某商業(yè)物業(yè)項目管理方法

2019整理的各行業(yè)企管，經(jīng)濟，房產(chǎn)，策劃，方案等工作范文，希望你用得上，不足之處請指正某商業(yè)物業(yè)項目管理辦法（建議稿）二00九年五月編 制 說 明根據(jù)公司規(guī)范性文件制定本管理辦法，主要針對物業(yè)項目的一些特殊性和專業(yè)性，是公司現(xiàn)行管理制度的外延和補充。本辦法條文中如發(fā)生和公司新頒布的制度等規(guī)范性文件相沖突時，本辦法將做出修改直至遵從公司規(guī)范，并隨著物業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展逐步增刪、修訂和完善。 物業(yè)項目管理辦公室 x 二00九年五月目錄一、物業(yè)項目組織架構(gòu)示意圖4二、崗位職責(zé)5（一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé)5（二）招商專員崗位職責(zé)6（三）物業(yè)專員崗位職責(zé)7（四）車場專員崗位職責(zé)8（五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé)8（六） 車管員崗位職責(zé)10三、物業(yè)項目管理制度、流程11（一）考勤管理制度11（二）物業(yè)項目薪酬管理制度12（三）物業(yè)項目考核制度14（四）首問責(zé)任制16（五）物業(yè)安全管理制度17（六）停車場管理制度18（七）物業(yè)值班制度20（八） 交接班制度及流程211、車輛管理員交接班制度212、物業(yè)交接班制度213、交接班流程22（九）巡查制度23（十）房屋接管管理23接收物業(yè)管理辦法23設(shè)備機房接管驗收28（十一）二次裝修管理制度及流程30二次裝修管理制度30裝修管理流程32（十二）租賃管理辦法及流程33租賃管理辦法33租賃移交管理辦法33流程34四、安全應(yīng)急預(yù)案34（一）消防安全應(yīng)急預(yù)案34火災(zāi)報警34物業(yè)工作人員的任務(wù)：35常見治安應(yīng)急處理辦法35（二）治安應(yīng)急預(yù)案36（三）水災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案36（四）疏散應(yīng)急預(yù)案37一、物業(yè)項目組織架構(gòu)示意圖物業(yè)主管（主辦）招商專員員車管專員物業(yè)內(nèi)勤物業(yè)專員江南明珠裕佳花園四海花園車管員車管員車管員組織架構(gòu)說明：按目前公司組織架構(gòu)，物業(yè)項目辦公室隸屬公司人力資源部管轄，人事行政管理權(quán)、財務(wù)管理權(quán)均歸公司人力資源部、財務(wù)部直管，物業(yè)主管（主辦）履行物業(yè)日常工作管理權(quán)，并保證公司物業(yè)項目的正常動作及發(fā)展。物業(yè)項目設(shè)辦公室主管（主辦）1人，下設(shè)招商專員、物業(yè)專員、車管專員、物業(yè)內(nèi)勤各1人、車庫管理員工若干人。車管專員和招商專員可根據(jù)以后業(yè)務(wù)發(fā)展而設(shè)崗。 二、崗位職責(zé)（一）物業(yè)主管（主辦）工作職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，并監(jiān)督實施。2、根據(jù)上級部門下達的年度經(jīng)營計劃，編制年度、物業(yè)出租、招商計劃書，并具體落實執(zhí)行。3、負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的購入及出租出售，辦理相關(guān)手續(xù)及房屋交接管理。4、主要負(fù)責(zé)公司產(chǎn)權(quán)性物業(yè)的經(jīng)營性管理工作，具體履行本公司物業(yè)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利和義務(wù)，最大限度發(fā)揮物業(yè)價值，為公司增創(chuàng)效益。5、協(xié)助部門經(jīng)理創(chuàng)立并完善內(nèi)部管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)及流程等。6、負(fù)責(zé)與各物業(yè)管理公司和相關(guān)單位建立良好的溝通渠道，為物業(yè)的正常有序開展創(chuàng)造良好的外部條件。7、負(fù)責(zé)所有物業(yè)項目的日常管理。包括：建立安全保障體系，協(xié)助物業(yè)安全的檢查、相關(guān)工作的組織實施；初審與所在物業(yè)管理公司簽訂的管理協(xié)議；車場經(jīng)營管理工作，物業(yè)招商管理工作并跟蹤、督導(dǎo)招商工作的進展及法律咨詢、合同的談判、簽訂。8、對本公司投資的物業(yè)附屬設(shè)備設(shè)施進行日常監(jiān)管，按照上級批準(zhǔn)的運行保養(yǎng)計劃落實責(zé)任。9、對重要公文的處理、傳達、督辦和實施，保持政令暢通。10、負(fù)責(zé)物業(yè)項目辦公室的具體行政、人事管理。如：規(guī)范日常辦公管理；規(guī)范員工行為管理；員工思想教育；員工職業(yè)技能培訓(xùn)和指導(dǎo)；員工績效考核等。11、完成總經(jīng)理和上級部門臨時交辦的其它工作。（二）招商專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。2、協(xié)助物業(yè)主管（主辦）負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)的招商工作。3、按照公司下達的招商任務(wù)編寫年度、月度招商計劃書并負(fù)責(zé)具體實施。4、協(xié)助收集、整理、歸納市場行情、價格，以及新項目、競爭對手、客源等信息資料，提出分析報告，為部門業(yè)務(wù)人員、領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考。 5、定期向物業(yè)主管（主辦）匯報工作情況和客戶跟蹤情況，定期進行工作總結(jié)，提高工作計劃性和有效性。6、負(fù)責(zé)招商的前期談判和招商書的起草、簽訂，并負(fù)責(zé)出租的后期管理及出租費用的按期收取。7、建立客戶數(shù)據(jù)庫，負(fù)責(zé)公司租賃合同及其他招商文件資料的管理、歸類、整理、建檔和保管工作。8、負(fù)責(zé)各類經(jīng)營指標(biāo)的月度、季度、年度統(tǒng)計報表和報告的制作、編寫，并隨時答復(fù)領(lǐng)導(dǎo)對銷售動態(tài)情況的質(zhì)詢。9、負(fù)責(zé)監(jiān)查客戶的意見或信息的記錄及回訪工作。10、具備較強的組織協(xié)調(diào)及溝通交際能力，勤奮敬業(yè)。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。（三）物業(yè)專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。2、接受物業(yè)項目主管（主辦）的直接管理，對其工作負(fù)責(zé)。3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的組織實施，收集物業(yè)各類數(shù)據(jù)，為編制物業(yè)管理、租賃收支等計劃提供科學(xué)依據(jù)，具體執(zhí)行物業(yè)管理計劃的編制工作。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通，并建立良好的合作關(guān)系。5、按時記錄并核對水電起止度、水電費的支出及收取，負(fù)責(zé)物業(yè)租賃費的催收。6、負(fù)責(zé)物業(yè)購入及出租出售的具體事務(wù)，嚴(yán)格按照房屋交接管理制度執(zhí)行房屋購入及出租出售相關(guān)交接手續(xù)的辦理。7、負(fù)責(zé)落實租賃產(chǎn)生的工程或維修事務(wù)初步方案，并監(jiān)督實施。8、每天不定期巡查物業(yè)的消防、安全、清潔及車庫智能系統(tǒng)的檢查，做好巡查記錄。9.處理前期物業(yè)項目的突發(fā)事件并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。10負(fù)責(zé)下屬員的工作培訓(xùn)及督導(dǎo)。6.完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作。（四）車場專員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。2、接受物業(yè)項目主管（主辦）的直接管理，對其工作負(fù)責(zé)。3、負(fù)責(zé)車場管理工作的組織實施，按時提交年度、月度工作計劃及總結(jié)。4、負(fù)責(zé)與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)，維護車庫經(jīng)營正常運作。5、負(fù)責(zé)車場相關(guān)資料、圖紙的收集及保管。6、負(fù)責(zé)車場突發(fā)事件的前期處理并及時上報領(lǐng)導(dǎo)。7、負(fù)責(zé)車場智能系統(tǒng)操作的指導(dǎo)、監(jiān)查管理并簡易維護，保證系統(tǒng)的正常運行。8、嚴(yán)格按照車庫管理制度每天不定期巡查各車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車庫及車輛的安全，做好巡查記錄。9、負(fù)責(zé)對車管員工作技能的培訓(xùn)及督導(dǎo)。10、負(fù)責(zé)車管員的招聘錄用及儲備工作。11、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作。（五）物業(yè)內(nèi)勤崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。2、接受物業(yè)項目主管（主辦）的直接管理，對其工作負(fù)責(zé)；涉及物業(yè)租金的收取及費用支出管理、物業(yè)維修維護費用的結(jié)算、辦公室日常費用管理等工作直接對財務(wù)負(fù)責(zé)，但要接受物業(yè)項目主管（主辦）的監(jiān)督檢查，以保證資金的安全及項目的正常運轉(zhuǎn)。3、按時提交年度、月度工作計劃總結(jié)。4、負(fù)責(zé)物業(yè)租金的催收，保證資金及時到位。5、按照財務(wù)實施細(xì)則，嚴(yán)格執(zhí)行收、付款手續(xù)，及時登記每一筆收、付款金額，建立收、付款日記帳和銀行票據(jù)登記臺帳，正確辦理票據(jù)結(jié)算和現(xiàn)金收付，按規(guī)定制作各類報表，并按時向總公司及相關(guān)人員填報各類賬務(wù)報表。6、負(fù)責(zé)印章管理和票據(jù)保管，建立發(fā)票領(lǐng)用登記臺帳，定期核對清理發(fā)票。7、負(fù)責(zé)物業(yè)項目備用金保管及明細(xì)帳目，嚴(yán)格按照公司財務(wù)制度及時報銷。8、負(fù)責(zé)員工工資及福利費等的發(fā)放。 9、負(fù)責(zé)車庫智能系統(tǒng)月停續(xù)期工作。10、協(xié)助物業(yè)巡查工作，并做好巡查記錄。11、負(fù)責(zé)辦公用品的領(lǐng)用、登記、發(fā)放及保管。12、負(fù)責(zé)辦公室接待、接轉(zhuǎn)電話，傳真收發(fā)與電話登記等日常辦公事務(wù)。13、文件、會議資料的打印、復(fù)印、整理及歸檔。14、負(fù)責(zé)物業(yè)項目所有資料、公司發(fā)文、收文等的整理、歸檔，建立借閱制度，保證檔案資料的安全、完整，嚴(yán)格遵守公司的保密制度。15、完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其它工作。（六） 車管員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。2、實行24小時輪流值班，服從統(tǒng)一安排調(diào)度，嚴(yán)格遵守交接班制度，認(rèn)真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責(zé)任明確。3、負(fù)責(zé)對停車場(庫)的汽車、摩托車管理及車庫(場)內(nèi)及值班室的清潔工作。4、負(fù)責(zé)指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車，維持停車秩序，認(rèn)真填寫車輛出入登記表，做好每一次抬桿記錄，不得遺漏。5、按規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)收費，開具發(fā)票，及時繳納營業(yè)款。6、負(fù)責(zé)對停車場的消防、安全、清潔進行巡查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時記錄并立即報車管專員或物業(yè)項目主管（主辦）。7、隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發(fā)現(xiàn)漏油、漏水，未關(guān)車窗、車門，未關(guān)車燈，應(yīng)即時通知車主(司機)，做好記錄，并及時報告車場專員。8、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。9、發(fā)現(xiàn)進場車輛有損壞時應(yīng)向車主(司機)指出，并作好記錄，使責(zé)任分明。10、2.5以上的貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車、車場規(guī)定不得入內(nèi)的車輛以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車庫。11、禁止車主在停車庫進行試乘試駕的行為，及時制止其它有可能引發(fā)安全隱患及不正當(dāng)行為。12、嚴(yán)守崗位，不得撤離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。三、物業(yè)項目管理制度、流程（一）考勤管理制度物業(yè)項目辦公室全體員工的考勤管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司行政制度員工考勤與休假制度相關(guān)規(guī)定。針對物業(yè)項目的特殊性，增加以下幾點內(nèi)容。1、物業(yè)辦公室增加夜間巡查考勤：每周至少有一次不定期不定時的夜間巡查，巡查內(nèi)容：所有物業(yè)的安全、消防、清潔以及車管員相關(guān)工作記錄的檢查、核對等，做好巡查記錄以備查。物業(yè)項目主管（主辦）通過巡查記錄和車庫監(jiān)控進行夜間巡查工作檢查。2、外出巡查或處理事情時需告知物業(yè)管（主辦），并要有巡查及處理事情的相關(guān)記錄及結(jié)果。3、車管員交接班時間為8：30，必需提前30分鐘到崗，做好交接班手續(xù)，進行物品清點，對車庫安全、停放車輛情況進行檢查確認(rèn)，在交接記錄本上簽名確認(rèn)。完成清潔工作。物業(yè)辦公室負(fù)責(zé)人每天對交接情況進行檢查核實。4 、車管員要服從安排，嚴(yán)禁私自換班，一經(jīng)查實按公司相關(guān)規(guī)定扣罰。5、車管員如需辭職者，需提前半月提出申請。臨時離職者當(dāng)月獎金及福利費不予計發(fā)。6、車管員因事請假半小時-1小時內(nèi)，可向車管專員請假，超出1小時須向物業(yè)項目主管（主辦）申請，獲得同意方可請假。扣款按照公司員工考勤制度執(zhí)行。7、外出吃飯時間控制在1小時以內(nèi)，超出10-30分鐘按遲到處理，超出30分鐘以上按無故曠工處理。（二）物業(yè)項目薪酬管理制度物業(yè)項目辦公室全體員工的考勤管理，嚴(yán)格執(zhí)行公司行政制度員工薪酬管理制度相關(guān)規(guī)定。但因物業(yè)項目存在招商和銷售，針對物業(yè)項目的特殊性，增加以下薪酬管理制度。1、為激勵物業(yè)員工工作積極性，員工工資除按照公司的薪酬制度執(zhí)行外，可將招商及銷售的業(yè)績按比例提成，在公司規(guī)定的薪酬上，按營業(yè)額的3%提成。2、物業(yè)安全工作是重中之重，公司設(shè)立安全獎，全年無重大安全事故，隱患查處率為100%，物業(yè)所有員工即可獲得200元安全獎。如果出現(xiàn)安全責(zé)任事故，則按照績效考核辦法扣罰。3、由于車管員職位較特殊，故薪酬制度單列車員管薪酬由四部分組成：基本工資工齡工資績效獎金福利費基本工資：755元/月工齡工資：按進入公司滿一年后始計，第二年開始每滿一年每月給予工齡工資20元。工齡工資以五年封頂，即入司工作滿五年后不再遞增計算工齡工資。績效獎金：獎金按如下標(biāo)準(zhǔn)計提以本車庫當(dāng)月收到的臨停車收入為基數(shù)，其該收入在一萬元以內(nèi)（含）則提取其中10%作為獎金，若該收入在一萬元以上則按超出部分再計提5%作為獎金，原則上由該車庫所有車管員平均分配。（本條規(guī)定目前僅適用于江南明停車庫）。為車庫新增月票停放客戶的，則每新增1個客戶按10元/人的標(biāo)準(zhǔn)獎勵給當(dāng)值經(jīng)辦車管員。公司將根據(jù)各車庫的運營情況保留每季度調(diào)整獎金計提比例的權(quán)利。獎金的發(fā)放管理每月5日前，物業(yè)項目辦公室將各車庫上月的臨停收入報總公司財務(wù)部核算，總公司行政辦公室于8日前按上述獎金計提標(biāo)準(zhǔn)算出當(dāng)月應(yīng)發(fā)獎金金額，并報總經(jīng)理批簽后，由行政辦公室將此獎金平均分配至該車庫所有車管人員，在車管員工資中統(tǒng)一發(fā)放。每月5日前，物業(yè)辦公室將各車庫上月新增月票客戶的數(shù)據(jù)報總公司行政辦公室，由行政辦公室核算后，直接將該獎金計入經(jīng)辦車管員的工資中予以發(fā)放。福利費：國家法定節(jié)假日：元旦、五一、端午、中秋及國慶，過節(jié)費50元/人；春節(jié)節(jié)日禮品50元/人（不發(fā)現(xiàn)金）。（考慮到各節(jié)日多在月初，為防止車管員未事先申請而臨時離職的原因，故以現(xiàn)金發(fā)放的過節(jié)費均納入車管員工資中，延遲一月發(fā)放。）關(guān)于節(jié)日加班費：車管員在國這法定節(jié)假日當(dāng)班的按50元/天的標(biāo)準(zhǔn)給予節(jié)日加班費。車管員未提前半月度提出辭職者，取消當(dāng)月應(yīng)享受的任何獎金及福利資格。（三）物業(yè)項目考核制度嚴(yán)格遵照公司人力資源部績效考核辦法及行政執(zhí)行考核，針對物業(yè)的特殊性，增加以下考核內(nèi)容。1、安全質(zhì)量考核：公司物業(yè)發(fā)生安全質(zhì)量事故，要在第一時間進行上報、處理，如因責(zé)任人工作懈怠、巡查不到位或其它主觀原因發(fā)生的安全質(zhì)量事故，視其事故大小給予警告、記過、記大過等行政處分；如造成的影響和損失較大，除行政處分、績效扣罰等，對于所造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。2、物業(yè)工作人員未按規(guī)定巡查，或未巡查而謊報已巡查并填寫不真實的巡查記錄，一經(jīng)查實扣罰當(dāng)月50元績效工資。3、因車管員薪酬為單列，故對車管員的考核按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。違者扣罰50元/次，三次以上勸其退職。車輛進出車庫不按規(guī)定登記或漏登、補登，扣罰當(dāng)事人5元/次，如故意者，一經(jīng)查實則按貪污處理，按未登記數(shù)額的3倍扣罰，金額較大或后果嚴(yán)重者，將報公安機關(guān)處理。車輛進出車場，國車管員未按規(guī)定進行刷卡程序操作抬桿，而擅自抬桿放行無正當(dāng)理由扣罰5元/次；凡電腦顯示有人工抬桿記錄，而車管員未做記錄者，扣罰5元/次。無故遲到、早退、曠工按公司員工考勤管理制度扣罰。不得私自使用車庫智能系統(tǒng)配備的電腦做與工作無關(guān)的事，違者扣罰50元/次；如因違規(guī)操作或故意損毀電腦及車庫智能系統(tǒng)設(shè)施，按其市價雙倍賠償設(shè)備設(shè)施及由此造成的其它經(jīng)濟損失，并予除名。未經(jīng)物業(yè)辦公室主管（主辦）同意，私下?lián)Q班，雙方各扣罰50元/次，正常當(dāng)班者當(dāng)天工資扣除。車庫內(nèi)嚴(yán)禁使用公司明令禁止的使用的物品：如瓦絲爐、電熱風(fēng)扇及易燃易爆物品，違者扣罰當(dāng)班人員300元/次。凡遺失IC卡一張，按工本費30元/張賠償。損壞公司財物，照價賠償。上班時間無故脫崗、離崗，半小時內(nèi)50元/次，超出半小時按曠工處理（外出吃飯除外）。上班時間睡覺、做私事、閑聊、聽廣播等，違反一次扣罰10元/次。保持車庫清潔，違者扣罰5元/次。上班時間注意儀容儀表，不得穿背心、短褲、拖鞋，禮貌待人，如有違反，扣罰10元/次。對工作中出現(xiàn)的問題應(yīng)及時溝通，如實反映，企圖欺上瞞下者，經(jīng)查實一律除名。（四）首問責(zé)任制首問責(zé)任制：指首問責(zé)任人必須盡自己所能為客戶提供最佳和滿意的服務(wù)，直至問題最終解決或給予明確答復(fù)的責(zé)任制度。首問責(zé)任人：指當(dāng)客戶到訪或致電辦公室要求提供服務(wù)(咨詢、申訴等)時所接觸到公司的第一位員工。1、首問責(zé)任人負(fù)責(zé)客戶來電、來訪的接待、記錄、答復(fù)。2、屬首問責(zé)任人職責(zé)范圍且能夠準(zhǔn)確答復(fù)的應(yīng)及時予以答復(fù)、處理。3、非首問責(zé)任人職責(zé)范圍或不能準(zhǔn)確答復(fù)的在第一時間報相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄，首問責(zé)任人不得以此為由予以搪塞、推諉、或敷衍了事。4、在完成上報義務(wù)后須對處理情況進行跟蹤，并告知客戶預(yù)計解決的時間。5、首問責(zé)任人在接待或受理有關(guān)問題時，要認(rèn)真聽取反映；按照有關(guān)規(guī)定和程序及時拿出處理意見，限期反饋；該轉(zhuǎn)交的立即辦理相關(guān)手續(xù)轉(zhuǎn)交給下一位接待者，問題轉(zhuǎn)到哪里，責(zé)任就到哪里。5、員工不僅要精通本職業(yè)務(wù)，而且要了解本部門業(yè)務(wù)辦理程序，以便能夠更好地履行首問責(zé)任。（五）物業(yè)安全管理制度1、建立消防安全巡查制度，物業(yè)主管（主辦）、物業(yè)專員、車管專員每天不定期不定時對所有物業(yè)進行巡查并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并報物業(yè)主管（主辦）處理結(jié)果。2、嚴(yán)禁在辦公場地及車庫內(nèi)使用瓦絲爐、電熱風(fēng)扇等，易燃易爆等危險品嚴(yán)禁帶入車庫及辦公場地。3、車庫及辦公場地屬禁煙場所。 4、工作人員應(yīng)及時清理區(qū)域內(nèi)易燃物品，以免造成火災(zāi)隱患。 5、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得違規(guī)使用加長電線，嚴(yán)禁用電不使用安全保險裝置或擅自增加小負(fù)荷電器。 6、對所轄工作區(qū)域內(nèi)的消防消防設(shè)施、器材工經(jīng)常巡查，不得擅自挪用消防設(shè)施、器材的位置或改為它用，如發(fā)現(xiàn)有過期的或無法使用的應(yīng)及時報物業(yè)辦公室予以更換。7、保證車庫道口及車道的暢通、清潔，嚴(yán)禁遮擋安全指示標(biāo)志。 8、嚴(yán)格遵守公司職場安全相關(guān)規(guī)定，車庫必須嚴(yán)格按照安全管理和操作規(guī)程進行，保證車庫的安全運行。9、車管員對進出車輛特別是進入車輛進行安全檢查，如有損傷及其它問題及時提醒車主，做好記錄。10、禁止在車庫內(nèi)進行試乘試駕，隨時巡查車輛停放情況，保證車輛安全。如發(fā)現(xiàn)車輛有漏水、漏油、車門及窗未關(guān)等現(xiàn)象應(yīng)做好記錄，并及時通知車主到場處理。11、一般安全事件，及時處理，做好記錄報辦公室友備案。如發(fā)生火災(zāi)、刑事案件或其它重大安全事故，需立即通知物業(yè)負(fù)責(zé)人，啟動安全預(yù)案。（六）停車場管理制度1.車場管理員必須熟悉停車場的車位分布情況，通過檢查車輛停車證，查驗車輛是否按指定車位停放。（車證號應(yīng)與車位號相符）并按時填寫車輛停放記錄表。2.車場管理員指揮車輛正確分區(qū)停放整齊，車輛應(yīng)在車位正中停放，不得壓車位線，不得隨意停放。要提醒司機關(guān)好車窗，鎖好車門。3.車場管理員認(rèn)真檢查區(qū)域內(nèi)是否有影響停車安全的因素存在，檢查車場設(shè)施、燈光、地面有無異物（如釘子、金屬片等）及衛(wèi)生情況，保證車輛的停放安全。4.車場管理員密切注意是否有閑雜人員進入停車場區(qū)域。5.車場管理員檢查停車場內(nèi)消防設(shè)施是否完好、有效，車場變配電等設(shè)備、施工現(xiàn)場等處要有明顯警示標(biāo)識，有防護措施，如有損壞，要及時上報。6.車場管理員必須24小時有人值班,不得空崗。7.車場管理員熟悉車場管理系統(tǒng)一般性故障的處理程序，停車場管理系統(tǒng)發(fā)生故障時,立即通知工程部人員到場維修.平時主機顯示器保持在實時監(jiān)控界面。8.車場管理員要如實詳盡地記錄當(dāng)天發(fā)生的事件，發(fā)現(xiàn)問題及時向上級報告。9.車場管理員工作時應(yīng)著裝整潔，舉止文明、禮貌待人、服務(wù)熱情周到、努力化解工作中的各種矛盾，對外避免發(fā)生沖突。10.發(fā)生任何車輛事故時，及時上報看管好事故現(xiàn)場，疏導(dǎo)其它車輛繞行，確保道路通暢。11.接到火警報警信號時，值班員要按照制定的火警處置預(yù)案的程序報警，并通知有關(guān)人員到火警地點撲救。12.停車場內(nèi)停放的車輛發(fā)生丟失，由車主報公安部門處理，管理處將配合公安部門為破案提供線索，不負(fù)責(zé)賠償。（七）物業(yè)值班制度1.堅守工作崗位，不得擅離職守，不做與值班無關(guān)的事項。2.熟悉業(yè)務(wù)，認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)知識，提高業(yè)務(wù)水平，文明值班。妥善地做好職責(zé)范圍內(nèi)的一切事務(wù)。3.對于重大、緊急和超出范圍內(nèi)的事項，應(yīng)及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報和請示。4.加強安全責(zé)任，保守機密，不得向無關(guān)人員泄露有關(guān)公司內(nèi)部的情況。5.保持室內(nèi)清潔，禁止在工作時間大聲喧嘩。無關(guān)人員不得隨意進入值班室。6.非值班人員禁止在值班室留宿。7.愛護公物，杜絕浪費，互相尊重，禮貌待人。8.因有特殊情況需換班和代班時，必須經(jīng)主管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，否則責(zé)任自負(fù)。9.按規(guī)定時間交接班，不得遲到、早退，并在交接班前按要求認(rèn)真填寫值班記錄。（八） 交接班制度及流程1、車輛管理員交接班制度（1）按時交接班，接班人員應(yīng)提前30分鐘到達崗位，在接班人員未到達前，當(dāng)班人員不能離崗。（2）接班時，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項。（3）向下一班移交值班記錄和車輛出入登記表。（4）交接班時應(yīng)將上一班移交的值班物品及其他設(shè)備清點清楚，并在值班記錄上簽名。2、物業(yè)交接班制度(在物業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大時可建立物業(yè)的值班制度)（1）交班者應(yīng)在交班前15分鐘做好準(zhǔn)備工作，工作人員提前10分鐘到崗接班，服裝整潔，身體狀況良好；（2）上一班次值班人員對接班人員陳述上班次運轉(zhuǎn)情況，重要注意事項，提前在記錄本上填寫本班運行狀況及特別事項并按要求填寫各種運行記錄表；（3）接班人員檢查對鑰匙及其它工具是否齊全；（4）交接班人員雙方應(yīng)共同確認(rèn)管轄區(qū)域運行狀況和方式是否良好；（5）保持辦公地面、桌椅、儲物柜架是否清潔，物品是否碼放整齊；（6）接班人員未準(zhǔn)時到崗，交班人員需等接班人員到崗后問清原因，確認(rèn)接班人員能保證正常工作，方可進行交接。如發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他神志不清的表現(xiàn)不能交班，上班時不能吸煙、飲酒；（7）各種運行記錄表格、資料是否存放整齊完好。接班人員應(yīng)認(rèn)真查閱運行記錄、巡檢記錄，詢問相關(guān)情況，交接班后，雙方履行簽字手續(xù)，接班人員如發(fā)現(xiàn)違章和故障或可能造成不良后果的因素，經(jīng)詢問交班人員，交班人員不能給予明確回答，可以拒絕簽字，并立即報告主管領(lǐng)導(dǎo)，由交班人員繼續(xù)處理、接班人員配合，解決問題后，再進行接班；（8）若發(fā)生引起不良后果的事故，應(yīng)由當(dāng)班工作人員在本班填寫統(tǒng)一格式的事故報告后，方能交接。3、交接班流程上班人員交接下傳工作事宜和工作用品接班人員提前15分鐘到崗接班人員接班后進入工作狀態(tài)雙方認(rèn)可簽字確認(rèn)（九）巡查制度（1）物業(yè)項目辦公室主管（主辦）、物業(yè)專員、車管專員及車管員均為巡查人，負(fù)責(zé)對所有物業(yè)及樓道、樓梯、電梯及死角進行定期定時巡視，并將檢查時間、地點、巡視次數(shù)作詳細(xì)記錄，物業(yè)專員、車管專員巡視次數(shù)每天不少于一次。（2）在巡視中要注意發(fā)現(xiàn)不正常的現(xiàn)象，嚴(yán)禁走馬觀花。（3）發(fā)現(xiàn)問題后要及時處理并上報。（4）如遇緊急情況必須及時采取緊急措施。（5）物業(yè)專員、車管專員在巡視時，必須按照即定巡視路線進行巡視。（6）物業(yè)專員、車管專員必須按巡視路線簽到，原則上巡視應(yīng)采取雙人巡視方式。（7）物業(yè)項目辦公室主辦將不定期檢查制度落實情況。（十）房屋接管管理接收物業(yè)管理辦法 物業(yè)項目管理辦公室代表公司接收物業(yè)時，應(yīng)主動向開發(fā)商索要以下文件，不得缺漏：（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（4）實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術(shù)資料；（5）物業(yè)使用、維護、管理所必須的相關(guān)資料。如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等；（6）專項維修資金的使用情況（7）物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（8）其他屬于物業(yè)管理區(qū)域的物品、圖紙和資料；接收物業(yè)時，對照購房合同及交接清單，嚴(yán)格按照以下標(biāo)準(zhǔn)辦理交接手續(xù)： 1、主體結(jié)構(gòu)： 1) 內(nèi)、外墻不得滲水、開裂； 2) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 3、內(nèi)墻面： 1) 抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 2) 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無污水痕跡，無污漬。 5、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。 6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 7、門、窗： 1) 門、窗開啟自如，密封嚴(yán)密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 2) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 3) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； 4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； 5) 電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡； 6) 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固； 7) 高檔裝飾門裝飾完整。 8、樓梯、扶手： 1) 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； 2) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。 11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 12、漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 13、 有線電視已開通，信號良好。 14、 開關(guān)安裝平整、牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 15、 照明安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 16、 水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 17、 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 18、 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢，有足夠壓力。 19、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 20、 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。 21、 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。 22、 暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識。 23、 開關(guān)、插座、照明、空調(diào)機座等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。 24、 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，狀態(tài)正常。 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。 3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。 4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 6、道路： 1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線； 2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； 3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 4）交通標(biāo)識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。 7、室外消防栓： 1）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈； 2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊； 3）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。 10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)識清晰。 11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 12、停車場地面平整，照明充足，交通標(biāo)識清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。 13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。 14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。 19、信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。 設(shè)備機房接管驗收 1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風(fēng)良好。 2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。 3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。 5、消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，具有良好的防雷措施，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。 6、給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，閥門開啟靈活，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象；機房配置完整，符合專業(yè)及運行管理要求，通風(fēng)、采光、防潮良好。 7、智能化系統(tǒng)與移交清單相符使用正常，工作性能良好，操作合理，具有良好的防雷（感應(yīng)雷）措施，機房干燥、通風(fēng)、采光良好，符合專業(yè)及運行管理要求。（三）對接收的物業(yè)，物業(yè)項目辦公室應(yīng)按照檔案管理規(guī)定，完善資料歸檔。（十一）二次裝修管理制度及流程二次裝修管理制度1.施工人員進入項目施工，需出示物業(yè)項目辦公室發(fā)放的有效證件，隨時接受管理人員檢查，如發(fā)現(xiàn)沒有佩帶證件或冒用他人證件，物業(yè)專員有權(quán)對其進行處罰。2. 物業(yè)項目辦公室特為施工人員指定出入通道及運送貨物的通道，施工人員需按指定通道出入，用水及衛(wèi)生間都按管理指定地點。3.施工時應(yīng)在工作范圍內(nèi)工作，不得隨意進入其它區(qū)域，并對該工作范圍周邊地帶物業(yè)設(shè)備設(shè)施進行保護（如大理石地面，柱子及扶手等）凡施工時造成的物業(yè)設(shè)施損壞，物業(yè)項目辦公室視具體情況進行處罰，并在施工結(jié)束前予以修復(fù)，無法修復(fù)的按修復(fù)全部費用賠償。4.裝修單位必須指定一名現(xiàn)場施工負(fù)責(zé)人，如須24小時進行施工也須指定負(fù)責(zé)人在施工現(xiàn)場監(jiān)督負(fù)責(zé)對該裝修單元的一切事宜，并留下聯(lián)系電話號碼。5.進入物業(yè)裝修現(xiàn)場后，使用指定衛(wèi)生間，不得有任何不良行為（如隨地大小便，吐痰，亂仍廢棄物，偷盜等）。6.施工單位不能聘用“三無”人員，如有違反對施工單位進行處罰，并報治安當(dāng)局處理及追究責(zé)任。7.工程垃圾及時清理，不得過夜，工程垃圾清出現(xiàn)場后應(yīng)及時運走或放置指定的垃圾臨時存放處，現(xiàn)場內(nèi)不隨地亂仍垃圾，如發(fā)現(xiàn)視情節(jié)輕重進行處罰。8.施工過程中需進行明火作業(yè)時，由專業(yè)人員操作，派專人現(xiàn)場看護（配滅火器），動火完畢后，檢查現(xiàn)場確認(rèn)無隱患時方可離開，嚴(yán)禁與易燃工種同時操作。9.施工時嚴(yán)禁亂拉臨時電源，用電過程中應(yīng)嚴(yán)格按國家規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。10.施工人員不得攜帶易燃，易爆物品進入施工現(xiàn)場。11. 現(xiàn)場發(fā)生發(fā)生爭吵，打架，抖毆現(xiàn)象，將視情節(jié)輕重對當(dāng)事人進行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的上報公安機關(guān)。12. 對偷盜及故意破壞物業(yè)財產(chǎn)者，視情節(jié)輕重予以罰款，并上報公安部門。13. 當(dāng)日施工結(jié)束后，須將現(xiàn)場及周圍公共區(qū)域清理干凈。14. 施工人員攜帶物品出物業(yè)，須得到物業(yè)項目辦公室的批準(zhǔn)。持出門條，方可帶出。15. 現(xiàn)場正常施工時間要明確。如需加班施工應(yīng)提前向物業(yè)項目辦公室提出申請（包括時間、人數(shù)、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、加班原因）得到批準(zhǔn)后，方可入出。16. 各施工負(fù)責(zé)人須將上述規(guī)定轉(zhuǎn)達至本單位每名施工人員，教育施工人員嚴(yán)格教育，處罰，情節(jié)特別嚴(yán)重者物業(yè)項目辦公室有權(quán)沒收證件，清除出本施工現(xiàn)場。17. 施工人員要服從本物業(yè)項目辦公室管理人員的管理，以及特殊情況下的特殊安排。18. 如違反上述管理規(guī)定，視情節(jié)輕重給予處罰。裝修管理流程1.任何單位需進入本公司物業(yè)區(qū)域從事工程施工，必須首先在物業(yè)項目管理辦公室辦理有關(guān)手續(xù)。2.施工單位在進場前必須與物業(yè)項目管理辦公室簽定協(xié)議，遵守物業(yè)項目管理辦公室相關(guān)規(guī)章制度。3.協(xié)議上應(yīng)清楚填寫工程項目、建設(shè)單位、施工工期、施工地點、動焊動火、施工單位、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話以及要求項目處給與配合事項等。 4.施工人員必須辦理“出入證”，憑證進入施工區(qū)域，施工人員應(yīng)在指定施工區(qū)域施工，不得進入非施工區(qū)域。5.施工單位按規(guī)定繳納安全保證金，待施工完畢經(jīng)驗收合格，物業(yè)區(qū)域設(shè)備設(shè)施無損壞，施工期間無違規(guī)等行為，方予以退還。6.涉及動焊動火的施工操作，施工單位必須辦理“動火證”，物業(yè)項目管理辦公室實施現(xiàn)場監(jiān)督。7.施工單位在物業(yè)項目管理辦公室辦理完相關(guān)手續(xù)后，方可正式進場施工。8.物業(yè)項目管理辦公室按協(xié)議約定對施工現(xiàn)場進行監(jiān)督檢查，以確保各類設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)正常運行。9.物業(yè)項目管理辦公室做好施工相關(guān)配合工作。（十二）租賃管理辦法及流程租賃管理辦法1、凡將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。2、承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。3、物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。4、租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，本公司一方應(yīng)堅持租賃議定租金和其他租賃條款。5、公司物業(yè)租賃必須簽訂租賃合同，否則追究經(jīng)辦人的經(jīng)濟責(zé)任和行政責(zé)任；6、物業(yè)租賃合同應(yīng)當(dāng)具備條款（此處略）；租賃移交管理辦法租賃的移交工作，主要由物業(yè)項目辦公室主辦、物業(yè)專員、物業(yè)內(nèi)勤共同協(xié)調(diào)、監(jiān)督完成。1.按照租賃合同編制移交清單，移交清單盡可能簡化；2.移交文件包含主要文件（復(fù)印件）：建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)使用、維護、管理所必須的相關(guān)資料。如物業(yè)規(guī)劃、建設(shè)的有關(guān)資料等；物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；3.承租方認(rèn)可物業(yè)現(xiàn)狀的簽收，必須現(xiàn)場履行簽收手續(xù)，退租時，要求恢復(fù)原貌的文件，必須簽字確認(rèn)。4.對于不能更改的物業(yè)部位，要求承租方在裝修協(xié)議上明確，并承擔(dān)由此引發(fā)的全部責(zé)任。流程一、租賃手續(xù)辦理流