房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研.ppt

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,感知市場(chǎng)，了解消費(fèi)者需求的主要手段 應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，了解市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)及競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述,一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研作用,有助于企業(yè)進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策，提高競(jìng)爭(zhēng)力(發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、產(chǎn) 品創(chuàng)新） 有助于政府制定正確的宏觀政策,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研作用,二 、房地產(chǎn)不同階段的調(diào)研（側(cè)重點(diǎn)） 廣泛性、針對(duì)性、專業(yè)性、階段性 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段的市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目交通狀況調(diào)查 項(xiàng)目周邊景觀調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查 相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣階段的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售信息調(diào)查 客戶需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述,房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段的市場(chǎng)調(diào)查： 市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) 成交客戶問(wèn)卷調(diào)查 銷售難點(diǎn)調(diào)查 房地產(chǎn)售后階段的市場(chǎng)調(diào)查,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的程序 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)備階段 確定研究目標(biāo) 制定調(diào)查計(jì)劃：確定研究目標(biāo)和調(diào)查內(nèi)容、決定收集資料的方法、 制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、制定項(xiàng)目預(yù)算 設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷：調(diào)查表結(jié)構(gòu) P59 調(diào)查表的設(shè)計(jì)要求 P60 設(shè)計(jì)調(diào)查表時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 P61-64,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料的收集階段 資料類型的選擇：一手資料（概念、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)）- 微觀環(huán)境 二手資料（概念、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)）- 宏觀與微觀環(huán)境 調(diào)研方法的選擇：訪問(wèn)法（概念、具體形式、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)） P56 觀察法（概念、具體形式、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)） 實(shí)驗(yàn)法（概念、優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)） 調(diào)研對(duì)象的選擇,第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的整理分析資料階段 1、資料整理 2、統(tǒng)計(jì)分析 3、編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告: 結(jié)構(gòu) 前文、正文、附錄 要求 客觀真實(shí)、準(zhǔn)確 簡(jiǎn)明扼要、重點(diǎn)突出 結(jié)論和建議表達(dá)清晰 繪制必要的表格與統(tǒng)計(jì)圖，方便閱讀與表達(dá),第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研概述,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)者調(diào)研 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者與供給調(diào)研（產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、渠道）,宏觀環(huán)境：政治法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 微觀環(huán)境：項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)條件,一、房地產(chǎn)調(diào)研的一般內(nèi)容,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 宏觀層面 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程、家庭 收入與支出的結(jié)構(gòu)等 政策環(huán)境：國(guó)家財(cái)政政策、貨幣與信貸政策、土地政策、住房政策、稅 收政策、戶籍政策等 人口環(huán)境：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)等特征,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 城市層面 城市發(fā)展規(guī)劃：選址考慮的重點(diǎn)，影響物業(yè)的增值性與潛力 城市房地產(chǎn)企業(yè)的整體情況：數(shù)量、資質(zhì)與實(shí)力 城市房地產(chǎn)供需狀況：人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)等特征,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 微觀層面 項(xiàng)目用地及開(kāi)發(fā)條件 項(xiàng)目周邊公共配套 項(xiàng)目周邊交通情況,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)者購(gòu)買力水平：家庭收入 消費(fèi)者購(gòu)買偏好：類別、面積、戶型、位置、環(huán)境、價(jià)格等偏好 消費(fèi)者特性：年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)與生命周期P98 、職業(yè)等特征,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特性 市場(chǎng)需求的廣泛性 市場(chǎng)需求的多樣性 市場(chǎng)需求的永續(xù)性 市場(chǎng)需求的融資性 房地產(chǎn)消費(fèi)的長(zhǎng)期性 市場(chǎng)需求富有彈性,房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)建筑特征：區(qū)位、產(chǎn)品特征等 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格特征 ：均價(jià)與單價(jià)、付款方式 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)廣告投放 ：廣告訴求、廣告投入與媒體選擇 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)銷售情況 ：銷售率、銷售進(jìn)度 、客戶群體 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商 ：專業(yè)化程度 、品牌、質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)模式,第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給特性 市場(chǎng)供給缺欠彈性 市場(chǎng)