上海市建設(shè)用地管理辦法

上海市建設(shè)用地管理辦法?一、引言（一）目的與背景隨著上海市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，建設(shè)用地的合理規(guī)劃與有效管理變得尤為重要。為了加強(qiáng)本市建設(shè)用地的管理，規(guī)范建設(shè)用地的使用行為，提高土地利用效率，保障城市建設(shè)的有序進(jìn)行，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及上海市的實(shí)際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)用地的管理活動，包括但不限于居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施用地等。二、建設(shè)用地規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制與審批1.規(guī)劃編制主體上海市規(guī)劃和自然資源部門負(fù)責(zé)組織編制本市的建設(shè)用地總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。在編制過程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮城市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)布局、人口增長等因素，確保規(guī)劃的科學(xué)性和前瞻性。2.規(guī)劃審批程序建設(shè)用地規(guī)劃草案編制完成后，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會各界的意見和建議，并進(jìn)行專家論證。經(jīng)修改完善后，報市人民政府審批。經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃具有法律效力，任何單位和個人不得擅自修改。確需修改的，應(yīng)當(dāng)按照原審批程序進(jìn)行。（二）規(guī)劃實(shí)施與監(jiān)督1.規(guī)劃實(shí)施要求各類建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)必須符合建設(shè)用地規(guī)劃的要求。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可進(jìn)行土地的開發(fā)建設(shè)活動。在建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途、規(guī)模和布局進(jìn)行建設(shè)，不得擅自改變。2.規(guī)劃監(jiān)督檢查規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對建設(shè)用地規(guī)劃實(shí)施情況的監(jiān)督檢查。建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制，定期對建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)情況進(jìn)行巡查。對違反建設(shè)用地規(guī)劃的行為，應(yīng)當(dāng)及時依法進(jìn)行處理。三、建設(shè)用地供應(yīng)管理（一）供應(yīng)計劃制定1.計劃編制原則上海市規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，結(jié)合土地市場需求，制定年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃。供應(yīng)計劃應(yīng)當(dāng)遵循總量控制、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、節(jié)約集約的原則，合理安排各類建設(shè)用地的供應(yīng)規(guī)模和布局。2.計劃內(nèi)容與審批年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃應(yīng)當(dāng)包括供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)時間等內(nèi)容。供應(yīng)計劃草案編制完成后，報市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。（二）土地儲備與整理1.土地儲備機(jī)構(gòu)上海市設(shè)立專門的土地儲備機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本市土地儲備工作。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，對依法收回、收購、置換等方式取得的土地進(jìn)行儲備。2.土地整理與開發(fā)土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對儲備土地進(jìn)行必要的整理和開發(fā)，包括拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。整理開發(fā)后的土地應(yīng)當(dāng)達(dá)到"三通一平"或"五通一平"等建設(shè)條件，以便于土地的出讓和開發(fā)利用。（三）土地出讓與劃撥1.出讓方式與程序商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。出讓程序應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，確保公開、公平、公正。2.劃撥范圍與條件符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，可以以劃撥方式供應(yīng)。劃撥用地的申請和審批應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，確保劃撥用地的合理使用。四、建設(shè)用地使用管理（一）土地使用合同管理1.合同簽訂與履行建設(shè)單位取得建設(shè)用地使用權(quán)后，應(yīng)當(dāng)與土地管理部門簽訂土地使用合同。土地使用合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地的用途、面積、使用期限、出讓金或劃撥費(fèi)用等條款。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行義務(wù)，不得擅自改變土地用途和使用條件。2.合同變更與解除因特殊情況需要變更土地使用合同條款的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可變更。如建設(shè)單位違反土地使用合同約定，土地管理部門有權(quán)依法解除合同，并收回土地使用權(quán)。（二）土地閑置處理1.閑置認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)具有下列情形之一的，認(rèn)定為土地閑置：國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的；已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地。2.閑置處理措施對閑置土地，土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況采取相應(yīng)的處理措施。如征收土地閑置費(fèi)、延長開發(fā)建設(shè)期限、無償收回土地使用權(quán)等。（三）土地用途變更管理1.變更申請與審批建設(shè)單位需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)向土地管理部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門同意后，報市人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與土地管理部門重新簽訂土地使用合同，并補(bǔ)繳土地出讓金差價。2.用途變更限制土地用途變更應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求。對不符合規(guī)劃要求的土地用途變更申請，不予批準(zhǔn)。五、建設(shè)用地權(quán)屬管理（一）土地登記與發(fā)證1.登記類型與程序上海市實(shí)行土地登記制度。土地登記包括初始登記、變更登記、注銷登記等類型。土地登記程序應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，確保土地登記的準(zhǔn)確性和合法性。2.證書發(fā)放與管理土地管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地登記結(jié)果，向土地權(quán)利人發(fā)放土地證書。土地證書是土地權(quán)利人享有土地權(quán)利的合法憑證，土地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)妥善保管。（二）土地權(quán)屬爭議處理1.爭議處理原則土地權(quán)屬爭議應(yīng)當(dāng)遵循尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、有利生產(chǎn)生活、公平合理的原則進(jìn)行處理。2.處理程序與方式土地權(quán)屬爭議發(fā)生后，當(dāng)事人可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向土地管理部門申請調(diào)解；調(diào)解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。六、法律責(zé)任（一）行政責(zé)任1.對土地管理部門工作人員的責(zé)任追究土地管理部門工作人員在建設(shè)用地管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.對建設(shè)單位的行政處罰建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地用途、閑置土地、未按合同約定開發(fā)建設(shè)等行為的，土地管理部門可以依法給予警告、罰款、收回土地使用權(quán)等行政處罰。（二）民事責(zé)任建設(shè)單位因違反土地使用合同約定，給土地管理部門或其他當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事賠償責(zé)任。（三）刑事責(zé)任違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。如非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪，非法占用農(nóng)用