[精品論文]房地產(chǎn)價(jià)格的研究(論文)

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的研究摘要：房?jī)r(jià)具有一定的區(qū)域性特征,房?jī)r(jià)的居高不下必然會(huì)給區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展帶來(lái)許多隱患。必須找準(zhǔn)影響區(qū)域房?jī)r(jià)的深層原因才能制定有效的調(diào)控措施平抑房?jī)r(jià)。影響房?jī)r(jià)的深層原因既有內(nèi)部的也有外部的,房子的本身價(jià)值是內(nèi)部原因；經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和價(jià)格預(yù)期是重要的外部因素。加強(qiáng)土地市場(chǎng)的規(guī)范管理，整頓房地產(chǎn)交易秩序,對(duì)以往的政策進(jìn)行認(rèn)真反思,盡快完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系將是當(dāng)務(wù)之急。本文運(yùn)用數(shù)學(xué)分析軟件分析了影響房?jī)r(jià)的主要因素，并闡述了房地產(chǎn)業(yè)中投機(jī)性需求的作用和影響，并提出有效抑制投機(jī)性需求的對(duì)策：首先著重進(jìn)一步完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，其次應(yīng)加強(qiáng)政府的行為等。關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)房地產(chǎn)投機(jī)因子分析市場(chǎng)供求 房地產(chǎn)泡沫一、問(wèn)題的重述：近幾年，北京、上海、深圳、杭州、天津等許多地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)不斷上漲的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格攀升迅猛，房?jī)r(jià)居高不下一方面使這些地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，居民的購(gòu)買(mǎi)力下降，住房問(wèn)題非常突出；另一方面，部分投機(jī)者通過(guò)各種融資渠道買(mǎi)入房屋囤積，期望獲得高額利潤(rùn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，進(jìn)而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫會(huì)危害經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以，如何有效的抑制房地產(chǎn)中的投機(jī)性需求，擠出投機(jī)資金，打擊投機(jī)行為，是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。現(xiàn)欲解決下列兩項(xiàng)主要問(wèn)題：1小王在2004年3月份因?yàn)橘I(mǎi)房子向銀行貸款24萬(wàn)15年還清的商業(yè)貸款，查找有關(guān)資料，回答他第一次還款（ 2004年3月份）應(yīng)該還多少錢(qián)；提前還款2萬(wàn)元，還款期限不變的情況下，他的還款金額又有什么變化等問(wèn)題。2對(duì)影響房?jī)r(jià)的主要原因和房地產(chǎn)投機(jī)行為的分析等問(wèn)題。二、模型的初步分析：由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，故仍有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡。因此，我們首先想到采用成本分析法來(lái)分析影響房?jī)r(jià)的原因，成本分析法又稱(chēng)原價(jià)法。這是一種以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所支出的各項(xiàng)費(fèi)用總額為主要依據(jù)，加上一定數(shù)量的利潤(rùn)和按稅法規(guī)定應(yīng)交納的稅金，以確定待估房地產(chǎn)的種估價(jià)方法。而現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的價(jià)格主要由其本身的價(jià)值和市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定的，而不是由所支付的費(fèi)用決定的。因此，要從市場(chǎng)入手尋求影響房?jī)r(jià)各因素之間的相關(guān)關(guān)系，定量分析影響房?jī)r(jià)的形成因子，并分析由市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從而，提出了以因子分析和投機(jī)度為模板的分析方法，這對(duì)合理確定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展，充實(shí)住房?jī)r(jià)格評(píng)估理論具有較強(qiáng)的理論和現(xiàn)實(shí)意義!三、符號(hào)定義：（見(jiàn)模型的建立與求解）四、模型假設(shè)：1理想的房地產(chǎn)價(jià)格是在市場(chǎng)機(jī)制作用下，由房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)參與者即開(kāi)發(fā)者、經(jīng)營(yíng)者、中介服務(wù)者、物業(yè)管理者和居戶本著公平、自愿、公開(kāi)的原則而達(dá)成的市場(chǎng)價(jià)格，非市場(chǎng)機(jī)制作用下所形成的住宅福利價(jià)、折扣價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)及廉租屋租賃價(jià)格等不是本文的研究對(duì)象。2房地產(chǎn)價(jià)格的成因主要是住宅所在地段的區(qū)位條件、住宅的環(huán)境條件、出行方便度、建筑物安全衛(wèi)生因子、商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度和住宅的朝向，外觀等因素。事實(shí)上，這些成因及其重要性的高低不是永恒不變的，它隨城市規(guī)模、時(shí)間、城鄉(xiāng)差距的不同而有差異。而對(duì)于本文，我們只研究近十幾年的房地產(chǎn)價(jià)格趨性，因而，在此忽略成因的變化影響。五、模型的建立和求解：1問(wèn)題一的求解我們查閱有關(guān)資料得到，我國(guó)銀行房屋貸款利率如下： 個(gè)人住房公積金貸款利率: 年份月份月利率年利率個(gè)人住房公積金貸款 151800.0038250.0459個(gè)人住房商業(yè)貸款151800.0047930.05751（數(shù)據(jù)來(lái)源：）等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。等額本金法”的每個(gè)月歸還的本金是不變的，每個(gè)月還款額是變動(dòng)的。等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計(jì)算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時(shí)間每月遞減。等額本息還款法： 每月應(yīng)還金額：a*i*(1+i)n/(1+i)n-1 注：a貸款本金 i貸款月利率 n貸款月數(shù) 等額本金還款法： 每月應(yīng)還本金：a/n 每月應(yīng)還利息：an*i 注：a貸款本金 i貸款月利率 n貸款月數(shù) an第n個(gè)月貸款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=2-2*a/n.以次類(lèi)推。（1） 將有關(guān)數(shù)據(jù)帶入公式，可求得等額本息每月還款額累計(jì)利息個(gè)人住房公積金貸款 184892468個(gè)人住房商業(yè)貸款1994118761等額本金第一個(gè)月還款額 每月遞減累計(jì)利息個(gè)人住房公積金貸款 2251.335.183079個(gè)人住房商業(yè)貸款2483.536.39104093.1（2）提前還貸沒(méi)有次數(shù)的限制，可以一次全部還清，也可部分歸還貸款， 對(duì)于部分還貸的借款者，可以選擇兩種方式：一是減少每月還款額，還款期限不變；另一種是縮短還款期限，每月還款額不變。如果借款人的收入不斷增加，可以選擇縮短貸款期限的還款方式，盡早實(shí)現(xiàn)無(wú)債一身輕的愿望。如果收入沒(méi)有太大增加，可以采取減少還款額，還款期限不變的方式，這樣會(huì)減輕還款壓力。小王選擇還款期限不變，則至2005年5月，依據(jù)等額本息還款，小王的貸款余額為227,824.47元；還款20000元后，貸款余額為207，824.47元；依據(jù)等額本金還款，小王的貸款余額為221,333.38元；還款20000元后，貸款余額為201,333.38元；計(jì)算得：還款期不變 提前還款后第一個(gè)月還貸每月遞減節(jié)省利息等額本息 1818.209568等額本金2163.45.749407（3）根據(jù)以上分析可以看出，等額本金還款與等額本息比較，可以大幅度地減少利息的支出，提前還款也可以為貸款人節(jié)省大筆開(kāi)銷(xiāo)，且越早還款節(jié)省約多，所以在以上情況下，小王可以選擇等額本金還款的方法，并且在每年年初去銀行辦理提前還款業(yè)務(wù)，節(jié)省利息，降低還款壓力。2問(wèn)題二的建模與求解影響房地產(chǎn)價(jià)格形成的因素是復(fù)雜和多變的，既有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所投入的物化勞動(dòng)，也有區(qū)位因素、建筑質(zhì)量及裝修條件等。面對(duì)房?jī)r(jià)的影響，采用因子分析法進(jìn)行城市房地產(chǎn)價(jià)格的多指標(biāo)定量分析，目的在于研究形成房地產(chǎn)價(jià)格的眾多因素指標(biāo)的內(nèi)部關(guān)系，找出少數(shù)公共因子，再現(xiàn)它們之間的內(nèi)在聯(lián)系，并確定各因素在新的因子中的相對(duì)重要程度，為合理地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格奠定基礎(chǔ)。 指標(biāo)的選取因素指標(biāo)的選取，直接關(guān)系到能否較為全面、真實(shí)并客觀地反映商品住宅的價(jià)格屬性和價(jià)格水平。在不同的地區(qū)、不同的市場(chǎng)類(lèi)型及不同的經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策水平下，商品住宅價(jià)格的成因會(huì)有差異。為便于分析，遵循以下原則選擇住房?jī)r(jià)格成因指標(biāo)，即明顯地影響商品住宅價(jià)格的指標(biāo)；選取明顯影響商品住房租金的指標(biāo)；選取明顯影響商品住房存量和住宅服務(wù)量高低的指標(biāo)；選取能反映凝集在商品住宅上社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量的指標(biāo)；便于對(duì)指標(biāo)進(jìn)行定量化處理；能體現(xiàn)樣本之間商品住宅價(jià)格的差異。本文選取23個(gè)住宅小區(qū)樣本的市場(chǎng)供求圈為同一城市，市場(chǎng)供求因素即可作為一常數(shù)，對(duì)所有的樣本房?jī)r(jià)產(chǎn)生相同的影響，因此不再將其作為獨(dú)立因素指標(biāo)進(jìn)行分析!根據(jù)指標(biāo)選取原則，提出了15個(gè)指標(biāo)作為刻劃城市商品住宅價(jià)格成因的原始指標(biāo)，即與住宅小區(qū)相鄰道路車(chē)流量X1,公汽線路數(shù)X2，給排水保證度X3，供電保證度X4，環(huán)境質(zhì)量評(píng)分X5，距火車(chē)站距離X6,距汽車(chē)站距離X7,距市級(jí)商服中心距離X8,住宅朝向X9,綠地率X10,建筑質(zhì)量X11，采光度X12，臨街類(lèi)型X13，建筑外裝修X14及地段等級(jí)X15.首先，進(jìn)行因素指標(biāo)的定量化：各樣本15個(gè)原始指標(biāo)中，車(chē)流量、公汽線路數(shù)、水電保證度、環(huán)境質(zhì)量評(píng)分、各種距離、綠化率、采光度及地段等級(jí)都根據(jù)實(shí)地調(diào)查而直接獲取各種指標(biāo)值。住宅朝向X9以朝南為1；朝南向西偏1,扣減1%，向西偏10,扣減10%,指標(biāo)值即為0.9；住宅朝南向東偏1,扣減0.5%，向東偏10,扣減5%，指標(biāo)值即為0.95.建筑質(zhì)量指標(biāo)X11,以?xún)?yōu)良為9；合格為7,臨街類(lèi)型指標(biāo)X13以小區(qū)臨生活型干道為1;臨混合型道路為0.9；臨交通型干道為0.7；臨支路為0.5建筑外裝修指標(biāo)X14=外裝修材料及施工價(jià)格100。 其次，進(jìn)行主導(dǎo)因素分析：以試點(diǎn)城市23個(gè)住宅小區(qū)為樣本，測(cè)得各小區(qū)15個(gè)指標(biāo)值原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化為消除各種指標(biāo)值量綱不同對(duì)分析結(jié)果的影響，可對(duì)原始數(shù)據(jù)采用標(biāo)準(zhǔn)化處理，得到已標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù) ,=（-）/.其中；計(jì)算各影響因素的相關(guān)矩陣 . .即，其中為第j個(gè)住宅屬性指標(biāo)與第k個(gè)住宅屬性指標(biāo)之間的相關(guān)系數(shù)。分析特征值采用數(shù)值計(jì)算技術(shù)得到R陣的非負(fù)特征值.從表1可以看出，當(dāng)給定的閾值為90%時(shí)，應(yīng)選擇7個(gè)因子作為商品住宅價(jià)格評(píng)估的主導(dǎo)因子，它們涵蓋了所有原始信息的90%以上。然而，它們由何種因素指標(biāo)所影響，對(duì)此問(wèn)題，還需對(duì)因子荷載陣施行正交旋轉(zhuǎn)。 主導(dǎo)因子分析 為明確主導(dǎo)因子的內(nèi)涵，需尋求出主導(dǎo)因子受哪幾個(gè)原始指標(biāo)的主要影響；每個(gè)原始因素指標(biāo)對(duì)何主導(dǎo)因子具有高載荷。為此，采用Kaiser提出的Varimax法，經(jīng)方差最大正交旋轉(zhuǎn)求取滿足簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)原則的因子荷載陣（表2）。從表2可以找出主導(dǎo)因子與原始因素指標(biāo)間的相關(guān)關(guān)系，第一主導(dǎo)因子主要由變量X15，X6，X7和X2所決定。X15是一個(gè)綜合性指標(biāo)，表示住宅所處地段的區(qū)位條件，X6,X7和X12都是表示住宅對(duì)外交通和市內(nèi)交通區(qū)位條件的重要指標(biāo)，即可認(rèn)為第一主導(dǎo)因子為住宅的區(qū)位因子，其信息負(fù)載占全部變量的24.5%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的27%.第二主導(dǎo)因子主要由綠地率X10和環(huán)境質(zhì)量評(píng)分X5所決定.這兩個(gè)原始指標(biāo)皆是反映住宅所處小區(qū)環(huán)境條件的指標(biāo)，即可知第二主導(dǎo)因子為住宅的環(huán)境因子，其信息負(fù)載占全部原始信息的15%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的17%第三主導(dǎo)因子主要由臨街類(lèi)型X13和道路車(chē)流量X1所決定，為居民出行因子，其信息負(fù)載占原有信息的11.7%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的13%第四主導(dǎo)因子由建筑質(zhì)量X11和建筑采光度X12所決定.這兩個(gè)因素與建筑施工技術(shù)水平、施工組織及建筑布局狀況所規(guī)定，且與住房的安全和采光通風(fēng)等生理要求息息相關(guān)?？烧J(rèn)為該因子為建筑安全衛(wèi)生因子，其信息負(fù)載占全部原始信息的11.9%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的12%.第五主導(dǎo)因子主要由距商服中心距離X8所決定，為住宅的商服繁華度因子，所載信息量是原信息量的10.1%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的11%。第六主導(dǎo)因子主要由供電保證度X4和給排水保證度X3所決定.這兩因素集中反映住宅所在地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，為市政設(shè)施因子，信息負(fù)載量占原始信息量的9.7%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的11%。第七主導(dǎo)因子中，住宅的朝向X9和住宅的外裝修因素指標(biāo)X14所起的作用最顯著.住宅朝向與日照的時(shí)間、太陽(yáng)輻射的強(qiáng)度、地形、主導(dǎo)水向等因素有關(guān)；住宅外裝修與建筑物外部美觀、防水及居戶的視覺(jué)享受密切相關(guān)，故定義為住宅朝向外觀因子，信息負(fù)載量占全部負(fù)載量的8%，占7個(gè)主導(dǎo)因子的9%。以上主導(dǎo)因素中，根據(jù)信息負(fù)載的高低顯示了我國(guó)城市商品住宅價(jià)格受住宅所處地段的區(qū)位條件和住宅的環(huán)境優(yōu)劣條件所控制，而城市商品住宅建筑外觀、朝向及市政設(shè)施狀況對(duì)住宅價(jià)格所起的作用不大。同時(shí)，房地產(chǎn)作為商品及實(shí)物資產(chǎn)的性質(zhì)為人們提供使用功能,并表達(dá)為社會(huì)財(cái)富；其表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的某些特征,為投資者提供了投資選擇,使金融資產(chǎn)多了一個(gè)品種,在成熟的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中,房地產(chǎn)已被視為一個(gè)重要的投資工具,投資者可以通過(guò)房地產(chǎn)投資來(lái)為自己的金融資產(chǎn)帶來(lái)增值和利潤(rùn),并可通過(guò)房地產(chǎn)的交易及中介,代理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換目的。因此，在實(shí)際分析房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，不能忽視由供求關(guān)系而產(chǎn)生的房地產(chǎn)投機(jī)行為，下面，我們就房地產(chǎn)的投機(jī)行為對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行了建模與分析。房地產(chǎn)泡沫是一種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。為了測(cè)度房地產(chǎn)泡沫的大小,確保研究重點(diǎn)以及避免遺漏重要解釋變量,我們將建立更一般、具有可操作性的模型。具體內(nèi)容為:第一,選取參數(shù)值在參數(shù)選取方面,選擇居民可支配收入,銀行信貸利率以及房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)率為回歸參數(shù)。居民的可支配收入在一定程度上代表了居民對(duì)房產(chǎn)這種消費(fèi)品的消費(fèi)能力,也可以認(rèn)為是居民對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求。銀行的信貸利率則反映了金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持程度,同時(shí)也代表著我國(guó)經(jīng)濟(jì)冷熱程度以及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持程度。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)率代表了房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展速度。第二,建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型,計(jì)算參數(shù)值。將諸如非理性等其他影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素歸入常參數(shù),據(jù)此建立回歸方程Pt = a0 + a1 Yt + a2 It + a3 gt + ut (1)其中Yt 為本期居民可支配收入, It 為本期一年期貸款利率, gt 為本期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)率。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著大量的正反饋交易,即投資者根據(jù)資產(chǎn)過(guò)去價(jià)格的趨勢(shì)而不是其實(shí)際價(jià)格進(jìn)行交易,可以假設(shè)正反饋交易決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)需求的變化。因此,可以把本期的房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)率看作是下期房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期增長(zhǎng)率,從而可以建立另一個(gè)回歸方程Pt = a0 + a1 Yt + a2 It + a3 gt - 1 + ut (2)方程(2) 反映人們的投機(jī)預(yù)期影響下的本期房地產(chǎn)價(jià)格。第三,根據(jù)參數(shù)值計(jì)算投機(jī)度。通過(guò)回歸, 計(jì)算出在排除其他因素影響下,本期房地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)率與本期房地產(chǎn)價(jià)格的偏相關(guān)系數(shù)R03.12和本期房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期增長(zhǎng)率與本期房地產(chǎn)價(jià)格的偏相關(guān)系數(shù)r03.12 ,將二者的比值定義為房地產(chǎn)的投機(jī)度。即= r03.12/ R03.12 。根據(jù)國(guó)際上的公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn), 投機(jī)度大于0.4時(shí),即存在著較為明顯的房地產(chǎn)泡沫 。我們對(duì)1990年的海南房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行回顧。1990 年,海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成規(guī)模,到了1993 年和1994 年, 房地產(chǎn)價(jià)格竟分別增長(zhǎng)了14 和13 倍。1995 年,當(dāng)這股挾帶著巨大泡沫的經(jīng)濟(jì)狂潮塵埃落定時(shí), 全國(guó)有800 多億的資產(chǎn)就像“爛尾樓”一樣被釘在這片土地上?，F(xiàn)在就用投機(jī)度模型來(lái)檢驗(yàn)當(dāng)時(shí)海南房產(chǎn)泡沫時(shí)期的投機(jī)泡沫程度。海南房產(chǎn)泡沫測(cè)度指標(biāo)見(jiàn)表3所示。先對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行第一次回歸分析,即將人均可支配收入,一年期貸款利率, 房地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率都當(dāng)作當(dāng)期變量,得出回歸結(jié)果為Pt = - 13176. 02 + 5. 723 Yt + 602. 236 It + 5. 837 gt - 1 F = 541352(2523. 983) (0. 531) (203. 602) (2. 584)根據(jù)偏相關(guān)矩陣求出R03.12 = 0. 8349 ,再把x 3 作為一期滯后變量進(jìn)行回歸，得Pt = - 40548. 87 + 11. 014 Yt + 2796. 909 It - 23. 433 gt - 1 F = 14. 988(28158) (4. 160) (2402. 428) (21. 112) 由偏相關(guān)矩陣得r03. 12 = 0. 746 ,最終的投機(jī)度為= r03. 12/ R03. 12 = 0. 8935 , 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了警戒線0.4 的水平,因此存在著明顯的房地產(chǎn)泡沫。同時(shí)，對(duì)上海房地產(chǎn)泡沫投機(jī)度測(cè)定從1999 年底上海房市走出低谷至今， 可以說(shuō)一直保持飆升的態(tài)勢(shì), 無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資額,還是新開(kāi)工、竣工以及銷(xiāo)售面積,都以較高的速度增長(zhǎng)。各類(lèi)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格也是節(jié)節(jié)攀升,根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì), 中房上海綜合指數(shù)由1999 年11 月的692 點(diǎn)上升到2005 年3 月的1496點(diǎn), 漲幅之大、勢(shì)頭之猛是顯而易見(jiàn)的。這里用投機(jī)度測(cè)度模型來(lái)測(cè)定上海房產(chǎn)的投機(jī)泡沫程度。上海房地產(chǎn)泡沫投機(jī)度測(cè)定指標(biāo)見(jiàn)表4所示 首次回歸后得Pt = 1234. 239 + 0. 20882 Yt - 59. 72776 It + 42. 05616 gt F = 188. 6043(440. 9144) (0. 028024) (26. 94867) (5. 33)R03.12 = 0. 9845第二次回歸得Pt = - 1552. 397 + 0. 452709 Yt - 42. 47168 It - 13. 32347 gt - 1 F = 16. 19843(2047. 579) (0. 126686) (100. 0494) (28. 20565)r03. 12 = 0. 4158最終投機(jī)度為= r03. 12/ R03. 12 = 0. 4223 。由此可見(jiàn)由于上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供過(guò)于求,房?jī)r(jià)漲幅偏大,經(jīng)濟(jì)泡沫成分漸增。事實(shí)上,從2003 年1 月開(kāi)始,上海房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始瘋狂上漲, 年漲幅超過(guò)20 %。而在此前的三年, 房?jī)r(jià)年上漲率分別為3 %、8 % 和13 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)2005 年第一季度, 中心城區(qū)商品房單價(jià)已經(jīng)上升到16000 元以上,全市3月份商品房成交均價(jià)是每平方米12000 元,比1 月份上漲了8 %。目前, 在國(guó)家打壓房地產(chǎn)投機(jī)、實(shí)行“房貸新政的宏觀調(diào)控形勢(shì)下,上海房地產(chǎn)價(jià)格依然保持上漲慣性, 繼續(xù)高位攀升, 并創(chuàng)出了近期來(lái)月度漲幅新記錄。最后，本文分析了全國(guó)范圍房地產(chǎn)泡沫投機(jī)度的測(cè)度對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)是否存在投機(jī)泡沫進(jìn)行了測(cè)度。一次回歸分析,得出回歸結(jié)果為Pt = 918. 271 + 0. 192 Yt + 15. 926 It - 10. 533 gt F = 61. 837(405. 096) (0. 044) (25. 533) (7. 077) F0. 01 = 12. 06一次回歸后x3 的系數(shù)為負(fù),說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際增長(zhǎng)率為負(fù)值時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)格上升,這符合需求理論。當(dāng)價(jià)格降低時(shí),人們會(huì)增加對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)從而導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格的回升,而在房產(chǎn)價(jià)格加速上漲時(shí),人們會(huì)減少本期房產(chǎn)消費(fèi),房產(chǎn)價(jià)格就又會(huì)有所回落。由偏相關(guān)矩陣得R03. 12 = 0. 49423。二次回歸得Pt = 917. 327 + 0. 184 Yt + 18. 058 It - 0. 187 gt - 1 F = 99. 837(247. 327) (0. 0259) (16. 881) (4. 332) F0. 01 = 12. 06此時(shí)x3 的系數(shù)由負(fù)數(shù)變成了正數(shù),這說(shuō)明隨著房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期增長(zhǎng)率的提高,房地產(chǎn)價(jià)格也升高。這符合人們的投機(jī)預(yù)期心理;如果人們預(yù)期下一期的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)以更高的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)就會(huì)增加本期對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi),一些投機(jī)商也會(huì)趁機(jī)加入,購(gòu)置房產(chǎn),以便到下期房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)售出,賺取其中的差價(jià)。這就是房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng),也就會(huì)造成房地產(chǎn)的泡沫。由計(jì)算可知r03. 12 =0. 07568 ,所以= r03. 12/ R03. 12 = 0. 1538。由計(jì)算結(jié)果可知我國(guó)19962004 年的房地產(chǎn)平均投機(jī)度為= 0. 1538 ,距離警戒線還有一定距離。因此可以得出如下結(jié)論:中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度整體處于正常水平, 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有局部泡沫(如上海等) ,但尚未出現(xiàn)全局性投機(jī)泡沫。我們認(rèn)為這一結(jié)論基本符合當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。3問(wèn)題三的分析1.此舉會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資利息，從而使房?jī)r(jià)上漲。由于現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)（特別是商品住宅）普遍采取貸款方式付款，所以利率上升會(huì)減少房地產(chǎn)需求，從而使得供需失調(diào)，造成住房積壓，而高利率大大增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，迫使他們縮短運(yùn)營(yíng)周期，打擊了囤積土地和房產(chǎn)的行為，從而抑制了投機(jī)行為。2.此舉將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，減少房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量。從商品房供給方面看，加息造成的資金成本提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響最為關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資，因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)企業(yè)資金成本和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。3.此舉將促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量。有數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于中、大型的房地產(chǎn)企業(yè)，貸款利率提高27個(gè)基點(diǎn)帶來(lái)公司營(yíng)運(yùn)成本的增加為0.2%；利率水平提高27個(gè)基點(diǎn)，帶來(lái)20年期按揭貸款按等額還款法計(jì)算的月還款額增加僅為2.27%，按遞減還款法計(jì)算的月還款額增加僅為1.8%.就長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，央行加息對(duì)于一些實(shí)力不強(qiáng)的小公司，或者是投機(jī)性投資的項(xiàng)目公司，如果其資金過(guò)于依賴(lài)銀行貸款，項(xiàng)目運(yùn)作就會(huì)受到重創(chuàng)，甚至被迫停工。 因此可以預(yù)測(cè)，貸款利率提高將會(huì)使那些以投機(jī)為目的，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)企業(yè)感受到更大的經(jīng)營(yíng)壓力，促成行業(yè)新一輪的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整，使行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。 綜上，國(guó)家提高房地產(chǎn)貸款利率和二手房轉(zhuǎn)貸限制將會(huì)有效的擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，提高行業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，真正為老百姓提供買(mǎi)得起的住房。 4問(wèn)題四、五的分析預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的形成有其內(nèi)外自身和管理體制上的因素,而如果房地產(chǎn)投機(jī)一旦發(fā)展到失控對(duì)社會(huì)的危害性將會(huì)是極大的。因此,采取一定的有效措施來(lái)防止過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)時(shí)是十分必要的,它將對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的抑制起到立竿見(jiàn)影的作用。有效地抑制投機(jī)性應(yīng)該從兩個(gè)角度出發(fā)，一是通過(guò)房地產(chǎn)指令性政策，擠壓出目前過(guò)多的投機(jī)性需求，是治標(biāo)的過(guò)程；二是通過(guò)完善市場(chǎng)制度來(lái)預(yù)防市場(chǎng)中過(guò)度投機(jī)的發(fā)生，是治本的過(guò)程。但目前宏觀調(diào)控暴露出來(lái)的局限性，首要的任務(wù)是完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策。（一）完善房地產(chǎn)政策1、土地政策土地政策抑制投機(jī)需求的作用體現(xiàn)在兩個(gè)市場(chǎng)：地市和房市。從土地市場(chǎng)上來(lái)看，土地新政對(duì)于遏制土地投機(jī)的作用是毋庸置疑的。廢除土地出讓協(xié)議，實(shí)行“招拍掛”，是土地管理制度的巨大進(jìn)步，在土地市場(chǎng)規(guī)范化的同時(shí)，遏制開(kāi)發(fā)商“圈而不開(kāi)”投機(jī)的作用也逐漸顯現(xiàn)。2、稅收政策房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)是通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來(lái)獲取其超額利潤(rùn)的。顯然,稅收政策在這方面是最有效的經(jīng)濟(jì)手段。在實(shí)踐中，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)增值稅的征收偏低,因此房地產(chǎn)增值稅應(yīng)與投機(jī)活動(dòng)的程度與強(qiáng)度掛鉤，具體為:房地產(chǎn)增值稅應(yīng)與房地產(chǎn)購(gòu)置與轉(zhuǎn)售的期限、轉(zhuǎn)手的頻繁程度等相關(guān)聯(lián)。如果房地產(chǎn)投機(jī)者在短期內(nèi)轉(zhuǎn)售房產(chǎn)或者一定時(shí)期內(nèi)某房產(chǎn)轉(zhuǎn)售頻率過(guò)高，則應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)征收高額的房地產(chǎn)增值稅，以此來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)行為。此外，在原有房地產(chǎn)稅種的基礎(chǔ)上，應(yīng)該增設(shè)新稅種空房稅。所謂空房稅，顧名思義就是對(duì)空有住房所征收的稅。而空房稅應(yīng)與高于該房產(chǎn)同一地段同一時(shí)期的租金,這是因?yàn)?如果空房稅低于租金，投機(jī)者還可以將該房產(chǎn)用于出租，所得租金抵消空房稅之后還有盈余。也就是說(shuō)，空房稅如果開(kāi)征過(guò)低則不能有效地抑制房地產(chǎn)投機(jī)，而空房稅與該房地產(chǎn)地租金相當(dāng)?shù)脑拕t失去了開(kāi)征此稅種地意義了，因此空房稅的額度應(yīng)該高于該房產(chǎn)所取得的租金。3、貨幣政策貨幣政策運(yùn)用于抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)上主要體現(xiàn)在銀行貸款額限制及利率的調(diào)整上。該政策一般與國(guó)家的宏觀調(diào)控聯(lián)系起來(lái)，因?yàn)閺男袠I(yè)的特征來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)。房地產(chǎn)的綜合性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，它以流通領(lǐng)域?yàn)橹?，但又參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的決策、組織、管理，還兼有部分生產(chǎn)職能。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它與眾多的產(chǎn)業(yè)部門(mén)相聯(lián)系，或者其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)作為房地產(chǎn)業(yè)的初始投入部門(mén)，或者房地產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)的生產(chǎn)中間產(chǎn)品的部門(mén)，或者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求會(huì)引致對(duì)其他產(chǎn)品的進(jìn)一步需求。因此當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的跡象時(shí)，銀行金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)控制銀行貸款限制、緊縮貨幣供應(yīng)和調(diào)高貸款利率等辦法，來(lái)影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)的價(jià)格，繼而波及到與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的其他諸多產(chǎn)業(yè)，這樣一方面有效地達(dá)到了國(guó)家宏觀調(diào)控的目的，另一方面也起到了控制進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)地投機(jī)者資本數(shù)量的作用。（二）加強(qiáng)政府行為信息不對(duì)稱(chēng)、市場(chǎng)失靈和決策執(zhí)行的低效率，政府在完善調(diào)控政策同時(shí)，還應(yīng)該在彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，完善市場(chǎng)方面有所作為，使執(zhí)行宏觀調(diào)控的組織機(jī)構(gòu)能夠相互協(xié)調(diào)，確保調(diào)控效率和市場(chǎng)的健康發(fā)展。1、行政政策雖然行政手段有悖于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，降低市場(chǎng)配置資源的效率，但是行政政策卻有其不可替代的作用。政府在決定采用行政政策抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)之前,首先應(yīng)仔細(xì)地判明房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)是否存在失控的情況,通?？梢杂靡韵聨追N方法來(lái)判斷房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)是否過(guò)度: (1) 通過(guò)檢查房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手的次數(shù)來(lái)判斷。根據(jù)房地產(chǎn)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易登記情況弄清同一房產(chǎn)在某段時(shí)期內(nèi)的轉(zhuǎn)手次數(shù)以及每次價(jià)格增加的幅度; (2) 檢測(cè)房產(chǎn)持有人的投資開(kāi)發(fā)程度。(3) 檢驗(yàn)該時(shí)期的房產(chǎn)價(jià)格水平。如果現(xiàn)實(shí)價(jià)格與理論價(jià)格差距過(guò)大,說(shuō)明投機(jī)過(guò)度,政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施來(lái)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)還應(yīng)該與我國(guó)地土地儲(chǔ)備制度相結(jié)合。土地儲(chǔ)備制度是政府依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)土地?cái)?shù)量、結(jié)構(gòu)、布局進(jìn)行宏觀調(diào)控的配置機(jī)制。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，即投機(jī)活動(dòng)存在失控的情形時(shí)，政府應(yīng)控制相應(yīng)的土地供給規(guī)模擴(kuò)大土地存儲(chǔ)的數(shù)量，抑制價(jià)格不合理波動(dòng)的目的，防止房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)愈演愈烈,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)地平穩(wěn)、有序地運(yùn)轉(zhuǎn)，達(dá)到或傾向于房地產(chǎn)供給與需求的“帕累托最優(yōu)狀態(tài)”。2、法律政策房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)在一定程度上就是由于法律制定上的漏洞給了投機(jī)者可乘之機(jī)，而用法律手段的目的就是要通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，嚴(yán)堵房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)之路。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)主要集中發(fā)生在交納房產(chǎn)定金后或者交納房產(chǎn)首付款與抵押貸款發(fā)放之前這段期間，因此法律應(yīng)著眼于對(duì)這方面的漏洞制定細(xì)致和周全的法律法規(guī)?？s短房產(chǎn)首付款與抵押貸款發(fā)放的時(shí)間,可以降低房地產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)欲望，防止投機(jī)者運(yùn)用“時(shí)間差”策略，從而減少房地產(chǎn)投機(jī)發(fā)生的可能性，防患于未然。當(dāng)然,房產(chǎn)首付款與抵押貸款發(fā)放時(shí)間的縮短同時(shí)也要求銀行在保證貸款質(zhì)量與安全的前提下，設(shè)計(jì)出高效率、高滿意度的信貸程序，為縮短時(shí)間做好準(zhǔn)備。另一方面，在對(duì)房地產(chǎn)購(gòu)置的數(shù)量上也應(yīng)該采取有效的措施，以便為房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)設(shè)置嚴(yán)格的關(guān)卡，防止大量買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出房產(chǎn)的現(xiàn)象發(fā)生，以免擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定程度上保障中、