房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程.ppt

房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程,武漢市房產(chǎn)交易和登記發(fā)證中心 劉 松 二一二年八月,一、必要與原則 二、架構(gòu)與內(nèi)容 三、理解與把握,一、必要與原則,（一）編制必要性 法制環(huán)境的要求 貫徹物權(quán)法、房屋登記辦法； 社會發(fā)展的要求 提供安全、高效、便捷、標準化的服務； 登記實踐的要求 規(guī)范登記行為，明晰合理審慎審查職責。,提出申請。2008年1月，經(jīng)部房地產(chǎn)司同意，中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和測量委員會正式提出房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程立項申請。 正式立項。2008年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)關于印發(fā)的通知，房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程被列為部行業(yè)標準編制計劃。 組織編制。2008年11月至2010年12月，四次工作會，四次公開爭取意見（兩次司發(fā)文征求意見），2011年2月22日通過專家審查。 通過審查。2011年2月，住房和城鄉(xiāng)建設部召開房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程審查會。審查專家由最高人民法院、高校、研究機構(gòu)、房地產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)登記機構(gòu)代表組成。,發(fā)布實施。 2012年2月，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于發(fā)布行業(yè)標準公告(第1307號)，批準房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程為行業(yè)標準，自2012年6月1日起實施。其中第4.5.7、4.5.8條為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行。,（二）編制原則 遵循法規(guī)原則 總結(jié)地方經(jīng)驗 借鑒國際理念 兼顧發(fā)展需要 規(guī)范執(zhí)行程序 細化操著要求,二、架構(gòu)與內(nèi)容 （一）章節(jié)架構(gòu) （二）創(chuàng)新內(nèi)容,4.1 一般規(guī)定 4.2 申請 4.3 受理 4.4 審核 4.5 登簿 4.6 發(fā)證 5.1 一般規(guī)定 5.2 存檔范圍 5.3 紙質(zhì)檔案管理 5.4 電子檔案管理 6.1 一般規(guī)定 6.2 對外利用 6.3 對內(nèi)利用 A 登記類型 B 登記申請材料要求 C 主要登記類型申請材料清單 D 登記業(yè)務表,1. 總則 2. 術(shù)語和代號 3. 登記基本單元編碼 4. 登記程序 5. 登記歸檔 6. 登記資料利用 附錄,房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程架構(gòu),（二）創(chuàng)新內(nèi)容 1、登記基本單元編碼 統(tǒng)一編碼：編碼唯一性、方法適用性、賦碼統(tǒng)一性 2、登記程序 約束機制：審核、登簿、質(zhì)管崗位必須為登記官。 制約機制：受理、審核、質(zhì)官崗位不能由同一人擔任。 會審機制：設立審核委員會，人以上，登記官不少于1/2。 質(zhì)檢機制：定期定量質(zhì)檢。 合并機制：合并辦理關聯(lián)登記業(yè)務。 防偽機制：配置居民身份證讀卡器。 信息機制：發(fā)揮官網(wǎng)作用，建立公告查詢系統(tǒng)。,3、登記歸檔 明確紙質(zhì)檔案保管期： 抵押權(quán)登記已注銷和查封解除滿5年； 地役權(quán)、預告登記、異議登記已注銷滿2年。 明確紙質(zhì)檔案銷毀程序： 成立鑒定組、提出意見、監(jiān)督銷毀。 明確容災備份要求： 源數(shù)據(jù)與異地容災數(shù)據(jù)存放地點距離不小于20Km，地震災害頻發(fā)地區(qū)不小于800Km。,4、登記資料利用 共享機制、時間標注、內(nèi)部利用 、附錄 登記類型、登記申請材料、登記表和主要登記申請材料清單四個附錄。,三、理解與把握,（一）理解 技術(shù)標準（規(guī)范）用語的特殊性及差異，要求嚴格程度不同，學習、理解和執(zhí)行條文時，注意要區(qū)別對待 1)表示很嚴格，非這樣做不可的： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”； 2)表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的： 正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”； 3)表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 4)表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。,強制性條款必須嚴格執(zhí)行,4.5.7 記載于登記簿的時點應符合下列規(guī)定： 使用電子登記簿的，應以登記官將登記事項在登記簿上記載完畢并點擊確認之時為準； 使用紙質(zhì)登記簿的，應以登記官將登記事項在登記簿上記載完畢并簽名（章）之時為準。 4.5.8 任何人不得擅自更改登記簿。當?shù)怯洸居涊d的事項有誤時，應按更正登記程序進行更正。,（二）把握,、總則 范圍： 原則：法定機構(gòu)、法定人員、法定程序、 主體一致、在先已登記、依法查詢 銜接：現(xiàn)行標準、機構(gòu)（企業(yè)）標準,、術(shù)語和代號,房地產(chǎn) 房屋 固定界限 房屋登記基本單元 利害關系人 合并辦理 登記資料,3、登記基本單元編碼,一、登記基本單元編碼概述 （一）房屋編碼的作用 定位作用 關聯(lián)作用 交互作用,（二）現(xiàn)行的編碼模式 各地現(xiàn)行房屋編碼的模式包括兩大類： 1、時間順序號法 自然流水號法 竣工年份號法 2、地理位置法 坐標法 分宗法 分幅法,二、登記基本單元編碼釋義,3.0.1 房地產(chǎn)登記機構(gòu)應為房屋編制房屋登記基 本單元代碼。房屋登記基本單元代碼應具有唯一性 、確定性、不得隨意變動。 一、房地產(chǎn)登記機構(gòu)為房屋登記基本單元編制 代碼的部門，應按規(guī)程確定的原則編制房屋基本單 元代碼。 二、房屋編碼的基本特性包括： 唯一性、確定性、不得隨意變動,3.0.3 房屋登記基本單元代碼應為26位，前25 位為本體碼，最后1位為校驗碼。 房屋登記基本單元代碼由本體碼（25位）=行政 區(qū)劃代碼（9位）+幢代碼（12位）+戶號代碼（4位） 及校驗碼（1位）共26位組成。,3.0.9 房屋登記基本單元合并、分割，應重新編碼，原代 碼不宜再賦予其他房屋登記基本單元。 房屋登記辦法第三十六條規(guī)定，“房屋面積增加或者 減少的；同一所有權(quán)人分割、合并房屋的，權(quán)利人應當在有 關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記” 。注意以下幾個方面的問題： 1、房屋基本單元變更應符合房屋登記辦法基本單元 劃分的有關規(guī)定。 2、房屋編碼一經(jīng)賦碼，基本單元不得自行隨意進行分割 合并。 3、房屋基本單元編碼變更應履行相關變更程序。,4、登記程序,一、登記程序概述 1、登記程序制定考慮的因素 2、登記程序問題導致的行政訴訟 3、登記程序確立的幾個制度 (1)質(zhì)量檢查制度 (2)疑難業(yè)務會審制度 (3)合并辦理制度 (4)申請材料確認制度 (5)登記官崗位責任制度,二、登記程序釋義 4.1.3 審核委員會制度 1、設立的原因和必要性 2、人員構(gòu)成情況 3、具體解決何種問題 4、會審結(jié)果的效力,4.4.1審核工作應包括的內(nèi)容 會審工作開展的具體程序 4.2.7 申請材料的確認制度 1、哪些申請材料需要申請人確認 2、自然人確認方式 3、法人或其他組織確認方式,4.4.2 一致性審核的主要內(nèi)容 即做到:三一致 1、主體身份信息與申請材料、登記簿記 載一致 2、登記客體信息與申請材料、登記簿記 載一致 3、實地查看結(jié)果與申請材料、登記簿記 載一致,4.4.3 合法性審核的內(nèi)容 1、材料形式符合法律等規(guī)定 2、初始登記或在建抵押房屋合法建造 3、預告登記的預購房屋在可以銷售范圍 內(nèi) 4、其他登記類型房屋在登記簿范圍內(nèi) 5、房屋符合基本單元要求 6、登記事項沒有登記簿記載的限制要求 7、需要公告的房屋沒有成立的異議,5、登記歸檔,一、登記歸檔概述 （一）房地產(chǎn)登記檔案、房屋登記簿、登記材料的定義 （二）制定本章節(jié)的必要性 1、登記檔案管理沒有統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范,缺乏操作性。 2、登記檔案管理保管期限不明確，致使檔案庫房緊張 。 3、登記檔案數(shù)字化還沒有統(tǒng)一的標準。 4、登記檔案管理體制不順 ，管理水平不一。,二、條文釋義 5.1.1 登記事項登簿后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應將登 記申請材料、登記審核材料和具有保存價值的其他 材料，收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除本 規(guī)程第5.3.9條中列入可銷毀范圍的登記檔案為定期 保存外，均應永久保存。 【釋義】歸檔是登記材料轉(zhuǎn)化為登記檔案的關 鍵環(huán)節(jié)。完成登記材料的收集、整理和歸檔，是對 房地產(chǎn)登記機構(gòu)的一項基本要求。合理確定登記檔 案的保管期限，既是建立登記檔案的前提，也是加 強登記檔案管理的有效手段。,5.3.9 下列登記的紙質(zhì)檔案可列入銷毀范圍： 1 抵押權(quán)登記已注銷滿5年。 2 查封登記已解除滿5年。 3 地役權(quán)登記已注銷滿2年。 4 預告登記已注銷滿2年。 5 異議登記已注銷滿2年。 【釋義】關于銷毀部分不必要永久保存的紙質(zhì) 登記檔案的呼聲較大，規(guī)定哪些紙質(zhì)登記檔案可以 銷毀以前也沒有統(tǒng)一的標準。本規(guī)程借鑒了一些金 融機構(gòu)對個人住房貸款檔案保管期限的規(guī)定及民 法通則對訴訟時效的規(guī)定。紙質(zhì)登記檔案銷毀后 ，其對應的電子檔案不應刪除，以備查詢利用。,6、房地產(chǎn)登記資料利用,6.1 一般規(guī)定 6.1.1房地產(chǎn)登記機構(gòu)應依法提供房地產(chǎn)登記資料查詢、 復制利用服務。房地產(chǎn)登記資料利用應包括對外利用和對內(nèi) 利用。 【釋義】登記資料的利用要把握好其法律依據(jù)、內(nèi)容、 原則及方式： （1）法律依據(jù) （2）登記資料的內(nèi)容 （3）原則 （4）形式,6.1.4 登記資料不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條 件進行查詢。 【釋義】為保護權(quán)利人的隱私權(quán)，規(guī)定了登記 資料不能僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進行查詢。 當然，法律另有規(guī)定的，登記機構(gòu)應依據(jù)法律規(guī)定 ，按照有關部門要求提供查詢服務，例如國家安全 機關、公安機關等因執(zhí)行公務需要登記機構(gòu)提供查 詢的情形。,6.2登記資料對外利用 6.2.1 查詢、復制登記簿應符合下列規(guī)定： 自然人、法人和其他組織提供身份證明、房屋坐落，可 查詢登記簿中房地產(chǎn)的自然狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀 況。 所有權(quán)人提供身份證明、房屋坐落或房屋所有權(quán)證（房 地產(chǎn)權(quán)證），可查詢、復制其房地產(chǎn)的登記簿中信息。其他 權(quán)利人提供身份證明、房屋坐落或房屋他項權(quán)證（房地產(chǎn)他 項權(quán)證或登記證明），可查詢、復制登記簿中相關信息。 利害關系人提供身份證明、與查詢房地產(chǎn)有利害關系的 證明、房屋坐落的，可查詢、復制登記簿中相關信息。 【釋義】根據(jù)物權(quán)法、房屋登記簿管理試行辦法 （建住房200884號），針對各類查詢主體對應的查詢范圍 作了具體規(guī)定。,6.2.2 查詢、復制其他登記資料應符合下列規(guī)定： 所有權(quán)人提供身份證明、房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證），可查詢、 復制其房地產(chǎn)登記資料。 預告登記權(quán)利人提供身份證明、登記證明，可查詢、復制與該房地 產(chǎn)預告登記相關的登記資料。 抵押權(quán)人提供身份證明、房屋他項權(quán)證（房地產(chǎn)他項權(quán)證），可查 詢、復制與該房地產(chǎn)抵押權(quán)相關的登記資料。 房屋繼承人（受遺贈人）提供身份證明、繼承證明和受遺贈證明， 可查詢、復制與繼承、遺贈相關的登記資料。 公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)提供單位介紹信、已申請公證或仲裁的證明以 及工作人員的工作證，可查詢與公證、仲裁事項相關的登記資料。 【釋義】其他登記資料是指原始登記憑證。房屋權(quán)屬登記信息查 詢暫行辦法第4條已明確規(guī)定房屋原始登記憑證的內(nèi)容。同時，房屋 權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法區(qū)分不同申請查詢主體對查詢原始登記憑 證作出了具體規(guī)定。,第一部分 房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程附錄B/C申請材料部分概述,一、附錄B:房地產(chǎn)登記申請材料要求 本附錄共18條，分別從申請材料的形式、載體、填寫方式、房屋面積申請材料、自然人、法人和其他組織的主體證明材料、境外相關法律文書的轉(zhuǎn)遞路徑等進行了規(guī)定，以此作為登記機構(gòu)的采信和應用房屋登記申請材料的依據(jù)。 二、附錄C:主要登記類型申請材料清單 本附錄共分為所有權(quán)登記申請材料表、抵押權(quán)登記申請材 料表、地役權(quán)登記申請材料表、預告登記申請材料表和其他類 型登記申請材料表五種。除其他類型登記申請材料表以外，其 余四種均分別包括設立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷登記申請材料表。,第二部分 附錄B 相關條文具體問題分析,B.0.9 本條是申請材料的核心所在：合法、有效 其中主要注意三個方面的問題 一、本條選擇放棄“真實性”作為基本原則的構(gòu)成要素 二、關于登記申請材料合法性的把握歸納以下兩點： 1、物權(quán)變動原因證明材料的制作主體合法； 2、物權(quán)變動原因證明材料記載的內(nèi)容與相關立法無直 接沖突 三、關于申請主體身份證明材料的有效性判斷 ： 1、關于自然人的身份證明有效性判斷 2、主體身份證明材料有效性判斷的爭議點主要存在于 企事業(yè)單位提交的未年檢或超出有效期限的營業(yè)執(zhí)照或組織 機構(gòu)代碼證。 3、法院法律文書、仲裁委員會法律文書和公證機構(gòu)公 證文書有效性的判斷,B.0.10 7 境內(nèi)企業(yè)法人 需要厘清企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼證之間的關系 。 8 境內(nèi)機關法人、事業(yè)單位法人和社團法人 機關法人可以直接持編辦文件或組織機構(gòu)代碼證申 請辦理登記 事業(yè)單位則必須持事業(yè)單位法人證書作為要件 軍隊作為一類特殊主體不在組織機構(gòu)證明頒發(fā)的范 疇內(nèi)幾類特殊主體的房地產(chǎn)登記問題： 其一破產(chǎn)中的破產(chǎn)管理人 其二村民委員會和居民委員會,B.0.14 實踐中常見的問題： 1、法律明文規(guī)定的業(yè)主共有部分范圍較狹窄 ，且內(nèi)涵、外延不清，不能跟上實踐中日趨多樣化 的建筑形態(tài)。 2、房屋預銷售時，開發(fā)企業(yè)與購房人對相關 涉及建筑物區(qū)分所有部分未作約定，但申請登記時 雙方發(fā)生爭議。 3、實踐中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他房屋登記 申請主體是否也應當承擔與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相同的 建筑物區(qū)分所有登記申請義務,B.0.15 應注意的實踐問題： 人民法院可以不制作調(diào)解書的案件 法院制作并送達了民事調(diào)解書，該類文書一 經(jīng)雙方簽收即生效。 部分生效民事調(diào)解書對房屋權(quán)屬信息記載不 準確或缺失，民事調(diào)解筆錄對民事調(diào)解書的補證 記入民事調(diào)解筆錄，且經(jīng)雙方當事人、審判 人員、書記員簽名或者蓋章，但依法未制作民事調(diào) 解書的民事調(diào)解協(xié)議。,B.0.16 本條規(guī)定了公證前置的具體情形。 注意：本條取消了贈與前置公證情形 B.0.17 本條規(guī)定了公證材料的要式。 遵循一般以不動產(chǎn)所在地公證為原則， 但涉及的單方法律行為公證除外 境外公證的轉(zhuǎn)遞和認證路徑,第三部分 附錄C相關要件具體問題解析,C.3 國有土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請 材料 解析：幾項實踐中的特別要件 遺贈公證書和接受遺贈公證書 注意區(qū)分遺囑 繼承和遺贈情形。 約定協(xié)議，主要適用于房屋單獨與共有之間 以及按份共有之間的轉(zhuǎn)化。 企業(yè)清算的證明和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)