2012成都鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項目定位策劃思路匯報定位策劃.ppt

鑫泰新郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園 項目定位策劃思路匯報 *思源顧問2 項目定位思路 市場定位 產(chǎn)品及客群定位 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計營銷推廣策略 三個維度分析 調(diào)研成果匯總 開發(fā)目標理解 swot深入分析 其他關(guān)鍵操作策略 *思源顧問3 綱要 一、理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問4 本案開發(fā)目標的重新理解 開發(fā)目標 利潤最大化 社會效益 最大化 u 產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實現(xiàn)作品化； u 利潤最大化是終極目標； u 社會效益最大化是重要保障。 產(chǎn)品作品化 避免項目走政績 工程的老路，創(chuàng)新 政府關(guān)注項目的 新開發(fā)模式，為 鑫泰新帶來更大機會 客戶眼中的作品 政府眼中的作品 企業(yè)眼中的作品 *思源顧問5 對于開發(fā)效果的合理預期 幫助鑫泰新成功定位為 “新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商” 并進一步發(fā)展成為 “成功的房地產(chǎn)開發(fā)商” 借助大學城、外語實驗學校、 城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟新 的增長點，超越政府預期 開發(fā)效果 *思源顧問6 開發(fā)目標的實現(xiàn)戰(zhàn)略借勢、跳出、超越 如何借勢周邊產(chǎn)業(yè) 及城市功能環(huán)境？ 如何跳出項目本 身，跳出紅光板 塊、跳出郫縣， 跳出成都新西區(qū) 、跳出成都？ 如何突破和豐富產(chǎn) 學研概念，全面超 越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 項目？ 確定本案開發(fā) 方向 *思源顧問7 借勢順勢而為，而非造勢 u項目發(fā)展可采用造勢和順勢兩種方式，對于總體規(guī)?！安淮蟛?小”的本案，最合適的方法是借勢，即借市場之勢、借政府之 勢、借環(huán)境之勢，為我所用； u而造勢多為城市運營與營銷所采用的方法；本案造勢在企業(yè)行 為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢。 *思源顧問8 跳出放眼世界城市 跳出項目看項目 不僅僅是一個項目，更應該把項目當做作品來做，做成 精品。 跳出郫縣看項目 本案不僅僅是成都郫縣一個工業(yè)地產(chǎn)項目，更是成都新 西區(qū)發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的示范和樣板。 跳出成都看項目 本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項目，它更是 為成渝經(jīng)濟區(qū)、為中國西部新極乃至全國市場服務(wù)的； 本案應立足大成都，胸懷大西部。 *思源顧問9 超越全面提升項目價值 超越工業(yè)用地 充分挖掘本案所在的區(qū)域價值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使 土地價值最大化。 超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項目 價值。 超越城市區(qū)域期望 既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時還能 給政府帶來新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都 推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。 *思源顧問10 價值 最大化 通過競爭分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 開發(fā)目標的實現(xiàn)策略三維策劃實現(xiàn)價值最大化 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預期 開發(fā)資金 *思源顧問11 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問12 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 2、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 3、市場供需調(diào)研工作成果匯總 *思源顧問13 成都打造世界城市，全面提升城市核心價值 集散中心 信息中心 休閑城市、魅力之都 生產(chǎn)中心 城市能級提升 規(guī)模力 輻射力 外向力 西南貿(mào)易中心 會展中心 綜合服務(wù) 中心 本案面臨的城市宏 觀背景 *思源顧問14 成都重點發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) u成都市堅持“三、二、一” 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，以2.5產(chǎn)業(yè)為 階段發(fā)展重點，堅持二、三 產(chǎn)業(yè)共同推進經(jīng)濟發(fā)展，同 時逐步實施“退二進三”的 發(fā)展戰(zhàn)略。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 現(xiàn)代會展業(yè) 現(xiàn)代物流業(yè) “三管齊下”，擴大第三產(chǎn)業(yè)“ 短腿”問題 *思源顧問15 三大城市功能定位，增強對高端企業(yè)的吸引 世界城市 西部中心城市 服務(wù)城市 增強對高端產(chǎn)業(yè) 和處于價值鏈高 端的企業(yè)的吸引 力，并促使它們 向成都形成集聚 。 城市功能定位 u成都以世界城市、西部中心城 市、服務(wù)城市為三大功能定位 ，通過重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來提 升城市能級，以吸引第三產(chǎn)業(yè) 中的各類企業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈 高端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首 腦功能向成都集聚，從而增強 成都的集聚輻射能力。 u同時使各類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)向成 都周邊轉(zhuǎn)移。 *思源顧問16 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 2、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 3、市場供需調(diào)研工作成果匯總 *思源顧問17 成都調(diào)整城市功能布局，以多中心布局為特點 單核單中心 城市布局 多核多中心 城市布局 成都城市布局從單 核單中心向多核多 中心調(diào)整，為郫縣 區(qū)域成為城市功能 中心之一創(chuàng)造了條 件，而本案也有可 能成為城市功能中 的一部分，如產(chǎn)業(yè) 基地、總部辦公等 *思源顧問18 郫縣“工業(yè)強縣”政策為本案提供重要的政策支撐 工業(yè)港總部經(jīng)濟現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟 郫縣重點發(fā)展產(chǎn)業(yè) 郫縣未來重點發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這是本案開發(fā)應重點 考慮和利用的產(chǎn)業(yè)政策。 根據(jù)郫縣“十一五”規(guī)劃：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)是未來五年經(jīng)濟工作的重中之重 *思源顧問19 郫縣“三個集中”戰(zhàn)略提升項目競爭力 工業(yè)向園區(qū)集中 農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中土地向業(yè)主集中 “三個集中”戰(zhàn)略 在郫縣的“十一五”規(guī)劃中， 政府明確提出了“三個集中” 的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略。 政府規(guī)劃對產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著非 常重要的指導作用，而“工業(yè) 向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略無疑將提 升項目競爭力。 *思源顧問20 郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向 成都市重點工業(yè)集中發(fā)展區(qū)， 成都國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 機械電子 食品飲料 印務(wù)包裝 基礎(chǔ)工業(yè) “三有一無” （有市場需求、有經(jīng)濟效益、 有就業(yè)容量和無污染） 工業(yè)項目 *思源顧問21 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境助推項目發(fā)展 北區(qū) 南區(qū) 安德川菜園區(qū) 占地面積：起步區(qū)3平方公 里，拓展區(qū)5.5平方公里 園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多 ，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟 占地面積：3平方公里 園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產(chǎn)業(yè)基地 占地面積：3.5平方公里 主要產(chǎn)業(yè)：機械制造、印務(wù) 包裝、食品飲料 本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高 現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分 *思源顧問22 高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競爭關(guān)系 高新西區(qū) 電子信息 現(xiàn)代中藥 高科技軟件研發(fā)生產(chǎn)基地 生物制藥研發(fā)生產(chǎn)基地 空吸 輻射 輻射 現(xiàn)代工業(yè)港 （北區(qū)） 與北區(qū)相比，南區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃類似 ，但發(fā)展相對滯后，存在一定的“ 空吸效應”。 北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基 地，“輻射效應”明顯。 現(xiàn)代工業(yè)港 （南區(qū)） 機械制造、印務(wù)包裝、食品飲料 *思源顧問23 國道317線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利 雙流機場火車北站 本案 25分鐘車程30分鐘車程 距成都市中心城區(qū)僅10公里 *思源顧問24 小環(huán)境影響總結(jié)分析 大背景：世界城市、首腦城市、服務(wù)城市 郫縣“工業(yè)向園區(qū)集中 ”戰(zhàn)略 郫縣“工業(yè)強縣”政策 現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)） 產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟 高新西區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地 改善區(qū)域交 通條件、提 升區(qū)域配套 水平 增強本案所在 區(qū)域及本案對 各類潛在客戶 的吸引力 *思源顧問25 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總 2、小環(huán)境調(diào)研工作成功匯總 3、市場供需調(diào)研工作成果匯總 *思源顧問26 市場需求調(diào)研歸類總結(jié) 需求類型需求特征客戶關(guān)注點典型項目 總部辦公 滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理 、資本運營、人力資源 等 形象好、獨棟、生 態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟 件園、天府創(chuàng)意軟件園等 soho辦公 滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè) 的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便 宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公 需求 交通、環(huán)境、商務(wù) 配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光crm中心、攀鋼技術(shù)中 心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿足各類中高端商貿(mào)、 咨詢、法務(wù)、金融、會 計、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚 、交通便利、臨近 客戶 時代廣場、力寶大廈、正熙 國際、豐德國際等 廠房辦公 滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn) 服務(wù)部門辦公 就近辦公，便于生 產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企 業(yè) 商務(wù)居住 滿足企業(yè)高層商務(wù)居住 和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配 套、產(chǎn)品質(zhì)量、交 通便利 芯境界等項目 *思源顧問27 滿足總部辦公需求的典型項目分析 項目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建面（ 萬平米） 產(chǎn)品形態(tài)面對客戶 平均售價 （元/平米 ） 龍?zhí)端鹿?業(yè)園一、 二期 1006.23獨棟別墅 以ibm為代表的高 新技術(shù)企業(yè) 金牛產(chǎn)業(yè) 工業(yè)園 50012.34 獨棟總部樓與辦公 樓均在500平方米以 上 科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn) 代服務(wù)性企業(yè)、高 新技術(shù)研發(fā)中心、 企業(yè)總部等 獨棟： 6100元； 辦公樓： 3800元 芯境界65獨棟別墅大型企業(yè)總部 6800元/平 方米 *思源顧問28 滿足總部辦公需求的典型項目總結(jié) u除了以上三個滿足成都總部辦公需求的四個典型項目以外，還 存在若干個潛在供給項目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競爭項目 。 趨勢：滿足總部辦公需求的市場競爭將會越來越激烈！ *思源顧問29 滿足soho辦公需求的典型項目分析總結(jié) 總結(jié)：soho辦公樓基本處于相對成熟區(qū)域，要求生活、商務(wù)配套齊全、交通便 利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結(jié)合本案地塊、區(qū)域等條件，本 案并不適合發(fā)展soho辦公樓。 項目名稱 總建筑面積 （萬平米） 產(chǎn)品形態(tài)面對客戶 平均租售 價 現(xiàn)代城15以上高層soho建筑 中小科技創(chuàng)業(yè)企 業(yè) 租金：3.5 元/天平 米 東方廣場 19,其中soho 占5萬平米 小高層soho辦公 中小型企業(yè)與創(chuàng) 業(yè)型企業(yè) 售價： 8000元/平 米 *思源顧問30 滿足廠房辦公需求的典型項目分析 項目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面 積（萬平 米） 產(chǎn)品形態(tài)面對客戶 平均售價 （元/平米 ） 大唐電信23.125.1低密度辦公樓 公司總部、營銷中 心、研發(fā)機構(gòu)、制 造中心等 自建 鑫福達電 器制造有 限公司 16.723.32-3層辦公制造業(yè)加工基地不詳細 *思源顧問31 滿足廠房辦公需求的典型項目總結(jié) u成都市政府重點以廠房辦公形式來推進生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 并明確提出，將重點規(guī)劃建設(shè)20個左右現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)， 2006年全面建設(shè)啟動，2007年取得階段性成果，2010年基本 完成。 趨勢：廠房辦公大量的需求成為成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重要 需求方向和形式之一。同時，我們也可以清楚的看到，成都廠 房辦公隨著供給量的大量增加，其市場競爭也會越來越激烈， 并對其他廠房辦公市場形成強烈的競爭態(tài)勢。 *思源顧問32 滿足商務(wù)居住需求的典型項目分析總結(jié) u 臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠，形成了一定的商務(wù)別墅市場；而商務(wù)別 墅同時兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。由于受商務(wù)別墅形成的條件限制，這個市 場雖然出現(xiàn)，但是并沒有出現(xiàn)大量供給，因而沒有形成激烈競爭局面。 u 因此，商務(wù)居住仍然是一個值得本案關(guān)注的發(fā)展方向。 項目名稱 占地規(guī)模 （畝） 總建筑面 積（萬平 米） 產(chǎn)品形態(tài)面對客戶 平均售價（元 /平米） 芯境界 400-600平米的 獨棟別墅 企業(yè)商務(wù)商貿(mào)部門 、營銷總部等 6800 *思源顧問33 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問34 本案swot分析 s 優(yōu)勢w劣勢 土地成本優(yōu)勢 現(xiàn)代工業(yè)港運作，使區(qū)域成熟 與政府的良好關(guān)系 距離市中區(qū)較遠、缺乏配套 無產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ) o機會t威脅 成都工業(yè)向外發(fā)展帶來的機會 郫縣新行政中心新城的建設(shè) 地鐵2號線規(guī)劃修建 成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競爭激烈 其他競爭性項目的出現(xiàn) *思源顧問35 本地塊swot分析優(yōu)勢s strength優(yōu)勢優(yōu)勢 分析 s1.土地價格優(yōu)勢優(yōu)勢 ，以工業(yè)業(yè)用地性質(zhì)獲質(zhì)獲 取的土地成本優(yōu)勢優(yōu)勢 明顯顯； s2.與政府良好的合作關(guān)系，這為項這為項 目的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)提供了重要的政策保證證； s3.與金融行業(yè)業(yè)良好的關(guān)系，成為項為項 目可持續(xù)發(fā)續(xù)發(fā) 展的重要資資金支撐； s4.區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)勢 明顯顯，項項目緊緊挨高新西區(qū) 本案最大的優(yōu)勢在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。 *思源顧問36 本地塊swot分析劣勢w weakness劣勢勢分析 w1. 地塊處塊處 于城郊結(jié)結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離； w2.基地周邊邊缺少產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 中心和商務(wù)務(wù)中心，配套不齊齊全； w3.產(chǎn)產(chǎn)學研用地限制，而政府期望則較則較 高； w4.用地規(guī)規(guī)模與開發(fā)規(guī)發(fā)規(guī) 模不大不小，競競爭關(guān)系微妙。 本案最大的劣勢主要是：距離中心城區(qū)較遠，辦公交通成本較高，而且目前缺少 各種配套。 *思源顧問37 本地塊swot分析機會o opportunity機會分析 o1. 成都打造世界城市，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 向東東西方南發(fā)發(fā)展； o2.現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)業(yè)港的建設(shè)設(shè)，將會帶動帶動 周邊產(chǎn)業(yè)邊產(chǎn)業(yè) 形成集聚，最終終與高新西區(qū)形成成都的工業(yè)業(yè) 中心，本案正好處處于工業(yè)業(yè)中心的輻輻射區(qū)域范圍圍內(nèi)； o3.郫縣縣新的行政政務(wù)務(wù)中心建設(shè)設(shè)，將促進進區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè) 集聚，并對對本案所在區(qū)域形成一定 輻輻射帶動帶動 作用； o5.未來地鐵鐵二號的開通，將減小項項目所在區(qū)域與市中心的交通距離。 本案開發(fā)的最大機會來源于：地鐵2號線的開通與成都工業(yè)中心的輻射。 *思源顧問38 本地塊swot分析威脅t threat威脅脅分析 t1.成都三環(huán)環(huán)以外區(qū)域總總部辦辦公項項目的出現(xiàn)現(xiàn)，對對本案形成直接競競爭，分流相當一部分 在蓉企業(yè)業(yè)； t2.周邊邊其他工業(yè)業(yè)園區(qū)廠房及辦辦公項項目的潛在競競爭。 本地塊開發(fā)的外部威脅主要來自：其他工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的同步推出。 *思源顧問39 提出問題是否能夠有效優(yōu)化本案swot？ *思源顧問40 定位工作的方向發(fā)揮優(yōu)勢、規(guī)避劣勢 u從項目實際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋 找潛在的市場機會，實現(xiàn)價值提升； u有效規(guī)避劣勢、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢、把握機遇； 對于本項目而言，發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢的最好方法就是尋找看重本項 目優(yōu)點，并對項目缺點不敏感的潛在客群。 *思源顧問41 關(guān)于優(yōu)化本案swot的初步思考 以時間換空間，等待區(qū)域 配套的完善 定位差異化產(chǎn)品 1 2 3 w 項目基地距離中心城區(qū) 較遠，缺少各種配套； w 項目基地通達性差，周 邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)檔次低； w 其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè) 等項目形成潛在競爭； 轉(zhuǎn)化劣勢 規(guī)避威脅 升級后的企業(yè)客群設(shè)置 班車或自駕車 轉(zhuǎn)化劣勢 *思源顧問42 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問43 第一維度分析價值最大化 價值 最大化 通過競爭分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預期 開發(fā)資金 *思源顧問44 價值最大化 企業(yè)需求細分市場價值勢差 尋求價值最大化的兩個方向 *思源顧問45 對企業(yè)需求進行麻雀式解剖 如何尋找滿足企業(yè)需求的價值最大化方向？ *思源顧問46 市場需求調(diào)研歸類 需求類型需求特征客戶關(guān)注點典型項目 總部辦公 滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理 、資本運營、人力資源 等 形象好、獨棟、生 態(tài)、商務(wù)感 龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟 件園、天府創(chuàng)意軟件園等 soho辦公 滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè) 的創(chuàng)業(yè)居家辦公 交通便利、租金便 宜、生活便利 現(xiàn)代城、東方廣場等 郊區(qū)生態(tài)辦公 滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公 需求 交通、環(huán)境、商務(wù) 配套、產(chǎn)業(yè)配套 南光crm中心、攀鋼技術(shù)中 心集聚區(qū) 市區(qū)辦公 滿足各類中高端商貿(mào)、 咨詢、法務(wù)、金融、會 計、律師等辦公 商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚 、交通便利、臨近 客戶 時代廣場、力寶大廈、正熙 國際、豐德國際等 廠房辦公 滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn) 服務(wù)部門辦公 就近辦公，便于生 產(chǎn)管理與服務(wù) 各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企 業(yè) 商務(wù)居住 滿足企業(yè)高層商務(wù)居住 和休閑辦公需求 生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配 套、產(chǎn)品質(zhì)量、交 通便利 芯境界等 *思源顧問47 案例1：波音領(lǐng)導中心企業(yè)領(lǐng)導力培訓細分市場 u 地點美國密蘇里州圣路 易斯 u 業(yè)主波音公司 u 竣工2000年 u 建筑規(guī)模包括寬敞的工 作室、餐廳、健身房，并擁 有120個房間。 u 職員不定（最多50人） u 目標：創(chuàng)建靈活機動、專業(yè) 化的一流培訓中心。 u 宗旨：創(chuàng)造高度合作的工作 環(huán)境，并成為整個波音公司 的聚會熱點。 *思源顧問48 案例2：海南三亞cotel企業(yè)使館區(qū) 主題：企業(yè)使館 cotel是一個自創(chuàng)的英文組合詞，由co+tel組成，來源于英文單詞corporation/company 和hotel縮寫的合成。 “cotel”是對企業(yè)行為平臺的打造，其理念來源是建立在對企業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，作為 企業(yè)的新平臺， “cotel”具備了三大核心的功能：1）企業(yè)形象展示功能；2）公共關(guān)系經(jīng)營功能；3）資產(chǎn) 經(jīng)營功能。 *思源顧問49 案例3：惠普轉(zhuǎn)型“腦體分離” u 在浦東外高橋，惠普打印機生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度 占到全球的三分之一。 u 進入新世紀，惠普逐漸把制造業(yè)務(wù)外包到蘇州等 長江三角洲其他城市，自身卻轉(zhuǎn)化為一個融組織 訂單、全球采購、物流分撥、技術(shù)服務(wù)等功能于 一爐的亞太營運中心 u 形成頭腦機構(gòu)和利潤中 心在浦東、制造 加工在蘇州的“前店后廠”式的產(chǎn)業(yè)格局。 *思源顧問50 案例4：寧波杉杉集團總部移師上海 u寧波杉杉集團1999年初將總部從寧波遷到上 海浦東，僅4年時間，就從單一的服裝業(yè)進入服 裝、科技和投資三業(yè)并舉，通過“品牌經(jīng)營、資 本運作”，資產(chǎn)規(guī)模翻了一番，達38億元，企業(yè) 實現(xiàn)了全面升級。 u該集團總裁鄭永剛說：“浦東的區(qū)位優(yōu)勢、人 才資源、信息平臺、市場空間和商業(yè)機會是得 天獨厚的。企業(yè)要做大做強，必須借助這個舞 臺。在這里，一定能夠產(chǎn)生像新鴻基、長江實 業(yè)這樣的跨國公司。” *思源顧問51 發(fā)現(xiàn)新市場、創(chuàng)造新產(chǎn)品、滿足新市場 該模型證明 ：組合策略 優(yōu)越于其他 三種策略， 并促成市場 戰(zhàn)略最優(yōu)化 。因此，走 組合策略的 道路，發(fā)現(xiàn) 新市場，創(chuàng) 造新產(chǎn)品， 從而滿足新 市場是本案 市場定位的 總體思路。 *思源顧問52 如何細分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？ *思源顧問53 企業(yè)行為形成需求市場 企業(yè)內(nèi)部行為 內(nèi)部進行的經(jīng)營、 管理、研發(fā)、培訓 、生產(chǎn)等行為 企業(yè)外部行為 在企業(yè)外部進行的 營銷、公關(guān)、交際 、展示等行為 需求市場 *思源顧問54 市場細分模型 *思源顧問55 企業(yè)行為市場細分 所有活動 內(nèi)部活動內(nèi)部活動內(nèi)部活動 分部活動 公關(guān)接待 分部活動 外部活動外部活動 公關(guān)接待 資本運營 戰(zhàn)略決策 行政管理 人力資源 生產(chǎn)研發(fā) 營銷推廣 區(qū)域營銷 會議論壇 企業(yè)采購 *思源顧問56 企業(yè)內(nèi)部行為 決策管理層面運營管理層面 發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流 戰(zhàn)略培訓（高層會議） 資本運營 領(lǐng)導力培養(yǎng) 高級公關(guān) 高層接待 總部運營 資源整合 戰(zhàn)略會議 行政辦公 技術(shù)研發(fā) 產(chǎn)品中試 生產(chǎn)運營 物流倉儲 市場營銷 管理培訓 員工培訓 *思源顧問57 企業(yè)外部行為 決策管理層面運營管理層面 政府公關(guān) 高層公關(guān) 高級接待 對外聯(lián)絡(luò) 新市場開拓 重要合同簽約 產(chǎn)品營銷 市場推廣 產(chǎn)品展示 新聞發(fā)布 商務(wù)談判 教育培訓 公關(guān)接待 形象展示 *思源顧問58 企業(yè)行為所形成的需求市場 市 場 生產(chǎn)加工 物流倉儲 技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略管理經(jīng)營管理營銷推廣會議培訓公關(guān)展示商務(wù)居住 市 場 細 分 原料加工 半成品加 工 產(chǎn)成品加 工 物流倉儲 產(chǎn)品研發(fā) 技術(shù)研發(fā) 工藝研發(fā) 市場研發(fā) 管理研發(fā) 戰(zhàn)略研發(fā) 戰(zhàn)略創(chuàng)新 戰(zhàn)略討論 戰(zhàn)略決策 資本管理 生產(chǎn)管理 人力管理 財務(wù)管理 行政管理 營銷管理 營銷組織 營銷運作 商務(wù)會議 行政會議 培訓會議 新聞發(fā)布 高級公關(guān) 商務(wù)休閑 政府公關(guān) 形象展示 產(chǎn)品展示 休閑居住 休閑辦公 首腦決策 商務(wù)接待 公關(guān)交際 企業(yè)內(nèi)部行為企業(yè)外部行為 *思源顧問59 市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端 價值鏈 價值 會議培訓 生產(chǎn)加工 物流倉儲 價值鏈微笑曲線 企業(yè)行為細分后潛在的 可能需求方向處于價值 鏈的低端，符合項目發(fā) 展主題。 技術(shù)研發(fā) 營銷推廣 商務(wù)居住 *思源顧問60 根據(jù)微笑曲線得出處于價值鏈中低端的種企業(yè)行為 1、原料加工 2、半成品加工 3、產(chǎn)成品加工 4、物流倉儲 5、產(chǎn)品研發(fā) 6、技術(shù)研發(fā) 7、培訓會議 8、商務(wù)居住 *思源顧問61 價值最大化 企業(yè)需求細分市場價值勢差 尋求價值最大化的兩個方向市場價值勢差 *思源顧問62 價值低 u 加工制造基地，生產(chǎn)中心。 u 以標準廠房為主，建筑品質(zhì) 不高，缺少商務(wù)配套。 u 環(huán)境較差，不生態(tài)。 綜合辦公 純產(chǎn)業(yè) u 結(jié)合了商業(yè)、居住等功能的 普通辦公中心。 u 建筑品質(zhì)相對較好，辦公智 能化程度較高高。 u 具有一定的休閑、生態(tài)特性 。 價值較高 *思源顧問63 別墅型住宅 vs 辦公 南匯區(qū) 別墅名稱均價（元/平米） 今日田園6200 芯境界6800 在南匯區(qū)，所以我們可以看到很多的住宅 類產(chǎn)品，尤其是別墅，將近有10多個別墅 ，而且均價接近6500元/平米。 在別墅中營造辦公場所顯然比建造純寫字 樓的價值高，因此，類住宅辦公產(chǎn)品就成 為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍海市場。 *思源顧問64 同區(qū)域不同性質(zhì)產(chǎn)品之間價值勢差 郫縣 今日田園 （別墅） 現(xiàn)代工業(yè)港 （工廠） 6200元/平米 2500元/平米 銷售均價 通過今日天園和現(xiàn) 代工業(yè)港的銷售均 價比較，可以看出 別墅類住宅產(chǎn)品與 寫字樓之間存在較 大的價值差，這個 價值勢差也是正是 本案可以借用的。 *思源顧問65 住宅 辦公 寫字樓價值 住宅價值 類住宅： 能居住的 寫字樓 成都 成都住宅vs寫字樓類住宅 *思源顧問66 符合市場價值勢差的價值最大化方向 低密度產(chǎn)品高密度產(chǎn)品 住宅綜合辦公 綜合辦公純產(chǎn)業(yè) 低密度類 復合辦公 成為符合 本案地塊 性質(zhì)的價 值最大化 方向 *思源顧問67 符合市場價值勢差的價值最大化方向 純產(chǎn)業(yè) 綜合辦公 類住宅 低價值 中高價值 高價值 高價值 低價值 低密度 高密度 低密度復合辦公 *思源顧問68 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問69 第二維度分析競爭態(tài)勢 價值 最大化 通過競爭分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預期 開發(fā)資金 *思源顧問70 競爭項目樣本選取的標準 1、位于成都郊區(qū)，郫縣未來新行政中心旁； 2、土地性質(zhì)以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為 主； *思源顧問71 當前市場已經(jīng)出現(xiàn)或潛在的項目競爭分析 *思源顧問72 1、天府創(chuàng)意軟件園 項目位置成都市高新西區(qū)西芯大道30號占地面積75065平米 建筑面積62217平米投資密度248萬元/畝 綠地率40%容積率0.83 售價3800-4200元/平方米水費未定 *思源顧問73 軟件園總戶數(shù)為104套。項目總平圖最下方為聯(lián) 排別墅，價格在4500元/平米左右。中部為獨棟 別墅（三套一戶），價格估計在50005700元/ 平米左右。上方為雙拼別墅，價格預計在5000 元/平米左右，具體價格還未確定。 天府創(chuàng)意軟件園現(xiàn)狀 天府創(chuàng)意軟件園其他情況 該項目要求一次性付款，無按揭，每次付 款額度為30%、30%、30%、10%，購買簽約方 為企業(yè)或者個人均可。 該項目在下個月開盤，預計在2008年下旬 交房，交房后約半年可拿到產(chǎn)權(quán)。 *思源顧問74 2、芯境界科技園 總建筑面積：44270.92平方米 建筑用地面積30673.08平方米 總建筑面積：35200平方米 一期科技園建筑面積：4600平方米 二期科技園建筑面積：30600平方米 建筑基底面積：11310平方米 容積率：1.15 項目建筑密度：36.9% 項目綠化率：37.3% 停車位：202個 總戶數(shù)：94戶 *思源顧問75 產(chǎn)品介紹：該項目產(chǎn)品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產(chǎn)品形 態(tài)，其產(chǎn)品有三種戶型： a戶型：220平方米 b戶型：300平方米 c戶型：400平方米 銷售價格分析：起價4500元/平方米，銷售均價為5500平方米 ，最高價格為6100元/平方米。 銷售進度分析：截止現(xiàn)在，其銷售過半。 *思源顧問76 主要企業(yè)名單主要經(jīng)營產(chǎn)業(yè)擁有員工人數(shù) 摩托羅拉手機生產(chǎn)、軟件等1200-1500人 ibm軟件、電腦等800人以上 大唐電信電信相關(guān)業(yè)務(wù)200人以上 迪康藥業(yè)醫(yī)藥400人以上 英特企業(yè)軟件、電腦等300人以上 國騰電子電子及相關(guān)產(chǎn)品500人以上 除上述高新西區(qū)進駐的企業(yè)集團外，高新西區(qū)還大致分布 著近1100家中小企業(yè)，該部門企業(yè)主要從事軟件產(chǎn)業(yè)外包業(yè)務(wù)、軟件 生產(chǎn)物流，部分為中小型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)或代理企業(yè)。 3、高新西區(qū)代表企業(yè)生產(chǎn)基地分析 *思源顧問77 泛郫縣區(qū)域內(nèi)辦公市場發(fā)展結(jié)論 1、 現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域辦公市場價格相對城區(qū)寫字樓市場價格較便宜，市場價 格在2800元/平方米，未來時間價格上漲空間較大； 2、伴隨高新西區(qū)ibm、英特等國家著名企業(yè)的落戶與西區(qū)地產(chǎn)市場開發(fā)的持 續(xù)升溫，帶動了項目所在區(qū)域內(nèi)復合辦公市場價格的上漲，估計未來還有較大 的漲幅； 3、伴隨地產(chǎn)住宅投資的大壓，項目所在區(qū)域內(nèi)的辦公投資市場將被人越來 越看中，未來區(qū)域市場將改變現(xiàn)有的自用為主的模式，投資比例將得到大幅度 提升； 4、項目區(qū)域市場目前的產(chǎn)品形態(tài)多以企業(yè)聯(lián)合自建為主，其次是購買別 墅等，估計在未來時間，在區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)分布結(jié)構(gòu)中，別墅等產(chǎn)品 形態(tài)將會越來越多； 5、在未來時間內(nèi)，項目區(qū)域內(nèi)的辦公需求市場客戶在現(xiàn)有的中小型成長企 業(yè)為主的需求形式會得到繼續(xù)發(fā)展，其主要會集中的投資、高新科技及三產(chǎn)業(yè) 相關(guān)企業(yè)等方面。 *思源顧問78 根據(jù)競爭態(tài)勢，對位于價值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進行分析 企業(yè)行為需求滿足項目需求滿足度 原料加工 現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園 技術(shù)研發(fā) 天府軟件產(chǎn)業(yè)園、高新西區(qū)部分產(chǎn)業(yè)基地 生態(tài)辦公 天府產(chǎn)業(yè)園、溫江海峽新城 半成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠房 產(chǎn)成品加工 現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè) 物流倉儲 高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等 商務(wù)居住 新境界、溫江花博會區(qū)域企業(yè) 培訓會議 南光crm中心、等 *思源顧問79 通過競爭項目分析，技術(shù)研發(fā)供應量和需求滿足度較高， 存在較大的市場風險 1、技術(shù)研發(fā) 2、生態(tài)辦公 3、原料加工 4、半成品加工 5、會議培訓 6、商務(wù)居住 7、物流倉儲 8、產(chǎn)成品加工 *思源顧問80 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問81 第三維度分析限制性條件下的敏感性分析 價值 最大化 通過供需分析 形成核心競爭力 充分考慮各種 開發(fā)限制條件 現(xiàn)有條件 土地屬性 政府預期 開發(fā)資金 *思源顧問82 前提：本案地塊優(yōu)劣勢及限制性條件分析 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 本案劣勢 非商務(wù)中心 離市區(qū)遠 本案優(yōu)勢 地價便宜 高新西區(qū)輻射 啟示：根據(jù)本案 地塊針對9個因素 做以優(yōu)劣勢的分 析可知：本案易 于滿足對商務(wù)氛 圍、商務(wù)配套、 形象昭示等因素 不敏感的需求； 同時對租售成本 、生態(tài)環(huán)境、交 通便利、個性發(fā) 揮等因素敏感性 較高的需求有吸 引力。 *思源顧問83 基于限制性條件對潛在的七種需求進行敏感度分析 5、商務(wù)居住 6、物流倉儲 7、生態(tài)辦公 1、原料加工 2、半成品加工 3、產(chǎn)成品加工 4、會議培訓 *思源顧問84 1、原料加工基本可行 結(jié)論： 本案原料加工用 途的優(yōu)劣勢恰好能與 項目的特性相符合， 發(fā)揮了項目的優(yōu)勢， 回避了項目的劣勢。 對于原料來說，其生 產(chǎn)一體化操作等具有 一定的可行性。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問85 2、產(chǎn)成品加工可行 結(jié)論： 由于產(chǎn)成品加工 各方面要素與本案要 素相符合，故項目發(fā) 展產(chǎn)成品加工是可性 的 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問86 3、半成品加工可行 結(jié)論： 半成品加工對商務(wù) 氛圍、形象昭示、 商務(wù)配套、個性發(fā) 揮、休閑資源要求 不高，與項目要素 相符合 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問87 4、會議培訓不可行 結(jié)論： 本案作會議培 訓不具備優(yōu)勢。且 劣勢方面敏感性系 數(shù)突出。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問88 5、生態(tài)辦公基本可行 結(jié)論： 本案作為生態(tài) 辦公基本可行，且 優(yōu)勢方面敏感性系 數(shù)稍微突出，對于 生態(tài)辦公來說，可 行性較大。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問89 6、物流倉儲基本可行 結(jié)論： 與本案區(qū)位、 未來交通條件、生 態(tài)環(huán)境、個性發(fā)揮 因素與企業(yè)展示具 有較高融合度，存 在可行性。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問90 7、商務(wù)居住可行 結(jié)論： 本案地塊特性 與商務(wù)居住所關(guān)注 的生態(tài)環(huán)境、商務(wù) 配套、個性發(fā)揮等 因素融合度比較高 ，因此，商務(wù)居住 在本案是可行的。 商務(wù)氛圍 交通便利 形象昭示 所處區(qū)位 商務(wù)配套 租售成本 生態(tài)環(huán)境 休閑資源 個性發(fā)揮 -5-4-3-2-1012345 *思源顧問91 敏感性分析得出可能的需求方向 1、原料加工 2、物流倉儲 3、半成品加工 4、產(chǎn)成品加工 5、商務(wù)居住 6、生態(tài)辦公 1、原料加工 2、半成品加工 3、產(chǎn)成品加工 4、生態(tài)辦公 5、商務(wù)居住 6、物流倉儲 7、培訓會議 敏感性過濾 *思源顧問92 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問93 基于三維分析的細分化市場需求 1、原料加工 2、物流倉儲 3、半成品加工 4、產(chǎn)成品加工 5、商務(wù)居住 6、生態(tài)辦公 *思源顧問94 需要進一步思考的問題 u任何一種單一的細分市場均存在同質(zhì)的可替代產(chǎn)品。 u如何突出本案目標市場的差異化定位，剔除替代產(chǎn)品進而規(guī)避 開發(fā)風險？ *思源顧問95 組合集中化的細分市場 將細分的市場進行集中化組合，將形成一個 全新的市場！ *思源顧問96 圖示說明 4 3 2 1 1 2 3 4 市場細分 集中化組合 *思源顧問97 組合細分市場的價值形成新市場 細分市場組合 生態(tài)辦公 產(chǎn)成品加工 半成品加工 原料加工 商務(wù)居住 倉儲物流 原料加工 半成品加工 產(chǎn)成品加工 物流倉儲 生態(tài)辦公 商務(wù)居住 *思源顧問98 本案目標市場的最終組合化定位 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工倉儲物流 生態(tài)辦公 *思源顧問99 在符合目標市場定位條件下，如何創(chuàng)新市場定位？ *思源顧問100 市場定位要有戰(zhàn)略高度 u定位至少要有5年的區(qū)域超前性； u定位至少要有2年的成都區(qū)域內(nèi)超前性（成都乃至西南區(qū)域）； 確保項目進入市場時的明顯領(lǐng)先性！ *思源顧問101 市場定位必須從目標市場出發(fā) 市場定位 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工倉儲物流 生態(tài)辦公 *思源顧問102 企業(yè)制造產(chǎn)業(yè)園&生態(tài)辦公區(qū) u通過打造第二產(chǎn)業(yè)為主的制造產(chǎn)業(yè)園為主，輔以一部分生態(tài)辦公 區(qū)，把現(xiàn)有優(yōu)勢和機會擴大到最大程度； u通過定位更具輻射效應的制造產(chǎn)業(yè)園形成集聚，形成對成都乃至 西南的輻射； 本案市場定位 *思源顧問103 綱要 一、重新理解開發(fā)目標，明確開發(fā)戰(zhàn)略與策略 二、第一階段市場調(diào)研工作成果匯總 三、針對本案swot進行深入分析 四、第一維度分析細分企業(yè)需求，尋找價值最大化方向 五、第二維度分析分析競爭態(tài)勢，發(fā)現(xiàn)藍海 六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析 七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位 八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標客群 九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？ *思源顧問104 從組合化目標市場出發(fā)，尋找目標客群 *思源顧問105 目標客群需求應具有的特征 目標市場定位目標客群需求特征 產(chǎn)成品加工 半成品企業(yè) 物流倉儲 商務(wù)辦公 生態(tài)辦公 原料加工 商務(wù)居住 產(chǎn)成品加工 原料加工 半成品加工倉儲物流 生態(tài)辦公 *思源顧問106 潛在客群需求特征分析 倉儲物流n以低成本、交通便捷作為物流陪送中心的首選之地 產(chǎn)成品加 工 n在消費終端或是項目生產(chǎn)線上，按流程對企業(yè)產(chǎn)成品進行包裝 半成品加 工 n一部分高新企業(yè)多選擇工業(yè)園區(qū)對半成品進行加工，以便直接入市，減少 企業(yè)成本 商務(wù)居住 制造業(yè)企業(yè)多以郊區(qū)、低成本、交通便捷的區(qū)域作為原料加工場所； 生態(tài)辦公n越來越多的企業(yè)關(guān)注休閑健康，三生態(tài)環(huán)境中獲取工作和生活的樂趣； 原料加工 n企業(yè)高層首腦在商務(wù)活動、商務(wù)交流、商務(wù)接待中實現(xiàn)辦公需求； *思源顧問107 目標客群特征描述 u 具有一定的綜合實力的企業(yè)，他們多經(jīng)營第二產(chǎn)業(yè)為主要，輔以部分 物流等； u 企業(yè)（機構(gòu)）的運營特征具有某種相對獨立性； u 企業(yè)在一定的時期有戰(zhàn)略性擴張需求，需兼并或收購一些業(yè)務(wù)體系， 進入新的市場空間，并對工業(yè)園辦公物業(yè)具有要求； u 外資、外埠第二產(chǎn)業(yè)類企業(yè)進入成都市場，設(shè)置機構(gòu)和公司。 *思源顧問108 潛在目標客群的來源地 u從組合化市場需求出發(fā)，本案潛在目標客群的來源有以下 四級市場地區(qū)： 江浙、福廣、臺灣地區(qū) 成都本地區(qū) 泛西南地區(qū) 海外地區(qū) 一級目標 市場地區(qū) 二級目標 市場地區(qū) 三級目標 市場地區(qū) 四級目標 市場地區(qū) *思源顧問109 本案的目標客群是誰？ 客群對產(chǎn)品功能需求特征 1.制造業(yè)為主 2.商務(wù)居住 3.生態(tài)辦公 4.半成品加工 5.產(chǎn)成品加工 6.倉儲物流 目標客群 客群來源地 1. 成都地區(qū) 2.江浙、福廣、臺灣地區(qū) 3.泛西南區(qū)域 4.海外地區(qū) ? 潛在客群對不同產(chǎn)品開發(fā)的需求 1.定制化產(chǎn)品 2.大眾化產(chǎn)品 3、品牌化產(chǎn)品 *思源顧問110 本案目標客群定位 （1）成都本地企業(yè)，包括民