房屋建筑面積的測算和共有面積的分?jǐn)?標(biāo)準(zhǔn)化知識講座)

房屋建筑面積的測算和共有建筑面積的分?jǐn)偸侨藗兤毡殛P(guān)心的問題，涉及千千萬萬房屋產(chǎn)權(quán)人的切身利益。房屋面積的大小與房屋的共有面積的分?jǐn)傆泻艽箨P(guān)系。確定房屋面積的大小，一定要了解房屋面積的計算方法及房屋共有面積的分?jǐn)傇瓌t。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟，人們對房屋共有建筑面積分?jǐn)倖栴}的爭議有所增加。分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)偛课坏碾[蔽性和復(fù)雜性給房屋買賣雙方制造了些誤解，尤其是個別建設(shè)方利用政策的不全面性鉆空子，損害了老百姓的利益，從而迫使更多的人開始關(guān)注商品房建筑面積的測算和共有面積的分?jǐn)倖栴}。

一、房屋面積測算和共有面積分?jǐn)偟挠嘘P(guān)規(guī)定

目前，我國關(guān)于房屋建筑面積測算和共有面積分?jǐn)偟闹饕?guī)定包括：國家標(biāo)準(zhǔn)GB／T17986．1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》；中華人民共和國建設(shè)部頒布的建住房[2002]74號文件；全國各地方政府頒布的當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測繪實施細(xì)則》。

GB／T17986．1——2000自發(fā)布以來，對規(guī)范我國的房地產(chǎn)市場和房產(chǎn)測繪工作起到了巨大的推動作用。該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，其中關(guān)于房屋建筑面積的測算和共有面積分?jǐn)偟囊?guī)定，更值得廣大房屋產(chǎn)權(quán)人學(xué)習(xí)和了解。

二、成套房屋面積的測算

(一)成套房屋的建筑面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、半地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

套內(nèi)自有墻體面積，全部計入套內(nèi)墻體面積。套與套之間的共有墻，套與公共部位的共有墻體，套與外墻(包括山墻的墻體)，均按墻體的中線計算套內(nèi)墻體面積與套內(nèi)建筑面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算，其中封閉陽臺按水平投影全算建筑面積，不封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積，而沒有頂蓋的陽臺則不計算建筑面積。

關(guān)于計算建筑面積的原則，計算全部建筑面積、一半建筑面積以及不計算建筑面積的房屋類型或部位，GB／T17986．1—2000中有詳細(xì)的規(guī)定。

1．計算建筑面積原則上應(yīng)具備的條件

根據(jù)計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定和原則，能夠計算建筑面積的房屋原則上應(yīng)具備以下普遍性的條件：具有上蓋；有圍護(hù)物；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物；層高在2．20m或2．20m以上；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。這里的層高是指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋項面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。

2．計算全部建筑面積的范圍

(1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20m以上部位計算建筑面積。

(2)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20m以上的，按其水平投影面積計算。挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

⑶樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、管道井等均按自然層計算面積。

(4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2．20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(5)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(6)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

(7)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2．20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計算。

(8)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

(9)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

(10)屬永久性建筑且有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2．20m以上部位的外圍水平面積計算。

(12)有伸縮縫的