藍光雍錦系標準第三方機構研究報告.ppt

藍光雍錦系標準研究,2017.6,兩年時間 八大城市 九個項目 “雍錦系”成為藍光地產(chǎn)新名片 穿越時間和空間 帶您體驗雍錦前世今生！,成都合肥南昌長沙北京無錫天津,什么是雍錦系？,雍錦系是藍光地產(chǎn)在稀缺性的城市核心或地標級景觀資源地段，為城市各領域精英階層打造的中高端文化豪宅項目，是具有城市級標桿意義的藍光TOP系列。,雍錦系目標客戶：35%的再改、豪改階層,城市再改和豪改客戶 社會政、商、文、儒等各領域精英群體,中西文化融合 現(xiàn)代手法與中國傳統(tǒng)文化結合 植入各地文化符號，形成文化個性,雍錦關鍵詞,城市核心，地標級景觀資源,系出名門，定位高端,全功能舒適改善產(chǎn)品，綠色建筑,大道拙樸，雍錦于心,工藝展示，質量監(jiān)督，金管家服務,藍光為什么要做雍錦系？,60后、70后、80后家庭人口增長，財富積累，改善需求出現(xiàn)；90后經(jīng)濟水平提升，置業(yè)一步到位，各年齡段改善需求疊加，社會進入全面改善時代。,戶型緊湊 滿足居住,環(huán)境 景觀資源,城市核心地段資源 城市景觀資源 文化圈層資源,空間更寬敞 戶型更合理 舒適度更高 功能更多樣 生活更智能,生活基本 配套,配套類型豐富 滿足使用需求 綠色健康 安全環(huán)保,基礎物業(yè) 服務,貼心 尊貴 私密 人性化,客戶在資源占有、產(chǎn)品、配套、服務上的需求開始升級，傳統(tǒng)產(chǎn)品已無法滿足改善客戶需求。,全國重點一、二線城市土地資源稀缺，競爭愈發(fā)激烈，地價不斷攀升，迫使房企思考如何在保證現(xiàn)金流的同時提高利潤，由此對企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品升級提出更多挑戰(zhàn)。,土地資源稀缺,地價攀升,提升利潤,產(chǎn)品升級,藍光研發(fā)的COCO系引領了剛需時代產(chǎn)品設計，受到市場熱捧，但也固化了藍光形象。藍光需要對自身產(chǎn)品進行突破和升級，利用研發(fā)優(yōu)勢，建立藍光新產(chǎn)品標準化體系，再次成為市場標桿。,COCO產(chǎn)品系特點： 面向剛需客戶，低總價、低首付、高性價比； 開發(fā)節(jié)奏“短、平、快”； 典型的現(xiàn)金流產(chǎn)品，利潤空間?。?在成都市場受到認可，實現(xiàn)熱銷。成為成都剛需產(chǎn)品代表，并迅速在全國多個城市復制。,COCO系為藍光帶來了榮譽和地位，也給藍光貼上了“剛需”和“低品質”的標簽； 依托于產(chǎn)品研究院強大的研發(fā)優(yōu)勢，藍光需要對自身產(chǎn)品進行突破和升級，建立新的標準化體系，打造市場標桿的同時提升藍光品質形象。,在時代發(fā)展、客戶、土地、藍光自身幾個維度的共同作用下，經(jīng)過全方位升級的藍光雍錦系應運而生。,藍光雍錦系,雍錦系的發(fā)展經(jīng)歷了哪些過程？,雍錦系的發(fā)展并非一蹴而就，而是經(jīng)過了試驗期、發(fā)展期、成熟期到裂變期的一系列過程，才最終形成具有完整文化體系和產(chǎn)品體系的雍錦系。,2006年，藍光就開始了對雍錦系的探索，3月份在成都城西三環(huán)內亮相了雍錦系首個項目雍錦灣，并在該項目上提出產(chǎn)品主義理念，并傳達藍光地產(chǎn)高端住宅領域縱深開發(fā)的信心和實力。雍錦灣后藍光專注商業(yè)地產(chǎn)和剛需產(chǎn)品開發(fā)，雍錦系進入沉寂期。,2015年藍光開始轉型，由“現(xiàn)金流”向“利潤型”開始轉變，雍錦系沉寂近十年后開始發(fā)力。2015-2016年，以成都為原點，藍光攜雍錦系在合肥、南昌、蘇州、長沙等多地擴張布局，不斷探索完善雍錦文化、產(chǎn)品標準以及項目特色，雍錦系迎來快速發(fā)展期。,2015-2016年全國雍錦系項目開盤時間,五大城市、六大項目、全國布局、快速發(fā)展,代表項目特色,代表項目特色,代表項目特色,代表項目特色,經(jīng)過一年時間的高速發(fā)展，藍光在雍錦系上積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗，對地塊選擇、項目定位、產(chǎn)品創(chuàng)新以及營銷推廣上，都具備了堅實的底氣，更加自信從容，游刃有余。成都雍錦世家成為雍錦系成熟期的典型代表和集大成者。,成都 雙楠 2016年12月開盤,雍錦世家特色,選址西貴雙楠核心 歷史文化悠久 資源優(yōu)越 交通發(fā)達,雍錦世家特色,半圍合布局 新亞洲風情 小高層+疊拼別墅 低密墅級品質,雍錦世家特色,145、175戶型 一梯一戶，南北通透 雙套房設計 功能合理,翡麗,峰景大宅, 175 , 4室2廳3衛(wèi),雍錦世家特色,9S人居景觀體系 76項景觀細節(jié) 四重歸家會客廳設計 14項暖心設計細節(jié),藏在陽光會客廳里的14項暖心細節(jié) 1、座椅（倒角） 2、戶外傘 3、告示板 4、掛掛鉤 5、安全植物栽植（無毒無刺無過敏） 6、驅蚊 7、家族符號燈具（ LED文化燈、驅蚊燈） 8、USB+WIFI 9、植物科普掃碼 10、寵物栓 11、藍光APP業(yè)主平臺 12、背景音響 13、嬰兒車位、購物車 14、特色鋪裝設計（家族符號）,雍錦世家特色,智能 科技 安全 健康,智能歸家系統(tǒng) 公區(qū)沸石環(huán)保材料 生態(tài)防霾 驅蚊植被,魔鏡+生活家APP 智能物聯(lián)集成精裝,雍錦世家特色,100項精裝細節(jié) 9大德系精裝品牌,中央空調進廚房 新風除霾系統(tǒng) 全屋地暖系統(tǒng) 恒溫恒濕恒氧,雍錦世家特色,攜手華西提供增值式健康 嘉寶“金管家”物業(yè) 三重服務階梯 四大專業(yè)管理團隊,雍錦進入成熟期后，繼續(xù)向外擴張步伐，城市能級、區(qū)域發(fā)展、地塊指標會有千差萬別，不能用一套標準復制，雍錦系必然出現(xiàn)裂變，分化成不同的等級和配置標準，也是雍錦系未來的發(fā)展方向。,雍錦系不斷迭代更新，形成了什么標準？,進入城市選擇標準,城市區(qū)域選擇標準,地塊選擇標準,產(chǎn)品體系標準,目標客戶定位,文化脈絡體系,營銷體系標準,服務體系標準,項目評級標準,市場端,產(chǎn)品端,營銷端,雍錦系在發(fā)展過程中，形成了市場端、產(chǎn)品端、營銷端三個維度的標準。,市場端城市選擇標準,雍錦系對城市有要求，城市供需關系最重要，同時要考慮人口、城市能級及房地產(chǎn)投資。,市場端城市選擇標準,城市綜合得分（M）房地產(chǎn)供需關系分數(shù)（A）人口凈流入分數(shù)（B）城市能級分數(shù)（C）房地產(chǎn)投資占比分數(shù)（D）,根據(jù)評價標準將城市分為四個等級，雍錦系重點考慮優(yōu)先進入和次級進入城市。,市場端區(qū)域選擇標準,按照發(fā)展水平將城市各區(qū)域分為三個等級，雍錦系選擇發(fā)展良好的一級和二級。,市場端地塊選擇標準,地塊評價因素分為地塊本體特征、正向因素及負向因素，評價資源皆為3公里范圍內。,市場端地塊選擇標準,市場端地塊選擇標準,地塊綜合得分（M）地塊本體分數(shù)（A）正向因素分數(shù)（B）負向因素分數(shù)（C）,根據(jù)地塊評價因素得分，將地塊分為四個等級，雍錦系選擇前兩個等級地塊。,產(chǎn)品端項目分級標準,雍錦系根據(jù)發(fā)展裂變?yōu)閮蓚€等級，E級為雍錦系最高等級，D級為次級等級。,區(qū)域：占據(jù)城市中核心景觀資源，各項配套較為成熟,E級 標準,土地：地塊面積在百畝以上，容積率適中，可滿足多種產(chǎn)品類型規(guī)劃,客戶：城市豪改及高端改善圈層,區(qū)域：位于城市核心位置或潛力發(fā)展區(qū)域，配套相對成熟,D級 標準,土地：地塊面積在百畝以下，純高層或高低配產(chǎn)品均可滿足,客戶：區(qū)域級標桿項目，掌握區(qū)域豪宅定價話語權,項目地位：城市級標桿項目，掌握城市豪宅定價話語權,項目地位：區(qū)域級標桿項目，掌握區(qū)域豪宅定價話語權,產(chǎn)品：別墅、洋房、高層產(chǎn)品均有，頂級別墅在千萬級以上,客戶：高端改善為主，少量豪改客群,一級區(qū)域優(yōu)質地塊,一級區(qū)域次級地塊 二級區(qū)域優(yōu)質地塊 二級區(qū)域次級地塊,產(chǎn)品端建筑風格標準,雍錦系共有三種建筑風格，與當?shù)匚幕卣骱涂蛻羝孟嘟Y合，突出特色，避免千城一面。,藍光雍錦系建筑風格,新亞洲,法式,新中式,產(chǎn)品端景觀體系標準,理念內核：中魂西韻、互為融合 景觀風格：中式、新中式、日式 創(chuàng)新特色：人性化、精細化、健康、環(huán)保,產(chǎn)品端產(chǎn)品體系標準,藍光雍錦系產(chǎn)品類型,高層,別墅,洋房,大平層,躍層,6+1洋房,10+1洋房,聯(lián)排別墅,雙拼別墅,疊拼別墅,合院別墅,三大產(chǎn)品類型、為客戶提供舒適居住空間,產(chǎn)品端產(chǎn)品體系標準,高層,大平層,躍層,梯戶比：2T2、2T3、2T4,面積段：100-300平方米,精裝與否：精裝修交付,戶型：三房兩廳兩衛(wèi)、四房、五房（戶型可變）,梯戶比：2T2、2T3、2T4,面積段：150-300平方米,戶型：三房兩廳兩衛(wèi)、四房、五房（戶型可變）,贈送率：30%以上,創(chuàng)新空間，如客廳寬廳,創(chuàng)新空間，如IMAX戶型,精裝與否：清水交付,產(chǎn)品端產(chǎn)品體系標準,洋房,6+1洋房,10+1洋房,梯戶比：板式,面積段：130-200平方米,精裝與否：清水交付,戶型：四房、五房（戶型可變）,贈送：一層送花園及地下空間，地下空間為5.8米層高，可做夾層,梯戶比：板式,面積段：130-200平方米,精裝與否：清水交付,戶型：四房、五房（戶型可變）,贈送：一層送花園及地下空間，地下空間5.8米層高，可做夾層,產(chǎn)品端產(chǎn)品體系標準,洋房,聯(lián)排別墅,疊拼別墅,面積段：250350平方米,贈送：送一樓花園及地下空間，地下空間為 loft，可做夾層，頂層送露臺，贈送率50%以上,雙拼別墅,合院別墅,結構：四聯(lián)排、六聯(lián)排,面積段：200平方米,贈送：上疊送露臺，下疊送花園和地下室，贈送率50%以上,結構：上疊、下疊,面積段：400500平方米,贈送：送一樓花園及地下空間，地下空間為 loft，可做夾層，頂層送露臺，贈送率50%以上,面積段：400500平方米,贈送：送一樓花園及地下空間，地下空間為 loft，可做夾層，頂層送露臺，贈送率50%以上,結構：兩合院,產(chǎn)品端精裝體系標準,營銷端示范區(qū)標準,中式大門,中式門樓當?shù)匚幕?景觀示范區(qū),照壁石橋疊水植物景觀,銷售展示中心,與項目建筑風格相協(xié)調,營銷端項目亮相策略,選擇當?shù)氐谝晃幕貥嘶蚋叨藭r尚地標項目進行亮相活動，占領文化高度，迅速獲得高端市場關注。,合肥雍錦半島 香格里拉大酒店,南昌雍錦王府 滕王閣,蘇州雍錦園 蘇州科文中心,成都雍錦王府 金沙遺址,時尚地標,文化地標,文化時尚地標,文化地標,營銷端蓄客策略,產(chǎn)品端服務體系標準,藍光雍錦系服務體系分級,高端定制服務,金管家物業(yè)服務,會所基礎服務,商務會議 產(chǎn)品發(fā)布 學術交流,奢侈品鑒賞 經(jīng)濟論壇 國學論壇 傳統(tǒng)文化品鑒 運動主題活動 親子主題派對,雍錦會客廳,依托于雍錦會所配套為有需求的高端客戶提供商務會議、產(chǎn)品發(fā)布、學術交流等定制級活動。,尊爵會高端圈層活動,滿足業(yè)主對圈層社交的需求，定期舉辦高端圈層活動，為進一步加深業(yè)主間交流提供平臺。,產(chǎn)品端服務體系標準,高端定制服務,產(chǎn)品端服務體系標準,會所基礎服務,產(chǎn)品端服務體系標準,金管家物業(yè)服務,雍錦系產(chǎn)品獲得哪些殊榮？,雍錦系名列中國高端產(chǎn)品品牌價值TOP10,雍錦系發(fā)展經(jīng)過一年多的發(fā)展，產(chǎn)品受到業(yè)