禹州華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)部分76P.ppt

1,禹州華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)部分,2,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,3,近年發(fā)展十分迅猛，已成為全國(guó)性城市，輻射力大大增強(qiáng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛：2008年合肥多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在全國(guó)省會(huì)城市排名第一； 產(chǎn)業(yè)逐步壯大：合肥目前已成為全國(guó)重要的家電生產(chǎn)基地（2008年家電產(chǎn)值突破300億元，居全國(guó)第三）、汽車產(chǎn)業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地； 全國(guó)交通樞紐：合肥是全國(guó)高速鐵路建設(shè)最密集的城市之一，新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)按照國(guó)內(nèi)級(jí)干線機(jī)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)； 一線房企搶灘：由于合肥的快速發(fā)展，已吸引了深圳深業(yè)、萬(wàn)科、綠城、綠地、華潤(rùn)、碧桂園、恒大、融科置地、大連萬(wàn)達(dá)、深國(guó)投、長(zhǎng)虹、海爾、廈門國(guó)貿(mào)等全國(guó)一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐。,孫金龍：合肥區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在升值,宏觀背景,4,總量提升：2009年合肥市g(shù)dp總量預(yù)計(jì)超2000億元，在中部六省位列中游； 增長(zhǎng)迅速：2009年，合肥gdp增幅為17%，在全國(guó)省會(huì)城市中連續(xù)三年排名第一，合肥已經(jīng)進(jìn)入城市的高速發(fā)展期。 后發(fā)優(yōu)勢(shì)：與東部與中部城市相比，合肥gdp總量處于較低水平，但增長(zhǎng)迅速，發(fā)展?jié)摿薮螅瑸榉康禺a(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。,合肥經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展期，表現(xiàn)出巨大的后發(fā)優(yōu)勢(shì),數(shù)據(jù)來(lái)源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)等,宏觀背景,5,近年人均gdp持續(xù)高速上升，2004年以后，在加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的“大建設(shè)”背景下，帶動(dòng)人均gpd大幅上揚(yáng)； 2008年人均gdp超過(guò)接近5000美元，房地產(chǎn)進(jìn)入成熟期，房地產(chǎn)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 預(yù)計(jì)2010年合肥人均gdp將超過(guò)6000美元。,數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào),人均gdp接近5000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段,宏觀背景,6,居民收入、消費(fèi)、儲(chǔ)蓄額提升，房地產(chǎn)消費(fèi)需求增加,數(shù)據(jù)來(lái)源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào),收入消費(fèi)水平提升：居民收入消費(fèi)水平不斷提高，生活水平由溫飽型轉(zhuǎn)向富余型。 儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)：居民儲(chǔ)蓄存款逐步增加，民間資本充裕為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。,宏觀背景,7,2008年合肥市總?cè)丝跒?86.74萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口210萬(wàn)人，城市化率達(dá)到43.1%，處于城市化進(jìn)程加速階段。 截止到2008年底，合肥市戶籍人口486.74萬(wàn)人，常住人口501萬(wàn)人。 其中市區(qū)戶籍人口225萬(wàn)人，常住人口312萬(wàn)人。,數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào) 合肥市公安局戶籍管理科,合肥市目前處于城市化加速發(fā)展階段，住房市場(chǎng)需求旺盛,宏觀背景,8,宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：,9,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,10,整體市場(chǎng),2009年房地產(chǎn)投資額達(dá)601.34億元，同比增長(zhǎng)6.4%，其中住宅投資432.77億元 上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)明顯加快，個(gè)別月份投資增幅達(dá)到70%以上；下半年投資增幅有所減緩。,11,09年1-11月新開工面積1648萬(wàn)平米，其中住宅新開工面積1353萬(wàn)平米； 09上半年，市場(chǎng)回暖初期，以消化市場(chǎng)庫(kù)存為主，新開工面積并不大；自6月份開始，新開工面積快速提升，連續(xù)數(shù)月商品房新開工面積均超過(guò)200萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年新開工面積超過(guò)1800萬(wàn)平方米，其中住宅超過(guò)1500萬(wàn)平方米。,整體市場(chǎng),商品房新開工量在大幅增長(zhǎng)，全年突破1800萬(wàn)平方米,12,全年基本處于供不應(yīng)求市場(chǎng)格局中，,2009年初，市場(chǎng)繼續(xù)受到去年樓市的影響，預(yù)售及銷售面積均處低谷；2月之后市場(chǎng)回暖， 銷售情況轉(zhuǎn)佳； 2009年合肥住宅市場(chǎng)銷售火爆，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡，特別是在下半年市場(chǎng)需求量大為增加，而供應(yīng)在經(jīng)過(guò)8月份之后，出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，供需矛盾更為突出 從銷售與預(yù)售的比較來(lái)看，1、2月份的比值最高，市場(chǎng)主要消化庫(kù)存，隨著供應(yīng)的增加，該比值在3月份后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。但仍然保持較高的比例，全年處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)之中,13,合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)成交“量”的飛躍,合肥的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，僅僅四五年的時(shí)間，已實(shí)現(xiàn)了“量”方面的飛躍。尤其是2007年后，合肥市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，城市向南擴(kuò)張的同時(shí)搞好舊城改造，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)華東地區(qū)區(qū)域性中心城市的步伐中，各級(jí)市場(chǎng)、各項(xiàng)指標(biāo)均快速發(fā)展，市場(chǎng)形勢(shì)較好。,整體市場(chǎng),14,住宅價(jià)格快速增長(zhǎng)，全市均價(jià)4372元/，年底市區(qū)房?jī)r(jià)突破5000大關(guān),2009年合肥住宅均價(jià)呈現(xiàn)不斷上漲勢(shì)頭，12月份達(dá)到住宅均價(jià)最高值為5016元/平米，比年初4065元/平米上漲23.4%。 2009年整體均價(jià)為4372元/平米，高于08年平均水平311元/平米。,15,住宅市場(chǎng),產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，中小戶型依然是供應(yīng)主力，豪宅市場(chǎng)份額增加,16,住宅市場(chǎng),戶型配比，舒適戶型比例分布均勻，需求呈現(xiàn)多元化,17,住宅市場(chǎng),成交客戶，剛性需求旺盛，投資性購(gòu)房比重增加,18,各區(qū)價(jià)格差異不斷縮小，經(jīng)開區(qū)仍為全市價(jià)格洼地,19,各區(qū)域成交量差異較大，經(jīng)開區(qū)潛力未能達(dá)到充分發(fā)揮,20,經(jīng)開區(qū)備受重視，成就09年總價(jià)地王，區(qū)域優(yōu)勢(shì)愈加顯現(xiàn),2009合肥總價(jià)地王列示：,09年經(jīng)開區(qū)繁華大道與云外露交口的的hjq070地塊已超過(guò)26億的總成交價(jià)格被浙江綠城收入囊中，摘的09年合肥總價(jià)新地王；相隔不遠(yuǎn)的政務(wù)區(qū)zwqtb034地塊也以接近11億的成交價(jià)被上海綠地獲得，位列09年土地成交總價(jià)第三； 新地王的出現(xiàn)，也標(biāo)志著經(jīng)開區(qū)的價(jià)值正在被發(fā)掘。其區(qū)域優(yōu)勢(shì)也必將愈加顯現(xiàn)。,09年土地總價(jià)地王地塊（浙江綠城：玫瑰園）,09年政務(wù)區(qū)地王地塊（上海綠地：內(nèi)森莊園）,本項(xiàng)目,21,小結(jié),合肥住宅市場(chǎng)09年全年處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，成交放量，價(jià)格提升； 城市邊緣區(qū)域價(jià)格逐漸向中心城區(qū)拉平，經(jīng)開區(qū)尚處于價(jià)格洼地明顯，未來(lái)發(fā)展值得期待； 主流產(chǎn)品面積集中在70-110平方米，客戶年輕化趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，中小戶型受追捧。,22,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析 政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析 高新區(qū)市場(chǎng)分析,23,經(jīng)開區(qū),本項(xiàng)目,高新區(qū),政務(wù)區(qū),現(xiàn)有鐵路,312國(guó)道,規(guī)劃中高鐵,24,合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)成立于1993年4月，1997年被列為中國(guó)首批行政管理體制和機(jī)構(gòu)改革試點(diǎn)單位，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，管轄面積78平方公里，常住居民20萬(wàn)人 合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于合肥市西南，瀕臨中國(guó)五大淡水湖之一的巢湖。經(jīng)開區(qū)明珠廣場(chǎng)至市中心，通過(guò)高架橋驅(qū)車6分鐘可達(dá)，全程約7公里 在合肥“141”城市發(fā)展規(guī)劃中，經(jīng)開區(qū)與肥西縣共同規(guī)劃為合肥西南組團(tuán)，是合肥經(jīng)濟(jì)副中心之一,經(jīng)開區(qū)規(guī)劃：城市發(fā)展的“西南組團(tuán)”，合肥經(jīng)濟(jì)副中心之一,本項(xiàng)目,25,區(qū)域規(guī)劃,大學(xué)城 國(guó)際會(huì)展中心 民營(yíng)科技經(jīng)濟(jì)園 國(guó)際社區(qū) 金寨路高架橋 合九鐵路,商務(wù)文化區(qū),中心工業(yè)區(qū),南部工業(yè)區(qū),江淮汽車 佳通輪胎 海爾電器 聯(lián)合利華,合力叉車 日立建機(jī) 長(zhǎng)虹美菱工業(yè)園,本項(xiàng)目,西側(cè)規(guī)劃為商務(wù)文化區(qū)，東側(cè)注重工業(yè)發(fā)展,26,區(qū)域交通,金寨路,錦繡大道,芙蓉路,翡翠路,繁華大道,往市區(qū)方向,往大學(xué)城方向,往政務(wù)區(qū)方向,往高新區(qū)方向,往濱湖區(qū)方向,往包河區(qū)方向,往肥西方向,規(guī)劃中的高鐵線,現(xiàn)有鐵路,312國(guó)道,27,區(qū)域環(huán)境：翡翠湖、徽?qǐng)@有效提升區(qū)域環(huán)境,28,區(qū)域氛圍：在大學(xué)城等高校陸續(xù)進(jìn)駐的帶動(dòng)下，區(qū)域文化氛圍日漸濃厚，同時(shí)居住氛圍更是得到快速提升,芙蓉路,翡翠路,安徽大學(xué),合肥工業(yè)大學(xué),國(guó)際會(huì)展中心,29,經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：在售項(xiàng)目計(jì)15家,國(guó)耀一方城,東華園,南艷湖畔,長(zhǎng)安薩爾斯堡,國(guó)耀大千世界,紫金山莊,一里洋房,百樂(lè)門悅府,中環(huán)城,禹州華僑城,青年城1號(hào),金水童話名苑,東海精工社,多倫多花園,30,單盤推貨量為3.7萬(wàn)方，銷售近九成,推貨情況,數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌（中國(guó)）安徽開發(fā)研究中心,全年經(jīng)開區(qū)新推貨量66.5萬(wàn)方，占全市的8.6%，共有18家樓盤推貨28次，單盤推貨量為3.7萬(wàn)方； 其中中環(huán)城推貨量最大，年內(nèi)推貨12.3萬(wàn)方； 2009年下半年高端樓盤的入市使得經(jīng)開區(qū)板塊板塊的價(jià)值迅速拉高， 銷售情況火爆，多數(shù)去化率在90%以上。,31,推貨情況,2010年初，在市場(chǎng)的刺激西下，整個(gè)經(jīng)開區(qū)在售項(xiàng)目的售價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的提高； 目前，在推貨樓盤大多價(jià)格（售樓部對(duì)外報(bào)價(jià)）在5000元/以上，部份樓盤以超于5000元/。 多層價(jià)值更加突出，且所剩余量有限，部分多層項(xiàng)目對(duì)外報(bào)價(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)6000元/平米,數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌（中國(guó)）安徽開發(fā)研究中心,32,可統(tǒng)計(jì)剩余貨量410萬(wàn)方，余量充足，推貨壓力較大,后續(xù)貨量,數(shù)據(jù)來(lái)源：合肥市網(wǎng)上備案交易系統(tǒng),經(jīng)開區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量統(tǒng)計(jì)：,經(jīng)開區(qū)未公開項(xiàng)目貨量標(biāo)示：,經(jīng)開區(qū)未公開項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)：,33,區(qū)域戶型比較,從2009年區(qū)域推出所有戶型中，80-90平米戶型最為充足，90-100平米也較為豐富，其次為50-60平米的小戶型； 相對(duì)于供應(yīng)而言，80-100平米戶型最受該區(qū)域購(gòu)房者歡迎，其次為60-70平米。,34,經(jīng) 開 區(qū),合肥市客源：以首次置業(yè)的年輕群體為主，相比周邊區(qū)域，經(jīng)開區(qū)目前價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然存在，較低的價(jià)格受到年輕人的青睞。,外地客源：經(jīng)開區(qū)客源很大一部分為肥西購(gòu)房者，該區(qū)域?yàn)殚_發(fā)新區(qū)，為肥西地界，高性價(jià)比及區(qū)域?qū)傩猿蔀槲擃惪驮吹闹饕蛩亍?經(jīng)開區(qū)客源演示圖,地緣性客源：經(jīng)開區(qū)分布企業(yè)密集，從業(yè)人員眾多，就近購(gòu)房占有很大比例，,高性價(jià)比房源受年輕人群青睞,客源構(gòu)成,市區(qū)客源：以年輕人為主,市區(qū)客源：以年輕人為主,35,品牌開發(fā)商不斷進(jìn)駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪的升級(jí)機(jī)遇,36,區(qū)域市場(chǎng)小結(jié),經(jīng)開區(qū)在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間發(fā)展之后，區(qū)域居住氛圍已經(jīng)得到較好的提升，加之大學(xué)城的進(jìn)駐，以及徽?qǐng)@、翡翠湖等人文、自然景觀的開發(fā)，區(qū)域成熟度得到提高，已具備高品質(zhì)物業(yè)進(jìn)駐條件； 在經(jīng)過(guò)09年的市場(chǎng)發(fā)展之后，整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在品質(zhì)、價(jià)格、推廣上都獲得了較高的提升，特別是在09年底，隨著中環(huán)城等一批單位高端物業(yè)的推出，高層的價(jià)格已被拔到5700元/平米（對(duì)外報(bào)價(jià)），但與合肥其它區(qū)域相比，仍然存在較大可提升空間； 在09年該區(qū)域關(guān)注度得到明顯的提升，特別是綠城玫瑰園等地王的出現(xiàn)及之隨之而來(lái)的高端物業(yè)的進(jìn)駐，區(qū)域的潛力正在被發(fā)崛，也預(yù)示著該區(qū)域即將迎來(lái)新一輪的發(fā)展提高機(jī)遇； 另外，本區(qū)域410萬(wàn)平米的后續(xù)貨量也為市場(chǎng)帶來(lái)較大推貨壓力。,本項(xiàng)目在該區(qū)域即將迎來(lái)新一輪升級(jí)機(jī)遇,37,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析 政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析 高新區(qū)市場(chǎng)分析,38,政務(wù)區(qū),在售樓盤分布：近半數(shù)分布在匡河沿岸，多與本項(xiàng)目隔河相望,恒大華府,發(fā)能太陽(yáng)海岸,融僑天駿,融科九重錦,御龍灣,岸上玫瑰,香榭水都,森林海,天鵝湖1號(hào),習(xí)友路,中央宮園,亞華新城邦,華邦世貿(mào)城,水岸茗都,西湖花苑,頤園世家,三盛頤景園,祥源匯博名座,本項(xiàng)目,312國(guó)道,39,政務(wù)區(qū),全年主要項(xiàng)目推貨量合計(jì)90萬(wàn)平米，平均單盤退貨量近6萬(wàn)平米，目前對(duì)外報(bào)價(jià)基本在6000以上，部分項(xiàng)目成交均價(jià)已近7500元/平米,40,政務(wù)區(qū),銷售率統(tǒng)計(jì),100-110戶型銷售率最高，去化率達(dá)82.38%，130-140的小戶型銷售同樣火爆，去化率為81.94%； 140-150以及200 以上戶型由于供應(yīng)量相對(duì)較少，而市場(chǎng)存在一定的需求量，銷售率也較高； 80-100主力戶型由于供應(yīng)量大，雖然銷量最大，但銷售率并不高。,2009年度政務(wù)區(qū)共成交一手住宅107.6萬(wàn)方，占全市總銷售量的8.2%，同比增長(zhǎng)261.1% 各月成交基本保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，至9月達(dá)到最高水平，為18.9萬(wàn)方；9月后，每月成交均超10萬(wàn)平方米 2010年1月份政務(wù)區(qū)成交面積為93456，為去年9月份以來(lái)的 最低水平；,41,全年成交均價(jià)為4790.8元/，同比增長(zhǎng)9.2%，在全市九區(qū)中區(qū)域均價(jià)最高； 政務(wù)區(qū)在4月份之后，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢(shì)頭，截至12月達(dá)5711元/，為歷年月度最高均價(jià)。,量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)位列各區(qū)之首,成交情況,42,政務(wù)區(qū),戶型配比統(tǒng)計(jì),主力戶型：80-100戶型供應(yīng)依然占政務(wù)區(qū)主導(dǎo)地位，占據(jù)總供應(yīng)量55.63%； 其他戶型：60-80以及100-110戶型共占比21%，占據(jù)重要地位。同時(shí)200以上的戶型占比6.64%，且呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。,暢銷戶型：80-100戶型是政務(wù)區(qū)最暢銷戶型，其去化套數(shù)占總銷售套數(shù)58.38%，供應(yīng)量的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)也為成交奠定基礎(chǔ)；100-110 以及200以上的戶型也取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，分別占銷售總套數(shù)的10.39%和7.47%。,43,政務(wù)區(qū),后續(xù)供應(yīng)量合計(jì)為300萬(wàn)平米，供應(yīng)充足,政務(wù)區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量統(tǒng)計(jì)：,政務(wù)區(qū)未公開項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)：,政務(wù)區(qū)未公開項(xiàng)目貨量標(biāo)示：,2009年底政務(wù)區(qū)已推項(xiàng)目剩余貨量為184萬(wàn)平米，未公開項(xiàng)目貨量為118萬(wàn)平米，合計(jì)300萬(wàn)平米。但隨著2010年政務(wù)區(qū)土地供應(yīng)的不斷推出，后期余量會(huì)顯著增加。,44,政務(wù)區(qū)在經(jīng)過(guò)09年的發(fā)展以后，區(qū)域優(yōu)勢(shì)得到顯著提升，成交活躍，價(jià)格高企，位居全市首位。同時(shí)政務(wù)區(qū)也為合肥較為高檔樓盤的主要集中區(qū)域之一，區(qū)域認(rèn)知度高； 本項(xiàng)目與政務(wù)區(qū)隔路相望，但是受制于交通動(dòng)線的制約（特別是312國(guó)道以及規(guī)劃中的高鐵線的阻隔），區(qū)域之間仍然存在明顯的隔閡； 由于共臨匡河，因此本項(xiàng)目在宣傳推廣時(shí)也存在某些借鑒意義。,政務(wù)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目起到適當(dāng)借鑒作用,區(qū)域市場(chǎng)總結(jié),45,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,經(jīng)開區(qū)市場(chǎng)分析 政務(wù)區(qū)市場(chǎng)分析 高新區(qū)市場(chǎng)分析,46,高新區(qū)：在售項(xiàng)目數(shù)量有限，區(qū)域市場(chǎng)正在逐漸稀釋,2009年高新區(qū)新推一手住宅貨量為16.9萬(wàn)方，占全市的2.2%，僅銀欣花園、優(yōu)活公寓為年內(nèi)入市新盤，其余均為老盤再銷 受到鄰近的蜀山區(qū)價(jià)格的輻射，價(jià)格基本在4800元/以上 區(qū)域推貨緩慢，但多數(shù)已售罄，個(gè)別樓盤去化率不及50%,47,成交量最小，價(jià)格排名第四,2009年度高新區(qū)一手住宅成交量為33.9萬(wàn)方，占總成交量2.6%，同比增長(zhǎng)39.2%，是全市成交量最小的區(qū)域；這是由于高新區(qū)土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受到一定限制 和大多數(shù)區(qū)域一樣，9月是其銷售鼎盛期，單月成交量占全年的27.7%，而其余各月成交平均 全年有少數(shù)新盤入市，其余均為老盤銷貨；1-10月價(jià)格基本處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而11月新盤上鐵銀欣花園以低價(jià)入市，導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格突降 全年銷售均價(jià)為4480.2元/，次于政務(wù)、蜀山和包河三個(gè)城市高價(jià)區(qū)域，為全市第四價(jià)格區(qū),成交情況,48,區(qū)域總體余量?jī)H80萬(wàn)平米,圣泰雅典城,蜀山新天地,2009年高新區(qū)共有新盤6個(gè),博時(shí)海岸星城,靈江錦城,好運(yùn)理想城,未上市新盤,49,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,50,客戶來(lái)源,合肥及肥西占整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位,51,客戶年齡,區(qū)域購(gòu)房群體年輕化程度明顯，30歲以下客群超過(guò)40%,52,客戶職業(yè),企業(yè)職員與個(gè)體業(yè)主支撐經(jīng)開區(qū)市場(chǎng),53,獲知途徑,老帶新，客戶滿意度較高,54,購(gòu)買用途依然以剛性需求為主,購(gòu)買目的,55,客戶抗性,購(gòu)房客戶對(duì)價(jià)格敏感始終一直位居首位,56,總結(jié),客群來(lái)源：市區(qū)客戶成為主導(dǎo)； 客戶年齡：目前合肥依然以中青年置業(yè)為主，大多為首次置業(yè)者，又以26-30歲年齡段居多； 客戶職業(yè)：企業(yè)職員及個(gè)體老板占整個(gè)購(gòu)房市場(chǎng)的主導(dǎo)地位； 獲知途徑：客戶獲知項(xiàng)目途徑主要來(lái)自朋介，報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)，由此可知朋介客戶的成交機(jī)率大于其他途徑而來(lái)的客戶，在項(xiàng)目操作中，泛銷售運(yùn)用成為關(guān)鍵的一環(huán)； 購(gòu)買需求：目前剛性需求依然強(qiáng)烈，純投資及帶有投資性客戶也占一定比例； 客戶抗性：客戶對(duì)價(jià)格的敏感度較高，價(jià)格必須保持適合增長(zhǎng)，不然必定造成供求失衡。,57,宏觀經(jīng)濟(jì)分析 合肥整體市場(chǎng)分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域成交客戶分析 合肥大盤案例分析,58,合肥主要大盤開發(fā)解析中鐵國(guó)際城,59,注重形象導(dǎo)入，不斷強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì),60,借助教育主題，擴(kuò)大項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì),61,利用既有水景等資源，積極營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍,音樂(lè)噴泉,號(hào)稱合肥最大售樓部,62,注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)，主打市場(chǎng)暢銷戶型，以利于項(xiàng)目快速銷化,b3戶型 130m2 （舒適型） 三室兩廳一廚兩衛(wèi) 南北通透 景觀視角佳 空間寬敞 明亮舒適,d1戶型 81m2（經(jīng)濟(jì)型） 兩室兩廳一廚一衛(wèi) 戶型方正 南北通透 兩臥朝南