豐臺小區(qū)管理制度

豐臺小區(qū)管理制度一、總則（一）目的為了加強(qiáng)豐臺小區(qū)的管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于豐臺小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.民主協(xié)商原則：充分聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，共同參與小區(qū)管理。二、小區(qū)基本信息（一）小區(qū)概況1.小區(qū)名稱：豐臺小區(qū)2.地理位置：[具體地址]3.占地面積：[X]平方米4.建筑面積：[X]平方米5.總戶數(shù)：[X]戶6.停車位數(shù)量：[X]個(gè)（二）小區(qū)配套設(shè)施1.綠化景觀：小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)到[X]%，設(shè)有多個(gè)景觀小品和休閑廣場。2.公共設(shè)施：配備有健身器材、兒童游樂設(shè)施、垃圾分類投放點(diǎn)等公共設(shè)施。3.物業(yè)服務(wù)用房：位于[具體位置]，建筑面積為[X]平方米，設(shè)有客服中心、維修部、保安室、保潔工具房等。三、業(yè)主、使用人管理（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會業(yè)主大會由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議每年至少召開一次，臨時(shí)會議根據(jù)需要及時(shí)召開。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。2.業(yè)主委員會業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，委員人數(shù)為[X]人。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（二）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）使用人管理1.使用人在小區(qū)內(nèi)居住或使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守本管理制度及相關(guān)規(guī)定。2.使用人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供真實(shí)有效的身份信息，并配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好相關(guān)管理工作。3.使用人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與人員配置1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)管理項(xiàng)目。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)小區(qū)規(guī)模和管理服務(wù)需求，合理配置管理人員、維修人員、保安人員、保潔人員等專業(yè)人員。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)1.制定并組織實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)方案；2.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等；3.定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；4.協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作；5.及時(shí)處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的矛盾糾紛；6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核1.建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核機(jī)制，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評估。2.考核內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)等方面。3.考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支付、續(xù)聘或解聘等掛鉤。五、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。3.禁止在房屋外立面、屋頂、陽臺等部位搭建違章建筑，禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢查，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修，維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞或占用。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)道路、廣場、綠地等公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)保持整潔，無雜物、無垃圾、無積水。2.樓道內(nèi)應(yīng)當(dāng)保持干凈，無雜物堆放，扶手、墻面等無灰塵、無污漬。3.垃圾桶應(yīng)當(dāng)定期清理，垃圾日產(chǎn)日清，無異味。4.公共廁所應(yīng)當(dāng)保持清潔衛(wèi)生，無異味，設(shè)施設(shè)備完好。（二）環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)要求1.保潔人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的作業(yè)時(shí)間和作業(yè)路線進(jìn)行清掃保潔，確保環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量。2.加強(qiáng)對垃圾分類投放的宣傳和引導(dǎo)，督促業(yè)主和使用人按照規(guī)定分類投放垃圾。3.定期對小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生死角進(jìn)行清理，防止滋生蚊蟲、老鼠等害蟲。七、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)內(nèi)綠化植物生長良好，無明顯病蟲害，無枯枝敗葉。2.草坪平整，無斑禿，修剪整齊。3.花卉、樹木造型美觀，定期修剪，適時(shí)澆水、施肥、病蟲害防治。（二）綠化作業(yè)要求1.綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃進(jìn)行作業(yè)，確保綠化效果。2.加強(qiáng)對綠化植物的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化問題。3.禁止在綠化區(qū)域內(nèi)踐踏草坪、攀折花木、停放車輛等。八、公共秩序維護(hù)管理（一）公共秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)有門禁系統(tǒng)，人員和車輛出入應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記和核實(shí)。2.保安人員應(yīng)當(dāng)24小時(shí)值班巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的巡查，確保無亂停亂放、無擺攤設(shè)點(diǎn)、無噪音擾民等現(xiàn)象。4.協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)內(nèi)的治安防范工作，維護(hù)小區(qū)的安全穩(wěn)定。（二）公共秩序維護(hù)作業(yè)要求1.保安人員應(yīng)當(dāng)著裝整齊，佩戴標(biāo)志，文明執(zhí)勤，禮貌待人。2.嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對出入人員和車輛進(jìn)行認(rèn)真檢查和登記。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)重點(diǎn)部位的巡查，如電梯機(jī)房、配電室、消防控制室等，確保設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行。4.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。九、消防安全管理（一）消防安全責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行消防安全管理職責(zé)，制定消防安全制度，落實(shí)消防安全措施。2.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。（二）消防設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備完好有效。2.消防設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的標(biāo)識和警示標(biāo)志，不得遮擋、圈占、埋壓。3.禁止在消防通道內(nèi)堆放雜物，確保消防通道暢通無阻。（三）消防安全宣傳與培訓(xùn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期組織開展消防安全宣傳活動(dòng)，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識。2.對小區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)崗位人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，使其熟悉消防設(shè)施設(shè)備的操作方法和應(yīng)急處置程序。（四）火災(zāi)應(yīng)急處置1.制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，明確火災(zāi)報(bào)警、初期火災(zāi)撲救、人員疏散、火災(zāi)現(xiàn)場保護(hù)等應(yīng)急處置程序。2.定期組織開展火災(zāi)應(yīng)急演練，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員和業(yè)主、使用人的應(yīng)急處置能力。3.發(fā)生火災(zāi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織人員進(jìn)行撲救，并及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防部門做好火災(zāi)撲救工作。十、車輛管理（一）車輛停放規(guī)定1.小區(qū)內(nèi)車輛應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的停車位停放，不得亂停亂放。2.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)辦理車輛出入證，憑證出入小區(qū)。3.禁止在消防通道、疏散通道、人行道等公共區(qū)域停放車輛。（二）車輛收費(fèi)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取車輛停放費(fèi)用。2.車輛停放費(fèi)用應(yīng)當(dāng)用于車輛停放管理設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和管理等支出。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布車輛停放費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。十一、專項(xiàng)維修資金管理（一）專項(xiàng)維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。2.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金專戶，?？顚Ｓ?。（二）專項(xiàng)維修資金的使用1.專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行申請、審核和公示，確保資金使用合理、透明。（三）專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理1.業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的使用情況，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。十二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，按月或按季收取。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期未交納的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成與使用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成包括人員工資、福利、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生保潔費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、公共秩序維護(hù)費(fèi)用等。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，不得挪作他用。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等因素，需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)提前[X]個(gè)月書面通知業(yè)主，并在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示。2.業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整有異議的，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定進(jìn)行表決。十三、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.設(shè)立投訴受理渠道，如客服電話、郵箱、意見箱等，接受業(yè)主和使用人的投訴。2.對業(yè)主和使用人的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和