定襄縣物業(yè)管理暫行辦法

定襄縣物業(yè)管理暫行辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范定襄縣物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合定襄縣實際情況，制定本暫行辦法。（二）適用范圍本辦法適用于定襄縣行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。（三）定義本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。（四）管理體制定襄縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本縣物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。社區(qū)居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。二、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主權(quán)利：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；有權(quán)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)等。2.業(yè)主義務(wù)：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用等。（二）業(yè)主大會1.成立條件：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處的要求，及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。2.職責(zé)：業(yè)主大會決定下列事項：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.會議形式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（三）業(yè)主委員會1.產(chǎn)生與任期：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由五至十一人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，可以連選連任。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛等。3.工作規(guī)范：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處和房地產(chǎn)行政主管部門備案。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（二）物業(yè)承接查驗1.查驗內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。包括房屋主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花板、門窗；共用設(shè)施設(shè)備的安裝、運行狀況；消防、電梯等特種設(shè)備的合格證明文件等。2.資料移交：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。（三）物業(yè)保修責(zé)任建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門投訴，建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處理。四、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與從業(yè)人員從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照其資質(zhì)等級承接相應(yīng)的物業(yè)管理項目。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.簽訂與內(nèi)容：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。2.履行與變更：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同的變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，并簽訂書面協(xié)議。（三）物業(yè)服務(wù)收費1.收費原則：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.收費方式：物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。3.費用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持相對穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。沒有成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主協(xié)商確定。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接手續(xù)。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用與維護(hù)的一般規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。確需改變物業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。（二）專項維修資金1.交存：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.管理與使用：專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以自行管理專項維修資金，也可以委托所在地房地產(chǎn)行政主管部門代管。專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運行和使用。對電梯、消防設(shè)施等涉及人身、財產(chǎn)安全的特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期檢測。六、監(jiān)督管理（一）行政主管部門職責(zé)定襄縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)管理投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、收費等進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理活動中的違法行為。（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處職責(zé)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆工作；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；調(diào)解物業(yè)管理糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。（三）社區(qū)居民委員會職責(zé)社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作，配合調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，引導(dǎo)業(yè)主參與社區(qū)建設(shè)和管理。七、法律責(zé)任（一）建設(shè)單位的法律責(zé)任建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照規(guī)定辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，可處二萬元以下的罰款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（三）業(yè)主、業(yè)主委員會的法律責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，損害其他業(yè)主合