在簽訂商品房買賣合同時(shí)購(gòu)房者應(yīng)如何避免糾紛

在簽訂商品房買賣合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)如何避免糾紛？在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)買商品房往往是普通家庭的重大資產(chǎn)投入，簽訂商品房買賣合同更是決定交易能否順利進(jìn)行、保障購(gòu)房者權(quán)益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，由于合同條款的復(fù)雜性、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者信息的不對(duì)稱性等因素，因合同引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。為了維護(hù)自身合法權(quán)益，購(gòu)房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)，需要提前做好功課，謹(jǐn)慎對(duì)待合同中的每一項(xiàng)條款，以下從多個(gè)方面為購(gòu)房者提供避免糾紛的實(shí)用指南。一、合同簽訂前的充分準(zhǔn)備（一）全面了解開(kāi)發(fā)商資質(zhì)與項(xiàng)目情況購(gòu)房者在選擇樓盤時(shí)，首先要仔細(xì)核查開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)證書，重點(diǎn)查看“五證”是否齊全，即《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”是開(kāi)發(fā)商合法開(kāi)發(fā)、銷售商品房的重要憑證，缺少任何一證，都可能導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法正常辦理、房屋質(zhì)量無(wú)法保障等風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可以通過(guò)政府住建部門官網(wǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)論壇、新聞報(bào)道等渠道，了解開(kāi)發(fā)商以往的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目口碑、有無(wú)違約記錄等信息，盡量選擇信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商。（二）實(shí)地考察房屋與周邊環(huán)境不要僅僅依賴樓盤宣傳資料和銷售人員的口頭介紹，一定要親自到樓盤實(shí)地考察。一方面，查看房屋的實(shí)際施工進(jìn)度、建筑質(zhì)量，檢查墻體是否有裂縫、滲水，門窗是否密封嚴(yán)實(shí)等細(xì)節(jié)問(wèn)題；另一方面，考察周邊配套設(shè)施是否與宣傳一致，如學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、交通等配套設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)情況，避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商夸大宣傳、配套設(shè)施無(wú)法落實(shí)的情況。（三）學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)與合同知識(shí)購(gòu)房者在簽訂合同前，應(yīng)主動(dòng)學(xué)習(xí)《中華人民共和國(guó)民法典》《城市房地產(chǎn)管理法》等與商品房買賣相關(guān)的法律法規(guī)，了解自己在購(gòu)房過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，熟悉商品房買賣合同的基本條款和常見(jiàn)陷阱，例如交付條件、違約責(zé)任、面積差異處理等條款，做到心中有數(shù)，在簽訂合同時(shí)才能更敏銳地察覺(jué)不合理之處。二、合同條款的仔細(xì)審查（一）房屋基本信息條款合同中關(guān)于房屋的基本信息必須準(zhǔn)確無(wú)誤，包括房屋的坐落位置、樓層、房號(hào)、建筑面積、套內(nèi)建筑面積等。要特別注意建筑面積與套內(nèi)建筑面積的差異，以及合同中對(duì)于面積誤差的處理方式。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，若房屋實(shí)際面積與合同約定面積存在誤差，在一定范圍內(nèi)可按照合同約定的價(jià)格多退少補(bǔ)，超出一定范圍，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房或按照實(shí)際情況進(jìn)行價(jià)款調(diào)整。因此，務(wù)必明確約定面積誤差的處理原則和方式，避免日后產(chǎn)生爭(zhēng)議。（二）價(jià)款與付款方式條款明確購(gòu)房總價(jià)、付款方式、付款時(shí)間和節(jié)點(diǎn)。如果選擇分期付款，要在合同中詳細(xì)約定各期付款的金額和時(shí)間；若選擇銀行貸款，要約定清楚貸款無(wú)法獲批時(shí)的處理方式，例如是解除合同、一次性補(bǔ)足房款還是重新協(xié)商付款方式等。同時(shí)，注意合同中是否存在不合理的附加費(fèi)用條款，如不合理的手續(xù)費(fèi)、代辦費(fèi)等，對(duì)于不明確的費(fèi)用要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通并要求其解釋清楚。（三）交付條款交付條款是保障購(gòu)房者按時(shí)、按質(zhì)接收房屋的重要依據(jù)。合同中應(yīng)明確約定房屋的交付時(shí)間、交付條件和交付標(biāo)準(zhǔn)。交付條件一般包括取得竣工驗(yàn)收備案表、房屋實(shí)測(cè)面積報(bào)告等文件；交付標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)詳細(xì)描述房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施的品牌和規(guī)格等。例如，對(duì)于精裝修房屋，要明確裝修材料的品牌、型號(hào)、顏色等，避免出現(xiàn)交付時(shí)裝修質(zhì)量與樣板間差異巨大的情況。此外，還應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商逾期交付的違約責(zé)任，如每日按照購(gòu)房款的一定比例支付違約金等，以督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)交付房屋。（四）產(chǎn)權(quán)登記條款合同中應(yīng)明確約定開(kāi)發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限和違約責(zé)任。根據(jù)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在房屋交付后的一定期限內(nèi)，協(xié)助購(gòu)房者辦理房屋所有權(quán)證。若開(kāi)發(fā)商未能按時(shí)辦理，購(gòu)房者有權(quán)要求其承擔(dān)違約責(zé)任，包括支付違約金、賠償損失等。同時(shí)，要了解辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的材料和流程，確保自己能夠及時(shí)配合完成相關(guān)手續(xù)，避免因資料不全或流程不熟悉導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記延遲。（五）違約責(zé)任條款違約責(zé)任條款是保障合同履行的重要保障，購(gòu)房者要仔細(xì)查看合同中對(duì)于雙方違約責(zé)任的約定是否對(duì)等。有些合同可能存在對(duì)購(gòu)房者違約處罰過(guò)重，而對(duì)開(kāi)發(fā)商違約處罰過(guò)輕甚至沒(méi)有明確約定的情況，這種不對(duì)等的條款對(duì)購(gòu)房者極為不利。因此，要確保合同中對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交房、房屋質(zhì)量不合格、無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記等違約行為的違約責(zé)任約定明確、具體且具有可操作性，以便在發(fā)生糾紛時(shí)能夠有效維護(hù)自己的權(quán)益。三、合同簽訂后的注意事項(xiàng)（一）妥善保管合同及相關(guān)資料簽訂合同后，購(gòu)房者要妥善保管好商品房買賣合同、付款憑證、發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)資料。這些資料是證明購(gòu)房交易的重要憑證，在辦理產(chǎn)權(quán)登記、主張權(quán)益時(shí)都具有重要作用。建議將這些資料分類整理，妥善存放，必要時(shí)可以進(jìn)行復(fù)印備份，以防丟失或損壞。（二）及時(shí)關(guān)注合同履行情況在合同履行過(guò)程中，購(gòu)房者要密切關(guān)注開(kāi)發(fā)商的履約情況，如房屋建設(shè)進(jìn)度、交付準(zhǔn)備情況等。如果發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在可能違約的跡象，如施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后、未按約定進(jìn)行房屋驗(yàn)收等，要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，要求其說(shuō)明情況并采取相應(yīng)措施。同時(shí)，按照合同約定及時(shí)履行自己的義務(wù)，如按時(shí)支付房款、配合辦理相關(guān)手續(xù)等，避免因自身違約導(dǎo)