10月江蘇南京中航城商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告77

南京中航城商業(yè)綜合體工程可行性研究報(bào)告2021年10月18日

目錄目錄 2一、工程總論〔序〕 6〔一〕工程背景 61、工程名稱 62、開發(fā)公司背景簡介 63、研究工作依據(jù) 74、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 7〔二〕可行性研究結(jié)論 71、市場預(yù)測 72、工程建設(shè)進(jìn)度 83、投資估算和資金籌措 84、工程綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 9二、工程投資環(huán)境和宏觀市場研究 10宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 101、GDP及其增長 102、人均GDP及其增長 113、固定資產(chǎn)投資及其增長 124、支柱產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r 125、人口數(shù)量及其特征 136、人均可支配收入及其增長 147、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長 158、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 15三、南京市房地產(chǎn)市場分析 17〔一〕甲級(jí)寫字樓市場分析 171、甲級(jí)寫字樓解析 172、南京甲級(jí)寫字樓市場開展概述 183、南京甲級(jí)寫字樓市場當(dāng)前供給狀況 184、南京甲級(jí)寫字樓分布 195、南京甲級(jí)寫字樓市場需求狀況及空置率 196、南京甲級(jí)寫字樓市場租金及售價(jià) 207、南京甲級(jí)寫字樓市場未來供給狀況 218、本工程全面竣工時(shí)〔2021年〕面臨的市場狀況預(yù)測 229、南京甲級(jí)寫字樓市場小結(jié) 23〔二〕優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析 241、優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 242、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開展概述 243、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供給狀況 254、南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 255、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求及空置率 266、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金 267、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供給狀況及開展趨勢 278、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié) 28〔三〕五星級(jí)酒店市場分析 291、南京五星級(jí)酒店市場開展概述 292、南京五星級(jí)酒店市場當(dāng)前供給狀況 293、南京五星級(jí)酒店分布 304、南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率 315、南京五星級(jí)酒店平均房價(jià)趨勢 316、南京五星級(jí)酒店未來供給狀況及開展趨勢 327、南京五星級(jí)酒店市場小結(jié) 33〔四〕中高檔公寓市場分析 341、中高檔公寓定義 342、南京中高檔公寓市場開展概述 343、南京中高檔公寓市場當(dāng)前供給狀況 344、南京中高檔公寓市場分布 355、南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 366、南京中高檔公寓市場售價(jià)趨勢 367、南京中高檔公寓市場未來供給狀況 378、南京中高檔公寓市場小結(jié) 37〔五〕國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓市場分析 381、國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓定義 382、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓開展概述 383、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓當(dāng)前供給狀況 394、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓需求狀況及出租率 405、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓平均租金趨勢 406、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓未來供給狀況 417、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓市場小結(jié) 41四、工程分析與定位規(guī)劃 42〔一〕地塊解析 421、地理位置 422、周邊交通分析 423、工程周邊設(shè)施及景觀資源分布 444、地塊基地分析 44〔二〕工程分析〔SWOT分析〕 461、工程優(yōu)勢〔Strength〕 462、工程劣勢〔Weakness〕 473、工程時(shí)機(jī)〔Opportunity〕 484、工程威脅〔Threats〕 48〔三〕工程評(píng)價(jià) 50五、工程定位與規(guī)劃 51〔一〕工程定位 511、工程整體定位 512、商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力 523、持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系 52〔二〕城市綜合體各元素初步定位 541、工程商業(yè)定位方向研判 542、其他功能的初步定位 55(三)各功能板塊開展概念 561、商業(yè) 562、甲級(jí)寫字樓 573、酒店及效勞式公寓 574、銷售型物業(yè)開展定位 58(四)工程經(jīng)營管理 59六、工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 60〔一〕工程整體開發(fā)建設(shè)的原那么 601、工程整體開發(fā)目標(biāo) 602、工程開發(fā)時(shí)序原那么 61〔二〕工程開發(fā)橫道圖 62七、投資估算與資金籌措 64〔一〕工程總投資估算 64〔二〕資金籌措 651、資金來源 652、工程籌資方案 65八、對(duì)該工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 65〔一〕評(píng)價(jià)的根本假設(shè) 66〔二〕財(cái)務(wù)分析結(jié)果 671、編制現(xiàn)金流量表 672、財(cái)務(wù)指標(biāo) 703、敏感度分析 71〔三〕財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 721、可行性 722、償債能力評(píng)價(jià) 72九、工程風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施 73〔一〕國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 731、穩(wěn)定房價(jià)不等于降低房產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)位 732、房價(jià)調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價(jià)上漲的速度 743、宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 744、商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 745、相應(yīng)措施 75〔二〕政府行政管理行為對(duì)工程的影響及相應(yīng)的措施 76〔三〕施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 77〔四〕市場風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 791、南京商業(yè)地產(chǎn)前景較好 792、控制市場風(fēng)險(xiǎn)措施 79〔五〕內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 811、科學(xué)的決策管理程序 812、嚴(yán)格的工作流程制度和審批程序制度 813、公正的招投標(biāo)管理制度 814、施工管理制度 815、嚴(yán)密的財(cái)務(wù)管理制度 826、營銷及招商管理制度 82

序〔一〕市場分析南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的效勞吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長勢頭，運(yùn)行良好，城市具有競爭力，南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場購置力。近年來，南京消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場的繁榮活潑，消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。1、甲級(jí)寫字樓市場分析南京甲級(jí)寫字樓市場從2003年開始進(jìn)入快速開展時(shí)期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺，整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距。南京市甲級(jí)寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米，未來3年新增供給量高達(dá)86萬平方米，每年吸納量才5-10萬平方米，供求失衡，空置率已達(dá)預(yù)警狀態(tài)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測，從2003開始至2021年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場預(yù)計(jì)約有200萬平方米的市場存量，但累計(jì)的有效吸納量預(yù)計(jì)只有約84萬平方米，差距非常巨大。市場處于高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)行水平，假設(shè)市場需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴(yán)重積壓的情況。但有個(gè)性化特征、具有國際標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場上仍然比重很少。2、優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場南京優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開始進(jìn)入開展時(shí)期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)工程以購物中心形式為主，大局部的未來供給還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場仍有空間。3、南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場南京市五星級(jí)酒店市場在2000年進(jìn)入了高速開展的時(shí)期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上，但各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競爭導(dǎo)致平均房價(jià)一直處于較低的水平。未來供給以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有局部供給。伴隨著供給量的加大，高星級(jí)酒店市場未來的競爭將更為劇烈。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場的整體水平。4、中高檔公寓市場2003年起，中高檔公寓新增供給放量，市場正式進(jìn)入啟動(dòng)階段，伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供給集中放量。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。未來供給量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供給限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持。5、國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓市場目前南京效勞式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)，市場上缺乏純粹意義上的效勞式公寓工程和知名運(yùn)營商。未來供給較少，2021年共有兩個(gè)工程合計(jì)353間客房的供給，對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的開展態(tài)勢使得效勞式公寓未來開展前景向好。〔二〕工程定位1、工程整體定位打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體工程同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。結(jié)合工程自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！2、工程規(guī)模：持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)規(guī)模比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃工程形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造工程獨(dú)特優(yōu)勢，打造城市級(jí)地標(biāo)。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性開展能力較強(qiáng)。城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長期的過程，在工程較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持工程健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成局部?？紤]本工程前期開展資金充足，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮，開展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在工程投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，開展42%得銷售型物業(yè)。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬平米，寫字樓20萬平米，酒店6.5萬平米，效勞式公寓2.5萬平米，銷售型物業(yè)中商業(yè)街5萬，soho辦公10萬，高檔公寓20萬平米。3、持有型物業(yè)定位城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于工程龐大的體量以及較好的地理位置,故南京工程商業(yè)宜采取城市級(jí)購物中心+購物公園〔街區(qū)〕+文化娛樂中心的混合模式開展，以市場缺失的中高檔購物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推開工程資產(chǎn)升值。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。寫字樓開展甲級(jí)寫字樓，酒店和公寓是提升工程形象和品質(zhì)的重要配套和組成局部，工程將引入國際知名酒店和公寓品牌。4、銷售型物業(yè)開展定位基于工程的自然、地理?xiàng)l件、交通以及工程周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級(jí)公寓開展為此中心城區(qū)高尚居住區(qū)。結(jié)合現(xiàn)狀局部商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，soho商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主?！踩彻こ涕_發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排工程方案從2021年1月開始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即工程可望于2021年底全部竣工。本工程沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴(kuò)大工程影響力的產(chǎn)品類型，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立工程品牌形象。酒店和寫字樓工程入市進(jìn)一步提升工程的整體形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)?！菜摹惩顿Y估算與資金籌措本工程開發(fā)建設(shè)的投資總額〔含資本化利息〕為985,341.37萬元，建筑面積為84萬平方米，公司總投資約98.5億元，其中自有資金按國家規(guī)定35%計(jì)算約34.5億元，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋〔五〕工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)分析結(jié)果說明，工程內(nèi)部收益率達(dá)13.22%〔稅前〕，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266，253.58萬元，NPV﹥0，那么未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；說明已滿足最低的報(bào)酬要求，覆蓋了資本本錢，能夠增加股東財(cái)富；投資回收期為15.36年，說明在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算期內(nèi)能回收投資，本工程可行。〔六〕工程風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施建議本工程組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)開展。工程加強(qiáng)與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，有效地控制工程風(fēng)險(xiǎn)。一、工程總論〔一〕工程背景1、工程名稱南京中山東路518號(hào)城市綜合體〔暫定名〕工程2、開發(fā)公司背景簡介中國航空工業(yè)集團(tuán)公司〔簡稱“中航工業(yè)〞〕是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團(tuán)公司重組整合而成立。集團(tuán)公司設(shè)有防務(wù)、運(yùn)輸機(jī)、發(fā)動(dòng)機(jī)、直升機(jī)、機(jī)載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機(jī)、航空研究、飛行試驗(yàn)、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等10大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近200家子公司〔分公司〕、有20多家上市公司，中國航空工業(yè)集團(tuán)公司秉承“航空?qǐng)?bào)國、強(qiáng)軍富民〞宗旨，弘揚(yáng)“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越〞理念，牢牢把握財(cái)富革命的契機(jī)，大力實(shí)施“市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運(yùn)作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化開展〞，謀求更高更快更強(qiáng)的開展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級(jí)大集團(tuán)邁進(jìn)。中航城以“開啟城市未來〞的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。通過“中航城模式在各重點(diǎn)城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)和增值做出奉獻(xiàn)。中航城在南京，將依靠母公司-中國航空工業(yè)集團(tuán)龐大的實(shí)力，與國際資本融合，整合國際頂級(jí)團(tuán)隊(duì)資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠(yuǎn)見，為南京市的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來一個(gè)嶄新的局面。結(jié)合南京的城市特性，鑒于目前國內(nèi)和國際都對(duì)城市綜合體開發(fā)形成了新的認(rèn)識(shí)，提出了對(duì)于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可無視的重要領(lǐng)域，同時(shí)也是城市未來開展的新趨勢，為了開展和繁榮南京市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為南京市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活的城市空間。3、研究工作依據(jù)?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?〔建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)〕?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?〔國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資[1993]530號(hào)〕?關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知?及附件〔中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)〕?南京市建設(shè)工程價(jià)格信息?4、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)見下表。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)0土地號(hào)——1總占地面積公頃39.52總建筑面積萬平方米843控制指標(biāo)說明——〔二〕可行性研究結(jié)論1、市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，南京市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供給，但與本工程比擬而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似工程在南京市區(qū)比擬缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。2、工程建設(shè)進(jìn)度工程方案從2021年1月開始施工，由于本工程規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)建設(shè)工期為7年，即工程可望于2021年底全部竣工。3、投資估算和資金籌措投資估算本工程開發(fā)建設(shè)的投資總額〔含資本化利息〕為9853417萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項(xiàng)本錢費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。工程總投資估算表資金籌措本工程的資金來源主要包括自有資金〔資本金〕、銀行貸款和預(yù)售收入等。公司總投資約98.5億元，其中自有資金按國家規(guī)定35%計(jì)算約34.5億元，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。工程資金籌措表序號(hào)資金來源金額用途1公司自籌34.5億支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。2銀行貸款64億支付建安工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用。3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入工程竣工后的尾款結(jié)算。合計(jì)98.5億備注：籌資款取整數(shù)4、工程綜合評(píng)價(jià)結(jié)論本工程屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)工程，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，工程已立項(xiàng)，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。本工程選址適宜，定位準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)合理，售價(jià)適中，符合市場主流需求。從財(cái)務(wù)分析結(jié)果說明，工程內(nèi)部收益率達(dá)13.22%〔稅前〕，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為266，253.58萬元，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益；此外，本工程具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。工程綜合評(píng)價(jià)結(jié)論：本工程具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本工程可行。二、工程投資環(huán)境和宏觀市場研究南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的效勞吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了長足的開展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場的繁榮活潑，消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、GDP及其增長南京地區(qū)GDP增長趨勢較為穩(wěn)定：2003年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，增長了約21.4%。2004年的生產(chǎn)總值更是到達(dá)了2,067億元，年增幅約31.2%；2005年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅15.1%；此后增長勢頭放緩，至2007年，GDP年增長率約18.1%，2003年至2007年GDP年均復(fù)合增長率約20.1%；2021年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.1%；穩(wěn)定的增長勢頭說明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的開展態(tài)勢以及市場對(duì)于經(jīng)濟(jì)開展的較強(qiáng)信心。2、人均GDP及其增長南京地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭：2003年至2005年，南京市人均GDP增長加速，年均增幅保持在20%以上；2006年，受人口數(shù)量的增長影響，當(dāng)年人均GDP為39,379元，較之上年出現(xiàn)-3.8%的負(fù)增長；至2007年，當(dāng)年的人均GDP年增長率約13.9%，重新呈現(xiàn)快速增長的勢頭；2021年，按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)50327元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長9.1%；人均GDP穩(wěn)定的增長勢頭說明了南京消費(fèi)能力保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。3、固定資產(chǎn)投資及其增長南京市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩：南京市固定資產(chǎn)投資2007年為1,868億元，較之2006年增長了15.7%，略高于2005年至2006年的15%的漲幅；既2003年約58.2%左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運(yùn)行態(tài)勢較為穩(wěn)定，2003年至2007年的年均復(fù)合增長率為18.3%；2021年全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額2154.17億元，比上年增長15.3%；南京市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要?jiǎng)恿χ弧?、支柱產(chǎn)業(yè)開展?fàn)顩r南京市支柱產(chǎn)業(yè)開展運(yùn)行態(tài)勢良好：2007年，南京市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑比照〔采用新的統(tǒng)計(jì)口徑〕，比上年增長22.3%；全市當(dāng)年工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)〔電子、石化、鋼鐵、汽車〕實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值到達(dá)約3,985億元，同口徑比照〔采用新的統(tǒng)計(jì)口徑〕增長21.7%；四大支柱產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值占到了全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值約68.8%的比重。并且2007年當(dāng)年完成新產(chǎn)品產(chǎn)值770.14億元，增長46.1%。5、人口數(shù)量及其特征南京市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長：截止至2007年底，南京市常住人口數(shù)量到達(dá)了741.3萬人，較之2006年增加了22.24萬人，增長了3.1%；2004年南京市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口〞，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進(jìn)了南京常住人口數(shù)量的增長，同時(shí)也吸引大批人才落戶南京；2021年底，南京市戶籍人口約為624.46萬人，其中市區(qū)人口為541.24萬人，較之上年增加了6.85萬人，人口向市區(qū)集聚的趨勢較為明顯，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的開展。6、人均可支配收入及其增長南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過2005年約29.3%的增長頂峰后，近兩年來增速放緩，2006年和2007年的年增幅分別為16.9%和15.8%：2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長，2003年至2007年的年均復(fù)合增長率約為18.8%；2007年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比擬于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列；據(jù)抽樣調(diào)查，2021年全市城市居民人均可支配收入為23122.69元，比上年增長13.8%。7、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，2003年至2007年間的年均復(fù)合增長率約為23.1%，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場購置力：2004年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，較之上年增長約43.9%，主要是由于南京市消費(fèi)品市場投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的開展；伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費(fèi)品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭，2021年全市城市消費(fèi)品零售總額約為1651.82億元，較之上年增長約19.7%。8、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長南京市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額自2003年來保持著較好的增長勢頭：2004年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為293億元，增長率也到達(dá)新高約59.3%；2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，較之上年僅僅微漲1.1%；2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成351億元和446億元，年增幅分別為18.6%和27%；2021年，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額508.17億元，增長13.9%。三、南京市房地產(chǎn)市場分析〔一〕甲級(jí)寫字樓市場分析1、甲級(jí)寫字樓解析關(guān)于甲級(jí)寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級(jí)寫字樓〞是指：位于南京河?xùn)|中心城區(qū)，硬件設(shè)施到達(dá)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)；甲級(jí)寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層；根據(jù)甲級(jí)寫字樓的的集聚程度，我們將南京市甲級(jí)寫字樓市場主要?jiǎng)澐止臉菂^(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，而作為新興開展區(qū)域的建鄴區(qū)將會(huì)在未來供給的市場局部涉及。甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：2、南京甲級(jí)寫字樓市場開展概述甲級(jí)寫字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、南京國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級(jí)寫字樓工程；和其他的二線城市一樣，南京的甲級(jí)寫字樓市場的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是“散賣〞為主,純租賃工程很少；近兩年，南京甲級(jí)寫字樓市場表現(xiàn)較為活潑，一批具有特色的已竣工和在建甲級(jí)寫字樓工程為南京的甲級(jí)寫字樓市場添加亮點(diǎn)。3、南京甲級(jí)寫字樓市場當(dāng)前供給狀況截至2007年底，南京市共有約54萬平方米的甲級(jí)寫字樓供給；2003年至2007年的年均增長率約為8%左右；2005-2006年是南京甲級(jí)寫字樓供給最為集中的年份，而且絕大局部集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供給體量相近；經(jīng)歷了2006年較為集中的供給頂峰后，2007年的供給量呈現(xiàn)了減緩的趨勢。4、南京甲級(jí)寫字樓分布5、南京甲級(jí)寫字樓市場需求狀況及空置率南京甲級(jí)寫字樓市場的銷售率水平在2003-2005年保持著較高的水平，當(dāng)年的吸納量均超過了當(dāng)年新增供給，主要由于消化之前的市場存量；2006年起，由于當(dāng)年的新增供給量較大，到達(dá)了139,662平方米，導(dǎo)致2006年和2007年的銷售率放緩，當(dāng)年的銷售率分別為39.33%和29.59%。南京市甲級(jí)寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，從2003年的19.1%至2005年的9.9%，下降了9.2%左右，主要是由于市場租賃需求強(qiáng)勁所致；至2006年起，新增供給量的增大使得2006年當(dāng)年的空置率為19.8%，而2007年的空置率為15.1%,較之上年的稍有改善，當(dāng)年的市場新增供給較少也是主要原因之一；盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓工程根本能保持85%-90%的出租率,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，局部跨國公司進(jìn)駐南京無法找到適宜的辦公樓，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓市場無法得到進(jìn)一步升級(jí)。6、南京甲級(jí)寫字樓市場租金及售價(jià)受房地產(chǎn)市場高速開展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，2004-2005年的租金年均增長率保持在7%左右。至2006年起至2007年，租金大幅提升，年均租金增長率到達(dá)了16%和12%；2003年至2007年，南京甲級(jí)寫字樓租金的年均復(fù)合增長率約為11%；南京地區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金約為為3-5元/平方米/天，市中心區(qū)域的局部優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓租金，如世貿(mào)中心〔金陵飯店西樓〕和置地廣場的租金可以到達(dá)4.3-5元/平方米/天。南京市甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)當(dāng)前約為人民幣14,417元/平方米；自2004年起，售價(jià)呈現(xiàn)上升的走勢，但是2006年由于供給較大，2006年和2007年的平均售價(jià)漲幅僅為14%和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；2003年至2007年甲級(jí)寫字樓售價(jià)年均復(fù)合增長率約為20%,伴隨著土地升值和建造本錢的增加，售價(jià)保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭。7、南京甲級(jí)寫字樓市場未來供給狀況2021-2021年將是南京市甲級(jí)寫字摟集中上市供給的時(shí)段，總供給體量約在86萬平方米左右；2021年的供給量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級(jí)寫字樓的供給體量加大，2021年該區(qū)域的供給量約為18.5萬平方米，占到當(dāng)年總供給量的44%；一批高質(zhì)量寫字樓將會(huì)陸續(xù)上市，如紫峰大廈、南京國際廣場、金陵飯店二期等，這些優(yōu)質(zhì)工程必將提升甲級(jí)寫字樓市場的整體品質(zhì)和租售價(jià)格水平。8、本工程全面竣工時(shí)〔2021年〕面臨的市場狀況預(yù)測市場供給量預(yù)測2003-2007年甲級(jí)寫字樓供給的年均增長率約為8%，截止07年底供給量約為54萬平方米；2021-2021年大量甲級(jí)寫字樓將集中面世，供給量共約86萬平方米；市場數(shù)據(jù)，2003至2021年甲級(jí)寫字樓的年均供給量約為17.5萬平方米；按平均每年新增10萬平方米的供給量保守預(yù)測，至2021年底南京市甲級(jí)寫字樓市場總供給量約為200萬平方米。市場需求量預(yù)測2003-2007年甲級(jí)寫字樓的年吸納量在2萬-12萬平方米之間變化，波動(dòng)很大；甲級(jí)寫字樓的空置率在10%-20%區(qū)間，處于供給失衡的預(yù)警狀態(tài)；按平均每年6萬平方米的吸納量估計(jì)，至2021年底南京市甲級(jí)寫字樓總吸納量約為84萬平方米。市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測預(yù)計(jì)至2021年底，南京市甲級(jí)寫字樓市場約有200萬平方米的市場存量與累計(jì)84萬平方米的市場吸納量，兩者之間存在很大的差距，市場風(fēng)險(xiǎn)巨大。9、南京甲級(jí)寫字樓市場小結(jié)南京甲級(jí)寫字樓市場從2003南京甲級(jí)寫字樓市場從2003年開始進(jìn)入快速開展時(shí)期南京甲級(jí)寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距大多數(shù)的甲級(jí)寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺南京未來甲級(jí)寫字樓市場紫峰、南京國際廣場等高品質(zhì)、地標(biāo)性的工程將有助于整體市場品質(zhì)提升紫峰、南京國際廣場等高品質(zhì)、地標(biāo)性的工程將有助于整體市場品質(zhì)提升未來寫字樓市場供給激增市場吸收能力有限，存在供過于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險(xiǎn)

〔二〕優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析1、優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義本節(jié)研究的“優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施〞是指：位于南京中心城區(qū)，有國際一線品牌及國際二線品牌，國內(nèi)一線及二線品牌入駐、具有一定規(guī)?！步ㄖ娣e5,000平米以上〕的商業(yè)設(shè)施；優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街；根據(jù)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的集聚程度，我們將南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要?jiǎng)澐譃樾陆挚?、湖南路、總統(tǒng)府商業(yè)街、珠江路四個(gè)區(qū)域。2、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開展概述南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)開展歷史悠久，可以追溯到19世紀(jì)50年代；當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；近幾年，南京的優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場，正從由百貨形態(tài)壟斷天下向購物中心、精品商業(yè)街等形式過渡。3、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供給狀況截至2007年底，南京市共有57.64萬平米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施供給；歷年增長率14.98％，人均優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積為0.16平米〔以中心城區(qū)人口為基準(zhǔn)〕；約有43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到1957年；1999年及2000年是南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)最集中的年份，而且絕大局部集中在新街口區(qū)域；在最近的幾年間，開業(yè)量最大的是2005年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街。4、南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布5、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求及空置率由于南京市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；截至2007年底的空置率為1.56％；百貨形態(tài)的商業(yè)設(shè)施入駐率都在100％；購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“德基廣場〞的入駐率為98％，“1912〞的入駐率為97.5％。6、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的首層平均租金當(dāng)前為人民幣22.2元/平米/天，年均增長率3.75％；南京市優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金支付形式有兩種：一種是純租金方式，即沒有支付固定數(shù)額的租金；一種是扣率〔營業(yè)額提成〕，即按單店銷售額的固定比例支付租金；由于南京現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位：精品商業(yè)街采用固定租金的形式：1912當(dāng)前租金的范圍從5元/平米/天～8元/平米/天。7、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供給狀況及開展趨勢未來三年每年優(yōu)質(zhì)商業(yè)的上市量根本持平，平均每年26萬方左右；未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?7％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給；2021年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的65％降到49％；河西新城與夫子廟將開展成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域；特別是河西新城，隨著CBD開發(fā)的推進(jìn)，大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)上市，將占到未來總量供給的29％；越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。8、南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié)南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從2000年開始進(jìn)入開展時(shí)期，目前主要以百貨商場為主南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場從2000年開始進(jìn)入開展時(shí)期，目前主要以百貨商場為主南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)由于以百貨形式為主，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)工程以購物中心形式為主大局部的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供給還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)工程以購物中心形式為主大局部的優(yōu)質(zhì)商業(yè)未來供給還是集聚在新街口河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供給，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場仍有空間

〔三〕五星級(jí)酒店市場分析1、南京五星級(jí)酒店市場開展概述南京市的老五星級(jí)酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的局部酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級(jí)酒店的開展使五星級(jí)酒店市場供給步入了頂峰期；1983年，位于鼓樓區(qū)的金陵飯店開業(yè)成為南京市第一家五星級(jí)酒店；進(jìn)入2000年，南京酒店業(yè)進(jìn)入了快速開展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級(jí)酒店越發(fā)受到青睞。2、南京五星級(jí)酒店市場當(dāng)前供給狀況截至2007年底，南京市五星級(jí)酒店數(shù)量約為16家，總客房數(shù)約4,839間；2003年后南京五星級(jí)酒店市場的供給量較為平穩(wěn)，之后在2004年和2006年供給量激增，共增加客房數(shù)1,235間，其中僅2006年內(nèi)就有4家五星級(jí)酒店開業(yè)，索菲特鐘山高爾夫酒店、索菲特銀河大酒店、金陵濱江會(huì)議中心和紫金山莊，總供給客房數(shù)約867間；目前市場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司；國際品牌的五星級(jí)酒店僅有四家，僅占到總量的25%〔約1,200間〕，增長速度緩慢。3、南京五星級(jí)酒店分布南京市五星級(jí)酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；南京市的五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域，其中鼓樓區(qū)和玄武區(qū)五星級(jí)酒店客房數(shù)分別占到總供給量的49%和22%,合計(jì)約3424間客房;白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的7%；五星級(jí)酒店主要集中在客源較為集中的市中心商業(yè)區(qū)，且伴隨著江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的開展，區(qū)域內(nèi)也有一定量的供給以滿足與日俱增的消費(fèi)需求。4、南京五星級(jí)酒店需求狀況及入住率南京市的五星級(jí)酒店一直保持較為穩(wěn)定的入住率，2005年-2007年。年平均入住率從71.9%上升至73.6%，增幅較??；這主要是由于2006年五星級(jí)供給量較大，使得五星級(jí)酒店的市場需求量在一定程度上被緩解；相比于蘇州、杭州等周邊城市五星級(jí)酒店年均70%以上的入住率，南京市的五星級(jí)酒店入住率保持著較高的水準(zhǔn)，市場需求充足。5、南京五星級(jí)酒店平均房價(jià)趨勢與南京五星酒店穩(wěn)定較高入住率成比照的是其相對(duì)較低的房價(jià)，2005年和2006年的平均房價(jià)僅為500元/間/天和504元/間/天。至2007年，平均房價(jià)較之上年有了大幅的提升，增長幅度到達(dá)7.57%，2007年平均房價(jià)到達(dá)了540元/間/天；造成五星級(jí)酒店房價(jià)偏低的原因主要是價(jià)格戰(zhàn)，各大五星級(jí)酒店普遍采取“惡性價(jià)格戰(zhàn)〞的策略招攬客源，對(duì)于整體市場的房價(jià)水平產(chǎn)生了不良的影響，目前市中心類似于僑鴻皇冠假日酒店、金陵飯店這樣的知名五星級(jí)飯店，目前的平均房價(jià)水平僅在600元/間/天左右。6、南京五星級(jí)酒店未來供給狀況及開展趨勢2021-2021年間南京市將有16家五星級(jí)酒店〔包含丁山花園大酒店二期和湖濱金陵飯店二期〕上市，總計(jì)客房數(shù)約4,339間，其中國際管理酒店未來供給約1,600間；2021年和2021年將成為供給量最為集中的兩年，兩年的供給量約占到了未來供給總量的91%(3,437間客房),2021年五星級(jí)酒店的供給數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約250間客房的供給；市中心區(qū)域仍然是五星級(jí)酒店的的聚集地，大量的新增供給在滿足日益增長的商務(wù)、會(huì)展需求的同時(shí)，對(duì)競爭日趨劇烈的五星級(jí)酒店的房價(jià)水平將成為一個(gè)新的考驗(yàn)，頂級(jí)國際品牌酒店的引入有望打破房價(jià)堅(jiān)冰，實(shí)現(xiàn)整體提升；未來諸多五星級(jí)酒店尤其是國際品牌的五星級(jí)酒店供給量的增加將對(duì)老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、效勞質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級(jí)。7、南京五星級(jí)酒店市場小結(jié)南京當(dāng)前五星級(jí)酒店市場南京市五星級(jí)酒店市場進(jìn)入南京市五星級(jí)酒店市場進(jìn)入2000年，進(jìn)入了高速開展的時(shí)期目前五星級(jí)酒店主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)五星級(jí)酒店的年平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上各個(gè)酒店之間的惡性價(jià)格競爭導(dǎo)致平均房價(jià)一直處于較低的水平未來供給以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有局部供給伴隨著供給量的加大，高星級(jí)酒店市場未來的競爭將更為劇烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場的整體水平南京未來未來供給以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有局部供給伴隨著供給量的加大，高星級(jí)酒店市場未來的競爭將更為劇烈凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進(jìn)一步的提升南京五星級(jí)酒店市場的整體水平

〔四〕中高檔公寓市場分析1、中高檔公寓定義本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場〔不包括別墅〕，主要指位于市中心區(qū)域〔鼓樓區(qū)，玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū)〕，目前銷售均價(jià)在8,000元以上的公寓工程。2、南京中高檔公寓市場開展概述南京中高檔公寓市場起步于2001年，代表性工程有金鷹國際花園等；2003年起中高檔公寓供給出現(xiàn)放量，年均新增面積超過100萬平方米，其中2004年到達(dá)197萬平方米的近年峰值；各區(qū)中，鼓樓、建鄴兩區(qū)開展迅速，2002－2007年累計(jì)上市面積均到達(dá)200萬平方米左右，分別位列全市首位和次席。3、南京中高檔公寓市場當(dāng)前供給狀況2003－2007，南京中高檔公寓累計(jì)供給穩(wěn)定增長，年復(fù)合增長率到達(dá)47.8％，至2007年，市場累計(jì)供給量到達(dá)730萬平方米；2003年起全市中高檔公寓年新增供給超過100萬平方米，并在2004年到達(dá)197萬平方米的峰值；2005年起受土地供給限制及宏觀調(diào)控影響，新增供給逐年回落，2007年僅109萬平方米，成為2003年以來的最低值。4、南京中高檔公寓市場分布2002－07年中高檔公寓供給集中在中心五城區(qū)；鼓樓區(qū)中高檔公寓累計(jì)新增227萬平方米主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢；建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供給為198萬平方米市場開展主要得益于政府的河西新CBD規(guī)劃；白下區(qū)累計(jì)新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，工程地段較好。5、南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率2003－2007，南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，至2007年累計(jì)增加14.5個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)97.4％，市場需求旺盛；2003－2007，南京中高檔公寓銷售面積與新增供給呈同步開展態(tài)勢，總量相差較少，市場表現(xiàn)健康；2005年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，銷售面積首度超過同期供給，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。6、南京中高檔公寓市場售價(jià)趨勢2007年，南京中高端公寓平均售價(jià)為9,139元/平方米，較2003年累計(jì)上漲98.3％，漲幅較大。7、南京中高檔公寓市場未來供給狀況未來三年內(nèi)，南京全市中高檔公寓供給仍將保持較高水平，不過供給量有逐年減少的趨勢；受中心城區(qū)可用土地減少影響，未來南京中高檔公寓供給主要集中在建鄴區(qū)。8、南京中高檔公寓市場小結(jié)2003年起，中高檔公寓新增供給放量，市場正式進(jìn)入啟動(dòng)階段伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，20032003年起，中高檔公寓新增供給放量，市場正式進(jìn)入啟動(dòng)階段伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供給集中放量中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)隨著河西CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供給區(qū)域之一未來供給量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供給限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持南京未來未來供給量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供給限制，中心城區(qū)中高檔公寓價(jià)格將得到需求的有效支持

〔五〕國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓市場分析1、國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓定義根據(jù)南京的市場實(shí)際狀況，本節(jié)研究的“國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓〞是指：高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)，在外立面，內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓，局部工程成為地標(biāo)性建筑；配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于4-5星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會(huì)所效勞；物業(yè)管理：國際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級(jí)別的物業(yè)管理公司，提供完整、便捷的物業(yè)效勞；家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。南京目前市場上的國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓主要集中在幾所五星級(jí)酒店，以長期出租為主的局部大面積的酒店客房；2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓。2、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓開展概述1998年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè)，標(biāo)志著國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓的雛形進(jìn)入南京；2001年是南京市國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓市場的新增供給最為集中的一年，當(dāng)年供給量約194間；2001年后，南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓的開展一直是停滯不前，直至2007年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)，標(biāo)志著真正意義上的國際知名效勞式公寓品牌進(jìn)入南京，為未來市場開展帶來良好的契機(jī)。3、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓當(dāng)前供給狀況至2007年底，南京市國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓數(shù)量為5家，總客房數(shù)約425間；2000年前南京僅有一家國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓功能的酒店(南京金絲利喜來登酒店〕，而客房數(shù)僅僅只有21間；直至2001年，新增供給驟然激增，蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約194間客房的供給；2001年后南京效勞式公寓缺乏新增供給；2007年擁有210間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當(dāng)年的新增供給幾乎相當(dāng)于之前的歷史供給總和。4、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓需求狀況及出租率南京市的效勞式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢，2005年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當(dāng)年平均出租率維持在84%，主要是由于占當(dāng)時(shí)全市供給總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在工程結(jié)束后歸國而導(dǎo)致→市場規(guī)模較小，經(jīng)營較易受單一事件影響，整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大；2007年全市的效勞式公寓的平均入住率僅為為48%，主要是由于建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國際公寓在當(dāng)年11月入市，其當(dāng)年激增的供給量和20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至60%是導(dǎo)致整體市場平均出租率走低的直接原因。5、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓平均租金趨勢南京市效勞式公寓的的租金水平根本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢，2005年的平均租金為251元/平方米/月，2006-2007年的租金水平保持不變，根本維持在255元/平方米/月的水平；跨國公司加大進(jìn)駐南京的力度和外籍人士數(shù)量的增加，尤其是高端商務(wù)人士的數(shù)量的增加對(duì)于效勞式公寓租金的增長起著一定的推動(dòng)作用；由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國際公寓在2007年開業(yè)，地理位置的劣勢在一定程度上表達(dá)在其相對(duì)較低的租金水平上僅為210元/平方米/月，比照上海目前的國際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)效勞式公寓平均租金270元/平方米/月，未來還有很大的開展空間。6、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓未來供給狀況2021-2021年間，目前所知的僅有兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓工程將于2021年上市，且兩個(gè)工程均位于市中心的鼓樓區(qū)，其中最引人注目的是位于南京國際廣場的效勞式公寓工程，此工程已被摩根士丹利收購，且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進(jìn)行管理。7、南京國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓市場小結(jié)目前南京效勞式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)市場上缺乏純粹意義上的效勞式公寓工程和知名運(yùn)營商主要客群為長期居住和工作的中高端外籍商務(wù)人士受市場新增供給和客源市場等客觀因素影響，近年來出租率呈下降趨勢目前南京效勞式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)市場上缺乏純粹意義上的效勞式公寓工程和知名運(yùn)營商主要客群為長期居住和工作的中高端外籍商務(wù)人士受市場新增供給和客源市場等客觀因素影響，近年來出租率呈下降趨勢未來供給較少，2021年共有兩個(gè)工程合計(jì)353未來供給較少，2021年共有兩個(gè)工程合計(jì)353間客房的供給大力引進(jìn)國際知名效勞式公寓運(yùn)營商品牌，打造純粹的國際標(biāo)準(zhǔn)效勞式公寓加強(qiáng)硬件設(shè)施的更新?lián)Q代，加強(qiáng)市場競爭力，提升租金水平對(duì)外經(jīng)濟(jì)的良好的開展態(tài)勢使得效勞式公寓未來開展前景向好

四、工程分析與定位規(guī)劃〔一〕地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離1、地理位置地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離工程位于南京市中心區(qū)域，距新街口僅一步之遙。占地面積39.5萬平米。工程地塊北臨中山東路、南靠瑞金路，西臨龍?bào)粗新?、東臨解放路；距離新街口2公里、距離南京市火車站5.5中山東路代表民國軸線的主干路，瑞金路是表達(dá)城市生活氣息的重要次干路。隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合開展，新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射，必將影響到工程的價(jià)值與功能布局。2、周邊交通分析工程毗鄰多條主干道，但是受快速干道和瑞金路較為狹窄的影響，通行條件一般。地塊西面南北雙向12車道的龍?bào)粗新贰渤鞘锌焖俑傻拦?車道，地下穿過龍?bào)粗新泛腿鸾鹇贰?；龍?bào)粗新窞槌鞘锌焖俾贰菜淼馈?主干路形式，雙向共12個(gè)車道。道路兩側(cè)開口共計(jì)10個(gè)，均為右進(jìn)右出形式。中山東路中山東路為城市主干路，本段為雙向5車道。兩側(cè)有單位進(jìn)出開口7個(gè)，路段中設(shè)置紅綠燈1處，設(shè)置公交站臺(tái)1對(duì)，均位于軍區(qū)總院附近。中山東路解放路工程西及南部區(qū)域交通通行差工程周邊公共交通站點(diǎn)分布解放路為城市次干路，雙向4車道，兩側(cè)開口共計(jì)17個(gè)，道路中間無隔離欄控制，路段中無信號(hào)燈控制，公交站臺(tái)解放路工程西及南部區(qū)域交通通行差工程周邊公共交通站點(diǎn)分布瑞金路為城市次干路，為雙向5車道，其中由東至西為2個(gè)車道。道路兩側(cè)共計(jì)開口12個(gè)，路中設(shè)置紅綠燈2處，公交站臺(tái)3處。工程西側(cè)地塊中部和工程地塊南部區(qū)域通達(dá)性較差由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能囕v必須在四叉路口〔龍?bào)粗新泛腿鸾鹇贰巢趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車道，進(jìn)入地塊的中部；常府街、瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的，尤其是在上下班的頂峰時(shí)段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。根據(jù)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃，地塊未來公共交通設(shè)施較為完善，出行較為便利。工程周邊有多個(gè)公交站點(diǎn)，區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷；2021年的開通的地鐵2號(hào)線逸仙橋站位于地塊北面，而明故宮站也毗鄰地塊的東北面；遠(yuǎn)期規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線〔預(yù)計(jì)將于2021年建成〕也會(huì)在工程附近有兩個(gè)出口，具體位置有待確定〔明故宮站、瑞金路站〕；3、工程周邊設(shè)施及景觀資源分布工程周邊旅游資源豐富，主要景點(diǎn)均位于步行范圍內(nèi)，對(duì)于工程本身未來的商業(yè)、高星級(jí)酒店等相關(guān)物業(yè)市場的針對(duì)客源市場起到有益補(bǔ)充。歷史積淀深厚鄰近明故宮遺址、西華門公園，表達(dá)皇家氣度、滄桑變遷、厚重歷史；隔河西望大行宮總統(tǒng)府、梅園新村等，反映民國時(shí)期的建筑風(fēng)貌。教育科研集中周邊有南航、五十五所、通信工程學(xué)院、江蘇軟件園。文化休閑設(shè)施豐富工程地塊分析有中國第二歷史檔案館、南京博物院、國民黨監(jiān)察委員會(huì)辦公樓舊址等展覽館。總統(tǒng)府、梅園新村等旅游設(shè)施，1912街區(qū)等。工程地塊分析4、地塊基地分析目前整個(gè)地塊內(nèi)大多數(shù)為老舊的廠房設(shè)施為主；因此對(duì)于本地塊的未來開發(fā)物業(yè)類型來說，利用價(jià)值不大；除去必須保存的建筑物，建議可以考慮保存少局部廠房改造成具有特色的精品酒店、零售商業(yè)設(shè)施外，其他建筑將建議不再保存。目前工程地塊周邊的配套設(shè)施較為健全，超市、醫(yī)院、銀行、學(xué)?！哺咧泻痛髮W(xué)〕商業(yè)和餐飲設(shè)施也一應(yīng)俱全，根本可以滿足生活需求，但是整體的檔次一般。工程地塊內(nèi)有大量的綠化空間，在未來地塊的綜合開發(fā)過程中，可以加以利用以，美化工程區(qū)域內(nèi)的環(huán)境。工程地塊形狀較為方正，便于整體布局、規(guī)劃：地塊北面、東面不沿街，地塊南面局部不沿街：極大減少了地塊的商業(yè)利用價(jià)值，影響了地塊的可觀性，限制了地塊整體布局；地塊西面中部的在建辦公樓，減少了臨街面影響了地塊的可觀性。

〔二〕工程分析〔SWOT分析〕1、工程優(yōu)勢〔Strength〕區(qū)位優(yōu)勢本工程距離南京市級(jí)中心新街口和南京城東生活區(qū)約2公里。新街口商圈在南京商業(yè)開展中有著非常重要的地位，無論是行業(yè)歷史，還是對(duì)南京消費(fèi)者還是周邊城市的影響都有向心力作用，其輻射范圍面向全南京市乃至周邊地區(qū)。但是新街口商圈本身在未來較長時(shí)間內(nèi)改造的可能性小，改造的難度也大；隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合開展，新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射，必將影響到工程的價(jià)值。本工程在規(guī)劃上可以改變以往陳舊低檔消費(fèi)的面貌，在規(guī)模上可以塑造一處新的商業(yè)商務(wù)地標(biāo)，改變南京城市商業(yè)商務(wù)格局。交通優(yōu)勢交通樞紐規(guī)格影響商業(yè)形態(tài)。優(yōu)越的交通條件可以為工程帶來巨大的人流，為工程的成功奠定根底。地塊擁有便利的交通條件，中山東路是代表民國軸線的主干路，瑞金路是表達(dá)城市生活氣息的重要次干路。兩條道路可以迅速的把工程融入到南京整體城市文化與生活氣氛中。未來〔2021年〕地鐵2號(hào)線的將在工程北側(cè)設(shè)置兩個(gè)出入口，可以將遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者帶到此地，擴(kuò)大了工程得輻射力和影響力，地鐵的開通運(yùn)營可以為工程帶來更多人流。規(guī)模優(yōu)勢整個(gè)工程占地39.5萬平米，總建筑面積到達(dá)近百萬平米?？伤闼茉煲粋€(gè)完整的城中城的概念，將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活得各項(xiàng)功能在空間上進(jìn)行組合。商業(yè)、辦公、居住、餐飲、休閑等各種功能相互依存、相互補(bǔ)益，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的城市綜合體。通過多種功能的聚合，綜合體實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市生活多方面消費(fèi)需求的全面滿足，最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，提升了工程的競爭力。城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率。工程本身優(yōu)勢地塊位于老城核心地區(qū)，為南京老城稀有的土地資源，有較為完整的產(chǎn)權(quán)，利于整體開發(fā)。工程由集團(tuán)統(tǒng)一建設(shè)及經(jīng)營管理，業(yè)權(quán)統(tǒng)一，降低了在城市升級(jí)改造實(shí)施過程中的難度。地塊具有濃郁的歷史文化氣氛：周邊明代宮廷的象征—明故宮，以及中山東路沿線一系列民國時(shí)期的文化建筑；優(yōu)良的現(xiàn)狀環(huán)境，可利用的要素較多，保存局部工業(yè)建筑，成為本基地開發(fā)的特色，同時(shí)拆遷壓力小。地塊內(nèi)別具特色的近代建筑點(diǎn)綴其中，還有大量的綠化景觀資源，有利于工程持續(xù)開展建設(shè)，形成工程獨(dú)特記憶和工程獨(dú)特亮點(diǎn)。2、工程劣勢〔Weakness〕周邊商業(yè)商務(wù)氣氛缺乏工程局部區(qū)域尤其是西側(cè)和北側(cè)，沿街面被遮擋，將會(huì)影響到未來工程的開發(fā)；同時(shí)在周邊區(qū)域的整體的商業(yè)環(huán)境較差，業(yè)態(tài)檔次偏低，亟待改善。工程西側(cè)交通壓力建大工程西側(cè)地塊中部和工程地塊南部區(qū)域通達(dá)性較差，由于受到城東快速干道的影響，由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能囕v必須在四叉路口〔龍?bào)粗新泛腿鸾鹇贰巢趴勺筠D(zhuǎn)至由南向北的車道，進(jìn)入地塊的中部；常府街、瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的，尤其是在上下班的頂峰時(shí)段，瑞金路狹窄的4車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。瑞金路頂峰時(shí)的交通狀況及城市快速干道對(duì)于進(jìn)入地塊的西面中部也造成了一定的難度。未來地塊建設(shè)量的增加帶來了交通量的增長，開發(fā)的規(guī)模得巨大也為城市周邊帶來巨大交通壓力。解決方法和建議開發(fā)本工程前要充分分析工程開發(fā)時(shí)序，通過工程自身開發(fā)，提升工程商業(yè)氣氛，改變工程基地在區(qū)域內(nèi)的形象；交通方面，加強(qiáng)開發(fā)前技術(shù)層面的研究分析，與國內(nèi)外知名交通參謀合作，配合到建筑設(shè)計(jì)，解決存在的交通問題。3、工程時(shí)機(jī)〔Opportunity〕集團(tuán)支持力度大工程是中航集團(tuán)航空工業(yè)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)相聯(lián)合的先河力作，是集團(tuán)重點(diǎn)打造的明星工程，并給與足夠的資金和相關(guān)支持，因此，工程具有良好的開展背景，為工程更大的開展提供了時(shí)機(jī)。經(jīng)驗(yàn)豐富的合作伙伴為保證工程的高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行，公司將通過國際一流的商業(yè)籌劃參謀公司和設(shè)計(jì)公司的共同參與，整合國內(nèi)外最優(yōu)質(zhì)的資源，為工程的順利執(zhí)行提供了有效保證?，F(xiàn)有區(qū)域的缺乏之處也為工程開展提供了良好的時(shí)機(jī)現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)單一，檔次不高，為工程開展提供了良好的時(shí)機(jī)，工程有更進(jìn)一步的調(diào)整與開展空間；工程周邊尚無規(guī)模能與之媲美的工程，工程具有獨(dú)一無二得競爭優(yōu)勢。4、工程威脅〔Threats〕市場風(fēng)險(xiǎn)及威脅南京市在未來幾年將有大量商業(yè)和甲級(jí)寫字摟集中上市供給，這些供給中存在工程的競爭對(duì)手，工程需要在這些競爭中脫穎而出，需要：準(zhǔn)確把握定位：通過與專業(yè)參謀公司的合作，準(zhǔn)確把握市場狀況，了解真正的主流消費(fèi)者及其需求，有助于工程定位的準(zhǔn)確性以及其后招商經(jīng)營和營銷工作的有效進(jìn)行。合理規(guī)劃：包括總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、經(jīng)營規(guī)劃等，從規(guī)劃方案上強(qiáng)調(diào)其功能性來贏得消費(fèi)者的青睞。

〔三〕工程評(píng)價(jià)工程將成為南京新地標(biāo)工程同南京其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為南京商業(yè)格局更新中的重要一員，進(jìn)而有可能在未來占據(jù)南京的商業(yè)主導(dǎo)地位。結(jié)合工程自身特點(diǎn)，以商業(yè)為核心的驅(qū)動(dòng)力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造南京新地標(biāo)！

五、工程定位與規(guī)劃〔一〕工程定位1、工程整體定位打造南京地標(biāo)級(jí)的城市綜合體完善城市功能，跟隨城市開展步伐開展的城市綜合體工程增進(jìn)了用地集約性，對(duì)土地資源日益緊張的地區(qū)帶來新的開展契機(jī)；綜合體工程集成多種業(yè)態(tài)，自身內(nèi)部配套齊全，減輕配套設(shè)施投入壓力；綜合體輻射區(qū)域較大，影響力高，對(duì)城市開展有著積極作用。本工程通過城市綜合體的打造，完善區(qū)域內(nèi)交通及配套設(shè)施，為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)開展提供根底；滿足工程區(qū)域及周邊對(duì)商業(yè)、高檔辦公物業(yè)需求；促使片區(qū)產(chǎn)業(yè)多元開展。改變區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)形象，通過改造進(jìn)一步提升區(qū)域的競爭力。同時(shí)，工程作為中航集團(tuán)在航空工業(yè)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展的新里程碑，工程的成功將成為中航集團(tuán)工程標(biāo)桿，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場的知名度，樹立專業(yè)形象。本工程位于南京中心地帶，擁有“高密度聚集〞的綜合資源，因而具備“高強(qiáng)度抗衰〞的特性，給企業(yè)的長遠(yuǎn)開展帶來時(shí)機(jī)。綜合體工程統(tǒng)一的管理，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)工程保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性開展能力較強(qiáng)。2、商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動(dòng)力低風(fēng)險(xiǎn)城市綜合體模型本工程功能配置城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合，能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和開展的重要形式。低風(fēng)險(xiǎn)城市綜合體模型本工程功能配置城市綜合體中包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等功能，其中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，它為整個(gè)工程定位確定了市場基調(diào)，是表達(dá)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，同時(shí)也為工程樹立鮮明的個(gè)性。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進(jìn)，推開工程資產(chǎn)升值。3、持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃工程形象，以高檔次高標(biāo)準(zhǔn)打造工程獨(dú)特優(yōu)勢，打造城市級(jí)地標(biāo)。同時(shí)順利開業(yè)后，持有型物業(yè)統(tǒng)一管理運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)整體功能高效化，有利于整個(gè)工程保持在頂尖的運(yùn)行狀態(tài)，獲得突出的經(jīng)濟(jì)效益，提高整體物業(yè)的價(jià)值。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性開展能力較強(qiáng)。城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財(cái)務(wù)回收期是一個(gè)長期的過程，在工程較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持工程健康財(cái)務(wù)狀況得重要組成局部。同時(shí)，銷售型物業(yè)借助持有型物業(yè)的高起點(diǎn)、高定位，銷售型物業(yè)實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)值。物業(yè)類型持有/銷售建筑面積〔萬平方米〕所占比例商業(yè)街區(qū)式商業(yè)持有810%購物中心持有1214%商業(yè)街銷售56%商業(yè)匯總

2530%寫字樓甲級(jí)寫字樓持有2024%SOHO銷售1012%寫字樓匯總

3036%酒店五星級(jí)酒店持有3.54%四星或超五星持有34%酒店匯總

6.58%公寓效勞式公寓持有2.53%配套公寓銷售2024%公寓匯總

22.527%匯總

84100%持有型物業(yè)匯總4958%銷售型物業(yè)匯總3542%考慮本工程前期開展資金充足，為企業(yè)長遠(yuǎn)利益考慮，開展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時(shí)在工程投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，開展42%得銷售型物業(yè)。

〔二〕城市綜合體各元素初步定位1、工程商業(yè)定位方向研判經(jīng)過多年開展，南京市多中心商業(yè)格局目前正在形成。南京商業(yè)市場興旺，商圈眾多。尤以新街口聞名遠(yuǎn)近，眾多的特色商業(yè)街區(qū)，進(jìn)一步豐富了商業(yè)市場，使之更趨層次化、專業(yè)化。但幾大商圈都或多或少存在整體業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)失調(diào)，百貨過多，而餐飲、娛樂相比照重較低。以新街口最為突出。除河西外，幾大商圈交通都過分集中，導(dǎo)致商圈擁堵狀況嚴(yán)重。沒有任何一個(gè)工程能有效的擴(kuò)大目標(biāo)消費(fèi)者范圍，把游客、城市中產(chǎn)階層、城市小資白領(lǐng)階層都列入其中。而本工程的體量規(guī)模和低容積率的特征為我們提供了相應(yīng)的機(jī)遇。由于工程龐大的體量以及較好的地理位置,在所有可能的選擇中，南京工程宜采取混合模式開展：城市級(jí)購物中心+購物公園〔街區(qū)〕+文化娛樂中心組合有效將目標(biāo)消費(fèi)群體的范圍擴(kuò)展到城市中產(chǎn)+城市白領(lǐng)+游客，有效的擴(kuò)大工程消費(fèi)半徑，提升工程生存能力及影響力，豐富的產(chǎn)品類型為持有型產(chǎn)品和銷售型產(chǎn)品提供操作空間。檔次方面：以市場缺失的中高檔購物和生活時(shí)尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。2、其他功能的初步定位模式分布區(qū)域商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓中高檔綜合性城市中心規(guī)劃新城市中心城市購物中心區(qū)域購物中心購物公園甲級(jí)四星級(jí)五星級(jí)當(dāng)?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓生活時(shí)尚中心城市中心生活時(shí)尚中心甲級(jí)四星級(jí)五星級(jí)精品酒店當(dāng)?shù)馗邫n住宅普通公寓酒店式公寓根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。

(三)各功能板塊開展概念1、商業(yè)持有型商業(yè)開展概念：城市級(jí)購物中心是打造檔次的核心，街區(qū)式商業(yè)融合文化藝術(shù)娛樂休閑等功能，提升商業(yè)整體品質(zhì)。持有型商業(yè)分兩期開發(fā)，第一期開發(fā)購物公園式街區(qū)商業(yè)；第二期開發(fā)城市級(jí)一站式購物中心。購物公園式街區(qū)商業(yè)以環(huán)境打造和文化氣氛為第一要?jiǎng)?wù)，是文化藝術(shù)娛樂休閑最正確結(jié)合的具有強(qiáng)烈商業(yè)創(chuàng)新的，采用混合業(yè)態(tài)開展，開展“泛商業(yè)〞體系以休閑娛樂為主導(dǎo)，注入特色餐飲功能、文化藝術(shù)展示功能、教育功能、娛樂功能城市級(jí)一站式購物中心 是城市核心的、城市級(jí)的具有強(qiáng)烈都市商業(yè)印象的以高端消費(fèi)為主的國際商業(yè)體驗(yàn)：以購物為主導(dǎo)，商品以高檔為主，輔以中高檔，囊括眾多國際一線品牌，實(shí)現(xiàn)跨越式開展，回避市場中檔中高檔的開展主流。整體環(huán)境優(yōu)雅不失時(shí)尚、品味不失商業(yè).2、甲級(jí)寫字樓標(biāo)志性的建筑文化。摩天大樓的建筑文化就是標(biāo)志性的外立面形象。先進(jìn)的硬件設(shè)施。包括物業(yè)的外觀、內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)、自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)，保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)以及電梯、空調(diào)等方面。寫字樓追求科技與創(chuàng)新，所使用的技術(shù)較酒店更先進(jìn)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。高品質(zhì)軟件效勞。一方面要有高效的物業(yè)管理，另一方面要有對(duì)入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)效勞，例如衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)籌劃、會(huì)展中心等效勞。3、酒店及效勞式公寓酒店和公寓是提升工程形象和品質(zhì)的重要配套和組成局部，工程將引入國際知名酒店和公寓品牌。4、銷售型物業(yè)開展定位高級(jí)式公寓基于工程的自然、地理?xiàng)l件、交通以及工程周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，工程開展為此區(qū)域內(nèi)高尚居住區(qū)。工程的規(guī)劃理念及目標(biāo)應(yīng)充分挖掘和利用土地優(yōu)勢，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)住區(qū)與商業(yè)街區(qū)的互動(dòng)，強(qiáng)調(diào)高尚居住環(huán)境和氣氛，強(qiáng)調(diào)住區(qū)的個(gè)性特征與私密性，同時(shí)兼顧與商業(yè)街區(qū)的關(guān)聯(lián)。Soho商務(wù)樓結(jié)合現(xiàn)狀局部商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，規(guī)劃局部soho商務(wù)樓，滿足中小企業(yè)辦公需求采用開放式街區(qū)的形式，造街實(shí)現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實(shí)現(xiàn)可銷售面積最大商業(yè)街結(jié)合soho的建設(shè)，開展局部商業(yè)街?？梢詫?shí)現(xiàn)較高的商業(yè)價(jià)值。

(四)工程經(jīng)營管理優(yōu)秀的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)與建筑設(shè)計(jì)參謀公司為保障本商業(yè)工程可以一舉成功，無論是在商業(yè)定位可以符合市場與后期經(jīng)營管理方面可以在南京居于同行業(yè)前列，還是商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)最趨合理并顯現(xiàn)特色的商業(yè)氣氛以及建筑設(shè)計(jì)方面具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，從工程最優(yōu)開展出發(fā)，中航集團(tuán)從集團(tuán)公司與中航地產(chǎn)抽調(diào)優(yōu)秀的管理人員與專業(yè)人士集聚南京，組建優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)工程團(tuán)隊(duì)，同時(shí)將委托香港、日本及美國的一流的專業(yè)商業(yè)參謀公司與建筑設(shè)計(jì)公司參與工程的開發(fā)，為工程順利開發(fā)作足準(zhǔn)備工作。

六、工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排〔一〕工程整體開發(fā)建設(shè)的原那么1、工程整體開發(fā)目標(biāo)躲避風(fēng)險(xiǎn)從目前宏觀經(jīng)濟(jì)形式和房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀來看，還存在著很多不確定因素，因此所開發(fā)的產(chǎn)品必須保證市場接受程度高。集團(tuán)目前財(cái)務(wù)狀況良好，但綜合體工程開發(fā)周期長且投資巨大，因此工程本身開發(fā)的良好現(xiàn)金流是重要的保證品牌提升工程規(guī)模和區(qū)位是南京非常稀缺的土地資源，工程的成功將作為集團(tuán)地產(chǎn)板塊開發(fā)的示范工程，并將其影響力擴(kuò)張到全國范圍。同時(shí)打造企業(yè)和工程品牌。先期入市的產(chǎn)品需要營造工程整體形象。良好的財(cái)務(wù)指標(biāo)工程產(chǎn)品復(fù)合，容積率小，為規(guī)劃銷售型物業(yè)奠定了前提。工程開發(fā)前期資金充裕，但由于巨大的投資，從經(jīng)濟(jì)性考慮必須有一定規(guī)模的產(chǎn)品快速銷售才能保證有良好的現(xiàn)金流。價(jià)值最大化長期持有型物業(yè)是高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，未來租金升值潛力巨大且存在國際資本運(yùn)作的空間。局部高價(jià)值含量的物業(yè)可開發(fā)后期進(jìn)行高價(jià)格銷售2、工程開發(fā)時(shí)序原那么正確的開發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著極為重要的意義，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。關(guān)注各物業(yè)類型的特點(diǎn)，把控各產(chǎn)品推出市場的時(shí)機(jī)和期望到達(dá)的效果，銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)相結(jié)合，控制市場風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)力、人力、物力等各種因素綜合考慮。前期沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴(kuò)大工程影響力的產(chǎn)品類型本工程地處城市中心，商業(yè)氣氛較好，在新街口商圈外延區(qū)域內(nèi)，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立工程品牌形象，對(duì)后續(xù)產(chǎn)品的價(jià)值提升有非常大的幫助。酒店和寫字樓工程入市進(jìn)一步提升工程的整體形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，有利于資金回現(xiàn)，有利于人力資源調(diào)配。住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)，享受工程形象提升積累的價(jià)值表達(dá)。并且由于配套的成熟帶動(dòng)產(chǎn)品銷售。銷售型商鋪待工程整體價(jià)值頂峰期時(shí)推出市場，可獲取高價(jià)值回報(bào)。保證綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義：最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值。防止各物業(yè)之間的負(fù)面影響。

〔二〕工程開發(fā)橫道圖本工程規(guī)模為總建筑面積84萬平方米，按照政府部門的規(guī)劃條件、參謀公司的初步籌劃方案和開發(fā)公司的實(shí)際情況，本工程各階段的進(jìn)度安排如下：工程方案從2021年1月開始施工，由于本工程規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計(jì)整體開發(fā)時(shí)期為7年，即工程可望于2021年底全部竣工。2021年5--12月，籌劃決策階段。2021年首先開工建設(shè)的是街區(qū)商業(yè)和購物中心2021年年底街區(qū)商業(yè)的開業(yè)將為綜合體工程拉開恢弘的序幕依托西華門歷史遺址的文化氣息，獨(dú)具特色的街區(qū)商業(yè)將展現(xiàn)工程的獨(dú)特魅力、在市場上產(chǎn)生巨大的影響力、提升周邊土地和物業(yè)的價(jià)值同時(shí)一期住宅、SOHO、甲級(jí)寫字樓及五星級(jí)酒店將開始開工2021年年底購物中心的試營業(yè)與第一期住宅的銷售將帶來工程的又一個(gè)高潮持有型的商業(yè)局部將帶來持續(xù)增長的經(jīng)營收入住宅的銷售將為工程的持續(xù)開發(fā)帶來健康的現(xiàn)金流2021年五星級(jí)酒店的開業(yè)將進(jìn)一步提高物業(yè)的整體形象和檔次為工程帶來高端的國際客戶也將促進(jìn)二期住宅和一期SOHO的銷售2021年地標(biāo)性建筑的國際甲級(jí)寫字樓將推出市場包含商業(yè)、酒店、寫字樓的綜合體工程已初具規(guī)模工程的高端商務(wù)商業(yè)形象將提升整個(gè)片區(qū)的檔次，打造市級(jí)的核心商圈2021年酒店式效勞公寓即將面世，作為綜合體工程的配套，將進(jìn)一步提升物業(yè)的整體價(jià)值甲級(jí)寫字樓將全面竣工，為市場供給高質(zhì)素的辦公物業(yè)第一期商鋪也將推出市場，在比擬成熟的商業(yè)商務(wù)氣氛內(nèi)，必將以較高的售價(jià)為工程的持續(xù)開展提供健康的現(xiàn)金流2021年第二個(gè)持有型酒店將華美登場，隨著工程前期的成功運(yùn)作，或?qū)⒋蛟煲粋€(gè)超五星酒店〔而非四星級(jí)〕至2021年底占地近40萬平方米，總建筑面積逾80萬平方米的大型城市綜合體工程將全面展現(xiàn)他高貴的氣質(zhì)和獨(dú)特的魅力

七、投資估算與資金籌措為了保證工程的投資效益，我們本著嚴(yán)謹(jǐn)和慎重的態(tài)度進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，并通過以下的分析得出的結(jié)論是：該工程從總體開發(fā)的收益層面而言，只要正確處理好市場定位、商業(yè)規(guī)劃、土建開發(fā)、提煉最優(yōu)的收益模式、完善后續(xù)經(jīng)營管理，成功是必然的?！惨弧彻こ炭偼顿Y估算本工程開發(fā)建設(shè)的投資總額〔含資本化利息〕為941,302.37萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項(xiàng)本錢費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。工程總投資估算表〔二〕資金籌措1、資金來源公司總投資約94億元，其中自有資金按國家規(guī)定35%計(jì)算約33億元，剩余65%約61億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。2、工程籌資方案單位：億元序號(hào)資金來源金額用途1公司自籌33億支付土地出讓金、契稅；購置公司固定資產(chǎn)；公司前期開辦費(fèi)用；前期工程費(fèi)的支付，墊支的流動(dòng)資金等。2銀行貸款61億支付建安工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)期間費(fèi)等開發(fā)費(fèi)用。3預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入工程竣工后的尾款結(jié)算。合計(jì)94億備注：籌資款取整數(shù)八、對(duì)該工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)〔一〕評(píng)價(jià)的根本假設(shè)南京工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目總用地規(guī)劃指標(biāo)1用地面積(㎡)395,000.002容積率2.133總建筑面積(㎡)1,100,000.004計(jì)容積率面積(㎡)840,000.004.1封閉式購物中心(㎡)120,000.004.2商業(yè)街區(qū)(㎡)80,000.004.3商業(yè)街(㎡)50,000.004.4五星酒店(㎡)35,000.004.5四星酒店(㎡)30,000.004.6200米甲級(jí)寫字樓(㎡)80,000.004.7100米甲級(jí)寫字樓(㎡)120,000.004.8SOHO(㎡)100,000.004.9效勞式公寓(㎡)25,000.004.10住宅(㎡)200,000.005不計(jì)容積率面積(㎡)260,000.006機(jī)動(dòng)停車數(shù)〔個(gè)〕6,500.001、全投資假設(shè)。假設(shè)在確定工程的現(xiàn)金流量時(shí)，只考慮全部投資的運(yùn)動(dòng)情況，而不具體區(qū)分自有資金和借入資金的具體形式的現(xiàn)金流量；2、現(xiàn)金流量在期初或期末產(chǎn)生；3、各類營業(yè)收入均能夠收現(xiàn)，無壞賬；4、測算的各類本錢均為付現(xiàn)本錢；5、稅負(fù)按現(xiàn)行稅收政策計(jì)算。評(píng)價(jià)的根本指標(biāo)：

〔二〕財(cái)務(wù)分析結(jié)果1、編制現(xiàn)金流量表本報(bào)告數(shù)據(jù)來源于上述的根本測算工程期間的劃分根據(jù)財(cái)務(wù)分析的根本假設(shè)之一—現(xiàn)金流量的產(chǎn)生在期初或者期末，來設(shè)計(jì)本工程的期間劃分。本工程計(jì)算期為17年，其中，建設(shè)期7年，經(jīng)營期根據(jù)產(chǎn)品類型的實(shí)際情況假設(shè)。

項(xiàng)目簡要經(jīng)濟(jì)分析表〔1〕

項(xiàng)目簡要經(jīng)濟(jì)分析表〔1〕南京工程物業(yè)租金及售價(jià)類型物業(yè)類型可租面積/可售面積(㎡)租金/售價(jià)單位2021年租賃收入/銷售總收入〔萬元〕持有型物業(yè)商業(yè)200,000.00100.00元/㎡/月34,312.01甲級(jí)寫字樓200,000.0080.00元/㎡/月16,128.00酒店650,000.00450-650元/間/日13,533.08效勞式公寓25,000.007.50元/