北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報告

北京昌平小湯山常興莊B地塊可研報告謹呈：中國水電別墅市場研究Part2項目本體條件Part1項目定位初判Part3項目可行性分析Part4研究思路本報告核心成果概要工程可行性建議:根據(jù)市場銷售價格，反推地價本錢，給出工程拿地建議及風險提示整盤均價建議保守：17000元/平米不保守：23000元/平米方案一：5%凈利潤率，價格區(qū)間在17000-23000之間，反推地價在396~580萬/畝之間，樓面單價在5942元/平米~8700元/平米之間；建議拿地價格在350~500萬/畝之間，確保工程凈利潤率能夠?qū)崿F(xiàn)5%~10%之間；地價如超過580萬/畝，那么資金的平安性很難得到保障，開發(fā)風險較大！兩套方案反推地價本錢拿地價格建議本體及市場研究本體及市場結(jié)論:本工程屬性界定成熟別墅區(qū)；區(qū)位條件優(yōu)越，交通便利；有良好自然生態(tài)景觀資源；中等規(guī)模中低密度社區(qū)北京整體別墅市場掃描四大板塊：中央別墅區(qū)、亞北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、南城別墅區(qū)；本工程所屬亞北別墅區(qū)屬于后期之秀，依托便捷的交通和優(yōu)良的自然資源，產(chǎn)品以景觀別墅為主，產(chǎn)品整體素質(zhì)較高，且以自用為主；對工程的市場價值進行定位，形成開發(fā)策略工程定位初判:充分挖掘自身資源優(yōu)勢；照應(yīng)區(qū)域高端價值定位；主動承接中長期別墅客群，重點開展高性價比的別墅或類別墅產(chǎn)品開展策略工程定位區(qū)域中高端高品質(zhì)別墅社區(qū)產(chǎn)品定位類別墅產(chǎn)品雙拼、聯(lián)排為主力產(chǎn)品獨棟標定工程高端價值花園洋房或多層公寓為輔會所作為高端社區(qū)配套方案二：10%凈利潤率，價格區(qū)間在17000-23000之間，反推地價在353~527萬/畝直之間，樓面單價在5292元/平米~7911元/平米之間；區(qū)域微觀市場研究定位：區(qū)域宜居定位，規(guī)劃前景看好人口：人口增速快產(chǎn)業(yè)：有一定的高科技產(chǎn)業(yè)支撐；規(guī)劃：交通規(guī)劃利好項目本體條件Part1區(qū)位交通四至地塊現(xiàn)狀周邊資源鏈接本工程屬性界定地塊位于北京市北六環(huán)外，立湯路東側(cè)，隸屬昌平區(qū)，昌平城區(qū)中心東南位置，南距奧林匹克公園20公里。陽坊三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)八達嶺高速京承高速清河西三旗回龍觀北七家沙河小湯山南小口昌平城區(qū)南豐路輕軌建翔橋本地塊奧林匹克公園昌平區(qū)八達嶺高速15出口布局建議一區(qū)位條件優(yōu)越區(qū)域交通便利，有八達嶺高速、建設(shè)中南豐路、立湯路、京承高速四條南北向主干路與市區(qū)相接。目前交通：高速公路：八達嶺高速、京包高速一級公路：立湯路、南豐路大柳樹環(huán)島向西見常興莊石牌即到在建/待建的交通體系：地鐵8號北延線三環(huán)四環(huán)五環(huán)六環(huán)八達嶺高速京承高速昌平城區(qū)南豐路輕軌建翔橋本地塊立湯路京包高速公交491/昌55車站交通體系較完善,未來規(guī)劃前景較好交通便捷本地塊位于昌平區(qū)的中心老城區(qū)東南角，此區(qū)域的客戶認知度高。布局建議一東：沙溝河地塊四至納帕溪谷西路B-5葫蘆河南濱河路藺溝河B-2規(guī)劃路納帕溪谷中街南：納帕溪谷社區(qū)北邊界西：規(guī)劃路北：葫蘆河路地塊周邊多為住宅區(qū)，居住氣氛濃厚布局建議一地塊四至〔圖示〕本地塊場地內(nèi)沒有需要保存的建筑物,地塊地勢平坦對快南側(cè)與納帕西谷樓盤相接地塊周邊沒有噪音和其它污染源地塊西側(cè)有回遷樓，回遷戶已入住地塊現(xiàn)狀地塊周邊環(huán)境好，空氣清新、無污染源，沙溝河水質(zhì)較好，更有城市難得一見的野生水鳥，是絕好的水景;地塊周邊有小湯山鎮(zhèn)政府，奧運自行車館主題公園、高校區(qū)，人文資源豐富；地塊周邊臨科技園區(qū),產(chǎn)業(yè)環(huán)境資源豐富地塊周邊人文自然資源豐富，具備了良好的人文宜居環(huán)境地塊周邊資源鏈接工程被周邊居住區(qū)包圍，已形成居住氣氛周邊已入住的小區(qū)底商可滿足日常根本生活需求醫(yī)院，藥房，學校，加油站等生活配套較為齊全住宅底商配套加油站醫(yī)院、藥房昌平四中創(chuàng)業(yè)中心昌平試驗中學地塊周邊資源鏈接石油大學地塊周邊配套設(shè)施完善布局建議一本工程屬性界定——成熟別墅區(qū)內(nèi)，有良好的自然生態(tài)景觀資源中等規(guī)模中低密度住區(qū)具有良好的生態(tài)宜居環(huán)境——地塊周邊自然\人文資源豐富,具有良好的生態(tài)宜居環(huán)境；地塊屬昌平亞北成熟別墅區(qū)內(nèi)，居住氣氛濃厚，交通便捷，根底設(shè)施齊備，區(qū)域認知度高；地塊內(nèi)部平整，利于工程快速開發(fā)。根據(jù)地塊所在區(qū)域位置、環(huán)境、周邊狀況、土地特性等，初步分析認為，改地塊適宜做別墅類產(chǎn)品。別墅市場研究Part2北京整體別墅市場開展現(xiàn)狀掃描區(qū)域整體房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀分析北京別墅市場環(huán)境研究早期市場特征別墅板塊特征區(qū)域工程研究早期別墅市場特征.92年以來，北京別墅開發(fā)規(guī)模和工程數(shù)量長跌交替出現(xiàn)，總體規(guī)模迅速增加2002年總體開發(fā)規(guī)模缺乏200萬平方米，2003年超過500萬平方米，預(yù)計04年將超過50各工程，開發(fā)規(guī)模超過600萬平方米早期別墅市場特征北京別墅銷售價格總體下降92年以來，北京別墅銷售價格整體下降，93年銷售價格超過28000元/平方米，預(yù)計04年為12000元/平方米近年出現(xiàn)價格趨穩(wěn)，穩(wěn)中有升2002年價格到達最低，低于10000元/平方米；2004年均價預(yù)計到達12000元/平方米北京別墅市場開展現(xiàn)狀北京別墅開發(fā)區(qū)域差異巨大，順義、昌平、海淀、大興和朝陽是北京別墅開發(fā)的熱點區(qū)域自然資源優(yōu)勢是別墅開發(fā)的必要條件，順義、昌平擁有優(yōu)越的自然資源因而成為北京別墅2021年北京別墅市場整體運行狀況，別墅需求強勁反彈，1-11月成交套數(shù)同比大幅增長99.%北京低密度市場板塊分布狀況中央別墅區(qū)昌平亞北西山/西部城南北京低密度工程的分布與開展均呈現(xiàn)板塊化的態(tài)勢，各個板塊依自身不同的根底開展條件而各具特色目前北京低密度工程間競爭，存在著板塊間的競爭。中央別墅區(qū)憑借其較長的開展時間、高檔的社區(qū)氣氛以及領(lǐng)先的價格平臺，在別墅板塊之爭中對于北京高端階層產(chǎn)生者不可抗拒的吸引力中央別墅板塊以機場高速為依托的天竺兩個別墅區(qū)域。傳統(tǒng)高檔涉外別墅區(qū)輻射東部地區(qū)高起的價格平臺昌平亞北依托亞運村的中東部輻射區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的城市新貴聚集區(qū)成熟的生活配套西山貴地貴人貴宅人文價值與景觀價值的結(jié)合西部權(quán)貴階層的首選城南包括亦莊與黃村兩個典型區(qū)域依靠自身交通條件和較低密度的居住環(huán)境經(jīng)濟型低密度產(chǎn)品分布區(qū)中央別墅區(qū)內(nèi)的工程圍繞“兩路一河〞形成香江板塊、天竺板塊兩個別墅集中地段天竺板塊沿溫榆河東岸分布，跨越京順路與機場高速路。中央別墅區(qū)憑借使館和機場特殊價值資源以高端工程啟動，奠定區(qū)域?qū)傩院驼J知以及平臺價格，為板塊競爭打造堅實根底板塊關(guān)鍵詞溫榆河機場使館區(qū)京順路天竺憑借使館和機場而成為最早起步、成熟度和市場認可度極高的高檔別墅板塊。板塊距離北京的經(jīng)濟中心地帶——CBD只有20公里左右板塊與北京城市中心有京順路和機場高速公路連接溫榆河作為北京最為稀缺和知名的自然和景觀資源，是促使板塊形成、支持板塊內(nèi)工程開展的重要因素。板塊內(nèi)早期別墅工程麗晶/麗斯工程奠定了區(qū)域高端形象，界定板塊的屬性并且?guī)恿藚^(qū)域的開展板塊內(nèi)部工程勻質(zhì)性較好，傳統(tǒng)高檔板塊形象是區(qū)域內(nèi)眾多工程取得成功的主要支撐因素。在板塊持續(xù)開展的十余年中，新工程和舊有工程的后期供給未曾間斷，不斷開展的商業(yè)廣場、國際學校等生活型配套設(shè)施促使板塊逐步成熟。中央別墅區(qū)工程從早期就以高的價格入市，為后期工程打下平臺，界定了區(qū)域高檔屬性；區(qū)域內(nèi)供給工程從價格來看層次相當。項目名稱入市時間建筑類型均價(元/平方米)總價區(qū)間(萬元)大湖山莊2003獨棟20000500/800/1200長島瀾橋2003獨棟、雙拼14000450-800觀唐2004獨棟350005000財富公館2004獨棟300004300-6200卓錦萬代2005獨棟20000470-640聯(lián)排14000250-430麗高王府2002獨棟20000200-1000優(yōu)山美地A區(qū)2006獨棟300002000左右晴翠園2004獨棟320001600-3500萊蒙湖1999獨棟17500600-3000歐陸苑1995獨棟19000450起昌平亞北半塊內(nèi)的工程主要圍繞八大嶺高速、立湯路、六環(huán)路，形成昌平和亞北兩個低密度工程聚集帶昌平區(qū)域沿八達嶺高速散狀分布，無名明顯聚集亞北區(qū)域沿立湯路，在立湯路和六環(huán)交界處聚集昌平亞北屬于后期之秀，依托便捷的交通和優(yōu)良的自然資源；板塊內(nèi)部競爭劇烈，客戶階層相近，價格保持平穩(wěn)板塊關(guān)鍵詞八達嶺高速立湯路小湯山憑借八達嶺高速和立湯路快速交通體系，是起步較晚、成熟度和市場認可度較高的中檔別墅板塊。昌平板塊內(nèi)早期別墅北京玫瑰園和碧水莊園工程均為高檔工程帶為八達嶺沿線定義了低密度特征。亞北半塊依托較優(yōu)的自然資源和未來奧運規(guī)劃，由中檔工程橘郡帶動并定義了此板塊的開展方向亞北區(qū)域真正啟動在99年以后，現(xiàn)在品牌開發(fā)商聚集開發(fā)，市場競爭劇烈；昌平啟動較早，但線狀交通輻射模式使得區(qū)域開展很難形成更大規(guī)模和整體效應(yīng)板塊的主流客戶階層是北京的北部中產(chǎn)階級的聚集地板塊內(nèi)工程的供給以小獨棟為主，兼有局部連排，由于競爭劇烈和持續(xù)放量，產(chǎn)品創(chuàng)新不斷，但是價格難以走高昌平亞北板塊除了個別工程之外，也形成了一個較為穩(wěn)定的價格體系，工程從價格來看層次相當項目名稱入市時間建筑類型均價(元/平方米)總價區(qū)間(萬元)碧水莊園1994獨棟12000350-1000玫瑰園1992獨棟9500（1期）/15000600橘郡2000連排10000200-300水印長灘2001獨棟15000350-550納帕溪谷2003獨棟3200015000-4000保利·壟上2005獨棟27000800溫哥華森林2003獨棟12000600-1000渡上2003獨棟7500400-600長河玉墅2005獨棟12000310-480塞納維拉2004連排7000120-150湯HOUSE2004連排800080-200東方普羅旺斯2005獨棟28000600起西山板塊以西山為點，沿五環(huán)路布置，由于規(guī)劃限制，工程數(shù)量有限西山板塊沿西山山脈和西五環(huán)路西山板塊憑借獨特的自然資源和人文資源在北京本地客戶中有著很強的認知，區(qū)域價格明顯偏高板塊關(guān)鍵詞西山西五環(huán)西山美廬憑借西山山脈、香山公園等自然資源，在北京具有很高的認知客戶以西部高端客戶為主，凸現(xiàn)官氣和貴氣，以自主為主，區(qū)域工程銷售狀況非常理想板塊由于政府規(guī)劃限制，未來供給有限，進一步推開工程價格整體上升整個板塊產(chǎn)品素質(zhì)一般，西山美廬推出后，帶動了區(qū)域產(chǎn)品素質(zhì)提升項目名稱入市時間建筑類型均價(元/平方米)總價區(qū)間(萬元)西山美廬2004獨棟160001300香山藝墅2002獨棟/連排10000（連排）/15000（獨棟）160-660半山楓林2002連排14000416-598圓明園花園別墅2001獨棟/雙拼15000——廬師山莊2005連排15000850-1200城南板塊由亦莊低密度區(qū)和京開沿線低密度區(qū)構(gòu)成亦莊區(qū)域位于亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，沿京津塘高速京開高速沿線位于南城區(qū)，主要沿京開高速沿線布置城南板塊主要憑借交通優(yōu)勢，以較低的住宅密度打動城市白領(lǐng)階層；板塊內(nèi)部工程質(zhì)量參差不齊，工程之間價格差異明顯高于其他板塊板塊關(guān)鍵詞CBD亦莊洋房依托地塊與城市中心的快捷交通道路，憑借低住宅密度和價格來吸引CBD和城市白領(lǐng)階層亦莊以低密度的花園洋房為主，而京開沿線以經(jīng)濟性連牌為主金地格林小鎮(zhèn)和翡翠城分別為亦莊和翡翠城兩個板塊定義區(qū)域?qū)傩院彤a(chǎn)品類型板塊內(nèi)部競爭較為劇烈，產(chǎn)品素質(zhì)相對較高項目名稱入市時間建筑類型均價(元/平方米)總價區(qū)間(萬元)金地格林小鎮(zhèn)2002洋房/疊拼4700（洋房）/5300（疊拼）96-140一棟洋房2001獨棟/連排6600——卡爾生活2003連排/雙拼8000——親愛的villa2003獨棟9300240-370瀛海名居2003獨棟/洋房16000（獨棟）/8880（洋房）180-1650原生墅2003連排/洋房6800——北京國際花園2001獨棟18000450起加來小鎮(zhèn)2001獨棟6300龍熙順景2004獨棟/疊拼7200（獨棟）/5000（疊拼）200-500獨墅逸致2002獨棟7000150-220翡翠城2004連排/洋房7300——北京低密度市場板塊比照分析對比項目中央別墅區(qū)昌平亞北西山城南板塊形象特征國際氛圍/高檔別墅社區(qū)中高檔別墅社區(qū)自然/官氣、貴氣豪宅低密度生活區(qū)板塊內(nèi)部項目勻質(zhì)性各個項目品質(zhì)價格相近各個項目品質(zhì)價格相近領(lǐng)袖項目價格高價格不一客戶階層城市國際化高端收入階層城市新興中產(chǎn)階級城市本土情結(jié)較重的、具有政府資源的貴族階層城市CBD和中心的白領(lǐng)階層產(chǎn)品特征以高檔獨棟別墅為主注重營造社區(qū)氛圍景觀別墅為主，產(chǎn)品整體素質(zhì)較高以自用為主山地景觀別墅為主產(chǎn)品塑造總體水平一般，更多依賴獨特的區(qū)域價值自用為主以連排和洋房等較低層次低密度產(chǎn)品為主由于板塊內(nèi)部競爭激烈，產(chǎn)品品質(zhì)較高別墅產(chǎn)品特征演變產(chǎn)品形式不斷豐富,產(chǎn)品品質(zhì)不斷升級早期產(chǎn)品多屬于粗放型開展，產(chǎn)品形式單一，品質(zhì)平平近年來市場趨于細化，針對不同需求的TOWNHOUSE、小獨棟、花園洋房等新的產(chǎn)品形式不斷涌現(xiàn)總體產(chǎn)品素質(zhì)提高，出現(xiàn)了局部個性化、高品位的精品工程并取得良好市場反響營造社區(qū)自然環(huán)境或人文環(huán)境漸成理念別墅客戶特征演變極低密度低密度中等密度高密度自然升級區(qū)域個案：納帕溪谷總套數(shù)約700套；現(xiàn)僅余4套；3套樣板間，均價42000元/㎡;1套獨棟別墅，均價32000元/㎡。其余均已售罄。區(qū)域個案：復地·灣流匯共340套，剩余27套；現(xiàn)均價18000元/平方米。區(qū)域個案：林溪·碧肯山共500多套，剩余10套；總價在630-900萬/套。01年開盤，現(xiàn)已全部入??；現(xiàn)售二手4萬/㎡。區(qū)域個案：渡上區(qū)域個案：保利·壟上共700多套；200套/年以上；剩余67套；均價19000元/平方米。整體區(qū)域研究區(qū)域概況經(jīng)濟開展未來規(guī)劃?地處京北別墅區(qū)核心位置※南距亞運村20公里※行政上隸屬昌平區(qū)※本案區(qū)位條件優(yōu)越?本案交通※四通八達的交通網(wǎng)。距北京國際機場僅25分鐘車程；京承、京昌、六環(huán)、湯立路、順沙路等交通干線在工程周圍組成了縱橫四方的交通網(wǎng)絡(luò)※湯立路改造已完工，雙向六車道※地鐵輕軌已建設(shè)運行位置及區(qū)域范圍區(qū)域概況工程所在地昌平新城將由原昌平組團和沙河組團，面積約為40多平方公里，其中原昌平面積約14平方公里。昌平城區(qū)與市區(qū)距離29公里。依托八達嶺高速公路和立湯路與中心城連接。昌平區(qū)是中關(guān)村高科技園區(qū)向西北方向的重要開展區(qū)和輻射區(qū)。布局建議一總體概況區(qū)域概況區(qū)域交通便捷，有產(chǎn)業(yè)支撐。十三陵風景區(qū)銀山塔林蟒山森林公園碓臼峪自然景觀：昌平區(qū)有大量的自然風景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，人文景觀豐富。昌平區(qū)作為北京生態(tài)建設(shè)帶，居住環(huán)境良好。現(xiàn)有人口：2021年末全區(qū)常住人口已超過100萬人，比上年末增加4.6萬人；其中在昌平居住半年以上外來人口34.2萬人，增加3.7萬人，占常住人口的比重為36.3%；年末戶籍人口51.2萬人。區(qū)域概況人口增速約10%，按09年外來人口計算，并且依照2：8比例原那么，每年約有40萬平米的需求量。2009年昌平區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25682元，同比增長10.7%2008年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22556元2009年昌平區(qū)常駐人口人均GDP33950元，比上年增長8.5%。2009年昌平區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值312億元，比上年增長15.6%經(jīng)濟開展產(chǎn)業(yè)環(huán)境：1994年國家批準建設(shè)了中關(guān)村科技園區(qū)昌平園包括中心區(qū)和中關(guān)村生命科學園，園區(qū)整體面積近10０平方公里，成為中關(guān)村“一區(qū)七園之一，共有入住企業(yè)1000余家。建設(shè)成為生物工程與新醫(yī)藥、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、電子信息、新材料和先進制造業(yè)為主體的生產(chǎn)研發(fā)基地。奧運建設(shè)：高質(zhì)量完成了奧運場館及配套設(shè)施建設(shè)，確保場館運行、外圍保障和城市運行無縫銜接。圓滿完成了奧運會鐵人三項、公路自行車賽賽時保障任務(wù)。全區(qū)經(jīng)濟開展平穩(wěn)，民生改善，社會和諧穩(wěn)定在10個遠郊區(qū)縣中，城鎮(zhèn)居民可支配性收入門頭溝居首位，昌平居次席，有一定的購置力。本案處于沿八達嶺高速公路形成的城鎮(zhèn)開展軸和產(chǎn)業(yè)開展軸上。新城整體規(guī)劃明十三陵本地塊沿八達嶺高速公路形成城鎮(zhèn)開展軸和產(chǎn)業(yè)開展軸沿昌平東部立湯路和崔阿路的城市開展軸交通規(guī)劃南豐路二期改造，地鐵8號北延線及S2號線經(jīng)濟規(guī)劃在昌平區(qū)十一五規(guī)劃中提到:要將昌平區(qū)的經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力達到并穩(wěn)定在全市18個區(qū)縣的中等偏上水平。在未來5年地區(qū)生產(chǎn)總值和地方財政收入年均增長10％左右。昌平組團產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心東側(cè)緊鄰八達嶺高速公路，交通區(qū)位優(yōu)勢突出，重點發(fā)展與產(chǎn)品流通相配套的專業(yè)物流中心和專業(yè)市場，同時也設(shè)置了必要的會展、商貿(mào)、金融、服務(wù)等配套設(shè)施。主要服務(wù)于昌平組團的昌平科技園區(qū)及馬池口工業(yè)區(qū)。昌平未來區(qū)域規(guī)劃配套完善，交通便利，經(jīng)濟健康開展。未來規(guī)劃地鐵8號北延線規(guī)劃預(yù)計2021年通車布局建議一整體區(qū)域研究小結(jié)昌平宜居城市定位明確,規(guī)劃前景好。在西部生態(tài)帶上——區(qū)域?qū)儆诒本﹥奢S兩帶的西部生態(tài)帶,區(qū)位環(huán)境較好;區(qū)域內(nèi)原住居民(國營及集體職工)較多,對區(qū)域認可度較高，并且昌平城鎮(zhèn)居民有一定的購置力;昌平區(qū)域的昌平園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將促進區(qū)域經(jīng)濟開展,為區(qū)域帶來大量中高端客戶;昌平新城開展速度較快，如按09年外來常駐半年人口計算，平均每年需約40萬平米住宅供給。項目定位初判Part3工程整體開展策略工程整體定位初判〔產(chǎn)品建議、價格建議、客群定位等〕工程整體開展方向判斷的三個維度本體條件：具備較好的自然資源條件，同時≤1的容積率使得工程本身產(chǎn)品形式受一定局限；市場環(huán)境：工程所在區(qū)域具備良好的開展低密度產(chǎn)品的市場根底和氣氛；整體定位本體條件市場機會客戶群體市場環(huán)境本體條件客戶群體別墅客群演變趨勢：隨著經(jīng)濟的開展，別墅的客戶群體層面不斷擴大，別墅客群的開展趨勢已經(jīng)從完全意義上的純財富階層向知富階層以及有一定經(jīng)濟實力的追求別墅夢想的上層中產(chǎn)階級轉(zhuǎn)變，更注重別墅的性價比和實用性。工程定位及產(chǎn)品開展策略研究3.主動承接中長期別墅客群，重點開展高性價比的別墅或類別墅產(chǎn)品2.照應(yīng)區(qū)域中高端價值定位別墅〔獨棟〕或類別墅〔聯(lián)排、雙拼、花園洋房等〕產(chǎn)品的市場時機分析1.充分挖掘自身自然資源優(yōu)勢區(qū)域中高端別墅社區(qū)別墅〔獨棟〕或類別墅〔聯(lián)排、雙拼、花園洋房等〕產(chǎn)品的市場時機分析目從前的區(qū)域市場的產(chǎn)品情況來看，雖然獨棟別墅仍然是主流產(chǎn)品，但是從下表的比較分析中根本可以得出，開展類別墅產(chǎn)品較獨棟產(chǎn)品更有市場時機，也更加符合別墅未來的開展趨勢；同時開展類別墅產(chǎn)品較獨棟產(chǎn)品，對于開發(fā)商資金更有保障，市場風險較??；盡管開展類別墅產(chǎn)品更有優(yōu)勢，但是獨棟產(chǎn)品的高端價值卻是其他類別墅不能代替的，產(chǎn)品規(guī)劃時應(yīng)綜合考慮。產(chǎn)品形式優(yōu)勢劣勢獨棟保證樓盤品質(zhì)的純粹性，標定項目高端價值。政策限制；由于銷售速度相對較慢，因此對于開發(fā)商的資金要求也相對較高。類別墅（聯(lián)排、雙拼、花園洋房等）豐富的產(chǎn)品線，突出了產(chǎn)品的復合化和多樣化；作為類別墅產(chǎn)品，性價比較高；銷售速度相對獨棟產(chǎn)品較快，現(xiàn)金回流較快。因為產(chǎn)品的多元化，項目的整體品質(zhì)的純粹性很難保證；整體品質(zhì)沒有獨棟產(chǎn)品高。本工程的產(chǎn)品開展策略——復合化的產(chǎn)品路線1.發(fā)展目前市場表現(xiàn)較好，性價比較高的中高端價值類別墅產(chǎn)品為主流；雙拼、聯(lián)排、花園洋房2.少部分價值標桿產(chǎn)品標定項目高端價值定位；小獨棟3.做足容積率實現(xiàn)價值最大化，利用其他產(chǎn)品形式作為容積率的調(diào)劑和補充；多層電梯公寓本工程產(chǎn)品配比建議——根據(jù)產(chǎn)品開展策略，按容積率為≤1計算，以聯(lián)排、雙拼別墅為主，同時搭配局部花園洋房和獨棟別墅或多層公寓作為補充。分物業(yè)配比及建筑面積㎡產(chǎn)品形式物業(yè)配比容積率總建筑面積分物業(yè)建筑面積產(chǎn)品策略雙拼、聯(lián)排50%0.815230760922.8標定低密度形象，實現(xiàn)高利潤花園洋房30%1.215230754830.52快速回籠資金多層公寓14%1.415230729852.172候補選手獨棟5%0.31523072284.605標桿產(chǎn)品，標定高端形象會所/商業(yè)1%2.91523074416.903社區(qū)高端配套備注容積率=1，總建筑面積合計152307㎡。本工程客群定位獨棟、豪宅別墅小獨棟&聯(lián)排&雙拼Townhouse、疊拼、花園洋房財富階層準財富階層／上層中產(chǎn)普通中產(chǎn)階級別墅市場主流客群分類本工程的核心客群本工程銷售價格建議——根據(jù)目前市場價格波動狀況，設(shè)定分物業(yè)價格的上限與下限標準，作為市場不保守與保守價格的區(qū)間參考價。本項目分物業(yè)及整盤均價預(yù)算表產(chǎn)品形式銷售min/max值(元/㎡)面積（元/㎡）總銷售額（元）minmaxminmax雙拼，聯(lián)排180002500060922.810966104001523070000花園洋房160002100054830.528772883201151440920多層公寓160002000031984.47511751520639689400獨棟別墅27000390002284.6056168433589099595合計————150022.39525473345753403299915整盤均價(元/㎡)——————16979.6954322685.27919工程整盤均價初步建議：市場保守情況下，按照下限17000元/平米左右測算；市場不保守情況下，按照上限23000元/平米測算。項目可行性分析Part4產(chǎn)品形式物業(yè)配比容積率分物業(yè)建筑面積（㎡

）雙拼、聯(lián)排50%0.860922.8花園洋房30%1.254830.52多層公寓14%1.429852.172獨棟5%0.32284.605會所/商業(yè)1%2.94416.903地下面積__47500備注容積率=1，地上建筑面積合計152307㎡，地下建筑面積約47500㎡

?？偨ㄖ娣e199500㎡。銷售總收入估算整盤均價（元/平米）總建筑面積（㎡）總銷售收入（萬元）17000152307258921.9023000152307350306.1方案一：序號項目合計(萬元)單價（元/平米）1土地成本xx/1523072前期工程費1698.49481111.51784313建安工程費49099.822457.3623554基礎(chǔ)設(shè)施配套費2436.9121605管理費用1064.7045469.905161046銷售費用6473.04754257財務(wù)費用2155.16428141.50132798不可預(yù)見費629.28143141.316645419已知開發(fā)總投資63557.42464172.981186工程收入表：按售價17000元/平米計算，銷售凈收入約24.46億元序號項目合計（萬元）單價（元/平米）1銷售收入258921.9170002銷售稅費14370.16545943.52.1兩稅一費14240.70459352.2印花稅129.460958.53銷售凈收入244551.734616056.5工程損益表：假設(shè)總土地本錢為X萬元，整盤均價17000元/平米，工程凈利潤率在5%情況下進行測算，反推土地本錢價格。序號項目名稱合計(萬元)1銷售收入258921.92銷售稅費14370.165453已知開發(fā)建設(shè)投資61402.260284財務(wù)費用2155.1642755經(jīng)營利潤180994.316土地增值稅54298.2937稅前利潤126696.0178所得稅31674.004259稅后利潤95022.0127510稅前投資利潤率（銷售凈收入-已知開發(fā)建設(shè)投資-財務(wù)費用-土地增值稅-土地成本X）/（已知開發(fā)建設(shè)投資+財務(wù)費用+土地成本X）11稅后投資利潤率（銷售凈收入-已知開發(fā)建設(shè)投資-財務(wù)費用-土地增值稅-土地成本X-所得稅）/（已知開發(fā)建設(shè)投資+財務(wù)費用+土地成本X）土地本錢核算：5%凈利潤率的情況下，土地本錢約為9億多。折合土地成交單價約5942元/平米，約396萬/畝。序號項目名稱合計（萬元）1銷售凈收入244551.73462已知開發(fā)建設(shè)投資61402.260283財務(wù)費用2155.1642754土地增值稅54298.2935所得稅31674.004256稅后利潤率0.057土地成本（總）90497.1558成交單價（每平米）0.5941759419成交單價（每畝）396.1370997序號項目合計(萬元)單價（元/平米）1土地成本xx/1523072前期工程費1698.49481111.51784313建安工程費49099.822457.3623554基礎(chǔ)設(shè)施配套費2436.9121605管理費用1064.7045469.905161046銷售費用8757.65255757財務(wù)費用2155.16428141.50132798不可預(yù)見費652.12748142.816645419已知開發(fā)總投資65864.87564324.481186工程收入表：整盤均價23000元/平米計算，銷售凈收入約33.09億元序號項目合計（萬元）單價（元/平米）1銷售收入350306.1230002銷售稅費19441.988551276.52.1兩稅一費19266.835512652.2印花稅175.1530511.53銷售凈收入330864.111521723.5工程損益表：假設(shè)總土地本錢為X萬元，整盤均價23000元/平米，工程凈利潤率在5%情況下進行測算，反推土地本錢價格。序號項目名稱合計(萬元)1銷售收入350306.12銷售稅費19441.988553已知開發(fā)建設(shè)投資63709.711334財務(wù)費用2155.1642755經(jīng)營利潤264999.23586土地增值稅79499.770757稅前利潤185499.46518所得稅463