房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉讓籌劃涉稅分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉讓籌劃涉稅分析

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品以合理的方式在企業(yè)集團間

進行分配或投資等，乍一看似乎是房開企業(yè)的個別行為，實為時

下稅收籌劃在該領域初露鋒芒。在財稅專家的精心籌劃和企業(yè)的

準備配合下，越來越多的企業(yè)在該看似簡單的事項中，成為稅收

籌劃的受益者。

H集團下屬子公司A為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資

質，在某市區(qū)開發(fā)大型綜合項目，包括住宅、精裝酒店、配套商

場、寫字樓等。H集團為多元化經(jīng)營的大型企業(yè)集團，其內部各

分子公司間所涉領域各有分工，其精裝酒店將由集團內具有五

星管理資質的B公司負責營運；商場將由集團內全國連鎖的C

百貨公司營運。

對于，該物業(yè)將以怎樣的方式在集團內運行，所涉稅負最低，集

團所獲利益最大？

為簡化分析，我們只考慮A房地產(chǎn)開發(fā)公司與B酒店相關的涉稅

業(yè)務。假設該物業(yè)產(chǎn)權年限40年，目前公允價值為6000萬元；

目前，同類物業(yè)的租賃費用約350萬/年。（備注：相關毛利率及

經(jīng)營成本率，均參照川渝地區(qū)可比同類上市公司相關財務數(shù)據(jù)，

其可能代表同行業(yè)先進的經(jīng)營管理水平及最優(yōu)的效率。由于企業(yè)

實際經(jīng)營、管理效率可能與本文所假設的前提條件不一致。）

下面，我們來簡單分析一下不同情形下的涉稅情況：

所涉稅率假設如下表：

稅種

稅率

營業(yè)稅5%

城市維護建設稅7%

教育費附加3%

地方教育費附加2%

價格調節(jié)基金0.10%

契稅3%

印花稅-產(chǎn)權轉移書據(jù)

0.05%

土地增值稅30%-60%

企業(yè)所得稅25%

房產(chǎn)稅（從租）12%

房產(chǎn)稅（自用）1.2%

1、A公司將房產(chǎn)以租賃形式提供給B公司使用:

A公司涉稅分析

稅種及稅目稅費率

稅額/年40年總稅額

房產(chǎn)稅（從租）12%

420,000.00

16,800,000.00

印花稅■租賃合同1%

35,000.00

1,400,000.00

營業(yè)稅5%

175,000.00

7,000,000.00

城市維護建設稅7%

12,250.00490,000.0()

教育費附加3%

5,250.00210,000.00

地方教育費附加2%

3,500.00140,000.00

價格調節(jié)基金0.10%

3,500.00140,000.00

企業(yè)所得稅25%

711,375.00

28,455,000.00

小計：

1,365,875.00

54,635,000.00

B公司涉稅分析

稅種及稅目稅費率

稅額/年40年總稅額

印花稅■租賃合同1%

35,000.00

1,400,000.00

營業(yè)稅5%

175,000.00

7,000,000.00

城市維護建設稅7%

12,250.00490,()00.00

教育費附加3%

5,250.00210,000.00

地方教育費附加2%

3,500.00140,000.00

價格調節(jié)基金0.10%

3,500.00140,000.00

小計：

234,500.00

9,380,000.00第一種處理方式集團

合計40年應繳二64,015,000.00元2、A公司以房產(chǎn)作價6000萬

元投資B公司，并參與B公司稅后利潤分紅;

A公司涉稅分析

稅種及稅目稅費率

稅額/年40年總稅額

營業(yè)稅5.00%

城市維護建設稅7.00%

教育費附加3.00%

地方教育費附加2.00%

價格調節(jié)基金0.10%

60,000.0060,000.00

印花稅-產(chǎn)權轉移書據(jù)

0.05%30,000.00

30,000.00

土地增值稅30%-60%

3,600,000.00

3,600,000.00

企業(yè)所得稅■投資當年

25.00%5,077,500.00

5,077,500.00

企業(yè)所得稅-B公司以后年度分紅

25.00%

小計：

8,767,500.00

8,767,500.00備注:1、按目前土地

增值稅現(xiàn)行法規(guī)，該物業(yè)土地增值稅核定征收率為6%；2、該物

業(yè)銷售毛利率約為40%,則企業(yè)所得稅=25%*（銷售毛利

60,000,000*40%-價調基金60,000-印花稅30,000-土地增值稅

3,600,000)=5,077,500.00元;

B公司涉稅分析

稅種及稅目稅費率

稅額/年40年總稅額

營業(yè)稅5%

500,000.00

20,000,000.00

城市維護建設稅7%

35,000.00

1,400,000.00

教育費附加3%

15,000.00600,000.00

地方教育費附加2%

10,000.00400,000.00

價格調節(jié)基金().10%

10,000.00400,000.00

契稅3%

1,800,000.00

1,800,000.00

印花稅-產(chǎn)權轉移書據(jù)

0.05%30,000.00

30,000.00

企業(yè)所得稅25%

500,000.00

20,000,000.00

房產(chǎn)稅（自用）1.2%

504,（）00.00

20,160,000.00

小計：

3,404,000.00

64,790,000.00備注：3、假設經(jīng)營年

收入為10,000,000元；4、酒店經(jīng)營企業(yè)所得稅應稅收入所得率

為20%,貝IJ酒店企業(yè)所得稅=25%*10,000,000*20%=500,000.00

元

第二種處理方式集團合計40年應繳=73,557,500.00元3、企業(yè)分

立，再轉讓股權：

即：A房地產(chǎn)開發(fā)公司分立為A1房地產(chǎn)開發(fā)公司和A2公司，并

由原股東按原投資出資比例持股，相關稅費分析如下：3-1、營業(yè)

稅

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則：營業(yè)稅的征

收范圍為有償提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的行

為。企業(yè)分立不屬于該征稅范圍，其實質是被分立企業(yè)股東將該

企業(yè)的資產(chǎn)、負債轉移至另一家企業(yè)，有別于被分立企業(yè)將該公

司資產(chǎn)（土地使用權、房屋建筑物）轉讓給另一家企業(yè)的應征營

業(yè)稅行為，因此，企業(yè)分立不應征收營業(yè)稅?！秶叶悇湛偩株P于

轉讓企業(yè)產(chǎn)權不征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2002]165號）:

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，

營業(yè)稅的征收范圍為有償提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售

不動產(chǎn)的行為。轉讓企業(yè)產(chǎn)權是整體轉讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務

及勞動力的行為，其轉讓價格不僅僅是由資產(chǎn)價值決定的，與企

業(yè)銷售不動產(chǎn)、轉讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。因此，轉讓企業(yè)

產(chǎn)權的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應征收營業(yè)稅。

3-2、增值稅

《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則：增值稅的

征收范圍為境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口

貨物。企業(yè)分立不屬于該征稅范圍，其實質是被分立企業(yè)股東將

該企業(yè)的資產(chǎn)、負債轉移至另一家企業(yè)，有別于被分立企業(yè)將該

公司資產(chǎn)（存貨、固定資產(chǎn)）轉讓給另一家企業(yè)的應征增值稅行

為，因此，企業(yè)分立不應征收增值稅?！秶叶悇湛偩株P于轉讓企

業(yè)全部產(chǎn)權不征收增值稅問題的批復》（國稅函[2002]420號）：

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，

增值稅的征收范圍為銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及

進口貨物。轉讓企業(yè)全部產(chǎn)權是整體轉讓企業(yè)資產(chǎn)、債權、債務

及勞動力的行為，因此，轉讓企業(yè)全部產(chǎn)權涉及的應稅貨物的轉

讓，不屬于增值稅的征稅范圍，不征收增值稅。

3-3、契稅

財稅[2008]175號：企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設為兩個或

兩個以上投資主體相同的企業(yè)，