房地產市場營銷策略.ppt

房地產市場營銷策略,房地產營銷策略,由于房地產具有投資價值大不可移動性及區(qū)位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產產品銷售出去，必須根據營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。 目前我國的房地產市場從總體趨勢上看，已經進入以需求為導向的發(fā)展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業(yè)內人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念一個點子已經難以打動人心。消費者開始注意產品的本身。目前購房者的經驗越來越多，日趨理性；違規(guī)項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產營銷的產品策略價格策略營銷渠道策略和促銷策略都必須根據目前的市場情況進行合理的創(chuàng)新。,（一）房地產營銷產品策略（Product）,房地產營銷產品策略是房地產營銷首要因素，房地產企業(yè)必須營銷市場所需要的產品，才能生存。房地產市場營銷組合中房地產產品是最重要的內容。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次： 1核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感成就感。 2有形產品。指構成房地產產品的品牌特點式樣質量 等。 3延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業(yè)管理保證公共設施的提供等。,下面我們以“興威帕克水岸”為例,興威帕克水岸,興威帕克水岸，位于長沙市南二環(huán)以北，書院路以東，與城市綠肺“南郊公園”隔路相望，近鄰湘江風光帶，可遠眺橘子洲頭和岳麓山。,興威帕克水岸，與城市綠肺“南郊公園”隔路相望,近鄰湘江風光帶，可遠眺橘子洲頭和岳麓山。在戶型設計上獨具創(chuàng)新，采用的空中院館、陽光室等設計使居住的國際感與居者對實用的要求得到了完美的結合。A6戶型配備奢華的入戶大堂，超闊空間彰顯別墅級雍容氣質。蝶形平面布局，具有超高的實用性，以及非常開闊的視野。餐廳客廳超大寬幅橫廳設計，特配1.8米大進深陽臺，讓陽光和美景盡情的延伸入室。主臥專配270度轉角飄窗全陽光室，大氣闊朗。站在超闊視野的陽光花房里，社區(qū)內噴泉、水景、鮮花、植被盡收眼底。,（二）房地產營銷價格策略 (Price),1、房地產定價方法 (1) 市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較， 對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。 (2) 成本法。 以開發(fā)或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。 (3) 收益法。 將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。 (4) 剩余法。 將估價房地產的預期開發(fā)后的價值，扣除其預期的正常開發(fā)費用銷售費用銷售稅金及開發(fā)利潤，根據剩余之數來確定估價對象房地產的價格。,價格走勢,（三）、價格調整策略。,房地產價格調整策略可以分為直接的價格調整、優(yōu)惠折扣兩方面內容。 直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調整主要有兩種形式： （1）基價調整。 （2）差價系數的調整。 優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑。,興威帕克水岸優(yōu)惠政策,一、 團購客戶 同一單位或團隊的購房客戶（指簽署購房合同并完成所有購房流程）達到30戶以上可享受團購優(yōu)惠 優(yōu)惠 幅 度：在當前優(yōu)惠幅度下額外優(yōu)惠2% 二、 “老帶新”客戶指興威集團老客戶 （興威名城，興威名座，興威新嘉園，興威帕克水岸1期）推薦新客戶成交，待購房手續(xù)完成可享受相應優(yōu)惠 優(yōu)惠幅度：老客戶可獲得5000元現金獎勵，或其推薦客戶可額外享受正常優(yōu)惠基礎上1%（抵扣房款，不折現） 的優(yōu)惠，二項優(yōu)惠不疊加。 三、日進千金 興威帕克水岸二期與紐約中央公園百年豪宅貴胄基因一脈相承， 是集城市中心、中央公園、湘江水岸三大稀缺資源于一體的新豪宅，更是城市豪宅、公園豪宅、 水岸豪宅三者集于一身的資源豪宅集大成者；是長沙目前絕無僅有的棲城、棲園、棲岸的三棲生活場， 更是城市上層棲心、泊名、淡定天下的唯一“泊心之所”。目前，項目二期約91113平米多元空間即將面市， 興威會同步啟動，現正接受VIP身份認證！ 項目地址：天心區(qū)書院南路南二環(huán)二段306號,A2戶型圖,A5戶型圖,樣品房,區(qū)域特點,1.物業(yè)類型：住宅,商業(yè),寫字樓 2.區(qū)域位置：天心區(qū) 3.環(huán)線位置：二環(huán)以內 4.售樓部地址：長沙市天心區(qū)書院南路湖南開關廠,周邊配套,長沙市195醫(yī)院、省地質醫(yī)院、長沙市腦科醫(yī)院、湖南省第二人民醫(yī)院、