柏城集團(tuán)：昌泰物流項(xiàng)目策劃活動(dòng)方案53

前言昌泰物流工程即將進(jìn)入封頂完工階段,工程前期工作進(jìn)程順利,為了實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售和資金的迅速回籠.還有大量工作需要繼續(xù),無(wú)論是施工,質(zhì)檢,招商，銷(xiāo)售,物管,都要確保實(shí)現(xiàn)本工程順利銷(xiāo)售的同時(shí)提高開(kāi)發(fā)商知名度,我們根據(jù)昌泰物流的工程情況、周邊環(huán)境以及客戶(hù)分析，做出本籌劃案。我們將從工程定位，招商工作，銷(xiāo)售工作一些較為詳細(xì)的界定,考慮到這次銷(xiāo)售工作任務(wù)在時(shí)間上盡量往前提，所以我們將重點(diǎn)從銷(xiāo)售,招商，媒體廣告環(huán)節(jié)出發(fā),力求實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為資金投入量大,運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)的工程,需要每個(gè)部門(mén),每個(gè)環(huán)節(jié)的相互配合,在執(zhí)行方案時(shí)我們將按照現(xiàn)行方案實(shí)施,并根據(jù)實(shí)際情況靈活變通,到達(dá)最正確效應(yīng)。第一局部、物流園區(qū)的開(kāi)展和背景1對(duì)物流概念的理解根據(jù)物流的內(nèi)在實(shí)質(zhì)和活動(dòng)特點(diǎn)，通常意義上的物流概念為：物流是為滿(mǎn)足消費(fèi)者需要而進(jìn)行從起點(diǎn)到終點(diǎn)間的原材料、中間過(guò)程庫(kù)存，最后產(chǎn)品和相關(guān)信息有效流動(dòng)和儲(chǔ)存的方案、實(shí)施和控制管理過(guò)程。這是美國(guó)物流協(xié)會(huì)從總結(jié)物流經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特點(diǎn)和作用的根底上所下的定義。物流概念的演變和開(kāi)展過(guò)程充分揭示出物流的核心內(nèi)涵，即通過(guò)與企業(yè)及社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的緊密結(jié)合，物流己不僅僅是一般意義上的與運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)有關(guān)的傳統(tǒng)組織管理技術(shù)，而是可以創(chuàng)造更高經(jīng)濟(jì)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)?，F(xiàn)代條件下的物流是涵蓋企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的創(chuàng)造增值價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，物流既是一項(xiàng)管理技術(shù)，也是現(xiàn)代條件下新的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展理論，因此，對(duì)物流概念的理解應(yīng)更為寬泛和多角度、多側(cè)面。①對(duì)物流運(yùn)作功能的理解物流是將企業(yè)的原材料采購(gòu)，半成品及產(chǎn)成品庫(kù)存、銷(xiāo)售相關(guān)的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、包裝等進(jìn)行一體化管理的生產(chǎn)活動(dòng)。②對(duì)物流增值功能的理解物流是對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)、銷(xiāo)售組織管理及相關(guān)資源進(jìn)行重新整合，以?xún)?yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資本升值活動(dòng)。③物流信息功能的理解物流是為企業(yè)經(jīng)營(yíng)方案制定、存量管理、產(chǎn)品跟蹤、市場(chǎng)需求分析及產(chǎn)品流通運(yùn)作等經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)具有決策支持功能的信息效勞活動(dòng)。④對(duì)物流價(jià)值功能的理解物流是通過(guò)降低企業(yè)運(yùn)輸及配送費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存、優(yōu)化資金流等途徑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)節(jié)約的創(chuàng)造增值價(jià)值的活動(dòng)。對(duì)物流概念理解的不同，以及因物流在不同企業(yè)及不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)環(huán)節(jié)的作用存在差異，表現(xiàn)為物流組織管理方法的多樣性，如“準(zhǔn)時(shí)制生產(chǎn)〞、“零庫(kù)存〞、“供給鏈管理〞等。隨著物流作為一種專(zhuān)業(yè)化效勞方式的出現(xiàn)，其具體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)。現(xiàn)代物流的開(kāi)展和趨勢(shì)1開(kāi)展特點(diǎn)國(guó)外現(xiàn)代物流業(yè)的開(kāi)展水平以美國(guó)、日本和歐盟國(guó)家為代表。戰(zhàn)后興旺國(guó)家經(jīng)濟(jì)的逐步繁榮，出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上大批量工業(yè)制成品的銷(xiāo)售需要，并要求盡可能地把運(yùn)輸同庫(kù)存、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝和銷(xiāo)售等相關(guān)作業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)行，以便加速物資流通和降低運(yùn)銷(xiāo)本錢(qián)。這一經(jīng)濟(jì)開(kāi)展形勢(shì)，為西方物流業(yè)的起步奠定了根底；進(jìn)入70年代，由于石油危機(jī)的打擊，興旺國(guó)家企業(yè)紛紛將生產(chǎn)地設(shè)在國(guó)外原料產(chǎn)地，或者在產(chǎn)品的主要消費(fèi)地就近組裝，從而在客觀上促進(jìn)了物流業(yè)地區(qū)范圍的擴(kuò)大和物流業(yè)的快速開(kāi)展，日益開(kāi)展的交通根底設(shè)施和運(yùn)輸條件以及先進(jìn)的運(yùn)輸組織方式如多式聯(lián)運(yùn)，為物流業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展提供了必要條件。從國(guó)外物流業(yè)50年的開(kāi)展進(jìn)程看，國(guó)外物流業(yè)的開(kāi)展主要得益于穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、興旺的信息技術(shù)、寬松的法制環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的全球化、區(qū)域化和集團(tuán)化。專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍和先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與通信手段，使物流效勞不斷向快速便捷。優(yōu)質(zhì)高效、本錢(qián)低廉的目標(biāo)邁進(jìn)，物流設(shè)施與業(yè)務(wù)范圍也隨之迅速開(kāi)展和擴(kuò)大。美國(guó)、日本及歐盟國(guó)家物流也開(kāi)展到了較高水平。就這些國(guó)家物流本錢(qián)占GDP的百分比而言，美國(guó)為10％，日本為14％，英國(guó)為10．6％，法國(guó)為11．l％，意大利和荷蘭均為11．3％，德國(guó)為13％，西班牙為11．5％，均居世界領(lǐng)先地位。2．2開(kāi)展趨勢(shì)從現(xiàn)代物流的開(kāi)展特點(diǎn)看，物流業(yè)己進(jìn)入成熟階段，物流業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展主要是物流內(nèi)涵的拓展、過(guò)程延伸、覆蓋面的擴(kuò)大以及物流管理的日益專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化。①物流效勞的內(nèi)涵將繼續(xù)拓展物流效勞從最初只解決運(yùn)輸問(wèn)題，逐步開(kāi)展到將裝卸。搬運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)、保管乃至報(bào)關(guān)。通關(guān)、保險(xiǎn)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢、中轉(zhuǎn)、保稅等業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)來(lái)，把整個(gè)商品流通過(guò)程作為一個(gè)完整的領(lǐng)域來(lái)進(jìn)行通盤(pán)考慮和經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品異地加工、裝配、包裝、標(biāo)志、分撥、配送、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓等增值效勞，也逐漸涵蓋進(jìn)來(lái)。②物流效勞過(guò)程在繼續(xù)延伸物流效勞的過(guò)程經(jīng)歷了“港日一港日〞、“門(mén)一門(mén)〞和“生產(chǎn)車(chē)間一貨架〞等幾個(gè)階段，其過(guò)程在逐步延伸。從開(kāi)始時(shí)期將產(chǎn)品從生產(chǎn)線終端送到消費(fèi)者手中到后來(lái)協(xié)助生產(chǎn)企業(yè)以“即時(shí)供貨〔JIT〕〞和“零庫(kù)存〔ZI〕〞等手段加速資金與物資的周轉(zhuǎn)利用，物流業(yè)的效勞過(guò)程不斷向前延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴(yán)格，消費(fèi)后的廢棄物處理和回收利用，也使物流效勞過(guò)程向消費(fèi)后延伸。③專(zhuān)業(yè)化物流效勞在不斷壯大興旺國(guó)家目前非常重視開(kāi)展“第三方物流業(yè)〞。所謂“第三方〞指從事專(zhuān)業(yè)化物流效勞的企業(yè)。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運(yùn)輸企業(yè)的不同之處在于，物流效勞企業(yè)在貨物的實(shí)際移動(dòng)鏈中并不是一個(gè)獨(dú)立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來(lái)執(zhí)行。開(kāi)展第三方物流將支持物流運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯(lián)系。2．3現(xiàn)代物流的核心一供給鏈一體化由于物流管理的作用是將分散的功能要素集合成一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)并以此構(gòu)成物流的根本要義所在，因此物流理論形成伊始便被注入了系統(tǒng)的思想。同時(shí)，由于物流活動(dòng)的各功能要素如運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)。信息組織、效勞質(zhì)量等相互之間存在效益背反關(guān)系，因此必須從系統(tǒng)管理的角度著手，合理正確解決效益背反矛盾。物流的“供給鏈管理〞便是針對(duì)獲得全系統(tǒng)物流效益最優(yōu)化而出現(xiàn)的新管理思想。供給鏈?zhǔn)侵笍牟少?gòu)開(kāi)始經(jīng)過(guò)生產(chǎn)、分配、銷(xiāo)售最后到達(dá)用戶(hù)等一系列活動(dòng)〔既包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也包括物流活動(dòng)本身〕是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣的‘物流鏈〞，而不再是孤立的行為，物流活動(dòng)受這一供給鏈決定和制約。例如效益觀和庫(kù)存觀，供給鏈上各環(huán)節(jié)都有不同的利益和觀念，各功能之間存在大生的沖突也難以避兔，但由于現(xiàn)代管理和現(xiàn)代技術(shù)可以提供總體的信息為各個(gè)鏈節(jié)共享，因此可大大擴(kuò)展視野，使之能從總體上管理整個(gè)“鏈〞，而不是如同過(guò)去那樣只管理各鏈節(jié)之間的“接日〞，或只管其中一局部鏈節(jié)。供給鏈管理實(shí)際上就是把物流和企業(yè)全部活動(dòng)作為一個(gè)統(tǒng)一的過(guò)程來(lái)管理。供給鏈?zhǔn)乾F(xiàn)代物流管理的重要特征，也是現(xiàn)代物流的核心理論和技術(shù)所在。供給鏈管理也稱(chēng)為一體化物流管理OntegratedLogistics人是20世紀(jì)末最有影響的物流趨勢(shì)之一，其根本含義是指不同職能部門(mén)之間或不同企業(yè)之間在物流上的廣泛或全方位合作，以到達(dá)提高物流效率、降低物流本錢(qián)的目的。3、物流園區(qū)的開(kāi)展概況物流園區(qū)的建設(shè)和開(kāi)展問(wèn)題的提出，是由于現(xiàn)代物流開(kāi)展特點(diǎn)和趨勢(shì)本身決定的，也是由于企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)等物流新技術(shù)的應(yīng)用和物流效勞的專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作不斷走向深化的產(chǎn)物。自1998年以來(lái)，開(kāi)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國(guó)被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類(lèi)物流根底設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)〔或物流基地〕正是在此種背景下出現(xiàn)并開(kāi)始大力開(kāi)展的。3．1物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)開(kāi)展到一定階段時(shí)產(chǎn)生的新興物流集疏方式，在日本、德國(guó)等興旺國(guó)家已經(jīng)得到了快速開(kāi)展。隨著我國(guó)傳統(tǒng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向市場(chǎng)化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的開(kāi)展轉(zhuǎn)變，國(guó)家有關(guān)主管部門(mén)開(kāi)始制定了促進(jìn)物流園區(qū)開(kāi)展的宏觀政策，一些興旺地區(qū)和省份也紛紛開(kāi)始籌建物流園區(qū)。然而，對(duì)于物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，我們還缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未有完善。有效的做法可以借鑒。此間分析研究了德國(guó)。日本等興旺國(guó)家在物流園區(qū)建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)和做法，希望能為我國(guó)的物流實(shí)踐工作提供有益的借鑒。在德國(guó)乃至于整個(gè)歐洲，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫使各個(gè)企業(yè)在生產(chǎn)及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)盡力降低本錢(qián)及費(fèi)用支出，尤其是在定購(gòu)原材料到向客戶(hù)分發(fā)最終產(chǎn)品的供給鏈環(huán)節(jié)，節(jié)約本錢(qián)的強(qiáng)烈要求帶來(lái)了開(kāi)展物流產(chǎn)業(yè)的巨大機(jī)遇。隨著物流產(chǎn)業(yè)的興起，原來(lái)相互分割、缺乏合作的倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)葌鹘y(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯(lián)合，專(zhuān)業(yè)性的物流配送經(jīng)營(yíng)實(shí)體及園區(qū)一貨物配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心應(yīng)運(yùn)而生。伴隨著物流業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展，各個(gè)企業(yè)都逐漸意識(shí)到配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心分散建設(shè)。各自為戰(zhàn)帶來(lái)的資源浪費(fèi)，各級(jí)政府也發(fā)現(xiàn)這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。物流園區(qū)作為物流業(yè)開(kāi)展到一定階段的必然產(chǎn)物，在日本。德國(guó)等物流業(yè)較為興旺的國(guó)家和地區(qū)相繼出現(xiàn)。物流園區(qū)在日本稱(chēng)為物流園區(qū)〔DistributionPark〕，在德國(guó)被稱(chēng)為貨運(yùn)村呼reightVillage人雖然名稱(chēng)不同，各國(guó)的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設(shè)目的、效勞功能是根本相同的。3．2國(guó)內(nèi)物流園區(qū)的開(kāi)展情況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)規(guī)模、地理分布、建設(shè)運(yùn)作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的開(kāi)展物流的開(kāi)發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國(guó)政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動(dòng)地區(qū)、區(qū)域和城市物流開(kāi)展的重點(diǎn)工程，給予大力的支持。目前根本形成了全國(guó)從南到北。從東到西的物流園區(qū)建設(shè)開(kāi)展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。3．3物流園區(qū)的區(qū)位選擇和空間布局物流園區(qū)的功能和效勞特性決定了物流園區(qū)大都布局在城市邊緣、交通條件較好、用地充足的地方。為吸引物流、配送轉(zhuǎn)運(yùn)中心等物流企業(yè)在園區(qū)集聚，物流園區(qū)在空間布局時(shí)還需考慮物流市場(chǎng)需求、土地價(jià)格、交通設(shè)施、勞動(dòng)力本錢(qián)、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件因素。3．4物流園區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)物流園區(qū)的開(kāi)展歷史要比物流開(kāi)展歷史短許多，在西方物流較為興旺的國(guó)家，物流園區(qū)也屬于近10年開(kāi)展起來(lái)新事物，因此，園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)開(kāi)展的一個(gè)新趨勢(shì)，目前仍處于迅速開(kāi)展的過(guò)程之中，其建設(shè)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)較少且并不成熟。3．5物流園區(qū)的開(kāi)展前景物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對(duì)使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，主要表現(xiàn)在減輕了物流對(duì)城市交通的壓力，減小了物流對(duì)城市環(huán)境的不利影響，提高了物流經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益，滿(mǎn)足了倉(cāng)庫(kù)建設(shè)大型化開(kāi)展趨勢(shì)和貨物聯(lián)運(yùn)開(kāi)展的需求。物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進(jìn)了日本、德國(guó)等經(jīng)濟(jì)興旺國(guó)家物流業(yè)的快速開(kāi)展，根據(jù)德國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)的研究，未來(lái)10年，即使在日本、德國(guó)這樣運(yùn)輸業(yè)高度興旺的國(guó)家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃開(kāi)展時(shí)期。在我國(guó)，物流業(yè)的開(kāi)展正處于起步階段，物流業(yè)較為興旺的經(jīng)濟(jì)中心城市己經(jīng)開(kāi)始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國(guó)的物流產(chǎn)業(yè)開(kāi)展步伐必將大大加快?？偨Y(jié)：我們認(rèn)為目前北安昌泰物流園的開(kāi)發(fā)應(yīng)充分利用市場(chǎng)提供的良好契機(jī)，審時(shí)度勢(shì)，填補(bǔ)了黑河地區(qū)物流園的一個(gè)空白，創(chuàng)造昌泰集團(tuán)在北安市房地產(chǎn)市場(chǎng)中一個(gè)新的里程碑，昌泰物流工程不但把握市場(chǎng)良機(jī)，利用自身的優(yōu)勢(shì)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的利潤(rùn)，增長(zhǎng)了預(yù)期的利潤(rùn)，為昌泰物流二期工程打下了良好的根底，還能夠把昌泰物流建成黑河地區(qū)的一個(gè)商業(yè)投資典范、著名品牌，從而確立昌泰集團(tuán)在北安房地產(chǎn)界的高品質(zhì)地位。第二局部、市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析1.市場(chǎng)調(diào)查分析〔1〕北安市房地產(chǎn)和商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析1．1、北平安市經(jīng)濟(jì)近年來(lái)迅猛開(kāi)展，為房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展帶來(lái)了一個(gè)成熟的時(shí)機(jī)。2021年北安市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資23.3l億元，占全市固定資產(chǎn)投資的11.8%，房地產(chǎn)業(yè)增加值14.28億元，占GDP比重的4.25%。房地產(chǎn)業(yè)已成為北安市地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中占據(jù)著舉足輕重的地位。1．2、當(dāng)前，北安市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。全市住宅均價(jià)2021年到達(dá)2450元/㎡，其中市區(qū)住宅均價(jià)為2200元/㎡，漲幅達(dá)15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長(zhǎng)較快。1．3、自2001年來(lái)，北安市政府取消經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極推進(jìn)住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開(kāi)發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿(mǎn)足不同層次的住宅需求，促進(jìn)住宅建設(shè)的健康開(kāi)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，同時(shí)引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展中保持合理的比例，全市開(kāi)發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。1．4、為了高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，北安市政府積極組織和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)連片開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)建設(shè)較大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)、住宅小區(qū)，增強(qiáng)商業(yè)配套、生活配套、小區(qū)配套功能。在開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)的同時(shí)，為了使居民的居住條件和居住水平實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，系列物業(yè)管理規(guī)章制度，全面實(shí)施了標(biāo)準(zhǔn)化、法制化管理。1．5、北安商業(yè)產(chǎn)業(yè)前景十分看好，開(kāi)展空間巨大。商鋪、商品房需求量將繼續(xù)大幅度上升，到2021年，北安市區(qū)城市人口要到達(dá)50萬(wàn)人以上。隨著北安城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，城市人口將迅速增加，商品房和商業(yè)需求量將呈逐年上升趨勢(shì)。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者已把目光轉(zhuǎn)移到北安地區(qū)。同時(shí)隨著人均經(jīng)濟(jì)收入的不斷增長(zhǎng)，需求旺盛，商業(yè)產(chǎn)業(yè)將處于快速增長(zhǎng)期，廣闊群眾的潛在購(gòu)置力很大，同時(shí)，根據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)已從滿(mǎn)足自用條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向開(kāi)展。1．6、從理性的角度出發(fā)，在看到北安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體大開(kāi)展的前景之下，這個(gè)市場(chǎng)同時(shí)也存在著諸多的矛盾，臨街商鋪、商場(chǎng)攤位、商品房三大板塊的市場(chǎng)空缺趨近，投資者面臨選擇較小，北安本地房地產(chǎn)的開(kāi)展增速明顯高于GDP及居民收入的增速，這就隱含了經(jīng)濟(jì)泡沫于其中，加上國(guó)家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對(duì)房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場(chǎng)政策影響，實(shí)際上對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是一種考驗(yàn)。所以，把握機(jī)遇，認(rèn)清形勢(shì)，才可以在大環(huán)境中立足。分析：北安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模日趨壯大，這與北安最近這幾年隨著城市化水平的不斷開(kāi)展壯大是分不開(kāi)的。居民生活水平的提高，對(duì)商品房需求量的增長(zhǎng)，加上政府的大力招商引資，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的假設(shè)干優(yōu)惠政策，客觀上刺激了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。同時(shí)也出現(xiàn)了由于房地產(chǎn)開(kāi)展增速過(guò)快、商業(yè)地產(chǎn)工程缺少，群眾對(duì)投資形產(chǎn)品缺乏認(rèn)識(shí)，新生的商業(yè)地產(chǎn)工程必須有一段時(shí)間的讓市場(chǎng)認(rèn)知，從而在銷(xiāo)售方面上帶來(lái)一定的壓力。附加：〔北安市及周邊縣區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)表〕商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注此房出租鐵西220平方米出租2-3多萬(wàn)/年一，二樓河南新中凱鐵西180平方米出租3萬(wàn)/年房東交供熱費(fèi)此房出租橋頭30多平方米出租1萬(wàn)多/年億達(dá)建材物流中心完達(dá)山乳業(yè)對(duì)面6529666都是一百多平大型的物流園60多萬(wàn)2萬(wàn)4千/年沒(méi)有優(yōu)惠小王輪胎商行綏化市長(zhǎng)安物流院外南60米100多平方米租賃3-4萬(wàn)/年空車(chē)配貨綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)70號(hào)100多平方米租賃3-4萬(wàn)/年錦湖輪胎綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平方米租賃3-4萬(wàn)/年融匯輪胎商店綏化市長(zhǎng)安物流院外北5號(hào)門(mén)100多平方米租賃3-4萬(wàn)/年同發(fā)配貨綏化貨運(yùn)樞紐院內(nèi)60號(hào)100多平方米租賃3-4萬(wàn)/年綏化聯(lián)運(yùn)配貨綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)67號(hào)100多平方米租賃3-4萬(wàn)/年金龍宇通客車(chē)配件一道街北方停車(chē)場(chǎng)100多平方米租賃2-3萬(wàn)/年連城輪胎商行民政局樓下商服1361453444100多平方米租賃2-3萬(wàn)/年建大輪胎民政局樓下100多平方米租賃2-3萬(wàn)/年成功車(chē)飾西直街100多平方米租賃2-3萬(wàn)/年光明汽車(chē)配件建民路9號(hào)100多平方米租賃2-3萬(wàn)/年商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注進(jìn)發(fā)機(jī)電電氣焊修理老米場(chǎng)家屬樓一樓7號(hào)80多平方米租賃2-3萬(wàn)/年平安貨物運(yùn)輸鐵西鐵路東大概400多平方米自營(yíng)80多萬(wàn)自己使用，自己家建汽修米其林宏偉家園一樓6665563200多平方米租賃6萬(wàn)多/年合鑫汽修盤(pán)旋道94526567300多平方米自營(yíng)北崗化肥出租三道街40多平方米租賃5000-7000/半年物流公司四道街140多平方米租賃4萬(wàn)8千/年實(shí)德塑鋼六道街100多平方米租賃3萬(wàn)多/年一.二樓大自然地板六道街100多平方米租賃4萬(wàn)多/年一.二樓佳美木櫥柜六道街100多平方米租賃3萬(wàn)多/年一.二樓林頓門(mén)業(yè)六道街100多平方米租賃2萬(wàn)多/年一.二樓長(zhǎng)白山3D木門(mén)六道街100多平方米自營(yíng)20多萬(wàn)元4年前買(mǎi)的，買(mǎi)的時(shí)候是2000/平鑫江南五金北方商場(chǎng)院里的五金60-80平方米租賃60-90/年按月交。一個(gè)月一交立新日雜五金北方商場(chǎng)院外的五金50-70平方米租賃1萬(wàn)多/年孟達(dá)五金北方商場(chǎng)外約200平方米租賃5萬(wàn)多/年富華五金北方外約50平方米租賃1萬(wàn)多/年房東供熱，自己負(fù)責(zé)物業(yè)商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注鴻鵬五金工具北方外15平方米租賃6千/年前幾年租的，據(jù)說(shuō)今年要漲龍鵬輪胎綏化市長(zhǎng)安物流門(mén)口100多平租賃3-4萬(wàn)/年綏化市啟達(dá)貨站綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平租賃3-4萬(wàn)/年綏化市長(zhǎng)安貨站綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平租賃3-4萬(wàn)/年宏達(dá)修理部綏化市長(zhǎng)安物流院100多平租賃3-4萬(wàn)/年明水縣鑫寧遠(yuǎn)輸綏化市長(zhǎng)安物流59號(hào)100多平租賃3-4萬(wàn)/年網(wǎng)絡(luò)連不上遠(yuǎn)程重汽汽配綏化市貨運(yùn)樞紐院北4號(hào)100多平租賃3-4萬(wàn)/年四方配貨綏化市貨運(yùn)樞紐院內(nèi)1號(hào)100多平租賃3-4萬(wàn)/年佳遠(yuǎn)物流綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平租賃3-4萬(wàn)/年北安太偏，貨源少威運(yùn)輪胎綏化市長(zhǎng)安物流院外100多平租賃3-4萬(wàn)/年剎車(chē)大王綏化市長(zhǎng)安物流院外100多平租賃3-4萬(wàn)/年宏達(dá)空車(chē)配貨綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平租賃3-4萬(wàn)/年華興貨運(yùn)綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平租賃3-4萬(wàn)/年綏化天吉貨站綏化市長(zhǎng)安物流院內(nèi)100多平租賃3-4萬(wàn)/年綏化市昆侖潤(rùn)滑油綏化市長(zhǎng)安物流院外100多平租賃3-4萬(wàn)/年商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注五大連池富民種子二道街西街口200-300多平自營(yíng)2400/平〔一二樓〕五市五金建材商店一道街農(nóng)行東十米路北100多平租賃3萬(wàn)多/年五市騰達(dá)農(nóng)機(jī)配件一道街農(nóng)行家屬樓下80-100平租賃3萬(wàn)5千/年五市順達(dá)汽車(chē)維修新客運(yùn)站東南中超地產(chǎn)400多平自營(yíng)3500/平閑置商鋪五大連池政府對(duì)面100多平出租2萬(wàn)多/年〔一二樓〕閑置商鋪一道街30—40多平租賃2400/平5-6萬(wàn)/年二,三街道40多平3000-4000/年商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注華威標(biāo)準(zhǔn)汽車(chē)配件春和街100平多自營(yíng)6-7千/平有意向平安汽車(chē)修配廠克東100平多自營(yíng)北興汽車(chē)修理克東自營(yíng)陽(yáng)光汽修克東100平多自營(yíng)6-7千/平金鈴汽修克東80-100多平自營(yíng)6-7千/平宏達(dá)汽修廠克東80-100多平自營(yíng)日隆汽車(chē)維修中心克東80-100多平自營(yíng)3萬(wàn)-4萬(wàn)/年曲四汽車(chē)修配廠克東150多平自營(yíng)7-8千/平百利汽車(chē)修配廠克東自營(yíng)9000千/平大田化肥農(nóng)藥商店克東自營(yíng)有意向順豐農(nóng)藥商店克東自營(yíng)常豐化肥農(nóng)藥經(jīng)銷(xiāo)部克東自營(yíng)住宅克東租賃最低1500/平最高2600/平商服克東90-100多平租賃最低7000/平最高1萬(wàn)5千商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注龍運(yùn)通北二道街1355525313100平左右自營(yíng)6千-8千/平有意向大吉修理通北二道街6782122100平左右自營(yíng)6千-8千/平東升汽配通北二道街6781904100平左右自營(yíng)6千-8千/平百信汽配通北二道街100平左右自營(yíng)6千-8千/平天成汽配通北二道街100平左右自營(yíng)6千-8千/平鵬豐汽配通北二道街6781529100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年自己家房地產(chǎn)大海汽配通北二道街100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年有意向和鑫汽配通北二道街100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年天程汽配通北二道街100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年興農(nóng)機(jī)動(dòng)車(chē)修理部通北二道街100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年興北重型汽配通北二道街6782471100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年有意向華山電料商店通北二道街100平左右自營(yíng)2萬(wàn)-3萬(wàn)/年正街商服正街100平左右一萬(wàn)多/平3萬(wàn)-5萬(wàn)/年洪坤農(nóng)資通北二道街亞平化肥通北二道街商業(yè)名稱(chēng)地理位置聯(lián)系經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)模式售價(jià)租金備注鄭四汽車(chē)修理趙光60多平自營(yíng)2000/年平房自己家燒信譽(yù)配件趙光100多平自營(yíng)2000/平5000多/年〔平房〕有意向新興修理趙營(yíng)興盛輪胎趙光660411290多平自營(yíng)5千到6千/年興隆趙光160平自營(yíng)有意向大龍修理趙光6606640200多平自營(yíng)有意向農(nóng)豐農(nóng)資趙光170平自營(yíng)4000/平商服一.二樓胡農(nóng)資趙光雙豐農(nóng)資菜籽趙光益農(nóng)趙光豐碩農(nóng)資趙光火龍神化肥趙光1355250033田園農(nóng)資趙光弘吉種子趙光潤(rùn)田農(nóng)資趙光第三局部、工程規(guī)劃開(kāi)展定位研究一、工程分析昌泰物流工程處于北安市北出口是連接高速公路與五大連池市的主要出入口將成為物流、農(nóng)資、和各個(gè)產(chǎn)業(yè)輸入和輸出及中轉(zhuǎn)的一塊瑰寶級(jí)地塊，具有極強(qiáng)的區(qū)位價(jià)格優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、較高升值潛力優(yōu)勢(shì)，且對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，地塊切割、劃分、使用方便，同時(shí)，昌泰集團(tuán)擁有雄厚的資金背景和強(qiáng)大的現(xiàn)金流能力，在市場(chǎng)上已形成極高的市場(chǎng)知名度、信譽(yù)度，這樣，使該工程完全有條件實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)，即“一年投資開(kāi)發(fā)，當(dāng)年峻工，當(dāng)年售罄〞〔一期〕。但是，從以往的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)上看，做為一個(gè)龐大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，尤其是作為新生的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)工程，除需開(kāi)發(fā)商具備雄厚的資金實(shí)力或擁有強(qiáng)有力的資金鏈外，市場(chǎng)的培育、客戶(hù)的認(rèn)知都需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。當(dāng)前，北安市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)類(lèi)似本工程的相同業(yè)態(tài)唯有在南出口完達(dá)山乳業(yè)對(duì)面的億達(dá)建材物流中心，由于它的定位不夠準(zhǔn)確，銷(xiāo)售欠佳對(duì)本工程未造成威脅，使本工程在北安市專(zhuān)業(yè)性地產(chǎn)市場(chǎng)上凸顯了它的開(kāi)展?jié)摿π?。充分利用本工程的特點(diǎn)，加以包裝宣傳，為日后的招商、銷(xiāo)售鋪下良好的根底，使其日后成為北安市的商業(yè)航母之一。二、工程市場(chǎng)定位集現(xiàn)代化于一體，全方位效勞的龐大物流體系三、工程廣告語(yǔ)昌泰物流---品質(zhì)源于實(shí)力，專(zhuān)業(yè)成就完美昌泰物流---昌榮會(huì)聚，泰斗巨鑄(推薦)締造商業(yè)傳奇，引爆財(cái)富亮點(diǎn)______昌泰物流昌泰物流---倡導(dǎo)物流新主張四、工程的SWOT分析優(yōu)勢(shì)A、區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案位于在北安市北出口，是高速路和五大連池市的必經(jīng)之路，過(guò)往的大車(chē)都在工程位置所在禁止入城。B、交通方便北黑高速公路：相距0.5公里，可直達(dá)黑河、齊齊哈爾、哈爾濱、大慶等重要各大城市。鐵路：相距3公里。五大連池飛機(jī)場(chǎng)：相距36公里C、較大升值潛力昌泰物流明年二期的建設(shè)將更完善整個(gè)工程多功能化一體，將對(duì)每個(gè)物流運(yùn)輸行業(yè)提供保姆式的效勞。D、產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售模式優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)業(yè)主擁有自主產(chǎn)權(quán)E、對(duì)城市經(jīng)濟(jì)繁榮帶來(lái)良好影響，奠定昌泰物流日后的良好口碑昌泰物流產(chǎn)業(yè)園，其建設(shè)規(guī)模將是黑河地區(qū)最大的，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展不但可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以帶動(dòng)物流、效勞、交通、餐飲、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，同時(shí)工程帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)也將被認(rèn)為是地方經(jīng)濟(jì)的“助推器〞F、開(kāi)展商實(shí)力雄厚優(yōu)勢(shì)昌泰集團(tuán)，在當(dāng)?shù)厣鐣?huì)具有一定的品牌影響力。G、昌泰物流園工程帶動(dòng)效應(yīng)昌泰物流產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)極大帶動(dòng)了工程的市場(chǎng)形象塑造H、政策環(huán)境優(yōu)勢(shì)新區(qū)建設(shè)的相關(guān)扶持優(yōu)惠政策，可為工程銷(xiāo)售創(chuàng)造更多時(shí)機(jī)G、無(wú)拆遷地塊內(nèi)為農(nóng)用地，無(wú)住戶(hù)、房屋?？蓸O大的降低開(kāi)發(fā)本錢(qián)，并加快開(kāi)發(fā)速度劣勢(shì)A、工程所在區(qū)域周邊還是一片荒地，配套缺乏，離成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對(duì)本工程的開(kāi)發(fā)有一定影響B(tài)、工程周邊某些地塊性質(zhì)、用途未能最后確定，給工程定位帶來(lái)一定影響，C、正在銷(xiāo)售中的億達(dá)建材物流中心對(duì)本案有一定的沖擊D、投資理念超前，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理理念超前，客戶(hù)接受需要過(guò)程時(shí)機(jī)A、北安市商業(yè)投資性產(chǎn)品缺少，隨著近年各個(gè)地方涌現(xiàn)的商鋪搶購(gòu)熱情對(duì)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資的認(rèn)識(shí)和積極性較高帶來(lái)不少的沖擊；B、北安市作為區(qū)域中心城市的地位正在逐漸確立，無(wú)論是消費(fèi)群體還是投資經(jīng)營(yíng)群體均有擴(kuò)大的余地，給予本工程以宏觀環(huán)境上的時(shí)機(jī)；C、本工程是北安市當(dāng)?shù)卣罅φ猩桃Y的成果，對(duì)本工程的各個(gè)工作開(kāi)展采取支持態(tài)度；威脅A、北安市商業(yè)物業(yè)的保有量、商業(yè)房年銷(xiāo)售額還是人均消費(fèi)能力均處于較低水平；B、北安市和周邊沒(méi)有同類(lèi)的投資性商業(yè)，群眾需要長(zhǎng)時(shí)間來(lái)消化和認(rèn)知；C、工程在今年錯(cuò)過(guò)了黃金的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，在下半年開(kāi)盤(pán)天氣會(huì)造成一定的影響；綜述綜上所述，本案雖有一些不利因素，但也應(yīng)看到工程具有極為有利的優(yōu)勢(shì)，如通過(guò)周密分析，嚴(yán)格論證，賦予準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)定位，并采取一定策略化解不利因素，一定能使該工程成為北安市的商業(yè)龍頭典范之一，兌現(xiàn)開(kāi)展商最大化開(kāi)發(fā)利潤(rùn)?！?、目標(biāo)客戶(hù)群定位分析我司針對(duì)本案所處區(qū)域，通過(guò)對(duì)北安市及周邊各個(gè)市及縣區(qū)汽配、汽修、農(nóng)資、物流經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的客戶(hù)群研究，結(jié)合本案自身特點(diǎn)，得到如下對(duì)本案目標(biāo)客戶(hù)群的定位分析1、客戶(hù)目標(biāo)群定位本地及各周邊市、縣經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)目前經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的需求，決定了對(duì)本案的支持，清晰他們的需要；非常重視經(jīng)營(yíng)交通環(huán)境條件的方便；崇尚規(guī)模集約效應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的商業(yè)氣氛有著較高的要求；汽配、汽修、農(nóng)資、物流經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，實(shí)力雄厚；對(duì)城市區(qū)位有較高要求；主要分布在外地各汽配、汽修、農(nóng)資、物流經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)；投資者手頭資金充裕具備一定的消費(fèi)能力；看重物業(yè)的升值、保值潛力和投資回報(bào)；注重市場(chǎng)品質(zhì)和附加值；2、買(mǎi)家心里分析對(duì)本案目標(biāo)客戶(hù)群的心理分析，可以歸結(jié)為本案能否具備成熟規(guī)模氣氛環(huán)境對(duì)本案買(mǎi)家的心理影響買(mǎi)家心態(tài)可歸納為：對(duì)此區(qū)域位置、道路交通系統(tǒng)以及本案的規(guī)模影響力，存在較強(qiáng)的潛在購(gòu)置欲望。對(duì)開(kāi)展商實(shí)力的不了解，造成買(mǎi)家持有疑心態(tài)度缺乏現(xiàn)實(shí)購(gòu)置欲存在一種觀望等待的心態(tài)對(duì)本案目標(biāo)客戶(hù)群而言，對(duì)在此一區(qū)域信心不強(qiáng)，雖然他們也認(rèn)同此區(qū)域市場(chǎng)有廣闊的開(kāi)展空間與附加值。但由于周邊環(huán)境不成熟，短期不能形成成熟商業(yè)氣氛，且還存在較多的讓他們看得見(jiàn)、感受得到的東西和阻力。因此，他們對(duì)本案還存有一種觀望等待的心態(tài)。所以，開(kāi)展商在此階段的宣傳推廣策略的運(yùn)用就顯得尤為重要。建議有如下策略在本案的施工階段，就開(kāi)始著力宣傳產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在宣傳推廣上首先著重鋼材經(jīng)營(yíng)局部的推廣，憑其成功的熱銷(xiāo)氣氛，借勢(shì)將機(jī)電經(jīng)營(yíng)局部火爆推出。舉辦多種形式的公關(guān)活動(dòng)，配合政府著力渲染該區(qū)的美好規(guī)劃藍(lán)圖從推廣與產(chǎn)品本身方面，著手消除買(mǎi)家的觀望心態(tài)，增強(qiáng)外界對(duì)本案及此區(qū)域的信心，把買(mǎi)家的潛在購(gòu)置欲轉(zhuǎn)為現(xiàn)實(shí)購(gòu)置欲。3、本案最大價(jià)值的挖掘本工程作為北安市物流運(yùn)輸北出口的所在，有著區(qū)位、交通、環(huán)境、開(kāi)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)勢(shì)資源。本工程地處城市北出口，有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)借勢(shì)。在工程品牌價(jià)值的潛力挖掘方面可著重從以下方面入手：該區(qū)新建設(shè)借勢(shì)本工程一期建設(shè)，明年二期建設(shè)，凸顯本工程的龍頭地位從產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)上最大化挖掘價(jià)值操作思路在具體操作方面，可從以下幾點(diǎn)入手1〕借助政府及社會(huì)資源，本工程作為該區(qū)的建設(shè)之一，一定能得到政府的大力支持和推動(dòng)。充分利用社會(huì)輿論和媒體資源大肆炒作，開(kāi)展上趨機(jī)跟進(jìn)，借勢(shì)提高工程的知名度和美譽(yù)度。2〕在和新概念體系中，致力于開(kāi)展北安市物流第一品牌，這一獨(dú)特的概念體系具有唯一性和稀缺性3〕集中倉(cāng)儲(chǔ)式概念的提出及產(chǎn)品的定位，發(fā)揮開(kāi)展商在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，建立行業(yè)的領(lǐng)先和創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)4〕通過(guò)產(chǎn)品的成功開(kāi)發(fā)和推廣，在行業(yè)造成轟動(dòng)性效應(yīng)，并實(shí)現(xiàn)開(kāi)展商的利潤(rùn)最大化。第四局部、工程營(yíng)銷(xiāo)推廣方案總體推廣戰(zhàn)略思路隨著本工程工程的迅速開(kāi)展，工程所在位置的優(yōu)越性不斷為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)所認(rèn)同，目前在北安市毗鄰高速公路和五大連池市的優(yōu)厚交通地理位置的工程唯獨(dú)就是本工程；總的來(lái)說(shuō)，地理位置的優(yōu)越性為本工程打下了良好的根底，但銷(xiāo)售壓力依然巨大，主要表現(xiàn)在：按一般三類(lèi)城市商業(yè)特點(diǎn)，商業(yè)面積肯定是供大于求的，由于它不屬于住宅需求量大，是屬于有風(fēng)險(xiǎn)的投資性產(chǎn)品；工程一期近4萬(wàn)平方米〔外加酒店〕的商業(yè)面積在市場(chǎng)上完全消化會(huì)有一定的壓力，短時(shí)間內(nèi)，區(qū)域內(nèi)總體市場(chǎng)的購(gòu)置力在一定時(shí)間內(nèi)消化一定的資金對(duì)工程來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)；工程一、二期龐大的商業(yè)體量，在無(wú)大商家進(jìn)駐的前題下后續(xù)經(jīng)營(yíng)也是一個(gè)挑戰(zhàn)，但就北安市當(dāng)前的城市狀況，大型商家的引進(jìn)存在一定的困難，或者說(shuō)需要工程在利益上做出巨大犧牲；工程將提出返租形式銷(xiāo)售，該銷(xiāo)售模式在當(dāng)?shù)貨](méi)有出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的投資性產(chǎn)品，對(duì)本工程銷(xiāo)售將帶來(lái)一定的困難。作為專(zhuān)業(yè)性商業(yè)工程來(lái)說(shuō)本案的優(yōu)勢(shì)在于：地標(biāo)性的區(qū)位、創(chuàng)新的概念及高度社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)理念；因此，形象概念是本工程推廣要完成的最根底的工作，在目標(biāo)客群心目中迅速建立“昌泰物流〞概念形象，進(jìn)而在推廣策略上可轉(zhuǎn)至直接訴求工程的地位優(yōu)勢(shì)與先進(jìn)的現(xiàn)代化一條龍管理效勞，循序漸進(jìn)獲得市場(chǎng)自覺(jué)認(rèn)同，從而區(qū)別于其他物業(yè)，取得預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)，斬獲2021年的市場(chǎng)先機(jī)。強(qiáng)調(diào)、深化先進(jìn)物流園這一全新的經(jīng)營(yíng)理念和保姆式效勞是我們整體營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心任務(wù)，也是工程推廣總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想。也就是說(shuō)，工程的品質(zhì)和創(chuàng)新模式始終是第一性的，也是最吸引市場(chǎng)的地方，營(yíng)銷(xiāo)推廣方案不過(guò)是一種能動(dòng)力量，它最終還是附屬于本案工程內(nèi)在品質(zhì)的。因此，動(dòng)態(tài)的營(yíng)銷(xiāo)推廣必須要求本工程品質(zhì)、形象的再塑。而這才是保證熱勢(shì)持續(xù)增長(zhǎng)的根本手段。通過(guò)產(chǎn)品的打造獲得消費(fèi)者認(rèn)同，通過(guò)產(chǎn)品的打造來(lái)提升工程價(jià)值，通過(guò)產(chǎn)品的打造與其它工程形成差異。所有的推廣集中在“產(chǎn)品〞上，只要我們把“產(chǎn)品〞說(shuō)清楚，說(shuō)透徹，說(shuō)得讓每一個(gè)人為之向往，那么工程的推廣勝算在握。在此根底上，本工程設(shè)定兩個(gè)根本戰(zhàn)略目標(biāo)：1、銷(xiāo)售目標(biāo)〔短期目標(biāo)〕：昌泰物流在短期內(nèi)完成銷(xiāo)售任務(wù)，成為北安市市場(chǎng)上商業(yè)工程之典范。為明年工程二期打下良好的根底。2、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)〔長(zhǎng)期目標(biāo)〕：開(kāi)業(yè)之后的昌泰物流成為百年不衰的強(qiáng)勢(shì)商業(yè)效勞終端實(shí)體，成為黑河地區(qū)商業(yè)效勞形象的標(biāo)志，互利雙贏、永繼經(jīng)營(yíng)。二、營(yíng)銷(xiāo)推廣理念品牌概念是本工程推廣理念的精神所在，確定品牌戰(zhàn)略，充分構(gòu)筑品牌的文化形象，塑造品牌理念，賦予本案一個(gè)鮮明的個(gè)性，并加以格式化，建立起一個(gè)統(tǒng)一的品牌識(shí)別系統(tǒng)，建立起完善的傳播方案，使本案因其不可替代性而深入人心，占領(lǐng)較大的市場(chǎng)份額，使本案的成功推出具有一定的保障。正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，我們?cè)诨I劃本案工程之初，經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)審慎的分析與思考，將本案營(yíng)銷(xiāo)推廣理念建立在打造“黑河地區(qū)首家全方位效勞的物流園〞、引導(dǎo)“一條龍效勞模式〞、構(gòu)筑“二十一世紀(jì)現(xiàn)代物流園內(nèi)涵〞之上。工程營(yíng)銷(xiāo)推廣理念的建立條件1、開(kāi)發(fā)運(yùn)作觀點(diǎn)高度的社會(huì)責(zé)任感和自信心，強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，全新的開(kāi)展理念；通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推廣體系的建設(shè)實(shí)施，致力于自我塑造，在占領(lǐng)市場(chǎng)同時(shí)創(chuàng)立經(jīng)典品牌。2、突出個(gè)性化和時(shí)代感將工程形象建設(shè)作為其整個(gè)推廣過(guò)程中的最重要的環(huán)節(jié)，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化和時(shí)代感，以與其它工程截然不同的風(fēng)格引起市場(chǎng)關(guān)注，塑造有個(gè)性的高檔物業(yè)精品形象。3、工程自然條件極佳工程地處交通興旺的道路網(wǎng)絡(luò)之內(nèi)，為當(dāng)該區(qū)域中最有價(jià)值的商品開(kāi)發(fā)地塊，建成后將是北安市最好的商業(yè)設(shè)施之一，交通動(dòng)線興旺，地理位置優(yōu)越，由營(yíng)銷(xiāo)推廣所帶來(lái)的形象識(shí)別度極高。4、工程自身前瞻性極強(qiáng)的規(guī)劃方案開(kāi)發(fā)商規(guī)劃理念適度超前，設(shè)計(jì)方案科學(xué)合理，加上工程規(guī)劃方案還沒(méi)有全面實(shí)施，可塑性非常強(qiáng)，為打造北安市最有影響力的商業(yè)工程創(chuàng)造了非常好的根底。5、目標(biāo)客戶(hù)群的文化需求我們對(duì)本案工程的訴求目標(biāo)客戶(hù)定位在創(chuàng)新意識(shí)濃，經(jīng)濟(jì)根底好，前瞻性強(qiáng)的高品質(zhì)客戶(hù)群體等。故此，他們對(duì)企業(yè)形象、商業(yè)環(huán)境將有較高的要求。三、營(yíng)銷(xiāo)策略1、總體營(yíng)銷(xiāo)思路提出返租政策保障投資者，提高產(chǎn)品的吸引力和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的銷(xiāo)售能力并確定適宜于本工程的銷(xiāo)售策略是本案推廣實(shí)施的根本法那么，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利益的最大化那么是最終目標(biāo)。鑒于此，本工程將遵行以下的籌劃思路：提純銷(xiāo)售概念―找準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)－確定銷(xiāo)售策略－制定價(jià)格方案；最終到達(dá)與招商目標(biāo)的一致性。工程的整體營(yíng)銷(xiāo)思路從工作程序上來(lái)設(shè)定那么是先招商，后銷(xiāo)售，在確定了商家的經(jīng)營(yíng)需求之后，再進(jìn)入到銷(xiāo)售程序；大商家那么是工程形象的重要支撐，也是將來(lái)經(jīng)營(yíng)和小業(yè)主投資的重要信心保障，是前期推廣的重要根底工作，但工程前期在先招商的情況下那么率先進(jìn)行概念導(dǎo)入。在工程的開(kāi)發(fā)前期，由于市場(chǎng)對(duì)昌泰物流的不夠認(rèn)識(shí)和缺乏信心，因此，即使招商困難也必須堅(jiān)持對(duì)大型商家的招商工作持續(xù)進(jìn)行，并樹(shù)立工程良好的品牌形象，吸引更多的投資客戶(hù)，帶動(dòng)工程的銷(xiāo)售。招商先行，是開(kāi)發(fā)商實(shí)力和信心的表現(xiàn)，通過(guò)良好的招商造勢(shì)，表達(dá)開(kāi)發(fā)商持續(xù)經(jīng)營(yíng)、做旺市場(chǎng)的責(zé)任心，帶動(dòng)銷(xiāo)售的熾熱進(jìn)行；由招商先行可以帶來(lái)“未開(kāi)先旺〞、“永續(xù)經(jīng)營(yíng)〞的市場(chǎng)效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購(gòu)置欲望，增強(qiáng)其投資信心，在此另外建議公司指定專(zhuān)人進(jìn)行招商洽談工作，并將招商局部信息通過(guò)非正常的發(fā)布途徑散播到市場(chǎng)。工程的整體營(yíng)銷(xiāo)思路從推廣的方式來(lái)設(shè)定，那么需主舉高打，強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入；鑒于“昌泰物流〞作為區(qū)域內(nèi)最重要的地標(biāo)性商業(yè)設(shè)施，業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)者的品牌定位，以前億達(dá)建材物流中心和二期等后續(xù)工程的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，決定了“昌泰物流〞從工程入市之始必需以強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。但所謂“強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入〞并非簡(jiǎn)單、漫無(wú)目的地講求高本錢(qián)、大投放量。而是必須清楚地確定各階段的推廣目的，并合理地進(jìn)行資源和媒介組合，方能形成有效的立體整合推廣攻勢(shì)。工程的整體營(yíng)銷(xiāo)思路從推廣程序上來(lái)設(shè)定那么是先樹(shù)形象，再談產(chǎn)品，最后挖掘工程價(jià)值，形象是“昌泰物流〞作為先進(jìn)物流園最高端的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)模式，產(chǎn)品那么是購(gòu)置者最關(guān)心的局部，價(jià)值的產(chǎn)生是購(gòu)置者的終級(jí)目標(biāo)。前期準(zhǔn)備階段與初期強(qiáng)推期階段(以下簡(jiǎn)稱(chēng)首期)推廣而言，其應(yīng)達(dá)成兩個(gè)目標(biāo)：其一：迅速提高本案市場(chǎng)知名度并初步樹(shù)立良好的物業(yè)形象。為以后二期的漸續(xù)推廣做好鋪墊；其二，即完成首期物業(yè)召商工作。而目標(biāo)之中，“其一〞完成得好，那么“其二〞自然達(dá)成?！捌涠曂瓿傻煤?，那么是“其一〞最有效的支撐，二個(gè)環(huán)節(jié)相輔相成，缺一不可。2、總體籌劃思路分析在本工程總體籌劃思路確定之前，就之所以將“返租銷(xiāo)售〞作為我們主要的推廣手段作如下分析：本工程在北安市作為一個(gè)新形的專(zhuān)業(yè)性商業(yè)工程總體規(guī)模較大、效勞全面，如何使工程做成功，更好的使本工程在后續(xù)經(jīng)營(yíng)上統(tǒng)一操作是一個(gè)十分重要的問(wèn)題。返租形式給本工程帶來(lái)最大商業(yè)化，能否更好的做旺場(chǎng)，卻不影響到對(duì)管理公司帶來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。返租形式有一點(diǎn)是可以肯定的就是讓投資客戶(hù)能避開(kāi)頭幾年的經(jīng)營(yíng)起步困境，不必太擔(dān)憂自營(yíng)的收入影響回報(bào)，心理上對(duì)開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商的操作理念產(chǎn)生好感，而且回報(bào)比存款利息高，回報(bào)穩(wěn)定。四、營(yíng)銷(xiāo)策略本工程價(jià)格定位理念：通過(guò)形象宣傳與品質(zhì)展示增強(qiáng)本工程的凝聚力使市場(chǎng)的潛在客戶(hù)對(duì)本工程的價(jià)格預(yù)期較高以相對(duì)合理價(jià)格推出使市場(chǎng)覺(jué)得物業(yè)比定位“超值〞高價(jià)入市，逐步攀高。合理政策配合優(yōu)惠付款策略。開(kāi)盤(pán)合理讓利，集聚人氣。各促銷(xiāo)期間的額外折扣，作為掀起工程銷(xiāo)售高潮的一種手段。〔一〕定價(jià)考慮因素為了保障開(kāi)發(fā)商的預(yù)期收益甚至營(yíng)造更大的利潤(rùn)空間，保證投資者的利益及將來(lái)商業(yè)營(yíng)運(yùn)的持續(xù)性，我們?cè)谥贫▋r(jià)格的時(shí)候必須考慮如下因素：1、我們?cè)谥贫ū竟こ啼N(xiāo)售價(jià)格時(shí)采用的是市場(chǎng)比擬法，一般來(lái)說(shuō)此定價(jià)最主要的考慮因素是綜合比擬市場(chǎng)上在售商業(yè)工程的綜合性?xún)r(jià)比，但鑒于海拉爾市場(chǎng)的特殊性，根本上沒(méi)有同類(lèi)型的在售物業(yè)比擬，因此，本工程定價(jià)依據(jù)更多的是建立在現(xiàn)在商業(yè)設(shè)施租金倒推的根底上，雖然不太嚴(yán)謹(jǐn)，但也能大致估算出工程的大體價(jià)值。2、如果設(shè)及到托管經(jīng)營(yíng)問(wèn)題的話，必須考慮到租金回報(bào)率，在市場(chǎng)接受范圍內(nèi)及開(kāi)發(fā)商的返租風(fēng)險(xiǎn)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。3、工程業(yè)態(tài)定位及概念定位市場(chǎng)的接受程度。4、入市時(shí)機(jī)的早晚是工程定價(jià)的因素之一，前期雖有億達(dá)建材物流中心在售，但其價(jià)格不能作為我們定價(jià)的主要參考依據(jù)，5、升值空間；根據(jù)本工程的本錢(qián)投入、地塊特片及將來(lái)本工程商業(yè)市態(tài)的開(kāi)展，本工程尚有著廣闊的升值空間，其價(jià)格可以在此根底上作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與修正，最后，得出一個(gè)比擬合理的市場(chǎng)價(jià)格，更好的推進(jìn)本工程的銷(xiāo)售與招商?！捕澄锪魃啼佷N(xiāo)售分割建議〔初步設(shè)想〕1、農(nóng)資、物流區(qū)商鋪為一、二層為49間，三層為23間。2、汽配、汽修區(qū)商鋪為一、二層為49間，三層為23間?！步ㄗh汽配、汽修區(qū)商鋪同樣做為一開(kāi)二的商鋪，因?yàn)橐粋€(gè)商鋪的總體面積過(guò)大，銷(xiāo)售壓力增大〕3、建議三層的房屋面積贈(zèng)送，贈(zèng)送給農(nóng)資、物流區(qū)和汽配、汽修區(qū)西側(cè)的23間商鋪?！踩澄锪魃啼佷N(xiāo)售價(jià)格建議〔初步設(shè)想〕1、市場(chǎng)比擬通過(guò)對(duì)工程及整體商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，充分考慮現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)接受的價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際對(duì)本工程的銷(xiāo)售價(jià)格及租金水平進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估與預(yù)算。昌泰物流工程相應(yīng)的農(nóng)資、物流區(qū)與汽配、汽修區(qū)售價(jià)農(nóng)資、物流區(qū)樓層每層銷(xiāo)售單價(jià)〔元/M2〕樓層每層銷(xiāo)售單價(jià)〔元/M2〕沿街〔東側(cè)〕6200沿街〔西側(cè)〕6200二層〔東側(cè)〕2000二層〔西側(cè)〕2000三層〔東側(cè)〕無(wú)三層〔西側(cè)〕贈(zèng)送54平方住宅汽配、汽修區(qū)樓層每層銷(xiāo)售單價(jià)〔元/M2〕樓層每層銷(xiāo)售單價(jià)〔元/M2〕沿街〔東側(cè)〕6500沿街〔西側(cè)〕6500二層〔東側(cè)〕2000二層〔西側(cè)〕2000三層〔東側(cè)〕無(wú)三層〔西側(cè)〕贈(zèng)送54平方住宅附價(jià)格表〔初步〕鋪號(hào)建筑面積建筑面積建筑面積合計(jì)單價(jià)總房款一次性付款(9.5折)分期付款(9.7折)銀行按揭(9.8折)001108108542168200177120016826401718064173577600254545410882008856008413208590328678880035454541088200885600841320859032867888004545454108820088560084132085903286788800554545410882008856008413208590328678880065454541088200885600841320859032867888007545454108820088560084132085903286788800854545410882008856008413208590328678880095454541088200885600841320859032867888010108108542168200177120016826401718064173577601154545410882008856008413208590328678880125454541088200885600841320859032867888013545454108820088560084132085903286788801454545410882008856008413208590328678880155454541088200885600841320859032867888016545454108820088560084132085903286788801754545410882008856008413208590328678880185454541088200885600841320859032867888019545454108820088560084132085903286788802054545410882008856008413208590328678880215454541088200885600841320859032867888022545454108820088560084132085903286788802354545410882008856008413208590328678880245454541088200885600841320859032867888025545454108820088560084132085903286788802610810854216820017712001682640171806417357760275454108820088560084132085903286788802854541088200885600841320859032867888029545410882008856008413208590328678880305454108820088560084132085903286788803154541088200885600841320859032867888032545410882008856008413208590328678880335454108820088560084132085903286788803454541088200885600841320859032867888035545410882008856008413208590328678880365454108820088560084132085903286788803754541088200885600841320859032867888038545410882008856008413208590328678880395454108820088560084132085903286788804054541088200885600841320859032867888041545410882008856008413208590328678880425454108820088560084132085903286788804354541088200885600841320859032867888044545410882008856008413208590328678880455454108820088560084132085903286788804654541088200885600841320859032867888047545410882008856008413208590328678880485454108820088560084132085903286788804954541088200885600841320859032867888合計(jì)1734046051200437486404466966445130176鋪號(hào)建筑面積建筑面積建筑面積合計(jì)danjia總房款一次性付款(9.5折)fenqifukuan(9.7折)銀行按揭(9.8折)001108108542168200177120016826401718064173577600254545410882008856008413208590328678880035454541088200885600841320859032867888004545454108820088560084132085903286788800554545410882008856008413208590328678880065454541088200885600841320859032867888007545454108820088560084132085903286788800854545410882008856008413208590328678880095454541088200885600841320859032867888010108108542168200177120016826401718064173577601154545410882008856008413208590328678880125454541088200885600841320859032867888013545454108820088560084132085903286788801454545410882008856008413208590328678880155454541088200885600841320859032867888016545454108820088560084132085903286788801754545410882008856008413208590328678880185454541088200885600841320859032867888019545454108820088560084132085903286788802054545410882008856008413208590328678880215454541088200885600841320859032867888022545454108820088560084132085903286788802354545410882008856008413208590328678880245454541088200885600841320859032867888025545454108820088560084132085903286788802610810854216820017712001682640171806417357760275454108820088560084132085903286788802854541088200885600841320859032867888029545410882008856008413208590328678880305454108820088560084132085903286788803154541088200885600841320859032867888032545410882008856008413208590328678880335454108820088560084132085903286788803454541088200885600841320859032867888035545410882008856008413208590328678880365454108820088560084132085903286788803754541088200885600841320859032867888038545410882008856008413208590328678880395454108820088560084132085903286788804054541088200885600841320859032867888041545410882008856008413208590328678880425454108820088560084132085903286788804354541088200885600841320859032867888044545410882008856008413208590328678880455454108820088560084132085903286788804654541088200885600841320859032867888047545410882008856008413208590328678880485454108820088560084132085903286788804954541088200885600841320859032867888合計(jì)046051200437486404466966445130176白色是農(nóng)資、物流區(qū)商鋪,黃顏色是汽配、汽修區(qū)商鋪、.〔四〕銷(xiāo)售政策1、返租政策分析按目前北安市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租賃市場(chǎng)總體來(lái)看，專(zhuān)業(yè)性租賃市場(chǎng)非?；顫?，也受到很多商家的支持和關(guān)注。本工程是有必要做返租方案的，并且按目前的專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)來(lái)看，五年8％的返租方案是可行的，并對(duì)銷(xiāo)售是有很大的幫助。以最低8%返租五年的促銷(xiāo)方法對(duì)投資者有如下的吸引之處：

i〕8%租金回報(bào)，遠(yuǎn)高于現(xiàn)時(shí)的貸款利率6.9225，即使借錢(qián)買(mǎi)

鋪收租亦合算；

ii〕

同時(shí)，8%的租金回報(bào)率亦高于現(xiàn)時(shí)銀行的存款利率〔約

2-3%〕，這個(gè)達(dá)5-6%的息差有足夠的吸引力叫投資者將余資從銀行提出來(lái)投資在本工程上；

iii〕

由開(kāi)展商或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司提供返租保證，投資者可得到以下保障及方便：

-不用擔(dān)憂難尋找租客或所需時(shí)間太長(zhǎng)；

-即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上；

-免卻了投資者與租客的各種紛爭(zhēng)；

-

假設(shè)租客租約期滿(mǎn)后賴(lài)死不走，不用擔(dān)憂如何處理，全由

開(kāi)展商或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司代勞；

-

假設(shè)租客搬走后，不用擔(dān)憂物業(yè)退還狀況不理想，如設(shè)施

殘舊或有任何損毀或破壞，全由開(kāi)展商或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司代勞。

綜合上述情況，五年每年8%的返租方案是可行的，只要在商場(chǎng)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理效勞上做出相關(guān)的部署，在適當(dāng)?shù)男麄骷邦A(yù)計(jì)客戶(hù)的口碑上，亦可按預(yù)期的租金承諾出租，這樣，開(kāi)展商或商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司便只承當(dāng)了行政代管責(zé)任，不用在金錢(qián)上有任何損失，到達(dá)雙贏的局面。

2、返租政策執(zhí)行建議昌泰物流出售的商鋪統(tǒng)一返租，以每年8％的投資回報(bào)作為回報(bào)率，返租年限為五年。五年的總回報(bào)率為40％。返租方式為實(shí)時(shí)開(kāi)業(yè)返租折扣方式，凡購(gòu)置昌泰物流商鋪的客戶(hù)都可以享受實(shí)時(shí)折扣的優(yōu)惠方式——“即買(mǎi)即收租〞。購(gòu)置昌泰物流商鋪的客戶(hù)在一次性交付房款或銀行貸款的首付款里即扣除第一年和第二年的租金16％。返租日期從開(kāi)業(yè)返租日期算起。返租年限共五年，五年租約期滿(mǎn)后，投資者可以和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司續(xù)約〔按當(dāng)時(shí)的商業(yè)租賃市場(chǎng)和商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)情況〕商議租金價(jià)格并保證每年的租金收益在8％的根底以上。投資者也可以自主經(jīng)營(yíng)〔按商家的租賃時(shí)間〕為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商與商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司簽訂合同，由商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)委托經(jīng)營(yíng)。投資者每年的投資回報(bào)向商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司索取。業(yè)主如轉(zhuǎn)讓該房屋的產(chǎn)權(quán)，必須經(jīng)過(guò)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司的同意下，且經(jīng)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理公司、業(yè)主、新業(yè)主同時(shí)在場(chǎng)的情況下，并在相關(guān)手續(xù)全部辦理完畢的根底上完成，新客戶(hù)在租約期間無(wú)權(quán)自行出租該房屋。2、付款方式及優(yōu)惠方式建議一次性付款每套商鋪房定金10萬(wàn)元，1個(gè)月內(nèi)付清總房款?？上硎軆?yōu)惠折扣9.5折。分期付款每套門(mén)市房定金10萬(wàn)，1個(gè)月內(nèi)首付總房款30％，工程封頂時(shí)付清總房款的40％，工程交鋪時(shí)付清總房款的30％，可享受優(yōu)惠折扣9.7折。銀行按揭付款每套門(mén)市房定金10萬(wàn)，1個(gè)月內(nèi)付清首付總房款50％?？上硎軆?yōu)惠折扣9.8折。五、分階段總體銷(xiāo)售策略形象導(dǎo)入期/蓄客期〔10月12日—11月18日〕該階段目的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)是通過(guò)工程市場(chǎng)前期的形象宣傳