房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試題》模擬練習(xí)卷含答案

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試題》模擬練習(xí)卷含答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的核心是為特定目的評(píng)估房地產(chǎn)的（）。A.投資價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)值C.抵押價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值2.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000㎡，建筑面積為2500㎡，建筑物重置成本為3000元/㎡，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為0%。采用直線法計(jì)算折舊，則建筑物現(xiàn)值為（）萬元。A.450B.525C.600D.7503.收益法中，評(píng)估出租型房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，不應(yīng)扣除的費(fèi)用是（）。A.管理費(fèi)B.房產(chǎn)稅C.抵押貸款還本付息D.保險(xiǎn)費(fèi)4.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差不宜超過（）。A.6個(gè)月B.1年C.2年D.3年5.某宗熟地的原生地取得費(fèi)為500元/㎡，開發(fā)成本為1000元/㎡，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，投資利息率為10%，開發(fā)周期為2年（均勻投入），銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，開發(fā)利潤(rùn)率為15%。則該熟地的單價(jià)為（）元/㎡（計(jì)算結(jié)果保留整數(shù)）。A.2167B.2350C.2543D.27896.最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）狀況下的價(jià)值。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.以上全選7.某寫字樓年凈收益為40萬元，報(bào)酬率為8%，剩余收益年限為30年。若采用直接資本化法，其收益價(jià)格為（）萬元。A.500B.480C.450D.4208.成本法中的“重新購建價(jià)格”是指（）。A.重新開發(fā)建設(shè)全新狀況下的房地產(chǎn)的必要支出B.重建成本C.重置成本D.重建成本或重置成本9.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方2500元/㎡，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/㎡。A.2381B.2427C.2500D.265910.下列房地產(chǎn)中，通常適用收益法估價(jià)的是（）。A.行政辦公樓B.學(xué)校C.加油站D.公園11.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，預(yù)計(jì)建筑物在土地使用權(quán)到期時(shí)殘值為零。則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。A.30B.40C.50D.6012.市場(chǎng)法中，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正時(shí)，若可比實(shí)例的成交價(jià)格高于正常價(jià)格10%，則修正系數(shù)應(yīng)為（）。A.10/11B.11/10C.9/10D.10/913.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的是（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.容積率C.交通條件D.土地形狀14.某宗房地產(chǎn)的年有效毛收入為20萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬元，報(bào)酬率為10%，收益年限為無限年。其收益價(jià)格為（）萬元。A.150B.200C.100D.5015.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于（）。A.預(yù)測(cè)未來價(jià)格B.比較不同房地產(chǎn)價(jià)格C.修正可比實(shí)例價(jià)格D.計(jì)算折舊二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、少選均不得分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法包括（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法2.下列屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中經(jīng)濟(jì)因素的有（）。A.居民收入水平B.利率C.匯率D.城市化3.收益法中確定報(bào)酬率的方法有（）。A.累加法B.市場(chǎng)提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.直線法4.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例的要求包括（）。A.與估價(jià)對(duì)象用途相同B.成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近C.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格D.與估價(jià)對(duì)象規(guī)模相當(dāng)5.成本法中，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括（）。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售稅費(fèi)6.最高最佳利用分析的步驟包括（）。A.法律上允許B.技術(shù)上可能C.經(jīng)濟(jì)上可行D.價(jià)值最大化7.下列關(guān)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的說法正確的有（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或未來B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)由估價(jià)目的決定C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與評(píng)估的價(jià)值類型一致D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常為完成估價(jià)報(bào)告的日期8.收益法中，凈收益測(cè)算應(yīng)注意（）。A.有形收益與無形收益的綜合B.實(shí)際收益與客觀收益的區(qū)分C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的合理扣除D.收益期限的確定9.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算方法有（）。A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法10.下列房地產(chǎn)中，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）。A.特殊廠房B.學(xué)校C.紀(jì)念館D.普通住宅三、判斷題（每題1分，共10分。正確劃“√”，錯(cuò)誤劃“×”）1.房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合，需要估價(jià)師運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)判斷。（）2.同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下的評(píng)估價(jià)值一定不同。（）3.市場(chǎng)法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交的價(jià)格。（）4.收益法中，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。（）5.成本法適用于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)。（）6.最高最佳利用必須同時(shí)滿足法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化。（）7.房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）8.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命時(shí)，應(yīng)按自然壽命計(jì)算折舊。（）9.直接資本化法是將未來某一年的凈收益除以報(bào)酬率或資本化率得到價(jià)值的方法。（）10.長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格。（）四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共20分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法的適用條件和操作步驟。2.收益法中，如何區(qū)分實(shí)際凈收益和客觀凈收益？3.成本法中，重新購建價(jià)格與重建價(jià)格、重置價(jià)格的關(guān)系是什么？4.最高最佳利用分析的具體內(nèi)容包括哪些？五、計(jì)算題（共35分）1.（10分）某可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/㎡，成交日期為2022年6月1日，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年6月1日。該類房地產(chǎn)2022年6月至2023年3月的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，2023年3月至6月的價(jià)格平均每月比上月下降0.5%。試計(jì)算該可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。2.（12分）某出租型房地產(chǎn)，建筑面積為1000㎡，月租金為50元/㎡（按建筑面積計(jì)），空置率為10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%（按有效毛收入計(jì)）。土地剩余使用年限為40年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為50年，土地報(bào)酬率為6%，建筑物報(bào)酬率為8%，房地產(chǎn)綜合報(bào)酬率為7%。試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格（假設(shè)收益年限為無限年，計(jì)算結(jié)果保留整數(shù)）。3.（13分）某宗熟地的開發(fā)建設(shè)成本為：土地取得成本為3000萬元（已含稅費(fèi)），開發(fā)成本為5000萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的3%，銷售費(fèi)用為200萬元，投資利息率為8%，開發(fā)周期為2年（其中土地取得成本在期初一次性投入，開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入），銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5%，開發(fā)利潤(rùn)率為20%（按土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用之和計(jì)算）。試計(jì)算該熟地開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（計(jì)算結(jié)果保留整數(shù)）。參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.C4.B5.A6.D7.A8.D9.A10.C11.B12.A13.C14.A15.A二、多項(xiàng)選擇題1.ABC2.ABC3.ABC4.ABCD5.ABCD6.ABCD7.ABC8.ABCD9.AB10.ABC三、判斷題1.√2.×3.√4.√5.√6.√7.√8.×9.√10.√四、簡(jiǎn)答題1.市場(chǎng)法的適用條件：在同一供求范圍內(nèi)存在較多類似房地產(chǎn)的交易。操作步驟：①收集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立比較基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦求取比準(zhǔn)價(jià)格。2.實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的凈收益，可能受特殊因素影響（如業(yè)主經(jīng)營(yíng)能力差異）；客觀凈收益是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)管理狀況下，能獲得的一般水平凈收益。估價(jià)中應(yīng)采用客觀凈收益，需排除實(shí)際收益中特殊、偶然因素的影響。3.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況下的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，包括重建價(jià)格和重置價(jià)格。重建價(jià)格是采用與原建筑物相同的材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)等重建的成本；重置價(jià)格是采用現(xiàn)代材料、標(biāo)準(zhǔn)等重置的成本。一般情況下優(yōu)先采用重置價(jià)格，特殊保護(hù)建筑采用重建價(jià)格。4.最高最佳利用分析包括：①法律上允許（符合規(guī)劃、權(quán)屬等要求）；②技術(shù)上可能（建筑結(jié)構(gòu)、施工等可行）；③經(jīng)濟(jì)上可行（收入大于成本）；④價(jià)值最大化（在以上條件下選擇使房地產(chǎn)價(jià)值最大的利用方式）。五、計(jì)算題1.市場(chǎng)狀況調(diào)整：2022年6月至2023年3月共9個(gè)月，價(jià)格指數(shù)=（1+1%）^9≈1.0937；2023年3月至6月共3個(gè)月，價(jià)格指數(shù)=（10.5%）^3≈0.9851；總調(diào)整系數(shù)=1.0937×0.9851≈1.0773；調(diào)整后價(jià)格=5000×1.0773≈5386.50元/㎡2.年有效毛收入=1000×50×12×(110%)=540000元；年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=540000×30%=162000元；年凈收益=540000162000=378000元；收益價(jià)格=378000/7%≈5400000元（540萬元）3.設(shè)開發(fā)完成后的價(jià)值為V：土地取得成本=3