《房地產(chǎn)成都》PPT課件.ppt

對(duì)我國房地產(chǎn)市場政策與趨勢(shì)分析,建設(shè)部政策研究中心 王玨林,我國房地產(chǎn)市場的建立和形成 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn) 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的目標(biāo)和發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)企業(yè)如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略 我國住宅產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向,一、我國房地產(chǎn)市場的建立和形成,改革開放以后,激活了流通領(lǐng)域,緩解了市場矛盾 農(nóng)村實(shí)施土地承包責(zé)任制后,極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的積極性,糧食和副食問題基本得到了解決 在人民溫飽問題初步得到改善以后,居住問題是大家的渴望,1、我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程,1980年4月，鄧小平同志提出了住房商品化的思路 1980年開始在煙臺(tái)、邯鄲、撫順、蚌埠等四個(gè)城市開始進(jìn)行房改試點(diǎn) 1988年國務(wù)院11號(hào)文提出 住房商品化、社會(huì)化目標(biāo)，提租補(bǔ)貼 1994年國務(wù)院發(fā)出關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，初步提出了建立住房新體制的框架，推行住房公積金制度，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房,1998年國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系 2003年，制定國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知重點(diǎn)提出了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住房保障制度建設(shè)等要求 2005年以來，國務(wù)院辦公廳先后轉(zhuǎn)發(fā)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（即“國八條”）和關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（即“國六條”），綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律、和必要的行政手段，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，強(qiáng)化了政府對(duì)低收入家庭住房的保障責(zé)任,2、對(duì)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的分析,自1998年我國政府開始推進(jìn)房改政策以來，大概經(jīng)過推進(jìn)、培育和發(fā)展三個(gè)階段 一是培育了房地產(chǎn)市場 二是培育了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 三是培育了消費(fèi)市場 四是建立了中低收入家庭保障制度,二、國家對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn),房價(jià)的過快上漲，帶來的社會(huì)壓力 市場的混亂,難以保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益 投資、投機(jī)性購房比例過大,易出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn),1、2005年國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重點(diǎn),2005年3月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知（國八條） 提出了高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格工作 切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定價(jià)格的責(zé)任,大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房要求,正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、財(cái)稅總局、銀監(jiān)會(huì)等七部委“關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見”（七部委八條） 強(qiáng)化規(guī)劃管理，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收監(jiān)管 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善廉租房制度,2、近期國家對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的重點(diǎn),一是兩個(gè)70%:就是通過城市規(guī)劃和城市土地規(guī)劃來進(jìn)行調(diào)整，保證90平方米以下的普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房能達(dá)到住宅用地中的70%建設(shè)目標(biāo) 二是利用稅收手段，控制5 年內(nèi)住房轉(zhuǎn)手交易行為 三是“兩限、兩竟”:在落實(shí)普通商品房比例時(shí)，考慮到一些中低收入家庭還是買不起房的現(xiàn)實(shí)，采取對(duì)部分土地實(shí)行限地價(jià)、限房價(jià)；對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)施竟地價(jià)、竟房價(jià),四是提出制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房為名，變相進(jìn)行住房實(shí)物分配的違規(guī)行為 五是嚴(yán)格控制開發(fā)項(xiàng)目資本金的最低比例和土地開發(fā)時(shí)段 六是對(duì)房貸首付施行區(qū)別對(duì)待政策,三、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策目標(biāo)和發(fā)展趨勢(shì),為什么要進(jìn)行宏觀調(diào)控？ 一是政府的責(zé)任和作用 二是規(guī)范市場行為是平息社會(huì)矛盾的關(guān)鍵 三是住房保障是構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容,1、實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)、建立三個(gè)體系,（1）實(shí)現(xiàn)兩個(gè)到位 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)到位 市場規(guī)范管理到位,（2）建立三個(gè)體系,住房建設(shè)供應(yīng)體系 住房保障分配體系 住房保障管理體系,2、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢(shì),（1）經(jīng)濟(jì)和社會(huì)地位決定了房地產(chǎn)業(yè)的地位 每年貢獻(xiàn)GDP2%以上 直接拉動(dòng)近30個(gè)產(chǎn)業(yè) 間接帶動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè) 為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn),從國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位來考慮 工業(yè)增加值2006年比2005年增加了13120已元,增長了17%,從解決和改善城鄉(xiāng)居民住房的角度來考慮 城鄉(xiāng)家庭的住房條件得到了明顯改善 1980年全國人均住房面積5平方米 2006年全國人均住房面積26.1平方米 套型比例達(dá)到90%以上,城市居民人均住房面積2005年比2004年增加1.1平方米,農(nóng)村居民人均住房面積2005年比2004年增加了1.8平方米,從城市和城鎮(zhèn)化發(fā)展的角度來考慮 城市化的快速推進(jìn)，進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 到2006年末全國總?cè)丝?31448萬人,比上年增加692萬人 2006年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.89% 我國城鎮(zhèn)化每年以一個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn) 每年有1500萬左右的農(nóng)民將轉(zhuǎn)為市民,改革開放以來我國城鎮(zhèn)化率每年以一個(gè)百分點(diǎn)速度推進(jìn),（2）房地產(chǎn)市場將持續(xù)健康發(fā)展 一是我國目前還處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 人均收入水平 人們生活質(zhì)量等都不高 二是城鎮(zhèn)化率還比較低,城市仍處在建設(shè)發(fā)展期 三是市場化程度低,需要繼續(xù)改革開放,擴(kuò)大市場 四是市場存在求大于供,住房消費(fèi)需求欲望高,人民幣存款余額2006年比2005年增加了20536億元,城市居民消費(fèi)水平2005年比2004年增加了660.8元,增長了11%,農(nóng)村居民消費(fèi)水平2005年比上年增加了370.8元,增長了17%,（3）宏觀調(diào)控措施將進(jìn)一步得到落實(shí) 實(shí)現(xiàn)國家整體調(diào)控的目標(biāo) 緩解目前高房價(jià)帶來的社會(huì)矛盾 解決低收入家庭的住房問題 保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益 保持我國的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,（4）重點(diǎn)研究解決住房保障和規(guī)范市場秩序 要保障住宅年度土地供應(yīng)規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃落實(shí)到位 要保證限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)到位，分配合理 進(jìn)一步規(guī)范市場行為，保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)益 抓緊建立房地產(chǎn)行業(yè)誠信體系建設(shè),四、房地產(chǎn)企業(yè)如何調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,1、企業(yè)對(duì)市場要有明確的定位 2、要制定市場營銷戰(zhàn)略 3、要以品牌促營銷,4、在市場競爭中要有自己的優(yōu)勢(shì) 5、要有創(chuàng)新意識(shí) 6、加強(qiáng)營銷人力資源培養(yǎng)，建立營銷網(wǎng)絡(luò),五、我國住宅產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向,一是如何提高住宅土地