項目部管理手冊

項目部管理手冊目錄

第一章部門職能...............................................................2

一、部門組織架構(gòu)圖2

二、部門職能2

1.開發(fā)部的主要暝能2

2、工程部的主要職能4

3、辦公室的主要職能8

第二章部門工作流程............................................................9

一、開發(fā)部工作流程【流程圖編號：】9

二、工程部工作流程【流程圖編號：】10

三、辦公室工作流程【流程圖編號：】II

第三章職務說明書.............................................................13

一、項目總經(jīng)理職務說明書13

二、開發(fā)部經(jīng)理職務說明書15

三、工程部經(jīng)理職務說明書17

四、辦公室主任職務說明書19

五、土建開發(fā)報建專員職務說明書21

六、市政配套報建專員職務說明書23

七、土建工程師職務說明書25

八、水電工程師職務說明書27

九、業(yè)務助理職務說明書29

十、辦公室義員職務說明書31

十一、資料員職務說明書33

十二、司機職務說明書35

第一章部門職能

一、部門組織架構(gòu)圖

項目總經(jīng)理0001

開發(fā)部經(jīng)理0101工程部經(jīng)理0201辦公室主任0301

二、部門職能

集團對開發(fā)項目實行項目管理制，各樓盤項目現(xiàn)場管理設(shè)立項目管理部。代表甲方實現(xiàn)

從土地接收、報建、報批、產(chǎn)品建造的安全、質(zhì)量、進度的監(jiān)管、驗收移交等全過程的管理,

高效協(xié)調(diào)、解決上述過程中出現(xiàn)的問題：同時協(xié)調(diào)解決所管轄樓盤項目的其他相關(guān)問題；實

現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，推動企業(yè)不斷發(fā)展。而項目管理部主要又分為開發(fā)部、工程部和辦公室。

1、開發(fā)部的主要職能

1.1項目公司成立、土地接收、相關(guān)前期手續(xù)的辦理

⑴協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成土地接收工作，確保項目能按計劃動工：

⑵為新項目辦理相關(guān)政府立項的各項手續(xù)，配合成立項目公司的各項手續(xù)，包括企業(yè)法

人營業(yè)執(zhí)照、組織代碼證、稅務登記證、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等；辦理相關(guān)的證件，包

括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《選址意見書》、《國有土地出讓合同》、《建設(shè)用地批準書》、《國

有土地使用權(quán)證》、《環(huán)保批復》、《立項批復》;

⑶向相關(guān)部門繳納各類費用，爭取、落實政府對該項H的特殊優(yōu)惠政策；

1.2組織拆遷、完成交地

⑴與當?shù)卣块T密切配合，組織、跟進、落實項習用地的拆遷工作；

⑵嚴格控制拆遷費用、賠償費用的支出；

⑶視項目的情況提早與林業(yè)、水利等部門協(xié)調(diào)，排解一切的糾紛、完成有關(guān)手續(xù)及交地

后盡早安排圍墻的建設(shè)。

1.3市政配套關(guān)系的協(xié)調(diào)

配合集團市政配套部同事簽訂市政配套的框架協(xié)議，各項目部市政配套工作人員需要全

面負責該項目的供電、供水、電信、有線電視、消防、防雷等專項工作的申報、合同談判、

施工組織及協(xié)調(diào)、現(xiàn)場施工管理、驗收開通直至向物業(yè)公司移交的全過程，除此之外還需對

排污、道路等專項提出專業(yè)合同化建議，協(xié)助開發(fā)部經(jīng)理完成項目建設(shè)。

（1）按照公司要求，配合項目總經(jīng)理完成臨水、臨電強裝或者布設(shè)；

（2）現(xiàn)場了解當?shù)刈詠硭⑹姓潘团盼?、供電部門和水利防洪設(shè)施在項目用地附近的

現(xiàn)狀；

⑶根據(jù)《項H施工計劃任務表》，配合集團市政配套部同事與市政各個部門進行供水、

供電、電視、電信、煤氣等大框架協(xié)設(shè)的前期談判，并完成相關(guān)合同的簽訂，將相關(guān)資料提

交公司設(shè)計院；

（4）根據(jù)項目開發(fā)的計劃，進行臨水、臨電的報裝；

1.4完善項目施工前期的各種手續(xù)，辦理開工建設(shè)前的一系列證件，直至取得《建筑施工

許可證》，并申報地名；

⑴提前與相關(guān)政府職能部門接洽，了解并獲取其對項目設(shè)計的特殊要求及設(shè)計要點；積

極協(xié)調(diào)公司各部門了解現(xiàn)場，熟悉場地特點，第一時間將提供與相應設(shè)計部門作為設(shè)計的依

據(jù)；

⑵使項目建設(shè)規(guī)劃方案獲得政府審批通過，完成修建性詳細規(guī)劃報審，獲取《建設(shè)工程

規(guī)劃許可證》；

⑶視項目的具體情況，辦理初步設(shè)計、各項單體施工圖的審查，進行環(huán)評、防雷、消防

等的報審，獲取相關(guān)審批證件，并向民政局申報地名命名；

⑷視項FI的具體情況，辦理施工招標手續(xù)，督促、配合確定施工單位、監(jiān)理單位及簽訂

相關(guān)合同，獲取《建筑工程施工許可證》，同時落實是否涉及林業(yè)、水利的審批，辦理相關(guān)的

違章操作行為，工程部必須馬上制止。對于不稱職的監(jiān)理員，工程部有權(quán)責令其離場。如果

由于監(jiān)理公司工作的失誤，而造成工程重大損失，工程部有權(quán)停止監(jiān)理公司的管理職能，并

及時上報總公司對其作最終的處理。

（5）負責甲供材料與設(shè)備的統(tǒng)籌與調(diào)配（發(fā)展公司對外發(fā)包項目）。

在工程的全面推進中，工程部必須時刻留意由甲方提供的材料及設(shè)備的進場時間，并及

時通知有關(guān)材料的采購部門，以免拖延整個工程施工進程。甲方在供應的材料及設(shè)備前，工

程部應該在24小時內(nèi)通知施工單位，并對材料及設(shè)備的型號、數(shù)量、規(guī)格、到貨1=1期等一一

與施工單位交接清楚，共同確認，并交由施工方保管。在于施工方提出代用材料，必須上報

征得設(shè)計單位和上級部門同意。

（6）負責組織安全文明施工的現(xiàn)場綜合考評工作。

工程部負責監(jiān)督施工單位安全文明施工的實施工作，并將進行不定期檢查，對檢杳發(fā)現(xiàn)

的問題實施通報、處罰。發(fā)現(xiàn)嚴重的安全隱患，工程部有權(quán)向施工單位提出停工整改。工程

部應該時刻考慮公司的整體形象，盡量避免夜間施工，若特殊情況則經(jīng)申請辦理夜間施工許

可證方施工，防止噪間擾民；車輛出工地前需先經(jīng)過洗車池；禁止向周圍傾倒污染環(huán)境的化

學物品或隨意焚燒材料。工程施工場地，以該項目總平面紅線范圍作為施工場地。施工平面

布置須考慮周全，并經(jīng)工程部書面審核后方可實施。

⑺負責對施工隊伍、監(jiān)理單位現(xiàn)場工作的綜合考評。

工程部應該以工程機械設(shè)備的投入、施工人力的組織、工程材料的到位程度、質(zhì)量控制

情況、安全管理力度、工程進度推進的快慢及銜接各工序施工能力等指標評定施工隊伍的綜

合素質(zhì)。工程部應該通過管理現(xiàn)場工作日志記錄工程每天的主要事情，如發(fā)現(xiàn)施工單位出現(xiàn)

比較管理薄弱的環(huán)節(jié)，應該及時提出，提醒其加強管理力度。如果發(fā)現(xiàn)長期未能改變，必須

提出書面上的整改建議。對于情節(jié)嚴重者，工程部有權(quán)暫緩工程款的審批，直至整改合格為

止。監(jiān)理公司的現(xiàn)場工作綜合考評以管理人員出勤率、具體工作的落實程度、旁站人員到位

程度、管理人員的工作效率及管理者個人素質(zhì)的高低程度為標準。如發(fā)現(xiàn)不稱職的監(jiān)理人員，

工程管理部有權(quán)費令其離場?？荚u周期為一個月，考評結(jié)果上報公司備案。

⑻負責追蹤、協(xié)調(diào)設(shè)計部門對工程事務的配合，并對此向項目總辦匯報。

工程部作為項目的現(xiàn)場管理部門，有責任協(xié)調(diào)施工單位與公司設(shè)計部門、技術(shù)開發(fā)部、

督查部及造價管理部門的相關(guān)工程事務，及時處理包括設(shè)計變更、施工方提出的變更及由總

公司提出的工程變更。當工程部遇上不能自行處理事情時，必須及時向總公司上級提山，使

工作得到順利推行。

2.2工程計劃與進度管理

⑴做好施工前的準備工作，包括熟悉設(shè)計圖紙和施工現(xiàn)場情況以及做好各專業(yè)施工圖紙

會審和技術(shù)交底工作。

⑵審查施工進度計劃。進度計劃的審查需要重點考慮以下方面內(nèi)容：

①審查作業(yè)項目是否齊全、有無漏項；各作業(yè)項目的工程量是否準確；

②各作業(yè)項目的邏輯關(guān)系是否正確、搭接是否合理，是否符合施工程序。并根據(jù)網(wǎng)絡

圖找出進度計劃的關(guān)鍵線路；

③各作業(yè)項目的時間安排必須滿足總工期要求，并考慮適當留有余地；

④計劃的施工效率和施工強度是否合理可行，是否滿足連續(xù)性、均衡性的要求，與之

相應的人員、設(shè)備和材料以及費用等資源是否合理，能否保證計劃的實施：

⑤與外部環(huán)境是否有矛盾，如與業(yè)主提供的設(shè)備條件和供貨時間有無沖突，與其他承

包商的施工有無干擾。經(jīng)監(jiān)理及專業(yè)工程師審查后，由施工單位根據(jù)審查意見對?工程進度計

劃進行調(diào)整，然后實施。

⑶根據(jù)總公司對銷售的要求，結(jié)合實際，編制項E的總體工程任務表，上報項目總辦

校核后轉(zhuǎn)呈總公司審批。

⑷根據(jù)批示后的工程任務表，以關(guān)鍵線路和關(guān)鍵節(jié)點為核心,檢查督促各項工期的落實。

密切關(guān)注每一期工程的進度，對施工進度落后與原計劃的工程作出及時的處理，分析進

度落后的原因，并通過與建設(shè)單位的溝通協(xié)調(diào)得以重新組織人力追趕工期，從而與計劃取得

一致；

⑸工程進度控制計劃的調(diào)整。

在進度計劃的實施過程中，常常受各種因素的影響而出現(xiàn)進度偏差。為了保證工期總目

標的實現(xiàn)，必須對原計劃進行相應的調(diào)整。計劃的調(diào)整有如下原則：計劃調(diào)整應慎重，能不

調(diào)的盡量不調(diào)，能局部調(diào)整的決不大范圍調(diào)整；計劃的調(diào)整要及時，一發(fā)現(xiàn)有進度偏差，必

須及時分析，立即采取相應對策及時解決。

（6）為潛在發(fā)生的變更項目做好準備。

在工程施工過程中，可能存在一些潛在的合同變更，一旦發(fā)生必然會影響到工期和進度。

對于潛在的合同變更，要盡早和施工單位協(xié)商，合理調(diào)整資源配置和進度計劃，使合同變更

對目標進度計劃的影響減到最小。

2.3工程質(zhì)量管理

⑴負責制訂工程質(zhì)量管理方案，主導、督促監(jiān)理公司、施工單位建立健全有效的質(zhì)量控

制保證體系，完善質(zhì)量控制措施，認真貫徹各種質(zhì)量管理制度，定期對工程質(zhì)量管理制度的

執(zhí)行情況進行檢查，切實俁證項目工程質(zhì)量。

⑵配合技術(shù)開發(fā)、督查部組織對重點項目的施工圖紙會審及技術(shù)交底。

⑶組織審杳施工組織設(shè)計或施工方案，落實有效的質(zhì)量保證措施。

⑷負責落實現(xiàn)場平面坐標和豎向高程控制點和工程測量的管理工作。

⑸負責在施工過程中設(shè)置質(zhì)量控制點和進行日常質(zhì)量跟蹤監(jiān)控，督促監(jiān)理單位按規(guī)范要

求對主要及關(guān)鍵工序和隱蔽工程進行檢直、驗收與交接。

（6）督促監(jiān)理單位組織對材料、半成品、成品、設(shè)備的檢查和驗收，并完成對材料、工程

檢驗、分項分部工程的抽檢驗收工作；依據(jù)設(shè)備采購合同與采購部門配合，對重要設(shè)備的設(shè)

計、生產(chǎn)、出廠等全過程進行跟蹤，確保設(shè)備的質(zhì)量及供貨工期。

⑺負責對施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量（事故）問題的處理。

2.4工程成本控制

⑴嚴格按照施工要求督促各子公司各建造部門組織設(shè)計施工，最大限度地節(jié)約勞力、材

料和設(shè)備臺班；

⑵監(jiān)督檢查監(jiān)理單位對工程進行投資控制，嚴格執(zhí)行工程量現(xiàn)場計量和合同變更審批制

度，核實材料與設(shè)備到貨情況，嚴格審批工程款的撥付。

⑶根據(jù)合同編制項目資金使用計劃，結(jié)合現(xiàn)場進度提出施工月度、季度的用款計劃。

⑷預測工程施工風險及可能發(fā)生索賠的誘因，采取防范措施。

根據(jù)項目所在地的自然環(huán)境、地質(zhì)條件、地方政府城建和環(huán)保部門規(guī)定、項目規(guī)劃和建

筑設(shè)計文件，系統(tǒng)預測工程施工風險及可能發(fā)生索賠的誘因。積極采取防范措施，防止索賠

事件的發(fā)生，不受或少受損失。

⑸協(xié)助進行建設(shè)項目施工合同索賠、反索賠的處理。

根據(jù)施工合同的規(guī)定，積極進行工程管理，對于施工單位發(fā)生的違反合同條款的事件，

應首先進行警告，在警告無效的情況下，提請有關(guān)部門嚴格按照合同條款進行必要的索賠。

在施T.單位提出索賠時，積極提供有力證據(jù)，協(xié)助有關(guān)部門否定或部分否定對方所提出的索

賠要求，避免或減少損失。通過有效的合同管理，嚴格按照合同要求辦事，使我方始終處「

不被對方索賠的有利地位，從而避免損失。

2.5現(xiàn)場安全管理與文明施工

⑴項目安全控制必須堅持“安全第一、預防為主”的方針。

組織制訂各施工單位《安全生產(chǎn)、文明施工管理辦法》，督促其按照國家規(guī)范落實現(xiàn)場安

全管理的各項措施，杜絕事故隱患。

⑵落實集團安全文明CI標示，提升建筑現(xiàn)場管理水平。

按照規(guī)定督促施工單位設(shè)置文明施工的各種標志、標牌、圍墻，執(zhí)行文明施工的各項規(guī)

章制度。注重現(xiàn)場施工的安全管理工作，根據(jù)施工中人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)，作

業(yè)環(huán)境的不安全因素和管理缺陷進行相應的安全控制。

⑶工程部配合做好施工現(xiàn)場的治安綜合治理工作。

為工地打架斗毆、施工單位糾紛，偷盜、搶劫，人身意外傷亡事故，設(shè)備類突發(fā)事件，

臺風、特大暴雨、雷電等自然災害類突發(fā)事件的處理提供指引，減少事故損失及造成的負面

影響。

⑷加強辦公區(qū)和生活區(qū)安全文明管理，消除潛在安全隱患。張貼辦公區(qū)、生活區(qū)管理細

則和安全宣傳圖片，明確各項責任人。

2.6協(xié)調(diào)設(shè)計與施工

⑴協(xié)助施工方補充、提供有關(guān)設(shè)計的現(xiàn)場條件，確保各設(shè)計院能及時完善設(shè)計。

⑵協(xié)調(diào)銷售部門，及時了解所屬樓盤的建造標準，使設(shè)計與施工一致。

⑶協(xié)助完成施工圖審查和設(shè)計技術(shù)交底工作。

⑷協(xié)助設(shè)計及施工單位做好重大技術(shù)方案咨詢論證工作。

⑸嚴格按照有關(guān)規(guī)定配合做好工程變更的控制。

2.7建造工程內(nèi)部竣工驗收

⑴督促、協(xié)調(diào)屋村管理處的家政部門做好樓宇及環(huán)境的清潔。

⑵按照公司分戶驗收的相關(guān)規(guī)定進行分戶驗收

⑶組織人員對已竣工的樓宇進行質(zhì)量驗收，發(fā)現(xiàn)問題立即督促相關(guān)施工單位進行處理,

保證待交付樓宇的質(zhì)量。

2.8負責樓宇移交及配合維修

(1)負責對驗收合格的樓宇與公司營銷中心、屋村管理處的移交工作；

⑵負責配合營銷中心業(yè)主收樓T作；

⑵負責對移交的樓宇在移交過程中和質(zhì)保書期限內(nèi)的土建維修工作；

3、辦公室的主要職能

3.1辦公室行政管理

(1)協(xié)助項FI總經(jīng)理進行部門之間、同事之間、上下級之間的溝通協(xié)調(diào)工作管理，細心謹

慎做好每件事:

（2）確保部門內(nèi)信息流通順暢;

⑶禮貌接聽、轉(zhuǎn)接電話，熱情接待來訪人員；

⑷負責為員工辦理人省方面的手續(xù)和證明，并對員工進行遵守勞動紀律的教育及考勤工

作的管理；

⑸根據(jù)公司行政管理制度，做好電話、傳真和兔印機等設(shè)備的使用和管理；

（6）完成上級領(lǐng)導交辦、傳達的工作任務，并將落實情況及時匯報；

3.2文件、檔案管理

（1）負責公司公文、信件、郵件、報刊雜志的分送。

⑵負責辦公室的文件、信息、機要和保密工作，做好辦公室檔案收集、分類、整理、歸

檔工作，確保部門內(nèi)文件及表格的有效使用。

⑶完成部門經(jīng)理、主管等領(lǐng)導交送的各項事務，對公司的通知、文件要做到及時上傳下

達，并做好文件分類登記的工作。

⑷嚴格認真做好部門內(nèi)文件的保管工作，若有過期尢效或作廢的重要性文件、合同等應

及時用碎紙機做好碎件工作，防止重要無效文件的外泄。

⑸參加會議，并做好會議記錄、整理工作；

3.3后勤與車輛管理工作

⑴購置辦公室用品，整理并核杳部門人員經(jīng)費報銷。

⑵負責公司車輛的管理和調(diào)度工作；建立車輛檔案，做好車輛的維修、保養(yǎng)工作，定期

檢查車輛使用情況，加強對司機、非司機的安全教育工作。

⑶管理辦公室各種財產(chǎn)、確保部門物資的合理使用并提高財產(chǎn)的使用效率，提倡節(jié)儉。

⑷妥善處理與租房單位及周邊鄰里單位關(guān)系。

第二章部門工作流程

一、開發(fā)部工作流程【流程圖編號:】

相關(guān)部門流程圖相關(guān)表格

二、工程部工作流程【流程圖編號:】

相關(guān)部門流程圖相關(guān)表格

集團公司的

各個部門：

各專業(yè)施工

單位、監(jiān)理

單位;

建設(shè)局質(zhì)檢

站：

間接施工管控直接施工管控

（管理監(jiān)理單位實施工程管理）（管理施工單位實施工程管理）

工程管理

操作流程編碼：02/'0卜013

質(zhì)操作流程編碼：02/0：-014

量

操作流程編碼：02/0：；-015

管

理操作流程編碼:02/0：-018

操作流程編碼：02/0-016

操作流程編碼:02/0：-017

竣工驗收操作流程編碼：02/03-019

交樓

三、辦公室工作流程【流程圖編號：】

相關(guān)部門流程圖相關(guān)表格

項目部《管理手冊》

第三章職務說明書

一、項目總經(jīng)理職務說明書

崗位項目總經(jīng)理崗位編號-00-01

所在部門項目部崗位定員1人

直接上級副總裁或片區(qū)總經(jīng)理所轄人員該項目所有人員

直接下級工程部經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、辦公室主任

本職工作執(zhí)行總公司下達的各項工作任務：負責整個項目的組織和管理：協(xié)調(diào)整個項目開發(fā)過程中

描述與各相關(guān)部門的工作等。

工作職責描述工作標準

1、擬定的宏觀計劃符合公司總體發(fā)展戰(zhàn)略及進度、成

1、參與項目實施規(guī)劃可行性研究及前期本、質(zhì)量等要求，并具有時效性：

準備工作、擬定與實施項目總體開發(fā)的宏2、基本上按照宏觀計劃實施項目的總體開發(fā)的前期準

觀計劃；備工作：

3、能夠向公司提出對項目進展有利的建設(shè)性意見；

2、負責建立與完善項目部的組織架構(gòu)和

崗4、項目部穩(wěn)健、高效運作；

位管理體制、全面負責項目部的運作管理；

3、按照項目總辦編制的工程任務表的時

職5、基本上能夠按照項目總辦的工程任務表的節(jié)點要求

間節(jié)點要求，計劃、協(xié)調(diào)和控制開發(fā)過程

責保質(zhì)完成；

中的管控工作包括質(zhì)量、進度、成本、安

與6、能夠積極的與各部門協(xié)調(diào)，獲得各個部匚的好評

績?nèi)龋?/p>

7、部門內(nèi)部有良好的人才梯隊的存在，獎懲機制合理，

效4、項目部團隊的建設(shè)和人才的培養(yǎng)

標獎罰公平、員工符合崗位要求

5、負責竣工驗收時的交樓、驗樓等工作

準8、基本上能夠按照要求按照交樓要求順利完成交樓驗

并協(xié)助處理公司其它部門交樓時出現(xiàn)的

樓工作，獲得各部門的好評；

重大問題；

6、負責協(xié)調(diào)與項目相關(guān)的所有部門順利

9、對問題反映迅速，一般要在24小時內(nèi)給與反饋，

有效的溝通，定期分析存在的問題，及時

并根據(jù)實際情況盡快解決問題；

采取措施，確保項目順利執(zhí)行

10、按時按質(zhì)按量完成任務并在規(guī)定完成時間四小時

7、完成直接上級交辦的其他工作任務。

內(nèi)復命，無法按要求完成及時上報請示處理,

定1、按時上報部門月度工作計劃、資金計

1、計劃可行、準確、上報及時

期劃和工作總結(jié)。

I2、每天上午9：00點前提交項目總經(jīng)理

2、簡明清晰、準確、上報及時

作工作日志發(fā)至主席辦楊志剛郵箱。

內(nèi)3、每周一各項目部需提交集團項H管理

3、準確、上報及時

容部“項目開發(fā)前期進度信息”。

13

項目部《管理手冊》

4、每天下午下班前組織召開內(nèi)部例會。4、會議高效、氣氛和諧；

1、審批權(quán)：根據(jù)公司授權(quán)和財務管理制度擁有金額在5000以內(nèi)的管理費用的審批權(quán)、根據(jù)公司

工物資采購、設(shè)備管理制度擁有部分物資的采購和租賃的審批權(quán)、部門組織架構(gòu)和規(guī)章制度的

作審批權(quán)：

權(quán)2、審核權(quán)：根據(jù)公司制度，擁有部門員工工資的提升、職位提升的審核權(quán)；

限3、建議權(quán)：根據(jù)現(xiàn)場項目管理的推進資金、材料、設(shè)備、人員投入的建議權(quán)：

4、公司賦予的其它權(quán)利；

工1.內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系：包括項目總辦、集團項目部、采購部、招標部、造價部、酒店籌備辦、物業(yè)公

作司、騰越建筑公司（有內(nèi)包工程）、各個設(shè)計院、追圖組、營銷中心、法務部、財務部、投資

關(guān)部等幾乎包括公司所有部門；

系2.外部協(xié)調(diào)關(guān)系：政府各職能部門、水、電、氣等市政單位、施工單位、監(jiān)理單位、當?shù)卮迕竦取?/p>

年齡28周歲以上性別不限職業(yè)資格一級建造師證書

學歷本科及以上專業(yè)工程類性格描述開朗

語言要求普通話、粵語良好；英語四級或以上水平，

1、熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)；

專業(yè)知識2、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各個流程以及政府部門工作流程；

3、具有管理學、項目管理、財務管理等相關(guān)方面的培訓：

任1、行業(yè)：5年及以上地產(chǎn)項目開發(fā)、建設(shè)、管理工作經(jīng)驗。

職工作經(jīng)驗2、崗位：3年以上大型地產(chǎn)集團同等職位工作經(jīng)歷，曾經(jīng)主持開發(fā)建設(shè)過15萬平

資方米的大型地產(chǎn)項目。

格1.通用能力：優(yōu)秀的語言表達能力、溝通能力，較強的統(tǒng)籌計劃能力、組織協(xié)調(diào)

要能力、具備項目全局判斷能力、具備較強的組織管理能力、談判能力和團隊領(lǐng)

求導力，具有一定的投資決策和政策研究水平；具有良好的區(qū)域協(xié)調(diào)、資源整合

優(yōu)化能力：

能力描述2.專業(yè)能力：熟悉開發(fā)報建流程，對涉及的各個政府部門環(huán)節(jié)能夠懂得靈活處理；

有著豐富的現(xiàn)場管理經(jīng)驗，能夠較為合理的控制質(zhì)量、進度、成本之間的關(guān)系、

對質(zhì)量問題具有較為前瞻的意識；

3.其它能力：對房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的市場分析研判能力、能對項目的開發(fā)提出

建設(shè)性的意見

其他要求1、認同某團的價值理念，為人誠實正直、責任心強：

項目部《管理手冊》

二、開發(fā)部經(jīng)理職務說明書

崗位開發(fā)部經(jīng)理崗位編號-01-01

所在部門項目部崗位定員1人

直接上級項目總經(jīng)理所轄人員開發(fā)部所有人員

直接下級土建開發(fā)報建工程師、市政配套報建工程師

本職工作協(xié)助總經(jīng)理辦理項目開發(fā)前期的相關(guān)手續(xù)和準備工作,協(xié)調(diào)項目開發(fā)過程中同內(nèi)外部相關(guān)

描述部門的各項工作。

工作職責描述工作標準

1、參與項目前期的工作，調(diào)查意向土地1、要求做到熟悉當?shù)貓蠼ㄏ嚓P(guān)標準、熟悉地塊用地性

的相關(guān)資料、配合總經(jīng)理擬定收地計劃、質(zhì)、現(xiàn)狀，能夠?qū)椖窟M展向項目總經(jīng)理提出有效意

落實市政配套框架協(xié)議，辦理相關(guān)資質(zhì)證見；

書等：2、基本按照計劃落實相關(guān)協(xié)議、完成相關(guān)資質(zhì)的辦理：

崗2、配合項目總經(jīng)理建立與完善項目部開

3、對內(nèi)，按時按量完成總經(jīng)理安排任務；對外，代表

位發(fā)部的組織架構(gòu)和管理體制、服從項目總

公司和政府各職能部門建立的關(guān)系融洽，有利于公司

職經(jīng)理的工作安排，共同維系好政府各職能

業(yè)務推進和形象的推廣；

責部門的公共關(guān)系

與

3、依照擬定的宏觀計劃，組織開發(fā)部辦

績理修建性詳細規(guī)劃審批、臨水臨電報裝、

效

工程施工許可證、規(guī)劃許可證、預售許可4、辦證進度滿足工程進度需要；

標證等，并隨時結(jié)合工程進度及時調(diào)整辦證

準進度

4、統(tǒng)籌開發(fā)部的部門建設(shè)與管理5、部門高效、和諧運作，員工符合崗位要求：

5、配合公司其它部門完成相關(guān)工作任務6、24小時內(nèi)給予問題反饋，并按要求給予配合：

7、按時按質(zhì)按量完成任務并在規(guī)定完成時間四小時內(nèi)

6、完成直接上級交辦的其他工作任務。

復命，無法按要求完成及時上報請示處理；

定1、每月15號、30號上報項目總辦《項目

1、資訊準確無誤，及時；

期綜合辦證信息上報表》。

工2、每周一各項日部需提交集團項目管理

2、主要填寫其中的辦證進度：

作部”項目開發(fā)前期進度信息二

內(nèi)3、每月30號上報項目總辦“項目辦證報

3、確保進度信息準確：

容表二

工1、審核權(quán)：本部門預算費用的審核權(quán)、開發(fā)報建計劃的審核權(quán)：

作2、建議權(quán)：對工程進度計劃有建議權(quán)、有報建相關(guān)費用和方式有建議權(quán)、對項目總經(jīng)理的相關(guān)

權(quán)決策有建議權(quán)，對開發(fā)部下屬人員的薪資、工作安排有建議權(quán)；

限3、公司賦予的其它權(quán)利

15

項目部《管理手冊》

工

1、內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系：包括項目總辦、集團項目部、招標部、造價部、物業(yè)公司、騰越建筑公司（有

作

內(nèi)包工程）、各個設(shè)計院、追圖組、營銷中心、法務部、財務部、投資部等幾乎包括公司所有部門；

關(guān)

2、外部協(xié)調(diào)關(guān)系：政府各職能部門、水、電、氣等市政單位、施工單位、監(jiān)理單位、當?shù)卮迕竦?/p>

系

年齡25周歲以上性別不限職業(yè)資格不限

學歷大專及以上專業(yè)不限性格描述開朗

語言要求普通話、粵語良好

1、熟悉國家房地產(chǎn)方面相關(guān)法律法規(guī)；

任2、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，包括前期規(guī)劃、報建以及各類證照的申報審批工作和后

職專業(yè)知識期手續(xù)辦理流程：

資3、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)法規(guī)，了解房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，與各相關(guān)政府部門有良好的

格合作關(guān)系和人際關(guān)系：

要1、行業(yè)：需具備5年以上辦理項目開發(fā)各項手續(xù)的經(jīng)驗

工作經(jīng)驗

求2、崗位：5年以上房地產(chǎn)項目開發(fā)工作經(jīng)驗

1、通用能力：工作認真負責，富有挑戰(zhàn)精衿，具備較好溝通協(xié)調(diào)能力。口頭、文

字表達能力及溝通交往能力較強，思路開闊.

能力描述

2、專業(yè)能力：精通房地產(chǎn)項目開發(fā)的相關(guān)法規(guī)和辦事程序，較強的親和力及公共

關(guān)系拓展能力。

其他要求認同集團的價值理念，為人誠實正直、責任心強。

16

項目部《管理手冊》

三、工程部經(jīng)理職務說明書

UL|/JU

網(wǎng)k工程部經(jīng)理崗位編號-01

所在部門項目部崗位定員1人

直接上級項目總經(jīng)理所轄人員各專業(yè)工程師及工程業(yè)務助理

直接下級土建工程師、水電工程師

協(xié)助總經(jīng)理全面負責工程部的F1常工作。

本職工作主要工作內(nèi)容：根據(jù)項目的開發(fā)計戈九組織編制《項目施工計劃任務表》，管理和監(jiān)督工程的質(zhì)量、

描述進度、安全和成本：組織和協(xié)調(diào)工程實施中各項事宜；分配和指導各個專業(yè)工程師的工作任務，及

總經(jīng)理交辦的其他任務。

工作職責描述工作標準

1、按照項目總經(jīng)理要求、保質(zhì)保量按時

1、協(xié)助項目總經(jīng)理做好開工前的準備，做好紅線復核、土方平整、

完成所交代任務，有問題及時向領(lǐng)導反

地勘勘察、紅線圍墻施工、臨時道路、臨水臨電管網(wǎng)鋪設(shè)，圖紙

饋：并對現(xiàn)場情況能夠提出建設(shè)性的意

會審、合同熟悉、周邊環(huán)境熟悉；

見；

2、協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、施工單位的進場，與施工單位落實臨建位置、2、順利落實各單位進場，無糾紛、按時

設(shè)備進場、落實監(jiān)理單位住宿和進場人員安排、保安管理等完成任務

3、協(xié)助項目經(jīng)理，負責工程施工總體管理，包括擬定施工組織管

3、方案具有可實施性；現(xiàn)場查看能夠順

理實施方案和總平面管理方案：負責督促監(jiān)理單位和施工單位落

利配合開發(fā)部進行施工報建

實施工報審中涉及的現(xiàn)場資勘、檢測等工作；

崗4、負責對施工，監(jiān)理單位的合同管理；負責工程現(xiàn)場的初步簽證，4、嚴謹、負責；工程款的審批原則上在

位負責對工程進度款、監(jiān)理酬金的審批：半個月內(nèi)必須給予回復；

職5、負責甲方指定材料“三方合同”的落實、甲供材的統(tǒng)籌和調(diào)配：5、和采購部門順利溝通，確保材料的及

責未指定材料樣品的確定；核實建筑材料進出入的檢查和保管制度時調(diào)配、不耽誤工期，確保進場材料的

與的落實；合格：

績6、全面對項目進行間接和直接的管控，通過管理監(jiān)理單位，實行

效對項目的間接管理.：同時通過定期和不定期的直接管理施工單位6、確保工程按照計劃按時、保質(zhì)完成；

標實現(xiàn)對項目的直接管控：完成《項目施工計劃任務表》中對質(zhì)量、現(xiàn)場符合國家規(guī)范要求、不出安全事故；

準計劃和進度、成本控制、安全文明施工管理、設(shè)計變更等工作

7、嚴格按照國家的施工規(guī)范、規(guī)程、標準、規(guī)定，對工程實行質(zhì)

量監(jiān)督和技術(shù)管理.包括與監(jiān)理公司，工程管理總部，共同監(jiān)督，7,工程質(zhì)量無問題，符合國家規(guī)范要求

矯正各建造部門的工程質(zhì)量，主持對工程質(zhì)量的定期檢查、評議、和交樓標準

整改及工程質(zhì)量驗評

8、協(xié)調(diào)各專業(yè)單位的順利進場，包括裝修公司、機電公司、綠化8、各單位能夠順利工作交接，無糾紛，

公司等；協(xié)調(diào)各單位開展工作工作交接無推脫；

9、通力協(xié)作，對問題一般在24小時內(nèi)

9、協(xié)助公司其它部門在交樓時的驗收、清潔、保安等工作，同時

給予回復;

執(zhí)行所屬文件資料的收集歸檔與移交工作

1()、文檔收集完整：

10、部門團隊建設(shè)和人才培養(yǎng)，負責對土建、水電等專業(yè)組人員11、部門高效運作、員工符合崗位要求，

的工作進行日常管理和考評。具有一定的人才梯隊；

17

項目部《管理手冊》

12、按時按質(zhì)按量完成任務并在規(guī)定完

11、完成直接上級交辦的其他工作任務。成時間四小時內(nèi)復命，無法按要求完成

及時上報請示處理。

1、按時制定出各階段的施工進度計劃、材料供應計劃和資金需

1、計劃具有可執(zhí)行性，準確、及時：

求計劃。

定2、每周進行工程質(zhì)量的不定時檢查、每

2、定期組織工程質(zhì)量的檢查和工程原材料的檢驗，并對相關(guān)人

期周組織相關(guān)人員對工程質(zhì)量問題進行培

員進行質(zhì)量管理宣傳培訓。

工訓：

作

3、定期對工程進行進度、安全的檢查。3、固定每周不定時檢查，形成報告

內(nèi)

4、定時參與監(jiān)理例會，會議要有效果、

容4、參與每周的監(jiān)理例會。

達到目的；

5、每月6號提交集團項目管理部“項目開發(fā)案例”。5、及時提交、案例符合要求

工1、審核權(quán)：本部門預算內(nèi)的費用的審核權(quán)、工程部工作計劃的審核權(quán)、工程進度款的審核權(quán)、

作2、建議權(quán)：報建辦證計劃的建議權(quán)、宏觀計劃制定的建議權(quán)、工程進度款支付的建議權(quán)、工程部下屬人員

權(quán)薪金的建議權(quán)；

限3、公司賦予的其它權(quán)利；

工

1、內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系：包括項目總辦、集團項目部、采購部、造價部、物業(yè)公司、騰越建筑公司（有內(nèi)包工程）、

作

各個設(shè)計院、追圖組、營銷中心、財務部、等公司部門；

關(guān)

2、外部協(xié)調(diào)關(guān)系：政府建設(shè)部門、外判施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、村民等：

系

年齡25周歲以上性別不限職業(yè)資格中級以上職稱

學歷大專及以上專業(yè)城建類性格描述開朗

語言要求普通話、粵語良好。

任

1、熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)：

職

專業(yè)知識2、熟悉房地產(chǎn)建設(shè)程序與業(yè)務操作流程；

資

3、熟悉建筑、裝修、市政、給排水等工程施工規(guī)范、標準和要求。

格

1、行業(yè)：需具備8年以上建筑施工企業(yè)工作經(jīng)驗

要

工作經(jīng)驗2、崗位：5年以上工業(yè)與民用建筑施工及管理經(jīng)驗，擔任過兩個以上八萬平方米以上項目的

求

工程經(jīng)理，具有豐富的工程承包管理和施工組織經(jīng)驗

1、通用能力：擁有較強的文字處理能力和語言表達能力，責任心和事業(yè)心強，

能力描述

2、專業(yè)能力：具有一定的整體項目管理能力，良好的組織協(xié)調(diào)能力、判斷決策能力。

其他要求認同集團的價值理念，為人誠實正直、責任心強。

18

項目部《管理手冊》

四、辦公室主任職務說明書

uM/JU

岡位辦公室主任崗位編號-03-01

所在部門項目部崗位定員1人

直接上級項目總經(jīng)理所轄人員辦公室文員、資料員、司機

直接下級辦公室文員、資料■員、司機

本職工作

負責辦公室行政（考勤、辦公室日常事務管理）及資料管理工作。

描述

工作職責描述工作標準

1、根據(jù)項目部運作狀態(tài)，協(xié)助總經(jīng)理制定經(jīng)營管理方案，

1、部門間、部門內(nèi)信息流通順暢，及時做到

向總經(jīng)理提出可行性的建議，協(xié)助總經(jīng)理進行部門之間、

上情下達、下情上報。

同事之間、上下級之間的溝通協(xié)調(diào)工作管理：

2、協(xié)助經(jīng)理制訂、監(jiān)督、執(zhí)行各項規(guī)章制度，促進各項2、規(guī)章制度易于理解、無歧義、系統(tǒng)科學，

崗

工作的規(guī)范化管理。符合公司規(guī)章制度要求

位

3、負責項目部生活用品，辦公設(shè)備用品、文具的申購、審3、合理、合適、不影響工作推進，注重節(jié)約、

職

批，跟催調(diào)派工作。不浪費

責

4、負責為員工辦理人事方面的手續(xù)和證明，并對員工進行

與4、及時、準確無誤；

遵守勞動紀律的教育及考勤工作的管理。

績

5、負責管理辦公室各種財產(chǎn)、確保部門物資的合理使用并

效5、安全、有效、合理的分配：

提高財產(chǎn)的使用效率，合理安排車輛的使用。

標

準6、核實并整理部門員工經(jīng)費報銷工作。6、準確、及時：

7、協(xié)助經(jīng)理制定月、季、年度工作計劃及總結(jié)報告。負責7、計劃報告準確，配合工作需在24小時內(nèi)

處理與其他部門外事活動的配合工作。給予反饋；

3、按時按質(zhì)按量完成任務并在規(guī)定完成時

8、完成直接上級交辦的其他工作任務。間四小時內(nèi)復命，無法按要求完成及時上報

請示處理。

定1、定期對下屬人員進行專'業(yè)技能的培訓和

1、定期對下屬人員進行業(yè)務指導、培訓、管理工作。

期指導，提升員工專業(yè)素質(zhì)。

工2、協(xié)助總經(jīng)理定期對項目部各員工的工作進行考察，作2、定期檢兗各員工的工作情況，經(jīng)常開展

作為考核評價的依據(jù)。座談制度，隨時了解員工工作、生活動態(tài)。

內(nèi)

3、每月20號前匯總統(tǒng)計上月部門每名員工的出勤情況。3、資訊準確無誤，及時呈報，

容

工1、審核權(quán)：對本部門預算內(nèi)的費用的審核權(quán)；

作2、制定權(quán)：部門規(guī)章管理制度、員工考核制度的制定權(quán)

權(quán)3、執(zhí)行權(quán)：員工考核的執(zhí)吁權(quán)

限4、建議權(quán)：對上級決策有建議權(quán)、木部下屈人選的建議權(quán)

工1、內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系：包括項目總辦、集團項目部、采購部、招標部、造價部、酒店籌備辦、物業(yè)公司、騰

作越建筑公司（有內(nèi)包工程）、各個設(shè)計院、追圖組、營銷中心、法務部、財務部、投資部、車隊等公司所

關(guān)有部門；

系2、外部協(xié)調(diào)關(guān)系：各業(yè)務往來單位和部門。

19

項目部《管理手冊》

年齡23周歲以上性別不限職業(yè)資格不限

學歷大專及以上專業(yè)不限性格描述開朗

語言要求普通話、粵語良好

任1、熟悉國家房地產(chǎn)方面相關(guān)法律法規(guī)：

職專業(yè)知識2、具備工民建專業(yè)基礎(chǔ)知識、熟悉工程圖紙：

資3、熟悉建筑工程資料的管理規(guī)程和資料管理。

1、行業(yè)：需具備3年以上辦公室行政或文秘工作經(jīng)驗

格工作經(jīng)驗

要2、崗位：2年以上施工單位或房產(chǎn)公司相關(guān)工作經(jīng)驗

求1、通用能力：熟練使用計算機辦公軟件，工作認真負責，擁有較強的文字處理能力和語言

能力描述表達能力，良好的團隊合作意識及吃苦耐勞精神

2、專業(yè)能力：熟悉施工及監(jiān)理資料收集、整理及歸檔工作

其他技能熟悉辦公自動化設(shè)備的使用和操作。

其他要求認同集團的價值理念，為人誠實正直、責任心強。

20

項目部《管理手冊》

五、土建開發(fā)報建專員職務說明書

崗位土建開發(fā)報建專員崗位編號-01

所在部門項目部崗位定員