9月北京房地產市場月度報告110

2021年9月2021年9月目錄本月導讀 4易居視點 5熱點評述 6數(shù)字樓市 8關注樓盤——高性價比、高品質樓盤銷售火爆 15第一局部市場背景篇 191市場綜述 201.1政策法規(guī) 201.1.1政策綜述 201.1.2重點政策解讀 211.2市政動態(tài) 25市政建設規(guī)劃 251.3市場資訊 281.3.1市場行情 281.3.2市場新規(guī) 301.3.3土地資訊 31第二局部市場分析篇 341商品房市場分析 351.1市場綜述 351.2商品房市場數(shù)據(jù)表 351.3商品房市場供求關系及量價走勢分析 362土地市場 382.1市場綜述 382.2本月公告土地分析 382.3本月土地成交分析 412.4重點地塊分析 433住宅市場 483.1市場綜述 483.2供求關系分析 483.3供給分析 493.3.1供給量分析 493.3.2新盤數(shù)據(jù)分析 583.4成交分析 623.5價格分析 663.6工程解析 693.7熱點板塊分析 714寫字樓市場 754.1市場綜述 754.2供求分析 754.3供給分析 754.4成交分析 764.5價格分析 765商業(yè)用房市場 785.1市場綜述 785.2供求關系分析 785.3供給分析 795.4成交分析 795.5價格分析 806產品分析 816.1產品綜述 816.1.1熱銷及滯銷樓盤 816.1.2特色樓盤推薦 836.1.3著名開發(fā)商工程 836.2案例分析 87樓盤簡介——空港經(jīng)濟區(qū)、托斯卡納建筑風格、陽光板樓 876.2.2規(guī)劃設計——位于順義空港經(jīng)濟區(qū)，產品以大戶型為主 88建筑設計——托斯卡納建筑立面陽光板樓 89景觀設計——中心花園和水景 90戶型設計——戶型以三房為主 91市場綜述——工程位于順義空港經(jīng)濟區(qū)、產品力高，受到中高端客戶歡送 927營銷媒體分析 947.1營銷透析 94營銷綜述 94營銷策略 957.2媒體分析 967.2.1媒體投放市場分析 967.2.2主要監(jiān)測媒體投放分析 977.2.3分物業(yè)廣告投放分析 987.3典型工程 99第三局部區(qū)域數(shù)據(jù) 102第四局部附件篇 113本月導讀【熱點評述】土地市場重現(xiàn)熾熱多幅地塊暫緩入市9月，北京土地整理儲藏中心宣布：為貫徹落實國土部關于房地產調控的有關要求，穩(wěn)定市場預期，決定停止10宗地掛牌〔招標〕出讓活動，待調整出讓方案后再重新組織入市交易。詳見P6頁【土地行情】土地市場供給量、成交量繼續(xù)下降，土地成交價格大幅上漲2021年土地市場政策收緊，9月份北京土地市場供給量大幅下降，工業(yè)用地占據(jù)主導，成交量也出現(xiàn)跌幅。詳見P38頁【住宅行情】商品住宅市場供給到達年內最頂峰，成交量繼續(xù)保持高位2021年9月，商品住宅市場新增供給量為151.1萬平方米，環(huán)比大幅上漲122%，同比上漲30%。商品住宅成交量為133.1萬平方米，環(huán)比下降11%，同比上漲103%。價格方面，本月商品住宅成交均價為20674元/平方米，環(huán)比8月份成交價格下降2%。在8月份商品住宅供給短暫低迷后，9月的商品住宅供給量迎來了一次井噴，多數(shù)開發(fā)商選擇在9月底推盤，借助雙節(jié)之勢提高銷量。在成交方面，成交量雖然有所下滑，但依然處于高位，并且市場未有明顯下滑趨勢。成交價格在近幾個月未出現(xiàn)明顯波動，一直保持在21000元/平方米上下，處于較穩(wěn)固的態(tài)勢。詳見P48頁易居視點商品住宅市場供給到達年內最頂峰，成交量繼續(xù)保持高位2021年9月，商品住宅市場新增供給量為151.1萬平方米，環(huán)比大幅上漲122%，同比上漲30%。商品住宅成交量為133.1萬平方米，環(huán)比下降11%，同比上漲103%。價格方面，本月商品住宅成交均價為20674元/平方米，環(huán)比8月份成交價格下降2%。在8月份商品住宅供給短暫低迷后，9月的商品住宅供給量迎來了一次井噴，多數(shù)開發(fā)商選擇在9月底推盤，借助雙節(jié)之勢提高銷量。在成交方面，成交量雖然有所下滑，但依然處于高位，并且市場未有明顯下滑趨勢。成交價格在近幾個月未出現(xiàn)明顯波動，一直保持在21000元/平方米上下，處于較穩(wěn)固的態(tài)勢。商品住宅新增供給到達近13個月以來最高值2021年9月，住宅市場供給面積為181.6萬平方米，環(huán)比上漲130％，同比上漲57%；商品住宅市場新增供給量為151.1萬平方米，環(huán)比上漲122%，同比上漲30%；本月政策性住房新增供給面積為30.5萬平方米。從房型面積段來看，住宅市場供給以五環(huán)外、140平方米以上面積段的三房為主。9月商品住宅供給量大規(guī)模井噴，創(chuàng)近13個月來最高值，預計這也將是年內供給量最大的一個月，未來三個月的供給量將大幅下降。商品住宅銷售價格小幅回落，本月為19996元/平方米2021年9月，北京市住宅成交均價為19996元/平方米，同比下降4%，環(huán)比上漲4%；商品住宅價格方面，本月商品住宅成交均價為20674元/平方米，同比下降8%，環(huán)比下降2%。后市走勢預判：房價保持平穩(wěn)，成交量穩(wěn)中有降根據(jù)CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，預計2021年10月份，將有43個商品住宅工程陸續(xù)進入市場，其中普通住宅工程28個，酒店式公寓類工程8個，別墅類工程7個左右。傳統(tǒng)金九樓市的失色，讓許多開發(fā)商把目光放在了銀十以及接下來的年底樓市，對于前期已獲得較好銷量的工程來說，會趁機繼續(xù)推盤以期到達持續(xù)熱銷的目的；而對于與預期銷售目標尚有一定差距的房企來說，這也是今年最后一個能夠進行沖刺的時間段。熱點評述土地市場重現(xiàn)熾熱多幅地塊暫緩入市9月，北京土地整理儲藏中心宣布：為貫徹落實國土部關于房地產調控的有關要求，穩(wěn)定市場預期，決定停止10宗地掛牌〔招標〕出讓活動，待調整出讓方案后再重新組織入市交易。本月暫停交易的10幅地塊包括通州區(qū)兩塊含居住屬性用地，其他是商業(yè)金融用地或多功能用地，分別為北京市大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)北區(qū)、西區(qū)AA-25地塊其他類多功能用地工程、大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造6號地PGZ01-11地塊商業(yè)金融用地工程、北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥產業(yè)基地0504-018地塊F3其他類多功能用地工程、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)F3其他類多功能用地〔A-03、A-04地塊〕、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)F3其他類多功能用地〔A-01地塊〕、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)F3其他類多功能用地〔A-02地塊〕、北京市懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)〔雁棲湖生態(tài)開展示范區(qū)E1地塊〕C8旅游設施工程用地、通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務區(qū)西區(qū)商業(yè)金融、居住及托幼工程用地、通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務區(qū)東區(qū)商業(yè)金融、居住工程用地、北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X24C1地塊C2商業(yè)金融用地工程。引起此次大規(guī)模暫停土地交易事件的原因在于近期土地市場的回暖。以萬科、龍湖、招商地產等企業(yè)為代表，近期國內多家大型房企頻頻出手，又掀起了一股拿地熱潮。其中，萬科僅在9月5日至9月11日6天期間就斥資近70億元橫掃了4幅土地。房企拿地熱情上升，究其原因有二：從主觀上看，5、6月份商品房交易市場的回暖，使得開發(fā)商的悲觀情緒得以修復，對后市預期明顯有所改觀；從客觀上看，在經(jīng)歷了可謂“冷清〞的上半年后，土地市場中的地價正逐漸進入低位，這也成為了資金實力相對充裕的大型房企補充優(yōu)質土地儲藏的窗口時機。另外，從地方政府角度出發(fā)，由于各地政府普遍存在較大的財政壓力，推地意愿強烈。進入下半年以來，各地推地節(jié)奏有了很大提升，加上開發(fā)商拿地積極性提高，因此，我們判斷，目前手中現(xiàn)金充裕的行業(yè)龍頭企業(yè)，如萬科、龍湖、金地等還將在土地市場上有積極作為。回過頭看，此次北京暫停土地交易的行為本身也反映出了政府的態(tài)度。用面粉和面包的關系來看地價和房價不難發(fā)現(xiàn)：土地市場熾熱將產生高溢價率，推高地價；地價的上漲除了會帶來房地產市場升溫的預期外，更將直接作用于房價。所以，在目前調控的敏感時期，土地市場的熾熱與中央的初衷相悖。北京作為一線城市代表以及首都，更具有標桿作用。是故，北京市政府寧可暫時犧牲土地出讓金，也要對重現(xiàn)熾熱的土地市場降溫。政府調控的決心可見一斑。數(shù)字樓市2021年9月，本月商品房供求比為1：0.9，呈現(xiàn)“供大于求〞態(tài)勢。2021.09-2021.09北京商品房市場供求比照情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月份供給量出現(xiàn)大幅上升。9月份商品房新增供給量173.5萬平方米，環(huán)比大幅上升126.06%，同比上升26.92%；商品房成交量為156.7萬平方米，環(huán)比下降8.45%，同比大幅上漲89.71%。2021.09-2021.09商品房供給走勢情況2021.09-2021.09商品房成交走勢情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，本月住宅市場供求比為1：0.77，商品住宅市場供求比1：0.882021.09-2021.09北京住宅市場供給成交比照情況2021.09-2021.09北京商品住宅市場供給成交比照情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，住宅市場供給面積為181.6萬平方米，環(huán)比上漲130％，同比上漲57%；商品住宅市場新增供給量為151.1萬平方米，環(huán)比上漲122%，同比上漲30%。2021.09-2021.09北京住宅市場新增供給走勢2021.09-2021.09北京商品住宅市場新增供給走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，住宅市場供給面積為181.6萬平方米，其中普通商品住宅供給面積141.3萬平方米，占到新增供給總量的77.8%，環(huán)比上月上漲108.9%2021年9月北京住宅市場新增供給各物業(yè)類型面積分布情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，商品住房供給量以房山區(qū)新增供給量最多，為27.6萬平方米，占總供給量18%2021年9月北京商品住宅新增供給各環(huán)線分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，北京住宅成交量為139.8萬平方米，環(huán)比下降20%，同比上漲89%；其中，商品住宅成交量為133.1萬平方米，環(huán)比上月下降24%，同比上漲93%。2021.09-2021.09北京住宅市場成交走勢2021.09-2021.09北京商品住宅市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，商品住宅成交面積段排名第一的為80(含)-100平方米面積段，本月成交量為42.9萬平方米，占總成交量32%，比上月下降9%2021年9月北京商品住宅市場各面積段成交量分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，北京商品住宅市場成交仍以三室、二室為主。成交面積分別為49.4萬平米、44.1萬平米，分別占成交總量的37%、33%2021年9月北京市商品住宅市場成交戶型面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，北京市住宅成交均價為19996元/平方米，同比下降4%，環(huán)比上漲4%；商品住宅價格方面，本月商品住宅成交均價為20674元/平方米，同比下降8%，環(huán)比下降2%。2021.09-2021.09北京住宅、商品住宅市場月度成交均價走勢圖2021年9月北京商品住宅市場各價格段成交均價及變化情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月份，北京銷售型寫字樓新增供給16.45萬平方米，環(huán)比大幅上升329.5%；成交量為9.98萬平方米，環(huán)比微幅下降4.95%，供給大幅上升，需求略有下降；銷售型寫字樓成交均價為25898元/平方米，環(huán)比微幅上升1.11%，同比下降36.15%。2021.09-2021.09銷售型寫字樓供求比2021.09-2021.09銷售型寫字樓成交均價數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月份，銷售型商業(yè)營業(yè)用房新增供給為5.9萬平方米，環(huán)比大幅上升82.1%；銷售型商業(yè)營業(yè)用房成交為13.57萬平方米，市場成交量環(huán)比大幅上升66.71%。本月商業(yè)用房供求比1:2.3。銷售型商業(yè)營業(yè)用房市場成交均價為18307元/平方米，環(huán)比下降13.85%，同比下降13.15%2021.09-2021.09銷售型商業(yè)營業(yè)用房供求比2021.09-2021.09銷售型商業(yè)營業(yè)用房成交均價數(shù)據(jù)來源：CRIC關注樓盤——高性價比、高品質樓盤銷售火爆1.中國鐵建·梧桐苑—價格低、S1號輕軌線工程簡介工程地址門頭溝永定鎮(zhèn)臥龍崗北3公里物業(yè)類型普通住宅新推案時間2021-7-22總建面積440000㎡容積率2.71銷售價格13600元/平米開發(fā)商中鐵房地產集團北京順捷金海置業(yè)周邊環(huán)境工程周邊是由“四橫、三縱、一軌道〞組成的立體交通網(wǎng)絡，S1號輕軌線〔預計2021年3月試運行〕，一期工程全長10公里，起點為北京石景山區(qū)的蘋果園站，終點為門頭溝區(qū)的石廠站，與地鐵1號線相接，可快捷到達西四環(huán)。工程東側為永定河公園，西臨京西最大的森林公園--定都峰龍口水庫森林生態(tài)休閑區(qū)，周邊自然資源豐富，山水環(huán)抱。關注理由： 中國鐵建?梧桐苑：2021-7-22新推案，2021-7-25開盤，本月共成交1122套，107500平方米，位列北京市九月份銷售排行榜第一位。 熱銷原因： 一：價格低：本工程土地出讓時，土地為“中低價位、中小套型普通商品房〞、"限地價、競房價"，單價低、總價低，對客戶吸引力大。 二：S1號輕軌線：一期工程全長10公里，起點為北京石景山區(qū)的蘋果園站，終點為門頭溝區(qū)的石廠站，與地鐵1號線相接，可快捷到達西四環(huán)。

2.金茂府—稀缺的土地資源、三重公園、產品科技含量高工程簡介工程地址朝陽廣渠路15號(廣渠路大郊亭西北)物業(yè)類型普通住宅、酒店式公寓新推案時間2021-8-10總建面積280000平方米容積率2.25銷售價格55000-60000元/㎡開發(fā)商中化方興置業(yè)〔北京〕周邊環(huán)境工程位于CBD核心區(qū)，靠近東四環(huán)，毗鄰地鐵14號線及7號線，與國貿商圈車程不過5分鐘，東臨6萬平米城市公園數(shù)據(jù)來源：CRIC關注理由：2021年9月，工程成交72套，成交面積19783平米，位列北京九月銷售排行榜第九位。熱銷原因：關注理由：一：稀缺的土地資源工程位于CBD核心區(qū)，靠近東四環(huán)，毗鄰地鐵14號線及7號線，與國貿商圈車程不過5分鐘，地段優(yōu)勢得天獨厚，尤其是北京四環(huán)內日益稀缺的住宅用地供給。二：三重公園，引領CBD核心區(qū)人居標準工程引進世界著名城市公園規(guī)劃理念，東臨6萬平米城市公園，2萬平米私屬體育公園，3萬平米臺地園林，三重園林環(huán)保，引領CBD核心區(qū)人居生活新標準。三：產品科技含量高生態(tài)空調系統(tǒng)、置換新風系統(tǒng)、低能耗系統(tǒng)、降噪系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、新媒體系統(tǒng)、六級安防系統(tǒng)，高配置新生活。

第一局部市場背景篇1市場綜述1.1政策法規(guī)政策綜述在嚴厲的房地產調控政策之下，住宅投資的屬性正在弱化。住建部政策研究中心主任秦虹在“中國百萬銷售精英2021年會暨房地產投資趨勢論壇〞上表示，房地產調控政策不動搖，還會持續(xù)相當時間，住宅投資的屬性會進一步弱化。秦虹分析稱，目前民資投資房地產已經(jīng)出現(xiàn)分化：其一，在投資方向的選擇上，對商業(yè)地產的關注加大；其二，在投資的模式上，開始轉向私募或更專業(yè)化的投資基金，介入房地產開發(fā)的各個階段。秦虹認為，當前住房市場的主要矛盾，是資源占用不平衡，即有的人有多套房，有的人無房或買不起房。對此，秦虹認為，要堅持調控，抑制投資投機性需求，同時滿足合理住房需求，差異化的信貸和稅收政策應長期持續(xù)。另外，秦虹還指出，由于房地產的資產屬性較強，貨幣政策對房地產市場的影響程度大于限購政策。去年末今年初房地產市場出現(xiàn)下跌主要是因為去年的貨幣政策收縮，導致房地產開發(fā)企業(yè)難以拿到貸款，個人住房貸款的額度也有限。在今年貨幣政策調整緩和的情況下，房地產市場的走勢也將是緩和的，但今年或明年貨幣政策可能有更多的調整。今年我國把經(jīng)濟增長目標調整為7.5％，這已經(jīng)為房地產調控留出了空間，表達了中央政府堅持樓市調控，促進經(jīng)濟轉型開展的決心。從各方表態(tài)也可以看出，國家宏觀層面來講，房地產調控仍將持續(xù)一段時間。住宅投資的屬性會進一步弱化，今后房地產調控的趨勢仍是鼓勵自住型消費，抑制投資投機型消費。1.1.2重點政策解讀行業(yè)政策北京市住建委:北京保障房政府回購價擬統(tǒng)一市住建委9月6日發(fā)布的?關于標準已購限價商品住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房管理工作的通知?的征求意見稿強調，經(jīng)適房再上市交易，區(qū)縣住保部門要明確政府是否優(yōu)先購置，政府回購價格方案全市統(tǒng)一。同時，該意見稿還規(guī)定，今后，申請購置經(jīng)適房或限價房的家庭，夫妻雙方須共同簽訂購房合同，并辦理共同共有房屋登記手續(xù)。易居點評此前，政府回購的價格是由各區(qū)縣自己制定，有的按最低計稅價，有的按交易指導價。此次發(fā)布的?意見稿?規(guī)定，經(jīng)適房再上市交易，區(qū)縣住保部門要出具全市統(tǒng)一的?北京市已購經(jīng)濟適用住房家庭再上市出售意見?，明確政府是否行使優(yōu)先購置權等。其他及今后新建的經(jīng)適房工程，都將統(tǒng)一制定回購價格，市民購置價格將整體劃一，更加公平和透明。國稅總局稱房產稅不擴容根本住房有稅收優(yōu)惠近日，國家稅務總局就網(wǎng)友在“部委領導留言板〞中反映較多的房產稅、股票紅利稅等問題進行了回應。國家稅務總局表示，由于對個人住房的征稅涉及面廣，且需要一系列的配套制度，擴大試點方案以及細化的征收標準和方法尚未最終確定。國稅總局肯定了房產稅的積極作用，“對個人住房征收的房產稅，增加了住房的持有本錢，有利于引導購房者理性地選擇居住面積適當?shù)淖》?，從而促進土地的節(jié)約集約利用，縮小社會貧富差距。〞可對這一作用程度，國稅總局那么認為，房產稅對抑制房地產市場的投資投機行為有一定作用，但作用是有限的。至于網(wǎng)友提出的“為何現(xiàn)在試行的房產稅只針對豪宅，對普通的住宅價格起不到任何作用？〞一事，國家稅務總局表示，住房兼有消費品和投資品的雙重屬性，在擴大房產稅改革試點問題中，他們將充分考慮居民根本住房需求，對屬于根本住房需求的局部予以一定的稅收優(yōu)惠。其中，包括對所有權人自住的第一套住房全額免稅；對存量或增量的第二套住房擬征一定的房產稅；對存量或增量的三套及以上住房課以重稅并實行累進稅率等建議，都將成為國稅總局在研究房產稅擴容工作中的重點考慮。易居點評最近一段時間，很多人判斷房產稅今年必定會擴大試點，但國稅總局的表態(tài)卻對推出房產稅具有不同的意見。國稅總局作為推出的主要的推動力之一，它作出的一個比擬曖昧的表示，說明房產稅的大幅推出恐怕是要假以時日。國稅總局官員:房地產稅最終會在全國實施據(jù)媒體報道，國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明20日在第五屆中國企業(yè)稅務管理創(chuàng)新大會上透露，下一步房產稅將擴大試點范圍，并逐步建立房地產稅制度。房地產稅具體深化時間可能在年底或明年初，房地產稅最終會在全國實施。叢明強調，要區(qū)分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念，如果按照原值征收那么是房產稅，如果按照評估價值那么是房地產稅，評估價值里包括了地價。房產稅是為了加強房地產市場的調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房，房地產稅那么不是為了調控。此外叢明還透露，目前上海和重慶已經(jīng)開展了房產稅的試點，下一步將會雙管齊下，包括進一步擴大試點以及逐步建立房地產稅制度，“目標是消滅房產稅，建立房地產稅〞。叢明介紹說，即使稅收合理，但是如果增加負擔的話，政府也會非常慎重。他預計，房地產稅的深化可能在年底或明年3月份以后。易居點評目前關于房產稅和房地產稅的叫法一直較為模糊，房產稅是根據(jù)購置房屋時的原值征稅，而房地產稅是將來可能采取新設立的征收稅，是指按照房屋的評估市值征稅。也就是說，例如2005年購置的一套房，當時花了200萬元，而如今該套房已經(jīng)漲價到市場評估值500萬元，那么房產稅是按照200萬的原值征稅，房地產稅是按照500萬元征稅。今后的趨勢是在全面推廣房產稅根底上，根據(jù)市場估值變化，征收房地產稅多部委頻繁表態(tài)防止10月房地產過熱據(jù)?人民日報?報道，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人表示，房價尚不具備全面反彈的條件。而早在9月13日國土部發(fā)文表示，要對土地交易市場進行監(jiān)測，包括土地市場溢價率過高等情況。住建部有關負責人也表示，將繼續(xù)指導催促限購城市嚴格執(zhí)行住房限購措施，確保限購措施實施效果。適時對執(zhí)行調控政策不力、放松調控政策，造成房價過快上漲的地區(qū)實行問責。住建部、國土部、國稅總局的連續(xù)表態(tài)，是為了預防10月旺季出現(xiàn)爆炸性增長。易居點評從近期各部委表態(tài)來看，政策有從緊的趨勢，不合理的市場需求無法進入市場的情況下，短期內需求的爆發(fā)只會透支未來購置能力，金九銀十房價難大漲。金融政策央行政策謹慎市場降準預期消退殆盡歐美日相繼加大量化寬松的背景下，中國央行的政策取向反而更加謹慎。在9月20日周四例行的公開市場操作中，央行加大了逆回購操作的力度，這使得市場的降準預期幾乎消退殆盡。央行20日公告，當日開展了7天和28天逆回購操作，規(guī)模共計1600億元。其中，7天期逆回購交易量550億元，中標利率持平于3.35%，28天期逆回購交易量1050億元，中標利率持平于3.6%。央行同日公告，將于25日進行2021年中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款(十期)招投標，操作量400億元，期限6個月(182天)。本周公開市場逆回購到期規(guī)模為1400億元，在資金投放方面，央票及正回購到期60億元，同時央行通過逆回購投放資金2350億元，公開市場本周實現(xiàn)資金凈投放1010億元。這是央行連續(xù)三周凈回籠資金后的首度周凈投放，央行上周從凈回籠80億元。央行9月底再次逆回購創(chuàng)單日最大規(guī)模央行9月25日進行了2900億元逆回購，為單日史上最大規(guī)模。其中，14天期交易量為1000億元，28天期交易量為1900億元，兩種期限的中標利率分別為3.45%和3.60%。然而逆回購操作并沒能改變本周資金面趨緊的狀況，當日市場利率繼續(xù)全線飆升。易居點評近幾個月來，央行操作思路并沒有變化，但25日單日逆回購規(guī)模創(chuàng)新高，主要是機構需求比擬旺盛，一是長假的現(xiàn)金提現(xiàn)需求，二是出國旅游的購匯需求，三是季末沖存款的需求。雖然降準的必要性仍然存在，但是公開市場操作期限的延長，顯示央行貨幣政策的靈活性和針對性，但也有央行對于外匯占款流向走勢的不確定擔憂在保持法定準備金率根本穩(wěn)定的情況下，預計央行將加大逆回購等短期工具的操作規(guī)模和頻率，以穩(wěn)定長期利率，壓低短期利率。表1-1：2021年9月房地產政策列表發(fā)布時間來源政策名稱主要內容2021-9-6北京市住建委?關于標準已購限價商品住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房管理工作的通知?的征求意見稿市住建委9月6日發(fā)布的?關于標準已購限價商品住房和經(jīng)濟適用住房等保障性住房管理工作的通知?的征求意見稿強調，經(jīng)適房再上市交易，區(qū)縣住保部門要明確政府是否優(yōu)先購置，政府回購價格方案全市統(tǒng)一。同時，該意見稿還規(guī)定，今后，申請購置經(jīng)適房或限價房的家庭，夫妻雙方須共同簽訂購房合同，并辦理共同共有房屋登記手續(xù)。2021-9-26北京市住建委開發(fā)商違規(guī)罰分標準北京市住建委9月底下發(fā)了修改正的開發(fā)商違規(guī)罰分標準，新增內容包括開發(fā)商對限購資格審核、曾被曝光的局部違規(guī)銷售行為等。如同司機的駕駛證罰分，一旦超分，開發(fā)商也將面臨嚴重后果，輕那么整頓，重那么撤消執(zhí)照。在最容易出現(xiàn)問題的銷售環(huán)節(jié)，新處分標準主要聚焦在開發(fā)商捂盤惜售、虛假銷售、一房兩賣等行為。在限購資格審核方面，?標準?明確開發(fā)商如果未按照規(guī)定收取和留存限購政策要求的相關材料，或未對購房人所提供的購房相關資料進行核查的，將被暫停網(wǎng)簽、責令限期整改。新修訂的2021版?標準?將于10月1日起正式執(zhí)行。1.2市政動態(tài)市政建設規(guī)劃翠湖國家城市濕地公園二期竣工2021年將向市民開放2021年，市民就可以去翠湖觀鳥、賞景了。9月7日，從海淀區(qū)園林綠化局了解到，翠湖國家城市濕地公園二期工程已于近日竣工。2021年，公園二期將向市民開放。翠湖濕地公園位于海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)，最初只是一片坑塘，2003年建成濕地公園(一期)。此后，2005年又被命名為國家城市濕地公園。但長久以來，翠湖濕地一直處于封育狀態(tài)，不對外接待游客?！肮珗@一期共恢復濕地53公頃，這是整個濕地公園最核心的區(qū)域。〞海淀區(qū)園林綠化局相關負責人解釋，一期長久封禁，是為了修養(yǎng)生態(tài)，給棲息在這里的動植物創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境。同時，這位負責人表示，作為重點保護區(qū)，翠湖一期不僅當前不對游客開放，今后也是如此，“將實行永久性封育。〞不過，這并不意味著游客無緣親近翠湖。2021年，海淀區(qū)啟動實施了翠湖濕地公園的二期工程。二期位于核心區(qū)以東，面積約90公頃，除了營造水面，還建設了園林景觀和科普教育、游憩效勞設施。二期竣工后，翠湖濕地公園將劃分成游覽活動區(qū)、濕地展示區(qū)、重點保護區(qū)、管理效勞區(qū)等幾大區(qū)域。其中，“游覽活動區(qū)〞將面向普通游人開放。從2021年起市民就可以到翠湖觀光了。翠湖濕地公園開放后，將舉行一系列的科普活動?！氨确綕竦赜^鳥。〞公園管理處工作人員介紹，經(jīng)過這幾年的封育，翠湖濕地已經(jīng)成了名符其實的“鳥的天堂〞，現(xiàn)在已觀測到的鳥類有166種。其中，屬于國家重點保護野生動物的共34種，國家一級保護鳥類6種，國家二級保護鳥類28種。大鴇、金雕、遺鷗、丹頂鶴等非常珍稀的野生水鳥，在這里幾乎每年都能看到。鳥類之外，這里的水生植物也蔚為大觀。據(jù)調查統(tǒng)計，目前翠湖濕地已發(fā)現(xiàn)植物307種。除了睡蓮、蘆葦、香蒲、菖蒲、千屈菜、水蔥等常見植物，還有國家二級重點保護野生植物野大豆，北京市二級保護野生植物芡實、茭白和花藺等。華北地區(qū)罕見的食蟲植物貍藻最近也在翠湖現(xiàn)身。海淀區(qū)園林綠化局表示，由于翠湖屬于生態(tài)保護的重點區(qū)域，開放時將對游客數(shù)量有一定的限制，“擬收取門票，票價暫未確定。易居點評海淀北部生態(tài)科技綠心的空間布局規(guī)劃總體采用“兩廊、三核、六區(qū)〞的空間布局結構。作為北京首個生態(tài)科技綠色區(qū)域，海淀北部生態(tài)科技綠心的空間布局規(guī)劃已確定。翠湖國家城市濕地公園是此次規(guī)劃的核心。同時，翠湖濕地公園也是在北京是唯一一家被建設部批準的國家級城市濕地公園。“十二五〞期間北京朝陽區(qū)推出十大開展基地從2021年北京CBD商務節(jié)“雙十工程〞展覽和十大基地推介會上得悉，為進一步拓展區(qū)域開展空間，朝陽區(qū)推出包括東壩國際商貿中心等十大開展基地，以點帶面，實現(xiàn)產業(yè)提升和飛躍。在十大基地推介會上，朝陽區(qū)相關負責人介紹，十大開展基地是在現(xiàn)有六大功能區(qū)的根底上進一步謀劃的十個重點建設區(qū)域，將成為朝陽區(qū)未來5-10年新的增長極?！笆箝_展基地〞，分別為奧林匹克公園核心區(qū)、電子城北擴區(qū)、垡頭環(huán)渤?？偛可虅栈?、溫榆河生態(tài)綠色休閑區(qū)、CBD—定福莊國際傳媒走廊、金盞金融效勞園區(qū)、大望京科技商務創(chuàng)新區(qū)和東壩國際商貿中心等。據(jù)介紹，十大基地的開發(fā)時序不同，因此各基地處在不同的開展階段。目前，大望京科技商務創(chuàng)新區(qū)、奧林匹克公園核心區(qū)處在全面建設階段；金盞金融效勞園區(qū)、電子城北擴區(qū)處在一級開發(fā)階段；東壩國際商貿中心、溫榆河綠色生態(tài)休閑區(qū)、CBD—定福莊國際傳媒走廊等處在規(guī)劃編制和工程建設同步推進階段。易居點評“十大基地〞有效的帶動了朝陽區(qū)整體的開展，今后朝陽區(qū)的區(qū)域價值將更突出。僅CBD區(qū)域，預計核心區(qū)入駐企業(yè)將吸引投資1000億元，每年帶來的稅收將超過500億元。北京西城區(qū)：金融街擴容百萬平方米9月23日，記者從西城區(qū)政府得悉，隨著拓展工作的順利推進，金融街總部機構聚集功能進一步強化，金融業(yè)開展強勁勢頭進一步凸顯。上半年，金融街新入駐金融機構10家，包括中國移動通信集團財務公司、瑞士銀行(中國)等知名企業(yè)，實現(xiàn)三級稅收2026億元，占全區(qū)三級稅收的83.3%，占全市三級稅收的35.4%。金融街上的高樓大廈中會聚了全球數(shù)百家金融機構。其中，單是英藍大廈一棟，就聚集了高盛集團、摩根大通、羅斯柴爾德銀行、黑石基金等42家知名跨國金融公司，躋身世界進駐頂尖金融機構最多的大廈之列，被經(jīng)濟學家譽為：一棟樓會聚了“半條華爾街〞。令人驚喜的是，在金融機構如此密集的情況下，今年上半年，又有中國移動通信集團財務公司、瑞士銀行(中國)等10家金融機構入駐金融街。截至二季度，金融街內共有法人單位862家，金融從業(yè)人員近17萬人。這條被高樓大廈重重包圍的街道，似乎已經(jīng)無法承載更多機構入駐。西城區(qū)相關負責人介紹，越來越多的企業(yè)入駐金融街，原規(guī)劃1.18平方公里已不能滿足企業(yè)開展需求，該區(qū)方案將金融街核心區(qū)以原規(guī)劃的1.18平方公里為根底，向東、西、南拓展約1.41平方公里，使核心區(qū)面積到達2.59平方公里。眼下，拓展工作正在有序進行?！盀榱嗽黾咏^對面積，西城已規(guī)劃了復興門地塊改建、35中遷址等17個工程。最早啟動的是月壇南街地塊改建工程，目前已有很大進展。易居點評目前，金融街已開展成為首都乃至全國高端產業(yè)最密集的金融功能區(qū)，區(qū)域內金融資產規(guī)模到達61.3萬億元，占全國總量的近一半。最新的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：作為首都金融主中心區(qū)，全市近一半的金融業(yè)增加值、超過三分之一的稅收來自金融街。華潤第二家北京五彩城或將落戶密云華潤第二家北京五彩城落子密云，該消息得到多位華潤內部高管證實。目前，五彩城雖然只在京開出一家門店，但布局已經(jīng)進入中國內地11個城市。五彩城的加速復制，標志著華潤商業(yè)地產品牌的全面提速。由于清河五彩城在客流和業(yè)績等方面穩(wěn)步上升，華潤五彩城正在北京進行復制方案，目前已經(jīng)將第二家店選址定于密云，現(xiàn)正處于拿地階段。雖然華潤方面目前尚未透露具體規(guī)劃，但據(jù)華潤置地內部人士表示，由于選址、招商較為容易，五彩城產品線的復制速度將明顯快過華潤旗下另一產品線萬象城的擴張速度。易居點評華潤的清河五彩城雖然品牌檔次僅屬中等，但與社區(qū)的結合十分密切，包括沃爾瑪、冰場、餐飲店等設施，均吸引不少社區(qū)客群。作為社區(qū)型購物中心，五彩城今后的開展重點之一就是更多表達“社區(qū)效勞〞功能。而商場內規(guī)劃公交樞紐的目的，除了效勞周邊社區(qū)居民、與政府合力完善公交體系外，還能為商場改善交通環(huán)境，引來更多客流。1.3市場資訊市場行情北京寫字樓租金漲幅兇猛供需不平衡致租金大漲近日，由戴德梁行發(fā)布的報告顯示，在全國寫字樓總凈吸納量連續(xù)四個季度低于三年來的季度平均值的情況下，北京優(yōu)質寫字樓租金增幅居全國首位，與去年同期相比，增幅高達47%。在租金需求強勁、供給量有限的情況下，未來五年內，北京寫字樓的租金增長勢頭將最為強勁，租金水平直逼上海。數(shù)據(jù)顯示，目前北京寫字樓整體市場租金到達每平米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲了34%。其中7月份北京甲級寫字樓租金為444.70元/平米/月，同比上漲了30.31%。CBD和第三使館區(qū)租金漲勢最為強勁。此外，與CBD一樣受到租戶寵愛的金融街，第二季度與去年同期相比，漲幅高達32.6%。易居點評需求強勁、供給量減少的不平衡現(xiàn)象，是導致近年來北京寫字樓租金不斷攀升的主要原因。未來由于新增供給量的明顯缺乏，供給吃緊的壓力仍將持續(xù)。由于需求總量仍將在高位運行的趨勢表現(xiàn)明顯，市場空置率將隨著空置面積逐漸減少持續(xù)走低，這也預示著北京寫字樓租金在今年將呈上升趨勢。恒大地產半年營收全國第一微利模式領跑在殘酷的行業(yè)洗牌面前，房企龍頭老大的競爭也越來越劇烈。萬科的總資產3304億元，仍是行業(yè)龍頭；中海凈利潤達83.8億(港元)，成為行業(yè)最賺錢企業(yè)；恒大上半年營業(yè)額370.4億元，全國第一，凈利潤56.2億元；而保利2021年新開工面積逾1500萬平方米。在這場調控面前，以快速周轉見長的“萬恒中保〞成了中國樓市的領跑者，被稱之為“新四大天王〞。一向堅持走民生地產、微利路線的恒大地產上半年營收位列房地產行業(yè)第一位，在競爭中表現(xiàn)突出。恒大的半年報顯示，上半年，恒大營業(yè)額從2021年同期的人民幣320.6億元上升至人民幣370.4億元，同比上升15.5%，位列房地產行業(yè)第一位。值得注意的是，恒大的總資產已經(jīng)到達1980億元，猛增34%，從“萬恒中保〞地產新四巨頭的末位上升一位，超過了中海。易居點評恒大一直在貫徹“薄利多銷〞策略，順應市場和政策方向的開展模式，使得其上半年多項核心指標再次奪得全國第一，依然保持行業(yè)排頭兵的姿態(tài)綠城:土地儲藏可供6年需要宣布進軍農業(yè)在房地產市場遭遇調控之痛的綠城，開始加快進軍農業(yè)的步伐。在9月10日召開的新聞發(fā)布會上，綠城中國董事局主席宋衛(wèi)平宣布，近期綠城已跟浙江省農科院簽署相關協(xié)議，相關經(jīng)營公司將在近日掛牌。宋衛(wèi)平的方案是，先期在老家紹興嵊州開辟兩個占地各為5000畝的農場，通過農民入股、保底分紅的方式，在年底前解決用地的問題。兩個農場可影響周邊幾十畝農田的種植，下一步再將農業(yè)規(guī)模拓展至幾十萬畝。“農業(yè)見效慢，可能需要通過10年左右時間才能做出成績。〞自認在房地產、教育、醫(yī)療等涉足領域均有建樹的宋衛(wèi)平，對于投資農業(yè)出言謹慎，“現(xiàn)在只是試試，等以后有了成績再談易居點評綠城能騰出手來做農業(yè)，與其資金鏈狀況的改善不無關系。從去年底開始，綠城通過出讓工程、股權，改善現(xiàn)金狀況。到今年年底，綠城的凈負債率有望降低至60%左右。而且進軍農業(yè)，也應和了“民以食為天〞這句老話。北京79處小產權房整頓在即在十一國慶節(jié)前，北京市國土局發(fā)布公告表示，北京已初步清理出了79個在建、在售的小產權房工程，并公布了詳細名單，北京市國土局同時警示，這些違規(guī)的小產權工程正在進行查處，廣闊公眾不要購置。小產權房之所以銷售旺盛，最主要的原因就是它低廉的售價。雖然這些小產房離市中心較遠，但是和周邊動輒上萬元每平米的商品房來說，售價只有三四千元的小產房性價比要高很多。易居點評盡管已入住業(yè)主和開發(fā)商都暗示成規(guī)模的小產權房社區(qū)可能轉正為大產權房，不過國土部門未回應此事，已入住的小產權房社區(qū)如何清理，目前仍然存疑。市場新規(guī)北京住房限購審核標準升級加強房屋登記管理今后，北京戶籍居民購房和辦理房產證時，必須上交第二代居民身份證，房屋登記部門將用身份證閱讀器核驗購房人的相關信息，一代身份證將無法購房。北京市住建委9月25日發(fā)布通知，要求落實住房限購政策，加強房屋登記管理。此次通知主要針對的是房屋登記，也就是辦理房產證這一環(huán)節(jié)。按照該通知，房屋登記部門在受理產權登記申請時，應當按規(guī)定核對購房家庭通過資格核驗時申報的全部家庭成員證明材料，包括身份證明、戶籍證明、婚姻證明及其他證明材料，其中本市居民身份證應為第二代居民身份證。同時，對于身份證的一些特殊情況也做出了細致規(guī)定。京籍家庭申請購房資格核驗的，家庭成員中京籍居民的身份證簽發(fā)機關應當為本市公安機關；屬于因戶籍遷京后，未及時變更身份證等情形的，應領先向公安部門申請身份證變更，再辦理后續(xù)手續(xù)。通過資格核驗后，申請房屋登記時，房屋登記部門需對這些情況進行核對。易居點評實際上北京市在這個關口出臺加強限購審核的政策，應該是向外界釋放一個信號：北京的限購令不但不會放松，反而會越來越嚴格。對于購房者資格審核的日趨嚴格有利于堵住可能存在的限購漏洞，也讓一度對限購令抱有放松夢想的投資者和開發(fā)商徹底消除念頭。北京修訂開發(fā)商違法違規(guī)罰分標準北京市住建委9月底下發(fā)了修改正的開發(fā)商違規(guī)罰分標準，新增內容包括開發(fā)商對限購資格審核、曾被曝光的局部違規(guī)銷售行為等。如同司機的駕駛證罰分，一旦超分，開發(fā)商也將面臨嚴重后果，輕那么整頓，重那么撤消執(zhí)照。在最容易出現(xiàn)問題的銷售環(huán)節(jié)，新處分標準主要聚焦在開發(fā)商捂盤惜售、虛假銷售、一房兩賣等行為。在限購資格審核方面，?標準?明確開發(fā)商如果未按照規(guī)定收取和留存限購政策要求的相關材料，或未對購房人所提供的購房相關資料進行核查的，將被暫停網(wǎng)簽、責令限期整改。在開發(fā)商銷售行為方面，有以下行為的，將被責令限期整改：未在三日內一次性公開全部銷售房源、未嚴格按照申報價格明白標價對外銷售的；采取內部認購、雇人排隊等手段制造虛假銷售旺盛的等。新修訂的2021版?標準?將于10月1日起正式執(zhí)行。易居點評對于此前經(jīng)常被曝光的“一房兩賣〞，新規(guī)提出，在未解除商品房買賣合同前，將商品房再行銷售給他人的企業(yè)，不但會被處以警告、責令限期改正，并可處2萬元以上3萬元以下罰款。一旦查明“一房兩賣〞行為構成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任，并扣5分。土地資訊近期土地市場成房企關注重點9月26日，分別位于北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)和大興區(qū)生物醫(yī)藥基地的兩地塊同時出讓，吸引了包括萬科、保利、龍湖、綠地等在內的數(shù)十家龍頭房企爭奪。孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地塊經(jīng)歷10輪競拍，由龍湖地產以8.66%的溢價率摘得。而大興生物醫(yī)藥基地住宅地塊在進入保障房面積競拍時，富力放棄爭奪，最終由首開保利聯(lián)合體競得。在競拍現(xiàn)場，數(shù)十家品牌房企的悉數(shù)到位足以說明，土地市場成為目前房企關注的重點。易居點評從目前開發(fā)商拿地的積極性來看，整體土地市場的升溫已經(jīng)出現(xiàn)，而且預計在4季度土地市場可能會出現(xiàn)新頂峰。萬科、華潤、招商拿地資金超過前七月總額8月以來，大型房企年內首現(xiàn)集體搶地潮，根據(jù)監(jiān)測顯示，按照獲地宗數(shù)來看，8月以來缺乏45天內，萬科共計新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗地；按拿地資金統(tǒng)計來看，8月以來萬科、華潤、招商三企業(yè)分別拿出134億元、54億元、45億元用于土地儲藏，近一個半月的耗資量均已超過今年1-7月份的總額。以萬科來說，從今年5、6月開始，萬科一改上半年的低調沉默，頻繁出手拿地，單月獲地量逐月攀升。據(jù)不完全統(tǒng)計，自4月開始出手土地市場以來，萬科今年至今已經(jīng)新增工程共27個，共需支付的地價款約120億元。而在9月的第一周，萬科繼續(xù)在廣州、合肥共花費46.7億拿地。易居點評對于近期企業(yè)拿地熱潮，一方面，對企業(yè)而言，調控以來近20個月的持續(xù)去化使得儲地大戶也無地開發(fā)，從可持續(xù)開展的角度考慮，拿地補倉迫在眉睫；另一方面，各地政府基于土地財政的考慮，當前多數(shù)地塊成交溢價率也相對不高，這對房企來說是拿地的好時機。北京市土地出讓提高保障房配建門檻為了防止配建面積過小導致后期管理困難，同時加大保障性住房的土地供給，市國土局相關負責人9月19日表示，對于采用“限地價、競保障房面積〞出讓的地塊，將保障房起始競報面積由原來的100平方米統(tǒng)一提高至1000平方米。此外，今年北京保障房供地已完成方案的八成以上，商品房供地有望在本月完成三成以上。市國土局相關負責人介紹，在加大經(jīng)營性用地供給力度的同時，也對近期供給的住宅用地加大了保障房配建面積。共有9宗住宅用地配建了保障房，配建總規(guī)模達65萬平方米，可提供各類保障房約8000套。該負責人表示，北京將堅持“限地價、競保障房面積〞為主的出讓方式，即當競買報價到達土地上限價格時，通過競報保障房面積確定競得人，鼓勵開發(fā)商將擬建大套型、高檔住房轉化為小套型公租房或限價房。易居點評將保障房競配起始面積從100平方米提高到1000平方米，一方面是為了便于配租和后期管理，另一方面也是更多地為保障房爭取土地資源。未來的配建保障房面積如果沒有特別標注，將首選公共租賃房。提高起步面積將能爭取更多保障房。

第二局部市場分析篇1商品房市場分析1.1市場綜述九月北京房地產市場供給量出現(xiàn)大幅度上升，成交量環(huán)比略有下降九月份，北京房地產市場整體供給相對八月較大大幅上升、成交較八月下降。本月剛性需求繼續(xù)平穩(wěn)釋放，雖然比八月份有所下降，但其市場成交量同比還是大幅上升89.71%。九月北京市商品房新增供給量173.5萬平方米，環(huán)比大幅上升126.06%，商品房成交量為156.7萬平方米，環(huán)比下降8.45%，商品房成交均價為20802元/平方米，環(huán)比下降2.68%?！敖鹁浓曢_局落寞，樓市銷量明顯下降，市場調整主要源于企業(yè)以價換量優(yōu)惠減少，消費者觀望氣氛上升，首套及改善住房需求階段性釋放低谷等。1.2商品房市場數(shù)據(jù)表表1.2-1：2021.09-2021.09商品房供給、成交、價格走勢一覽表月份供給面積(萬平方米)成交面積(萬平方米)成交均價〔元平方米〕2021.09136.782.6230202021.10160.891.9223982021.11103.888.8211162021.1298.4106.9235552021.0135.442.7278092021.0228.138.2193352021.03100.3116.3194542021.0481.896.5202402021.0574.6140.3200132021.06118.4175.9215042021.07140.4163.1205822021.0876.8171.2213752021.09173.5156.720802數(shù)據(jù)來源：CRIC1.3商品房市場供求關系及量價走勢分析供求關系分析——供給量較上月大幅上升126.06%，成交量較上月下降8.45%，市場呈現(xiàn)“供大于求〞態(tài)勢供給量較上月大幅上升126.06%，主要原因是：金九銀十是傳統(tǒng)銷售旺季，供給量出現(xiàn)大幅上升。9月份商品房新增供給量173.5萬平方米，環(huán)比大幅上升126.06%，同比上升26.92%；商品房成交量為156.7萬平方米，環(huán)比下降8.45%，同比大幅上漲89.71%。從商品房供給成交比照情況上來看，本月供求比為1：0.9，呈現(xiàn)“供大于求〞態(tài)勢。價格分析——商品房價格下降，環(huán)比微幅下降2.68%2021年9月，北京市商品房成交均價為20802元/平方米，環(huán)比微幅下降2.68%，同比下降9.64%。本月商業(yè)成交均價18307元/平方米，環(huán)比下降13.85%；辦公成交均價25898元/平方米，環(huán)比上升1.11%；商品住宅成交均價20674元/平方米，環(huán)比下降1.97%；本月商品房價格和上月相比出現(xiàn)微幅下降。圖1.3-1：2021.09-2021.09北京商品房供求關系及量價走勢情況2021.09-2021.09北京商品房市場供求比照情況2021.09-2021.09商品房供給走勢情況2021.09-2021.09商品房成交走勢情況2021.09-2021.09商品房成交均價走勢情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2土地市場2.1市場綜述土地市場供給量、成交量繼續(xù)下降，土地成交價格上漲2021年土地市場政策收緊，9月份北京土地市場供給量大幅下降，工業(yè)用地占據(jù)主導，成交量也出現(xiàn)跌幅，本月供給了16宗土地，其中工業(yè)用地11幅，綜合用地4幅，商業(yè)金融用地1幅，無純居住用地與辦公用地；在成交方面，本月成交25宗地塊，5宗工業(yè)用地，2宗商業(yè)金融用地，6總住宅用地，12宗綜合用地；價格方面，土地成交總價為257.37億，平均樓面地價為7677元/平方米，土地溢價率為36.16%。2.2本月公告土地分析供給量大幅下降，工業(yè)用地占據(jù)主導9月北京公告土地數(shù)量為16幅，較上月環(huán)比下降了44.83%；公告土地建設用地面積為75.58萬平方米，環(huán)比下降60.27%；其中工業(yè)用地11幅，綜合用地4幅，商業(yè)金融用地1幅，無純居住用地與辦公用地。本月北京的土地供給近郊區(qū)縣占比擬大，城八區(qū)、遠郊區(qū)縣均有供給，5-10萬平米以上供給量較大。圖2.2-1：北京市公告土地情況2021.09-2021.09北京市公告土地面積、數(shù)量走勢圖2021年9月北京市新增公告土地用途結構2021年9月北京市公告土地位置分布情況2021年9月北京市公告土地建設用地規(guī)模數(shù)據(jù)來源：CRIC

2.3本月土地成交分析成交量環(huán)比小幅下降，樓面價大幅上漲，綜合用地占比擬大2021年9月，本市土地公開交易市場有25宗土地成交，成交的總建設用地面積約為151.04萬平方米，環(huán)比下降14.23%。本月土地成交工業(yè)用地5幅，商業(yè)金融用地2幅，住宅用地6幅、綜合用地12幅；土地成交樓面價環(huán)比上漲了1409.18%；其土地溢價率為36.16%。成交區(qū)域近郊區(qū)縣占比最多，近郊區(qū)縣成交建設用地面積為130.17萬平方米，其他區(qū)域均有成交。圖2.3-1：北京市成交土地情況2021.09-2021.09北京土地月度成交量情況圖2021.09-2021.09北京土地成交價格走勢圖2021.09-2021.09北京土地市場單幅土地平均成交面積及金額2021.09-2021.09北京土地市場溢價走勢2021年9月北京土地市場成交區(qū)域分布情況2021年9月北京土地市場不同用途土地成交情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2.4重點地塊分析北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地2.4.1宗地位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村。具體四至范圍是：東至：規(guī)劃孫河組團四號路中線，南至：規(guī)劃孫河組團七號路中線，西至：規(guī)劃孫河組團六號路中線，北至：規(guī)劃孫河北路中線。該宗地將以“六通一平〞形式供地。表2.2-1：宗地根本情況表地塊名稱朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地 地址朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村出讓方式掛牌出讓土地用途R2二類居住用地所在區(qū)域朝陽區(qū)環(huán)線位置五至六環(huán)間占地面積66293.31平方米起始總價135280萬元總建面積72923平方米起始樓面地價20218.25元容積率1.10起始土地單價1478.29萬元/畝數(shù)據(jù)來源：CRIC宗地位置2.4.2宗地北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地于2021年8月23日在北京土地整理儲藏中心掛牌，總建設用地面積66293.31平方米，總建筑面積72923平方米，容積率為1.10。土地用地性質為R2二類居住用地，起始總價為13.53億，起始樓面價20218.25元/平米。該地塊現(xiàn)已被北京通瑞萬華置業(yè)于2021年9月26日以總價14.7億通過掛牌交易形式購得。經(jīng)鑒定，該開發(fā)商為龍湖地產旗下公司。2.4.3該地塊位于位于北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村，處于五至六環(huán)間，臨近首都機場。孫河組團位于北京市中心城東北方向朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，北京市第二道綠化隔離地區(qū)之內，鄰近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區(qū)，處于京順路交通走廊和溫榆河生態(tài)走廊的節(jié)點，是溫榆河綠色生態(tài)走廊內的重要組成局部。組團西南至李天高速，東至京順路，北至規(guī)劃溫榆河西南濱河路。規(guī)劃用地面積283.8公頃，其中建設用地120公頃，已全部納入土地儲藏。孫河組團是集高端商業(yè)休閑效勞設施、高品質居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū)，是東三鄉(xiāng)先行啟動的重點組團。規(guī)劃安排1所九年一貫制學校、1處社區(qū)衛(wèi)生效勞站等其他公共效勞設施；設置規(guī)劃地鐵M15號線車站1座。規(guī)劃結合M15號線車站安排用地5公頃、建筑規(guī)模10萬平方米的產業(yè)用地，用于安置孫河鄉(xiāng)剩余勞動力。朝陽區(qū)孫河地區(qū)屬北京市第二道綠化隔離帶和溫榆河綠色生態(tài)走廊規(guī)劃控制地區(qū)，北部與順義天竺空港工業(yè)區(qū)相臨,西部與昌平區(qū)隔河相望，東距首都國際機場3公里，南距東直門交通樞紐12公里。機場高速、京承高速、機場輔路、京順路、順白路、順黃路、來廣營北路等區(qū)域連接路橫貫其中，形成了四通八達的立體交通網(wǎng)絡。405、625、737、915、916、918、939、975等多條公交線路穿鄉(xiāng)而過，交通極為便利。全地區(qū)區(qū)域總面積35.2平方公里，下轄14個行政村，常住人口18777人，其中農業(yè)人口11890人，另有流動人口27147人。全地區(qū)現(xiàn)有鄉(xiāng)屬企業(yè)9家，醫(yī)院兩家，中學兩所，小學5所。孫河地區(qū)環(huán)境優(yōu)美，交通便利，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚，綠化面積已到達30.6%；優(yōu)越的自然條件，打造了朝陽區(qū)依依帶水的最正確生態(tài)區(qū)，成為溫榆河畔一條亮麗的風景線。地區(qū)開展前景良好，在綠色休閑產業(yè)、文化旅游產業(yè)、房地產業(yè)、高新技術產業(yè)以及各類效勞型產業(yè)開展方面具備很強的開展?jié)摿ΑO河人民正在新一屆黨政領導班子帶著下，按照整體規(guī)劃的要求,有效整合資源、明確功能定位、合理產業(yè)布局，為實現(xiàn)地區(qū)的快速、穩(wěn)定開展而努力奮斗。一個經(jīng)濟興旺、環(huán)境優(yōu)美、設施一流、功能完善、充滿活力的新孫河即將在東北部崛起。2.4.4土地市場該區(qū)域土地供給量較多，本工程處于五環(huán)至六環(huán)間，地段臨近首都機場、地鐵15號線，交通方便，同時又屬于綠色生態(tài)規(guī)劃地區(qū)。表2.4-2：周邊土地情況土地名稱土地用途出讓方式占地面積〔m2〕成交時間樓面地價〔元/m2〕北京市順義新城第20街區(qū)20-72、20-81地塊住宅混合公建用地〔配建公共租賃住房〕國有建設用地住宅;商業(yè)〔商服〕;綜合;招牌掛土地1651552021-09-294132北京市順義區(qū)天竺空港工業(yè)區(qū)A-12-1工業(yè)用地工業(yè);招牌掛土地172802021-04-031403數(shù)據(jù)來源：CRIC住宅市場——周邊工程情況該區(qū)域臨近順義機場，周邊的工程較多，周邊環(huán)境優(yōu)越，主要是以別墅為主，別墅均價在40000-70000元/平米之間。表2.4-3：宗地周邊在售工程及即將入市工程一覽表工程名稱物業(yè)類型建筑面積〔m2〕本月成交均價〔元/m2〕本月成交面積〔m2〕遠洋lavie別墅208000481374989麗宮別墅別墅306800688941016澳景園別墅58923————數(shù)據(jù)來源：CRIC

2.4.5宗地SWOT分析S〔優(yōu)勢〕：，距首都國際機場3公里，臨近地鐵15號線，地理位置優(yōu)越，交通方便，自然生態(tài)環(huán)境得天獨厚，屬于北京市綠色生態(tài)走廊規(guī)劃控制區(qū)。W〔弱勢〕：處于五環(huán)與六環(huán)間，距離城區(qū)較遠，周邊配套不完善，受機場噪音影響。0〔機遇〕：，此地塊土地樓板價較高，該地塊定位于居住用地，周邊住宅多為別墅，適合養(yǎng)老居住。T〔危險〕：周圍別墅工程居多，工程競爭劇烈，噪音嚴重，政策持續(xù)收緊，該地段產品定義為別墅，單價、總價頗高，開發(fā)商銷售壓力大。前景綜上所述，北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村二類居住用地從位置上看，地理位置優(yōu)越，距離首都機場3公里，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯，適合居住養(yǎng)老，周圍緊鄰地鐵公交，交通便利。地區(qū)開展前景良好，在綠色休閑產業(yè)、文化旅游產業(yè)、房地產業(yè)、高新技術產業(yè)以及各類效勞型產業(yè)開展方面具備很強的開展?jié)摿?。開發(fā)商可以利用這一資源優(yōu)勢，以別墅為主，大力推廣自然資源優(yōu)勢。該地塊工程競爭相對劇烈，掛牌競拍時吸引了包括萬科、保利、龍湖、綠地等在內的數(shù)十家龍頭房企爭奪。最終被龍湖地產以14.7億購得，僅次于萬柳地王，開發(fā)商還可以憑借龍湖地產良好口碑，續(xù)寫龍湖別墅的輝煌。

3住宅市場3.1市場綜述商品住宅市場供給到達年內最頂峰，成交量繼續(xù)保持高位2021年9月，商品住宅市場新增供給量為151.1萬平方米，環(huán)比大幅上漲122%，同比上漲30%。商品住宅成交量為133.1萬平方米，環(huán)比下降11%，同比上漲103%。價格方面，本月商品住宅成交均價為20674元/平方米，環(huán)比8月份成交價格下降2%。在8月份商品住宅供給短暫低迷后，9月的商品住宅供給量迎來了一次井噴，多數(shù)開發(fā)商選擇在9月底推盤，借助雙節(jié)之勢提高銷量。在成交方面，成交量雖然有所下滑，但依然處于高位，并且市場未有明顯下滑趨勢。成交價格在近幾個月未出現(xiàn)明顯波動，一直保持在21000元/平方米上下，處于較穩(wěn)固的態(tài)勢。3.2供求關系分析商品住宅市場供小于求，商品住宅市場供求比1：0.88本月住宅市場供求比為1：0.77，商品住宅市場供求比1：0.88，9月商品住宅市場供大于求。商品住宅市場在渡過了近半年的消化期后，在年內第二次呈現(xiàn)供大于求，主要原因為供給量的激增。

圖3.2-1：北京市住宅、商品住宅供求情況2021.09-2021.09北京住宅市場供給成交比照情況2021.09-2021.09北京商品住宅市場供給成交比照情況數(shù)據(jù)來源：CRIC3.3供給分析供給量分析商品住宅新增供給到達近13個月以來最高值2021年9月，住宅市場供給面積為181.6萬平方米，環(huán)比上漲130％，同比上漲57%；商品住宅市場新增供給量為151.1萬平方米，環(huán)比上漲122%，同比上漲30%；本月政策性住房新增供給面積為30.5萬平方米。從房型面積段來看，住宅市場供給以五環(huán)外、140平方米以上面積段的三房為主。9月商品住宅供給量大規(guī)模井噴，創(chuàng)近13個月來最高值，預計這也將是年內供給量最大的一個月，未來三個月的供給量將大幅下降。

圖3.3-1：北京住宅、商品住宅市場新增供給情況2021.09-2021.09北京住宅市場新增供給走勢2021.09-2021.09北京商品住宅市場新增供給走勢c數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，住宅市場供給面積為181.6萬平方米，其中普通商品住宅供給面積141.3萬平方米，占到新增供給總量的77.8%，環(huán)比上月上漲108.9%。本月別墅新增供給面積9.8萬平方米，占到新增供給總量的5.4%，限價房新增供給面積30.5萬平方米，占到新增供給總量的16.8%，經(jīng)濟適用房無新增供給。

圖3.3-2：北京住宅市場新增供給各物業(yè)類型情況2021年9月北京住宅市場新增供給各物業(yè)類型面積分布情況2021年9月北京住宅市場新增供給各物業(yè)類型占比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，北京商品住宅市場新增供給以140平方米(含)以上面積段占據(jù)供給主力位置，本月新增供給量為54.1萬平方米，占總供給量的36%，環(huán)比上漲136.6%；80(含)-100平方米面積段為本月供給量第二面積段，供給量為38.8萬平方米，環(huán)比上漲233.5%，占比為26%；100(含)-120平方米面積段為本月供給量第三面積段，供給量為19.8萬平方米，環(huán)比上漲40.2%，占比為13%。

圖3.3-3：北京商品住宅新增供給各面積段情況2021年9月北京商品住宅新增供給各面積段分布情況2021年9月北京商品住宅新增供給各面積段占比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，商品住宅新增供給按戶型分類占據(jù)前二位的分別為：三房、二房，合計所占比例為72%。具體來看，三房、二房供給面積分別為59、49.3萬平方米，所占比例分別為39%、33％。圖3.3-4：北京商品住宅新增供給各戶型情況2021年9月北京商品住宅新增供給戶型面積分布圖2021年9月北京市商品住宅市場新增供給戶型結構圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月新增供給五環(huán)外占據(jù)較大比重，本月五環(huán)外新增供給量為127.1萬平方米，占本月新增供給的84%。四五環(huán)之間本月新增供給9.9萬平方米，占本月新增供給的6%；二三環(huán)之間本月新增供給7.4萬平方米，占本月新增供給的5%；三四環(huán)之間本月新增供給5.9萬平方米，占本月新增供給的4%；二環(huán)內本月新增供給量為0.9萬平方米。圖3.3-5：北京商品住宅新增供給各環(huán)線情況2021年9月北京商品住宅新增供給各環(huán)線分布圖2021年9月北京商品住宅新增供給各環(huán)線占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，商品住房供給量以房山區(qū)新增供給量最多，為27.6萬平方米，占總供給量18%，供給量最大的為萬科幸福匯工程；其次為朝陽區(qū)，供給量23.3萬平方米，所占比重為15%，供給量最大的為潤澤公館工程；排名第三的為昌平區(qū)，供給量20.9萬平方米，所占比重為14%，供給量最大的為金融街·金色漫香苑工程。本月其余區(qū)縣新增供給較小。圖3.3-6：北京商品住宅新增供給各區(qū)域情況2021年9月北京商品住宅新增供給各環(huán)線分布圖2021年9月北京商品住宅各區(qū)域新增供給面積占比情況數(shù)據(jù)來源：CRIC

表3.3-1：2021年9月商品住宅新盤工程一覽表工程名稱隸屬區(qū)域板塊環(huán)線分布物業(yè)類型開盤價格〔元/㎡〕開盤時間純新盤悅府順義區(qū)順義板塊五環(huán)外酒店式公寓;23000-290002021-09-29金融街·金色漫香府大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外普通住宅;150002021-09-28珺悅中心大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外酒店式公寓;15000-160002021-09-23大苑·海淀名著海淀區(qū)昆玉河板塊四至五環(huán)間普通住宅;34000-400002021-09-23天潤·香墅灣1號平谷區(qū)平谷板塊五環(huán)外普通住宅;20000-250002021-09-22景湖園順義區(qū)順義板塊五環(huán)外普通住宅;13000-140002021-09-22金域緹香房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅;17000-180002021-09-16璽源臺宣武區(qū)宣武板塊二至三環(huán)間普通住宅;35000-450002021-09-16合生濱江帝景通州區(qū)南通州板塊五環(huán)外普通住宅;17000-180002021-09-08藍爵公館房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅;268002021-09-01老工程后期碧桂園溫泉小區(qū)四期--天資·璟庭房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅;16000-180002021-09-22北京華貿城五期朝陽區(qū)北朝陽板塊五環(huán)外普通住宅;270002021-09-29天竺新新家園三期順義區(qū)順義板塊五環(huán)外普通住宅;180002021-09-18金地朗悅二期房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅;15000-160002021-09-15數(shù)據(jù)來源：CRIC

表3.3-2：2021年9月商品住宅新推案工程一覽表工程名稱隸屬區(qū)域板塊環(huán)線分布物業(yè)類型推案套數(shù)推案面積〔m2〕京禧閣崇文區(qū)崇文板塊二至三環(huán)間普通住宅21924,134翠林漫步房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅17313,963西山壹號院海淀區(qū)上地板塊五環(huán)外普通住宅13250,720西山壹號院海淀區(qū)上地板塊五環(huán)外普通住宅15043,756天資·璟庭房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅48264,137龍湖·長楹天街朝陽區(qū)京通沿線板塊五環(huán)外普通住宅21233,081北京華貿城五期朝陽區(qū)北朝陽板塊五環(huán)外普通住宅56754,081龍山華府昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外普通住宅12014,661金融街·金色漫香府大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外普通住宅60446,396金融街·金色漫香苑昌平區(qū)黃村板塊五環(huán)外普通住宅44073,473領秀·觀山悅昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外別墅4316,747海淀九號海淀區(qū)昆玉河板塊三至四環(huán)間普通住宅54558,840香密園密云區(qū)密云板塊五環(huán)外普通住宅21327,032大苑·海淀名著海淀區(qū)昆玉河板塊四至五環(huán)間普通住宅25131,564長陽光和作用房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅33432,690首開·熙悅山二期房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅66460,040天恒樂活城二期房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅48049,722潤澤公館朝陽區(qū)北朝陽板塊五環(huán)外別墅7932,426溫哥華森林四期昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外別墅14148,976天潤·香墅灣1號平谷區(qū)平谷板塊五環(huán)外普通住宅37250,878潤澤公館朝陽區(qū)北朝陽板塊五環(huán)外普通住宅;別墅61470,701朱雀門五期宣武區(qū)宣武板塊二環(huán)內普通住宅488,751住總萬科·金域華府二期昌平區(qū)昌平板塊五環(huán)外普通住宅57655,342中鐵花溪渡順義區(qū)順義板塊五環(huán)外普通住宅30438,123金域緹香房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅29028,846鴻坤·曦望山大興區(qū)黃村板塊四至五環(huán)間普通住宅21028,626天潤福熙大道二期朝陽區(qū)北朝陽板塊五環(huán)外普通住宅9623,119香密園密云區(qū)密云板塊五環(huán)外普通住宅33239,870珠光御景豐臺區(qū)長辛店板塊五環(huán)外普通住宅69959,815景湖園順義區(qū)順義板塊五環(huán)外普通住宅15614,729K2百合灣通州區(qū)新華大街板塊五環(huán)外普通住宅32012,027金地朗悅二期房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅18817,053富東嘉園二期--上東上層朝陽區(qū)北朝陽板塊五環(huán)外普通住宅18219,789瑞豐花園平谷區(qū)平谷板塊五環(huán)外普通住宅49539,749萬科幸福匯房山區(qū)房山板塊五環(huán)外普通住宅969,136天竺新新家園三期順義區(qū)順義板塊五環(huán)外普通住宅17625,603合生濱江帝景通州區(qū)南通州板塊五環(huán)外普通住宅50444,859澗橋山密云區(qū)密云板塊五環(huán)外普通住宅53942,356中海九號公館豐臺區(qū)外豐臺板塊四至五環(huán)間普通住宅;別墅50338,516璽源臺宣武區(qū)宣武板塊二至三環(huán)間普通住宅68549,766東亞華欣灣·瀾岸懷柔區(qū)懷柔板塊五環(huán)外酒店式公寓40969,647i立方大興區(qū)黃村板塊五環(huán)外酒店式公寓29917,949數(shù)據(jù)來源：CRIC

新盤數(shù)據(jù)分析〔1〕規(guī)模分析表3.3-3：北京市9月新盤規(guī)模列表 圖3.3-4：9月新盤規(guī)模分布圖規(guī)模新盤量〔個〕5萬平方米以下75〔含〕-10萬平方米310〔含〕-30萬平方米330〔含〕萬平方米以上1合計14數(shù)據(jù)來源：CRIC〔2〕建筑形態(tài)分析 表3.3-4：北京市9月新盤建筑形態(tài)列表圖3.3-5：9月新盤建筑形態(tài)分布圖規(guī)模新盤量〔個〕低層0多層0小高層6高層2復合型6合計14數(shù)據(jù)來源：CRIC〔3〕區(qū)域分析表3.3-5：北京市9月新盤區(qū)域分布列表圖3.3-6：9月新盤區(qū)域分布圖區(qū)域新盤量〔個〕二環(huán)內0二環(huán)至三環(huán)之間1三環(huán)至四環(huán)之間0四環(huán)至五環(huán)之間1五環(huán)外12合計14數(shù)據(jù)來源：CRIC〔4〕房型分析新盤戶型分析圖3.3-7：北京市2021年9月新盤戶型分布情況北京市2021年9月新盤戶型分布圖數(shù)據(jù)來源：CRIC上市房型分析表3.3-6：北京市2021年9月上市新盤房型表房型套數(shù)〔套〕面積段〔平方米〕套數(shù)〔套〕比例一房360652.46-55.53㎡671.86%63.17-187.3㎡307885.36%45-50㎡120.33%71.84-71.84㎡310.86%49.66-49.66㎡20.06%32.52-76.06㎡37910.51%㎡270.75%㎡100.28%二房243669.45-99㎡45818.80%85-90㎡873.57%94.23-164.37㎡1124.60%86.59-89.33㎡933.82%83.27-84.53㎡1435.87%63.69-110.85㎡28111.54%89.77-118.15㎡58524.01%㎡30112.36%㎡32413.30%㎡522.13%三房230098.4-116.04㎡793.43%108.17-139.34㎡43418.87%135.39-184.91㎡26011.30%128.34-134.62㎡321.39%114.23-116.34㎡1456.30%105.37-105.37㎡251.09%99.46-157.98㎡48621.13%139.52-163.18㎡2028.78%㎡1315.70%㎡2169.39%㎡1667.22%㎡1245.39%四房144140.62-171㎡10472.22%㎡4027.78%復式20969.41-143.51㎡17684.21%175.42-198.61㎡115.26%㎡104.78%㎡125.74%

去化房型分析表3.3-7：北京市2021年9月上市新盤去化表房型上市量(套)去化量(套)去化比例〔%〕一房36061774.9%二房24361676.9%三房2300642.8%四房14400.0%其他00——復式20900.0%別墅00——合計86954084.7%數(shù)據(jù)來源：CRIC

3.4成交分析商品住宅成交量小幅下降，但繼續(xù)保持在高位2021年9月，北京住宅成交量為139.8萬平方米，環(huán)比下降20%，同比上漲89%；其中，商品住宅成交量為133.1萬平方米，環(huán)比上月下降24%，同比上漲93%；政策性住房成交6.6萬平方米。九月份商品住宅成交量小幅下滑，“金九銀十〞未能如期的出現(xiàn)，十月份成交量也很難有所突破。圖3.4-1：北京住宅、商品住宅市場成交情況2021.09-2021.09北京住宅市場成交走勢2021.09-2021.09北京商品住宅市場成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC

2021年9月，商品住宅成交面積段排名第一的為80(含)-100平方米面積段，本月成交量為42.9萬平方米，占總成交量32%，比上月下降9%；140(含)平方米以上面積段成交面積為42萬平方米，在各面積段中成交量次高，占總成交面積的32%。圖3.4-2：北京商品住宅市場各面積段成交量情況2021年9月北京商品住宅市場各面積段成交量分布圖2021年9月北京商品住宅市場各面積段成交量占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，北京商品住宅市場成交仍以三室、二室為主。成交面積分別為49.4萬平米、44.1萬平米，分別占成交總量的37%、33%，其中三室成交套數(shù)為3953套，二室成交套數(shù)為4802套；本月一室成交面積為11.4萬平方米，占成交總量的9%，為本月各戶型成交量排行第三。

圖3.4-3：北京商品住宅市場各戶型成交量情況2021年9月北京市商品住宅市場成交戶型套數(shù)結構圖2021年9月北京市商品住宅市場成交戶型面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，商品住宅成交量以大興區(qū)最高，成交面積為21.5萬平方米，環(huán)比上月上漲9%，該區(qū)成交面積占成交總量的16%，大興區(qū)本月成交量最高的為悅廷工程，該工程本月成交量為2.76萬平方米；遠郊區(qū)縣本月成交量為21萬平方米，占成交總量的16%，為本月區(qū)域成交量的第二位；本月石景山區(qū)本月成交0.9萬平方米，環(huán)比上月上漲766.2％，為本月成交上漲幅度最大區(qū)域；海淀區(qū)本月成交5.9萬平方米，環(huán)比上月下降42％，為本月下降幅度最大區(qū)域。

圖3.4-5：北京商品住宅市場各區(qū)域成交量情況2021年9月北京各區(qū)域商品住宅成交分布圖2021年9月北京各區(qū)域商品住宅成交面積占比圖數(shù)據(jù)來源：CRIC2021年9月，10000(含)-14000元價格段成交量最大，成交量為33.6萬平方米，所占比重為25%，較上月成交量下降9.7％，此價格段成交量主要為中國鐵建·梧桐苑工程，該工程本月成交量為10.8萬平方米；其次為18000(含)