萬(wàn)科如何成為房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大

萬(wàn)科如何成為房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大貴為中國(guó)房地開(kāi)發(fā)商老大的萬(wàn)科其實(shí)也沒(méi)有多少歲，從成立至今滿打滿算也只有25歲，但與它同時(shí)代的多假設(shè)晨星的企業(yè)相比，至今仍存活或欣欣向榮的已經(jīng)屈指可數(shù)。

從誕生到現(xiàn)在，萬(wàn)科位居房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大的地位離不開(kāi)其掌門人王石，可以說(shuō)王石一手創(chuàng)辦了萬(wàn)科，引領(lǐng)了萬(wàn)科的茁壯開(kāi)展和業(yè)界霸主的地位，期間也經(jīng)歷了不少的風(fēng)風(fēng)雨雨和精彩故事。

現(xiàn)在來(lái)看，萬(wàn)科的成功有其歷史開(kāi)展的必然性，王石作為優(yōu)秀的企業(yè)家也功不可沒(méi)。當(dāng)然，眾多現(xiàn)代大型企業(yè)的開(kāi)展都離不開(kāi)國(guó)家的改革開(kāi)放政策。

產(chǎn)權(quán)清晰促成長(zhǎng)躲避各種誘惑與陷阱

1984年5月，王石一手參與創(chuàng)辦的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心(萬(wàn)科前身，以下簡(jiǎn)稱“展銷中心〞)，自展銷中心成立起，王石很快就擔(dān)任了經(jīng)理一職。

可以說(shuō)，當(dāng)時(shí)的王石幾乎是白手起家，只是借助當(dāng)時(shí)的大股東深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展公司(以下簡(jiǎn)稱“深特發(fā)〞)的一塊牌子而已。但此后，雙方不斷發(fā)生“婆媳戰(zhàn)爭(zhēng)〞，深特發(fā)竟一度想到“調(diào)王石參加黨校學(xué)習(xí)〞而免去其經(jīng)理之職，后被精明的王石挫敗，但深特發(fā)與王石的關(guān)系仍然是漸行漸遠(yuǎn)。

國(guó)企的股份化改造為王石提供了一個(gè)時(shí)機(jī)。那時(shí)，股票還是新生事物，大家都不熟悉，王石還得親自上街“吆喝〞。經(jīng)過(guò)王石不屈不撓的爭(zhēng)取，萬(wàn)科于1988年11月21日獲得深圳市政府股份化改造的批準(zhǔn)。同年12月28日，萬(wàn)科股票公開(kāi)發(fā)行。1991年1月29日，萬(wàn)科股票正式在深圳證券交易所掛牌交易。

萬(wàn)科IPO的先發(fā)優(yōu)勢(shì)讓其產(chǎn)權(quán)清晰，受益無(wú)窮。

上市后的萬(wàn)科仍承受著來(lái)自資本市場(chǎng)的種種誘惑和危機(jī)，即使是10多年后的現(xiàn)在，仍然有上市公司在誘惑與危機(jī)面前仍躊躇不前。

1993年底，萬(wàn)科受上市公司上海申華實(shí)業(yè)“吸引〞欲獲得控股權(quán)，但最終退出。

1993年底，萬(wàn)科作為發(fā)起人的海南新能源董事長(zhǎng)被有關(guān)部門帶走，萬(wàn)科因陸續(xù)出售新能源的股票而順利脫身。到了1995年，新能源已是資不抵債。.

在萬(wàn)科歷史上最驚心動(dòng)魄的當(dāng)屬1994年的“君萬(wàn)事件〞。此役，萬(wàn)科差點(diǎn)被君安證券及其一致行動(dòng)人所接管。王石看透君安改組聯(lián)盟的破綻，通過(guò)停牌、多方游說(shuō)和充分向市場(chǎng)披露信息，成功瓦解了君安改組聯(lián)盟，君安證券最終剎羽而歸。“君萬(wàn)事件〞后，再也無(wú)人敢向王石“問(wèn)鼎〞之輕重。

在稍后的萬(wàn)佳商場(chǎng)“內(nèi)部兵變〞中，王石同樣同樣采取各個(gè)擊破的策略化險(xiǎn)為夷，成功地逼退了三家股東聯(lián)手反對(duì)萬(wàn)科。

1990年王石在萬(wàn)科股東大會(huì)上結(jié)識(shí)的朱煥良，一度曾與萬(wàn)科有業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系。但2000年底，中科創(chuàng)股票崩盤(pán)，朱煥良被通緝而流亡海外。

2000年3月6日，深特發(fā)才將大股東的地位讓與華潤(rùn)北京置地。

在數(shù)次劇烈內(nèi)外斗爭(zhēng)和面對(duì)各種誘惑中，作為萬(wàn)科掌門人的王石，逐漸變得成熟，皆未使萬(wàn)科陷入泥潭而不能自拔。

從四處出擊到專注于房地產(chǎn)多元化到專業(yè)化的典型

縱觀萬(wàn)科(及其前身)早期的歷史，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)一直比擬龐雜。王石起家靠的是販賣飼料，后與萬(wàn)科(及其前身)一起倒騰過(guò)投影機(jī)和錄像機(jī)，用王石的話講，萬(wàn)科是“靠貿(mào)易起家〞。

通過(guò)數(shù)年的快速突進(jìn)，1991年的萬(wàn)科已經(jīng)有四大支柱產(chǎn)業(yè)：貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播。萬(wàn)科又將其細(xì)化為出口、零售、房地產(chǎn)、投資(包括證券)、影視、廣告、飲料、印刷、機(jī)械加工、電氣工程等10個(gè)行業(yè)。

這種多元化是當(dāng)時(shí)新興企業(yè)的普遍特征，主要還是中國(guó)當(dāng)時(shí)商品經(jīng)濟(jì)剛剛起步，市場(chǎng)皆是供不應(yīng)求。什么賺錢就做什么是當(dāng)時(shí)中國(guó)企業(yè)家的普遍心態(tài)，企業(yè)的投資擴(kuò)張沖動(dòng)是一種常態(tài)。

在萬(wàn)科介入一系列行業(yè)時(shí)，萬(wàn)科注意到房地產(chǎn)行業(yè)即將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的熱點(diǎn)。這主要是我國(guó)住房制度發(fā)生了一系列改革，1988年9月黨的十三屆三中全會(huì)把“加快出售公房、逐步實(shí)現(xiàn)住房私有化〞作為全面深化改革的重要內(nèi)容。1987年，深圳市政府就開(kāi)始實(shí)施土地拍賣政策。中央關(guān)于“住房私有化〞的政策點(diǎn)燃了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的光明前景。

令人意外的是，萬(wàn)科第一次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的敲門磚竟然是以后讓市場(chǎng)震驚的“地王價(jià)〞拍進(jìn)去的。

1988年11月，萬(wàn)科以樓面地價(jià)高于周邊住宅的“地王價(jià)〞拍到了威登別墅地塊。這次“猛打猛殺〞讓萬(wàn)科進(jìn)入了奠定其未來(lái)主業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科也由此殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)而一發(fā)不可收拾，深圳、上海、青島、北京、天津、鞍山、沈陽(yáng)、武漢等到處攻城掠地。

但萬(wàn)科也在沖鋒中，受到幾次重挫。1993年的宏觀調(diào)整中，萬(wàn)科由于盲目擴(kuò)張也付出了相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)：萬(wàn)科鞍山公司直到2001年才還清全部債務(wù)，步入正常經(jīng)營(yíng);武漢寫(xiě)字樓蓋到三層停工，直至2001年拆掉重來(lái)，成為延續(xù)10年的問(wèn)題工程;海神寫(xiě)字樓改成的超高層住宅，賬面銷售“理想〞也只是收回本錢略有盈余。

到了1993年，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，萬(wàn)科其他業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率都開(kāi)始明顯降低。萬(wàn)科開(kāi)始確立了城市居民住宅作為主導(dǎo)產(chǎn)品，開(kāi)始不斷走專業(yè)化開(kāi)展道路。到了1995年，萬(wàn)科已經(jīng)形成以房地產(chǎn)為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，只是全資企業(yè)和合資合作企業(yè)數(shù)量大，分布于全國(guó)各地，管理難度不斷增加。

萬(wàn)科最終決定，“從產(chǎn)權(quán)上開(kāi)始梳理，并在管理上進(jìn)行梳理統(tǒng)一，明確經(jīng)營(yíng)對(duì)象〞，房地產(chǎn)業(yè)最終成為萬(wàn)科“百里挑一〞的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

借助資本市場(chǎng)成就行業(yè)老大再融資質(zhì)疑聲引得風(fēng)生水起

截至2021年8月，萬(wàn)科2021年1-8月累計(jì)銷售面積456.6萬(wàn)平方米，銷售金額406.9億元，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中無(wú)出其右。其中，充分借助資本市場(chǎng)融資也是萬(wàn)科成功的重要因素。

9月15日，萬(wàn)科112億公開(kāi)增發(fā)融資方案高票獲得臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)，這是萬(wàn)科上市以來(lái)規(guī)模最大的一次再融資。

萬(wàn)科的再融資一時(shí)引起媒體質(zhì)疑其“圈錢〞，因?yàn)榇藭r(shí)的萬(wàn)科并非錢包扁扁，而其在資產(chǎn)市場(chǎng)上的融資卻屢屢發(fā)生。

截至2021年6月30日，萬(wàn)科賬面現(xiàn)金仍高達(dá)268.8億元，且房市銷售狀況良好。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，21年來(lái)，萬(wàn)科通過(guò)配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債及增發(fā)累計(jì)九次融資總共獲得約250億元。因而有媒體質(zhì)疑道，萬(wàn)科21年來(lái)，分紅派現(xiàn)17次，總派現(xiàn)29.9789億元，其總派現(xiàn)額與總?cè)谫Y額之比為0.12。這個(gè)數(shù)值在上市公司排名居1000名之后，因而“僅從投資根源看，萬(wàn)科并不是一筆劃得來(lái)的買賣〞。

但萬(wàn)科的成長(zhǎng)性還是有目共睹的，截至2021年6月30日，萬(wàn)科總資產(chǎn)1245億元，股東權(quán)益也有345億元。

其實(shí)，上述媒體的過(guò)于倚靠資本市場(chǎng)融資的質(zhì)疑也并非毫無(wú)道理。

根據(jù)中金公司的測(cè)算，截至到目前(8月4日)，萬(wàn)科擁有權(quán)益未開(kāi)發(fā)土地為2079萬(wàn)平米，按照目前開(kāi)竣工方案簡(jiǎn)單測(cè)算，萬(wàn)科現(xiàn)有土地儲(chǔ)藏可以滿足3年左右的開(kāi)發(fā)需要。

對(duì)于實(shí)施快速開(kāi)發(fā)、快速銷售策略的房地產(chǎn)行業(yè)老大萬(wàn)科而言，超過(guò)7成的凈資產(chǎn)來(lái)源于資本市場(chǎng)，同樣確實(shí)值得深思。

但總的來(lái)說(shuō)，相對(duì)于當(dāng)初“白手起家〞的展銷中心(萬(wàn)科前身)而言，如今的萬(wàn)科確實(shí)是一棵參天大樹(shù)，如今的王石也是地產(chǎn)界的大佬，一句話就能讓全國(guó)樓市震動(dòng)不已。

相關(guān)資料：攀登珠峰的萬(wàn)科掌門人王石

1951年出生的萬(wàn)科掌門人王石，有著同時(shí)代人的鮮明特征：1968年參軍，1973年轉(zhuǎn)業(yè)后就職于鄭州鐵路水電段。1978年畢業(yè)于蘭州鐵道學(xué)院給排水專業(yè)，本科學(xué)歷。畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)開(kāi)展公司。1984年組建萬(wàn)科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988年起任股份化改組之萬(wàn)科董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理，1999年起不再兼任總經(jīng)理?，F(xiàn)任萬(wàn)科董事會(huì)主席。

與一般老總偏愛(ài)高爾夫球不同，王石的業(yè)余愛(ài)好是極限運(yùn)動(dòng)、探險(xiǎn)旅行及攝影