歷年土地估價(jià)試題及答案

歷年土地估價(jià)試題及答案

單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.土地價(jià)格形成的基礎(chǔ)不包括（）A.土地的稀缺性B.土地的用途C.土地的生產(chǎn)成本D.土地的收益答案：C2.市場(chǎng)比較法中，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般為（）A.1-2個(gè)B.3-5個(gè)C.6-8個(gè)D.越多越好答案：B3.土地還原利率的實(shí)質(zhì)是（）A.土地的投資回報(bào)率B.土地的租金率C.土地的利潤(rùn)率D.土地的利息率答案：A4.基準(zhǔn)地價(jià)是（）A.土地交易價(jià)格B.土地最低價(jià)格C.土地平均價(jià)格D.土地最高價(jià)格答案：C5.以下哪種土地權(quán)利可抵押（）A.劃撥土地使用權(quán)B.集體土地所有權(quán)C.出讓土地使用權(quán)D.宅基地使用權(quán)答案：C6.影響土地價(jià)格的區(qū)域因素不包括（）A.交通條件B.宗地形狀C.基礎(chǔ)設(shè)施D.環(huán)境質(zhì)量答案：B7.成本逼近法中，土地取得費(fèi)的計(jì)息期一般為（）A.整個(gè)開發(fā)期B.開發(fā)期的一半C.開發(fā)期的1/3D.開發(fā)期的2/3答案：A8.土地估價(jià)的最有效使用原則是以（）為基礎(chǔ)的。A.預(yù)期收益B.市場(chǎng)交易C.成本投入D.土地規(guī)劃答案：A9.路線價(jià)法主要適用于（）的估價(jià)。A.大面積土地B.城市商業(yè)街道兩側(cè)土地C.工業(yè)用地D.住宅用地答案：B10.土地分等定級(jí)中，單元?jiǎng)澐值姆椒ú话ǎǎ〢.疊置法B.網(wǎng)格法C.主導(dǎo)因素判定法D.均質(zhì)地域法答案：C多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.土地的自然特性包括（）A.位置固定性B.面積有限性C.質(zhì)量差異性D.功能永久性答案：ABCD2.土地估價(jià)的基本方法有（）A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD3.影響土地價(jià)格的個(gè)別因素有（）A.宗地面積B.宗地形狀C.土地開發(fā)程度D.土地使用年限答案：ABCD4.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行交易情況修正的原因有（）A.特殊交易動(dòng)機(jī)B.相鄰地塊合并交易C.交易時(shí)間差異D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)答案：ABD5.收益還原法中，確定土地純收益的方法有（）A.直接計(jì)算法B.間接計(jì)算法C.比較法D.成本法答案：AB6.成本逼近法中，土地取得費(fèi)包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)D.青苗補(bǔ)償費(fèi)答案：ABCD7.土地分等定級(jí)的因素因子體系包括（）A.繁華程度B.交通條件C.基礎(chǔ)設(shè)施D.環(huán)境質(zhì)量答案：ABCD8.基準(zhǔn)地價(jià)更新的原因有（）A.土地市場(chǎng)變化B.城市規(guī)劃調(diào)整C.土地用途改變D.測(cè)算方法改進(jìn)答案：ABCD9.土地估價(jià)報(bào)告的組成部分包括（）A.封面B.目錄C.正文D.附件答案：ABCD10.以下屬于土地價(jià)格特點(diǎn)的有（）A.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)B.土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性C.土地價(jià)格主要由土地需求決定D.土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)答案：ABCD判斷題（每題2分，共10題）1.土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。（）答案：×2.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的交易日期距估價(jià)期日越近越好。（）答案：√3.土地還原利率越大，土地價(jià)格越高。（）答案：×4.基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。（）答案：√5.所有土地都可以采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。（）答案：×6.成本逼近法適用于新開發(fā)土地的估價(jià)。（）答案：√7.土地分等定級(jí)的成果可以直接用于土地估價(jià)。（）答案：×8.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為一年。（）答案：√9.土地價(jià)格不受土地供給的影響。（）答案：×10.剩余法主要適用于待開發(fā)土地的估價(jià)。（）答案：√簡(jiǎn)答題（每題5分，共4題）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的基本步驟。答案：收集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；求出比準(zhǔn)價(jià)格。2.收益還原法中確定土地還原利率的方法有哪些？答案：有市場(chǎng)提取法，通過分析市場(chǎng)上類似土地的收益與價(jià)格關(guān)系求?。话踩始语L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，以安全利率為基礎(chǔ)加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值；投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法，對(duì)比各類投資風(fēng)險(xiǎn)與收益率確定。3.成本逼近法中土地增值收益如何計(jì)算？答案：土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×增值收益率。增值收益率通常根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況、土地用途等因素確定，一般在20%-30%左右。4.簡(jiǎn)述土地分等定級(jí)的目的。答案：為全面掌握土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用土地提供依據(jù)；為土地估價(jià)、土地稅費(fèi)征收、土地利用規(guī)劃等提供基礎(chǔ)資料；反映土地質(zhì)量差異，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置。討論題（每題5分，共4題）1.討論市場(chǎng)比較法在實(shí)際應(yīng)用中可能遇到的問題及解決方法。答案：?jiǎn)栴}有可比實(shí)例難選取，交易情況復(fù)雜難修正等。解決方法：擴(kuò)大收集范圍選可比實(shí)例；深入調(diào)查交易背景準(zhǔn)確修正交易情況；對(duì)時(shí)間、區(qū)域、個(gè)別因素合理量化調(diào)整，提高結(jié)果準(zhǔn)確性。2.談?wù)勈找孢€原法中純收益和還原利率的確定對(duì)土地價(jià)格的影響。答案：純收益確定不準(zhǔn)確會(huì)使地價(jià)偏離真實(shí)值，若高估純收益，地價(jià)會(huì)偏高；反之則偏低。還原利率同樣關(guān)鍵，還原利率越高，地價(jià)越低；還原利率越低，地價(jià)越高。二者準(zhǔn)確確定才能合理評(píng)估地價(jià)。3.分析成本逼近法的優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍。答案：優(yōu)點(diǎn)是有成本依據(jù)，較客觀，適用于新開發(fā)土地。缺點(diǎn)是未考慮土地市場(chǎng)供求和預(yù)期收益，結(jié)果可能偏離市場(chǎng)價(jià)格。適用范圍主要是新