T-UPSC 0014-2023 城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定技術(shù)導(dǎo)則

2 2 3 3 3 3 4 6 6 6 6 6 8 本文件由南京東南大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公本文件由南京東南大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司負(fù)責(zé)具體江蘇省南京市玄武區(qū)四牌樓路2號(hào)；郵編：21重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、廣州市城市規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院股份有限公司、上海市城市規(guī)劃北京市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、沈陽(yáng)市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司、南京市規(guī)劃和自然資源局、南京市城市規(guī)劃編制江帆、毛兵、王崇烈、馬剛、鄭曉華、王敏、林辰芳、葛巖、黃文冬冬、馬佳琪、秦李、靳迪、陳陽(yáng)（女）、祁艷、黃穎、李1城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定技術(shù)導(dǎo)則本文件確立了城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定的基本原則和程序步驟，并規(guī)定本文件適用于城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)需要成片統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)更新的區(qū)下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）基于城鎮(zhèn)居住環(huán)境改善、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、功能提升、設(shè)施優(yōu)化等原因，對(duì)舊居住用地、低效工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、低效商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、舊2基礎(chǔ)設(shè)施用地、衰落的公共空間等進(jìn)行保護(hù)控制、綜合整治、改建城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)，經(jīng)綜合評(píng)定已不適應(yīng)城鎮(zhèn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，面臨保護(hù)控制、綜合整治、改建完善、拆除重建等的各類(lèi)建設(shè)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界區(qū)內(nèi)城鎮(zhèn)更新對(duì)象集中分布，存在安全隱患、物質(zhì)空間環(huán)境惡劣、城鎮(zhèn)發(fā)展和設(shè)施配套需求迫切，以及需要系統(tǒng)推行功能、設(shè)施和品質(zhì)提升的空間區(qū)域。從規(guī)劃管理與更新實(shí)施需求出發(fā)，城鎮(zhèn)更新區(qū)在空間上可劃分為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域和城鎮(zhèn)更新在遵循國(guó)土空間總體規(guī)劃的前提下，以城鎮(zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)為先導(dǎo)，整體研究更新內(nèi)容構(gòu)成與城鎮(zhèn)可持續(xù)發(fā)展的協(xié)調(diào)性、更新活動(dòng)區(qū)位對(duì)城鎮(zhèn)健康安全的影響以及更新實(shí)踐對(duì)地區(qū)社會(huì)進(jìn)步與創(chuàng)新的3城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定過(guò)程中，與國(guó)土空間總體規(guī)劃及相關(guān)法定規(guī)劃已劃定的歷史保護(hù)、生態(tài)保護(hù)或其他特別規(guī)劃建設(shè)區(qū)域相重疊的區(qū)域，嚴(yán)格遵循相關(guān)文化遺產(chǎn)、生態(tài)安全等管控要求，落實(shí)各項(xiàng)剛性城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定滿足在一定空間范圍內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施、近期實(shí)施項(xiàng)目投入產(chǎn)出平衡等的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)需求，以及一定范圍內(nèi)的投資平衡，利于城鎮(zhèn)整體功能結(jié)構(gòu)調(diào)整和更新用地使用或再開(kāi)在對(duì)城鎮(zhèn)更新對(duì)象的用地條件、房屋建筑、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化遺存、生態(tài)環(huán)境、健康安全、基礎(chǔ)設(shè)施等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，充分考慮城鎮(zhèn)更新所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平與未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，結(jié)合責(zé)任主體和相對(duì)應(yīng)的實(shí)施管理流程，因地制宜地劃定城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定需充分研究事權(quán)劃分、土地權(quán)屬、現(xiàn)狀使用及利益相關(guān)方的合理意愿，兼顧投資平衡，注重多方參與，利于更新45基礎(chǔ)基礎(chǔ)調(diào)研更新對(duì)象識(shí)別篩選評(píng)估基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)否是否符合否其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地城鎮(zhèn)更新對(duì)象判其他城鎮(zhèn)建設(shè)用地是縣級(jí)市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等納入城鎮(zhèn)更新對(duì)象地級(jí)以上城市是否符合城鎮(zhèn)更新空間單元?jiǎng)澏l件是否符合城鎮(zhèn)更新空間單元?jiǎng)澏l件是否城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域劃定條件是納入城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域范圍范圍劃定范圍劃定否是納入城鎮(zhèn)更新空間單元范否是納入城鎮(zhèn)更新空間單元范圍城鎮(zhèn)更新空間單元?jiǎng)澏l件否納入城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域范圍不納入城鎮(zhèn)更新區(qū)范圍范圍邊界核查不納入城鎮(zhèn)更新區(qū)范圍城鎮(zhèn)更新區(qū)范圍6按照《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類(lèi)指南（試以全國(guó)國(guó)土調(diào)查數(shù)據(jù)為基底，調(diào)取各類(lèi)現(xiàn)狀建設(shè)用地的邊界以各類(lèi)用地調(diào)研的基礎(chǔ)信息通常宜包含土地?cái)?shù)據(jù)（現(xiàn)狀與規(guī)劃功通過(guò)部門(mén)走訪收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，不能獲取的數(shù)據(jù)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)外業(yè)踏勘進(jìn)行補(bǔ)充。通常情況下，土地?cái)?shù)據(jù)從自然資源部門(mén)獲取，人口數(shù)據(jù)從公安部門(mén)獲取，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)從統(tǒng)計(jì)部門(mén)獲取，基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)從公用事業(yè)相關(guān)部門(mén)獲取，公共服務(wù)設(shè)施數(shù)據(jù)從文教衛(wèi)體等部門(mén)獲取，建筑數(shù)據(jù)從不動(dòng)產(chǎn)中心或規(guī)劃主管部門(mén)獲取。通過(guò)問(wèn)7基礎(chǔ)調(diào)研成果經(jīng)整理后，將各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、矢量信息和訪談數(shù)據(jù)等信息，對(duì)應(yīng)地類(lèi)圖斑建構(gòu)擴(kuò)展字段，建立城鎮(zhèn)更新數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)建成年代較早、建筑結(jié)構(gòu)老化、存在公共安全隱患、公共服務(wù)設(shè)施不健全、市政配套設(shè)施不完善、環(huán)境品質(zhì)亟待提升的城鎮(zhèn)老舊空置廢棄、布局散亂的，不符合安全和環(huán)保要求的，土地利用強(qiáng)度低、投入產(chǎn)出率低的工礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，以及相關(guān)上位規(guī)劃長(zhǎng)期空置的商務(wù)辦公用地、需要調(diào)遷的商品批發(fā)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)狀況不佳的零售商業(yè)用地，以及建筑物存在安全隱患、土地利用強(qiáng)度較低、不符合相關(guān)上位規(guī)劃功能定位和要求的商業(yè)服務(wù)業(yè)依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃或相關(guān)上位規(guī)劃要求，需要搬遷的港口、機(jī)8場(chǎng)和火車(chē)站等基礎(chǔ)設(shè)施用地，待更新的老舊公園、廣場(chǎng)等綠地與開(kāi)敞空間用地，不滿足服務(wù)功能需求的公共設(shè)施用地，以及其他待更其中建筑維度主要評(píng)估居住建筑的綜合品質(zhì)，用地維度主要評(píng)估居住用地的使用效率，環(huán)境維度主要評(píng)估居住環(huán)境、周邊公共設(shè)施配9套評(píng)估工礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地是否低效通常從用地、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三個(gè)維度開(kāi)展。其中用地維度主要評(píng)估土地建設(shè)強(qiáng)度，經(jīng)濟(jì)維度主要評(píng)估土地的產(chǎn)出效益，環(huán)境維度主要評(píng)估用地對(duì)生態(tài)環(huán)率響評(píng)估商業(yè)服務(wù)用地是否低效通常從建筑、用地、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)四個(gè)維度開(kāi)展。其中建筑維度主要評(píng)估建筑的綜合品質(zhì)，用地維度主要評(píng)估土地建設(shè)強(qiáng)度，經(jīng)濟(jì)維度主要評(píng)估土地的產(chǎn)出效益，社會(huì)維度主要評(píng)估用地對(duì)就業(yè)崗位的貢獻(xiàn)度。各城鎮(zhèn)采用的評(píng)估內(nèi)容可參評(píng)估公共管理與公共服務(wù)用地通常從建筑、用地和效益三個(gè)維度開(kāi)展。其中建筑維度主要評(píng)估建筑的綜合品質(zhì)，用地維度主要評(píng)估土地的建設(shè)強(qiáng)度，效益維度主要評(píng)估各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)水體評(píng)估要素、數(shù)值及權(quán)重結(jié)合各地實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀自行評(píng)估交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地通常從建筑、用地、效益三個(gè)維度開(kāi)展。其中建筑維度主要評(píng)估建筑的綜合品質(zhì)，用地維度主要評(píng)估土地的建設(shè)強(qiáng)度，效益維度主要評(píng)估交通運(yùn)輸和公用服務(wù)設(shè)施的服務(wù)水平，是否滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求。各城鎮(zhèn)采用的評(píng)估內(nèi)容可評(píng)估綠地與開(kāi)敞空間用地通常從用地和效益兩個(gè)維度開(kāi)展。其服務(wù)半徑、綠地和設(shè)施維護(hù)水平等是否滿足城鎮(zhèn)發(fā)展需求。各城鎮(zhèn)發(fā)的需要搬遷的機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、港口等大型設(shè)施用地，以及周邊區(qū)域需要同步調(diào)整的用地，此類(lèi)用地直接納入城鎮(zhèn)更惡劣、生活條件和居住環(huán)境低下，以及存在公共健康安全隱患的用施或公共服務(wù)設(shè)施配套不足，使用超過(guò)年限，存在不健全、不完善地性質(zhì)疊加比對(duì)，不符合城市發(fā)展要求的現(xiàn)狀用地，可作為城鎮(zhèn)更保護(hù)地區(qū)，在傳統(tǒng)風(fēng)貌保護(hù)、歷史文化傳承、城市形象塑造和活力采用多因子綜合評(píng)估法，對(duì)調(diào)研用地進(jìn)行更新潛力評(píng)價(jià)。參照城鎮(zhèn)更新對(duì)象識(shí)別要點(diǎn)，建立針對(duì)不同類(lèi)型建設(shè)用地的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)評(píng)價(jià)因子進(jìn)行量化、權(quán)重賦值、權(quán)重計(jì)算，通過(guò)多因子疊加計(jì)算各個(gè)地塊得分，根據(jù)計(jì)算結(jié)果，建立評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，篩選納入綜合評(píng)估結(jié)果匯總形成城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定的工作底圖，即城鎮(zhèn)更新對(duì)象分布圖，見(jiàn)圖2，圖示要素內(nèi)容包括舊居住用地、低效工礦/倉(cāng)儲(chǔ)用地、低效商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，不符合城鎮(zhèn)發(fā)展需求的公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開(kāi)敞空間8.1.1城鎮(zhèn)更新區(qū)劃定分為城鎮(zhèn)更新重 8.1.2城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域是以國(guó)土空間元為參考單位，綜合考慮片區(qū)的物質(zhì)形態(tài)、配套設(shè)施、基礎(chǔ)支撐能力、生態(tài)環(huán)境以及健康安全等現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件，按照城市發(fā)展成熟程基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施亟需完善、現(xiàn)有土地用途和建筑物使用功塑造城市形象和提升城市活力等方面需要加強(qiáng)的重點(diǎn)地8.1.3城鎮(zhèn)更新空間單元是以詳規(guī)單元慮自然環(huán)境條件、區(qū)或街道行政邊界、現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)條件、土地及房屋獎(jiǎng)勵(lì)以及開(kāi)發(fā)強(qiáng)度管理等因素所劃定的設(shè)施相對(duì)完整、產(chǎn)權(quán)邊界清晰的片區(qū)，是確定規(guī)劃要求、協(xié)調(diào)各方利益、落實(shí)更a）更新對(duì)象具有一定的聚集度。各類(lèi)更新對(duì)象的占地面積原b）更新對(duì)象所在的區(qū)域位置重要，對(duì)城鎮(zhèn)未來(lái)空間格局影響政事權(quán)管理邊界范圍內(nèi)，宜與法定規(guī)劃的管理單元邊界銜城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域的類(lèi)型劃分主要包括但不限于以下a）老商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)更新：位于城鎮(zhèn)舊中心區(qū)、商業(yè)區(qū)，因城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的老工業(yè)區(qū)更新改造與價(jià)f）綜合片區(qū)更新：包含老商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)、舊居住區(qū)、老工業(yè)按照單元的主導(dǎo)功能，將城鎮(zhèn)更新空間單元?jiǎng)澐譃橐韵轮饕?lèi)b）低效工礦/倉(cāng)儲(chǔ)更新空間單元：以低效工礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地為主導(dǎo)功能的城鎮(zhèn)更新空間單元，更新單元的劃定以河流、按照單元的更新方式，將城鎮(zhèn)更新空間單元?jiǎng)澐譃橐韵轮饕?lèi)地功能原則上不進(jìn)行調(diào)整，對(duì)建筑及其環(huán)境進(jìn)行更新整治，矢量成果數(shù)據(jù)要求，按照GB/T39972-2021執(zhí)行，具體包含三個(gè)層次，分別為城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域邊界的矢量數(shù)據(jù)、城鎮(zhèn)更新空間——現(xiàn)狀用地分布圖；——現(xiàn)狀建設(shè)用地分布圖；——現(xiàn)狀權(quán)屬分析圖；——現(xiàn)狀更新對(duì)象分布圖；——更新時(shí)序引導(dǎo)示意圖?，F(xiàn)狀建設(shè)用地研究范圍舊居住用地低效工礦/倉(cāng)儲(chǔ)用地低效商業(yè)服務(wù)業(yè)用地其他更新用地研究范圍城鎮(zhèn)更新重點(diǎn)區(qū)域城鎮(zhèn)更新