05岱山竹嶼新區(qū)項(xiàng)目優(yōu)化建議47p

岱山竹嶼新區(qū)工程產(chǎn)品優(yōu)化建議CHINASTAR華星2021年5月31日第一局部城市解讀研究思路第二局部工程解讀第四局部客群解讀第五局部優(yōu)化建議第三局部市場解讀3一、城市解讀岱山環(huán)境優(yōu)美，地理位置重要，但人口導(dǎo)入、固定能力較弱，近年人口逐年減少。城市概況岱山經(jīng)濟(jì)仍在高速開展期，結(jié)合國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，岱山房地產(chǎn)市場仍可快速增長，其市場消費(fèi)主要以生存需求向改善型需求為主。城市經(jīng)濟(jì)

大于8%宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)開展關(guān)系

小于4%4-5%5-8%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，岱山房地產(chǎn)市場開展迅速，仍在快速開展期。第二產(chǎn)業(yè)近年開展迅速，第三產(chǎn)業(yè)比例萎縮，城市開展水平落后于經(jīng)濟(jì)開展，影響人口導(dǎo)入，難以聚集、固定高素質(zhì)與高收入人群。城市經(jīng)濟(jì)2006年和2021年三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)圖區(qū)域長遠(yuǎn)規(guī)劃及其優(yōu)異，岱山將在西南部重點(diǎn)開展臨港制造業(yè)，但尚未建立明確時(shí)間表，短期內(nèi)執(zhí)行可能性較小。城市規(guī)劃跨海大橋的建立，將岱山從孤島帶入半島時(shí)代，區(qū)位優(yōu)勢凸顯，提升交通環(huán)境，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力。城市規(guī)劃東海大橋2005年已通車岱山北跨海大橋勘測規(guī)劃中岱山到秀山跨海大橋在建中秀山到舟山跨海大橋在建中舟山跨海大橋2009年已通車杭州灣跨海大橋2008年已通車上海東海大橋全長32.5公里，起始于上海南匯區(qū)蘆潮港，直達(dá)浙江嵊泗縣小洋山島，采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和建設(shè)，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里小時(shí)岱山城區(qū)東移，但受限于自然條件，城區(qū)規(guī)模較小，且目前區(qū)域內(nèi)可供建設(shè)土地稀缺，未來開展空間有限。城市空間岱山老城岱山新城城市解讀總結(jié)長期規(guī)劃利好，短期難以實(shí)施經(jīng)濟(jì)快速開展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡城市空間狹小，人口難以聚集城市開展空間有限，中高端工程支撐力弱11二、工程解讀工程位于新城西北角，偏離城區(qū)核心地帶，且毗鄰山體，周邊缺乏開展空間，屬盡端式用地，未來難以借勢開展。工程區(qū)位岱山老城岱山新城本案商業(yè)環(huán)境衢山大道本案太陽城〔一期〕化纖廠〔待拆遷〕三、市場解讀定海區(qū)臨城新區(qū)普陀區(qū)秀山島岱山島老城區(qū)，配套齊全，土地資源相對有限以周邊供給為主，多層、小高層、高層等，房價(jià)12000-16000元/㎡臨城新區(qū)，市政府所在地，未來新城區(qū)，主要供給量之一，多層、高層、排屋等，房價(jià)11000-15000元/㎡普陀區(qū)〔東港、沈家門、朱家尖〕，旅游度假區(qū)為主，最大供給量區(qū)域，高層、別墅等，房價(jià)11000-23000元/㎡不等秀山島，人口稀少配套較少，旅游度假地產(chǎn)為主，物業(yè)類型以別墅較多，房價(jià)公寓6000-11000元/㎡，別墅10000元/㎡岱山島，較大供給區(qū)，物業(yè)類型多層、小高層較多，房價(jià)6000-8000元/㎡；少量別墅，房價(jià)12000-13000元/㎡舟山房地產(chǎn)市場板塊區(qū)清楚顯，工程所在的岱山島為舟山住宅市場較大供給區(qū)，房地產(chǎn)市場開展迅速舟山住宅成交相對穩(wěn)定，整體月成交量約為1112套/月，岱山區(qū)域成交活潑并且較為穩(wěn)定。舟山整體市場岱山在售工程集中在新城，本案面臨較大的銷售壓力。樓盤分布本案太陽城在售尾盤海月名都茗都華庭海德花園恒麗府第峰景灣蔚藍(lán)公寓嘉和名邸蓬萊閣工程毗鄰本案，在當(dāng)?shù)貙俪笠?guī)模復(fù)合型社區(qū)，去化情況較好，2021年5月推出400余套，當(dāng)前已去化超過80%。。市場個(gè)案——太陽城開發(fā)公司：新亞房產(chǎn)代理公司：寧波普蘭工程位置：位于岱山縣高亭鎮(zhèn)竹嶼新區(qū)，東臨漁山大道，南依釣海路，西近蘭秀大道，與華楓花園僅一路之隔用地面積：202646㎡建筑面積：284000㎡容積率：1.4建筑類型：多層、小高層、高層、聯(lián)排綠化率：30%主力面積：86—371㎡，從二房到五房，從平層到別墅〔三房兩廳居多數(shù)〕銷售價(jià)格：多層7300元/平米左右小高層6500元/平米左右銷售率：一期和二期的1、2批房源已根本售罄客戶構(gòu)成：80%客戶來自岱山本島，其中大戶型產(chǎn)品以高亭鎮(zhèn)客群為主，30%左右客戶來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；周邊小島客群占20%。工程核心價(jià)值：CBD行政級社區(qū)28萬平米超大規(guī)模地中海景觀園林太陽城一二期商鋪均已全部售出，二期商業(yè)街依托兩側(cè)社區(qū)，目前已開始運(yùn)營，一期商業(yè)街尚未有店鋪入駐。市場個(gè)案——太陽城本案太陽城〔一期〕化纖廠〔待拆遷〕太陽城〔二期〕太陽城〔三期〕太陽城一期商業(yè)街均價(jià)：13000元/㎡太陽城一期商業(yè)街均價(jià)：18000元/㎡商業(yè)街工程戶型一般，但整體去化情況良好，小戶型產(chǎn)品根本售罄，120㎡以上產(chǎn)品銷售速度偏慢。市場個(gè)案——太陽城95.7平米115.3平米123平米124平米熱銷戶型滯銷戶型岱山規(guī)模大盤，位于新城核心地帶，毗鄰新區(qū)CBD，產(chǎn)品設(shè)計(jì)出色，連續(xù)三期熱銷。市場個(gè)案——海德花園開發(fā)公司：岱山港匯置業(yè)代理公司：華星房地產(chǎn)咨詢工程位置：位于岱山縣高亭鎮(zhèn)竹嶼新區(qū)，東臨漁山大道，南依釣海路，西近蘭秀大道，與華楓花園僅一路之隔用地面積：70110平米建筑面積：100000平米容積率：1.55主力面積：80—120㎡，三期45—125平米；從二房到四房〔三房兩廳居多數(shù)〕銷售價(jià)格：多層7700元/平米左右小高層6500元/平米左右銷售率：一期和二期已經(jīng)售罄，三期未開盤建筑風(fēng)格：建筑單體以摩爾風(fēng)格突出異域風(fēng)情產(chǎn)品特征：由22幢多層和7幢小高層組成，戶型面積為70平方米至120平方米客戶構(gòu)成：新城周邊客群占40%，公務(wù)員占20%，企業(yè)員工及個(gè)體戶改善居住各占20%。工程核心價(jià)值：英倫風(fēng)情、規(guī)模大盤核心地段、完善配套優(yōu)質(zhì)戶型、綠城物業(yè)工程采用英倫更高外立面，昭示性強(qiáng)，能較好的表達(dá)尊貴感和品質(zhì)感，受到岱山購房者的歡送。市場個(gè)案——海德花園工程戶型出色，整體去化情況極佳，110平米以內(nèi)戶型全面熱銷，109戶型最受歡送；1、2層與頂樓去化稍慢，125平米以上戶型滯銷明顯。市場個(gè)案——海德花園125平米102平米109平米90平米80平米熱銷戶型滯銷戶型工程位于新城南部，毗鄰實(shí)驗(yàn)學(xué)校，但離新城核心區(qū)域相對較遠(yuǎn)，目前去化情況不佳。市場個(gè)案——茗都華庭開發(fā)公司：岱山華定置業(yè)企劃公司：杭州全案全程工程位置：岱山縣高亭鎮(zhèn)竹嶼新區(qū)衢山大道東側(cè)〔岱山實(shí)驗(yàn)學(xué)校正大門對面〕用地面積：17782平米建筑面積：30000平米容積率：1.5主力面積：以122平米左右戶型為主，少量80平米小戶型產(chǎn)品。銷售價(jià)格：多層7300元/平米左右小高層6300元/平米左右銷售率：去化情況不佳，小戶型25%，大戶型15%。建筑風(fēng)格：ARTDECO風(fēng)格產(chǎn)品特征：由5幢多層和5幢小高層組成，共218戶客戶構(gòu)成：小戶型以周邊客群為主，大戶型以老城改善型客戶為主。工程核心價(jià)值：距實(shí)驗(yàn)學(xué)校近100米古典建筑立面BLOLK景觀組團(tuán)小戶型產(chǎn)品去化相對較好，大戶型全面滯銷，整體去化比例低于20%。市場個(gè)案——茗都華庭79平米122平米123平米去化相對較好大戶型全面滯銷岱山老城規(guī)模大盤，由知名地產(chǎn)商綠城打造，但產(chǎn)品定位出現(xiàn)偏差，當(dāng)前去化情況不佳。市場個(gè)案——蔚藍(lán)公寓工程核心價(jià)值：綠城品牌及產(chǎn)品打造位于成熟區(qū)域精品景觀組團(tuán)產(chǎn)品打造較為出色，但戶型過大且定位高端，總價(jià)過高，目前去化較為緩慢。市場個(gè)案——蔚藍(lán)公寓工程實(shí)現(xiàn)整個(gè)島嶼開發(fā)，致力于將其打造成一個(gè)國際化的五星級都市海島休假小鎮(zhèn)，但開發(fā)周期較長，僅一期已耗時(shí)7年。市場個(gè)案——峰景灣工程核心價(jià)值：超大規(guī)模復(fù)合社區(qū)五星級酒店配套社區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)街一期于2004年開盤，目前普通住宅已售罄，兩棟公寓產(chǎn)品在售；二期多層及小高層預(yù)計(jì)今年下半年入市。市場個(gè)案——峰景灣二期體量龐大，共計(jì)1078套普通住宅，雖定位旅游地產(chǎn)，但根據(jù)工程現(xiàn)狀及一期經(jīng)驗(yàn)，將有較大比例進(jìn)入本地住宅市場。市場個(gè)案——峰景灣分期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位一期（建成）三期（低密度）二期四期居住套數(shù)7.0012922001078/用地面㎡746871224798377032064地上建筑面積㎡75482.7246321.7114437.5832158其中住宅建筑面㎡73803.7644107.7106088.54/公建筑面㎡1678.9622148349.0432158地下建筑面㎡1200/60002000建筑占地面㎡1121018353.418958.767528.73建筑容積率㎡1.010.3781.3661建筑密度%15152323地面㎡39103.6873288.6733227.8616395.27比例%52604051住宅：10.6萬方，1078套，戶型面積80-120㎡；別墅：4.4萬方，200套，戶型面積160-300㎡；二期戶型以88-125平米為主，將對當(dāng)前市場形成較大沖擊。市場個(gè)案——峰景灣二期多層主力面積88-123㎡岱山本島以剛性需求為主，戶型面積集中在80-110㎡，總價(jià)50-90萬之間，高端產(chǎn)品及120㎡以上戶型滯銷明顯。近期成交項(xiàng)目名稱成交套數(shù)主力面積成交均價(jià)成交總價(jià)范圍新亞太陽城48180-100682555-68海德花園44070-100692848-70嘉和名邸11789-112770068-86錦元華庭5288-118880077-103綠城蔚藍(lán)公寓48138-1507500103-112〔主要成交樓盤統(tǒng)計(jì)〕從主要成交樓盤情況分析，成交面積集中在80-110㎡，總價(jià)范圍在50-80萬之間；過大面積房源如120㎡以上銷售壓力較大岱山在售工程存量共計(jì)1212套，主要集中在新城，按照當(dāng)前銷售速度，庫存仍在較為合理范疇；但隨著峰景灣二期入市，市場壓力將逐步增加。近期成交區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型體量銷售情況新城區(qū)海月明都多層、小高層300待售新城區(qū)恒麗府第多層、聯(lián)排、獨(dú)棟290待售新城區(qū)新亞太陽城多層、小高層、高層262在售對港山整島綠城蔚藍(lán)公寓小高層、高層99在售岱西鎮(zhèn)東方蜜月城堡高層、獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅168在售中心區(qū)嘉和名邸高層46尾盤在售中心區(qū)錦元華庭高層4尾盤在售新城區(qū)海德花園多層、小高層26尾盤在售沿港東路蓬萊閣多層、小高層17尾盤在售住宅建筑類型以多層、小高層為主，后續(xù)供給出現(xiàn)了一定數(shù)量的別墅，但當(dāng)前只有恒麗府第的105套別墅；后續(xù)供給量主要集中在新城區(qū)，到達(dá)878套；未來伴隨峰景灣二期產(chǎn)品上市，未來老城區(qū)供給量將大幅增加；岱未來供給面積集中在90-130㎡，雖然面積同質(zhì)化嚴(yán)重，但市場當(dāng)前較好的供求表現(xiàn)，使區(qū)域市場大量同質(zhì)化產(chǎn)品去化壓力較小。近期成交岱山成交面積集中在80-110㎡，而后續(xù)供給量面積集中在90-130㎡，大面積產(chǎn)品供給主要在綠城蔚藍(lán)公寓以及少量頂層復(fù)式尾盤和別墅的供給；據(jù)售樓處了解到，綠城蔚藍(lán)公寓銷售情況不如預(yù)期，大面積產(chǎn)品銷售緩慢，原本規(guī)劃的140-180㎡大面積產(chǎn)品也相應(yīng)作出了改小化的調(diào)整；

507090110130150200300400海月明都

恒麗府第

別墅別墅別墅新亞太陽城

綠城蔚藍(lán)公寓

東方蜜月城堡

別墅別墅別墅別墅嘉和名邸

頂樓復(fù)式頂樓復(fù)式

錦元華庭

海德花園

蓬萊閣

岱山市場總結(jié)整體表現(xiàn)近年集中供給，當(dāng)前市場健康，存量主要集中在新城區(qū)。去化較快，單個(gè)工程年去化量在300—500套之間。多層單價(jià)在7000-7700之間，小高層6200-6600之間。當(dāng)前市場以多層為主，小高層、高層比例逐漸擴(kuò)大。90-110平米戶型較為暢銷，120平米以上滯銷明顯；產(chǎn)品偏好面積90-110平米，總價(jià)55-70萬元，最受市場歡送。首選多層，次之小高層，再次之高層。經(jīng)濟(jì)型三房產(chǎn)品相對更受歡送。比較好面子，傾向較為高貴的外立面展示效果，對景觀綠化不敏感。滯銷產(chǎn)品面積超過120平米，銷售速度就開始放慢，總價(jià)過高產(chǎn)品滯銷更為明顯。36四、客群解讀中小戶型產(chǎn)品以本地自住為主，其中周邊進(jìn)城客群有較高比例，大戶型產(chǎn)品以老城客群居多。客戶情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類別戶型區(qū)間（㎡）均價(jià)（元/㎡）客群海月名都多層、小高層87-140-岱山本地客戶為主，小戶型登記較多，大戶型少錦元華庭高層88-1188800岱山本地客戶為主，少量外地自住和投資購房海德花園多層、小高層多層70-120

小高層45-1257000岱山本地客戶為主，剛需自住為主；少量外地自住和投資購房恒麗府第多層、聯(lián)排、獨(dú)棟多層97-110㎡，185套

聯(lián)排200㎡，地上三層不帶地下室，65套

獨(dú)棟330-400㎡，不帶地下室，40棟-多層以本地為主，聯(lián)排以岱山高級公務(wù)員及企業(yè)主居多，少量本地客群嘉和名邸高層89-180,170-180為頂樓復(fù)式7000-8000岱山本地客戶為主，剛需自住為主，首改為輔；少量外地自住和投資購房蔚藍(lán)公寓小高層、高層、酒店110-1806800岱山本地客戶為主，首改為主；并有一定比例外地投資和旅游自住客戶首置及首改等剛性需求是當(dāng)前岱山市場主流，其產(chǎn)品選擇集中在多層和小高層，高層接受度偏低。市場調(diào)研岱山消費(fèi)者購房目的用以改善住房條件和滿足居住要求，即是說自住仍是主流。市場對多層和小高層的接受度很高，但對高層的接受度偏低，因此，還有待營銷過程中對消費(fèi)者加以引導(dǎo)；而聯(lián)排別墅選擇較少的原因主要在于總價(jià)高。市場需求面積集中在90-110㎡之間，戶型以三房為主。市場調(diào)研當(dāng)前市場需求以三房為主；選擇五房戶型的那么是選擇別墅做為其準(zhǔn)備購置住宅類型的人；喜歡二房或一房的受訪者多為年輕未婚人士或婚齡很短的人群。對住宅面積的需求集中在90－110㎡之間，其次是111-140㎡和71-90㎡，主力客戶特征描述：長期在岱山生活工作，有區(qū)域情節(jié)處事老練，但缺乏商品房經(jīng)驗(yàn)，容易跟風(fēng)35-45歲，收入穩(wěn)定，但支付能力有限注重實(shí)用和性價(jià)比