廣河縣小區(qū)物業(yè)管理辦法

廣河縣小區(qū)物業(yè)管理辦法一、引言親愛的廣河縣各小區(qū)居民、物業(yè)工作人員們：大家好！在廣河縣蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，小區(qū)作為我們生活的重要場(chǎng)所，其管理水平直接影響著我們每一個(gè)人的生活質(zhì)量。為了營造一個(gè)安全、整潔、舒適、和諧的居住環(huán)境，結(jié)合國家相關(guān)法律法規(guī)以及廣河縣的實(shí)際情況，我們制定了本小區(qū)物業(yè)管理辦法。希望大家共同遵守，攜手打造美好的家園。二、適用范圍本辦法適用于廣河縣行政區(qū)域內(nèi)所有實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)。無論是新建的現(xiàn)代化小區(qū)，還是具有一定歷史的老舊小區(qū)，都需要按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行管理。三、管理原則（一）依法依規(guī)原則物業(yè)管理活動(dòng)必須嚴(yán)格遵守國家和地方的相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及廣河縣出臺(tái)的相關(guān)政策文件。只有在法律的框架內(nèi)開展工作，才能確保物業(yè)管理活動(dòng)的合法性和規(guī)范性。（二）業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則我們鼓勵(lì)業(yè)主積極參與小區(qū)的管理，通過業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式表達(dá)自己的意愿和訴求。同時(shí)，聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，將業(yè)主的需求與專業(yè)的管理相結(jié)合，提高小區(qū)的管理水平。（三）公開、公平、公正原則在物業(yè)管理活動(dòng)中，涉及到的各項(xiàng)事務(wù)，如物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公共收益的使用、物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)等，都要做到公開透明，讓業(yè)主清楚了解相關(guān)情況。在處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛時(shí)，要公平公正，不偏袒任何一方。四、業(yè)主與業(yè)主大會(huì)（一）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)1.權(quán)利對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。例如，業(yè)主有權(quán)了解小區(qū)內(nèi)電梯的維護(hù)保養(yǎng)情況、公共停車場(chǎng)的使用情況等。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)不到位的情況，業(yè)主可以要求其進(jìn)行整改。選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。每一位業(yè)主都有權(quán)利參與業(yè)主委員會(huì)的選舉，也有機(jī)會(huì)成為業(yè)主委員會(huì)的一員，為小區(qū)的管理貢獻(xiàn)自己的力量。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。業(yè)主大會(huì)是小區(qū)的最高決策機(jī)構(gòu)，業(yè)主可以通過投票的方式表達(dá)自己對(duì)小區(qū)重大事項(xiàng)的意見。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是小區(qū)管理的基本準(zhǔn)則，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。例如，不得在公共通道堆放雜物，不得隨意破壞小區(qū)的綠化等。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主大會(huì)的決定是全體業(yè)主共同意志的體現(xiàn)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極執(zhí)行。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金是用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納。按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要資金來源，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納。（二）業(yè)主大會(huì)1.成立條件物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送有關(guān)資料，并協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.職責(zé)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本規(guī)則，它規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的召開方式、表決程序等內(nèi)容。制定和修改管理規(guī)約。管理規(guī)約是小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則，它涉及到小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全管理、公共秩序等方面的內(nèi)容。選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決定。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)等方式選聘合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?；I集和使用專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的籌集和使用關(guān)系到小區(qū)物業(yè)的長期維護(hù)和管理，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行決策。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。這是涉及到小區(qū)重大改造的事項(xiàng)，需要業(yè)主大會(huì)進(jìn)行討論和決策。決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。（三）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為五至十一人的單數(shù)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。2.職責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主報(bào)告小區(qū)的管理情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主的代表，在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同時(shí)，要充分考慮業(yè)主的利益。及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)要起到橋梁和紐帶的作用，及時(shí)將業(yè)主的需求反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。業(yè)主委員會(huì)要督促業(yè)主遵守管理規(guī)約，對(duì)于違反管理規(guī)約的行為要及時(shí)進(jìn)行制止和處理。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)證書，才能從事物業(yè)管理活動(dòng)。在廣河縣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)、協(xié)議等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在選聘過程中，要注重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信譽(yù)、服務(wù)質(zhì)量和管理水平。（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)裙灿貌课贿M(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保其安全可靠。對(duì)電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常保養(yǎng)和維修，保證其正常運(yùn)行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理定期清掃小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、電梯間等公共區(qū)域，保持環(huán)境整潔。及時(shí)清理垃圾，做到垃圾日產(chǎn)日清。對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，定期澆水、施肥、修剪，保持綠化美觀。3.安全防范管理設(shè)立門崗，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛進(jìn)行登記和管理，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入小區(qū)。安裝監(jiān)控設(shè)備，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控，確保小區(qū)的安全。組織保安人員進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。4.車輛管理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。對(duì)小區(qū)內(nèi)的道路進(jìn)行管理，確保道路暢通。5.其他服務(wù)根據(jù)業(yè)主的需求，提供代收快遞、家政服務(wù)等便民服務(wù)。組織開展小區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流和溝通。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。六、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌。占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響環(huán)境衛(wèi)生和居民生活。在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂、亂畫、亂張貼。擅自改變房屋外立面，在非承重外墻上開門、窗。法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。（二）物業(yè)的維護(hù)1.專有部分的維護(hù)業(yè)主對(duì)其專有部分的物業(yè)負(fù)有維護(hù)和管理的責(zé)任。如果專有部分出現(xiàn)問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，避免影響其他業(yè)主的正常生活。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：保修期內(nèi)的，由建設(shè)單位承擔(dān)。保修期滿后，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?.專項(xiàng)維修資金的使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。使用專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。七、物業(yè)管理的監(jiān)督與管理（一）政府部門的監(jiān)督管理廣河縣房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。其主要職責(zé)包括：1.貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策。2.對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行管理。3.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作。4.調(diào)解物業(yè)管理糾紛，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。（二）業(yè)主的監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商，要求其進(jìn)行整改。如果協(xié)商不成，業(yè)主可以向房地產(chǎn)行政主管部門投訴。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自我管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。同時(shí)，要定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，不斷改進(jìn)服務(wù)。八、法律責(zé)任（一）業(yè)主的法律責(zé)任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，不遵守管理規(guī)約、不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面催交、在小區(qū)內(nèi)公示等方式督促其履行義務(wù)。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)，或者