精裝修管理流程及實(shí)施細(xì)則.doc

、 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程 版本：A 編制：編制： 日期：日期： 審核：審核： 日期：日期： 審批：審批： 日期：日期： 主導(dǎo)部門：主導(dǎo)部門： 發(fā)布日期：發(fā)布日期：20122012年年 月月 日日 實(shí)施日期：實(shí)施日期：20122012年年 月月 日日 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 2 目錄目錄 一、前言.3 二.精裝修項(xiàng)目管理架構(gòu)及管理人員主要職責(zé)4 （一）管理團(tuán)隊(duì)的建立.5 （二）管理成員的職責(zé).5 三、精裝修項(xiàng)目管理流程.8 四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則.9 (一) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則9 精裝修項(xiàng)目定位 .9 參與戶型設(shè)計(jì) .9 精裝修方案設(shè)計(jì) 10 水電定位圖 11 材料/部品清單 .11 成本估算 12 樣板房施工圖設(shè)計(jì) 13 土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定 .13 樣板房施工單位選擇 14 材料/部品招標(biāo) .14 樣板房施工 15 材料/部品定樣、簽訂合同 .16 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定 16 批量精裝修房施工圖繪制 17 主體施工圖設(shè)計(jì)變更 18 (二) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段實(shí)施細(xì)則.18 批量精裝修施工招標(biāo) 18 精裝修/土建施工交接 .19 土建整改 20 精裝修施工 21 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 3 材料/部品供貨 .23 精裝修現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評 24 業(yè)主開放日 26 精裝修初步驗(yàn)收 27 精裝修初步整改 28 精裝修竣工驗(yàn)收 29 (三) 精裝修項(xiàng)目后期維修階段實(shí)施細(xì)則.29 移交物業(yè)/精保潔 .29 業(yè)主驗(yàn)房 30 填寫整改通知書/問題分類 .31 整改驗(yàn)收 32 交房： 33 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 4 一、前言一、前言 為加強(qiáng)精裝修管理，全面提高裝修工程質(zhì)量，有效地進(jìn)行成本控制，規(guī)范精裝修管理 流程，減少返修率，提高公司開發(fā)的產(chǎn)品的競爭力，整理并編寫了精裝修項(xiàng)目的管理流程 及實(shí)施細(xì)則。 本流程及實(shí)施細(xì)則的內(nèi)容包括從精裝修的項(xiàng)目定位到交房的跟精裝修有關(guān)管理過程， 與主體工程、配套工程等管理流程平行操作，對交房后的維修等另見相關(guān)流程。 本流程及實(shí)施細(xì)則按九洲地產(chǎn)開發(fā)管理流程及管控要求編寫，可與已頒發(fā)的九洲集團(tuán) 組織管理手冊和授權(quán)手冊等配套使用。 本流程及實(shí)施細(xì)則由集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)管中心會同新世界、金東方等項(xiàng)目公司，結(jié)合以往的 樣板房實(shí)施過程和操作的經(jīng)驗(yàn)，并參考了其他標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，對公司已有的制 度、管理流程及實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了匯總、梳理、補(bǔ)充和完善，特別針對一些地產(chǎn)企業(yè)交房后 出現(xiàn)的問題進(jìn)行了流程整理及提出實(shí)施方法，供江蘇九洲投資集團(tuán)范圍內(nèi)各項(xiàng)目公司管理 人員和精裝修管理人員參考使用。 二二. .精裝修項(xiàng)目管理架構(gòu)及管理人員主要職責(zé)精裝修項(xiàng)目管理架構(gòu)及管理人員主要職責(zé) 地產(chǎn)經(jīng)營管理中心 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)： 謝琦 精裝修經(jīng)理： 楊凡 精裝修經(jīng)理助理： 陸曉丹 采購管理部產(chǎn)品開發(fā)部 丁學(xué)誠、陳顥 陳澤鋒、莊仲行 成本管理部 李琪忠 工程部采購小組項(xiàng)目公司工程部 裝修工程師：賈樂 項(xiàng)目公司成本部 項(xiàng)目公司 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 5 （一）管理團(tuán)隊(duì)的建立（一）管理團(tuán)隊(duì)的建立 針對本項(xiàng)目精裝修的工程特點(diǎn)，為了將本項(xiàng)目做成公司的精品樓盤，順利達(dá)到我們的管 理目標(biāo)，需要組建一個專門的管理團(tuán)隊(duì)來管理從項(xiàng)目定位開始、至設(shè)計(jì)、采購、成本和工程 及材料招標(biāo)，至交房入伙后駐場維修結(jié)束的裝修全過程，這個團(tuán)隊(duì)的組織架構(gòu)如下（6-8 人 精裝團(tuán)隊(duì)，除精裝修經(jīng)理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經(jīng)驗(yàn)的工程師和兩名 一般工程師）： 項(xiàng)目總負(fù)責(zé) 精裝修經(jīng)理 精裝修經(jīng)理助理 項(xiàng)目公司 營銷策劃部 產(chǎn)品開發(fā)部 成本管理部 采購管理部 精裝修設(shè)計(jì)師 精裝修采購主管 精裝修工程師 精裝修成本主管 售后服務(wù)工程師 協(xié)作支援、管理支持技術(shù)、管理支持 （二）管理成員的職責(zé)（二）管理成員的職責(zé) 1 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)：項(xiàng)目總負(fù)責(zé)： 1） 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)是精裝修項(xiàng)目的經(jīng)營管理中心，全面負(fù)責(zé)精裝修項(xiàng)目的經(jīng)營決策； 2） 建立、建全項(xiàng)目管理的組織系統(tǒng)，使組織系統(tǒng)合理化、精簡化、效率化，協(xié)調(diào)部門 之間、部門與項(xiàng)目公司之間的聯(lián)系，使整個項(xiàng)目管理和運(yùn)作有一個高效率、強(qiáng)執(zhí)行 的系統(tǒng)； 3） 指導(dǎo)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和培養(yǎng)人才，提高整個管理團(tuán)隊(duì)的管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。 2 精裝修經(jīng)理：精裝修經(jīng)理： 4） 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的精裝修策劃、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理，對各單位進(jìn)行總體協(xié)調(diào)，對精裝修 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 6 施工的質(zhì)量、進(jìn)度及安全文明施工進(jìn)行總體把控，對精裝修工程結(jié)果總體負(fù)責(zé)。 5） 監(jiān)督集中招標(biāo)采購的大宗施工設(shè)備材料的質(zhì)量和供應(yīng)工作； 6） 協(xié)調(diào)工程技術(shù)方面合同各方及項(xiàng)目對外各方的工作關(guān)系； 7） 負(fù)責(zé)工程變更和項(xiàng)目造價(jià)控制的管理工作，負(fù)責(zé)配合成本管理和審計(jì)工作； 8） 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目交工驗(yàn)收及項(xiàng)目交工總結(jié)報(bào)告、執(zhí)行總結(jié)報(bào)告的編寫，并簽發(fā)合同段 工程竣工交付手續(xù)。 9） 指導(dǎo)精裝修工程技術(shù)研究，審批精裝修工程管理標(biāo)準(zhǔn)。 3 精裝修經(jīng)理助理：精裝修經(jīng)理助理： 1） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)中的技術(shù)管理工作； 2） 主持設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙會審、技術(shù)交底、設(shè)計(jì)完善和優(yōu)化； 3） 負(fù)責(zé)審查施工組織計(jì)劃，組織對重要工藝進(jìn)行審查和驗(yàn)證； 4） 主持設(shè)計(jì)變更方案的論證； 5） 負(fù)責(zé)新技術(shù)、工藝和材料應(yīng)用； 6） 解決施工中的重大技術(shù)問題； 7） 協(xié)助精裝修經(jīng)理參與重大事項(xiàng)的決策； 8） 建立精裝修、樣板房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收規(guī)范，確保精裝修工程產(chǎn)品質(zhì)量； 9） 負(fù)責(zé)新技術(shù)利用和項(xiàng)目的配套工程科研工作； 10）負(fù)責(zé)項(xiàng)目缺陷責(zé)任期的工程缺陷修復(fù)管理； 11）負(fù)責(zé)完成精裝修經(jīng)理交辦的其他工作。 4 精裝修設(shè)計(jì)師：精裝修設(shè)計(jì)師： 1） 制訂項(xiàng)目的室內(nèi)、裝飾產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)制定精裝修設(shè)計(jì)計(jì)劃，保證設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì) 劃的執(zhí)行； 2） 負(fù)責(zé)日常的設(shè)計(jì)聯(lián)系及協(xié)調(diào)工作，組織精裝修設(shè)計(jì)成果評審，負(fù)責(zé)室內(nèi)、裝飾設(shè)計(jì) 后變更的審查，跟蹤項(xiàng)目精裝修設(shè)計(jì)變更落實(shí)狀況，參與影響成本的重大變更審； 3） 參與精裝修采購的市場調(diào)研、評審、定樣。協(xié)助精裝修采購和材料驗(yàn)收工作，配合 精裝修工程師完成室內(nèi)、裝飾的現(xiàn)場施工工作； 4） 參與室內(nèi)裝飾施工竣工驗(yàn)收。 5 精裝修工程師：精裝修工程師： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 7 1） 負(fù)責(zé)所管標(biāo)段的質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明及協(xié)調(diào)工作，并對精裝修經(jīng)理負(fù)責(zé)結(jié)果； 2） 分管各樓棟（標(biāo)段）的精裝修管理，對分管范圍內(nèi)的單位全面協(xié)調(diào)并對分管范圍內(nèi) 的質(zhì)量、工期及安全文明施工負(fù)責(zé)； 3） 組織制定安全生產(chǎn)制度、安全技術(shù)操作規(guī)程和文明施工的規(guī)定并組織教育培訓(xùn)，對 貫徹執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核、評比； 4） 全面負(fù)責(zé)工程、材料、設(shè)備方面的對口管理。 6 精裝修采購主管：精裝修采購主管： 1） 組織精裝修項(xiàng)目甲供材料招投標(biāo)，協(xié)助供應(yīng)商管理工作； 2） 編制監(jiān)、檢查和匯總分析甲供材料需求計(jì)劃和使用計(jì)劃； 3） 對甲供材料需求、使用計(jì)劃的執(zhí)行情況和執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及時(shí)向精裝修經(jīng)理 匯報(bào)； 4） 對甲供材料進(jìn)貨情況和實(shí)際使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算； 5） 參與甲供材料合格供方的選擇及評審，負(fù)責(zé)合格供方檔案的建立、評估與管理。 7 精裝修成本主管：精裝修成本主管： 1） 協(xié)助完成精裝修項(xiàng)目全成本控制和管理工作； 2） 參與甲供材料、設(shè)備的招標(biāo)管理及采購控制工作，協(xié)調(diào)工程分包的控制管理工作； 3） 參與工程項(xiàng)目的編投標(biāo)和造價(jià)事務(wù)所標(biāo)底、結(jié)算審核和合同編審工作； 4） 參與市場調(diào)查和供應(yīng)商考察評估工作，為項(xiàng)目經(jīng)營決策提供成本支持和合理化建議。 8 售后服務(wù)工程師：售后服務(wù)工程師： 項(xiàng)目入伙后，駐場全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理各單位的售后服務(wù)維修工程，直至全面移交給物業(yè) 公司為止（駐場維修時(shí)間視情況大約在 36 個月之間） 。 按照以上管理思路，對工程技術(shù)和管理人員進(jìn)行明確分工，各司其職、各負(fù)其責(zé)，各分 管精裝修工程師除負(fù)責(zé)各自的區(qū)域外還要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備及資料的對口協(xié)調(diào)管理。 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 8 三、精裝修項(xiàng)目管理流程三、精裝修項(xiàng)目管理流程 精裝修項(xiàng)目定位 精裝修方案設(shè)計(jì) 成本估算 水電定位圖 建筑戶型設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)參與 材料/部品清單 施工圖初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 參與 樣板房施工圖設(shè)計(jì) Y N 根據(jù)裝修方案調(diào)整 樣板房施工單位選 擇 材料/部品招標(biāo) 樣板房施工 材料/部品定樣、簽 訂合同 施工圖設(shè)計(jì)變更 批量精裝修招標(biāo) 精裝修施工 精裝修/土建交接土建整改 精裝修初步整改 業(yè)主開放日 精裝修初步驗(yàn)收 精裝修竣工驗(yàn)收 移交物業(yè)/精保潔 Y Y N 小業(yè)主驗(yàn)房 Y 施工圖設(shè)計(jì),詳見相關(guān)流程 問題分類/整改N 前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目實(shí)施階段 后期維修階段 N 材料/部品供貨/施 工 整改驗(yàn)收 批量精裝修施工圖 繪制 現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的 確定 土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn) 的確定 交房 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 9 四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則 ( (一一) ) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則 精裝修項(xiàng)目定位：在整個項(xiàng)目定位階段對是否做精裝修、精裝修風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備的 使用檔次、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。 1、責(zé)任部門：經(jīng)管中心產(chǎn)品開發(fā)部組織，營銷策劃部、運(yùn)營管理部、成本管理部、采購管 理部配合。 2、工作程序： 1)營銷策劃部對在項(xiàng)目定位時(shí)對是否做精裝修作出論證； 2)產(chǎn)品開發(fā)部會同營銷策劃部、運(yùn)營管理部、成本管理部、采購管理部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝 修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?部品和設(shè)備的品牌、型號及裝修成本提出建議； 3)根據(jù)項(xiàng)目定位，提出項(xiàng)目精裝修的成本指標(biāo)及交樓參考標(biāo)準(zhǔn)，并隨同整體作業(yè)大綱下發(fā)給 項(xiàng)目公司。 3、工作接口及工作周期： 在項(xiàng)目策劃定位及整體作業(yè)大綱編制期間完成；工作周期約為 15-20 天。 4、工作提示： 5、相關(guān)附件： (戶內(nèi)精裝修參考標(biāo)準(zhǔn)) 參與戶型設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)計(jì)階段從裝修效果角度提出修改建議。 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部 2、工作程序： 1) 項(xiàng)目公司各部門從功能布置、生活流線等角度在戶型設(shè)計(jì)階段協(xié)助產(chǎn)品開發(fā)部進(jìn)行戶型 優(yōu)化設(shè)計(jì)，提出戶型調(diào)整意見； 2) 產(chǎn)品開發(fā)部應(yīng)及時(shí)把裝修設(shè)計(jì)的合理調(diào)整意見反饋給設(shè)計(jì)單位，在主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段進(jìn) 行及時(shí)調(diào)整，避免后續(xù)進(jìn)行較大的修改。 3、工作接口及工作周期： 戶型及時(shí)提交相關(guān)人員，在戶型設(shè)計(jì)討論階段完成；工作周期約為 7-10 天。 4、工作提示： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 10 1) 建筑平面與裝飾裝修設(shè)計(jì)同步，有利于提高戶型設(shè)計(jì)的合理性； 2) 裝修設(shè)計(jì)主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的舒適性、合理性； 5、相關(guān)附件： 無 精裝修方案設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目定位中建議的設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備及成本指標(biāo)進(jìn)行精裝 修方案設(shè)計(jì)。 1、責(zé)任部門： 產(chǎn)品開發(fā)部負(fù)責(zé)，營銷策劃部、采購管理部、成本管理部配合，項(xiàng)目公司銷 售部、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部參與方案確定。 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)確定的戶型平面和裝修定位情況委托設(shè)計(jì)單位或自行進(jìn)行精裝修方案設(shè) 計(jì)； 2) 裝修設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)方案對設(shè)計(jì)風(fēng)格、主要材料/部品和設(shè)備的選用、成本估算進(jìn)行專 題匯報(bào)。 3) 各相關(guān)部門對設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備的選用提出意見，對成本估算進(jìn)行審核。 4) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)各部門意見對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整； 3、工作接口及工作周期： 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成；工作周期約為 30-45 天(根據(jù)戶型多少確定)。 4、工作提示： 1) 精裝修方案設(shè)計(jì)時(shí)，精裝修設(shè)計(jì)公司會對原建筑平面進(jìn)行修改，應(yīng)將修改情況及時(shí)告知 產(chǎn)品開發(fā)部并由其通知建筑施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，建筑施工圖設(shè)計(jì)單位如建筑方 案調(diào)整，也應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)品開發(fā)部并由其通知精裝修設(shè)計(jì)單位，保持圖紙的一致性，避免重 復(fù)、差錯； 2) 精裝修方案設(shè)計(jì)時(shí)，建筑施工圖設(shè)計(jì)單位還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別 是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺下層的廚房間、衛(wèi)生間等。如果梁能上翻應(yīng) 盡量提請結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮上翻；柱的大小與家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視； 3) 精裝修方案設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到一定的深度，對家俱、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等 做法明確，主要材料/部品應(yīng)提供樣品或圖片，便于其他部門對裝修風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算 的審定； 4) 對有些部品的設(shè)計(jì)應(yīng)提前，如廚柜和收納系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，由于受燃?xì)夤?、表的影響，可?房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 11 對廚柜設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等； 5) 為考慮施工方便、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計(jì)盡量做到規(guī)格統(tǒng)一； 5) 方案設(shè)計(jì)階段容易忽略成本核算和進(jìn)度要求，建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確成本控制要求 提交成本估算清單和設(shè)計(jì)進(jìn)度要求。 5、相關(guān)附件： (裝修方案圖、成本估算清單) 水電定位圖：為方便水電施工圖設(shè)計(jì)，減少后期技術(shù)變更，在施工圖設(shè)計(jì)前提供準(zhǔn)確的水電 定位圖給施工圖設(shè)計(jì)單位，保證施工圖按裝修要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 2、工作程序： 1)、產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)精裝修方案提出水電定位圖確認(rèn)意見并提交精裝修設(shè)計(jì)單位； 2)、產(chǎn)品開發(fā)部應(yīng)及時(shí)將確認(rèn)后的水電定位圖交于建筑施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行，工作周期約為 10-15 天(根據(jù)戶型多少確定)。 4、工作提示： 1) 水電定位圖除平面布置圖外，還應(yīng)有立面、頂棚平面圖及相應(yīng)的尺寸標(biāo)注，便于施工時(shí) 做到準(zhǔn)確預(yù)埋，避免事后進(jìn)行調(diào)整，減少技術(shù)變更； 2) 對空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的請及時(shí)進(jìn)行提示，特別是與原平面布置圖有差異時(shí) 應(yīng)提請注意； 3) 水電定位應(yīng)結(jié)合家俱、電器布置仔細(xì)考慮，如：強(qiáng)、弱電盒的位置對壁櫥的影響，開關(guān) 盒的位置對櫥柜、衣柜和收納系統(tǒng)放置的影響等。 5、相關(guān)附件： (水電定位圖) 材料/部品清單：根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案，提供主要材料/部品和設(shè)備清單，便于品質(zhì)、成本控 制。 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部，其他部門配合 2、工作程序： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 12 1) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)精裝修方案對設(shè)計(jì)單位提出的材料/部品清單就材料/部品的品牌、規(guī)格 型號、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等是否符合設(shè)計(jì)要求進(jìn)行核實(shí)； 2) 成本管理部對清單數(shù)量進(jìn)行核實(shí)，并根據(jù)市場價(jià)對單價(jià)進(jìn)行核實(shí)。 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料/部品和設(shè)備清單；核定時(shí)間 約為 4-5 天。 4、工作提示： 1) 在方案設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交材料/部品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單位的成本意識， 且能直觀反映設(shè)計(jì)效果，有利于設(shè)計(jì)效果的把控。 2) 在清單中應(yīng)詳細(xì)注明使用部位、規(guī)格型號、選用品牌等，以便進(jìn)行裝修效果的檢驗(yàn)和核 價(jià)。 5、相關(guān)附件： (材料、部品清單格式) 成本估算：針對裝修方案進(jìn)行成本估算，核算是否滿足成本指標(biāo)，如不滿足，應(yīng)提請方案調(diào) 整。 1、責(zé)任部門：成本管理部，產(chǎn)品開發(fā)部、采購管理部配合 2、工作程序： 1) 裝修方案的成本估算應(yīng)由裝修設(shè)計(jì)單位提供，如自行設(shè)計(jì)，則由成本管理部提供； 2) 成本管理部對設(shè)計(jì)單位提供的成本估算的工程量、單價(jià)及材料/部品和設(shè)備清單的成本進(jìn) 行核實(shí)，并比較是否滿足成本指標(biāo)，如超出成本指標(biāo) 2%以上，提請產(chǎn)品開發(fā)部及其主管領(lǐng) 導(dǎo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案。 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)完成的同時(shí)，要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料/部品和設(shè)備清單；核定時(shí)間約 為 7-12 天(視戶型多少確定)。 4、工作提示： 1) 該階段是成本控制的關(guān)健，各有關(guān)部門務(wù)請做好該項(xiàng)工作； 2) 在方案設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交成本估算書及材料/部品和設(shè)備清單，有利于提高設(shè)計(jì)單 位的成本意識，在方案設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮成本因素，更有利于成本控制； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 13 3) 在進(jìn)行工程量計(jì)算時(shí)應(yīng)統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則，對墻地磚的損耗測定應(yīng)根據(jù)圖紙排列圖實(shí) 際測定；對發(fā)包工程的項(xiàng)目，如地板、欄桿等按圖示尺寸計(jì)算。 5、相關(guān)附件： (成本估算書) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)：在裝修設(shè)計(jì)方案調(diào)整的基礎(chǔ)上對樣板房進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。 1、責(zé)任部門：經(jīng)管中心產(chǎn)品開發(fā)部 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位綜合各方意見對裝修方案進(jìn)行調(diào)整，并按施工圖要求深化設(shè)計(jì)； 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案設(shè)計(jì)調(diào)整后進(jìn)行；設(shè)計(jì)時(shí)間約為 15-20 天(視戶型多少確定)。 4、工作提示： 1) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進(jìn)行設(shè)計(jì)； 2) 樣板房的設(shè)計(jì)同時(shí)應(yīng)進(jìn)行軟包裝設(shè)計(jì)，以檢驗(yàn)裝修后效果； 3) 樣板房設(shè)計(jì)要結(jié)合樣板房建造處的土建狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)； 4) 樣板房設(shè)計(jì)往往時(shí)間緊，在設(shè)計(jì)深度上可能會有所欠缺，但需滿足招標(biāo)要求。 5、相關(guān)附件： 土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的確定：根據(jù)施工和現(xiàn)場管理要求對土建與裝修完成的工作內(nèi)容進(jìn)行明 確。 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部組織，產(chǎn)品開發(fā)部、采購管理部、成本管理部參與。 2、工作程序： 1）工程部在主體項(xiàng)目招標(biāo)前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成 品保護(hù)、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎(chǔ)部分的施工進(jìn)行劃分。 2）各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計(jì)、成本角度進(jìn)行充分論證，確定土建與各自施工范圍，土 建總包合同中應(yīng)加入精裝修工程要求的相關(guān)條款。 3、工作接口及工作周期： 在主體招標(biāo)前完成；要求在 23 天完成。 4、工作提示： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 14 1) 為在招標(biāo)時(shí)明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項(xiàng)工作在招標(biāo)之前 確定； 2) 需明確的施工內(nèi)容有：樓梯間及其他公共部位的內(nèi)裝修，樓地面找平層，衛(wèi)生間、廚房、 陽臺的防水，樓梯窗前欄桿等，為保證質(zhì)量，一般由裝修單位施工。土建總包單位一般完成 外墻裝修，室內(nèi)墻面、天棚的抹灰，水電管的埋設(shè)等，對裝修設(shè)計(jì)有吊頂?shù)奶炫铩⒘好娴瓤?不要求抹面以降低成本。 5、相關(guān)附件： 土建精裝修交接標(biāo) 準(zhǔn).doc 樣板房施工單位選擇： 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，其他部門參與。 2、工作程序： 責(zé)任部門負(fù)責(zé)推薦樣板房裝修單位，通過直接委托或招標(biāo)方式確定施工單位。 3、工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成時(shí)進(jìn)行；要求在 20-25 天完成。 4、工作提示： 1) 樣板房施工時(shí)間緊、要求高，選擇施工單位地要確認(rèn)有類似經(jīng)驗(yàn)、施工管理水平高、技 術(shù)能力強(qiáng)、配合好的隊(duì)伍進(jìn)行施工； 2) 樣板房施工單位優(yōu)先從經(jīng)管中心的合格供應(yīng)商中選定，如果從其他渠道選擇的須加強(qiáng)前 期考察和入圍評估。 5、相關(guān)附件： 材料/部品招標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制招標(biāo)計(jì)劃、組織招標(biāo)。 1、責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 2、工作程序： 1) 采購管理部根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制材料/部品招標(biāo)計(jì)劃； 2) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)施工圖及材料/部品清單對擬招標(biāo)提出詳細(xì)的技術(shù)指標(biāo)要求； 3) 成本管理部根據(jù)施工圖及材料清單進(jìn)行數(shù)量估算； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 15 4) 采購管理部負(fù)責(zé)收集相關(guān)供應(yīng)商，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從地產(chǎn)經(jīng)管中心的合 格供應(yīng)商名錄中選擇； 5) 采購管理部組織招標(biāo)。 3、工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成前進(jìn)行；要求在施工圖完成后 20-25 天完成。 4、工作提示： 1) 該階段由于時(shí)間緊，招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量多，考慮到部分材料根據(jù)施工情況進(jìn)行更換，因此招 標(biāo)時(shí)應(yīng)注意方法，一要提高效率，對數(shù)量少品種多的材料盡量簡化程序；二要盡可能前置。 2) 招標(biāo)時(shí)應(yīng)充分考慮到批量裝修的成本控制，并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時(shí)間 的長短可能造成的影響，如材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、材料停產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等，盡量選用可有多種替換可能的 材料/部品和設(shè)備。 5、相關(guān)附件： 樣板房施工：對樣板房進(jìn)行施工，以達(dá)到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的目的。 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，成本管理部、采購管理部和項(xiàng)目公司配合 2、工作程序： 1) 項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織土建與裝修單位的交接，驗(yàn)收已完成土建工程質(zhì)量； 2) 對裝修單位的進(jìn)度、質(zhì)量、安全施工進(jìn)行檢查； 3) 采購管理部及時(shí)組織材料/部品供應(yīng)商送貨并進(jìn)行驗(yàn)收，不得影響施工單位正常施工，產(chǎn) 品開發(fā)部配合； 4) 裝修設(shè)計(jì)單位隨時(shí)對裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場交底和檢查，并根據(jù)實(shí)際 施工效果對原設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整； 5) 及時(shí)組織軟裝單位進(jìn)場施工，配合做好保潔工作； 6) 工程部應(yīng)配合銷售、物管公司對交房的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的核對，并在現(xiàn)場參觀導(dǎo)示牌 上進(jìn)行清楚的說明、指示；對于樣板房中不屬于隨樓贈送的物件也應(yīng)清楚地明示，以免誤 導(dǎo)。 7) 項(xiàng)目公司組織經(jīng)管中心相關(guān)部門及物管公司對樣板房進(jìn)行驗(yàn)收，對裝修效果、裝修質(zhì)量 及各種標(biāo)示進(jìn)行認(rèn)定。 3、工作接口及工作周期： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 16 施工單位選擇完成、材料/部品招標(biāo)完成；施工時(shí)間 25-35 天完成。 4、工作提示： 1) 為提高樣板房施工單位的積極性，提高工作效率，必要時(shí)可將瓷磚、石材等已明確品牌、 型號的材料交于施工單位直接采購，同時(shí)對施工費(fèi)等方面給予略高于市場價(jià)的優(yōu)惠，以提高 施工單位的積極性。 2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯作業(yè)多，施工時(shí)間緊，需項(xiàng)目公司各部門 加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，注意文明施工，確保現(xiàn)場安全及各工種有序進(jìn)行。 5、相關(guān)附件： 無 材料/部品定樣、簽訂合同 1、責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 2、工作程序： 1) 采購管理部會同各部門根據(jù)樣板房施工效果確定的材料和招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行材料/部品定樣； 相關(guān)程序和要求詳見甲供材料(設(shè)備)管理辦法 。 2) 采購管理部根據(jù)招標(biāo)文件組織合同的簽訂、交底； 3、工作接口及工作周期： 招標(biāo)完成后在約定的時(shí)間內(nèi)完成。 4、工作提示： 1) 由于材料/部品和設(shè)備的種類比較多，而且要考慮樣板房材料招標(biāo)期與批量裝修施工期時(shí) 間間隔長存在的風(fēng)險(xiǎn)，因此在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意區(qū)別，對銷售上有明確承諾的材料/部品和 設(shè)備，如空調(diào)、水箱、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、衛(wèi)生潔具、水龍頭等應(yīng)在銷售前簽訂合 同，便于銷售時(shí)宣傳和承諾準(zhǔn)確。 2) 對其他在市場上有多種選擇而不影響裝修效果和銷售承諾的材料可在批量裝修前完成合 同簽訂，必要時(shí)重新進(jìn)行招標(biāo)。 5、相關(guān)附件： 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的確定 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織，營銷策劃部、成本管理部、運(yùn)營管理部、物業(yè)管理公司參 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 17 與。 2、工作程序： 1) 營銷策劃部根據(jù)銷售合同要求提出交樓標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。 2) 產(chǎn)品開發(fā)部起草精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)并組織各部門討論確定。 3、工作接口及工作周期： 樣板房施工期間、銷售前一個月完成；工作時(shí)間約 7-10 天。 4、工作提示： 1)營銷策劃部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的要求，提出合同中應(yīng)明確的材料標(biāo)準(zhǔn)，對那些材 料/部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的應(yīng)明確提出； 2) 對能符合裝修效果的有多種品牌的材料/部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列，爭取批量 裝修時(shí)材料更換的靈活性，降低風(fēng)險(xiǎn)； 3) 對交樓標(biāo)準(zhǔn)的描述盡量簡單，不得追求在銷售時(shí)超出交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承諾，如進(jìn)戶門等。 5、相關(guān)附件： 批量精裝修房施工圖繪制：根據(jù)樣板房實(shí)際施工效果對樣板房施工圖進(jìn)行調(diào)整、完善，形成 批量裝修的施工圖，供批量裝修招標(biāo)、施工之用。 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、成本部配合。 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位在樣板房施工圖的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際裝修效果及已經(jīng)確認(rèn)的 土建與裝修交接標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，繪制批量裝修施工圖； 2) 施工圖繪制完成后應(yīng)提交項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部進(jìn)行輪閱，如有問題及時(shí)進(jìn) 行修改。 3、工作接口及工作周期： 樣板房施工完成后進(jìn)行；工作時(shí)間約為 30-45 天(視戶型多少確定)。 4、工作提示： 1) 批量裝修施工圖繪制人員必須要深入現(xiàn)場，嚴(yán)格按現(xiàn)場情況進(jìn)行繪制圖紙，對樣板房裝 修過程中有過調(diào)整的部分應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注； 2) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對樣板房與批量裝修時(shí)的差異，對差異之處應(yīng)有詳細(xì)說明； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 18 3) 批量裝修施工圖的深度應(yīng)達(dá)到批量裝修要求，做好所有構(gòu)造做法明確、尺寸標(biāo)注詳盡， 保證多家施工單位施工不發(fā)生差異(施工誤差除外)； 4) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對批量裝修的土建、安裝施工圖紙，對有差異的，盡早向 設(shè)計(jì)部提出修改土建、安裝施工圖紙，避免造成事后返工； 5) 對無樣板房的戶型，應(yīng)參照同樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 5、相關(guān)附件： (批量裝修施工圖深度要求) 主體施工圖設(shè)計(jì)變更：根據(jù)樣板房施工過程和批量裝修繪制過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)對主體 土建、安裝施工圖作出設(shè)計(jì)變更。 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位在樣板房施工期間或在批量裝修圖繪制過程中，如發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)有主 體土建、安裝施工圖不一致的地方，及時(shí)提交項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部； 2) 設(shè)計(jì)部應(yīng)組織設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更并下發(fā)各施工單位。 3、工作接口及工作周期： 樣板房施工期間或批量裝修圖繪制期間及時(shí)提出；工作時(shí)間約為 7-10 天(視問題多少確定)。 4、工作提示： 1) 設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)對存在的問題提出技術(shù)變更，避免造成事后返工。 5、相關(guān)附件： ( (二二) ) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段實(shí)施細(xì)則精裝修項(xiàng)目實(shí)施（施工）階段實(shí)施細(xì)則 批量精裝修施工招標(biāo) 1、責(zé)任部門：采購管理部組織，其他部門參與。 2、工作程序： 1) 采購管理部根據(jù)項(xiàng)目二級計(jì)劃，制定批量精裝修招標(biāo)計(jì)劃； 2) 成本管理部根據(jù)批量施工圖計(jì)算各戶型的工程量清單及材料/設(shè)備清單并按樓幢匯總各戶 型，必要時(shí)自主進(jìn)行標(biāo)底編制； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 19 3) 采購管理部負(fù)責(zé)收集裝修施工單位并組織考察，其他部門可共同參與推薦，優(yōu)先從經(jīng)管 中心合格供應(yīng)商名錄中選擇； 4) 采購管理部組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑、投標(biāo)； 5) 采購管理部會同項(xiàng)目公司招標(biāo)小組組織評標(biāo)、定標(biāo)，經(jīng)辦部門進(jìn)行合同簽訂。 3、工作接口及工作周期： 在裝修具備進(jìn)場條件一個月前完成招標(biāo)；招標(biāo)工作要求在 20-30 天內(nèi)完成。 4、工作提示： 1) 各責(zé)任部門應(yīng)在招標(biāo)前做好各種準(zhǔn)備，如采購管理部招標(biāo)計(jì)劃的編制和招標(biāo)文件的起草、 產(chǎn)品開發(fā)部和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部批量精裝修圖紙的繪制及校核、成本管理部工程量清單的編制 及校核、等工作，這是招標(biāo)成功及以后施工管理順利的保證； 2) 為保證施工質(zhì)量，在施工招標(biāo)時(shí)提出施工工藝要求和質(zhì)量通病的預(yù)防措施和成品保護(hù)要 求，詳見裝修工藝流程圖 、 精裝修工程防裂防滲漏作業(yè)指引 、 精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo) 準(zhǔn)作法(參考) ，以便施工單位在招標(biāo)時(shí)了解要求，在報(bào)價(jià)時(shí)考慮； 3) 批量裝修單位必須要有類似項(xiàng)目的施工管理經(jīng)驗(yàn)； 4) 裝修單位如非土建總包單位中標(biāo)，須與土建總包單位簽定精裝修分包合同，納入總包合 同管理范圍；或獨(dú)立進(jìn)行發(fā)包，但要明確土建施工與裝修施工的工作交接界面，協(xié)調(diào)好裝修 報(bào)建和成品保護(hù)等問題。 5、相關(guān)附件： 裝修工藝流程圖.DO C 精裝修管理流程及 實(shí)施細(xì)則精裝修附件精裝修工程防裂防滲漏作業(yè)指引.doc 精裝修工程產(chǎn)品保 護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法(參考).doc 精裝修/土建施工交接：根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對土建方完成的工程進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)量有問 題的提出限時(shí)整改。 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織，成本管理部、運(yùn)營管理部、采購管理部、監(jiān)理公 司、土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位參與。 2、工作程序： 1) 當(dāng)土建總包單位已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成全部工程量并自檢合格后，通知監(jiān)理公司進(jìn) 行檢查和交接；監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程部組織各方進(jìn)行驗(yàn)收； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 20 2) 工程部組織成本管理部、運(yùn)營管理部、采購管理部、監(jiān)理公司、總包單位、裝修總包單 位及其他單位進(jìn)行交接驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收記錄； 3) 對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位，限時(shí)整改。 4) 監(jiān)理公司會同裝修單位對整改內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收、簽收，不符合要求的要求重新進(jìn)行整改。 3、工作接口及工作周期： 主體工程已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容，并經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格后組織交接； 交接時(shí)間包括整改時(shí)間每批次應(yīng)在 10-15 天內(nèi)完成。 4、工作提示： 1) 為保證精裝修施工有足夠時(shí)間，建議主體工程按批(如 80-120 套)達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn)，就組織 相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收、交接； 2) 驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、 屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點(diǎn)關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問題要認(rèn)真要求各責(zé)任單位限時(shí)整 改； 3) 驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題在現(xiàn)場要做好明顯標(biāo)志； 4) 驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行，對相應(yīng)項(xiàng)目嚴(yán)格按當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 5、相關(guān)附件： 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210-2001、 (當(dāng)?shù)氐尿?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及辦法) 土建和精裝修交接 驗(yàn)收單.doc 土建整改 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織，土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位參與，監(jiān) 理公司進(jìn)行監(jiān)督。 2、工作程序： 1) 監(jiān)理公司將驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題當(dāng)場作現(xiàn)場記錄，填寫整改通知書，下發(fā)給各責(zé)任單 位，并報(bào)工程部和運(yùn)營管理部各一份備查； 2) 土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位接到整改通知，即安排維修人員進(jìn)行維修； 3) 各責(zé)任單位將維修好所有質(zhì)量缺陷后通知監(jiān)理驗(yàn)收，監(jiān)理驗(yàn)收合格后通知工程部、裝修 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 21 單位、材料裝修部等相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收； 4) 對驗(yàn)收未通過部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗(yàn)收合格的各部門進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好 成品保護(hù)，如門窗等。 3、工作接口及工作周期： 土建/裝修進(jìn)行交接驗(yàn)收后限時(shí)進(jìn)行；一般問題必須在 10-15 天內(nèi)完成，對問題比較大 的如外墻滲漏、屋面滲漏、門窗滲漏等問題可適當(dāng)延長，但不得影響精裝修的正常施工。 4、工作提示： 1) 為保證精裝修施工有足夠時(shí)間，建議主體工程按幢達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn)，就組織相關(guān)單位進(jìn)行 驗(yàn)收、交接； 2) 驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、 屋面漏水、外窗滲水等方面要重點(diǎn)關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問題要認(rèn)真要求各責(zé)任單位限時(shí)整改，務(wù)必在 裝修開始前完成整改。 3) 整改驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行。 5、相關(guān)附件： 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210-2001 住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范GB50327-2001 精裝修施工 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部組織，監(jiān)理公司、裝修總包單位、地板、欄桿、門窗等分包 單位及各種材料/部品供應(yīng)商參與。 2、工作程序： 1) 開工準(zhǔn)備工作的檢查。工程部和監(jiān)理公司檢查精裝修總包單位是否完成施工準(zhǔn)備工作 （包括技術(shù)準(zhǔn)備和人員、材料、設(shè)備是否到位等） ，認(rèn)為具備開工條件后方可允許開工。 2) 批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在批量裝修前均應(yīng)按工藝要求 做好樣板，工程部組織監(jiān)理、裝修總包、各分包單位等進(jìn)行聯(lián)合檢查驗(yàn)收，提出書面意見 并簽字確認(rèn)；批量施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)確認(rèn)的樣板間的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求的施工工藝執(zhí)行。 3) 工程部負(fù)責(zé)做好與政府部門、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。就施工中存在 的問題及時(shí)組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，進(jìn)行通報(bào)； 4) 運(yùn)營管理部督促檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實(shí)情況； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 22 5) 施工進(jìn)度控制。工程部根據(jù)公司主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表編制精裝修工程施工控制計(jì)劃，并落實(shí) 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的控制措施。工程部每周應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度和施工組織，對進(jìn)度計(jì)劃的落實(shí)情 況進(jìn)行控制；在月底檢查項(xiàng)目的月進(jìn)度計(jì)劃完成情況并填寫月度進(jìn)度報(bào)表報(bào)相關(guān)部門及經(jīng) 管中心運(yùn)營部； 6) 技術(shù)變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)嚴(yán)格按公司技術(shù)變更和現(xiàn)場簽證管理辦法進(jìn)行審批； 7) 采購管理部和項(xiàng)目公司工程部應(yīng)定期檢查監(jiān)理單位對裝飾材料（特別是甲供料）和施工 過程的質(zhì)量控制工作，要求監(jiān)理加大精裝修房的監(jiān)理力度，加強(qiáng)過程控制，派專人負(fù)責(zé)裝 飾裝修工程監(jiān)理，使精裝修房的施工過程始終處于受控狀態(tài)； 8) 重點(diǎn)加強(qiáng)成品保護(hù)工作。貫徹“誰施工、誰負(fù)責(zé)”的原則，并由精裝修總包單位安排專 人負(fù)責(zé)加強(qiáng)巡視監(jiān)督；對易受污染和損害的部位及產(chǎn)品應(yīng)事先采取妥善的保護(hù)方案，報(bào)監(jiān) 理和運(yùn)營管理部批準(zhǔn)后實(shí)施；實(shí)施過程中，監(jiān)理及工程部對現(xiàn)場保護(hù)情況進(jìn)行例行檢查， 對產(chǎn)品保護(hù)不利者應(yīng)按合同有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰； 9) 施工期間應(yīng)加強(qiáng)文明施工管理，定期進(jìn)行檢查。 10) 為加強(qiáng)精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場管理，獎優(yōu)罰劣，運(yùn)營管理部定期對監(jiān)理公司、施工單位的管理 質(zhì)量即工作質(zhì)量、完成的工程質(zhì)量(實(shí)體質(zhì)量)和文明施工三個方面進(jìn)行檢查、考評。 3、工作接口及工作周期： 土建/裝修交接驗(yàn)收后進(jìn)行；施工期一般 120-150 天。 4、工作提示： 1) 精裝修準(zhǔn)備工作還應(yīng)注意室外市政工程(包括道路、雨污水、煤氣管道)等工程的進(jìn)度， 盡量做到施工期間材料運(yùn)輸?shù)臅惩?；最好能在施工前做到雨污水管鋪設(shè)完成、道路基層完成 施工，煤氣管道、煤氣表等盡早進(jìn)場施工，避免施工有較大的相互影響； 2) 裝修施工應(yīng)根據(jù)圖紙嚴(yán)格按住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范 （GB50327-2001）及樣板間施 工確認(rèn)的施工工藝進(jìn)行施工；為保證質(zhì)量，每種戶型都應(yīng)做樣板間； 3) 針對住宅裝修常用的質(zhì)量通病，在防裂縫、防滲漏方面應(yīng)有專門措施，詳見精裝修工 程防裂防滲漏作業(yè)指引 ； 4) 施工期間對已完工產(chǎn)品的成本保護(hù)，嚴(yán)格按精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法(參考)實(shí) 施； 5) 安全文明施工管理包括以下內(nèi)容： 施工方案中應(yīng)具有安全文明內(nèi)容和保證措施，施工前應(yīng)向施工人員進(jìn)行安全交底，并形 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 23 成書面記錄； 施工人員進(jìn)入現(xiàn)場應(yīng)統(tǒng)一著裝，帶安全帽，2M 以上登高作業(yè)應(yīng)系安全帶等； 施工現(xiàn)場應(yīng)由精裝修分包單位設(shè)置臨時(shí)方便處和臨時(shí)吸煙點(diǎn)，杜絕作業(yè)面內(nèi)工人隨地便 溺和吸煙的現(xiàn)象。 臨邊洞口應(yīng)設(shè)置防護(hù)欄桿，并設(shè)醒目的警示標(biāo)志； 現(xiàn)場臨時(shí)用電應(yīng)設(shè)置專用配電箱和開關(guān)箱，設(shè)置靈敏的漏電保護(hù)裝置，設(shè)置合理的接地 接零保護(hù)裝置； 現(xiàn)場應(yīng)配備足量、有效的滅火器材，施工現(xiàn)場嚴(yán)禁吸煙。 5、相關(guān)附件： 住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范GB50327-2001 材料/部品供貨 1、責(zé)任部門：甲供材由采購管理部負(fù)責(zé)，甲定乙供材由項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)，裝修單位、 各材料/部品供應(yīng)商參與，成本部配合。 2、工作程序： 1) 裝修單位根據(jù)工程進(jìn)度提出材料供應(yīng)計(jì)劃，包括材料的種類、數(shù)量、進(jìn)場時(shí)間等，上報(bào) 工程部和采購管理部； 2) 采購管理部根據(jù)裝修單位提出的材料供應(yīng)計(jì)劃或自行編制的計(jì)劃，及時(shí)或適當(dāng)提前向材 料供應(yīng)商下達(dá)排產(chǎn)通知； 3) 各材料/部品供應(yīng)商按排產(chǎn)通知及時(shí)準(zhǔn)備、供貨； 4)采購管理部、工程部會同監(jiān)理公司、裝修總包單位對材料供應(yīng)商的送達(dá)材料進(jìn)行驗(yàn)收，并 直接轉(zhuǎn)交給總包單位進(jìn)行保管、使用。 監(jiān)理負(fù)責(zé)按合同、封樣標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行進(jìn)場材料、部品和設(shè)備驗(yàn)收、抽樣、取 樣復(fù)試等工作；要求所有進(jìn)場的甲供材料、部品和設(shè)備均須經(jīng)過驗(yàn)收合格后，并經(jīng)采購 管理部和工程部采購專員簽字確認(rèn)； 采購管理部應(yīng)做好材料進(jìn)場驗(yàn)收抽查工作；檢查和監(jiān)督監(jiān)理單位的驗(yàn)收記錄和施工單位 的進(jìn)場記錄是否符合要求,檢查材料、部品是否按供貨計(jì)劃及時(shí)到貨，并及時(shí)做好信息 反饋； 檢查施工單位對材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保護(hù)工作等； 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 24 工程中所使用的無機(jī)非金屬裝修材料必須具有放射性指標(biāo)檢測報(bào)告，放射性指標(biāo)限量應(yīng) 滿足規(guī)范中 A 類指標(biāo)要求，并且應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求； 所有材料設(shè)備的檢查驗(yàn)收工作均應(yīng)填寫相關(guān)表格、建立臺帳，形成書面記錄。 5) 對于分包項(xiàng)目，如樓梯、欄桿、廚柜、地板、設(shè)備(廚房設(shè)備、空調(diào)、洗衣機(jī)、冰箱等)， 材料裝修部應(yīng)根據(jù)裝修進(jìn)度及時(shí)通知進(jìn)場施工、安裝；安裝后應(yīng)做好驗(yàn)收，合格后實(shí)施成品 保護(hù)。成品保護(hù)詳見精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法(參考) 。 詳細(xì)工程程序見甲供材料(設(shè)備)管理辦法 3、工作接口及工作周期： 根據(jù)裝修進(jìn)度及材料準(zhǔn)備時(shí)間，一般應(yīng)提前通知材料供應(yīng)商；具體時(shí)間請與材料供應(yīng)商溝通 后確定。 4、工作提示： 1) 排產(chǎn)通知應(yīng)及時(shí)，規(guī)格型號齊全、數(shù)量要盡量準(zhǔn)確； 2) 認(rèn)真做好材料現(xiàn)場驗(yàn)收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知調(diào)整，將不合格產(chǎn)品拒之于施工現(xiàn)場之 外； 3) 排產(chǎn)通知下達(dá)后應(yīng)有專人負(fù)責(zé)跟蹤、協(xié)調(diào)，保證供貨及時(shí)，避免因供貨不及時(shí)造成施工 工序混亂，影響成本保護(hù)和施工工期。 5、相關(guān)附件： 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210-2001 甲供材料(設(shè)備)管理辦法 精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法 精裝修現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織監(jiān)理公司、裝修單位及各分包單位參與，運(yùn)營管理 部督促檢查， 。 2、工作程序： 1) 工程部部每月對在建精裝修項(xiàng)目進(jìn)行檢查，進(jìn)行量化的項(xiàng)目評估，檢查內(nèi)容分三個方面： 工作質(zhì)量（30 分） 、實(shí)體質(zhì)量（40 分） 、安全文明（30 分） 。 （在對三個及三個以上項(xiàng)目進(jìn)行 檢查時(shí)每月評出總分第一名頒發(fā)流動紅旗） ； 2) 月度檢查完成后一周內(nèi)，工程部負(fù)責(zé)編制精裝修工程管理檢查報(bào)告 ，提出建議措施 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 25 并跟蹤落實(shí)情況； 3) 精精裝修工程管理檢查報(bào)告發(fā)出一周內(nèi)，工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)對報(bào)告中出現(xiàn)的問題進(jìn)行回復(fù)， 填寫精裝修工程管理檢查問題整改回復(fù)并報(bào)送運(yùn)營管理部； 4) 工程部在月度工作例會上對檢查情況進(jìn)行綜述，總結(jié)發(fā)現(xiàn)的共性問題以及不同施工階段 存在的質(zhì)量問題，提出管理重點(diǎn)和改進(jìn)意見； 經(jīng)管中心運(yùn)營管理部應(yīng)提醒項(xiàng)目公司工程部及時(shí)彌補(bǔ)工作中的盲點(diǎn)，加強(qiáng)對重點(diǎn)工序的 控制，提高精裝修工程管理整體水平； 工程部每月將精裝修工程管理檢查報(bào)告通報(bào)經(jīng)管中心運(yùn)營管理部。 5) 對于檢查中發(fā)現(xiàn)的重大問題、系統(tǒng)性問題，及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并通報(bào)相關(guān)部門。 3、工作接口及工作周期： 每月定期進(jìn)行；檢查后一周內(nèi)完成精裝修工程管理檢查報(bào)告 ； 4、工作提示： 1) 工程部應(yīng)做的工作： 審核施工單位申報(bào)、經(jīng)監(jiān)理單位審核通過的精裝修工程施工方案，并將審核通過的施工 方案在精裝修工程批量施工前一個月報(bào)送經(jīng)管中心運(yùn)營管理部備案； 審批監(jiān)理單位申報(bào)的精裝修工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，并將批準(zhǔn)通過的監(jiān)理實(shí)施細(xì)則在精裝修 工程批量施工前一個月報(bào)送經(jīng)管中心運(yùn)營管理部備案； 審核施工單位申報(bào)、經(jīng)監(jiān)理單位審核通過的專門用于該精裝修工程的質(zhì)量通病防治措 施 、 防裂防滲漏措施與成品保護(hù)補(bǔ)充措施三個專題方案