江西房地產(chǎn)交易管理辦法

江西房地產(chǎn)交易管理辦法?一、引言（一）目的與背景近年來(lái)，江西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)交易活動(dòng)日益頻繁。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合江西省實(shí)際情況，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于江西省行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易活動(dòng)，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等。（三）管理部門江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省房地產(chǎn)交易的監(jiān)督管理工作。市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易的具體管理工作。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（一）轉(zhuǎn)讓條件1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（二）轉(zhuǎn)讓程序1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格。3.房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理。4.房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。6.房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。（三）禁止轉(zhuǎn)讓的情形1.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2.依法收回土地使用權(quán)的；3.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。三、房地產(chǎn)抵押管理（一）抵押條件1.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。2.以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。3.下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：（1）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；（2）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；（3）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；（5）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；（6）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。（二）抵押程序1.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人簽訂書面抵押合同。2.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人在抵押合同簽訂后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、抵押合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。3.房地產(chǎn)管理部門對(duì)抵押申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，予以登記，頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。（三）抵押效力1.房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。2.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。3.轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。4.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。四、房地產(chǎn)租賃管理（一）租賃條件1.有合法的房屋所有權(quán)證；2.房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，有共有人同意租賃的證明；3.將住宅或其他用房改作經(jīng)營(yíng)用房出租的，應(yīng)提交規(guī)劃和房管部門同意的證明；4.房屋能正常使用，不屬于危險(xiǎn)房屋之列。（二）租賃程序1.房屋租賃當(dāng)事人簽訂書面租賃合同。2.房屋租賃當(dāng)事人在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持書面租賃合同、房屋所有權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證明等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。3.房地產(chǎn)管理部門對(duì)租賃申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，予以登記備案，頒發(fā)《房屋租賃證》。（三）租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)1.出租人有權(quán)按照合同約定收取租金，有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督。2.出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)，保證房屋的正常使用。3.承租人有權(quán)按照合同約定使用房屋，有權(quán)要求出租人提供必要的居住條件。4.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付租金，不得擅自改變房屋的用途，不得損壞房屋及其附屬設(shè)施。五、房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管（一）監(jiān)管范圍本辦法所稱房地產(chǎn)交易資金，是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的房?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、購(gòu)房貸款等。（二）監(jiān)管方式1.房地產(chǎn)交易資金實(shí)行監(jiān)管制度。房地產(chǎn)交易當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將房?jī)r(jià)款存入房地產(chǎn)管理部門指定的監(jiān)管賬戶，由房地產(chǎn)管理部門對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照工程進(jìn)度撥付資金。（三）監(jiān)管流程1.房地產(chǎn)交易當(dāng)事人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。2.買方將房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管賬戶。3.房地產(chǎn)交易完成后，房地產(chǎn)管理部門按照規(guī)定將監(jiān)管資金撥付給賣方。六、房地產(chǎn)交易信息管理（一）信息平臺(tái)建設(shè)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)交易信息進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和管理。（二）信息發(fā)布房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、價(jià)格、交易等信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。（三）信息保密房地產(chǎn)管理部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的個(gè)人信息和商業(yè)秘密予以保密，不得泄露。七、法律責(zé)任（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其《商品房預(yù)售許可證》。（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處以罰款。2.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在房地產(chǎn)交易活動(dòng)中提供虛假信息、隱瞞真實(shí)情況、惡意串通等違法行為的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷其資質(zhì)證書。（三）房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的法律責(zé)任1.房地產(chǎn)交易當(dāng)事人未按照規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處以罰款。