【《假設(shè)開發(fā)法在城市項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用分析文獻(xiàn)綜述》4700字】

假設(shè)開發(fā)法在城市項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用研究文獻(xiàn)綜述（一）城市更新的定義及內(nèi)涵城市更新的基本含義主要有狹義和廣泛兩種，狹義的城市更新是一種泛泛粗暴地推倒重建，停留在對(duì)建筑物進(jìn)行更新改造的層面，我國(guó)在城市更新早期剛剛起步的階段因?yàn)槿狈Τ鞘懈碌睦碚撝笇?dǎo)和實(shí)踐摸索，多屬于這種模式。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與相關(guān)城市治理理論的成熟，人們對(duì)城市更新的認(rèn)識(shí)逐漸深入到廣義層面，即城市更新不僅僅是對(duì)建筑物的物理空間更新，更是充分考慮城市功能、公共利益、生態(tài)環(huán)境、職住平衡、經(jīng)濟(jì)社會(huì)自然與諧共生發(fā)展等元素后的一種綜合性更新。西方國(guó)家的工業(yè)化開始較早，其城市的發(fā)展也更早地進(jìn)入到城市更新階段，以美國(guó)為例，20世紀(jì)60年代為解決交通擁堵、配套設(shè)施不足、中心區(qū)位置衰退等與城市發(fā)展相伴隨的一系列問(wèn)題，城市更新被視作一種推動(dòng)舊城區(qū)恢復(fù)新面貌新功能的重要方式被重新認(rèn)識(shí)。上世紀(jì)八十年代，以注重生態(tài)和環(huán)境的可持續(xù)更新以及“社區(qū)更新”（neighbourhoodrenewal）等為代表的新型城市更新理論逐步出現(xiàn)，城市更新由低層次的物理形態(tài)更新，轉(zhuǎn)變?yōu)榧咸岣呔幼≠|(zhì)量、保護(hù)資源環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等在內(nèi)的綜合愿景行動(dòng)。Rahman（2015）提出綠色空間價(jià)值、綠色元素等有利于促進(jìn)城區(qū)商業(yè)復(fù)興，Raco（2003）提出政策頂層設(shè)計(jì)要考慮全國(guó)性與區(qū)域性規(guī)劃，Mehdipanah（2015）鼓勵(lì)在更新中擴(kuò)大公共空間優(yōu)先考慮公共利益。與國(guó)外更新研究成果相比，由于歷史現(xiàn)狀與發(fā)展基礎(chǔ)不同，國(guó)內(nèi)城市更新起步晚，比如深圳早在2019已經(jīng)啟動(dòng)立法相關(guān)工作，2013年形成了相對(duì)完善的“1+6”主輔配套政策體系，2018年深圳城市政策更新開始步入到了精細(xì)化管理的階段,與市場(chǎng)實(shí)踐相比，政策實(shí)施效果的監(jiān)控和政策理論研究明顯滯后于政策制定和頒布。盡管如此,國(guó)內(nèi)仍然有少數(shù)專家和學(xué)者在充分借鑒西方經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了一些研究，嚴(yán)若谷(2011年)從城市地理學(xué)的角度分析了城市更新研究的范圍和特征，并針對(duì)城市更新中所涉及的主體和城市更新的效果與國(guó)外進(jìn)行了比較研究。徐振強(qiáng)(2014年)根據(jù)分析中所總結(jié)得出的各個(gè)政府部門、科研機(jī)構(gòu)、規(guī)劃部門對(duì)更新的代表性意見觀點(diǎn)，來(lái)準(zhǔn)確把握城市更新的重大進(jìn)展和未來(lái)需求。整體來(lái)看，西方國(guó)家由于城鎮(zhèn)化歷史進(jìn)程早，可供借鑒與驗(yàn)證的案例經(jīng)驗(yàn)眾多，發(fā)展理論相對(duì)成熟，國(guó)外學(xué)者對(duì)城市更新的研究已超越單純的物理形態(tài)范疇，逐步向注重全面復(fù)合更新、經(jīng)濟(jì)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境及城市發(fā)展空間載體有機(jī)協(xié)同、公共利益與人居環(huán)境和諧共生的綜合性層面。而國(guó)內(nèi)由于歷史進(jìn)程較短、經(jīng)驗(yàn)案例較少等因素限制，目前更多停留在科研文獻(xiàn)整理與政策解讀層面，缺乏系統(tǒng)性的定性定量分析。（二）城市更新項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估城市更新項(xiàng)目土地，是指地上附帶有需要更新的現(xiàn)狀建筑物的土地，該部分建筑物多因建成時(shí)間較長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)功能老舊、不符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等而需要進(jìn)行物理層面的空間升級(jí)，這些土地在更新前可能是集體用地、也可能是國(guó)有土地，但更新后被納入城市國(guó)土空間規(guī)劃，則一般為國(guó)有土地。城市更新項(xiàng)目土地價(jià)值，是指待更新的土地按照既有的城市更新政策法規(guī)，在最高最佳用途下的市場(chǎng)價(jià)值。城市更新項(xiàng)目土地本質(zhì)上仍是房地產(chǎn)的一種，其價(jià)值影響因素離不開經(jīng)典評(píng)估理論中的區(qū)位、建筑物、權(quán)屬、市場(chǎng)、規(guī)劃等基本項(xiàng)，其差別主要體現(xiàn)在因其為附有待拆遷建筑物的土地，故是否符合拆遷條件、拆遷時(shí)間、推進(jìn)進(jìn)度、法圖性質(zhì)等更新層面的眾多不確定因素也都將對(duì)土地價(jià)值產(chǎn)生溢價(jià)或折價(jià)影響。查閱關(guān)于城市更新項(xiàng)目土地價(jià)值及其評(píng)估的現(xiàn)有科研文獻(xiàn)，國(guó)外大部分學(xué)者認(rèn)為建筑條件對(duì)城市更新推進(jìn)速度的影響較大。Michael（2002）則發(fā)現(xiàn)，更新項(xiàng)目與周邊公共設(shè)施如銀行、醫(yī)院、綠地公園等的空間區(qū)位關(guān)系對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響更大。David（2010）認(rèn)為，容積率高的物業(yè)由于拆賠成本過(guò)高，涉及的利益主體可能更復(fù)雜，建成年限在57年以上的物業(yè)較難更新。AndrewTallon（2017）的研究則表明，建筑樓層是影響更新進(jìn)度的關(guān)鍵因素之一，其對(duì)4萬(wàn)余棟物業(yè)進(jìn)行實(shí)證研究后發(fā)現(xiàn)，低密度、低樓層的建筑物更易拆除。由于西方與我國(guó)在土地制度方面的差異，國(guó)外對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估方法仍以三大經(jīng)典方法為主。而國(guó)內(nèi)由于我國(guó)的更新、土地制度與國(guó)外差異較大，在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)除三大經(jīng)典方法之外，還延伸出更多修正后的應(yīng)用型評(píng)估方法。如蔣宏輝（2014）提出對(duì)城市土地定級(jí)、市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)進(jìn)行更新，運(yùn)用因素綜合評(píng)價(jià)法、級(jí)差收益測(cè)算法、地價(jià)指數(shù)調(diào)整法等更新城市地價(jià)評(píng)估體系。童心（2020）提出構(gòu)建城市工業(yè)用地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，建立包括適建性評(píng)價(jià)、配套服務(wù)評(píng)價(jià)、物流交通評(píng)價(jià)、規(guī)劃條件評(píng)價(jià)、用地條件評(píng)價(jià)、產(chǎn)出效益評(píng)價(jià)和拆遷成本7個(gè)大項(xiàng)、25個(gè)小項(xiàng)的評(píng)估因子，根據(jù)土地情況選用具體評(píng)估因子與評(píng)分權(quán)重進(jìn)行評(píng)估。黃亞鋒、梁杰林（2018）通過(guò)意愿征集評(píng)估法、綜合假設(shè)開發(fā)法與成本法評(píng)估城市更新單元前期階段價(jià)值初判。（三）假設(shè)開發(fā)法在土地價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法也被稱為剩余法，多被廣泛應(yīng)用于一些待開發(fā)的項(xiàng)目土地以及正在進(jìn)行建造的房地產(chǎn)工程，估價(jià)思路是先預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)按照最高最佳原則進(jìn)行開發(fā)完畢后的物業(yè)價(jià)值，再減去未來(lái)開發(fā)時(shí)所需要承擔(dān)的成本、稅費(fèi)、利息及合理利潤(rùn)等，運(yùn)用一系列公式相加減測(cè)得評(píng)估對(duì)象在設(shè)定價(jià)值類型下的投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值等。在應(yīng)用領(lǐng)域方面，以等待開發(fā)的土地、正在施工中的房地產(chǎn)項(xiàng)目為代表的有一定發(fā)展?jié)摿Φ牟粍?dòng)產(chǎn)，對(duì)該方法的適用性最強(qiáng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期往往較長(zhǎng)，土地購(gòu)置費(fèi)用、后續(xù)投入費(fèi)用、預(yù)售回款等時(shí)間跨度大,運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮投入資金的時(shí)間和價(jià)值，具體操作上主要有兩種方式：一是進(jìn)行動(dòng)態(tài)的資金折現(xiàn)，二是通過(guò)各種靜態(tài)的計(jì)算方式來(lái)準(zhǔn)確求取資金利息。理論上而言，動(dòng)態(tài)的資金折現(xiàn)方法可以使估價(jià)結(jié)果更加準(zhǔn)確，但計(jì)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜；靜態(tài)的直接計(jì)息方法相對(duì)簡(jiǎn)略，但計(jì)算過(guò)程也相對(duì)較為簡(jiǎn)化，尤為適用地塊規(guī)模小、開發(fā)周期短的房地產(chǎn)項(xiàng)目。假設(shè)開發(fā)法發(fā)展至今，其理論體系與評(píng)估模型已經(jīng)非常成熟，在評(píng)估傳統(tǒng)凈地開發(fā)價(jià)值多被采用，其評(píng)估出來(lái)的結(jié)果也較符合實(shí)際，故國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市在確定國(guó)有土地“招拍掛”出讓底價(jià)時(shí)多以假設(shè)開發(fā)法為主，或賦予其較大權(quán)重。但在評(píng)估城市更新項(xiàng)目土地時(shí)，由于更新進(jìn)度不確定性、推進(jìn)至各階段所需的成本差異等因素，用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估出來(lái)的結(jié)果顯得過(guò)于“主觀”，比如項(xiàng)目存在多個(gè)業(yè)主，從意愿征集到達(dá)到更新條件將是一項(xiàng)曠日持久的工作，這其中的時(shí)間價(jià)值難以精確估量。R.T.M.Whipple（1997）認(rèn)為，假設(shè)開發(fā)法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)有兩大缺陷，一是未考慮時(shí)間價(jià)值，只有當(dāng)回報(bào)率趨近于零時(shí)才能采用剩余法；二是建造成本受市場(chǎng)影響，但成本對(duì)土地價(jià)值的影響并不大。薛姝(2006)提出剩余法可以廣泛應(yīng)用于評(píng)估拆遷改造建筑的價(jià)值，把拆遷改造看作是一個(gè)灰色的過(guò)程，創(chuàng)建一個(gè)灰色模型即可估算拆遷房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)值并對(duì)此進(jìn)行了大量的實(shí)證性檢驗(yàn)。金建清(2012)認(rèn)為假設(shè)開發(fā)法對(duì)在建工程的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并不準(zhǔn)確，應(yīng)從中扣減拆遷改造的建筑物應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)價(jià)值和其他基礎(chǔ)設(shè)施。孫月明(2016)立足《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選取范本上定位深圳某宗等待開發(fā)的建設(shè)用地，方法應(yīng)用上以假設(shè)開發(fā)法為主導(dǎo)，從規(guī)劃條件、開發(fā)節(jié)奏、經(jīng)營(yíng)模式等定性層面，以及規(guī)劃指標(biāo)、成本收入等定量數(shù)據(jù)兩個(gè)層面，系統(tǒng)論述了土地評(píng)估中的價(jià)值因子，對(duì)可能影響國(guó)有土地估價(jià)結(jié)果的主要因素做了研究和論證，使得假設(shè)開發(fā)法在評(píng)估土地價(jià)值的方法體系更加完善。彭羽和張健(2018)整理自己的研究成果后表示，假設(shè)開發(fā)法對(duì)正在施工中的項(xiàng)目、待開發(fā)的舊改土地和新老建筑物等進(jìn)行評(píng)估，仍然具有較高的科學(xué)性和普遍的適用性。但未提出如何準(zhǔn)確量化舊改進(jìn)度對(duì)其土地價(jià)值的影響程度。曲衛(wèi)東、來(lái)洋(2018)利用現(xiàn)實(shí)的案例分析證實(shí)了基于蒙特卡洛模型下的剩余法能顯著提高土地價(jià)值評(píng)估的精度和準(zhǔn)確性，根據(jù)評(píng)估結(jié)果的整體分布來(lái)預(yù)測(cè)出讓土地的底價(jià)，在土地出讓、地價(jià)補(bǔ)繳等頂層制度設(shè)計(jì)層面，對(duì)擁有土地資源所有權(quán)的政府有重要參考意義。而從國(guó)內(nèi)外對(duì)假設(shè)開發(fā)法的研究現(xiàn)狀看，因城市更新項(xiàng)目土地價(jià)值影響因素的復(fù)雜性、技術(shù)操作主觀性、更新拆遷的不確定性等因素，導(dǎo)致假設(shè)開發(fā)法評(píng)估出來(lái)的待拆遷房地產(chǎn)價(jià)值與真實(shí)成交情況差異較大，且在政府訴求、監(jiān)管愈加嚴(yán)格的當(dāng)下，如限定自持比例及年限、代建城市配套、產(chǎn)值稅收要求等，使得傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估出來(lái)的待拆遷房地產(chǎn)的價(jià)值并不能真實(shí)、全面反映房地產(chǎn)的客觀價(jià)值。國(guó)內(nèi)外學(xué)者的過(guò)往研究中，普遍認(rèn)為假設(shè)開發(fā)法在評(píng)估待出讓的國(guó)有土地凈地價(jià)值時(shí)的方法體系已經(jīng)較為成熟，但針對(duì)需拆遷的城市更新項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估的研究相對(duì)較少，雖然部分學(xué)者有提出應(yīng)考慮拆遷、舊改進(jìn)度對(duì)更新項(xiàng)目土地帶來(lái)的影響，但如何量化這種影響、如何對(duì)假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行改進(jìn)以增強(qiáng)其在城市更新領(lǐng)域中的應(yīng)用卻缺乏更深層次的研究論述。因此，研究和改進(jìn)假設(shè)開發(fā)法，解決城市更新推進(jìn)過(guò)程中面臨的土地估值顯得極其必要，這也是本文研究的目的和意義。參考文獻(xiàn)[1]AguilarSC，DubovdM，ChudobaJ，etal.MonteCafloanalysisanditsapplicationwithinthevaluationoftechnologires[J].SustainableDevelopmentandPlanningV，2011,150:431.[2]AbuTacherMollik，M.KhokanBepari.InstabilityofstockbetainDhakaStockExchange.Bangladesh[J].ManagerialFinance,2010,(36):886-902[3]Black，F(xiàn)ischer；Scholes，Myron.“ThePricingofOptionsandCorporateLiabilities”.JournalofPoliticalEconmy81（3）：637-654[4] 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