建筑房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

修建房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

一、房地產(chǎn)底子專業(yè)知識(shí)

1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動(dòng)產(chǎn)）。

2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：

單純的土地、單純的衡宇、土地衡宇的綜合體

3、房地產(chǎn)的特征：

a、房地產(chǎn)位置的牢固性（土地不可移，衡宇也不可動(dòng)）；

b、房地產(chǎn)地區(qū)的差異性（每宗房地產(chǎn)的代價(jià)都差異）；

c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（代價(jià)貴、土地永久的）；

d、房地產(chǎn)的保值、增值性（錢(qián)幣貶值、房產(chǎn)保值、錢(qián)幣增值、房產(chǎn)增值）；

4、房產(chǎn)：是衡宇及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。

5、衡宇分類：

a、功效用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、產(chǎn)業(yè)用房（廠房、堆棧）、

商業(yè)用房（門(mén)面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫(xiě)字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位

用房及都會(huì)）；

b、修建結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；

c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

7、土地分類：

a、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地；b、修建功效：修建用地

和非修建用地；

c、用途：居住用地、商業(yè)辦事用地、產(chǎn)業(yè)月地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政大眾設(shè)施

用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；

8、房地財(cái)產(chǎn)：指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理和辦事的行業(yè)。包羅：

a>土地開(kāi)

發(fā)；b、衡宇建立、

維修、治理；

c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；d、衡宇所有權(quán)的買(mǎi)

賣(mài)、租賃:

e、房地產(chǎn)抵押貸款；f、房

地產(chǎn)市場(chǎng)；

9、土地使用權(quán)：就是土地所有者憑據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利（指依法

對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制接納了兩種形式：即團(tuán)體所有制

和國(guó)度所有制。a）農(nóng)村土地接納了團(tuán)體所有制，屬于農(nóng)民團(tuán)體所有；b）都會(huì)土

地接納國(guó)度所有制的形式,屬于全民所有;任何小我私家不能取得土地的所有權(quán)。

土地使用得到的方法：

劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建立工程；

出讓：從國(guó)度芍償取得使用權(quán)，方法：協(xié)議（如200-250萬(wàn)/畝）、招標(biāo)

（提出底價(jià)，憑據(jù)使用用途和代價(jià)取得）、拍賣(mài)（價(jià)高者競(jìng)得，不違法的前提下,

通過(guò)正規(guī)渠道取得）；

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)：

a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地生意業(yè)務(wù)市場(chǎng)）；

b、二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商得到土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建立，通過(guò)有償或贈(zèng)與

將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買(mǎi)給需求者（新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)）；

c、三級(jí)市場(chǎng)：衡宇在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包羅：買(mǎi)賣(mài)、抵押、轉(zhuǎn)讓、租

憑（二手房）；

房地產(chǎn)巾場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一覽表：

市場(chǎng)稱一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)

呼

土地使用權(quán)出讓十?地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、增量商品房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量商品房市場(chǎng)、二

市場(chǎng)市場(chǎng)、住房?級(jí)市場(chǎng)等手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)等

市場(chǎng)主政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主

體（投資者）

市場(chǎng)客國(guó)有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房

體

生意業(yè)拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買(mǎi)賣(mài)、租賃、互換等

務(wù)方法

11、土地使用權(quán)出讓：指國(guó)度以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用

途和都會(huì)籌劃等條件，將都會(huì)土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者

收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓生意業(yè)務(wù)雙方是國(guó)度和用地單位或小我私

家。

12、土地產(chǎn)權(quán)：包羅土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。

地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上修建衡宇的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)

就是土地使用權(quán)；

地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；

抵押權(quán)：指土地使用權(quán)得到者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲

取銀行貸款或其他包管的權(quán)利；

租賃權(quán)：指土地使用權(quán)得到者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用

以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；

13、土地使用年限：指國(guó)度將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使

用者可以使用的年限。

1)土地使用權(quán)出讓年限：

a、居住用地70年；

b、產(chǎn)業(yè)用地、教誨、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；

c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)度指定的則遵照?qǐng)?zhí)行；

2)土地使用年限到期后如那邊置懲罰：

a、國(guó)度有權(quán)無(wú)條件的收回該土地；

b、修建主體經(jīng)質(zhì)控部分查驗(yàn)后不屬危房；

c、項(xiàng)目的存在不影響都會(huì)籌劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以

繼承使用。

PS：b、c條完全存在的情況下，以其時(shí)的地價(jià)購(gòu)置使用年限，年限由政府劃定,

不然無(wú)條件收回；

14、商品房：開(kāi)發(fā)商以市園地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建立，并經(jīng)領(lǐng)土局

批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、

抵押、互換的牢固資產(chǎn)。

商品房的物業(yè)類型：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。

15、商品房的預(yù)售制度：五證二書(shū)

五證：〈國(guó)有土地使用證）、（建立用地籌劃許可證〉、〈建立工程籌劃許可證〉、

〈建立工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證）

二書(shū)：〈質(zhì)量包管書(shū)〉、〈使用說(shuō)明書(shū)〉、兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)條約的增補(bǔ)

約定，而且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅

負(fù)擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的執(zhí)法文件和包管文件。

16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤(pán)。造成樓盤(pán)爛尾的原因主要有資

金不敷、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，非常建立等。

17、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工制作，但尚未建成的樓宇、衡宇。即指圖紙上的樓宇，

處于修建施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，代價(jià)優(yōu)惠，買(mǎi)了后又可轉(zhuǎn)賣(mài)，賺差

價(jià)。

18、炒樓花：買(mǎi)賣(mài)尚未修建好的衡宇。（現(xiàn)在政府有劃定，商品房5年內(nèi)不許

轉(zhuǎn)讓，交5%的營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房）

19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（代價(jià)低、選擇空

間大、戶型齊全、可監(jiān)視修建質(zhì)料、質(zhì)量）

20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)視部分驗(yàn)收，并取得質(zhì)量及格證明文件，可以交

付使用的商品房。（即買(mǎi)即入住、代價(jià)高、戶型過(guò)期、選擇空間不大）

21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給寬大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保

障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買(mǎi)到，必須切合本地

政府所劃定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)置。長(zhǎng)沙房口，25歲以上，65nl2以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)

購(gòu)置，65面以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)置，5年后才氣轉(zhuǎn)賣(mài)）。

22、二手房：辦妥產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的衡宇。其他如：公房、私房、集資

房、廉租房、安頓房等福利房。

23、誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)

（一般可以得到開(kāi)發(fā)商的折扣答應(yīng)）。

24、定金：指當(dāng)事人約定由一偏向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人包管的一定命額的錢(qián)

幣（能包管債權(quán)人的作用）不能返還。

25、訂金：不能包管債權(quán)人的作用，能返還。

26、玄關(guān)：登堂入室的第一張門(mén)進(jìn)去的地方，開(kāi)門(mén)區(qū)域。

27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的修建，

28、純辦公樓：專為各種公司日常運(yùn)作提供辦公運(yùn)動(dòng)的大樓。

29、綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、聚集一體的大樓。

30、商住住宅：S0H0,居家，辦公于一體。

31、別墅：指在郊野或風(fēng)物區(qū)制作的供休養(yǎng)，住宿用的花圃住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)

體別墅、單排別墅）O

32、SHOPPINGMALL：一站式購(gòu)物，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)

區(qū)域，起源于美國(guó)（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。

33、物業(yè)治理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，擔(dān)當(dāng)業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)

實(shí)話專業(yè)化治理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到辦事的行為。

34、物業(yè)治理內(nèi)容：對(duì)衡宇及其隸屬設(shè)備治理、維修；對(duì)衡宇區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)

生、寧?kù)o守衛(wèi)、大眾綠化、公用設(shè)施、門(mén)路等實(shí)施治理；向業(yè)主提供其他綜合

性或特約的辦事等。物業(yè)治理屬社區(qū)治理領(lǐng)域。

35、業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理具

有決定權(quán)的組織形式。

36、業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)治理具

有決定權(quán)的組織。

37、業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施

自治治理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。

38、一次性付款：指購(gòu)房戶在購(gòu)置商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下,

將全部買(mǎi)房款一次性付給售房單位的付款方法。

39、分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，定時(shí)間段或按施工進(jìn)

度分批交納房款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。

40、銀行按揭：指以購(gòu)房條約或衡宇產(chǎn)權(quán)作抵押得到購(gòu)房貸款的方法。即購(gòu)房

者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出包管的質(zhì)押文件，在銀行審核通事后，取得衡宇總價(jià)

的部分貸款，依抵押約定，定期定時(shí)間段向銀行歸還貸款本息，并提供房地產(chǎn)

作為歸還貸款的包管（一般的購(gòu)房條約和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年;

門(mén)面；五成十年或六年十年）。

41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度革新中，國(guó)度構(gòu)造、國(guó)有

企業(yè)、城鎮(zhèn)團(tuán)體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及

其在職職工按國(guó)度劃定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門(mén)面不可）。繳存

比例：均不得低于職工上一年度月平均人為的5%,有條件的都會(huì)，可以適當(dāng)提

高繳存比例；繳存方法：一是由職工小我私家繳存；二是由職工所在單位繳存;

42、小我私家住房公積金貸款：指到場(chǎng)了住房公積金制度的職工，在購(gòu)置、修

建、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金不敷愿以新購(gòu)或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向

住房公積金治理中心申請(qǐng)的貸款。

43、契稅：指衡宇所有權(quán)產(chǎn)生變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約，按房?jī)r(jià)的一定比例,

向產(chǎn)權(quán)蒙受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）o

44、大眾維修基金：指住宅、樓房的大眾部位和大眾設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金

（普通住宅：2%；電梯房、門(mén)面：3%）o

45、生地：指未經(jīng)開(kāi)發(fā)，尚未開(kāi)成建立用地條件的農(nóng)地或荒地。

46、起價(jià)：即“起步價(jià)”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售代價(jià)（一般指戶型、

朝向、格式欠好的樓房代價(jià)，各層的差價(jià)幾十~幾百元）。

47、基價(jià)：即“底子價(jià)”指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房的根本代價(jià)。是

針對(duì)房地產(chǎn)訂價(jià)要領(lǐng)而言的，與起步價(jià)沒(méi)有干系（樓層、朝向差異代價(jià)也差異）。

48、均價(jià)：即物業(yè)的平均銷售代價(jià)，將本物業(yè)各套屋子的銷售代價(jià)相加之后的

和除以各單位修建面積的和數(shù)，即可得出每平方米的均價(jià)）。

49、本錢(qián)價(jià)：指住房制度革新中，出售公有住房時(shí)憑據(jù)修建公有住宅的平均本

錢(qián)測(cè)定的代價(jià)。

包羅：A、征地和拆遷賠償費(fèi)；B、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);

C、建安工程費(fèi)；D、住宅小區(qū)

底子設(shè)施建立費(fèi)；

E、治理費(fèi)；F、貸款

利息；G、稅金；

二、修建底子知識(shí)：

1、三通一平：是指在土地開(kāi)發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。

2、七通一平：給水、徘水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、門(mén)路通和土地平整。

3、占地面積：紅線范疇內(nèi)的面積。

4、修建面積：指修建物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包羅

陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。

5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)修建面積

與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共有修建面積之和。

6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在生房

買(mǎi)賣(mài)中，一般不接納使用面積來(lái)盤(pán)算代價(jià)）。

7、公攤面積尺度：指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入銷售面積的商品房中大眾修建空

間的面積，由兩部分組成：一）室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、大眾門(mén)廳、通道、電梯、

配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技能層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為

整棟樓層辦事的值班警衛(wèi)室，修建物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的摟梯

間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單位與公用修建空間之間的分開(kāi)以及外墻（包

羅山墻）墻體水平投影面積。

公用修建面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用修建面積/套內(nèi)修建面積之和。

8、實(shí)用面積：修建面積扣除大眾分?jǐn)偯娣e后的余額。

9、計(jì)租面積：住宅用房按使用面積盤(pán)算，非住宅用房按修建面積盤(pán)算。

10、套內(nèi)修建面積：指商品房套內(nèi)各部分修建面積的總和。

套內(nèi)修建面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)修建面積

套內(nèi)修建面積二套內(nèi)使用面積/尺度層的使用面積系數(shù)

“、容積率：總修建面積/總用地面積（多層容積率大抵為3,高層為5,超高層

為7,別鴕為0.3-0.45左右、容積率越低，居家情況越好、單價(jià)高、品質(zhì)高；

容積率越高，單價(jià)低、品質(zhì)低）

12、修建密度：基底面積之和/總占地面積*100%

13、綠化率，指項(xiàng)目籌劃建立用地范疇內(nèi)的綠化面積與籌劃建立用地面積之比.

公式：植被垂直面積/占地面積*100%

14、綠地率：所有住宅各種綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建立中不應(yīng)

低于30%,舊區(qū)改革時(shí)不宜低于25%（不包羅屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。

綠化籠罩率〉綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

15、得房率：套內(nèi)修建面積/套修建面枳（銷售面積）之比

套內(nèi)修建面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)修建面積

套修建面積二套內(nèi)修建面積+分?jǐn)偟墓眯藿娣e

16、開(kāi)間：住宅屋子的橫向?qū)挾取＿M(jìn)深：住宅的實(shí)

際長(zhǎng)度。

17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包羅樓板厚度，以米為單位。

18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上外貌至上層樓板下外貌的距

離。

19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包羅屋頂綠化、垂直綠化和籠罩

土小于2平方米的土地。

20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒(méi)有封。

21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

22、錯(cuò)層：房?jī)?nèi)高度不一至，一米以內(nèi)分散。

23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動(dòng)，梁柱都不能動(dòng)）。

24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大范圍產(chǎn)業(yè)化施工，效率

較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由買(mǎi)通。其次另有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、

框簡(jiǎn)結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。

25、衡宇的耐用年限：指衡宇能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計(jì)的尺度、修建的

質(zhì)料、施工質(zhì)量、使用狀況、維護(hù)調(diào)養(yǎng)相關(guān)。

鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu)：30-50

年其他：15年以下

26、土地計(jì)量單位：

1平方公里二100萬(wàn)平方米（kn9）1公頃二1萬(wàn)平方米（hn?）

1公頃二15畝1畝

=667平方米

27、住宅的樓層分別的劃定：

低層住宅為：廠3層多層住宅為：4-6

層中高層住宅：7-9層

高層住宅為：:0-30層超高層住宅為：40層以上

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)知識(shí)：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在依法取得土地使用權(quán)的土地上憑據(jù)使用性質(zhì)和要求進(jìn)行底子

設(shè)施，衡宇修建的運(yùn)動(dòng)。它包羅從定點(diǎn)選址到交付使用的全歷程，由征地與拆遷

安頓、籌劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通電訊、通門(mén)路、綠化、衡宇建立等多項(xiàng)

內(nèi)容組成。

2、土地開(kāi)發(fā)：將生地（不具備使用條件的土地）開(kāi)發(fā)成可供使用的土地。

3、衡宇開(kāi)發(fā)：由買(mǎi)得土地使用權(quán)的生長(zhǎng)商，對(duì)土地進(jìn)行平整，修路鋪設(shè)上下水

管道及熱力網(wǎng)，然后制作各種衡宇以及大眾設(shè)施。

4、房地產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)：指先將生地開(kāi)發(fā)成熟地（具備使用條件），然后再進(jìn)行拍

賣(mài)和出租，由買(mǎi)地者去制作衡宇。

5、房地產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)：一次性邊土地、衡宇開(kāi)發(fā)完成。

6、能源系統(tǒng)：包羅供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。

7、給水、排水系統(tǒng)：包羅取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水

道），排水管網(wǎng)（下水道）、污水處置懲罰、排放工程。

8、土地國(guó)度所有權(quán)：指作為土地所有者的國(guó)度，對(duì)自己所有的土地依法享有占

有、使用、收益和處分的權(quán)利。

9、土地團(tuán)體所有權(quán)：指農(nóng)村勞動(dòng)群眾團(tuán)體經(jīng)濟(jì)組織，在執(zhí)法劃定范疇內(nèi)對(duì)自己

所有土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

10、衡宇的所有權(quán)：對(duì)衡宇全面支配的權(quán)利，包羅：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、

處分權(quán)。

11、土地所有權(quán)：指含有執(zhí)法意義上和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重寄義。

執(zhí)法意義：土地所有者將土地當(dāng)成自己的財(cái)產(chǎn)，并將其實(shí)行占有、壟斷、

擁有對(duì)土地支配的權(quán)利。

經(jīng)濟(jì)意義：指土地所有者憑借對(duì)土地的壟斷得到一定的經(jīng)濟(jì)收入的權(quán)利。

四、其它內(nèi)容須知:

1、治理銀行按揭條約需出示:

1）小我私家身份證及復(fù)印件各3份，結(jié)婚證或流感人口未婚證明；

2）首期購(gòu)房款（不低于30樂(lè)二次購(gòu)房者首付不低于40%）購(gòu)房人已付購(gòu)房款收

據(jù)原件及復(fù)印件；3）購(gòu)房

者或配偶單位的人為收入證明；

4）與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房條約；5）開(kāi)戶銀行開(kāi)戶的活期存折并

含有3個(gè)月的按揭款；

6）小我私家住房借款條約，借款借據(jù)；7）委托銀行扣收購(gòu)房房款協(xié)議書(shū);

8）住房抵押答應(yīng)書(shū)；9）貸款申請(qǐng)書(shū)。

2、治理銀行按揭需交的用度：

1）保險(xiǎn)費(fèi)（保險(xiǎn)費(fèi)率1T0年0.5%。、11-20年0.45%。貸款額）（交保險(xiǎn)公司）；

2）抵押費(fèi)，貸款額3%。（交房地產(chǎn)局）；

3）律師見(jiàn)證費(fèi)，貸款額1.8%。（交律師事務(wù)所）；

4）存案登記手續(xù)費(fèi)，每份條約20元（交房地產(chǎn)局）；

5）印花稅，每份條約10元（交房地產(chǎn)局）；

6）按揭資料費(fèi)，每份條約40元（交銀行）；

3、公積金提取條件：切合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內(nèi)的

存儲(chǔ)余額。

1）職工購(gòu)置、制作、翻修、大修自住住房；

2）職工離、退休時(shí)；3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)

干系的；

4）戶口遷出所在的市、縣大概出境定居的；

5）歸還購(gòu)房貸款本息的；6）房租超出家庭人為收入的劃定比例的。

4、公積金貸款是有限額劃定的：

1）貸款額不能凌駕25萬(wàn)元的最高上限；

2）貸款額不能超出你住房公積帳戶儲(chǔ)存余額的5倍；

3）貸款額不能超出總房款的70初

5、預(yù)售房的條件：

1）土地出讓金已繳清，取得國(guó)有土地使用證；

2）取得建立用地籌劃許可證；

3）投入工程總建立資金到達(dá)20%以上（不含土地出讓金）；

4）施工進(jìn)度已明確，交房日期已明確；

5）竣工驗(yàn)收前；

五、附加內(nèi)容（房地產(chǎn)營(yíng)銷培訓(xùn)底子知識(shí)）：

1、房地產(chǎn)銷售行業(yè)：

它是一個(gè)精彩、特殊的、無(wú)處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自

由、有成績(jī)感、熬煉人，上不封頂收入的一個(gè)較靈活、遍及、綜合性的一個(gè)行業(yè)。

2、有正確的代價(jià)觀：代價(jià)觀-一信念--期望-一態(tài)度--行動(dòng)目標(biāo)

3、行動(dòng)歷程：執(zhí)行--焦點(diǎn)代價(jià)--中程目標(biāo)--短期目標(biāo)--每日事情籌劃

4、忌語(yǔ)：大概不能肯定的語(yǔ)言

五聲四語(yǔ)：迎客聲—稱呼聲—致謝聲—送客聲

阻擋四語(yǔ)：蔑視語(yǔ)--急躁聲一-否認(rèn)語(yǔ)一-負(fù)氣語(yǔ)

5、修建面積必須高于（低于的車(chē)庫(kù)，雜屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)），修建如配套游泳池、車(chē)

庫(kù)等不算面積）；

6、朝向：一般以客廳陽(yáng)臺(tái)的朝向?yàn)闇?zhǔn)。

7、商圈：稱之購(gòu)置圈或商勢(shì)圈，指在一定的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心

向周?chē)鷶U(kuò)展形成的輻射力量，對(duì)主顧吸引而形成的一定范疇或區(qū)域。

分為：焦點(diǎn)商圈：以大型商場(chǎng)為中心，人口占60-80%,代價(jià)高；

次級(jí)商圈：擁有客戶占20%；

邊沿商圈：漫衍密度小，產(chǎn)物低檔，代價(jià)低。

8、商業(yè)飽和度：是丈量一個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)的供求量的一個(gè)重要方法。

IRS：商業(yè)飽和度C：主要客戶指數(shù)RE：

每一個(gè)主顧平均購(gòu)置量

RF：商圈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)面積IRS=（C*RE）/RF

9、嚴(yán)重影響房地產(chǎn)代價(jià)因素：

1）代價(jià)組成二土地本錢(qián)代價(jià)+建安本錢(qián)+利潤(rùn)+治理用度（百姓生產(chǎn)總值，DTP指

數(shù)、房地產(chǎn)政策、執(zhí)法法例）；

2）影響房地產(chǎn)因素：開(kāi)發(fā)商實(shí)力、經(jīng)濟(jì)態(tài)度、地段、交通、周邊情況、配套設(shè)

施、綠化、升值、政府籌劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)物設(shè)計(jì)、物業(yè)治理、市場(chǎng)供求、

品牌、銷售本領(lǐng)、自然情況不可復(fù)制；

3）影響每一棟單位的代價(jià)因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功效、面

積、修建結(jié)構(gòu)：

4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走代價(jià)越高,

越往上景觀越好；

5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場(chǎng)、定位（業(yè)態(tài)定位）、消費(fèi)

群、品牌、人流量、物業(yè)治理。針對(duì)每一個(gè)鋪位影響因素：位置、面積（面積小、

面積消費(fèi)群體多，代價(jià)高）、樓層、鋪型（柱、開(kāi)間、阻擋）、配套設(shè)施。

10、遞名片本領(lǐng)：

1）當(dāng)你與客戶談判時(shí)，客戶感興趣時(shí)，你遞上名片客戶對(duì)你印象深，認(rèn)知度；

2）當(dāng)客戶快要起身時(shí)，遞上名片，你的客戶會(huì)準(zhǔn)確記著，認(rèn)知你；

11、遞資料準(zhǔn)確時(shí)間:

1）當(dāng)你將重要內(nèi)容解說(shuō)完畢，再遞上資料，請(qǐng)他了解；

2）當(dāng)你遞名片時(shí)，一起遞給他；

3）如果客戶已拿了資料時(shí)，你順著他資料內(nèi)容一條條解說(shuō)下去，然后合上遞給

他；

12、市場(chǎng)觀察目的，其實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀：

1）了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)；2）了解消費(fèi)需求；3）了解消費(fèi)行情；

4）為籌謀、銷售提供依據(jù)

具體觀察內(nèi)容：

a）產(chǎn)物觀察：范圍、占地面積、鋪位、功效定位（做什么，業(yè)態(tài)定位）、鋪

型、配置（電

梯、空調(diào)、水電表）、裝修、物業(yè)治理、經(jīng)營(yíng)時(shí)間；

b）配套觀察：內(nèi)部配套、周邊情況配套、功效配套；

c）代價(jià)觀察：銷售代價(jià)、均價(jià)、差異樓層差價(jià)、付款方法、租金代價(jià)（臨街

與內(nèi)街代價(jià)）；

具體觀察方法：?jiǎn)柧?、街訪（入戶走訪、單層、左手入門(mén)、雙手右手入門(mén)）、專

家訪談、市場(chǎng)客戶訪談；

具體觀察東西：市場(chǎng)、商城、專業(yè)街、步行街、專賣(mài)點(diǎn)

具體配套觀察：醫(yī)院、銀行、超市、休閑場(chǎng)合、酒店、學(xué)校、交通（人流、車(chē)流、

公交車(chē)、遠(yuǎn)程車(chē)）

13、風(fēng)水與房地產(chǎn)營(yíng)銷：南向房間特征（通風(fēng)時(shí)間長(zhǎng)、日照時(shí)間長(zhǎng)、不易發(fā)霉、

冬暖夏涼）。

風(fēng)水寶地：依山伴水，龍脈（修建物的朝向的陰陽(yáng)取舍。陰：山之南、

水之北；陽(yáng)：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風(fēng)、

西南風(fēng)）

14、修建顏色：赤色一-象征權(quán)利、繁華、尊嚴(yán)、赤色鎮(zhèn)邪。

15、行銷相同：

1）行銷：直銷，以最直接的形式來(lái)推銷產(chǎn)物，是產(chǎn)物信息的載體，有產(chǎn)物通報(bào)

的真實(shí)性和準(zhǔn)確性；

2）行銷目的：A、將產(chǎn)物信息通報(bào)給客戶（有清晰、直接）；B、拓展信息的流

傳渠道；

C、增加客戶來(lái)源；通過(guò)流傳-一打仗--來(lái)源

3）行銷方法：發(fā)傳單、上門(mén)造訪、攔截客戶，競(jìng)爭(zhēng)敵手的地方（投資客、經(jīng)營(yíng)

戶）、組織意向客戶召開(kāi)懇談集會(huì)；

4）轉(zhuǎn)達(dá)信息內(nèi)容：A、項(xiàng)目片區(qū)的介紹（目前商業(yè)狀況如交通、車(chē)站、公交車(chē)）、

未來(lái)前景和市政籌劃；

B、產(chǎn)物的介紹：業(yè)態(tài)的介紹、科技含量；

項(xiàng)目配景介紹、項(xiàng)目立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建立等；產(chǎn)物吱能參數(shù)、面積、配套、裝修、

情況、門(mén)路、電梯、代價(jià)的介紹；

5）尋找目標(biāo)客戶的方法：湖南省黃頁(yè)，尋找生產(chǎn)廠商、署理商、場(chǎng)部、科研單

位、查找電話、地點(diǎn)；上網(wǎng)查詢、大型的展覽會(huì)、生意業(yè)務(wù)會(huì)、目標(biāo)客戶；多家

咨詢；媒體收集；

6）需要準(zhǔn)確的銷售東西：名片、樓書(shū)、置業(yè)手冊(cè)、代價(jià)表、盤(pán)算東西、政府文

件、同事通訊錄；

7）信心問(wèn)題：焦點(diǎn)問(wèn)題，市場(chǎng)能否作活，作大；

16、使用率=實(shí)用面積/修建面積

小高層的使用率小于多層：60-70%高層的使用率小于小高

層：80%以上

寫(xiě)字樓的使用率小于高層：50-60%

17、產(chǎn)權(quán)證：土地使用證、房產(chǎn)證（集資房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，福利房是有產(chǎn)權(quán)

證，可以轉(zhuǎn)讓，在國(guó)度允許的年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租）。

18、第5P：第5個(gè)大眾意識(shí)，注意于康健掩護(hù)，環(huán)保方面。任何錢(qián)幣在保值的

前提下，才氣實(shí)現(xiàn)其代價(jià)。

19、綠化：是生態(tài)內(nèi)的非常小的一個(gè)方面。

情況：周邊所體現(xiàn)的元素：生態(tài)、人文、地理、交通。一個(gè)樓盤(pán)的情況

包羅：綠化、交通、密度、配套設(shè)施、日照、朝向。

20、代價(jià)：昂貴、自制

1）加權(quán)比力法：在代價(jià)上及敵手比力加X(jué)%或減X%,不凌駕1；如對(duì)方1000元/

m2+1000元/肝*10%=1100元/of；反之1000元/肝-1000元/nf*10%=900元/行；

2）盈虧平衡法

3）經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法：憑據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)測(cè)標(biāo)，代價(jià)阻力位針對(duì)主顧來(lái)說(shuō)，內(nèi)容包羅：

均價(jià)、起價(jià)（作用，低落入市門(mén)檻、一般是低開(kāi)高漲，只對(duì)付大型樓盤(pán)、而小范

圍樓

盤(pán)不宜接納低開(kāi)高走）、最高價(jià)（最好的樓層肯定是最高價(jià)）、垂直代價(jià)（一般

金三銀四銅五鐵六，凌駕27米空氣質(zhì)量越差）、代價(jià)的可塑性（有

品牌代價(jià)的空間）、目