房管局宿舍物業(yè)管理辦法

房管局宿舍物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強房管局宿舍的物業(yè)管理，保障宿舍區(qū)的正常秩序，為住戶提供安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于房管局所有宿舍區(qū)的物業(yè)管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足住戶需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)管理行為。3.專業(yè)服務(wù)原則：配備專業(yè)的物業(yè)管理團隊，運用科學(xué)的管理方法和先進的技術(shù)手段，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。4.公開透明原則：物業(yè)管理相關(guān)信息公開透明，接受住戶監(jiān)督。二、管理機構(gòu)與職責(zé)（一）管理機構(gòu)設(shè)置成立房管局宿舍物業(yè)管理中心，作為宿舍區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)管理中心下設(shè)綜合管理部、安保部、保潔部、維修部等部門。（二）職責(zé)分工1.綜合管理部負責(zé)制定和完善各項物業(yè)管理規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。負責(zé)與住戶溝通協(xié)調(diào)，處理住戶投訴和建議。負責(zé)物業(yè)管理費用的收繳和財務(wù)管理。負責(zé)物業(yè)管理檔案資料的整理和歸檔。2.安保部負責(zé)宿舍區(qū)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度，落實安全防范措施。負責(zé)門禁管理、巡邏檢查，維護宿舍區(qū)的正常秩序。負責(zé)處理各類突發(fā)事件，保障住戶生命財產(chǎn)安全。3.保潔部負責(zé)宿舍區(qū)公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括樓道、樓梯、電梯、停車場、綠化區(qū)域等。負責(zé)垃圾分類收集和處理，保持環(huán)境整潔。定期對公共區(qū)域進行消毒，預(yù)防疾病傳播。4.維修部負責(zé)宿舍區(qū)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)和更新改造。制定設(shè)施設(shè)備維修計劃，及時處理各類維修問題，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。負責(zé)對維修工作進行質(zhì)量監(jiān)督和驗收。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容（一）房屋管理1.對房屋共用部位進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋損壞情況。2.按照有關(guān)規(guī)定和合同約定，對房屋裝修進行管理，確保裝修行為符合規(guī)范，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和其他住戶正常生活。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等。2.定期對共用設(shè)施設(shè)備進行巡查、維護和保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。3.對設(shè)施設(shè)備的運行狀況進行實時監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)和處理故障隱患。4.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實際情況，制定合理的更新改造計劃，確保設(shè)施設(shè)備的性能和安全性。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.每日對公共區(qū)域進行清掃，保持樓道、樓梯、電梯、停車場等區(qū)域干凈整潔。2.定期對綠化區(qū)域進行養(yǎng)護，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。3.及時清理和運輸垃圾，做到日產(chǎn)日清，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。（四）安全防范管理1.實行24小時值班制度，加強門禁管理，嚴(yán)格控制外來人員和車輛進入宿舍區(qū)。2.定期進行巡邏檢查，重點巡查公共區(qū)域、要害部位和安全防范設(shè)施設(shè)備，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對宿舍區(qū)主要出入口、公共區(qū)域等進行實時監(jiān)控，確保安全。4.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。（五）車輛管理1.合理規(guī)劃停車場，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識，確保車輛停放有序。2.對進入宿舍區(qū)的車輛進行登記，收取停車費用，規(guī)范停車秩序。3.加強對停車場的巡查，防止車輛被盜、被損等情況發(fā)生。（六）其他服務(wù)1.為住戶提供代收水電費、快遞收發(fā)等便民服務(wù)。2.根據(jù)住戶需求，提供其他個性化服務(wù)。四、物業(yè)費用管理（一）費用標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)宿舍區(qū)的實際情況和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，制定合理的物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)房管局審核，并向住戶公示。（二）費用收繳1.物業(yè)管理中心負責(zé)物業(yè)費用的收繳工作，定期向住戶發(fā)送繳費通知。2.住戶應(yīng)按照合同約定按時足額繳納物業(yè)費用。逾期未繳納的，物業(yè)管理中心有權(quán)按照合同約定收取滯納金。3.對長期拖欠物業(yè)費用的住戶，物業(yè)管理中心可通過法律途徑追討欠費。（三）費用使用1.物業(yè)費用主要用于支付物業(yè)服務(wù)人員工資、福利、辦公費用、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費用、環(huán)境衛(wèi)生清潔費用、安全防范費用等。2.物業(yè)管理中心應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，嚴(yán)格按照財務(wù)規(guī)定使用物業(yè)費用，定期向住戶公布費用收支情況，接受住戶監(jiān)督。五、設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備檔案管理建立設(shè)施設(shè)備檔案，詳細記錄設(shè)施設(shè)備的型號、規(guī)格、購置時間、安裝位置、維修保養(yǎng)記錄、運行狀況等信息。設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)定期更新，確保檔案信息的準(zhǔn)確性和完整性。（二）設(shè)施設(shè)備巡查與維護1.制定設(shè)施設(shè)備巡查計劃，明確巡查內(nèi)容、巡查周期和巡查責(zé)任人。維修部工作人員應(yīng)按照巡查計劃對設(shè)施設(shè)備進行定期巡查，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備存在的問題。2.對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時進行處理。一般性問題應(yīng)立即修復(fù)，較大問題應(yīng)制定維修方案，組織實施維修。3.定期對設(shè)施設(shè)備進行維護保養(yǎng)，按照設(shè)施設(shè)備的使用要求和維護保養(yǎng)手冊，進行清潔、潤滑、緊固、調(diào)整等維護保養(yǎng)工作，確保設(shè)施設(shè)備性能良好。（三）設(shè)施設(shè)備維修與更新改造1.設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞時，維修部應(yīng)及時組織維修，確保設(shè)施設(shè)備盡快恢復(fù)正常運行。維修工作應(yīng)嚴(yán)格按照維修操作規(guī)程進行，保證維修質(zhì)量。2.對于設(shè)施設(shè)備的更新改造，應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際情況和使用需求，制定合理的更新改造方案。更新改造方案應(yīng)經(jīng)房管局審核批準(zhǔn)后實施。3.設(shè)施設(shè)備更新改造完成后，應(yīng)進行驗收，確保更新改造后的設(shè)施設(shè)備符合要求，運行正常。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域地面干凈整潔，無雜物、無污漬、無積水。2.樓道、樓梯扶手、電梯轎廂等部位清潔衛(wèi)生，無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。3.綠化區(qū)域植物生長良好，無雜草、無病蟲害，綠化設(shè)施完好。4.垃圾收集容器定期清理，垃圾日產(chǎn)日清，無異味。（二）環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)流程1.清掃作業(yè)每日定時對公共區(qū)域進行清掃，先清掃樓道、樓梯，再清掃電梯轎廂、停車場等區(qū)域。清掃過程中，應(yīng)使用專用清潔工具，避免揚塵。及時清理清掃產(chǎn)生的垃圾，將垃圾裝入垃圾袋，運至指定垃圾收集點。2.綠化養(yǎng)護作業(yè)定期對綠化區(qū)域進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。修剪綠化植物時，應(yīng)注意保持植物形態(tài)美觀，避免過度修剪。及時清理綠化區(qū)域內(nèi)的枯枝敗葉、雜草等雜物。3.垃圾處理作業(yè)按照垃圾分類要求，將垃圾分為可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾進行收集。垃圾收集容器應(yīng)定期清洗消毒，保持清潔衛(wèi)生。垃圾應(yīng)及時運至指定垃圾處理場進行處理，嚴(yán)禁隨意丟棄。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查1.保潔部負責(zé)人應(yīng)定期對環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。2.物業(yè)管理中心應(yīng)不定期對環(huán)境衛(wèi)生狀況進行抽查，對不符合環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域，責(zé)令保潔部限期整改。3.住戶有權(quán)對環(huán)境衛(wèi)生問題進行投訴，物業(yè)管理中心應(yīng)及時處理住戶投訴，并將處理結(jié)果反饋給住戶。七、安全防范管理（一）安全管理制度1.建立健全安全管理制度，明確安全管理職責(zé)和工作流程。2.制定門禁管理制度、巡邏制度、監(jiān)控管理制度、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等安全管理規(guī)定，并嚴(yán)格執(zhí)行。（二）人員出入管理1.宿舍區(qū)實行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。住戶憑有效證件出入宿舍區(qū)，外來人員和車輛須經(jīng)登記核實后，方可進入。2.門禁管理人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，認(rèn)真核對出入人員和車輛的證件，確保人員和車輛出入安全。（三）巡邏檢查1.安保人員應(yīng)按照巡邏路線和巡邏時間進行定期巡邏，重點巡查公共區(qū)域、要害部位和安全防范設(shè)施設(shè)備。2.巡邏過程中，應(yīng)注意觀察周圍情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告，并采取相應(yīng)措施。3.做好巡邏記錄，記錄巡邏時間、巡邏路線、巡邏情況等信息。（四）監(jiān)控管理1.監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)24小時運行，確保監(jiān)控范圍覆蓋宿舍區(qū)主要出入口、公共區(qū)域等重點部位。2.監(jiān)控室工作人員應(yīng)密切關(guān)注監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)異常情況及時通知安保人員進行處理，并做好記錄。3.監(jiān)控資料應(yīng)妥善保存，保存期限不少于規(guī)定時間，以備查閱。（五）突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、盜竊、搶劫、自然災(zāi)害等突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。2.定期組織安保人員進行應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。3.突發(fā)事件發(fā)生時，安保人員應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，保護現(xiàn)場，及時報告相關(guān)部門，并協(xié)助有關(guān)部門進行處理。八、車輛管理（一）車輛停放規(guī)定1.住戶車輛應(yīng)停放在指定的停車場內(nèi)，不得隨意停放。2.車輛停放應(yīng)按照停車標(biāo)識有序停放，不得占用消防通道、人行通道等公共區(qū)域。3.禁止在宿舍區(qū)內(nèi)從事車輛維修、清洗等經(jīng)營性活動。（二）停車收費管理1.物業(yè)管理中心應(yīng)按照規(guī)定收取停車費用，停車費用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)向住戶公示。2.停車費用應(yīng)使用正規(guī)票據(jù)，收費情況應(yīng)定期公布。3.對長期停放的車輛，物業(yè)管理中心可與住戶協(xié)商簽訂停車協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)。（三）車輛安全管理1.加強對停車場的巡查，確保車輛停放安全。2.發(fā)現(xiàn)車輛被盜、被損等情況時，應(yīng)及時通知車主，并協(xié)助車主報警處理。3.停車場內(nèi)應(yīng)設(shè)置必要的安全警示標(biāo)識，提醒車主注意車輛安全。九、投訴處理與溝通協(xié)調(diào)（一）投訴處理1.物業(yè)管理中心應(yīng)設(shè)立投訴渠道，接受住戶的投訴和建議。投訴渠道可包括電話、郵箱、意見箱等。2.對住戶的投訴，應(yīng)及時受理，并做好記錄。記錄內(nèi)容應(yīng)包括投訴時間、投訴人、投訴內(nèi)容等。3.對投訴問題進行調(diào)查核實，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，制定處理方案，并及時反饋給投訴人。處理結(jié)果應(yīng)得到投訴人的認(rèn)可。4.對投訴處理情況進行跟蹤回訪，確保投訴問題得到徹底解決。（二）溝通協(xié)調(diào)1.定期組織住戶座談會，聽取住戶對物業(yè)管理工作的意見和建議，加強與住戶的溝通交流。2.建立住戶意見反饋機制，及時回復(fù)住戶的意見和建議，做到事事有回應(yīng)，件件有著落。3.加強與房管局等相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，及時匯報物業(yè)管理工作情況，爭取支持和指導(dǎo)。十、考核與獎懲（一）考核制度1.建立物業(yè)管理工作考核制度，對物業(yè)管理中心各部門及工作人員的工作表現(xiàn)進行考核。2.考核內(nèi)容包括工作業(yè)績、工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、住戶滿意度等方面。3.考核周期為月度考核和年度考核相結(jié)合，月度考核結(jié)果與績效獎金掛鉤，年度考核結(jié)果作為評先評優(yōu)、晉升晉級的重要依據(jù)。（二）獎勵措施1.對在物業(yè)管理工作中表現(xiàn)突出的部門和個人，