成都城市樂章商業(yè)招商方案39

城市樂章商業(yè)招商方案 鋮泰商務：盧銳[2014年5月29日]目錄市場調研分析………………3項目分析………………11業(yè)態(tài)規(guī)劃………………13招商主要商務條件………………………18招商策略………………20招商工作方案……………26招商流程………………30招商相關表格…………………31招商行為準那么和標準………………………36一、市場調研分析〔一〕工程概況1、工程區(qū)域概況：武侯區(qū)概況：武侯區(qū)位于成都市南部，因蜚聲中外的武侯祠坐落于區(qū)內而得名，是1990年成都市行政區(qū)劃調整時建立的新城區(qū)，被國務院定位為高科技文化區(qū)?，F轄13個街道辦事處，83個社區(qū)〔村民委員會〕，幅員面積76.56平方公里，戶籍人口58萬余人。機頭鎮(zhèn)概況：機投原名機投鎮(zhèn)，1996年6月，經區(qū)劃調整，機投從雙流劃歸武侯區(qū)管轄。2002年機投劃出了3個村成立晉陽街道辦事處，2004年成立機投橋街道辦事處，2021年又劃出了2個村〔九架車村、花龍門村〕歸金花橋街道管轄，劃回白佛村歸機投橋街道管轄?，F今的機投橋街道辦事處地處成都市西南，東鄰武侯區(qū)晉陽街道辦事處，南接武侯科技園，西毗武侯區(qū)金花橋街辦，北界青羊區(qū)蘇坡街辦。，全轄區(qū)面積6.6平方公里,轄6個村，2個社區(qū)，目前轄區(qū)內總戶數3萬戶，共計14萬人；是成都市中心城環(huán)城區(qū)“扇葉形〞結構的重要組成局部，根本實現了城鄉(xiāng)一體化開展。轄區(qū)根底設施完善，形成以三環(huán)路、武青路、潮音路、永康路等“三縱一橫〞為骨架，公共交通便捷，8路、53路、83路、89路、123路、840路等公交路線貫穿境內。2、工程概況：工程位于成都市武侯區(qū)機投橋街道辦轄區(qū)，北臨入城主干道永康路，南臨武青東一路，西臨雙星大道南一段，東臨潮音大道。本案本案工程地址位于武侯新城永康路17號〔草金立交三環(huán)外側500米〕；總占地：47.1226畝(商住)；住宅約15萬方，商業(yè)約3.5萬方；工程整體還將于2021年8月交付使用。工程地上商業(yè)工程地上商業(yè)〔二〕工程周邊商業(yè)帶現狀與分析本工程直臨城西進城通道永康路，該主干道經由繞城高速、雙星大道、潮音路、三環(huán)路、武陽大道、二環(huán)路等城西五大縱向主干道。為此，本部將沿線商業(yè)自西向東分為永康路沿線、晉陽路沿線、潮音路沿線、雙星大道沿線以及機頭鎮(zhèn)老城區(qū)五大板塊進行調研分析如下：永康路沿線商業(yè)〔繞城高速—三環(huán)路〕該線路橫貫機投鎮(zhèn)全域，連接金花、馬家寺及成新浦等以工業(yè)制造、制鞋、印染、電子電器、汽車裝配等為龍頭產業(yè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。由于武侯工業(yè)園區(qū)概念的提出，該區(qū)域加快了民房與舊廠礦企業(yè)拆遷力度，造成該沿線目前多為空置拆遷地或為農民自住用房，嚴重缺乏商業(yè)氣氛。目前該線路租金狀況為：一層臨永康路均價為60元/㎡.月，兩層以上物業(yè)均價為40元/㎡.月。該區(qū)域多為本地農民，嚴重缺乏商業(yè)用房；沿線商業(yè)大多為農民自住房改建底商；用于經營工程車輛、五金等生產資料，生活配套類商品。位于永康路半邊街288號，正在修建的“藍光.金雙楠〞工程將有6萬余方商業(yè)將于2021年底呈現；位于武侯區(qū)草金路江安河邊〔永康森林公園前行400米〕的“蜀鎮(zhèn)〞工程也將有5萬余方商業(yè)呈現。這也勢必帶動該區(qū)域商業(yè)的升級轉變。晉陽路沿線商業(yè)〔三環(huán)路—武陽大道〕該線路全線橫貫晉陽街道轄區(qū)，沿線商業(yè)主要經營業(yè)態(tài)為以千盛百貨為核心的休閑購物業(yè)態(tài)以及各中小型中餐、火鍋、茶坊等餐飲業(yè)態(tài)。目前該線路租金狀況為：一層臨晉陽路小鋪均價為100元/㎡.月，個別臨千盛百貨商鋪可達200元/㎡.月。兩層以上物業(yè)均價為80元/㎡.月。該區(qū)域有成都早期的五大花園小區(qū)及后續(xù)修建的少量樓盤，居住及流動人口最多，整個商業(yè)氣氛比擬成熟。目前正在修建的“龍湖.金楠天街〞將有10余萬方商業(yè)將于2021年呈現，目前根本確定的主力商家有“永輝超市〞“韓國CGV影院〞。3、潮音路沿線商業(yè)〔草金立交下橋永康路路口—武科東4路〕該線路屬于武侯新城區(qū)域，沿線有“嘉楠美地〞“武海中華錦繡〞“潮音小區(qū)〞等小區(qū)，有一定的居住人口。沿線商業(yè)全部以住宅底商為主，商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中低端的餐飲休閑娛樂為主以及局部的社區(qū)配套商業(yè)；以滿足小區(qū)內及周邊住戶生活根本需求為目的。目前該線路租金狀況為：一層底商均價為70元/㎡.月，個別商鋪可達140元/㎡.月，兩層以上物業(yè)均價為60元/㎡.月。該區(qū)域屬于機頭鎮(zhèn)與武侯新城連接線，沿線的餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)的氣氛較好，是作為機頭鎮(zhèn)及周邊區(qū)域消費群體的主要聚集點。而位于成都武侯武科東四路18號的“聯邦財富中心〞屬于集辦公、酒店、商業(yè)為一體的大型綜合工程，也必將為該區(qū)域商業(yè)帶來轉變升級。雙星大道沿線商業(yè)該線路是介于繞城高速與三環(huán)路之間的又一條城西通道，在武侯工業(yè)園區(qū)概念提出后，其直接承當起連接以家具、皮革、汽車4S店、汽配市場為支柱產業(yè)的機投、簇橋等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的物資通道以及貨品集散等功能的重任；故其沿線多為當地農建房底商，即使近年來新建有民房底商，也根本經營生產物資、物流公司等產業(yè)，沿線幾乎無生活配套商業(yè)，目前該線路租金狀況為30--80元/㎡.月。該沿線大局部是屬于武侯新城區(qū)域，沿線兩側區(qū)域原為“武侯工業(yè)園區(qū)〞，屬于很多大型企業(yè)的總部基地及最多的品牌汽車展廳或4S店。而位于武科東二路90號〔武侯國稅正對面〕的“世豪嘉柏〞將有4萬余方的商業(yè)提將于2021年完全呈現，這也對該區(qū)域注入新的商業(yè)活力。機頭鎮(zhèn)老城片區(qū)該區(qū)屬于傳統的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道布局，整個商業(yè)氣氛尚可，屬于典型的街區(qū)商業(yè)，主要業(yè)態(tài)以服裝專賣店、化裝品、快餐店、銀行、副食店等社區(qū)配套業(yè)態(tài)。目前該線路租金狀況為：一層底商均價為80元/㎡.月，個別商鋪可達150元/㎡.月。 小結：目前整個機頭鎮(zhèn)片區(qū)商業(yè)還處于初級階段，商業(yè)業(yè)態(tài)構成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、服裝、日用百貨以及檔次不高的各類餐飲休閑娛樂等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限；從商業(yè)氣氛與租金水平我們可以清晰的看到，以上五大板塊商業(yè)帶的商業(yè)價值由高到低，依次為：晉陽路沿線＞機頭鎮(zhèn)老城片區(qū)＞潮音路沿線＞永康路沿線＞雙星大道沿線；其中，本工程所在地永康大道沿線與雙星大道沿線商業(yè)均停留在物資通道的原始形態(tài)上，給人感覺屬于城鄉(xiāng)結合部，嚴重缺乏社區(qū)乃至區(qū)域的配套商業(yè)；隨著我工程及“龍湖.金楠天街〞、“藍光.金雙楠〞“蜀鎮(zhèn)〞“世豪嘉柏〞等大型商業(yè)的呈現以及后續(xù)新地塊〔永康路半邊街3塊宗地約150畝〕的成功拍賣，這也為該片區(qū)的房地產市場及商業(yè)市場的開展起到很好的帶動；工程處在區(qū)域商業(yè)開展已逐步結束初級開展階段，現正進入以超市、酒店、專賣店、影院、特色街區(qū)等復合業(yè)態(tài)并舉的開展階段，商業(yè)形態(tài)升級和商業(yè)競爭加劇成為下一時期的主要特征。二、工程分析工程SWOT分析優(yōu)勢和時機點主力商家的帶動〔隨著“家樂福〞的根本確定以及“橫店影院〞的進駐〕，勢必吸附其他商業(yè)的進駐，帶動整個工程的人氣商氣，起到群羊效應；目前該區(qū)域缺乏類似本工程的集中商業(yè)，填補區(qū)域市場空白；地段優(yōu)勢，地處該區(qū)域交通主動脈〔永康路〕，輻射能力強；正成地產的品牌優(yōu)勢，耕耘成都10年，開發(fā)15樓盤，正成的實力作為工程的堅強后盾；競爭優(yōu)勢，強調專業(yè)運營管理團隊〔統一規(guī)劃、統一招商、統一開業(yè)、統一營運、統一管理〕；規(guī)模優(yōu)勢，工程總開發(fā)面積15萬余平，商業(yè)達3.5萬余平，便于形成集聚效應；本方案涉及到工程商業(yè)局部全部自持，為商家經營帶來很大信心；現房優(yōu)勢，工程將于今年8月交房，進駐即可裝修經營，躲避期房帶來的一切風險；公交線路眾多，目前有8、53、83、89、123、137、334、208、840等線路到達本工程或附近區(qū)域；該區(qū)域商業(yè)形態(tài)升級和消費規(guī)模擴張，為工程后期營運奠定良好根底；工程所在區(qū)域其他房地產工程的即將呈現以及不斷的土地放量，不斷帶動區(qū)域商業(yè)市場的提檔升級；宏觀和區(qū)域經濟開展時機，使工程所在區(qū)域開展?jié)摿薮?，為商業(yè)經營創(chuàng)造了巨大的市場機遇。問題與威脅點工程地上商業(yè)局部為半封閉設計，后排商鋪〔內街〕無法得到很好的展示，為后續(xù)的招商及商家經營帶來一定的制約；地上商業(yè)局部，交通便通性不夠；從1樓到2、3樓缺乏明顯的出入口，沒有直達的扶梯，只能從1樓的消防步梯和電梯進出；公攤太大。1樓公攤系數36.82％、2樓公攤系數136.71％、3樓剩余商業(yè)公攤系數54.17％；特別是2樓公攤系數如此之高，為下部招商帶來很大的阻力；工程門前為該區(qū)域的交通主干線〔永康路〕，工程和道路有市政綠化帶隔離，目前進出的車輛和人群只能從兩側的紅綠燈十字路進入輔道在到達工程，且兩側紅綠燈十字路口到工程還有一定的距離。這使得交通人流動線受到很大的阻隔；工程水電只有一個戶頭。其他商家沒有獨立戶頭，并且無法開具發(fā)票，這也無法滿足品牌商家的要求；而天燃氣開戶費用遠遠高于其他區(qū)域，這也為2樓餐飲商家的進駐帶來不小的阻力；工程所在區(qū)域目前給人感覺根本上為城鄉(xiāng)結合部一樣，目前的商業(yè)開展根本上還處于初級階段，這也使得我工程在短時間里無法給該區(qū)域商業(yè)帶來很大的提升；該區(qū)域所住人群根本上為早期的農轉非及外來務工人員，這也決定該區(qū)域的人群消費水平在短時間里也無法得到很大的提升；工程后面區(qū)域為武侯新城，即原為“武侯工業(yè)園〞；該區(qū)域為工業(yè)辦公園區(qū)，無法為工程不斷的提供消費群體；競爭樓盤的即將呈現，帶來很大的競爭壓力。運營多年的“千深盛百貨〞即將呈現的“龍湖.金楠天街〞，這也根本上截留了該區(qū)域三環(huán)以內的人群；即將呈現的“藍光.金雙楠〞“蜀鎮(zhèn)〞對他們工程所在區(qū)域的消費人群做出了截留；商業(yè)從初級階段進度成長階段，必然面臨劇烈的市場競爭和利潤下滑的現實；消費得不到滿足和消費的不理性，使商業(yè)定位面臨諸多變數，商業(yè)經營波動和多變，導致商業(yè)經營風險巨大；三、業(yè)態(tài)規(guī)劃〔一〕規(guī)劃原那么工程目前為現房，所有的業(yè)態(tài)規(guī)劃必須符合工程現有的建筑布局，防止品牌商家特殊要求而做出結構上較大的改動；因為工程主力商家根本確定，地上剩余局部商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃必須和主力商家的經營業(yè)態(tài)即外租業(yè)態(tài)進行互動；為有效實現本工程業(yè)態(tài)資源互補、防止形成各商戶經營業(yè)種相沖突，造成同質化競爭；符合于工程成為該區(qū)域新的商業(yè)中心要求；本工程地上商業(yè)遵循“百貨︰餐飲︰娛樂〔休閑〕〞“3︰3︰4”〔二〕業(yè)態(tài)規(guī)劃及布局圖負一層：知名一線品牌超市〔實測面積：約24431.7平〕招商業(yè)態(tài)：家樂福超市〔處于合同談判階段〕〔按家樂福要求，除去住宅樓對應的核心筒份，家樂福負一層租賃面積為：19857平〕家樂福外租區(qū)〔約3000平〕家樂福外租區(qū)〔約3000平〕一層：精品百貨類招商業(yè)態(tài)：品牌服飾、化裝品、珠寶首飾、皮具箱包、銀行〔ATM〕、通訊、美容美發(fā)等編號：106；通訊城產權180.5平增加34.6平編號：105；編號：106；通訊城產權180.5平增加34.6平編號：105；珠寶、化裝品產權180.5平編號：103；精品服飾產權177.66平增加83.2平編號：104；精品服飾產權146.8平增加82.5平編號：102；甜品蛋糕店產權約90平，增加32.2平編號：101；銀行〔ATM〕約90平家樂福賣場出入口目前工程主入口家樂福賣場出入口目前工程主入口家樂福編號：107；大藥房、產權121.52平增加75.7平家樂福編號：107；大藥房、產權121.52平增加75.7平編號：111；服飾、皮具箱包產權179.42平增加43.7平編號：111；服飾、皮具箱包產權179.42平增加43.7平編號：110；兒童服裝用品產權208.43平增加51.3平編號：112；珠寶、化裝品增加176平編號：109；家居飾品增加61.7平編號：108；美容美發(fā)產權187.23平增加67.86平二層：特色餐飲休閑娛樂區(qū)招商業(yè)態(tài)：品牌餐飲、KTV、酒吧、網吧、浴足、SPA等編號：202；特色中餐產權310.56平增加64.6平編號：203；編號：202；特色中餐產權310.56平增加64.6平編號：203；特色中餐產權307.56平增加64.5平編號：204；干鍋、砂鍋產權253.99平增加64.1平編號：205；特色中餐產權310.56平增加65.2平編號：206；傳統火鍋產權624.65平增加75.2平編號：201；咖啡西餐產權388.2平增加81.2平編號：207；特色魚火鍋編號：207；特色魚火鍋產權609.86平增加69.5平編號：208；特色冒菜面館增加164.2平編號：209；小酒吧編號：208；特色冒菜面館增加164.2平編號：209；小酒吧產權364.01平編號：210；料理店燒烤產權475.46平編號：211；冒菜或面館增加135.2平編號：212；冒菜或面館增加126.7平三層：橫店影院＋休閑區(qū)招商業(yè)態(tài)：休閑茶坊、浴足保健等編號：301；編號：301；橫店影院2465平編號：309；茶樓、浴足編號：309；茶樓、浴足產權235.6平編號：310；茶樓、浴足產權203.41平備注：在上述各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃中，所涉及的面積為預測報告中面積，最終面積已最后實測面積為準；在上述各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃中，個對應的業(yè)態(tài)可根據在招商過程中的實際狀況進行調整，但調整后的業(yè)態(tài)要符合各樓層業(yè)態(tài)要求；上述業(yè)態(tài)規(guī)劃中，各商鋪單體面積都偏大，在下階段招商過程中，可根據商家需要和實際情況，對面積大的單體商鋪進行分割；上述各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃中，個商鋪表述的“增加〞的面積為實際使用面積；四、招商主要商務條件說明：因為家樂福特殊要求，需要商業(yè)局部和他們同步開業(yè)〔初步確定為2014年12月18日〕，所以建議商家租賃起始時間統一為2014年12月18日開始；2014年12月18日前為商家裝修期，不能等同于免租期；〔下面約定的免租期為：合同租賃期限〔2014年12月18日〕后給予的一定期限〕；由于2樓的公攤系數達136.71％，對后續(xù)的招商有很大的阻力，下面的商務約定，建議2樓各商家租金按照實際使用面積計算；樓層對應編號計租面積租賃年限〔年〕租金價格〔元/平.月〕遞增方式〔第二年開始〕付款方式免租期〔月〕保證金備注產權面積實際使用面積增加面積報商家底線報價底價報商家底線報商家底線1樓區(qū)域10189.7565.6/582001808%5%季度付款232個月租金10289.7565.632.2352001708%5%季度付款232個月租金103177.66129.8583.2352202008%5%季度付款232個月租金104146.8107.382.5352101908%5%季度付款232個月租金105180.53131.95/352001808%5%季度付款232個月租金106180.52131.9434.6351901708%5%季度付款232個月租金107121.5288.8275.7351801608%5%季度付款232個月租金108187.23136.8567.8351801608%5%季度付款232個月租金109//61.7352001808%5%季度付款232個月租金110208.43152.3451.3351701508%5%季度付款232個月租金111179.42131.1443.7351801608%5%季度付款232個月租金112//176352202008%5%季度付款232個月租金2樓區(qū)域201388.216481.2351501208%5%季度付款232個月租金天燃氣商家自行安裝202310.56131.264.6351501208%5%季度付款232個月租金203307.56129.8564.5351501208%5%季度付款232個月租金204253.99107.364.1351501208%5%季度付款232個月租金205310.56131.265.2351501208%5%季度付款232個月租金206624.65263.8975.2581501208%5%季度付款242個月租金207609.86257.6469.5581201008%5%季度付款242個月租金208//164.2351201008%5%季度付款232個月租金209364.01153.78/351201008%5%季度付款232個月租金210475.46200.86/351201008%5%季度付款232個月租金211//135.2351201008%5%季度付款232個月租金212//126.7351201008%5%季度付款232個月租金3樓區(qū)域309235.6203.41/5880608%5%季度付款242個月租金310203.41131.94/5880608%5%季度付款242個月租金表示為計租面積五、招商策略〔一〕總體目標確保同步開業(yè)：在地上剩余商業(yè)招商中，首先要確保進駐商家開業(yè)時間必須與家樂福同步開業(yè)；促進物業(yè)增值：營造工程商業(yè)氣氛，不斷確保工程商業(yè)的增值保值；保證持續(xù)經營：通過業(yè)態(tài)和商家的合理組合，確保商家的持續(xù)經營，工程的整體商業(yè)經營良性開展?！捕痴猩趟悸吩诿鞔_了本工程的整體運作模式以后，在前期的招商工作中，也必須明確我們的思路，采用靈活多變的招商策略，實現本工程招商的成功。針對本工程的特點，我們在本次招商運作中“生活體驗一站式購物中心〞為核心點，以“大業(yè)態(tài)、精整合、專業(yè)性、互動性〞為指導思想，將有號召力的品牌、名牌、特色商家引入工程，用“放水養(yǎng)魚〞的理念獲得穩(wěn)定的人氣和商氣積淀，逐步帶動其他商戶進入，逐步形成我們所期望的商業(yè)氣氛。大業(yè)態(tài)——鑒于目前機投鎮(zhèn)片區(qū)沒有上規(guī)模、上檔次的一站式購物中心，加上工程已為現房，主力商家也根本確定〔家樂福超市+橫店影院〕。為此在本工程剩余商業(yè)的業(yè)態(tài)定位上必須要具有專業(yè)性，以關聯業(yè)態(tài)組合，使整個工程形成業(yè)態(tài)互動，相互關聯，這要求我們在業(yè)態(tài)組合上必須以購物中心模式為基調，有效組合相關業(yè)態(tài)，才能保證后期穩(wěn)定持續(xù)經營，也是吸引我們的目標經營者入場經營利益實現的根本保證，更是我們商業(yè)運作總體目標的有力保證。精整合——確定本工程剩余商業(yè)的業(yè)態(tài)定位后，從業(yè)態(tài)配置的互動性、關聯性實現內外資源的整合。并且整合的手段不但要有傳統的媒體宣傳、營銷活動等，更需要通過政府、相關組織、協會等渠道，廣泛整合有效資源。專業(yè)性——從業(yè)態(tài)的深度配置促進購物中心的呈現。根據功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃，以專業(yè)的團隊進行運作，在具體運作中把購物中心盡可能的做專、做細、做精，確保目標的實現。互動性——以策略的互動實現運作的高效率和成功率。建立在以上因素的根底之上，各種招商策略上要具有互動性，彌補各策略的缺陷，在互動中實現策略的高效率。〔三〕招商策略總體策略思想統一以工程形象對外展開高質、高效招商和商業(yè)運營工作；形成系統的全過程階段招商方案、明確的招商政策與清晰的招商流程以及租約文本；采取通過國際一線品牌——家樂福、橫店影院的強勢入駐，來吸引其他業(yè)態(tài)的知名品牌的運作策略，以經營者的互動傳播實現招商的成功；在充分考慮到家樂福對開業(yè)的要求以及本工程將來營運和持久的生命力前提下，高質、快速地完成招商工作；不同階段，不同商家，采用不同的政策，使其“最有效地吸納客戶資源〞和“節(jié)省租金讓利〞兩方面到達最正確平衡。1、策略一——動態(tài)招商，連續(xù)效應將商圈經濟的動態(tài)效應發(fā)揮最大化，借助傳統商圈平臺，不斷舉辦各種招商推廣活動，變被動為主動；改變傳統的“坐招〞模式，加強團隊進行行招，滲透到各種意向經營者，通過主力店的強大品牌號召力、進行專業(yè)的投資分析、市場調研等模版打動商家，促使其本工程盡快實現招商。2、策略二——入場品牌進行高效整合參考市場調查的資料，科學地安排樓層的商家比例，并充分考慮通過不同經營性質、風格、檔次的商品組合，營造一個互相促進的良性競爭環(huán)境和商業(yè)氣氛。3、策略三——加強客戶甄選組織全體招商人員參與全程籌劃，再配合位置、商機等方面的天時、地利、人和及緊湊有序的招商推廣，將令本工程在短時間內吸納大量的意向有效經營者；經營者的實力、素質和合理的組合方式，對本工程的形象和生存能力將起到舉足輕重的作用；本工程在招商過程中，在以短時間內的高出租率為目的同時，也要重視經營者的品牌影響力、生存能力，對維持整個賣場的生命力有積極影響；在招商過程中需要對準入商家執(zhí)行嚴格的客戶甄選，要為本工程創(chuàng)造富有生命力的經營者組合起極為重要作用。4、策略四——管理策略通過有效組織和整合，充分發(fā)揮團隊的招商作用，相互協作，以完成預定的招商任務為目標；營造良性競爭機制，調動和促進招商專員的工作積極性和能動性，合理地調配和安排人力資源，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長；定期組織專業(yè)培訓，不定期地根據招商中的具體情況及時溝通交流，強化和提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質，提升整個團隊工作效率和能力；提供相關資料，加強招商專員談判技巧，增加招商的成功率。5、策略五——租金策略租金額度——按區(qū)統一按相同口岸制定租金統一標準，原那么上，在同等價值口岸采取統一租金的額度，租金大體一致；租金走勢——先低后高先低后高的租金價格策略，并逐年進行遞增；租金級差——口岸區(qū)分拉大次級口岸與頂級口岸的租金差距，同時采取一定免租期的政策引進商家，盡快實現工程剩余商業(yè)整體招商成功；租金特例——個例專辦針對個別品牌優(yōu)質商家提供有吸引力的優(yōu)惠政策和較低的租金價格，通過其品牌號召力吸引其他商家入駐，實現以商引商的目的。6、策略六——優(yōu)惠政策免租期——對品牌商家給予不低于3個月的免租期〔不含裝修期〕；對普通經營者提供不低于2個月的免租期〔不含裝修期〕；政策協調——由開發(fā)商協助，向本工程所處區(qū)域的相關政府部門為商家爭取盡可能多的利益，如工商、稅務優(yōu)惠需求；統一開業(yè)——組織工程商業(yè)進行大型的整體開業(yè)活動，并安排相關媒體進行強力宣傳；營銷支持——為打造商業(yè)氣氛，劃撥商業(yè)營造的專項招商運營推廣宣傳基金，對賣場在后期進行整體經營宣傳推廣。7、策略七——整合渠道宏觀路線——政府及相關組織行業(yè)協會國際國內知名戰(zhàn)略合作伙伴。微觀路線——整合商圈內現有商家資源整合其他商圈資源整合成都市商家資源整合外地商家資源8、策略八——賣場規(guī)劃賣場規(guī)劃原那么——進行統一規(guī)劃、監(jiān)督統一實施合理人流動線設計——賣場人流動線設計為本工程心賣場內部規(guī)劃的重點。賣場必須對客流、室內裝修風格、垂直交通流線及各層的平面交通流線進行專業(yè)性地設計，在人流動線設計時，做到清晰明了統一公共區(qū)域裝修風格——對公共區(qū)域，如主通道、中廳、廣場、電梯候梯區(qū)等進行統一裝修，各經營者在統一VI的標準下實現個性化特征；賣場邊際資源的利用——對人流動線設計不能涉及區(qū)域進行有效規(guī)劃利用，合理設置一定的花車及廣告位進行招商。六、招商工作方案工程執(zhí)行：鋮泰商務招商部總指揮：朱偉責任人：盧銳招商目標：工程剩余商業(yè)招商率到達95%以上，確保工程的商業(yè)準時開業(yè)時間控制：2014年6月1日〔一〕第一階段——招商工作實施初步階段時間：2014年目標：完成招商的根底性工作；塑造工程形象；完成工程主力超市合同的簽定；完成剩余商業(yè)招商率30%以上；儲藏大量的目標商家資源，為下階段強勢招商做好鋪墊工作。重點工作：完成工程市場調查工作，根據市調情況完成工程招商方案的報批；〔6月落實工程所在區(qū)域的相關政策；〔6月完成工程現場招商廣告的設計與制作；〔6月20號前完成〕完成現場招商中心的布置；〔6月3完成現場招商資料以及招商物料；〔6月3招商團隊組建3-4人；〔6月20日前完成對招商人員工程概況、招商技巧、統一說辭、商業(yè)地產等專業(yè)培訓；〔長期持續(xù)進行〕完成租賃合同及其他招商文本的評審和定稿；〔6月30日前完成〕確定目標商家資源，收集商家信息；〔長期持續(xù)進行〕篩選重點品牌商家，開展對重點商家、品牌商家的招商；〔長期持續(xù)進行〕完成剩余商業(yè)招商率達30％以上；〔7月31日完成商家合同的簽定，及相應費用的收??；〔7月31日儲藏大量意向商家，為下階段招商做好準備?！?月31日完成工程現場廣告位及導識系統規(guī)劃方案；〔7月31日完成家樂福租賃合同的簽定；〔7月31日前家樂福進場前的相關配合。〔7月31日前〔二〕第二階段——招商強力實施階段時間：2014年目標：全力啟動招商任務，招商率達80%--90%協助簽約商家裝修進場重點工作：完成商鋪面積擴租前方案確實定以及按方案進行完施工；〔8月31日完成〕完成招商任務分解和落實；〔8月繼續(xù)加強招商力度，完成剩余商業(yè)招商率累計達80％～90％；〔9月30日前完成商家合同的簽定，及相應費用的收?。弧?月30日前催促前期簽約商家裝修進場；〔持續(xù)進行〕配合順利完成家樂福的交房工作；〔9月15日前完成〕繼續(xù)儲藏意向商家，為下階段招商做好準備；〔9月30日前實施工程導識系統、廣告位等的制作；及商家店招方案及位置的審批?！渤掷m(xù)進行〕〔三〕第三階段——尾盤的招商及工程整體開業(yè)的準備時間：2014年目標：繼續(xù)加強剩余商業(yè)的招商，確保招商率達95%以上完成工程商業(yè)整體開業(yè)前的一切準備重點工作：催促前期簽約商家裝修進場，確保能按規(guī)定時間開業(yè)；〔10月31日前繼續(xù)加強剩余商業(yè)的招商，確保剩余商業(yè)招商率達95％以上；〔10月30日前對現有商家資源進行優(yōu)化組合；〔長期〕商家開業(yè)前相關證照辦理的配合協調工作；〔11月30日配合工程商業(yè)整體開業(yè)活動方案的制定及準備；〔11月30日前完成工程商業(yè)整體開業(yè)前的一切相關準備工作；〔11月30日前家樂福進場裝修相關工作的配合；〔11月30日前七、招商流程 確定招商對象確定招商對象確定經營模式制定招商優(yōu)惠策略制定招商流程制定招商方案招商負責人制定客戶招商周方案招商資料準備就緒招商負責人進行目標客戶開發(fā)拜訪、接洽進行客戶分類、確定重點客戶填寫招商意向表提供裝修方案，辦理相關手續(xù)進場裝修，準備開業(yè)繳納租金等相關費用考察、評估核準簽定招商意向書、交納定金正式簽定租賃合同八、招商相關表格商家資格初步審定表承租商家名稱經營類別經營品牌方案租賃規(guī)模主要品種主要目標顧客群經營方式納稅等級1.一般納稅人2.小規(guī)模納稅人經營特色相關建議公司地址外地：本地：聯系人E-mail期望部位區(qū)F--F面積：㎡特殊要求：定金已交未交緩交租金標準年租金登記人身份1.董事長2.總經理3.部門經理4.業(yè)務員5.其它其它業(yè)務網點情況〔地點、經營規(guī)模、經營狀況〕經辦人意見部門負責人意見總經理意見結論備注工程招商談判要點及對策表商家名稱：經營品牌名稱：聯系人及：序號前期談判〔接洽〕控制要點前期談判情況談判建議及對策對方要求我方回應情況初步談判及落實情況1租賃面積〔按建筑面積〕2租賃位置及樓層3租金價格〔元/㎡·月〕*按建筑面積*按使用面積4租金遞增5物業(yè)管理費〔元/㎡·月〕*按建筑面積6租賃期限7租賃場地移交日期8租賃物的交付標準9優(yōu)惠條件10裝修期11付