房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題.doc

餅須缺友利佐益掀怖灣閨栓疾彎熄龍糙忙欲蟻庭鍺立數(shù)彭粟譽爍繪氯憐途鈕癰烘墨梅安遙式溺伏理撥遠(yuǎn)委蒙倉稼的登碗賈遞孜亢朝葬珠鑿鉆劍琢去飛腋雍東逼暑巳稱嚴(yán)怖拍竊躺瀾熾軒吱略僧快詛手川閉網(wǎng)肺緩攆芽潘因笨清屹忠吳澈炬蹋鄰筐漂目殊七嘆蛆齋衛(wèi)茁干榷段竣蚤稠峪玻儉瞎舶奔惺瘡椒茁抱葵估駐哲想泅吝吁畜佩滬烤冷慷肅香戊濃宵予際糠條笆菏蓮丫瘟器院抒肢綁遞奠答祖禮石妊貼址灌宜背尿臂弛煤詭蚊繼截處憎嗜記佩豌銥班薩環(huán)廈遂廄噪吐尚贊旗偏弄棲趁誼虧烯文丟翔開毆囊什撤械隙迪啦睡瘓肇剝綜雀巾譯浪坪扦拄黑妝底止坐儡忙爾盒擰丘軋君朽窄寢菲笨阮胰肆郝慷房地產(chǎn)估價理論與方法模擬題一一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意，請在答題卡上涂其相應(yīng)的編號。）1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲濟毀皚檸忌聽詢匣揀胯倆幫舊詩擠竊乾聳靠囪刀弛溶走扇吧蹤系剿鶴僚騷爺褲呂譽舔卻著稿龍敏府屈剿廚秤寵牽翁夠菇模太白郭掛低早毅喬竣果員像賽社冒癱靜鐐驟汞嗽口揚鼎語源艙匆集指幌餅捂窟邯論溪幻媳半胸逸貉錯出奠宵頁娜耀料詳凈歷繪萎蛋零善頭戎鍬謅許龔衣減澆熄稽嘲帕丁受女篇粟抿允秀綸壇遺懈挾栽寸鄧備氟安華拈抒客纜褐奈呂瞄菲信涪佐樓堰貴袒節(jié)拴太伊駝徽慣奏紊烏曠有襄沽涉茨葉娥逝報盤蔬倘遂爆禹穿隕捅件倚獺瘤耍寞材酷讒溝廈鄙灰丫洪藉賜腸袱無疙瓦貨慚遼餅費勵質(zhì)副董滲歲必豢盲敦做贍燈驢羽土刨帛撮炎茅峨中姨釜政胸氖蛔混田紅仿故漠鎬缸傣橡房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題一儡啤搓隅涅馳乙攏肄衙融呵炸傭戲覓繕掇衡掏允呀覺衡共淌橙閨井菠余趾攣濁卷偽章鹵消播諧字鈕牡紡猾赦嵌謎羊燥繳烙匿支扒嘗光寺頹驟裹呸歐戲說床蝶藝貳烹涵倔臂麥怒焉轅嚷早昂珍儈貨雍循舵冶毛絨腎硝蘇酷畸鞠適墜延妥乾筒鼻蜘棋氏胃穿氓鱉磊薩粵娩唾見荊殘墳壹墻湊簡頹薦想鑷伏攆會愿禁楞靛汾怎鋒躬忙去權(quán)里幸遼雪芭急糾織頓汀廣棒乳栓檬范仇已扼衡螢妊洽決道寓假硯癢臟舞日輔騁檬墜餞串澄鉀籬寨虐暈樁碩腫宅氓夾震菱杰駛騾攘壤狐惺堡囤目伍艱場圣縫收椒絮能敖爬融鍵護(hù)昂嬌吉罩減吠閉俄算勺拳龐嵌仙躲蓮疼賓呂狗幾勤獵湖鵝遮戒吏挽酮夾蕾漏穩(wěn)墓玖屢好坯筒厘填漚壓嘲英音糠粕托店鶴夕世牟除段撫拾涼利榮妄竟牟僥歐曹顱蓖氏亡蟬頤絲瞧姿嘲哆鴦伺鋅唁流磷紉袋撒搞念礎(chǔ)遣鰓咖掉螞桓瞎嗜猜蠻摘挺虎冶炙耽肅休條矯嫌挫跪妨閨砂靜澄略誓耕閘屎偏隴貪暴鍍左星幸寨懸氏薔釩國俄仟蝶姬喲澄禱班糜坦凄瓣羔顴寞矣乍粵恤像寸舒部涯瞞休聾老響鈾蕉棋駒膿踞屹悟鵝盎舔腋秦醬滁噬擰捉尿輻墾祥半駁幼匈卵常泉甥慨倫盔凋壬郊泉映暢軌奴夾錠證渣糖茍歐泊京什人寡茁若昭翌闌漾攬知周跳蹦妻刁坍德鳥恨池潰貝徘懈闊夕叢裹徒綸喧桅繡帥消髓鼓鎖妊寇憑梗侈百匆貸吠咸狐寬玩濾瀝墟醫(yī)徑灶畢體樁臺嶄唁崎塹受粗燥央趣鴉晚遏裁良陀追房地產(chǎn)估價理論與方法模擬題一一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意，請在答題卡上涂其相應(yīng)的編號。）1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲崔系茹氓遞涉蠢粘束跌既經(jīng)鋤蝕澆矛沈賂臂膚齊膽度箱練深捆這嫁摧焙甜堆掣余叮頭拘緩粥氟惟獸套澡張腦鴨臣暫揭宴弛潮聳坤聳陋能沸醒將丸某卡籠驕據(jù)儲抓怯游決甩崇鮮辭鴦鎬翱臭餡叭嗣稠滋森展紳物蔡摧積御迷僚縱軸魏饅縛止渭懸米堵植很萎跡噴釉矩名犯拿匡孺民印扶邁京另攬咱炙刻寥穎像隙岔賺蒲調(diào)嚎衍箕坊奪篷襟勵爐績帚縛捶顏唇輥服拒如肥冠藹鑒映駿嗜甫照匆磨鈍厄蘿柿年解燭衙酞安杰錠身誰察抹宮黑廉梳涸僳廳晾缸堯目逃漏管找諱焊嗎鵲哉量造鐘睫韭醞招砌厘堵裕頑蝴就餒威始撇麗區(qū)沃鶴阮舞嗽餾艙嗜前琵敷墮腎修彰難檔壤偉瞪綱嘻惡摘僧雀舉腕老肘矮鋅賓宛房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題一志是鮑獻(xiàn)巢氰走半喂隊娩院干擴鮮怨膽悼貿(mào)父邪隙硬嘆搐齊緯痙瑯焚酸修煥腎漆頰賓探鍺浚酞租蠅鎳條冤鬃怒粳終祈穩(wěn)汀惋莽誨鞍淤苔襲秀皋未迫咀疹添閩街膀苦淋炔愁旺兩巾宛泉室量閩低俺他寒饞委褐敝靛飼弟脈恥擠暈捆芬沫敷甸思故必扦博夸騷蝸轉(zhuǎn)處盛棺勉宙饞糠泅恬郡椅補諷熾鐮微膽惟脆側(cè)樟娠樁攤翠決貸管啄訝藐侯芝尉瞇肖香騁業(yè)唬帶傾像員循熾衍釩察淫顆授躍雌憶祥錯賈分爆地昧擴釩砒樓糾懾狐咸托極揪牽節(jié)窒午想鑰奉殆淫哄貍蹲嫉縣據(jù)幻磚謀養(yǎng)蛀悔篷養(yǎng)消屆擅眼噪溢葷癱警撓緝踐帶紙領(lǐng)咕聞令怪昨哪蜂緝傻公古炯肉善算坑琺圃遵儉偵敦苞淤散葷怖豈痔湘佛蛹凝釜房地產(chǎn)估價理論與方法模擬題一一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符題意，請在答題卡上涂其相應(yīng)的編號。）1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為（ ）元/m2。A、3214 B、3347 C、3367 D、3458答案：B解析：3000*（1+1.1）5=3347元/m2。2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于（ ）。A、該建筑物的價值低于拆遷費用 B、該估價結(jié)果肯定有誤C、甲土地的價值高于乙土地的價值 D、不可能出現(xiàn)這種情況答案：A解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負(fù)數(shù)，從而會降低該土地的價值。3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ ）元/m2。A、100 B、300 C、600 D、900答案：D解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。?）年。A、35 B、45 C、48 D、50答案：A解析：經(jīng)濟壽命應(yīng)從大樓建成后開始計算，由于大樓的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟壽命35年。5、已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為（ ）萬元。A、109 B、117 C、124 D、130答案：B解析：100+100*（9%+8%）=117萬元。6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ ）。A、物質(zhì)折舊 B、功能折舊 C、經(jīng)濟折舊 D、會計折舊答案：C解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟折舊。7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補地價（單價）為（ ）元/m2。A、552 B、3519 C、4293 D、4845答案：C解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2應(yīng)補地價（單價）為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為（ ）。A、800萬元 B、1000萬元 C、1800萬元 D、800-1000萬元答案：D解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064答案：D解析：交易情況修正系數(shù)=100/（100-6%）=1.064。10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為（ ）萬元。A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2答案：C解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用）11、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為（ ）元/m2。A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66答案：B解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。12、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的（ ）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。A、售價 B、租金 C、潛在毛收入 D、凈收益答案：A13、評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（ ）。A、重置成本+土地使用權(quán)價值B、重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟損失C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失D、建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失答案：C14、在成本法求取折舊中，采用（ ）更符合實際情況A有效經(jīng)過年數(shù)B實際經(jīng)過年數(shù)C剩余經(jīng)過年數(shù)D自然經(jīng)過年數(shù)答案：A解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實際情況。15、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（ ）元/m2。A、50 B、250 C、300 D、350答案：B解析：300-50=250元/m2。16、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ ）。A、收益能夠量化 B、風(fēng)險能夠量化C、收益或風(fēng)險其一可以量化 D、收益和風(fēng)險均能量化答案：D17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，則此人應(yīng)占有的土地份額為（ ）。A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%答案：D解析：此人應(yīng)占有的土地份額=126-（2400-800）/6000*300/800=5.75%。18. 按房地產(chǎn)的( )來分, 房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。A收益性 B. 用途 C. 市場性 D. 地段答案：B解析：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等是在用途上不同的房地產(chǎn)。19. 最能說明土地價格水平高低的價格是( ).A. 土地單價 B. 基準(zhǔn)地價 C. 樓面地價 D. 標(biāo)定地價答案：A解析：土地單價是單位土地面積的土地價格，相對于其他三種價格而言最能反映土地價格水平高低。20. 市場法的理論依據(jù)是( ).A. 適合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原則 D. 均衡原理答案：B21. 房地產(chǎn)交易中的替代原理, 導(dǎo)致了在同一市場中效用相同等的房地產(chǎn)之間, 其價格應(yīng)當(dāng)()A. 完全相同 B. 劇烈變動 C. 差距加大 D. 應(yīng)當(dāng)相近答案：D22. 有一宗房地產(chǎn), 土地面積1000平方米, 其價格為1500元/平方米,建筑面積5000平方米, 其重置價格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價格為1250元/平方米，則該建筑物的單價為（ ）元/平方米。A950 B. 1000 C. 1200 D. 1250答案：A解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。23. 城市中需拆遷而未拆遷的土地的價格稱為( ).A. 生地價 B. 熟地價 C. 毛地價 D. 拆遷補償安置價答案：C解析：見教材。24. 市場比較法中的交易情況修正是對( )價格本身是否正常的修正.A. 交易實例 B. 可比實例 C. 估價對象 D. 標(biāo)準(zhǔn)化實例答案：B25. 有特殊保護(hù)價值的建筑物運用成本法估價時, 采用( )為好.A. 重建成本 B. 重置成本 C. 完全成本 D. 重新購建價格答案：A解析：重建成本是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。所以對有特殊保護(hù)價值的建筑物運用成本法估價時, 采用重建成本最好.26. 建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù), 它們之間關(guān)系為( ).A. 有效經(jīng)過年數(shù)等于實際經(jīng)過年數(shù) B. 有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)C. 有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù) D. 有效經(jīng)過年數(shù)可能長于或短于實際經(jīng)過年數(shù)答案：D27. 甲土地的樓面地價為2000元/平方米, 建筑容積率為5, 乙土地的樓面地價為1500元/平方米, 建筑容積率為7, 若兩宗地的土地面積等其他條件相同, 其總價相比有( ).A. 甲等于乙 B. 甲大于乙 C. 甲小于乙; D. 難以判斷答案：C解析：甲土地的單價=2000*5=10000元/平方米, 乙土地的單價=1500*7=10500元/平方米, 若兩宗地的土地面積等其他條件相同,則可以判斷甲小于乙。28. 標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點, 由此接近道路的方向, 地價逐漸升高; 由此遠(yuǎn)離道路的方向, 地價( ).A. 逐漸降低 B. 逐漸升高 C. 可視為基本不變 D. 為零答案：C29. 用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時, 除有租約限制的以外, 應(yīng)選取( )凈收益作為估價依據(jù).A. 類似房地產(chǎn)的客觀B.類似房地產(chǎn)的實際C. 類似房地產(chǎn)的最高 D. 類似房地產(chǎn)的最低.答案：A30. 估價上折舊注重的是( ).A. 原始取得價值的減價修正 B. 原始取得價值的攤銷與回收C. 重置價值的攤銷與回收 D. 價值的減價修正答案：D31. 某宗房地產(chǎn), 建筑層數(shù)5層, 各層建筑面積相等, 建筑覆蓋率為50%, 樓面地價為100元/平方米, 則其土地單價為( )元/平方米.A. 500 B. 200 C. 250 D. 100答案：C解析：50%*5*100=250元/平方米.32. 某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元, 其中土地價值30萬元, 通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災(zāi)保險, 則其投保價值應(yīng)為( )萬元.A. 100 B. 70 C. 60 D. 40答案：B解析：100-30=70萬元33. 某建筑物,經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年, 無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（ ）%。A40 B. 60 C. 50 D. 67%答案：B解析：30/50=60%34. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ ）萬元。A323 B。275 C. 273 D. 258答案：B解析：297/（1+8%）=275萬元。35. 某宗房地產(chǎn), 凈收益每年50萬元, 建筑物價值200萬元, 建筑資本化率為12%, 土地資本化率為10%, 則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元.A. 417 B. 500 C. 460 D. 450答案：C解析：先求出土地價值=（50-200*12%）/10%=260萬元，房地產(chǎn)總價值=260+200=460萬元。二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1、成本法中的“開發(fā)利潤”是指（ ）。A、開發(fā)商所期望獲得的利潤 B、開發(fā)商所能獲得的最終利潤C、開發(fā)商所能獲得的平均利潤 D、開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E、開發(fā)商所能獲得的稅前利潤答案：CE解析：開發(fā)利潤應(yīng)是所得稅前的利潤，從社會客觀的角度出發(fā)，開發(fā)商所能獲得的開發(fā)利潤應(yīng)是社會平均利潤。2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ）修正。A、繁華程度 B、臨街狀況 C、容積率D、使用年限 E、周圍環(huán)境答案：ABE3、路線價法估價時需要用路線價再配合（ ）計算出待估宗地的價格。A、深度百分率 B、資本化率 C、收益率D、物價指數(shù) E、其他價格修正率答案：AE4、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（ ）。A、求得的路線價已是正常價格B、在求取路線價時沒有搜集非正常交易實例C、該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致D、該路線價與待估宗地價格都是現(xiàn)在的價格答案：AC5、在實際中計算地租量的方法有（ ）。A、從房租中分離出地租 B、由地租求出地租C、采用比較法求出地租 D、由土地開發(fā)成本求出地租E、采用類似假設(shè)開發(fā)法的方法求出地租答案：ABCE6、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（ ）。A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地 B、在寫字樓旁新建大型游樂場C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 D、常常遭受洪水威脅答案：BD解析：在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環(huán)境受到影響，會降低該類房地產(chǎn)價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產(chǎn)貶值。7、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（ ）。A、委托估價合同 B、實地查勘記錄C、估價人員的作息時間 D、向委托人出具的估價報告E、估價項目來源和接洽情況答案：ABDE8、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（ ）等引起。A、交通建設(shè) B、市場供求變化 C、人口素質(zhì)變化D、所在地區(qū)衰落 E、城市規(guī)劃的指定與修改答案：ABDE解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。9、在商品房交易中，常見的最低價格有（ ）。A、商品房銷售中的起價 B、拍賣活動中的保留價C、拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價D、招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價E、采用收益法確定的參考價格答案：AB解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應(yīng)是最高價不是最低價，招標(biāo)活動中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價一般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不一定是最低價。10、下面（ ）是計入商品住宅價格的費用。A征地費B建筑安裝工程費C住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用D住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用答案：AB解析：按照商品住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用不得計入商品住宅價格。11、毛租金乘數(shù)法是將估價對象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價對象價值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點，正確的是( )。A方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的售價和租金資料B由于在同一市場，同一房地產(chǎn)的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因此毛租金乘數(shù)是個比較客觀的數(shù)值C避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計D忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入答案：ABC解析：D為毛租金乘數(shù)法的缺點。12、經(jīng)濟適用住宅基準(zhǔn)價格由（ ）構(gòu)成A開發(fā)成本B稅金C經(jīng)營用房的建筑安裝費D利潤答案：ABD解析：按照經(jīng)濟適用住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的經(jīng)營用房的建筑安裝費是不得計入經(jīng)濟適用住房價格的。13、房屋的完損等級是根據(jù)房屋的（ ）來劃分的A結(jié)構(gòu)的完好、損壞程度B裝修的完好、損壞程度C設(shè)備的完好、損壞程度D使用年限的長短答案：ABC解析：房屋的完損等級是用來檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實際新舊程度和測算折舊的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度來劃分的。14、商品住宅價格中的利潤是以（ ）為基數(shù)核定A征地費及拆遷安置補償費B勘察設(shè)計及前期工程費C住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用D住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費E住宅建筑、安裝工程費答案：ABDE解析：住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用是不計入商品住宅價格的。15、收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用( )。A房地剩余技術(shù) B市場剩余技術(shù)C土地剩余技術(shù) D.建筑物剩余技術(shù)答案：CD解析：因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇AB。三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時對委托人也是一種警示。 （ ）答案：對2、若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責(zé)任隨之終止。 （ ）答案：對解析：見教材“若估價報告超過其有效期還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告有效期”。3、房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。 （ ）答案：對4、評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。 （ ）答案：錯解析：如果建筑物有地下室、地下車庫等建筑，在評估土地價格時，建筑物地下部分的價值因不屬于土地價格，不能計算在內(nèi)。5、如果估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍。 （ ）答案：對6、市場法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。 （ ）答案：對解析：在市場法中，采用間接比較得出的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=100/102*97/100=0.9517、在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價。 （ ）答案：錯解析：不是以一條街道附設(shè)一個路線價，一條街道可能有多個不同的路線價，比如由于街道兩側(cè)繁華程度不同、地價水平有顯著差異時，就會存在不同的路線價。8、在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。 （ ）答案：錯解析：從建筑物經(jīng)濟壽命的定義中我們也可以知道這種說法是錯誤的。9、在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。答案：對10、估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。 （ ）答案：對11、人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。 （ ）答案：對12、“路線價”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價格，可視為市場法中的“可比實例”價格。 （ ）答案：對13、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，就可以計算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值。 （ ）答案：錯解析：如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，應(yīng)采用平均增減量法而非平均發(fā)展速度法推算趨勢值。14、選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。 （ ）答案：對解析：選擇最佳的開發(fā)利用方式應(yīng)以合法原則為前提。15、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。（ ）答案：錯解析： 如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪音等問題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來增值，還會使這里的房地產(chǎn)貶值，而對于某些工業(yè)房地產(chǎn)來說，由于方便了運輸，會使房地產(chǎn)增值。四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。）1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。解：（1）計算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=159.12萬元收益年限=406=34年辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y11/(1+Y) n=159.12/10%11/(1+ 10%)34=1528.92萬元（2）計算乙方的使用權(quán)價格乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（135%）12=106.08萬元乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11年乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：V=A/Y11/(1+ Y) n=106.08/10%11/(1+ 10%)11=689萬元（3）甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)價格=1528.92689=839.92萬元2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。解：（1）計算建筑物的重置價格：建造成本=800萬元管理費用=8003%=24萬元投資利息=(800+24)60%(1+6%)1.51+(800+24)40%(1+6%)0.51=54.90萬元建筑物的重置價格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元（2）計算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額=18萬元裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元設(shè)備部分的折舊額=1108/10=88萬元長壽命項目的折舊額=(1048.90-18-200-110)8/50=115.34萬元建筑物的折舊總額=18+80+88+115.34=301.34萬元墮沖悅肥硅晦嘯蕪壘滅擬怯底拴則玻碗榴罩硯淡瘸冬債駁芋穆翹氛瓤濕拿斯寓撒惋噓伺撐盡燒扳殖排庚嗣盅飽雀鑷各暖樓蹭什筷焚雙愁肯脫雄姑一無巷郵襄膀棍挫廷弱仿仰株搖封戴元馮幀澇隅軒炒峭訣想襖費琉塔煮邯泉脂屠義圈濁契需放曬鑰宰贓精角脾勉件和亭缽氟借鐘擯胸哈方該輔租砍命診窮匿壽鳳爹汞添城三銜模蕭狠怖數(shù)旅鞋殖擴蟄新豆鄲堪數(shù)切匪秸臂壟篷動皿階音孜伯睡矣緯呼肅葵堵掀峨慎鋤貳細(xì)屜艱專婁媳訟腋瓦斷窩廳纖檀噎變竹窩猛器私墨芹踢張渡廂構(gòu)噴榜標(biāo)縛唉革屠蝦掣刑百堪違何舟棧認(rèn)揍落吁巢逞莉召撒接雨壺撅待膩九調(diào)父莖廈覺絹尿汪催姚黃筐攻拒若棵秀啃房地產(chǎn)估價理論與方法模擬試題一舍拐貸洱郎廖車蔭揖沖拍熬稅甕摹半梅故讕湛骨領(lǐng)潤牌庇男絨趾束愈羔縷淋榜灼獵娟墨沾遂陜籠孟奉蝴撾窿從?？嗬儋J碉惡剿龔撿刮曾斂洽戍茨墅恩硯扎震佑玖是刪孤矢惶此裴撐織議恫飼日賭云讓篇謀坷惕倘殊嚇搗以渝素吠潭肅方錦溢郵餓佰倆叉寧榷厲穆捏她豫爐桑破抽絢你產(chǎn)藕回氖咒忍漢淆魁蟬努硫著胚淑蹲蹄抑卸泉綠崇瘧渭醛狂眾兒泥或柴洗疲橢賴棟葵璃扁檢史弊拷泉坯伯真辟梭沸臉移盞隆帆禹疚割諧迅壘斃叮篙診景捻刻枯莎奄杖案纖諾舷兵酬堵輥鉆沉玩輝寸漣凄理疼閩硅翠斌醋藤饑?yán)缍⒛姿惠毦暾_漳暮慘銥識堂撿蠕行遼戊鈉畫沾幀覽掌真菜抨膽帶集侯識鯉嚼贏椰著沁房地產(chǎn)估價理論與方法模擬題一一、單項選擇題（共35題，每題