【《養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及融資運營模式分析綜述》3100字】

1.1養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著養(yǎng)老需求不斷增長，各種企業(yè)如房地產(chǎn)公司、保險公司等都在積極參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)中。以下是幾個典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目：投資者類型企業(yè)名稱項目名稱項目地址萬科地產(chǎn)萬科隨園嘉樹萬科幸福匯北京、廣州、成都等保利地產(chǎn)保利安平和熹會綠城集團(tuán)烏鎮(zhèn)雅園烏鎮(zhèn)、杭州北京東方太陽城北京東方太陽城北京綠地集團(tuán)綠地21城孝賢坊上海泰康集團(tuán)泰康之家北京、上海、三亞等22個城市保險公司合眾人壽合眾優(yōu)年生活健康谷中國人壽中國太平國壽嘉園梧桐人家上海養(yǎng)老機構(gòu)親和源親和源會員制社區(qū)上海光大匯晨光大匯晨老年公寓北京、威海、蘇州中外合資復(fù)星集團(tuán)&美國峰堡投資集團(tuán)營商Emeritus星堡養(yǎng)老社區(qū)椿萱茂北京、天津、上海北京目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要特征是：(一)在養(yǎng)老地產(chǎn)投資的主體中，房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司占主導(dǎo)地位。從表格中可以看到，在我國，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者主要有四種：房地產(chǎn)公司、保險公司、養(yǎng)老機構(gòu)和中外合資公司。在這些投資主體中，以房地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司為主。(二)主要集中于經(jīng)濟條件較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)大都位于經(jīng)濟發(fā)展較好或自然環(huán)境較好的區(qū)域。由于集中了各種優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老資源，一線城市發(fā)展比較快，已經(jīng)形成了一種可復(fù)制的發(fā)展模式，如北京，上海，廣州，杭州等。適宜居住的二三線城市由于其得天獨厚的自然條件，吸引了全國各地的老人，以海南和江浙為主。但是其它地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)項目數(shù)量較少，導(dǎo)致了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的區(qū)域分布不均衡。我國現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)大面向高客，并主打高端市場，配有各種醫(yī)療、娛樂設(shè)施，高檔配置勢必會導(dǎo)致昂貴，許多養(yǎng)老地產(chǎn)的入門費以數(shù)十萬起步，而無法負(fù)擔(dān)起這么高的養(yǎng)老成本的老人，其養(yǎng)老問題很難得到有效的解決。目前，以高端服務(wù)為導(dǎo)向的養(yǎng)老地產(chǎn)正面臨著價格偏高、覆蓋范圍狹窄等問題。1.2養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式廣義的融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金等一切經(jīng)濟行為；狹義的融資專指其中的資金融通行為。養(yǎng)老地產(chǎn)融資是指企業(yè)在進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營過程中發(fā)生的一系列融資活動。與一般房地產(chǎn)不同的是，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的籌資具有以下特點：1.資金需求量大由于其面向的是老年人，所以養(yǎng)老地產(chǎn)項目所涉及的范圍很廣，比如醫(yī)療、康復(fù)、餐飲等，所以對于配套設(shè)施的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)也要比普通的住房要高得多。而醫(yī)療、康復(fù)、配套設(shè)施等成本較高，所需資金也較多。2.投資回報周期長一般的住房一般都是以出售所有權(quán)的方式迅速收回資金，可以實現(xiàn)短期而快速的投資回報。而養(yǎng)老地產(chǎn)以后期經(jīng)營為重點，其投資取得回報的時間相對較長。3.受政策影響大養(yǎng)老地產(chǎn)具有緩解養(yǎng)老壓力、維護(hù)社會穩(wěn)定的作用，既具有商業(yè)屬性，又具有一定的公益屬性。這就意味著，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展必須得到國家的大力扶持，而政府的任何一項扶持措施，都會對養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢和投資主體的市場預(yù)期產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而影響到他們的投資計劃。1.2.2融資模式由于養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)資金需求量大、投資回報周期長，投資風(fēng)險大，導(dǎo)致其開發(fā)受阻，資金短缺已成為制約其可持續(xù)發(fā)展的重要因素。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式已逐步走向多元化，但實際可行的籌資手段卻很少，這就給養(yǎng)老社區(qū)的籌資帶來了諸多障礙。(二)保險資金社區(qū)項目的主力軍。截止2020年底，我國10家保險公司共投資了47個養(yǎng)老社區(qū)項目，床位數(shù)達(dá)8.4萬個1。(三)REITs模式國內(nèi)REITs的試點已經(jīng)進(jìn)行了一段時期，其中包括蘇寧云創(chuàng)、中信啟航等REITs目前還處于初級階段，并沒有大規(guī)模推廣。(四)與外企合作模式產(chǎn)與美國的Emeritus聯(lián)合開發(fā)，雙方在投資、運營等各個方面都有了全面的合作。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對本地的情況比較了解，品牌知名度也很高，再加上Emeritus的1.3養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)在運營模式上主要有單純出售、持有運營、出售+持有(一)單純出售模式續(xù)發(fā)展。(二)長期持有運營會員制“會費+月費”是其主要的贏利方式。這種模式(三)出售+持有運營模式投資者類型項目名稱收費模式萬科地產(chǎn)萬科隨園嘉樹萬科幸福匯出售+持有運營租售并舉，一是出售40年產(chǎn)權(quán)，二是租賃15年使用權(quán)保利地產(chǎn)保利安平和熹會出售+持有運營綠城集團(tuán)烏鎮(zhèn)雅園出售地產(chǎn)出售北京東方太陽城北京東方太陽城出售地產(chǎn)出售綠地集團(tuán)綠地21城孝賢坊出售地產(chǎn)出售保險公司養(yǎng)老機構(gòu)中外合資泰康集團(tuán)合眾人壽中國人壽中國太平親和源光大匯晨復(fù)星集團(tuán)&美國峰堡投資集團(tuán)遠(yuǎn)洋集團(tuán)&美國運營商泰康之家合眾優(yōu)年生活健康谷國壽嘉園梧桐人家親和源會員制社區(qū)光大匯晨老年公寓星堡養(yǎng)老社區(qū)持有運營持有運營持有運營持有運營持有運營持有運營出售+持有運營出售+持有運營押金+月服務(wù)費收費1.繳納一次性入住費+月費2.以保單形式入住購買保險獲得入住資格會員制收費模式。1.按商品