房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究考試資料》模擬卷含答案

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理《地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究考試資料》模擬卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容是（）。A.市場分析B.技術(shù)方案論證C.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)分析答案：C2.以下哪項(xiàng)不屬于可行性研究階段劃分？（）A.機(jī)會(huì)研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目后評(píng)價(jià)答案：D3.某項(xiàng)目總投資1億元，年凈收益2000萬元，其靜態(tài)投資回收期為（）。A.3年B.4年C.5年D.6年答案：C（10000/2000=5）4.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）指標(biāo)用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目的（）。A.盈利能力B.清償能力C.資金流動(dòng)性D.抗風(fēng)險(xiǎn)能力答案：A5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中，“三通一平”費(fèi)用屬于（）。A.土地取得成本B.前期工程費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.公共配套設(shè)施費(fèi)答案：B6.以下屬于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是（）。A.投資利潤率B.靜態(tài)投資回收期C.內(nèi)部收益率（IRR）D.成本利潤率答案：C7.盈虧平衡分析的關(guān)鍵是找到（）。A.最高成本點(diǎn)B.最低售價(jià)點(diǎn)C.保本點(diǎn)D.最大利潤點(diǎn)答案：C8.可行性研究報(bào)告中，“項(xiàng)目定位”屬于（）部分內(nèi)容。A.市場分析B.建設(shè)條件分析C.開發(fā)方案D.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)答案：A9.某項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)15000元/㎡，單位成本10000元/㎡，銷售稅率5%，則單位利潤為（）。A.4250元B.4500元C.5000元D.5250元答案：A（150001000015000×5%=4250）10.國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的主要區(qū)別是（）。A.評(píng)價(jià)角度不同B.計(jì)算期不同C.折現(xiàn)率不同D.指標(biāo)體系不同答案：A二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共30分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的作用包括（）。A.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)B.為銀行貸款提供參考C.為規(guī)劃審批提供材料D.為施工招標(biāo)確定標(biāo)底答案：ABC2.市場分析的主要內(nèi)容包括（）。A.宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.區(qū)域房地產(chǎn)市場供需C.競爭對(duì)手分析D.項(xiàng)目定位建議答案：ABCD3.開發(fā)成本估算的內(nèi)容包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).勘察設(shè)計(jì)費(fèi)C.銷售代理費(fèi)D.貸款利息答案：ABCD4.不確定性分析方法包括（）。A.盈虧平衡分析B.敏感性分析C.概率分析D.趨勢分析答案：ABC5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表主要有（）。A.現(xiàn)金流量表B.利潤與利潤分配表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.資金來源與運(yùn)用表答案：ABCD6.影響房地產(chǎn)租售價(jià)格的因素有（）。A.區(qū)域位置B.項(xiàng)目品質(zhì)C.宏觀政策D.消費(fèi)者偏好答案：ABCD7.以下屬于項(xiàng)目清償能力指標(biāo)的是（）。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.速動(dòng)比率D.利息備付率答案：ABCD8.可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)包括（）。A.國家法律法規(guī)B.城市總體規(guī)劃C.項(xiàng)目建議書D.市場調(diào)研數(shù)據(jù)答案：ABCD9.土地取得成本可能包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)C.契稅D.土地閑置費(fèi)答案：ABC10.敏感性分析中，通常選擇的不確定性因素有（）。A.售價(jià)B.成本C.開發(fā)周期D.折現(xiàn)率答案：ABCD三、判斷題（每題1分，共10分，正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）1.可行性研究必須包含所有分析內(nèi)容，不可簡化。（）答案：×（小型項(xiàng)目可簡化）2.靜態(tài)投資回收期未考慮資金時(shí)間價(jià)值。（）答案：√3.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）≥0時(shí)，項(xiàng)目不可行。（）答案：×（FNPV≥0時(shí)可行）4.土地費(fèi)用僅指土地出讓金。（）答案：×（包括拆遷補(bǔ)償、契稅等）5.租售價(jià)格預(yù)測屬于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容。（）答案：×（屬于市場分析）6.內(nèi)部收益率（IRR）是使項(xiàng)目凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率。（）答案：√7.不確定性分析是為了評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）答案：√8.公共配套設(shè)施費(fèi)屬于開發(fā)間接費(fèi)用。（）答案：×（屬于開發(fā)成本）9.機(jī)會(huì)研究階段的投資估算精度要求為±30%。（）答案：√10.國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用影子價(jià)格，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用實(shí)際價(jià)格。（）答案：√四、簡答題（每題6分，共30分）1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容。答案：主要包括：①市場分析（供需、競爭、價(jià)格預(yù)測）；②建設(shè)條件分析（區(qū)位、土地、市政配套）；③開發(fā)方案（產(chǎn)品定位、規(guī)劃指標(biāo)、建設(shè)進(jìn)度）；④技術(shù)方案（建筑設(shè)計(jì)、施工方案）；⑤經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（成本、收入、盈利能力、清償能力）；⑥不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析（盈虧平衡、敏感性、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)）；⑦結(jié)論與建議。2.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的區(qū)別有哪些？答案：①評(píng)價(jià)角度：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)從企業(yè)角度，國民經(jīng)濟(jì)從社會(huì)角度；②費(fèi)用效益范圍：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)考慮直接收支，國民經(jīng)濟(jì)考慮間接外部效果；③價(jià)格體系：財(cái)務(wù)用實(shí)際價(jià)格，國民用影子價(jià)格；④折現(xiàn)率：財(cái)務(wù)用行業(yè)基準(zhǔn)收益率，國民用社會(huì)折現(xiàn)率；⑤目標(biāo)：財(cái)務(wù)追求企業(yè)利潤，國民追求資源最優(yōu)配置。3.簡述敏感性分析的步驟。答案：①確定分析指標(biāo)（如NPV、IRR）；②選擇不確定性因素（售價(jià)、成本、工期等）；③設(shè)定因素變動(dòng)范圍（±5%、±10%等）；④計(jì)算各因素變動(dòng)對(duì)指標(biāo)的影響程度；⑤確定敏感因素（影響大的因素）；⑥提出應(yīng)對(duì)建議（控制敏感因素變動(dòng)）。4.開發(fā)成本估算應(yīng)包含哪些內(nèi)容？答案：①土地取得成本（出讓金、拆遷補(bǔ)償、契稅等）；②前期工程費(fèi)（勘察、設(shè)計(jì)、“三通一平”等）；③建筑安裝工程費(fèi)（主體施工、裝修等）；④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（道路、水電、綠化等）；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)（學(xué)校、幼兒園、社區(qū)中心等）；⑥開發(fā)間接費(fèi)用（項(xiàng)目管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等）；⑦銷售費(fèi)用（廣告、代理、促銷等）；⑧財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）；⑨不可預(yù)見費(fèi)（基本預(yù)備費(fèi)）。5.如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場需求預(yù)測？答案：①宏觀層面：分析GDP、人口、收入、政策等對(duì)需求的影響；②中觀層面：研究區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、住房存量、供需缺口；③微觀層面：針對(duì)項(xiàng)目定位（如剛需、改善），通過問卷調(diào)查、競品分析，預(yù)測目標(biāo)客戶數(shù)量、購買能力、偏好；④定量方法：采用線性回歸、時(shí)間序列分析等模型，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)預(yù)測未來銷量；⑤定性調(diào)整：考慮政策調(diào)控、市場預(yù)期等非量化因素修正預(yù)測結(jié)果。五、計(jì)算題（每題10分，共20分）1.某住宅項(xiàng)目總建筑面積10萬㎡，其中可售面積8萬㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)18000元/㎡，銷售稅率5%。開發(fā)成本如下：土地成本3億元，前期工程費(fèi)5000萬元，建安工程費(fèi)600元/㎡（按總建面計(jì)），基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200元/㎡，公共配套費(fèi)100元/㎡，管理費(fèi)用為開發(fā)成本（土地+前期+建安+基礎(chǔ)+配套）的3%，銷售費(fèi)用為銷售收入的2%，財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）4000萬元，不可預(yù)見費(fèi)為開發(fā)成本的2%。計(jì)算項(xiàng)目利潤總額及成本利潤率（成本利潤率=利潤總額/開發(fā)總成本×100%）。答案：（1）銷售收入=8萬㎡×18000元/㎡=144000萬元（2）銷售稅金=144000×5%=7200萬元（3）開發(fā)成本：土地=30000萬元；前期=5000萬元；建安=10萬㎡×600元/㎡=6000萬元；基礎(chǔ)=10萬㎡×200元/㎡=2000萬元；配套=10萬㎡×100元/㎡=1000萬元；開發(fā)成本合計(jì)=30000+5000+6000+2000+1000=44000萬元（4）管理費(fèi)用=44000×3%=1320萬元（5）銷售費(fèi)用=144000×2%=2880萬元（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用=4000萬元（7）不可預(yù)見費(fèi)=44000×2%=880萬元（8）總成本=44000+1320+2880+4000+880=53080萬元（9）利潤總額=銷售收入總成本銷售稅金=144000530807200=83720萬元（10）成本利潤率=83720/53080×100%≈157.7%2.某項(xiàng)目現(xiàn)金流量如下（單位：萬元），基準(zhǔn)折現(xiàn)率10%，計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）和動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt’）。|年份|0|1|2|3|4|5||||||||||凈現(xiàn)金流量|5000|3000|2000|4000|5000|6000|答案：（1）FNPV計(jì)算（折現(xiàn)系數(shù)=1/(1+10%)^n）：FNPV=5000×1+(3000)×0.9091+2000×0.8264+4000×0.7513+5000×0.6830+6000×0.6209=50002727.3+1652.8+3005.2+3415+3725.4=(7727.3)+(1652.8+3005.2)=4658+(3415+3725.4)=7140.4→總計(jì)=4658+7140.47727.3=4071.1萬元（2）動(dòng)態(tài)投資回收期（累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量首次≥0的年份）：|年份|0|1|2|3|4|5||||||||||凈現(xiàn)金流量|5000|3000|2000|4000|5000|6000||折現(xiàn)系數(shù)|1|0.9091|0.8264|0.7513|0.6830|0.6209||折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量|5000|2727.3|1652.8|3005.2|3415|3725.4||累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量|5000|7727.3|6074.5|3069.3|345.7|4071.1|Pt’=41+(|3069.3|)/3415≈3+0.899≈3.9年六、案例分析題（20分）背景：某房企擬在二線城市開發(fā)一15萬㎡住宅項(xiàng)目，其中高層12萬㎡（售價(jià)16000元/㎡），洋房3萬㎡（售價(jià)22000元/㎡）。土地成本5億元（容積率2.5，總建面15萬㎡），前期工程費(fèi)3000萬元，建安成本高層3500元/㎡、洋房4500元/㎡，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)800元/㎡（按總建面計(jì)），公共配套費(fèi)1200萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本（土地+前期+建安+基礎(chǔ)+配套）的2%，銷售費(fèi)用為銷售收入的3%，財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）6000萬元，不可預(yù)見費(fèi)為開發(fā)成本的3%。銷售稅率5%，目標(biāo)成本利潤率≥80%。問題：1.計(jì)算項(xiàng)目銷售收入、開發(fā)總成本。2.判斷項(xiàng)目是否滿足目標(biāo)成本利潤率要求（需列出計(jì)算過程）。答案：1.（1）銷售收入=高層收入+洋房收入=12萬㎡×16000+3萬㎡×22000=192000+66000=258000萬元（2）開發(fā)成本：土地=50000萬元；前期=3000萬元；建安=12萬㎡×3500+3萬㎡×4500=42000+13500=55500萬元；基礎(chǔ)=15萬㎡×800=12000萬元；配套=1200萬元；開發(fā)成本合計(jì)=50000+3000+55500+12000+1200=121700萬元（3）管理費(fèi)用=121700×2%=2434萬元（4）銷售費(fèi)用=258000×3%=7740萬元（5）財(cái)務(wù)費(fèi)用=6000萬元（6）