城市客廳、城市名片。構(gòu)建新中心—株洲市民休閑購(gòu)物的第一選擇、外地游客光臨株洲不得不到的城市地標(biāo)。2、規(guī)劃理念〔1〕提升城市公共空間質(zhì)量--歌劇院、展覽館、圖書(shū)館、城市文化廣場(chǎng)、城市公園等公共設(shè)施與城市配套建設(shè)能夠豐富城市生活公共空間，使之成為株州市民、外地游客的重要的活動(dòng)場(chǎng)所?！?〕塑造城市新的商業(yè)中心--商業(yè)步行街、酒吧街、集群辦公樓。以此豐富城市消費(fèi)場(chǎng)所、提升城市消費(fèi)檔次，促成外流消費(fèi)群的回歸，同時(shí)為國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)進(jìn)駐株州提供良好的辦公場(chǎng)所?！?〕弘揚(yáng)炎帝文化精神--主要元素：炎帝廣場(chǎng)、炎帝農(nóng)耕文化體驗(yàn)園、農(nóng)業(yè)孵化園等。工程以此表達(dá)、展現(xiàn)炎帝文化，成為炎帝祭祀、炎帝文化教育的重要場(chǎng)所，借此擴(kuò)大工程的影響力，吸引全球華人的關(guān)注。〔4〕建立都市綠色新生活--城市綠色公園。株州是工業(yè)重鎮(zhèn)，長(zhǎng)期以工業(yè)為主題的城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展已經(jīng)給城市的居住環(huán)境帶來(lái)了諸多不利的影響；本工程大面積的綠色公園開(kāi)發(fā)，為城市帶來(lái)一塊“鬧市中的凈土〞，提升城市生態(tài)居住環(huán)境。3、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)“神農(nóng)城〞—“炎帝廣場(chǎng)〞+“華夏神州〞“兩心、三片、四軸〞--“兩心〞-炎帝像、電視塔；“三片〞-公園區(qū)、過(guò)渡區(qū)、廣場(chǎng)區(qū)；“四軸〞-視覺(jué)及交通軸線(xiàn)聯(lián)系各功能板塊與中心廣場(chǎng)4、工程規(guī)劃指標(biāo)地塊位于天元區(qū)規(guī)劃十五區(qū)，土地分為廣場(chǎng)用地、商業(yè)用地、公園用地?！?〕工程土地總面積：90.5萬(wàn)平米，約1357畝。其中：廣場(chǎng)用地19.4萬(wàn)米〔291畝〕；公園用地71.1萬(wàn)平米〔1066畝〕?！?〕分類(lèi)用地面積：建筑用地面積：34.9萬(wàn)平米，約523畝。其中：廣場(chǎng)建筑用地18.3萬(wàn)平米〔274畝〕；公園建筑用地16.6萬(wàn)平米〔249畝〕。注：建筑用地根據(jù)招商需要可以調(diào)增；方案出讓土地面積318畝，估價(jià)130萬(wàn)/畝。綠化用地面積：51.44萬(wàn)平米，約771畝。其中：廣場(chǎng)綠化面積5.91萬(wàn)平米〔89畝〕公園綠化面積45.54萬(wàn)平米〔682畝〕。水面面積：4.16萬(wàn)平米，約62畝?！?〕分類(lèi)建筑面積：炎帝廣場(chǎng)商業(yè)街8.5萬(wàn)平米；商業(yè)塔樓11.9萬(wàn)平米；酒吧街5.4萬(wàn)平米；公園內(nèi)公共建筑9.1萬(wàn)平米〔含孵化園、歌劇院、圖書(shū)館、展覽館〕；合計(jì)34.9萬(wàn)平米?！?〕土地推介會(huì)公布的規(guī)劃指標(biāo)：2021年6月25日舉辦的土地推介會(huì)上，株州國(guó)土局局長(zhǎng)就工程的規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行了說(shuō)明。5、開(kāi)發(fā)周期及開(kāi)發(fā)方案：開(kāi)發(fā)總周期：2021年8月—2021年12月，約5年零4個(gè)月。分期開(kāi)發(fā)方案：2021年8月2021年12月2021年12月2021年10月2021年12月啟動(dòng)炎帝廣場(chǎng)一期啟動(dòng)廣場(chǎng)二期、公園一期啟動(dòng)廣場(chǎng)三期、公園二期啟動(dòng)公園三期工程全部完成6、工程開(kāi)發(fā)預(yù)算分期開(kāi)發(fā)內(nèi)容：一期開(kāi)發(fā)：炎帝廣場(chǎng)改造、廣場(chǎng)噴泉；總投資約1億。二期開(kāi)發(fā)：炎帝廣場(chǎng)商業(yè)、電視塔改造、公園一期；總投資約4億。三期開(kāi)發(fā)：塔樓、公園二期；總投資約4-5億。四期開(kāi)發(fā)：酒吧街、公園內(nèi)公建、公園三期；總投資約9-10億。合計(jì)總投資約18-20億。三、投資論證篇1、工程的開(kāi)發(fā)投入工程開(kāi)發(fā)根本技術(shù)參數(shù)：工程占地：1357畝，約90.5萬(wàn)平方米，其中廣場(chǎng)占地面積291畝，公園、綠化共1066畝，工程總建筑面積35萬(wàn)平米，其中公建局部9.1萬(wàn)平米〔為取得工程順利開(kāi)發(fā)而滿(mǎn)足政府要求而完成的公益設(shè)施或市政配套設(shè)施〕，開(kāi)發(fā)商自持產(chǎn)權(quán)局部25.8萬(wàn)平米〔存在形式為復(fù)合地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、公寓局部的11.9萬(wàn)平米，純商業(yè)局部的8.5萬(wàn)平米與酒吧步行街〔休閑走廊〕5.4萬(wàn)平米.工程投入總預(yù)算：根據(jù)工程的規(guī)劃要求與相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，株洲市政府與多家規(guī)劃部門(mén)做出的預(yù)算，工程總投資18—20億元人民幣，綜合工程所在板塊的土地價(jià)格、工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、政府對(duì)本工程的扶持力度以及本工程的特性，預(yù)計(jì)工程最終投資額為16.3——16.8億元人民幣?！?〕征地、拆遷等土地本錢(qián)因工作進(jìn)度與其它因素，礙于局限，暫無(wú)法作出預(yù)算與分析?！?〕工程建設(shè)本錢(qián)因相關(guān)設(shè)計(jì)諸元無(wú)法明確，暫無(wú)法作出準(zhǔn)確預(yù)算與分析。2、工程的經(jīng)營(yíng)投入(1)、工程的市場(chǎng)規(guī)劃：本工程的銷(xiāo)售市場(chǎng)面對(duì)全國(guó)及海外，招商市場(chǎng)面對(duì)休閑、效勞、藝術(shù)、商業(yè)、文化、娛樂(lè)行業(yè)中的中高端品牌的經(jīng)營(yíng)者、代理商，或者中高端用品的經(jīng)營(yíng)者與市場(chǎng)把控者，以及市場(chǎng)建設(shè)分四個(gè)步驟：=1\*GB3①、工程導(dǎo)入期指工程開(kāi)工三個(gè)月后至商業(yè)市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)結(jié)束后，大約一年半時(shí)間，這段時(shí)間主要從事工程規(guī)劃、工程監(jiān)管、工程整體籌劃、銷(xiāo)售、招商的同步進(jìn)行，以及業(yè)態(tài)打造與功能配置，以保證商業(yè)市場(chǎng)的按時(shí)投入運(yùn)營(yíng)。=2\*GB3②、工程推廣期即工程成長(zhǎng)期，指工程進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營(yíng)后兩年內(nèi)，這段時(shí)期主要從事工程品牌的建設(shè)、工程市場(chǎng)品的滲透、推廣、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的調(diào)整與開(kāi)發(fā)、效勞體系的增值與管理的綜合考核，高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位營(yíng)造一個(gè)中高端人群愿意親近的休閑、購(gòu)物第一場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)株洲人居家\出行的第一選擇，打造一個(gè)外地游客進(jìn)入株洲不到的城市地標(biāo)。=3\*GB3③、工程品牌創(chuàng)立期〔市場(chǎng)上升期〕即工程成熟期，指工程市場(chǎng)投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)三年后，這段時(shí)間經(jīng)過(guò)一系列的調(diào)整，通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理、提升經(jīng)營(yíng)品味與特色，通過(guò)提升效勞的內(nèi)涵與品質(zhì)，整體提升商業(yè)市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，在運(yùn)營(yíng)、管理與效勞上下功夫，創(chuàng)立真正具品牌的第六代智能型、人文型、品牌化商業(yè)市場(chǎng)典范。=4\*GB3④、工程后經(jīng)營(yíng)期〔成熟與穩(wěn)定期〕指工程市場(chǎng)投入實(shí)際運(yùn)營(yíng)4—5年后，這時(shí)商場(chǎng)的一切工作已步入正常軌道，已形成了真正屬于自己的市場(chǎng)，形成了一定的品牌力，在消費(fèi)者心中，已形成應(yīng)有的品牌認(rèn)知度、忠誠(chéng)度與信美譽(yù)度，商業(yè)市場(chǎng)從產(chǎn)品、效勞、管理到綜合競(jìng)爭(zhēng)力都已形成，商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入真正的后經(jīng)營(yíng)期，這段時(shí)間除在管理、效勞上下功夫之外，應(yīng)注意物業(yè)的管理與開(kāi)發(fā)商板塊升級(jí)與增值效勞，讓工程在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持應(yīng)有的競(jìng)爭(zhēng)力與領(lǐng)導(dǎo)力。〔2〕、工程的經(jīng)營(yíng)思路工程的經(jīng)營(yíng)要注重三個(gè)事項(xiàng)：=1\*GB3①、實(shí)現(xiàn)所有權(quán)，管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三者的真正脫離，。所有權(quán)歸投資方，管理權(quán)歸操盤(pán)手(或?qū)I(yè)管理團(tuán)隊(duì))，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在實(shí)現(xiàn)三權(quán)脫離的進(jìn)程中，無(wú)數(shù)個(gè)企業(yè)付出了沉重的代價(jià)，更有無(wú)數(shù)個(gè)事例充分證明：無(wú)論是住宅或是商業(yè)地產(chǎn)，包括工業(yè)地產(chǎn)，(工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè))都必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)脫離，否那么談工程生存、開(kāi)展、談管理、經(jīng)營(yíng)與運(yùn)作就是空話(huà)。如果投資人按照自己的思維來(lái)嘗試管理，你有什么標(biāo)準(zhǔn)？最終消耗了經(jīng)濟(jì)、時(shí)間與市場(chǎng)空間，傷了投資人(股東)之間的和氣，最后仍是壯士斷腕，聘請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。對(duì)于子女成長(zhǎng)來(lái)講，父母就是父母，教師就是教師，專(zhuān)業(yè)的人才能做專(zhuān)業(yè)的事，才有考核的標(biāo)準(zhǔn)；因此，管理的前提是產(chǎn)權(quán)的脫離。=2\*GB3②、管理的對(duì)象有兩個(gè)：一是對(duì)市場(chǎng)的管理、(包括對(duì)經(jīng)營(yíng)戶(hù)的管理)品牌的管理，另一個(gè)是對(duì)企業(yè)的管理，商戶(hù)的管理要推進(jìn)市場(chǎng)先行賠付制，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一效勞，、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一安保，提升企業(yè)、商戶(hù)整體的經(jīng)營(yíng)能力與效勞意識(shí)，嚴(yán)格杜絕欺詐、欺騙現(xiàn)象，品牌型市場(chǎng)要有品牌化管理，以綜合競(jìng)爭(zhēng)力讓消費(fèi)者買(mǎi)的放心、付錢(qián)舒心、用的安心、玩的開(kāi)心。注重市場(chǎng)建設(shè)的進(jìn)度與建設(shè)的質(zhì)量，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的管理，主要是嚴(yán)格制定崗位職責(zé)規(guī)章制度與績(jī)效考核評(píng)估方案，向管理要效率，向管理要效益，制定詳細(xì)的工作推進(jìn)日程表與目標(biāo)分解實(shí)施方案，科學(xué)管理，提高企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)整體的業(yè)務(wù)素質(zhì)與管理水平，把管理水平當(dāng)作品牌建設(shè)的一個(gè)標(biāo)尺。管理的好壞決定了市場(chǎng)的興衰，管理的境界決定了工程最終的市場(chǎng)生存狀況，所以，職業(yè)經(jīng)理人或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)注意把管理同效益、品牌建設(shè)、人流與資金流相關(guān)聯(lián)，通過(guò)精心、專(zhuān)業(yè)管理保持本工程的競(jìng)爭(zhēng)力。=3\*GB3③、工程的運(yùn)作手法本工程實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，專(zhuān)業(yè)化操作的運(yùn)作手段，時(shí)刻以建設(shè)品牌化、智能型市場(chǎng)為核心，通過(guò)籌劃、管理、經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)各單元組合，實(shí)現(xiàn)工程的成功運(yùn)作，在運(yùn)作目標(biāo)的分解上，應(yīng)始終貫穿統(tǒng)一銷(xiāo)售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一效勞、統(tǒng)一配送、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“八統(tǒng)一〞理念，分工不分家，始終把建設(shè)演澤高尚生活元素的智能型、人文型、品牌化合超級(jí)商業(yè)中心為目標(biāo)，通過(guò)資源配置與智慧組合實(shí)現(xiàn)工程的成功運(yùn)作?！?〕、工程運(yùn)營(yíng)資源配置=1\*GB3①、工程運(yùn)營(yíng)所需的辦公用品、辦公場(chǎng)所、生活場(chǎng)所等相應(yīng)配置〔這個(gè)可以作為企業(yè)的固定資產(chǎn)投入〕。=2\*GB3②、工程經(jīng)營(yíng)周期：五年，自工程工程開(kāi)工之日起至工程主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)完成結(jié)束，含工程期與運(yùn)營(yíng)期?！?〕、工程運(yùn)營(yíng)本錢(qián)=1\*GB3①、工程運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)：SHAPE運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)由11個(gè)部門(mén)組成，共193人，其中，工程部8人，物業(yè)13人，行政人事部13人〔含司機(jī)6人〕，總經(jīng)辦(總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理2人，總經(jīng)理助理1人，文員、秘書(shū)各1人，)共6人，招商部15人，銷(xiāo)售部22人〔銷(xiāo)售可與代理公司合作〕，營(yíng)銷(xiāo)部〔籌劃部〕12人，商管部〔運(yùn)營(yíng)部〕23人，財(cái)務(wù)部7人，保安部62人，客服部12人，保潔工作實(shí)行委托。=2\*GB3②、工程操作期人力本錢(qián):在這193人〔工程真正進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期的完善配置〕中，每年的工資+保險(xiǎn)+福利+補(bǔ)貼共計(jì)934.352萬(wàn)元。其中，工資819.324萬(wàn)元/年(稅后)〔以下核算為平均工資〕：考慮到工程是分期開(kāi)發(fā)，每個(gè)階段工作重點(diǎn)不同，因此對(duì)運(yùn)營(yíng)人員要求的崗位配置不同，需求數(shù)量也不同，所以人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)與其它運(yùn)營(yíng)本錢(qián)也不相同，初期的人員配置相間單一，考慮到工程實(shí)際投入運(yùn)營(yíng)后人員的配置相對(duì)完整，結(jié)合工程運(yùn)營(yíng)不同階段的運(yùn)營(yíng)情況，工程運(yùn)營(yíng)前期第一年的人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為513.8936萬(wàn)元，工程運(yùn)營(yíng)前期第二年的人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為654.0464萬(wàn)元，工程運(yùn)營(yíng)中期第三年的人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為840.9168萬(wàn)元，工程運(yùn)營(yíng)中期第四年的人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為934.352萬(wàn)元，工程運(yùn)營(yíng)中期第五年的人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為934.352萬(wàn)元，自此，工程進(jìn)入成熟期以后的人力運(yùn)營(yíng)本錢(qián)大體保持在950萬(wàn)元左右〔不考慮經(jīng)濟(jì)開(kāi)展因素與CPI增長(zhǎng)等帶來(lái)的工資增長(zhǎng)因素〕。=3\*GB3③、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用〔含廣告費(fèi)用〕：運(yùn)營(yíng)期第一年為485萬(wàn)元，第二年為730萬(wàn)元，第三年770萬(wàn)元，第四年為680萬(wàn)元，第五年545萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年450萬(wàn)元；=4\*GB3④、辦公費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)用、差旅費(fèi)用等相關(guān)支出，運(yùn)營(yíng)期第一年為90萬(wàn)元，第二年為170萬(wàn)元，第三年290萬(wàn)元，第四年為330萬(wàn)元，第五年305萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年280萬(wàn)元；=5\*GB3⑤、其它不可預(yù)計(jì)的消耗、維護(hù)費(fèi)用：運(yùn)營(yíng)期第一年為25萬(wàn)元，第二年為80萬(wàn)元，第三年135萬(wàn)元，第四年為130萬(wàn)元，第五年110萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年120萬(wàn)元；經(jīng)測(cè)算，本工程運(yùn)營(yíng)周期五年——自工程開(kāi)工之日起至工程步入成熟市場(chǎng)，共需投入運(yùn)營(yíng)本錢(qián)8752萬(wàn)元。其中第一年需投入1114萬(wàn)元，第二年需投入1634萬(wàn)元，第三年需投入2036萬(wàn)元，第四年需投入2074萬(wàn)元，第五年需投入1894萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為1784.4萬(wàn)元。3、工程收益測(cè)算目前株洲一線(xiàn)商業(yè)中心商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格：1.5萬(wàn)——2.5萬(wàn)/平米，成熟市場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為4—6萬(wàn)元/平米?！?〕工程的銷(xiāo)售收入：本工程采用高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，結(jié)和工程自身配置與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)成熟之際出售，商業(yè)中心板塊保守預(yù)計(jì)價(jià)位在3萬(wàn)元/平米，工程8.5萬(wàn)平方銷(xiāo)售收入可達(dá)25.5億元，酒吧商業(yè)街局部參考株洲同業(yè)態(tài)、同等地段，結(jié)合工程銷(xiāo)售時(shí)期市場(chǎng)的成熟度，保守預(yù)計(jì)價(jià)位在2萬(wàn)元以上，5.4萬(wàn)平米商業(yè)街可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10.8億元，目前株洲一線(xiàn)寫(xiě)字樓公寓售價(jià)在3500—4000元/平米，結(jié)合出售時(shí)市場(chǎng)與工程開(kāi)發(fā)情況，屆時(shí)價(jià)位在4500——5000元/平米，保守預(yù)算，11.9萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓與公寓局部可獲得銷(xiāo)售收入5.355億元。工程通過(guò)銷(xiāo)售可獲得收入41.655億元，假設(shè)充分考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，工程完成80%的銷(xiāo)售，也可獲得銷(xiāo)售收入33.324億元?！?〕工程的租金收入在工程銷(xiāo)售前期，工程要完成成功的市場(chǎng)培育，這個(gè)階段，商業(yè)局部已完成相應(yīng)的招商工作，依據(jù)工程整體規(guī)劃，以工程10月開(kāi)工計(jì)算，一期與二期工程在2021年8月可順利結(jié)束，這個(gè)時(shí)期距工程銷(xiāo)售還有三年的時(shí)間，為了順利完成招商，開(kāi)發(fā)商可承諾給經(jīng)營(yíng)戶(hù)3-6個(gè)月的免租經(jīng)營(yíng)期，工程租金收益期長(zhǎng)達(dá)兩年半，依據(jù)株洲目前一線(xiàn)商業(yè)中心的平均租金價(jià)位150-260元/月/平米、辦公物業(yè)平均租金價(jià)位20-25元/月/平米、步行街平均租金價(jià)位60-90元/月/平方米計(jì)算，8.5萬(wàn)商業(yè)局部保守預(yù)計(jì)兩年半的時(shí)間獲得租金收益5.1億元，11.9萬(wàn)寫(xiě)字樓與公寓局部保守預(yù)計(jì)兩年半的時(shí)間獲得租金收益0.8925億元，5.4萬(wàn)酒吧步行街局部保守預(yù)計(jì)兩年半的時(shí)間獲得租金收益1.3億元。工程運(yùn)營(yíng)期間可獲得租金收入7.2925億元，租金的收入可以有效的沖抵運(yùn)營(yíng)的支出，并能保持豐厚的盈余。測(cè)算分析：本工程即使按最高投入金額20億元人民幣核算，五年的時(shí)間內(nèi)可獲得銷(xiāo)售收入33億元〔保守核算〕,租金收入7.3億元，兩項(xiàng)疊加，可得到直接的商業(yè)回報(bào)40.3億元，除了開(kāi)發(fā)本錢(qián)20億元，五年運(yùn)營(yíng)本錢(qián)0.8752億元，工程在五年后盈利19.4248億元。假設(shè)采用專(zhuān)業(yè)操作、高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，五年后工程可獲得直接商業(yè)回報(bào)48.63億元，假設(shè)在開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)中準(zhǔn)確把握本錢(qián)控制、做到良好的資源利用，工程總收入有望到達(dá)49億元，除去運(yùn)營(yíng)本錢(qián)與開(kāi)發(fā)本錢(qián)，盈利空間非?？捎^。這將是一個(gè)回報(bào)率高、無(wú)直接投資風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)工程?！?〕工程的附加值收入預(yù)計(jì)工程運(yùn)營(yíng)期間通過(guò)交流展示、展覽、籌劃大型活動(dòng)、品牌打造、旅游促動(dòng)，臨時(shí)場(chǎng)地出租、愛(ài)國(guó)主義教育等社會(huì)活動(dòng)刺激的綜合收入為500萬(wàn)元?！?〕工程深層次開(kāi)發(fā)的遞增收入工程深層次開(kāi)發(fā)包括工程的功能提升、工程的品牌升級(jí)、工程的產(chǎn)品再組合，工程置業(yè)板塊的推進(jìn)等所帶來(lái)的商業(yè)收入，因這局部屬于企業(yè)的潛在實(shí)力與遠(yuǎn)景空間，雖然潛力與能量巨大，但無(wú)法作出準(zhǔn)確評(píng)估?！?〕工程其它方式的創(chuàng)收工程其它方式的盈利指的是工程由于綜合社會(huì)大環(huán)境與區(qū)域空間環(huán)境賦予工程開(kāi)展與跨域的時(shí)機(jī)因素成分，以及其它非常規(guī)性的收入，由于局限，在此不做預(yù)算?！?〕投資的財(cái)務(wù)分析：工程的損益分析、現(xiàn)金流量分析、敏感性分析；4、工程開(kāi)發(fā)資金分析〔1〕分期開(kāi)發(fā)資金因工程土地款項(xiàng)與工程款暫無(wú)法準(zhǔn)確做出核算〔土地款項(xiàng)為打包結(jié)算，大多為整體支付，工程款項(xiàng)比擬靈活，可分階段結(jié)算，也可打包結(jié)算〕，現(xiàn)對(duì)運(yùn)營(yíng)資金作出分析。工程運(yùn)營(yíng)內(nèi)〔5年〕共需投入運(yùn)營(yíng)本錢(qián)8752萬(wàn)元。其中第一年需投入1114萬(wàn)元，第二年需投入1634萬(wàn)元，第三年需投入2036萬(wàn)元，第四年需投入2074萬(wàn)元，第五年需投入1894萬(wàn)元，進(jìn)入成熟期后平均每年的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)為1784.4萬(wàn)元。〔2〕資金回籠分析在充分把握工程特性與市場(chǎng)分析的根底上，特為本工程的操作提供以下三種解決方案：工程面臨三種選擇，針對(duì)不同情況做出不同資金回籠預(yù)計(jì)分析。=1\*GB3①、首選模式——全部自營(yíng)型。工程不銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)，工程的經(jīng)濟(jì)收益全部以租金的方式回收，能夠追求最長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)，同時(shí)能夠建設(shè)品牌度高的知名商業(yè)中心，但短期內(nèi)〔1-3年，這段時(shí)間根本按照工程進(jìn)度與工程推進(jìn)根本沒(méi)有租金回收〕開(kāi)發(fā)商要承受一定的經(jīng)濟(jì)壓力。第四年，根據(jù)工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)程與招商進(jìn)度，工程收租期只有半年〔為培育市場(chǎng)，可免租金3-6個(gè)月，以促使短期內(nèi)到達(dá)飽和〕，結(jié)合招商屆時(shí)的情況〔商業(yè)中心招商率可到達(dá)75%，商住寫(xiě)字樓局部招商率到達(dá)50%〕，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的綜合情況，工程商業(yè)中心、酒吧休閑步行街當(dāng)年的租金收益為：商業(yè)中心180元/月/平方米〔目前行情均價(jià)150-260元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位〕×8.5萬(wàn)平米×75%的入住率×6個(gè)月=6885萬(wàn)元，商住與商辦寫(xiě)字樓局部當(dāng)年的租金收益為：20元/月/平方米〔目前行情均價(jià)20-25元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位〕×11.9萬(wàn)平米×50%的入住率×6個(gè)月=714萬(wàn)元，第四年共有租金收入7599萬(wàn)元。第五年，根據(jù)工程進(jìn)展與招商進(jìn)度，商業(yè)中心招商率將到達(dá)95%，商住寫(xiě)字樓局部將到達(dá)75%，同時(shí)，酒吧步行街將交付使用，預(yù)計(jì)屆時(shí)招商率80%，由于通過(guò)一年的市場(chǎng)培育，加上工程配套設(shè)施的綜合完成，商業(yè)中心與商住寫(xiě)字樓局部的租金將有不同程度的上揚(yáng)，商業(yè)中心當(dāng)年的租金收益為200元/月/平方米×8.5萬(wàn)平米×95%的入住率×12個(gè)月=1.938億元，商住與商辦寫(xiě)字樓局部當(dāng)年的租金收益為：23元/月/平方米×11.9萬(wàn)平米×75%的入住率×12個(gè)月=2463.3萬(wàn)元，酒吧步行街局部的租金收益為：70元/月/平方米〔目前行情均價(jià)60-90元/月/平方米，初始年采用較低價(jià)位〕×5.4萬(wàn)平米×80%的入住率×9個(gè)月〔酒吧步行街局部免租應(yīng)不超過(guò)三個(gè)月〕=2721.6萬(wàn)元，第五年共有租金收入為2.46億元。工程前五年租金總收入3.2164億，運(yùn)營(yíng)本錢(qián)8752萬(wàn)元，前五年共盈利2.3412億元〔前三年根本沒(méi)有租金收益，主要