張家口市物業(yè)管理辦法

張家口市物業(yè)管理辦法尊敬的各位同事：大家好！物業(yè)管理與我們的日常生活、工作息息相關(guān)，它關(guān)乎著每一位居民的生活品質(zhì)和城市的有序運(yùn)轉(zhuǎn)。在張家口市，為了更好地規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，我們依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地實際情況，制定了本《張家口市物業(yè)管理辦法》。接下來，讓我們一同詳細(xì)了解它，希望大家積極配合，共同做好物業(yè)管理工作。第一章：總則一、目的與依據(jù)我們都知道，物業(yè)管理涉及諸多方面，小到小區(qū)衛(wèi)生、設(shè)施維修，大到整個社區(qū)的安全與秩序。為了保障張家口市物業(yè)管理活動規(guī)范、有序地開展，我們依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，如《中華人民共和國民法典》中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同等規(guī)定，以及其他物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)條例，制定本辦法。這也是為了更好地維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他相關(guān)各方的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理水平，營造良好的居住和工作環(huán)境。二、適用范圍本辦法適用于張家口市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。無論是住宅小區(qū)，還是商業(yè)辦公區(qū)域，只要涉及物業(yè)管理，都要按照本辦法來執(zhí)行。這意味著，不管是大型的綜合性社區(qū)，還是小型的商業(yè)樓宇，在物業(yè)管理過程中的各個環(huán)節(jié)，從物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，到日常的服務(wù)提供，都需要遵循我們這份辦法的要求。三、基本原則1.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：業(yè)主是物業(yè)的主人，對物業(yè)的管理有決策權(quán)。我們鼓勵業(yè)主通過成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會等方式，積極參與物業(yè)管理事務(wù)，表達(dá)自己的需求和意愿。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為專業(yè)的服務(wù)提供者，要憑借專業(yè)知識和技能，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。兩者相互配合，才能讓物業(yè)管理工作達(dá)到最佳效果。2.公開、公平、公正原則：在物業(yè)管理活動中，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，還是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的確定，都要做到公開透明。希望大家秉持公平、公正的態(tài)度，對待每一位業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不偏袒、不歧視，營造一個公平競爭的市場環(huán)境。這樣不僅能保障各方的合法權(quán)益，也有助于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。3.誠實信用原則：這是我們在日常工作和生活中都應(yīng)該遵循的基本準(zhǔn)則。在物業(yè)管理領(lǐng)域同樣重要，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要相互信任，按照合同約定履行各自的義務(wù)。業(yè)主按時繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供符合標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，共同維護(hù)良好的物業(yè)管理秩序。第二章：業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會一、業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利方面：作為業(yè)主，大家擁有多項權(quán)利。比如，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。像小區(qū)內(nèi)的公共健身設(shè)施、停車位等，大家有權(quán)知道它們的使用和管理情況。同時，業(yè)主有權(quán)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議，參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。這些權(quán)利，是大家參與物業(yè)管理，維護(hù)自身利益的重要保障。2.義務(wù)方面：業(yè)主也有相應(yīng)的義務(wù)需要履行。遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則是基礎(chǔ)，按時繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用更是大家應(yīng)盡的責(zé)任。另外，要按照規(guī)定合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。希望大家都能自覺履行這些義務(wù)，共同營造和諧的小區(qū)環(huán)境。二、業(yè)主大會的成立與職責(zé)1.成立條件與程序：當(dāng)一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到一定比例，或者首套房屋交付使用滿一定時間時，就要籌備成立業(yè)主大會?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表等組成?；I備組要做好各項準(zhǔn)備工作，包括確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，確定首次業(yè)主大會會議投票權(quán)數(shù)，制定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案等。希望各位業(yè)主積極關(guān)注籌備工作進(jìn)展，踴躍參與。2.職責(zé)：業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的決策機(jī)構(gòu)，它的職責(zé)重大。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施等，這些重要事項都由業(yè)主大會決定。這就要求我們每位業(yè)主積極參與業(yè)主大會，行使自己的權(quán)利，為小區(qū)的發(fā)展出謀劃策。三、業(yè)主委員會的產(chǎn)生與職責(zé)1.產(chǎn)生：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并且要熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和必要的工作時間。選舉過程要嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行，確保選出的委員能夠真正代表業(yè)主的利益。2.職責(zé)：業(yè)主委員會要執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等。希望業(yè)主委員會的各位成員能夠認(rèn)真履行職責(zé)，做好業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的溝通橋梁。第三章：前期物業(yè)管理一、建設(shè)單位的責(zé)任1.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：在物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這是為了確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備專業(yè)能力和良好信譽(yù)，能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對于規(guī)模較小的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，也可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但無論哪種方式，都要保證程序的合法性和公開性。建設(shè)單位要按照規(guī)定與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。2.提供相關(guān)資料：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報送相關(guān)資料，包括物業(yè)管理區(qū)域劃分資料，建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)印件，房屋建筑工程竣工驗收備案表，房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊，前期物業(yè)服務(wù)合同，臨時管理規(guī)約等。這些資料對于后續(xù)物業(yè)管理工作的順利開展至關(guān)重要，建設(shè)單位一定要按要求及時提供。二、前期物業(yè)服務(wù)合同1.合同內(nèi)容：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要明確具體，像房屋及配套設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等方面都要有詳細(xì)規(guī)定。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也要符合相關(guān)行業(yè)規(guī)范，讓業(yè)主清楚知道能夠享受到什么樣的服務(wù)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要合理透明，不得隨意提高或降低。合同期限一般不超過三年，具體可以根據(jù)實際情況約定。2.合同的解除與終止：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定解除的條件，當(dāng)出現(xiàn)約定的解除情形時，合同可以解除。同時，當(dāng)業(yè)主大會成立并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，前期物業(yè)服務(wù)合同即行終止。在合同解除或終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定做好交接工作，確保物業(yè)管理工作的連續(xù)性。三、臨時管理規(guī)約1.制定與公示：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售場所公示臨時管理規(guī)約，并向物業(yè)買受人明示、說明。希望各位業(yè)主在購買房屋時，仔細(xì)閱讀臨時管理規(guī)約，了解自己的權(quán)利和義務(wù)。2.效力：物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力，無論業(yè)主是何時入住，都要遵守臨時管理規(guī)約的規(guī)定。當(dāng)業(yè)主大會成立后，可以制定正式的管理規(guī)約，替代臨時管理規(guī)約。第四章：物業(yè)服務(wù)與管理一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)與行為規(guī)范1.資質(zhì)要求：從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照規(guī)定定期進(jìn)行資質(zhì)年檢，確保自身具備相應(yīng)的服務(wù)能力和條件。我們鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升自身資質(zhì)等級，提高服務(wù)質(zhì)量。2.行為規(guī)范：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。要建立健全各項管理制度，規(guī)范服務(wù)流程，提高服務(wù)水平。不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途，不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。要及時處理業(yè)主的投訴和建議，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠嚴(yán)格遵守這些規(guī)范，以良好的服務(wù)贏得業(yè)主的信任和支持。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，像房屋的屋面防水、給排水管道、電梯等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)。環(huán)境衛(wèi)生管理，要保持小區(qū)內(nèi)道路、樓道等公共區(qū)域的整潔衛(wèi)生。綠化養(yǎng)護(hù)，確保小區(qū)內(nèi)花草樹木的正常生長和美觀。秩序維護(hù)，做好小區(qū)的安全防范工作，包括門禁管理、巡邏等。還有公共區(qū)域的照明、道路等設(shè)施的維護(hù)等。這些服務(wù)內(nèi)容，涵蓋了業(yè)主生活的方方面面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要認(rèn)真做好每一項工作。2.標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同類型的物業(yè)，制定相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。住宅小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分為一級、二級、三級等不同等級，每個等級在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)頻率等方面都有明確規(guī)定。比如，一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域每天清掃一次，電梯每月進(jìn)行不少于兩次的保養(yǎng)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，確保業(yè)主能夠享受到高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)原則與方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?？梢圆扇“芍苹蛘叱杲鹬频刃问郊s定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。具體采用哪種方式，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定與調(diào)整：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定進(jìn)行公示，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實際情況和成本變化等因素，適時進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。希望業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠就收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和調(diào)整進(jìn)行充分溝通，達(dá)成共識。四、物業(yè)使用與維護(hù)1.物業(yè)使用規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在裝修房屋時，要遵守相關(guān)規(guī)定，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變共用設(shè)施設(shè)備用途等。希望大家都能遵守這些規(guī)定，共同維護(hù)小區(qū)的整體環(huán)境和安全。2.物業(yè)維護(hù)責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。業(yè)主對自有物業(yè)部分負(fù)有維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，因維修養(yǎng)護(hù)不當(dāng)給相鄰業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，需要使用專項維修資金的，按照相關(guān)規(guī)定辦理。希望大家各司其職，共同做好物業(yè)的維護(hù)工作。第五章：專項維修資金一、專項維修資金的交存1.交存主體與標(biāo)準(zhǔn)：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項維修資金。具體交存標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。建設(shè)單位也應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的比例交存專項維修資金。專項維修資金是用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，希望各位業(yè)主能夠按時足額交存，確保資金的充足。2.交存方式：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。專項維修資金專戶應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。這樣的交存方式，既方便管理，又能保障資金的安全和使用的針對性。二、專項維修資金的使用1.使用范圍與程序：專項維修資金只能用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。使用專項維修資金，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會通過，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修、更新、改造的項目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇、質(zhì)量監(jiān)督等內(nèi)容。在使用過程中，要嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行，確保資金使用的合理、透明。2.監(jiān)督與管理：物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)對專項維修資金的交存、使用、管理情況進(jìn)行監(jiān)督。專項維修資金管理單位應(yīng)當(dāng)每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值收益和結(jié)存情況。業(yè)主有權(quán)查詢專項維修資金的交存、使用情況。希望通過這些監(jiān)督管理措施，保證專項維修資金的安全、合理使用。第六章：法律責(zé)任一、建設(shè)單位的法律責(zé)任1.違反選聘規(guī)定的責(zé)任：建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。2.未按規(guī)定提供資料的責(zé)任：建設(shè)單位不按照本辦法規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門報送有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不報送的，予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。建設(shè)單位要嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，避免因違法違規(guī)行為受到處罰。二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.違反資質(zhì)管理規(guī)定的責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.違反服務(wù)規(guī)定的責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)，或者擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，擅自占用、挖掘物業(yè)管