陜西住宅租賃管理辦法

陜西住宅租賃管理辦法一、引言隨著陜西省城市化進(jìn)程的不斷加快，住宅租賃市場日益活躍。住宅租賃作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，對于解決居民的居住問題、促進(jìn)住房資源的合理配置具有重要意義。為了規(guī)范陜西省住宅租賃市場秩序，保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，結(jié)合陜西省實(shí)際情況，特制定本住宅租賃管理辦法。本辦法適用于陜西省行政區(qū)域內(nèi)的住宅租賃活動及其監(jiān)督管理。二、管理辦法制定背景與目標(biāo)（一）制定背景近年來，陜西省住宅租賃市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，但也存在一些突出問題。部分租賃當(dāng)事人法律意識淡薄，租賃合同簽訂不規(guī)范，導(dǎo)致租賃糾紛時有發(fā)生；一些租賃企業(yè)經(jīng)營行為不誠信，存在哄抬租金、克扣押金等現(xiàn)象，損害了承租人的合法權(quán)益；同時，住宅租賃市場監(jiān)管機(jī)制不夠完善，缺乏有效的信息共享和協(xié)同監(jiān)管手段，難以對市場進(jìn)行全面、精準(zhǔn)的監(jiān)管。這些問題不僅影響了租賃當(dāng)事人的切身利益，也不利于住宅租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。（二）制定目標(biāo)本辦法旨在通過建立健全住宅租賃市場監(jiān)管體系，規(guī)范租賃行為，保障租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)住宅租賃市場的公平、公正、有序競爭。具體目標(biāo)包括：一是加強(qiáng)租賃合同管理，提高合同簽訂率和規(guī)范化水平，減少租賃糾紛；二是規(guī)范租賃企業(yè)經(jīng)營行為，加強(qiáng)對租賃企業(yè)的監(jiān)管，打擊違法違規(guī)行為，維護(hù)市場秩序；三是建立住宅租賃信息服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)租賃信息的共享和公開，提高市場透明度；四是加強(qiáng)部門協(xié)同監(jiān)管，形成監(jiān)管合力，提高監(jiān)管效能。三、適用范圍與相關(guān)定義（一）適用范圍本辦法適用于陜西省行政區(qū)域內(nèi)的住宅租賃活動，包括自然人、法人和其他組織之間的住宅出租、承租行為。住宅是指供居住使用的房屋，包括成套住宅、非成套住宅等。（二）相關(guān)定義1.租賃當(dāng)事人：指住宅租賃活動中的出租人和承租人。出租人是指將住宅交付他人使用并收取租金的自然人、法人和其他組織；承租人是指使用住宅并支付租金的自然人、法人和其他組織。2.租賃企業(yè)：指從事住宅租賃經(jīng)營活動的企業(yè)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)等。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：指為住宅租賃活動提供居間、代理等服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。4.住房租賃企業(yè)：指通過長期租賃或購買等方式取得住宅房源，再將其出租給承租人的企業(yè)。四、租賃當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)（一）出租人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利（1）按照合同約定收取租金。（2）在租賃期限屆滿后收回住宅。（3）對承租人使用住宅的情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)承租人有違反合同約定或法律法規(guī)規(guī)定的行為時，有權(quán)要求承租人改正。2.義務(wù)（1）按照合同約定將符合居住條件的住宅交付承租人使用。（2）保證住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的安全性能符合國家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，定期對住宅進(jìn)行檢查和維護(hù)。（3）在租賃期間，未經(jīng)承租人同意，不得擅自進(jìn)入住宅。（4）依法繳納相關(guān)稅費(fèi)。（二）承租人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利（1）按照合同約定使用住宅。（2）要求出租人對住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)。（3）在租賃期限內(nèi)，享有住宅的優(yōu)先購買權(quán)和續(xù)租權(quán)。2.義務(wù)（1）按照合同約定支付租金和相關(guān)費(fèi)用。（2）合理使用住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變住宅的結(jié)構(gòu)和用途。（3）遵守物業(yè)管理規(guī)定，不得影響其他業(yè)主的正常生活。（4）在租賃期限屆滿后，按照合同約定將住宅返還給出租人。五、租賃合同管理（一）合同簽訂1.租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：（1）租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所、聯(lián)系方式。（2）住宅的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備等情況。（3）租賃期限、租金及其支付方式、押金數(shù)額及其退還方式。（4）住宅的用途、使用要求和維修責(zé)任。（5）違約責(zé)任和爭議解決方式。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)租賃當(dāng)事人使用示范文本簽訂租賃合同。（二）合同備案1.租賃合同簽訂后，出租人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，到租賃房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理租賃合同備案手續(xù)。2.辦理租賃合同備案手續(xù)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：（1）租賃合同。（2）租賃當(dāng)事人的身份證明。（3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明。3.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對備案材料進(jìn)行審核，符合要求的，予以備案，并出具租賃合同備案證明。（三）合同變更與解除1.租賃期間，租賃當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或者解除租賃合同。2.有下列情形之一的，出租人可以解除租賃合同：（1）承租人未按照合同約定支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的。（2）承租人擅自改變住宅用途或者轉(zhuǎn)租給他人的。（3）承租人損壞住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備，經(jīng)要求修復(fù)而拒不修復(fù)的。（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。3.有下列情形之一的，承租人可以解除租賃合同：（1）出租人未按照合同約定交付住宅或者交付的住宅不符合居住條件的。（2）出租人未履行維修義務(wù)，致使承租人無法正常使用住宅的。（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。六、租賃企業(yè)管理（一）企業(yè)設(shè)立與備案1.從事住宅租賃經(jīng)營活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記注冊手續(xù)，并在取得營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，到所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。2.辦理備案手續(xù)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：（1）營業(yè)執(zhí)照副本。（2）法定代表人身份證明。（3）企業(yè)章程。（4）經(jīng)營場所證明。（5）從業(yè)人員情況。（二）經(jīng)營規(guī)范1.租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠實(shí)守信，合法經(jīng)營。2.租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所顯著位置公示營業(yè)執(zhí)照、備案證明、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息。3.租賃企業(yè)不得哄抬租金、克扣押金、惡意克扣承租人租金和押金等損害承租人合法權(quán)益的行為。4.租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全租賃業(yè)務(wù)檔案管理制度，如實(shí)記錄租賃業(yè)務(wù)情況。（三）資金監(jiān)管1.住房租賃企業(yè)向承租人收取的租金和押金，應(yīng)當(dāng)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行結(jié)算，并納入監(jiān)管賬戶管理。2.住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門報送租金、押金等資金收支情況。七、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理（一）機(jī)構(gòu)設(shè)立與備案1.設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記注冊手續(xù)，并在取得營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，到所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)。2.辦理備案手續(xù)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：（1）營業(yè)執(zhí)照副本。（2）法定代表人身份證明。（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證書。（4）經(jīng)營場所證明。（二）業(yè)務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，不得超越業(yè)務(wù)范圍經(jīng)營。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人提供房源信息，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假信息。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為不符合交易條件的住宅提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。（三）收費(fèi)管理1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取的經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)定，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所顯著位置公示收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)。八、住宅租賃市場監(jiān)督管理（一）監(jiān)管部門職責(zé)1.房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)住宅租賃市場的監(jiān)督管理工作，包括租賃合同備案、租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、市場秩序監(jiān)管等。2.工商行政管理部門負(fù)責(zé)對租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的登記注冊和經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)督管理。3.稅務(wù)部門負(fù)責(zé)對租賃當(dāng)事人的納稅情況進(jìn)行監(jiān)督管理。4.公安部門負(fù)責(zé)對租賃房屋的治安管理和承租人的居住登記管理。5.城管、物價、消防等部門按照各自職責(zé)，做好住宅租賃市場的相關(guān)監(jiān)督管理工作。（二）信息共享與協(xié)同監(jiān)管1.建立住宅租賃信息服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)租賃信息的共享和公開。房地產(chǎn)管理、工商行政管理、稅務(wù)、公安等部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息及時錄入信息服務(wù)平臺。2.各監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)協(xié)同監(jiān)管，建立健全聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加強(qiáng)對住宅租賃市場的日常巡查和專項檢查，及時發(fā)現(xiàn)和查處違法違規(guī)行為。（三）信用管理1.建立租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的信用檔案，記錄其經(jīng)營行為和信用狀況。2.對信用良好的企業(yè)和從業(yè)人員，給予表彰和獎勵；對信用不良的企業(yè)和從業(yè)人員，依法予以懲戒。九、法律責(zé)任（一）租賃當(dāng)事人的法律責(zé)任1.出租人未按照規(guī)定辦理租賃合同備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以下罰款。2.承租人未按照合同約定支付租金的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未支付的，出租人可以解除租賃合同。3.租賃當(dāng)事人違反法律法規(guī)規(guī)定，損害對方合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任1.租賃企業(yè)未按照規(guī)定辦理備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5000元以上1萬元以下罰款。2.租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有哄抬租金、克扣押金、惡意克扣承租人租金和押金等損害承租人合法權(quán)益行為的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷備案證明。3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為不符合交易條