【J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析案例8900字】

J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u25241一、緒論 119114（一）研究背景和意義 113512（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 317705（三）研究方法和內(nèi)容 418118二、工程經(jīng)濟(jì)分析理論 53298（一）工程經(jīng)濟(jì)分析組成要素 528710（二）工程項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 68771（三）價值工程理論 716926三、J小區(qū)項目建設(shè)規(guī)劃 88742（一）項目規(guī)劃情況 823734（二）項目區(qū)位圖 84283（三）項目周邊配套設(shè)施 811904四、J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析 1014568（一）方案制定和選擇 1031479（二）建設(shè)用地相關(guān)分析 1211173（三）環(huán)境和生態(tài)影響分析 139466（四）工程投資估算 141808（五）小區(qū)建設(shè)項目盈利能力分析 15一、緒論（一）研究背景和意義1、研究背景2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%，其中住宅投資104446億元，增長7.6%REF_Ref6247\r\h[1]。2021年1—4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40240億元，同比增長21.6%；比2019年1—4月份增長17.6%，兩年平均增長8.4%。（數(shù)據(jù)來源于：國家統(tǒng)計局）表1-12020年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)單位絕對數(shù)比上年增長（%）投資額億元1414437.0其中：住宅億元1044467.6房屋施工面積萬平方米9267593.7其中：住宅萬平方米6555584.4房屋新開工面積萬平方米224433-1.2其中：住宅萬平方米164329-1.9房屋竣工面積萬平方米91218-4.9其中：住宅萬平方米65910-3.1商品房銷售面積萬平方米1760862.6其中：住宅萬平方米1548783.2本年到位資金億元1931158.1其中：國內(nèi)貸款億元266765.7個人按揭貸款億元299769.92021年兩會，政府就房地產(chǎn)行業(yè)提出了相關(guān)政策：保障好居民對于住房的需求。請保持一種立場，即房屋用于生活，而不是投機(jī)，以穩(wěn)定土地價格、房價和預(yù)期。圖1-1全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速2021年2月18日，南京市政府部門發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推動非戶籍人口在城市落戶的實施意見》中強(qiáng)調(diào)，對南京市板塊中四個非主城區(qū)的落戶限制有所放寬。2、研究意義一方面，對于工程建設(shè)項目來說，資源合理配置以及高效利用在整個項目建設(shè)中是不可忽略的一部分，通過對項目的工程經(jīng)濟(jì)分析，將涉及工程技術(shù)的一些領(lǐng)域都能考慮周到。同時工程經(jīng)濟(jì)分析也是項目生產(chǎn)決策的先決條件和基本基礎(chǔ)。沒有經(jīng)過專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析得出最后結(jié)果，就很難確保該決策正確與否。進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析可以來證明無法實施的解決方案，降低在做出決策中的片面和盲從性，規(guī)避項目在建設(shè)中不必要的財產(chǎn)損失，將投資風(fēng)險降至最低。另一方面，在南京J小區(qū)建設(shè)項目開展之前對其進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析，通過對各種經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行科學(xué)合理評估預(yù)測，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)和及時規(guī)避這些可能存在的風(fēng)險。工程經(jīng)濟(jì)分析理論來源于實際的經(jīng)濟(jì)理論，用實際的經(jīng)濟(jì)理論指導(dǎo)現(xiàn)實中建設(shè)項目的工作，確保獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，因此對J小區(qū)建設(shè)項目進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析是有必要的，對本項目具有實用性。同時也能在其他建設(shè)項目進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析時提供一定的參考性。（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1、國外研究現(xiàn)狀可行性研究正是在80年代初被正式運用到房地產(chǎn)項目領(lǐng)域REF_Ref22244\r\h[2]。很多學(xué)者從項目區(qū)位、投資經(jīng)濟(jì)效益、風(fēng)險預(yù)測與防范等方面對房地產(chǎn)項目的可行性研究進(jìn)行了開拓性的探究REF_Ref22708\r\h[3]。Gaglon.

E.

Greer在房地產(chǎn)投資的可行性研究中認(rèn)為對潛在風(fēng)險的認(rèn)識、分析、預(yù)測和防范是最重要的，其中他認(rèn)為風(fēng)險可以大致分為三種:一是財務(wù)風(fēng)險；二是可保風(fēng)險；三是經(jīng)營風(fēng)險REF_Ref22813\r\h[4]。英國學(xué)者亞瑟認(rèn)為房地產(chǎn)投資的可行性研究面對的不確定性因素較多，在項目的風(fēng)險分析中應(yīng)該采用概率分析法，以保障分析的適用性和準(zhǔn)確性。概率分析是使用概率預(yù)測分析不確定因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟(jì)效果的影響的種定量分析方法REF_Ref22927\r\h[5]。2000年以來，Viktoras

ZubrecovasbREF_Ref23342\r\h[6]通過建立分析模型多維度的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行可行性研究，將數(shù)學(xué)模型分析的概念引入到房地產(chǎn)項目的可行性研究中來，進(jìn)一步提升了可行性研究的準(zhǔn)確性和客觀性。這種模式為解決發(fā)電機(jī)的替代選擇、投資資源分配以及支持和改善房地產(chǎn)價值等問題提供了很好的想法REF_Ref9000\r\h[7]。英國學(xué)者諾曼則以房地產(chǎn)項目投資者的角度進(jìn)行可行性研究,主要從供給和需求兩大方面進(jìn)行分析，并撰寫了《商業(yè)房地產(chǎn)投資分析》一書，為房地產(chǎn)項目的可行性研究提供了分析思路和依據(jù)REF_Ref29214\r\h[10]。2、國內(nèi)研究現(xiàn)狀當(dāng)前我國而言，國家疆土遼闊資源豐富，根據(jù)第七次人口普查結(jié)果：我國仍是世界第一人口大國，而這恰恰促進(jìn)了近些年我國建筑業(yè)和經(jīng)濟(jì)市場獲得了快速發(fā)展，然而快速增長的背后其實就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展在許多方面都不夠健全，沒有特定的政策和體制對其進(jìn)行嚴(yán)格的管理和限制，進(jìn)而導(dǎo)致了工程建設(shè)中的經(jīng)濟(jì)費用和成本流失的數(shù)額比較大。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體速度的不斷提高，公有制經(jīng)濟(jì)和私有制經(jīng)濟(jì)同時發(fā)展。在這種情況下，一些國有企業(yè)則會出現(xiàn)一些不正常的發(fā)展，使其在競爭中處于不利地位。這就要求不僅要探討更好的管理措施和價值體系，而且要探索更好的發(fā)展道路，把可持續(xù)發(fā)展納入建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)之中。只有這樣，才能實現(xiàn)有效的發(fā)展趨勢。

（三）研究方法和內(nèi)容此次分析使用到了三種方法分別是文獻(xiàn)分析法、案例分析法、定性分析和定量分析法。(1)文獻(xiàn)分析法。通過對國外國內(nèi)與此次分析內(nèi)容相關(guān)文獻(xiàn)的查閱，借鑒他人在這方面的研究成果，從而提高本次分析的準(zhǔn)確性以及夯實了理論基礎(chǔ)。(2)案例分析法。在此次分析過程中，結(jié)合其他建設(shè)成功的項目成果，為項目的經(jīng)濟(jì)提供了一定的參考性，同時也提高這篇文章的實用性。(3)定性分析和定量分析法。文章分析了特定的小區(qū)建構(gòu)設(shè)計項目，在分析研究過程中，精致的分析和量化分析結(jié)合文章的進(jìn)一步分析，并得到了建議和結(jié)論。內(nèi)容共分為四個章節(jié)，分別為以下：第1章:從宏觀層面介紹了研究內(nèi)容的發(fā)展脈絡(luò)和當(dāng)前發(fā)展的現(xiàn)狀，所選擇的課題進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)分析的重要性，以及所用到的方法。第2章:介紹此次分析能使用到的理論，工程經(jīng)濟(jì)分析體系中幾個指標(biāo)以及符合本次分析的價值工程理論進(jìn)行方案的選擇。第3章:講述J小區(qū)項目的規(guī)劃狀況，包括項目整體的區(qū)位圖、項目用地情況和主要建設(shè)內(nèi)容以及項目周邊配套設(shè)施。第4章:J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析。從幾個方案中選出合適最優(yōu)方案、進(jìn)行建設(shè)用地的投資估算和環(huán)境影響分析，對最終選擇的方案進(jìn)行項目工程經(jīng)濟(jì)分析。

二、工程經(jīng)濟(jì)分析理論（一）工程經(jīng)濟(jì)分析組成要素1、投資投資是反映建設(shè)項目投資者想在可預(yù)見的時期內(nèi)獲得利潤或者現(xiàn)有資金有所升值，提前做出投放資金或?qū)嵨锏呢泿诺葍r物的本質(zhì)特征。表2-1投資估算表2、成本小區(qū)項目在前期的建設(shè)過程中，建設(shè)方需要進(jìn)行材料采購和機(jī)器的配備等其他的成本消耗。項目開展前對成本費用做出系統(tǒng)的規(guī)劃以及根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本控制是工程建設(shè)中又一重要的部分，項目建設(shè)時產(chǎn)生的成本由多個費用組成，具體見下圖2-1。2.制造費用：人員工資、職工福利、維修費用、辦公費等利息凈支出、凈虧損、2.制造費用：人員工資、職工福利、維修費用、辦公費等利息凈支出、凈虧損、其他財務(wù)費用1.直接費用：直接材料直接電力成本和其他直接成本。折舊費、修理費、攤銷費、工資福利和其他管理費折舊費、運輸費福利費、手續(xù)費、其他費用圖2-1成本構(gòu)成（二）工程項目的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)對項目方案中的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查、分析和綜合研究，目的是保證決策的正確性和項目投資的科學(xué)性，降低或有效地防止其投資所帶來的的風(fēng)險，對其所參與投資項目計劃的利潤水平有所涉及，盡所能得出其所參與投資計劃中項目的利潤率和最高經(jīng)濟(jì)效益。由此可見經(jīng)濟(jì)評價是工程經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)也是關(guān)鍵一步，選擇合適此次分析內(nèi)容的建筑工程經(jīng)濟(jì)評估指標(biāo)方法是首要考慮的部分。評價指標(biāo)體系有多種分類方式，其中按照時間因素可以分為下述，如圖2-2所示。投資收益率靜態(tài)評價指標(biāo)靜態(tài)投資回收期借款償還期償債能力償債備付率利息備付率項目評價指標(biāo)內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值動態(tài)評價指標(biāo)凈現(xiàn)值率凈年值動態(tài)投資回收期圖2-2經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系其中，凈現(xiàn)值主要是對投資方案實施時在計算周期內(nèi)的獲利能力的進(jìn)行動態(tài)性評價的重要指標(biāo)REF_Ref1972\r\h[15]。（三）價值工程理論1、價值工程的定義價值工程是把科學(xué)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)兩者融合，從而所要分析對象實現(xiàn)可行、成本相比最低的現(xiàn)代科學(xué)管理模式。價值工程是一種解決過度和不合規(guī)的功能，將項目建設(shè)成本降到最小，同時效益有所增長，進(jìn)而得到提高總體績效的結(jié)果。2、城市小區(qū)建設(shè)中價值工程的實施價值工程把“價值”定義為“對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比”(即V=F/C，計算公式中，V表示價值，F(xiàn)表示功能，C表示成本），要實現(xiàn)項目價值的最大化，就需要借助價值工程理論進(jìn)行創(chuàng)新性研究，側(cè)重降低投入成本和提升項目價值的產(chǎn)出REF_Ref3092\r\h[10]。提升項目管理的效能，在城市小區(qū)建設(shè)項目工程中應(yīng)用價值工程理論的最終目的是最大程度上實現(xiàn)項目工程的效能。一是實施精準(zhǔn)管理，提供有針對的評估、干預(yù)和效果評價。二是充分利用已建成投入使用項目的優(yōu)秀成果?？偠灾?，價值工程理論在城市小區(qū)建設(shè)項目實踐中的應(yīng)用，契合了項目管理事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)，能夠最大效能地實現(xiàn)管理體系的構(gòu)建。價值工程理論的目標(biāo)不是一味追求高質(zhì)量，也不是單純追求低成本。它是在產(chǎn)品功能和成本之間達(dá)到一個很好的平衡，從而在兩者之間形成一個最優(yōu)的關(guān)系。3、方案選擇和評價對所提出的各種項目方案進(jìn)行一個全方位的考察和評價相比，這其中涉及到的有經(jīng)濟(jì)效果、技術(shù)的可行性和社會效果評價等。方案進(jìn)行評價的過程分為兩個部分，分別是一般評價和最后的詳細(xì)評價。

三、J小區(qū)項目建設(shè)規(guī)劃（一）項目規(guī)劃情況J小區(qū)項目總建筑面積15.9萬方左右，計劃建設(shè)成為8棟25-26F的高層住宅。有89平、109平、125平三種不同的戶型，最終交付為中央空調(diào)、地暖和新風(fēng)系統(tǒng)的精裝修。在J小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃中，分為初步設(shè)計、擴(kuò)大初步設(shè)計和施工圖紙設(shè)計三個階段。整個工程造價對設(shè)計階段的完成起著決定性的作用，包括建筑標(biāo)準(zhǔn)的影響、施工場地的影響和設(shè)計方案的影響REF_Ref29568\r\h[13]。J小區(qū)建設(shè)項目整體規(guī)劃分析是按照開發(fā)商的施工技術(shù)要求，根據(jù)項目總體規(guī)劃要求，選擇項目功能與建設(shè)主題、公共配套設(shè)施、道路規(guī)劃等要求，通過盡可能降低項目的預(yù)計成本的方式來提高小區(qū)項目的價值。在該住宅小區(qū)項目的規(guī)劃方案中，融入了濃厚的文化氣息，同時小區(qū)內(nèi)部的附屬設(shè)施完備，便民的黨員服務(wù)中心以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。除此以外，居民居住安全方面和物業(yè)人員素質(zhì)方面，均要在項目建設(shè)前考慮全面，指標(biāo)符合工程建筑安全原則。此次小區(qū)建設(shè)容積率為1.2，綠化率控制在35%或大于35%。（二）項目區(qū)位圖該項目位于南京九龍湖南板塊，靠近牛首大道，可同時享受百家湖商圈和河西商圈的配套。具體詳見下圖：圖3-1項目規(guī)劃圖（三）項目周邊配套設(shè)施項目由三大Top100房企，分別是保利地產(chǎn)、東原地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)聯(lián)名打造，結(jié)合三家品牌實力所長，傾力打造當(dāng)代湖居生活樣本。①項目周邊有江蘇省森林公園——牛首山森林公園，以及銀杏湖休閑度假景區(qū)、薰衣草莊園，臨近項目的雕塑公園，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。圖3-2周邊設(shè)施配套圖（一）②交通西側(cè)緊鄰牛首大道，距離河西約10公里，新街口距離20公里左右，祿口機(jī)場約22公里；周邊有G2503（南京繞城高速）、在建中的機(jī)場西通道、南面是安康東路和正方中路、牛首大道，自主交通可快速納入市中心半小時交通圈。③項目最大的亮點之一就是學(xué)區(qū)，距離項目約600米的南外仙林分校。規(guī)劃建設(shè)中的幼兒園和小學(xué)也是環(huán)顧項目周邊。圖3-3周邊設(shè)施配套圖（二）④項目坐擁江蘇省中醫(yī)院牛首山分院，目前正在建設(shè)中，已經(jīng)投入使用的谷里社區(qū)醫(yī)院。⑤項目依托谷里街道商業(yè)，大潤發(fā)超市、鄰里大道商業(yè)街，北邊的牛首山金陵小鎮(zhèn)（目前正在建設(shè)中）、吾悅廣場、約2.4萬方商業(yè)等。

四、J小區(qū)工程方案選擇和經(jīng)濟(jì)分析（一）方案制定和選擇項目工程建設(shè)前期，需要對多種建設(shè)方案進(jìn)行篩選比較，本次方案的選擇我們邀請到了4位專家，通過德爾菲法，讓專家列出幾個工程中的重要部分，最后綜合各位專家的意見，從中選出土木建筑工程、建筑電氣裝置、土地費用、供熱通風(fēng)與空調(diào)工程（簡稱暖通）、綠化園林工程、裝潢工程、市政設(shè)施建設(shè)工程這幾個方面給出分值，計算出四位專家對各方案打分的分值，進(jìn)行匯總。圖4-1德爾菲法過程圖以下是三種建設(shè)方案，由4位專家對三套方案中七個因素打分。方案一：項目建設(shè)偏向于將項目打造成當(dāng)代都市人士用來休憩的小鎮(zhèn)，建設(shè)以別墅為主，項目在建設(shè)時需要保證其總體綠化率高，同時項目建成后要具備成熟的服務(wù)配套設(shè)施和娛樂場所，除此以外房屋內(nèi)部格局設(shè)計上，充分考慮房間的使用空間、舒適度等因素，凸顯出小鎮(zhèn)建設(shè)的貼心度。方案二：小區(qū)建設(shè)以高層建筑為基礎(chǔ)，和周圍環(huán)境相互融合，從小區(qū)入戶門開始，由高層建筑環(huán)繞，形成別具一格的小區(qū)住宅。除此以外，高層小區(qū)在建設(shè)時能夠提高土地的使用率，計劃方案是8幢樓棟平行建設(shè)，相比較多層來說室外公共空間比較大，提高了小區(qū)生活便利性，創(chuàng)造出一種和諧友好的氛圍，打造理想的家庭社區(qū)。方案三：以多層建筑為基礎(chǔ)，戶型相比高層來說設(shè)計空間比較大，居住舒適度也會更好一些。在建設(shè)方面，多層住宅要比高層住宅的得房率高一些，規(guī)劃有滿足孩童需求的兒童游樂場和適宜中老年人用來休閑的活動廣場。針對以上三種方案，該項目采用“04”評分法，由4位對該項目熟悉的專家分別從多個方面進(jìn)行打分，具體評價指標(biāo)見表4-1。方案一的打分結(jié)果如表4-1-1所示。表4-1-1方案一專家打分結(jié)果評價指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程432 211建筑電氣裝置342110暖通233210土地費用12339綠化園林工程233210裝潢工程12328市政設(shè)施建設(shè)工程242311合計1521181569方案二專家打分結(jié)果如表4-1-2所示表4-1-2方案二專家打分結(jié)果評價指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程432413建筑電氣裝置334212暖通334313土地費用244313綠化園林工程344314裝潢工程343212市政設(shè)施建設(shè)工程442313合計2225232090方案三專家打分結(jié)果如表4-1-3所示表4-1-3方案三專家打分結(jié)果評價指標(biāo)A專家B專家C專家D專家分?jǐn)?shù)土木建筑工程332210建筑電氣裝置234211暖通323210土地費用234211綠化園林工程224210裝潢工程22329市政設(shè)施建設(shè)工程332311合計1718221572綜合上述三個方案專家所打出的分值,根據(jù)功能評價系數(shù)計算公式，繪制出功能系數(shù)計算表，如表4-1-4所示。（功能重要系數(shù)=每個方案的功能總分/所有方案的功能總分）表4-1-4功能評價系數(shù)計算表方案一二三A專家152217B專家212518C專家182322D專家152015得分699072功能指數(shù)0.2990.3900.312這三個方案的預(yù)算成本分別為15.91億元、16.72億元、17.21億元。如上表4-1-4三個方案的功能評價系數(shù)經(jīng)計算分別是：0.299、0.390、0.312。根據(jù)成本系數(shù)計算公式得出三種方案的成本系數(shù)為：0.3192、0.3355、0.3453價值系數(shù)計算公式（價值系數(shù)=功能重要系數(shù)/成本系數(shù)）得到三種方案的價值系數(shù)為：0.9367、1.1625、0.9035從而三種方案對應(yīng)的功能分?jǐn)?shù)和價值分?jǐn)?shù)情況如表4-1-5所示。表4-1-5三種方案的功能得分及價值總分功能系數(shù)預(yù)算成本成本系數(shù)價值系數(shù)方案一690.29913.010.31920.9367方案二900.39013.320.33551.1625方案三720.31213.760.34530.9035從表4-1-5中可以看出,方案一的功能和成本都是最低的，方案二的功能和價值都是最佳的，方案三的費用是最高的，但功能居中。綜合來看方案二為最合理的方案。（二）建設(shè)用地相關(guān)分析1、土地利用合理性分析根據(jù)《南京市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》建設(shè)項目用地性質(zhì)符合土地利用整體規(guī)劃布局的要求。項目總用地面積103080平方米，總建筑面積159495平方米，其中地上建筑面積146869平方米，容積率1.2，符合相關(guān)規(guī)劃要求及相關(guān)土地利用情況的規(guī)定。2、拆遷補(bǔ)償安置方案該項目使用的土地為土地建設(shè)，該土地沒有其他地上附屬物或居住區(qū)。故不存在征地拆遷補(bǔ)償安置方案。（三）環(huán)境和生態(tài)影響分析1、項目建設(shè)工程污染源或污染物此次建設(shè)工程為房產(chǎn)開發(fā)工程，住宅性質(zhì)的項目，目的是讓城市居民在進(jìn)行房子居住時多一些選擇，在工程建設(shè)和后期的項目運營過程中主要有材料（水泥、石灰等）使用過程中產(chǎn)生的灰塵、大型設(shè)備在工作時產(chǎn)生的噪音、以及夜間施工時的光污染、業(yè)主居家生活生成的污水、垃圾以及工程建設(shè)中產(chǎn)生廢物等。根據(jù)《中華人民共和國建筑施工場界噪聲限值》不同施工階段作業(yè)噪音限值如下表4-2。表4-2施工噪音限值圖2、環(huán)境保護(hù)措施（1）項目施工建筑現(xiàn)場要制定環(huán)境保護(hù)和定期核查衛(wèi)生管理制度，工程建設(shè)過程中產(chǎn)生的污水排放在申領(lǐng)臨時排水許可證后，污水經(jīng)過多次加工處理后排入市政污水管網(wǎng)。（2）工程施工所使用的腳手架表面用防塵布進(jìn)行裝置；施工現(xiàn)場道路進(jìn)行定期灑水措施；風(fēng)度較強(qiáng)的天氣，停止能產(chǎn)生灰塵粉塵的建筑材料作業(yè)。（3）噪音方面主要措施：嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，依據(jù)《中華人民共和國環(huán)節(jié)噪聲污染防治法》內(nèi)規(guī)定的數(shù)值和時間進(jìn)行作業(yè)。（4）夜間施工或地下建筑進(jìn)行施工時，用于照亮的燈外部加上一層燈罩，可防治光線的直射，有效防治光污染產(chǎn)生。（5）不論是工程項目建筑期內(nèi)生成的廢棄物，還是項目投入使用后居住人群產(chǎn)生的生活垃圾，都需要進(jìn)行垃圾分類，嚴(yán)格按照《南京市生活垃圾管理條例》中的要求實施。（四）工程投資估算1、投資概況該項目建設(shè)投資166384萬元，具體包括：工程費用79335萬元，土地費用77124萬元，工程建設(shè)其他費用5810萬元，基本預(yù)備費4415萬元。項目投資估算依據(jù)包括以下幾個方面：《江蘇省建設(shè)工程費用定額》《江蘇省建筑裝飾工程量計算規(guī)則》《江蘇省建筑工程造價估算指標(biāo)》南京市建筑材料市場主要材料價格參考本地類似工程及建筑方提供的造價指標(biāo)2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表4-3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)1總用地面積㎡10308022.12.2總建筑面積地上建筑面積地下建筑面積㎡㎡㎡159495146869126263住宅總戶數(shù)戶17784總?cè)藬?shù)人56905容積率/1.26建筑密度％277綠地率％353、土地費用土地通過出讓的方式獲得，根據(jù)南京市國土局資源局發(fā)布的招標(biāo)信息，本項目的土地取得成本是77124萬元，平均每平方米成本為7482元。4、建筑安裝工程費（1）建筑地面工程：經(jīng)市場調(diào)研均價為3780元/平方米，即146869×3780=55517萬元。（2）地下工程：經(jīng)過市場調(diào)研均價為4399元/平方米，即12626×4399=5554萬元。5、工程建設(shè)其他費用工程建設(shè)其他費用主要有如下兩類：（1）在建設(shè)工程施工階段產(chǎn)生的其他費用。依據(jù)市場均價算得4186萬元。（2）在項目運營階段有關(guān)的其他費用，如環(huán)境影響評價費、勞動安全衛(wèi)生費、公用設(shè)備設(shè)施建筑及綠化補(bǔ)償費等等REF_Ref15136\r\h[19]。依據(jù)行業(yè)均價得出費用為1624萬元。6、項目投資估算結(jié)合相應(yīng)計算數(shù)據(jù)，得出項目建設(shè)投資，詳見表4-4。表4-4項目建設(shè)投資預(yù)算（單位：萬元）序號項目投資（萬元）備注一工程費用793351建筑安裝工程費610712設(shè)備及工器具購置費18264二土地費用77124三工程建設(shè)其他費用5810四基本預(yù)備費4115建設(shè)投資166384合計166384（五）小區(qū)建設(shè)項目盈利能力分析1、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)銷售價格通過對該建設(shè)工程周圍環(huán)境和其他項目進(jìn)行調(diào)研考察，結(jié)合南京市住宅小區(qū)新房均價和南京市政府對于該項目售價的限值，最后確定該高層住宅小區(qū)均價為26950元/平方米，另外地下停車位是可用于出售，單價為1.09萬元/個。本項目住宅面積149878平方米。銷售收入為34225萬元，具體數(shù)值見下表。表4-5銷售收入估算表（單位：萬元）分類可售面積/個（㎡/個）銷售均價（元/㎡/個）銷售收入（萬元）高層住宅14987826950403921地下車位160010900017440合計//421361按照項目實施進(jìn)度計劃，以及對項目前期市場調(diào)研剖析，銷售周期計劃五年之內(nèi)，見表4-6。表4-6銷售計劃表（單位：萬元）年份項目2122232425合計銷售比例3.5％28％32％30％6.5％100％銷售收入14748117981134836126408273884213612、現(xiàn)金流量和項目盈利分析J小區(qū)建設(shè)工程2019年出建設(shè)投資為105896萬元，2020年出建設(shè)投資為60488萬元。J小區(qū)建設(shè)工程2021年投產(chǎn)運營，在2021年和2022年初分別投入流動資金12135萬元和5915萬元。該住宅工程在正常年份的經(jīng)營成本為13486萬元，項目工程運營的第一年也就是2021年其運營能力是成熟運營期內(nèi)能力的百分之七十,則2021年J小區(qū)經(jīng)營成本依據(jù)正常年份的七折估算。該項目各年的銷售收入、經(jīng)營成本和銷售稅金及附加都是當(dāng)年年末產(chǎn)生。J小區(qū)住宅工程的增值稅金及附加主要包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅REF_Ref12135\r\h[18]。增值稅的數(shù)值按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是該J項目的銷售收人的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是其J住宅工程所得的增值稅的7%，教育費及附加按照南京市相關(guān)文件規(guī)定是其增值稅數(shù)值的3%，土地增值稅按照南京市相關(guān)文件規(guī)定取J小區(qū)建設(shè)項目所取得銷售收人的1%，銷售傭金取銷售收人的2%。在對2020年至2021年來國家對住宅項目方面的關(guān)注度、施行的行業(yè)政策、對房產(chǎn)市場調(diào)控等措施，房地產(chǎn)行業(yè)自身的現(xiàn)狀、戰(zhàn)略布局、技術(shù)方案目標(biāo)等的基礎(chǔ)上，對各種影響因素整合分析考慮，基準(zhǔn)收益率為7%。具體見項目現(xiàn)金流量表4-7所列：表4-7現(xiàn)金流量表（單位：萬元）時間項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期合計0123456一、現(xiàn)金流入0014748117981134836126408273884213611銷售收入0014748117981134836126408273884213612回收固定資產(chǎn)余值000000003補(bǔ)貼收入000000004回收流動資金000000017050二、現(xiàn)金流出1058966048823829294292494724231158142846341建設(shè)投資10589660488000001362152流動資金00131355915000190503經(jīng)營成本00944013486134861348613486633844增值稅金及附加008116489741669521506231754.1增值稅5%007375899674263201369210684.2城市維護(hù)建設(shè)稅7%00524134724429614754.3教育費及附加3%0022177202190416325土地增值稅1%0014711801348126427442146銷售傭金2%0029523602697252854884277維持運營投資000000