秦川機床：房地產(chǎn)估價報告

估價項目名稱：西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地儲備中心國有土地使用權(quán)收回補償涉及西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)明光路東側(cè)、鳳城二路北側(cè)WY12-23-1號宗地內(nèi)附著物市場價值評估估價委托人：西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地儲備中心房地產(chǎn)估價機構(gòu)：陜西華地房地產(chǎn)估價咨詢有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：史燕宇(注冊號6120200025)吳蒙(注冊號6120130021)估價報告編號：陜?nèi)A地房估字[2025]第002號估價報告出具日期：2025年2月13日3 4 5 5 5 5 7 6 8 5估價的假設(shè)和限制條件(一)注冊房地產(chǎn)估價師對估價所依據(jù)的估價委托人提供的估價對象相但未到政府相關(guān)部門予以核實，假定它們是合(二)注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象的現(xiàn)場查勘僅限于其外觀和周圍環(huán)境景觀，對房屋安全、工程質(zhì)量、環(huán)境等影響估價對象價值的重大因素給予了必要關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測的情況下，假定工程質(zhì)量達到或超過國家建筑施工驗收規(guī)范根據(jù)委托方提供的資料及估價師調(diào)查了解，截止價值時點，估價對象本次估價目的是為委托方國有土地收回確定補償款提供價格參考依據(jù)，評估擬收回土地地上建筑物所有權(quán)市場價值，參照《西安市人民政府關(guān)于印收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金6建審手續(xù)，其余建筑物均無建審手續(xù)。按照《西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會在對其原址用地進行收儲時，按原址用地用途和地面建（構(gòu)）筑物（不包公司蓋章確認(rèn)的《建筑物、構(gòu)筑物明細(xì)表》為準(zhǔn)，認(rèn)定評估范圍中含有餐評估估價對象建筑面積、認(rèn)定范圍按照川機床工具集團股份公司蓋章確認(rèn)截止價值時點，估價對象取得《西安秦經(jīng)家具有限公司總平面圖》(98門，且廠區(qū)綠化、小品、道路及附屬公用工程必須與主體廠房、辦公樓同時設(shè)計、同時竣工、同時投入使用。經(jīng)估價師現(xiàn)場查勘，估價對象宗地內(nèi)7程，與主體廠房、辦公樓同時設(shè)計、同時竣工、同時投入使用；門衛(wèi)、崗?fù)し謩e為經(jīng)審批建設(shè)的門衛(wèi)接待、貨運大門。按照《西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會關(guān)于印發(fā)〈西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)企業(yè)舊廠區(qū)改造利用實施辦法企業(yè)，在對其原址用地進行收儲時，按原址用地用途和地面建(構(gòu))筑物(不于價值時點，本次評估關(guān)于其數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型等在估價人員現(xiàn)場查勘核實的基礎(chǔ)上，最終依據(jù)土地使用權(quán)人提供的《建筑物、構(gòu)筑物明細(xì)表》中載明的范圍及數(shù)量確定，并以上述數(shù)據(jù)與事實相符為假設(shè)前提，若提供供的相關(guān)資料確定，委托人及所有權(quán)人對其所提供的證件、文件及原始資料的真實性、合法性負(fù)責(zé)。注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，由于估價對象暫無有效力的權(quán)屬登記資料，依據(jù)委托和本次估價目的，本報告僅對估價對象的市場價值進行評估，不對估價對(四)本報告估價結(jié)果僅為估價委托人實現(xiàn)本次評估目的而提供的房地產(chǎn)市場價值參考意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，我們只對結(jié)論8對任何第三者使用以及用于其他與本估價目的無關(guān)的經(jīng)濟行為無效，房地(七)本報告中關(guān)于估價對象的相關(guān)情況受報告中已載明的估價假設(shè)和限制條件的限制，僅對本次估價結(jié)果服務(wù)，評估報告使用人未按照法律、法規(guī)或資產(chǎn)評估報告載明的使用范圍和方式使用評估報告的，評估機構(gòu)和評估專業(yè)人員將不承擔(dān)責(zé)任，同時房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)非估制條件，還應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)估價師完成實地查勘之日、設(shè)定的價值時點以及部門以外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開對象所在宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)，并與西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽訂9械發(fā)展股份有限公司發(fā)行股份換股吸收合并陜西秦川機床工具集團有限公場投票與網(wǎng)絡(luò)投票相結(jié)合的方式通過了將原公司名稱“陜西秦川機械發(fā)展人，委托方未能提供估價所需的反映估價對象狀況的全部資料，雖然注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查，但仍有部分資料難以獲得。若以后估價利地上建筑物所有權(quán)以及與其不可分割的相關(guān)配套設(shè)施、室內(nèi)、外裝飾裝修的價值，不含所在宗地國有建設(shè)用地使用權(quán)、未辦理有建審手續(xù)的其他建(四)本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和估價結(jié)果報告聯(lián)系人：常陽為西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地儲備中心收回秦川機床工具集團股份公司估價對象為位于西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)明光路東側(cè)、鳳城二路北側(cè)，為不可分割的相關(guān)配套設(shè)施、室內(nèi)、外裝飾裝修(不含所在宗地國有建設(shè)用地其中建筑物包括生產(chǎn)車間(鋼結(jié)構(gòu))、辦公樓(框架結(jié)構(gòu))、餐廳(框架結(jié)構(gòu))及1234權(quán)5況為2353.17平方米、餐廳為266.38平方米、車間2為567.74平方米；構(gòu)筑物包括門衛(wèi)(50.74平方米)、崗?fù)?3.26估價對象所在宗地位于西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)明光路東側(cè)、鳳城二路北西華商數(shù)碼信息股份有限公司，西臨明光路，南臨鳳城二路，北鄰西安麗人科技有限責(zé)任公司；宗地形狀呈近似矩形，形狀規(guī)則，地勢較平坦，為至價值時點，我公司注冊估價師在估價委托人的帶領(lǐng)下對估價對象所處區(qū)域及估價對象進行了現(xiàn)場查勘，同時結(jié)合秦川機床工具集團股份公司1間米，廠房整體屋面為彩色鍍鋁鋅鋼板，外墻貼瓷磚或玻璃幕墻。西側(cè)墻玻璃幕墻，內(nèi)墻面抹灰、局部貼面鋪地磚；其余部分現(xiàn)狀為廠房使地面或自流平，四周磚墻維護，鋼2磚或自流平，石膏吊頂，室內(nèi)貼地磚、墻面抹灰、頂棚抹灰或礦棉板吊頂；2層地面鋪地毯，頂棚抹灰部建有辦公室，地面鋪地毯或自流平，墻面抹灰，頂棚抹灰；鋁合金水電齊全，維護狀況較好，房屋狀345///6///------依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料及注冊房地產(chǎn)估價師實際調(diào)查了解，估價具集團股份公司以出讓方式取得了估價對象所在宗地國有出讓建設(shè)用地使用權(quán)，并與西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽訂了《西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)項目WY12-23-1Ⅶ《西安經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)項目合同書》約定估價對象所在宗地使用權(quán)出讓年限為五十年，自頒發(fā)該地塊的《中華人民共和國國有土地使用證》之建設(shè)生產(chǎn)車間、辦公樓、門衛(wèi)接待、貨運大門，且廠區(qū)綠化、小品、道路及附屬公用工程必須與主體廠房、辦公樓同時設(shè)計、同時竣工、同時投入使用。經(jīng)估價師現(xiàn)場查勘，估價對象宗地內(nèi)經(jīng)審批建筑物包括生產(chǎn)車間、程，與主體廠房、辦公樓同時設(shè)計、同時竣工、同時投入使用；門衛(wèi)、崗?fù)し謩e為經(jīng)審批建設(shè)的門衛(wèi)接待、貨運大門。截止價值時點，估價對象未委托方國有土地收回確定補償款提供價格參考依據(jù)，評估擬收回土地地上建筑物所有權(quán)市場價值，參照《西安市人民政府關(guān)于印發(fā)國有土地上房屋征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查之日。一切取價標(biāo)準(zhǔn)均以價值時點有效的價格標(biāo)準(zhǔn)或市場價值是指被評估房地產(chǎn)在正常交易情況下，由及時充分掌握市場政策信息、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在評估時點應(yīng)站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系使用、合法處分為前提估價。在合法取得方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或其他合法證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、房地產(chǎn)用途管制)為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或正常價格。根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，某房地產(chǎn)的價格，受其它具有相況下的價值。最高最佳利用：房地產(chǎn)在法律上允許，技術(shù)上可能、財務(wù)上14.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改17.《陜西省財政廳、國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局、陜西省水利廳、中國人民銀行西安分行關(guān)于印發(fā)陜西省水利建設(shè)基金籌集和使用管理實施細(xì)20.《陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整陜西省建設(shè)工程計價依據(jù)的通22.《西安市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市財政局等三部門關(guān)于調(diào)整城市選用估價方法時，應(yīng)根據(jù)估價對象及所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法進行適用性分析。本次對地上建筑物、構(gòu)筑物市場價值進行估價，在估價過程中根據(jù)估成本法：根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或?qū)⒅刂贸杀净蛑亟ǔ杀緶p去折舊得到估價對象價