房產(chǎn)評估師試題及答案大全

房產(chǎn)評估師試題及答案大全

單項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)評估的核心是（）A.測算價格B.分析市場C.評估價值D.確定用途答案：C2.市場法評估房地產(chǎn)時，選取的可比實例數(shù)量一般應(yīng)為（）A.1-2個B.3-5個C.5-10個D.10個以上答案：B3.房地產(chǎn)價格形成的基礎(chǔ)是（）A.效用B.相對稀缺性C.有效需求D.以上都是答案：D4.成本法中的土地取得成本是指（）A.購買土地的費用B.開發(fā)土地的費用C.取得土地的必要支出D.土地的市場價值答案：C5.收益法中確定報酬率的方法不包括（）A.累加法B.市場提取法C.成本法D.投資報酬率排序插入法答案：C6.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指（）A.建筑物從建成到拆除的時間B.建筑物從建成到產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)時間C.建筑物從建成到不再具有使用價值的時間D.建筑物從建成到業(yè)主決定出售的時間答案：B7.房地產(chǎn)評估報告的有效期一般為（）A.1年B.2年C.3年D.半年答案：A8.下列屬于房地產(chǎn)權(quán)益的是（）A.房屋B.土地C.租賃權(quán)D.建筑物附屬設(shè)施答案：C9.運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)價值時，開發(fā)完成后的價值是指（）A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預(yù)期價值C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)重置價值D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)歷史價值答案：B10.基準(zhǔn)地價是指（）A.某一區(qū)域的平均地價B.某一時點的平均地價C.某一區(qū)域某一時點的平均地價D.某一區(qū)域某一用途的平均地價答案：C多項選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)評估的原則包括（）A.合法原則B.最高最佳利用原則C.替代原則D.估價時點原則答案：ABCD2.市場法評估房地產(chǎn)時，對可比實例進(jìn)行修正的內(nèi)容有（）A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.面積修正答案：ABC3.成本法中房地產(chǎn)開發(fā)成本包括（）A.土地開發(fā)成本B.建筑安裝工程費C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費D.管理費用答案：ABC4.收益法中確定收益期限的方法有（）A.自然壽命B.經(jīng)濟(jì)壽命C.剩余經(jīng)濟(jì)壽命D.土地使用期限答案：BCD5.房地產(chǎn)評估的基本方法有（）A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法答案：ABC6.影響房地產(chǎn)價格的因素有（）A.人口因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.社會因素D.行政因素答案：ABCD7.建筑物的折舊包括（）A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.時間折舊答案：ABC8.房地產(chǎn)評估報告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.封面B.目錄C.致估價委托人函D.估價結(jié)果報告答案：ABCD9.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的確定方法有（）A.市場法B.收益法C.成本法D.長期趨勢法答案：AB10.房地產(chǎn)權(quán)益包括（）A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)答案：ABCD判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)評估就是對房地產(chǎn)價格的評估。（）答案：×2.市場法適用于所有房地產(chǎn)的評估。（）答案：×3.成本法中的成本是指社會平均成本。（）答案：√4.收益法評估房地產(chǎn)時，報酬率越高，評估價值越高。（）答案：×5.建筑物的物質(zhì)折舊通常是不可修復(fù)的。（）答案：×6.房地產(chǎn)評估報告只能由注冊房地產(chǎn)估價師簽字。（）答案：√7.基準(zhǔn)地價修正法是一種直接的評估方法。（）答案：×8.房地產(chǎn)的使用管制對其價值有影響。（）答案：√9.評估期房的價值時，只能用假設(shè)開發(fā)法。（）答案：×10.房地產(chǎn)評估結(jié)果是唯一的。（）答案：×簡答題（每題5分，共4題）1.簡述市場法評估房地產(chǎn)的操作步驟。答案：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例進(jìn)行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整；求取比準(zhǔn)價格。2.成本法評估房地產(chǎn)時，建筑物重置成本的求取方法有哪些？答案：單位比較法，如單位面積法、單位體積法；分部分項法；工料測量法；指數(shù)調(diào)整法。3.簡述收益法評估房地產(chǎn)的適用范圍。答案：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字樓、商鋪、酒店、租賃住房等，對于自用性房地產(chǎn)一般不適用。4.房地產(chǎn)評估報告的作用有哪些？答案：為委托人提供價值參考依據(jù)，作為交易定價、抵押融資、征收補償?shù)鹊膮⒖迹惑w現(xiàn)評估機構(gòu)和人員專業(yè)服務(wù)成果，維護(hù)市場交易公平公正。討論題（每題5分，共4題）1.討論在房地產(chǎn)評估中，如何綜合運用多種評估方法以提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。答案：不同評估方法有不同適用范圍和局限性。市場法直觀反映市場價格，成本法從投入角度，收益法從收益角度。綜合運用時，先分析評估對象特點和資料獲取情況，對適用方法分別評估，結(jié)合市場行情、行業(yè)經(jīng)驗等，合理確定權(quán)重，綜合得出更準(zhǔn)確結(jié)果。2.談?wù)劮康禺a(chǎn)市場波動對評估結(jié)果的影響及應(yīng)對措施。答案：市場波動使房地產(chǎn)供求、價格變化。繁榮時評估值易偏高，低迷時易偏低。應(yīng)對措施有密切關(guān)注市場動態(tài)，及時更新數(shù)據(jù)；采用多種評估方法相互驗證；在報告中說明市場波動對結(jié)果可能產(chǎn)生的影響及不確定性。3.假設(shè)開發(fā)法中，如何準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值？答案：可運用市場法，選取近期類似已完工項目作可比實例，修正調(diào)整得出價值；或用收益法，預(yù)測未來收益，折現(xiàn)計算。同時要結(jié)合市場趨勢，考慮項目自身特點如位置、配套等因