7月上海明園森林都市項目三期市場部分提報95p

明園森林都市工程三期市場局部2Contents1、工程本體3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場2、上海市場4、本體市場研究5、類比板塊分析6、競品分析7、綜合研判3項目本體1區(qū)位交通工程位于閘北區(qū)大寧板塊，緊鄰南北高架和中環(huán)路，離1號線汶水路站僅5分鐘路程，出行交通極為便利區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項目屬性生活配套本案靈石公園大寧國際本案人民廣場本案內(nèi)環(huán)線本案永和東路平型關(guān)路地理位置:位于閘北區(qū)大寧板塊，東臨平型關(guān)路，西依南北高架，南至永和東路，北靠中環(huán)路交通情況：工程緊靠南北高架和中環(huán)路；沿南北高架驅(qū)車僅需5分鐘到達內(nèi)環(huán)線，繼續(xù)行駛5分鐘即可到達人民廣場；步行至1號線汶水路站僅需5分鐘，15分鐘即可到達人民廣場。4項目本體1生活配套區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位交通項目屬性生活配套工程周邊交通系統(tǒng)興旺，商業(yè)、自然景觀、商貿(mào)中心、多功能園區(qū)、教育資源等生活配套較為成熟。大寧國際中學(xué)大寧國際商業(yè)廣場大寧靈石公園彭江醫(yī)院本案公交站牌商業(yè)配套：離本案5分鐘車程的大寧國際商業(yè)廣場各種商業(yè)配套一應(yīng)俱全；另外汶水路地鐵站周圍分布大潤發(fā)、百安居等，配套齊全。教育資源：項目東側(cè)就是大寧國際中學(xué)，南側(cè)2公里處大寧國際小學(xué)和上大延長校區(qū)。交通系統(tǒng)：軌道交通1號線離本項目步行僅5分鐘，另有多路公交線路在項目四周。自然景觀：浦西最大的綠地公園大寧靈石公園離本項目僅3公里。5項目本體1項目四至區(qū)域?qū)傩皂椖克闹另椖繉傩皂椖楷F(xiàn)狀工程四至交通通達度好，多為主干道，但稍欠居住氣氛6項目本體1項目現(xiàn)狀區(qū)域?qū)傩皂椖克闹另椖克闹另椖楷F(xiàn)狀工地近鄰體育場別墅準(zhǔn)現(xiàn)房工地近鄰幼兒園一期園林一期內(nèi)景三期工程工程進度較快，已接近封頂；臨近攬翠苑別墅區(qū)；三期工地周邊多為極利的生活配套工地圍墻三期工地三期工地77Contents1、工程本體3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場4、本體市場研究2、上海市場5、類比板塊分析6、競品分析7、綜合研判82011.12011.22011.32011.42011.51.20存準(zhǔn)率上調(diào)；1.26滬九條細則出臺；1.28上海開征房產(chǎn)稅。2.9央行加息；2.24存準(zhǔn)率上調(diào)3.25存準(zhǔn)率上調(diào)4.6央行加息0.25；4.21存準(zhǔn)率上調(diào)。5.16滬版一房一價細則公布上海市場211年上海上半年出臺新政2021年上半年上海出臺新政一覽9上海市場22土地市場表現(xiàn)受調(diào)控、政府限制、土地本錢過大、溢價率過低、開發(fā)商那地謹(jǐn)慎等因素影響，上半年商住類土地供給下滑成交萎縮，預(yù)期將保持緊縮態(tài)勢從整體土地供給來看10年年底出現(xiàn)大面積土地供給，11年上半年土地供給與同期相差不大。11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均價較為穩(wěn)定波動極小。10從供給來看截止11年6月底供給量僅為537萬方。同比10年439萬方供給增幅22.23%。成交面積為390萬方，同比增幅為10.2%?？傮w成交均價為21939元m2,同比增幅為0.04%,未見房價下降跡象。上海市場2商品住宅市場走勢11上海市場2商品住宅區(qū)域成交量分析10年區(qū)域市場主要成交工程集中于剛需主導(dǎo)的郊縣市場。11年2月區(qū)域集體成交量開始大幅下跌。內(nèi)環(huán)內(nèi)成交急劇萎縮，近半年內(nèi)月最高成交量僅為8.7萬方。預(yù)期態(tài)勢不明朗。上半年整體成交量大幅下跌，預(yù)期中短期不會有大的漲跌12上海市場2商品住宅區(qū)域成交價格分析10年各區(qū)域成交價格平穩(wěn)，全年根本無較大波動。11年2月各區(qū)域價格都存在下跌情況，但很快回暖。內(nèi)環(huán)內(nèi)3月同比跌幅更到達23.5%，但后期大幅回暖，普遍均價在5萬以上價格雖有一定波動，但總體價格依然堅挺，未來不存在太大下行可能13上海市2別墅市場供求價走勢分析14上海市場2公寓市場供求價走勢分析上半年第一季度供大于求成交萎縮；4月后市場逐漸趨于相對供求平衡、價穩(wěn)量緩，剛需釋放，中低端公寓成回暖主力，預(yù)期平穩(wěn)11年上半年上海全市公寓整體供給情況好于去年同期。雖有一定波動但根本處于供求平衡。公寓市場11上半年第一季度供給量大，成交旺盛；第二季度供求齊跌，價格堅挺。公寓市場好于別墅市場，預(yù)期將繼續(xù)保持平穩(wěn)，不會有太大的量價突破。15上海市場2公寓市場成交產(chǎn)品面積段分析面積段成交面積M2占比小于90107770732%90-120106395332150-1802141235%180以上2983829%上半年公寓市場成交面積段中小于90M2的占比32%，90-120M2的占比32%，說明新政下，90-120左右面積段產(chǎn)品市場接受度最好，產(chǎn)品平安性高上半年公寓產(chǎn)品總成交335萬方，其中成交比例最大的為小于90和90-120面積段，各占比32%成為上半年調(diào)控下的主力成交支撐；150-180和180以上共占到14%。16上海市場23公寓市場成交產(chǎn)品價格段分析面積段成交均價成交套數(shù)小于90170321328190-1201749110881120-150192865276150-180273301319180以上40694127490-120左右戶型產(chǎn)品對于價格敏感型剛需客戶，均價相對較低是造成熱銷的重要原因公寓產(chǎn)品成交面積段中，90以下、90-120產(chǎn)品均價根本在1.7萬左右浮動，均價較低。90-120產(chǎn)品均價較低，對于對價格敏感的剛需客戶更易于接受，是造成熱銷的重要原因。17上海市場23公寓市場成交產(chǎn)品價格段分析

100萬以下100-120萬120-150萬150-180萬180-250萬250-350萬350-450萬450-550萬550萬以上70㎡以下65681152681209897693635482014600070-90㎡1434661041491800051289031173395183010509113284690-120㎡1111077905419920215670218720797890302495443533120-140㎡378851466123165412211322619176128864194157126140-160㎡2055446325285978214856882224912360934772160㎡以上12545808864040268484274926152271441967222021年1-6月全市公寓成交中：70-90㎡，總價在120-150萬的公寓成交比例約占6.7%90-120㎡公寓成交中總價段在120-150萬、150-180萬及180-250萬的成交比重較均衡，各占全市的7%左右。18上海市場211年上半年上海房地產(chǎn)市場總結(jié)小結(jié)19Contents1、項目本體2、上海市場4、本體市場研究3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場5、類比板塊分析6、競品分析7、綜合研判20內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場3內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年整體成交上半年內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場成交22.25萬方，均價57502元；隨著內(nèi)環(huán)稀缺性凸顯，未來價格將持續(xù)走高11年上半年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)整體公寓市場供給24.15萬方成交22.25萬方。成交均價浮動較小價格堅挺，半年成交均價為57502元。隨著內(nèi)環(huán)內(nèi)可售體量減少，土地稀缺性凸顯，預(yù)期呈現(xiàn)價格持續(xù)走高，供不應(yīng)求的局面。21內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場3內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年部分區(qū)域成交22內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場3內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年部分區(qū)域成交內(nèi)環(huán)內(nèi)局部區(qū)域根本已停止供給，呈現(xiàn)供小于求的局面，價格持續(xù)走高，產(chǎn)品稀缺性未來進一步凸顯23內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場3內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年成交小結(jié)小結(jié)內(nèi)環(huán)內(nèi)上半年公寓供給24.15萬方，成交22.25萬方，均價57502元，說明在高價格、淡市下市場整體去化能力仍然很強。但隨著未來供給量將持續(xù)減少，局部區(qū)域幾近零供給，產(chǎn)品稀缺性開始進一步凸顯，價格必定也將不斷攀升；成為稀缺、獨有型產(chǎn)品。內(nèi)環(huán)內(nèi)存在一定的客戶擠壓和購置力轉(zhuǎn)向其他周邊區(qū)域的態(tài)勢24Contents1、項目本體2、上海市場3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場4、本體市場研究5、類比板塊分析6、競品分析7、綜合研判25本體市場研究4閘北概況閘北區(qū)位于上海市中心城區(qū)北部，南臨蘇州河，與黃浦、靜安兩區(qū)隔河相望，北同寶山區(qū)接壤，東和虹口區(qū)為鄰，西與普陀區(qū)緊靠，是上海市9個中心城區(qū)之一。區(qū)域面積29.2平方公里，常住人口79.9萬。上?！瓣懮洗箝T〞之稱，目前形成了鐵路、城市輕軌、地鐵、地面和高架道路等立體交通，成為具備樞紐型交通的重要區(qū)域。隨著南片商貿(mào)功能的增強，北片居住人口的增加，閘北將成為上海北部重要的居住區(qū)域之一。核心交通區(qū)域城市門戶地位26本體市場研究4整體規(guī)劃南區(qū)中區(qū)不夜城蘇州河北區(qū)地鐵一號線（共和新路）一個龍頭——不夜城兩線建設(shè)—蘇州河沿線綜合整治—共和新路、地鐵一號線北段延伸三片功能區(qū)南片—商務(wù)商貿(mào)：以不夜城為核心的商務(wù)商貿(mào)圈。中片—文化休閑、居住和城市型工業(yè)：以文化、休閑、居住和城市型工業(yè)為特征的新興開發(fā)區(qū)。北片—大型居住區(qū)功能：以居住為主要內(nèi)容的大型住宅區(qū)等三片有機結(jié)合的功能構(gòu)架。新興開發(fā)區(qū)域居住、商貿(mào)、工業(yè)功能組合總體規(guī)劃27本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃共和新路規(guī)劃生態(tài)綜合景觀帶28本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃共和新路規(guī)劃規(guī)劃范圍：規(guī)劃區(qū)域范圍為：南起廣中路，北至汶水路；東自俞涇路，西至共和新路?？傄?guī)劃用地157公頃。規(guī)劃原那么：

提高本地區(qū)文化內(nèi)涵，形成對外部區(qū)域的地域吸引力。提升本地區(qū)環(huán)境質(zhì)量。以人為本的原那么，創(chuàng)造多樣化的城市空間，加強本區(qū)域的城市活力。城市功能定位：環(huán)境宜人、生活效勞設(shè)施齊備的中高檔都市居住區(qū)。共和新路汶水路俞涇路廣中路城市中檔居住區(qū)生活設(shè)施完備29本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃中山北路不夜城蘇州河商業(yè)商務(wù)主導(dǎo)綜合新型功能區(qū)南區(qū)規(guī)劃30本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃輕軌一號線蘇州河共和新路高架大統(tǒng)路中興路不夜城整體規(guī)劃圖規(guī)劃定位：城市交通樞紐、市級商業(yè)、商務(wù)中心、現(xiàn)代信息港分港，將建成多功能、綜合性、外向型、全天候的城市公共活動中心，集金融、貿(mào)易、咨詢、娛樂、辦公、購物、餐飲、居家于一體。作為交通樞紐，不夜城客運占全市總量48%,公交運輸占全市總量50%,貨輸占全市總量5.9%,長途汽車客貨運輸占全市總量33.27%。南區(qū)規(guī)劃綜合商貿(mào)中心強交通人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域31本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃南區(qū)規(guī)劃蘇州河共和新路高架大統(tǒng)路華康路不夜城公共綠地城市生態(tài)平衡體公共綠化空間32本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃中區(qū)規(guī)劃市北工業(yè)新區(qū)上?，F(xiàn)代印刷工業(yè)園區(qū)上海綠園都市型工業(yè)園區(qū)大寧靈石公園廣中綠地閘北公園共和新路走馬塘教育園區(qū)中山北路區(qū)域范圍：中山北路以北、走馬塘以南區(qū)域，功能定位：以文化娛樂、休閑、居住和城市性工業(yè)功能為主，是極具開展?jié)摿Φ男屡d開發(fā)區(qū)域。規(guī)劃措施：營造中部地區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境。建成大寧-靈石開放式大型公共綠地；建成以綠為主題的廣中西路景觀休閑特色街。以共和新路為中軸，加快建設(shè)中部休閑娛樂、生態(tài)居住、城市型工業(yè)、教育園區(qū)和商業(yè)文化五大功能區(qū)域。重點開發(fā)大寧綠地、和田地區(qū)、彭浦分中心等精品住宅基地；依托馬戲城、閘北體育場、廣中公園等設(shè)施，重點建設(shè)周邊道路景觀休閑特色街；加快建成教育園區(qū)。中區(qū)規(guī)劃教育生活園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)精品住宅33本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃大寧國際社區(qū)規(guī)劃中區(qū)規(guī)劃規(guī)劃范圍：北臨大寧路，東至共和新路，南迄鐵道醫(yī)院北界，西靠田堵宅居住小區(qū)。規(guī)劃控制用地面積6.99公頃，實際用地面積5.35公頃。結(jié)構(gòu)布局：二軸：人流聚集軸和主要交通軸人流聚集軸：位于地塊中部，呈45度對角布置。該軸是地塊內(nèi)三大功能區(qū)塊〔集中綠地、大型商場和文化娛樂中心〕的主要人流通道和休憩空間。主要交通軸：在地塊內(nèi)呈半環(huán)形布置，局部為地下。三空間：外部綠化環(huán)境空間、內(nèi)部廣場休憩空間、過渡空間。四組群：大型商業(yè)建筑組群、辦公建筑組群、文化活動中心建筑組群大寧博覽街。五大板快：上海馬戲城、商業(yè)步行街、體育場、購物中心、閘北體育場、大寧靈石綠地。大寧路共和新路鐵道醫(yī)院廣中路大寧靈石綠地購物中心馬戲城閘北體育館娛樂休閑商業(yè)一體綜合功能分區(qū)34本體市場研究4區(qū)域規(guī)劃小結(jié)小結(jié)閘北區(qū)作為傳統(tǒng)的上海市中心區(qū)域、城市門戶地位，具有一定的地域邊緣屬性，城市規(guī)劃和舊城改造進度相對較慢，整體居住環(huán)境和區(qū)域認(rèn)知度相較其他內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域稍差;本區(qū)以立體交通為導(dǎo)向，具備核心交通樞紐。憑借其強大的人口導(dǎo)入能力，未來的規(guī)劃目的主遙測重點在于打造新興的人文居住社區(qū)、多功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和具備綜合功能的商業(yè)商貿(mào)配套區(qū);定位為居住、商貿(mào)、工業(yè)功能組合區(qū);中區(qū)為閘北核心區(qū)域，未來將規(guī)劃為：以自然景觀帶為主導(dǎo)、生活配套完備的城市中檔居住區(qū)；南區(qū)規(guī)劃為以商務(wù)為主導(dǎo)的綜合商貿(mào)中心和開放式公共綠化區(qū)域;大寧國際社區(qū)的規(guī)劃與開展，將會拉動區(qū)域整體房地產(chǎn)開展開展，成為未來的城市副中心高檔住宅區(qū)，輻射全市。35本體市場研究4區(qū)域土地市場序號地塊名區(qū)域用途土地面積建筑面積容積率成交總價溢價率土地單價成交成交日期(米2)(米2)(萬元)(元/米2)樓板價1閘北區(qū)321街坊凱林特地塊閘北配套商品住房15,886.5039,716.302.5397160%25,000100002011-3-212101街坊15丘閘北其他商服用地3,377.9013,410.303.97160800%47,604119912011-2-233閘北區(qū)339街坊北上海物流8號閘北配套商品住房89,361.20268,083.6032700950%30,225100752010-12-244閘北區(qū)456街坊閘北普通商品房82,226.50131,562.401.61579000%19,203120022010-7-215閘北區(qū)313街坊閘北商辦38,877.9097,194.802.51001900%25,770103082010-7-166閘北區(qū)279街坊閘北普通商品房10,707.9026,769.802.55630061.80%52,578210312010-7-167閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊閘北商住辦35,560.50132,996.303.7470200049.40%197,410527832010-2-118上海市閘北區(qū)338街坊北上海物流3—1地塊閘北商辦38,310.8095,777.002.5548000.40%14,30457222010-2-109閘北區(qū)338街坊北上海物流3-2地塊閘北工業(yè)用地16,760.6013,408.500.8152901.30%9,123114032010-2-32021-2021年6月上海閘北土地成交情況10-11年6月閘北區(qū)共成交9幅土地，其中主力成交面積的商住類土地共5幅，共計20.57萬方；中短期無供給量36本體市場研究4區(qū)域房地產(chǎn)市場11年上半年供給量較少，但成交量大幅上揚，市場旺盛；價格有一定上行空間，37本體市場研究4區(qū)域板塊市場彭浦板塊汶水路彭浦板塊38本體市場研究4區(qū)域板塊市場彭浦板塊10年至11年上半年彭浦板塊無商品住宅供給量，11年上半年根本無成交，價格在2萬元左右浮動，未來根本無供給10-11年上半年全區(qū)無商品住宅供給，總共成交缺乏0.8萬方。價格根本在2萬左右浮動，歷史最高價格僅為21535萬元。未來根本不會有太大供給。39本體市場研究45區(qū)域板塊市場大寧板塊汶水路中山北路大寧板塊40大寧板塊本體市場研究4區(qū)域板塊市場41本體市場研究4區(qū)域板塊市場大寧板塊慧芝湖花園三期龍盛美域瓏庭大寧瑞仕花園上海灘大寧城都薈豪庭在售項目工地項目均價29800，毛胚均價35000-40000，精裝均價38000，精裝均價34000，精裝均價38000，精裝大寧板塊工程較多，根本都為新開盤在售工程，均價在35000左右浮動；中短期內(nèi)根本無太大體量供給本案42本體市場研究4區(qū)域板塊市場大寧板塊大寧板塊在售工程一覽項目名稱產(chǎn)品類型開盤時間總建面主力面積成交均價裝修情況瓏庭和源祥邸公寓2010年11月47575兩房87-91三房13829500毛胚慧芝湖花園三期公寓+別墅2011年3月133500兩房88三房13639000精裝大寧瑞仕花園公寓2011年4月141731三房123-14238000精裝上海灘大寧城公寓+別墅2011年4月246000兩房89-9535000毛胚都薈豪庭公寓2011年6月147417兩房112三房12838000精裝43本體市場研究4區(qū)域板塊市場不夜城板塊汶水路中山北路不夜城板塊44本體市場研究4區(qū)域板塊市場不夜城板塊不夜城板塊11年下半年根本無供給量，月均根本無成交，價格受區(qū)域的帶動，成長速度較快11年上半年不夜城板塊零供給量。走勢圖來看，主要成交在去年年底，11年后每月根本無交。價格受區(qū)域拉動，根本在3萬以上浮動，5月歷史最高均價超過37000元。45本體市場研究4區(qū)域板塊市場不夜城板塊青藍國際綠洲雅賓利花園三期復(fù)地新都國際在售項目工地項目都薈豪庭不夜城區(qū)域在售工程較少，價格差異較大，但都在35000以上浮動，下半年預(yù)期將有少量供給均價34000，精裝42000以上，精裝中海萬錦城46本體市場研究4區(qū)域板塊市場不夜城板塊不夜城板塊在售工程一覽項目名稱產(chǎn)品類型開盤時間總建面主力面積成交均價裝修情況中海萬錦城公寓+酒店式公寓2009年5月200000平米兩房154三房17342000毛坯精裝復(fù)地新都國際公寓2010年10120000平米一房78三房22345000精裝47本體市場研究4區(qū)域市場總結(jié)小結(jié)48Contents1、工程本體2、上海市場3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場5、類比版塊分析4、本體市場研究6、競品分析7、綜合研判49類比板塊分析5類比板塊選擇武寧、長壽板塊是指普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中山北路以南、蘇州河以北的區(qū)域。武寧、長壽板塊與本區(qū)域相似，兩大板塊均處于準(zhǔn)城市中心、城市副中心的位置50中山公園板塊位于長寧區(qū)，南抵武夷路，西到凱旋路和內(nèi)環(huán)線。

四川北路板塊位于虹口區(qū)東起大連東路，北至大連西路、廣中路，西到西北寶新路、羅浮路，南抵海寧路、周家嘴路。類比板塊分析5類比板塊選擇兩大板塊與本體區(qū)域臨近，是本體市場的外圍區(qū)域主要購置客戶中山公園板塊四川北路板塊51類比板塊分析5類比板塊在售公寓項目武寧長壽中山公園四川北路項目泰欣嘉園逸流公寓西康路989陜西北路1688歐洲映像長寧88金廷園林一品凱欣豪園中信瑞虹銘庭建邦16區(qū)瑞虹新城銘城開發(fā)商泰升房地產(chǎn)上海先達房地產(chǎn)上海萬錦置業(yè)上海榮聯(lián)房地產(chǎn)

上海盈旺房地產(chǎn)上海匯通房地產(chǎn)上海新長寧集團上海偉怡房地產(chǎn)上海緯立房地產(chǎn)上海瀛聯(lián)置業(yè)上海瑞虹新城總建面150000平米260000平米160000平米15800平米220000平方米170000平方米43973平米166000平方米58264.47平方米200000平方米44800平米容積率2.52.53.312.881.223.174.664.63.4363.964.14主力戶型二居87㎡-135㎡三居160㎡-180㎡3居室141平米;2居室105平米2居室87平米;4居室167平米1居室68平米;2居室73平米兩居78-91三居154㎡四居183㎡-184㎡2房90平米3房167平米3居室153平米;2居室139平米147-151二居室86平米三居室128-146平米兩房101平米三房130平米2居室90平米;2居室89平米價格5700038000600004500029000450006000046723360004200041000開盤時間09。11.910。4.111。6.1810/10.3010.711。11.1211。1.108。4.110。11。110。5。2911。4。17類型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅公寓+別墅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅主力成交均價在4-萬之間波動，產(chǎn)品總價高，壓制區(qū)域局部客戶面積大，主力面積段普遍在130-160之間浮動52類比板塊分析5類比板塊公寓供求價比較目前在售項目中山公園板塊四川北路板塊武寧板塊長壽板塊成交面積供應(yīng)面積成交面積供應(yīng)面積成交面積供應(yīng)面積成交面積供應(yīng)面積11.1127314222213008035260257018311.21810154701149280556011.3591020500111202257011.460602228732845141002032011.51589086620195401518011.610340631608990378328265總?cè)セ?.6萬方

5.4萬方0.9萬方1.3萬方供應(yīng)面積4222232845928028448產(chǎn)品戶型面積大、總價高、不能滿足剛性需求是四大板塊成交萎縮的直接誘因，將存在四大區(qū)域客戶的購置力轉(zhuǎn)向和客戶外流53類比板塊分析5類比板塊商圈分析大寧不夜城商圈虹橋商圈南京西路商圈四川北路商圈中山公園商圈淮海路商圈豫園商城商圈徐家匯商圈張揚路商圈小陸家嘴商圈商圈名稱商圈形態(tài)淮海路商圈 中外商業(yè)文化、高雅海派文化的商業(yè)風(fēng)格 南京西路商圈高端定位，梅、泰、恒、金四極擎天 南京東路商圈中華商業(yè)第一街，大店、名店，專業(yè)特色店各展所長 徐家匯商圈 購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費的商業(yè)形態(tài) 張揚路商圈 立足中檔，兼顧高檔，集購物、餐飲、商務(wù)、娛樂、文化、休閑功能于一體 小陸家嘴商圈以生活和休閑結(jié)合的商業(yè)經(jīng)營特征 虹橋商圈 內(nèi)外貿(mào)一體化發(fā)展、批發(fā)與零售業(yè)共同繁榮 五角場商圈 綜合性商圈，形成校區(qū)、知識產(chǎn)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代生活區(qū)和商業(yè)區(qū)融為一體 四川北路商圈兼容購物、餐飲、休閑娛樂等功能，適合大眾化消費 中山公園商圈以數(shù)碼、家電為主題的、以多媒體產(chǎn)業(yè)為特色的綜合性購物商業(yè)圈 大寧不夜城商圈 餐飲、住宿為主，發(fā)展中低檔購物的商圈 本案類比板塊商圈

強關(guān)聯(lián)商圈

54類比板塊分析5類比板塊商圈分析商圈名稱位置范圍發(fā)展特征主要業(yè)態(tài)構(gòu)成主要商家中山公園商圈南抵武夷路，西到凱旋路和中山路內(nèi)環(huán)線，北靠萬航渡路，東至華陽路、安西路中山公園商圈是上海交通樞紐型商圈，90年代后期隨著中山公園地區(qū)的改造，該商圈迅速崛起。目前，以中山公園為核心，建成了大片綠地和集中的城市標(biāo)志性高層建筑群相結(jié)合的商務(wù)區(qū)空間形象，并集聚了一批已建和正在建設(shè)的大型百貨商場、主體商廈、大賣場、室內(nèi)商業(yè)街和飯店、星級酒店，酒店式公寓，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展具有一定的規(guī)?；A(chǔ)。超市、餐飲、娛樂、大型購物商場龍之夢購物中心、新寧購物中心、玫瑰坊商業(yè)街、多媒體生活廣場、家樂福大寧不夜城商圈位于上海市中心北部，閘北區(qū)西南隅。南起蘇州河，北至中興路，東起大統(tǒng)路，西臨蘇州河商業(yè)、服務(wù)業(yè)現(xiàn)已形成全方位、多檔次、多樣化格局，可滿足不同層次消費需求。處在地鐵一號線與三號線的交匯處，毗鄰上?；疖囌?，地理位置優(yōu)越。目前整個不夜城商圈分為內(nèi)圈和外圈，其中，內(nèi)圈以商業(yè)廣場為主，集中了太平洋商廈、新亞廣場、不夜城商廈、不夜城廣場、環(huán)龍商場、名品商廈等眾多品牌商廈。外圈以辦公樓宇為主，有天目廣場、嘉里不夜城、聯(lián)通國際大廈、漢中廣場、閘北廣場等。大型購物商場太平洋百貨站前店、名品商廈、不夜城商廈、環(huán)龍百貨商場四川北路商圈位于虹口區(qū)，海寧路至山陰路段四川北路商業(yè)設(shè)施規(guī)模將達80萬平方米，將突出休閑、生態(tài)和文化觀光的重心。功能布局分3個區(qū)段：南段以大型購物中心、商業(yè)旗艦店的建設(shè)和老式歐派建筑的置換與開發(fā)為主；中段生態(tài)與商貿(mào)融合的“黃金腰帶”，將建成以電子娛樂商圈為中心，輔以休閑、餐飲、綜合商業(yè)服務(wù)設(shè)施，形成集五星級賓館、商業(yè)、娛樂和高檔商務(wù)、住宅為一體的，具有海派文化背景的商務(wù)休閑中心；北段以多倫路二期項目、虹口足球場、大型交通樞紐復(fù)合摩爾MALL綜合開發(fā)項目為支點，建成集交通樞紐、高檔別墅群、特大型社區(qū)服務(wù)中心、高檔酒店、娛樂、體育、休閑為一體的高雅休閑娛樂圈、文化旅游區(qū)和高檔辦公居住區(qū)。餐飲、體閑、大型購物商場多倫生活休閑廣場、巴黎春天百貨、春天百貨、東泰休閑廣場、天興百貨55類比板塊分析5類比板塊商圈分析商圈名稱地鐵站個數(shù)淮海路商圈6南京西路商圈

3南京東路商圈5徐家匯商圈4張揚路商圈4小陸家嘴商圈1虹橋商圈3五角場商圈2四川北路商圈6中山公園商圈2大寧不夜城商圈

3軌道交通條件優(yōu)越，高于商圈軌道均值。為人口流動和區(qū)域交通資源共享帶來利好，具備強人口導(dǎo)入能力56類比板塊分析5類比板塊商圈分析商業(yè)總體量、人流量大，具備商圈擴體量和區(qū)域輻射力商圈名稱商圈商業(yè)總體量淮海路商圈60南京西路商圈70南京東路商圈45徐家匯商圈65張揚路商圈80小陸家嘴商圈30虹橋商圈55五角場商圈65四川北路商圈70中山公園商圈40大寧不夜城商圈

2657類比板塊分析5類比板塊商圈分析寫字樓數(shù)量較多，中高收入人群、白領(lǐng)等客戶群豐富，具備高購置意向商圈名稱寫字樓數(shù)量淮海路商圈90南京西路商圈450南京東路商圈30徐家匯商圈50張揚路商圈70小陸家嘴商圈620虹橋商圈50五角場商圈66四川北路商圈74中山公園商圈23大寧不夜城商圈

3058類比板塊分析5類比板塊商圈分析商圈名稱商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量淮海路商圈20南京西路商圈12南京東路商圈20徐家匯商圈11張揚路商圈12小陸家嘴商圈6虹橋商圈10五角場商圈11四川北路商圈12中山公園商圈13大寧不夜城商圈

5商業(yè)網(wǎng)點分布密集，商業(yè)流通量大，人口承載的消費能力強，具備強購置力59類比板塊分析5類比板塊商圈分析商圈名稱日平均人流數(shù)量淮海路商圈60南京西路商圈45南京東路商圈70徐家匯商圈55張揚路商圈45小陸家嘴商圈23虹橋商圈18五角場商圈35四川北路商圈32中山公園商圈27大寧不夜城商圈

22日均人流量大，具備較強的人口區(qū)域溢出力60類比板塊分析5類比板塊小結(jié)研判一研判二不能滿足剛需客戶需求是外圍區(qū)域購置力轉(zhuǎn)向的誘因，本體區(qū)域具備承前啟后導(dǎo)入外圍區(qū)域客戶的條件本體區(qū)域的產(chǎn)品處于價格洼地、剛需產(chǎn)品為主，依托種種利好輻射全市，成為未來的城市副中心61Contents1、工程本體2、上海市場3、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場6、競品分析4、本體市場研究5、類比板塊分析7、綜合研判62競品分析6重點個案分析主要競品分布次相關(guān)個案強相關(guān)個案123456瓏庭慧芝湖花園大寧瑞仕花園上海灘大寧城中海萬錦城都薈豪庭12本案345663競品分析6重點個案分析項目名稱產(chǎn)品類型開盤時間總建面主力面積成交均價裝修情況瓏庭和源祥邸公寓2010年11月47575兩房87-91、三房13829500毛胚慧芝湖花園三期公寓+別墅2011年3月133500兩房88三房13639000精裝大寧瑞仕花園公寓2011年4月141731三房123-14238000精裝上海灘大寧城公寓+別墅2011年4月246000兩房89-9535000毛胚都薈豪庭公寓2011年6月147417兩房112、三房12838000精裝中海萬錦城公寓+酒店式公寓2009年5月200000平米兩房154三房17342000毛坯\精裝主要競品指標(biāo)64競品分析6重點個案分析競品情況瓏庭和源祥邸項目名稱戶型面積戶數(shù)已售比例去化率瓏庭一房60-6918135%72%兩房87-912749977%36%三房138643218%50%項目名稱瓏庭和源祥邸開發(fā)商上海北方城市發(fā)展投資有限公司總建面47575平米容積率2.0物業(yè)類型公寓入市時間2010-11-28均價29500主力戶型兩房三房主力面積87-91138去化量總共356戶，售出144戶（2010年11月-2011年6月）主力客群多半老城區(qū)也有外來新上海人65競品分析6重點個案分析競品情況兩房兩廳一衛(wèi)88平方米戶型方正南北通透，布局緊湊動靜分離，區(qū)域功能化明顯

，格局合理打造三室兩廳兩衛(wèi)138平米南北通透氣派與實用兼顧，客廳餐廳一體化，動線合理。臥室飄窗設(shè)計，空間大雙朝向臥室設(shè)計66競品分析6重點個案分析競品情況媒體選擇

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新民晚報投放頻次一周一次2010年12.月16日2010年11月25日2010年11月192010年12.月23日廣告釋放內(nèi)容大寧國際社區(qū)適婚族優(yōu)選稀缺學(xué)區(qū)房大寧國際社區(qū)現(xiàn)代教育園區(qū)旁適婚族優(yōu)選大寧國際板塊稀缺學(xué)區(qū)洋房優(yōu)質(zhì)生活全解決坐享閘北教育園區(qū)大寧板塊稀缺學(xué)區(qū)房2021.12.2367競品分析6重點個案分析競品情況閘北本區(qū)域為主虹口區(qū)、虹口鐵路以北區(qū)域客戶黃浦盧灣客戶少量其他區(qū)域客戶和動遷補償置業(yè)者新上海人本項目總價相對較低，處于內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域，導(dǎo)入部分想在市中心居住卻無力購買的客戶對區(qū)域有認(rèn)可度，對周邊交通配套有一定的依賴性年齡段在35-50左右，主要為自主客戶客戶來源客戶分析68競品分析6重點個案分析競品情況項目名稱上海灘大寧城開發(fā)商上海城銘置業(yè)有限公司總建面246000平米容積率2.4物業(yè)類型公寓入市時間2011-04-29均價35000主力戶型二房三房主力面積89-95去化量總共1201套已售1111套（2011年4月-2011年6月）主力客群周邊區(qū)域人群以及市區(qū)改善人群項目名稱戶型面積戶數(shù)已售去化率大寧城三房兩一房一廳55-772020100%兩房一廳92-9312411794%三房兩廳89-9589283493%四房三別墅+復(fù)式159-170/872727100%69競品分析6重點個案分析競品情況三室兩廳一衛(wèi)95平米做到標(biāo)準(zhǔn)的三房設(shè)計，滿足南北通透采光要求，4.2米開間簡約大氣，房型布局尺度感、實用性更強四室兩廳兩衛(wèi)140平米南北通透，并且在東西向動靜分離，顯得戶型條理清晰，行動區(qū)域較為規(guī)律70競品分析6重點個案分析競品情況媒體選擇新聞晚報新聞晨報新民晚報東方早報租售情報其他廣告釋放內(nèi)容大寧國際生活圈完美生活配套盡享暢達交通；大寧國際生活圈尊榮府邸傳承海派人文情懷；靈動多變空間私享空中花園歡送君臨品鑒；盛大公開開盤一周已勁銷300余套歡送君臨品鑒；位于國際型社區(qū)板塊交通便捷步行至軌道交通1號線，僅需5分鐘90-140平米2房至4房即將全新面市投放頻次一到兩周或不定期2010年5月20日2011年6月30日2011年7月142011年7月232011年7月2571競品分析6重點個案分析競品情況區(qū)域內(nèi)大寧板塊客戶為主部分虹口、盧灣、普陀中端客戶注重自我價值和實現(xiàn)，對城市資源的占有欲較強，不愿意離開城市生活；對市中心板塊認(rèn)可度高，看好未來規(guī)劃和區(qū)位年齡段在35-55之間，改善型需求占到較大比例客戶來源客戶分析72競品分析6重點個案分析競品情況項目名稱都薈豪庭開發(fā)商上海滬欣房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建面147417平米容積率4.55物業(yè)類型公寓+酒店式公寓入市時間2011-06-25均價38000主力戶型兩房主力面積112-128去化量總共196套已售126套（2011年4月-2011年6月）主力客群主要是周邊改善性住房人群為主項目名稱戶型面積戶數(shù)已售比例去化率都薈豪庭一房一廳77321916%59%二房一衛(wèi)90-112744838%65%二房二衛(wèi)128483024%63%三房134382819%74%復(fù)式1072

1%0%復(fù)式138211%50%73競品分析6重點個案分析競品情況兩室兩廳一衛(wèi)89.7平米戶型動線清晰，動靜分離，客廳餐廳均帶有陽臺，觀景效果較好。設(shè)置較多的儲藏功能空間；面積浪費較大兩室兩廳兩衛(wèi)128.58平米大尺度感設(shè)計功能分區(qū)合理，超大面積的北向陽臺設(shè)計，使其成為獨立的功能空間。類全套房設(shè)計，保證了居住的舒適度。74競品分析6重點個案分析競品情況媒體選擇東地產(chǎn)東方早報上海樓市時代報新民晚報新聞晨報租售情報投放頻次總共投放56次，其中租售情報16次；東方早報9次時代報8次；新民晚報7次；新聞晨報8次；上海樓市6次；東地產(chǎn)2次。2021年8月投放2次，11月份14次平均每周4次，12月份共13次每周3次。2021年6月份總投放5次，平均每周一次。4月份投放17次，5月份投放3次，平均每周4次1月份投放2次。釋放內(nèi)容都薈豪庭選婚房就是選擇一種生活方式都薈豪庭繁華內(nèi)環(huán)之心尊貴精裝府邸都薈豪庭內(nèi)環(huán)精裝新政下異軍突起的北上海標(biāo)桿280萬起即可擁有內(nèi)環(huán)品質(zhì)生活內(nèi)環(huán)14.8萬方城市綜合體2011年6月20日2011年5月10日2011年4月28日2010年12月10日2010年10月20日75競品分析6重點個案分析競品情況本區(qū)域客戶為主普陀虹口等市區(qū)的中高端客戶回遷補償置業(yè)者原本住在此區(qū)域，對周圍環(huán)境相當(dāng)熟悉，對區(qū)域有一定的依賴性對區(qū)域的交通資源有一定的認(rèn)可度，看好不夜城板塊前景年齡段在30-50，主要為自住客戶來源客戶分析76競品分析6重點個案分析競品情況項目名稱中海萬錦城開發(fā)商上海錦港房地產(chǎn)有限公司總建面200000平米容積率2.8物業(yè)類型公寓、酒店式公寓、商業(yè)辦公入市時間2009-05-01均價42000主力戶型一房兩房三房主力面積88-90109-157去化量總共355套已售291套（2009年5月-2011年6月）主力客群剛需自住，新上海人人群為主項目名稱戶型面積戶數(shù)已售比例去化率中海萬錦城一室一廳42-72871%88%兩室兩廳88-9020620339%99%三室兩廳109-1571077520%70%四室兩廳17414633%43%77競品情況競品分析67重點個案分析三室兩廳兩衛(wèi)154平米兩房朝南，一房朝北，戶型的可塑性強，南北通透；缺點面積有一定的浪費。兩室兩廳一衛(wèi)90平米南北通透戶型方正，實用型較強；動靜分離設(shè)計，功能區(qū)域劃分明顯78競品分析6重點個案分析競品情況媒體選擇投放頻次第一財經(jīng)1，次東方早報4次，解放日報1次，上海樓市6次，新民晚報11次，新聞晨報13，次新聞晚報1次，租售情報7次廣告釋放奢裝現(xiàn)房即刻擁有154-173平方米內(nèi)環(huán)核心精裝華府王座全城榮啟愈中心愈未來中海萬錦城華府王座閃耀內(nèi)環(huán)財富核心中海萬錦城城中海地產(chǎn)巨匠之作2011年3月302011年3月32010年12月2579競品分析6重點個案分析競品情況區(qū)域內(nèi)客戶和動遷補償置業(yè)者非本區(qū)域客戶占比較大地段好，認(rèn)可內(nèi)環(huán)內(nèi)的地段和交通資源區(qū)域屈指可數(shù)的品牌開發(fā)商，看重中海品牌效應(yīng)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品受市場政策影響小有一定保值作用。年齡大約40-55，有少量投資客客戶來源客戶分析80競品分析6重點個案分析競品情況項目名稱大寧瑞仕花園開發(fā)商上海城銘置業(yè)有限公司總建面141731平米容積率2.0物業(yè)類型公寓入市時間2011-04-27均價38000主力戶型三房兩廳主力面積123-142去化量總共277套已售149套（2011年4月-6月）主力客群周邊改善性住房人群項目名稱戶型面積戶數(shù)已售比例去化率大寧瑞仕花園二房121-143277149100%54%81競品分析6重點個案分析競品情況三室兩廳兩衛(wèi)123.5平方米三室兩廳兩衛(wèi)121平米全明戶型，南北通透，戶型緊湊，利用率高；雙臥朝南，采光效果很好，南北廳均帶有景觀陽臺；主臥面積稍小，私密性較差；南向次臥易受干擾。82競品分析6重點個案分析競品情況媒體選擇新聞晨報新聞晚報東方早報解放日報新民晚報租售廣告釋放內(nèi)容大寧瑞士花園熱銷解碼瑞仕逸品華美府邸4月27日華美盛開一期4月27日華美盛開一期即將公開歡送品鑒大寧瑞士花園約121-142平方米精裝三房即將面市2021年4月27日2021年5月5日2021年5月13日83競品分析6重點個案分析競品情況主要為區(qū)域客戶閘北、黃浦虹口中高端客戶為輔部分拆遷補償置業(yè)者看好閘北市場（對政策抗性大），和未來規(guī)劃內(nèi)環(huán)內(nèi)房子越來越少，認(rèn)為本區(qū)域升值潛力很大年齡大約30-55，自住為主客戶來源客戶分析84競品分析6重點個案分析競品情況項目名稱慧芝湖嘉悅天地開發(fā)商香港嘉華集團總建面133500平米容積率2.66物業(yè)類型公寓+別墅入市時間2011-03-19均價39000主力戶型三房兩廳主力面積88-136去化量總共930戶已售810戶（2011年3月-2011年6月）主力客群大寧板塊和周邊區(qū)域改善客戶項目名稱房型面積戶數(shù)已售比例去化率慧芝湖一房一廳74917410%81%一房801267614%60%兩房8853648658%91%三100%三房100535010%94%85競品分析6重點個案分析競品情況三室兩廳兩衛(wèi)136平米戶型南北通透，明廚明衛(wèi)；客廳、餐廳帶有南北雙陽臺，景觀、通風(fēng)均較好；豪華主臥設(shè)計，并自帶飄窗，另有一可塑空間兩室兩廳一衛(wèi)88平米戶型功能空間布局合理，動線清晰，空間利用率高；南向大面積陽臺，廚房帶有操作陽臺；雙朝南臥室，陽光更充足86競品分析6重點個案分析競品情況媒體選擇投放頻次新聞早報8次

，解放日報3次，青年報1次，上海樓市5次，上海商報地產(chǎn)周刊3次，時代報3次，新聞晨報15次，新聞晚報4次，租售情報9次廣告釋放內(nèi)容踞上海中央

覽大寧盛世72-141平米一至三房精粹之座即將登場10.23售樓處盛大公開

嘉悅天地將經(jīng)典進行到底嘉悅天地下一個傳奇

三期即將登場2011年4月5日2011年1月20日2010年10月23日2010年9月16日87競品分析6重點個案分析競品情況虹口、區(qū)域內(nèi)客戶部分北上海中高端人士產(chǎn)品品質(zhì)的青睞中心區(qū)域交通資源的認(rèn)可看好未來區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃對市中心依賴度強年齡大約在35-55，自主、改善為主客戶來源客戶分析88Contents1、項目本體3、上海市場2、宏觀視角4、內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓市場8、綜合研判5、本體市場研究6、類比板塊分析7、競品市場89競品客戶源分析綜合研判—區(qū)域競爭7重點個案綜合研判客戶區(qū)域市區(qū)客、外籍中高客源

本區(qū)價格較高，壓縮了本地部分客源的購買意愿?？驮创蟛糠质呛缈?、黃埔、普陀等區(qū)擁有一定購買力的人士，以及部分外籍華裔客戶。

市區(qū)客與區(qū)域客各占半壁

客源部分來自虹口、普陀、盧灣等區(qū)等區(qū)域的中高端客戶，和區(qū)域內(nèi)部分客戶。

區(qū)域客為主

閘北本區(qū)域客源占近半數(shù)以上

置業(yè)目的自住多為閘北區(qū)域內(nèi)居民生活在板塊周邊區(qū)域有一定購買能力人群，多以首次置業(yè)為主。投資并無太大投資空間但屬于中心區(qū)域政策抗性強，保值產(chǎn)品。改善傾向于板塊內(nèi)的交通和配套情況和對中心區(qū)域的認(rèn)可，選擇板塊內(nèi)置業(yè)。思考1：本案客群定位90綜合研判—區(qū)域競爭7重點個案綜合研判項目名稱客戶來源年齡結(jié)構(gòu)置業(yè)目的購買因素支付能力瓏庭和源祥邸整個閘北區(qū)